Tribunal: TJDFT
Processo: 0741855-09.2024.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0741855-09.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA AGRAVADO: ALEX BLAYHER COSMETICOS LTDA - ME, PATRICIA THEODORO DO PRADO - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA, rep. por ANCAR IVANHOE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA, contra decisão proferida pelo juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília/DF nos autos da ação de execução no 0728841-86.2023.8.07.0001 ajuizada em desfavor de BEAUTIFULL COMÉRCIO VAREJISTA DE COSMÉTICOS e MY CARE COSMÉTICOS EIRELLI. Esta a decisão: “Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela parte executada, no ID 193476225, em que alega, em suma, que o título que aparelha a execução é inexigível diante da alegada ausência das atas condominiais que comprovem os valores das taxas condominiais ora vindicadas - vencidas em 12/2021; 02/2022; 03/2022; 05/2022; 06/2022; 07/2022; 11/2022 a 07/202, indicados em planilha de ID n. 164935815 - Pág. 1, para possibilitar que a curadoria verifique se há excesso na execução. Em caso de não apresentação das atas referidas, a Defensoria Pública pugna pela apresentação de nova planilha com o decote dos referidos valores atinentes às parcelas supra. O autor contestou os argumentos da parte ré, no ID 196533434, tendo alegado que o contrato de locação de IDs 164935810 e 196533436, por si só, é título executivo extrajudicial, incluindo-se os encargos acessórios como as despesas condominiais, por força do art. 784, VIII, do CPC. Apresentou, no ID 196533440, a planilha contendo as cotas condominiais da unidade imobiliária objeto do contrato de locação vencidas em 6/12/2021; 01/2/2022; 01/3/2022; 1/5 a 1/7/2022; e 1/11/2022 a 1/7/2023 . Com esses argumentos, pugnou pela rejeição da exceção de pré-executividade oposta pela Curadoria Especial. Em resposta, a executada alegou, no ID 202097362, que o objeto da exceção de pré-executividade oposta não se refere à possibilidade de executar cotas condominiais, cuja previsão legal está expressa no art. 784, VIII, do CPC; mas a integralidade do valor cobrado, considerando que as cotas condominiais podem ser compostas de taxas ordinárias (de responsabilidade do locatário) e as taxas extraordinárias (de responsabilidade do proprietário). Sustentou que a parte exequente/excepta pretende a cobrança de cotas condominiais relativas aos anos de 2022 e 2023, nos termos ada planilha de ID 196533440; e, entretanto, no ID 164935805 consta ata para aprovação do orçamento de 2020 e em ID 164935808 consta ata para aprovação do orçamento de 2022. Diante disso, reiterou os termos da exceção oposta e requereu o reconhecimento do excesso de execução em relação aos valores de taxas condominiais referentes ao ano de 2023, por ausência de prova quanto aos valores vindicados. Na sequência, intimou-se a parte autora/excepta, nos IDs 205561344 e 207720680, para apresentar a planilha de cálculos da dívida ora vindicada a fim especificar de forma clara, detalhada e precisa o valor total do débito sobre o qual deve recair a fração de fração de 0,069130%, devendo demonstrar especialmente as cotas condominiais (valores históricos de R$ 2.598,62, R$ 3.464,93 e R$ 3.733,48); ou, se o caso, extirpar esses valores da planilha da dívida, sob pena de tais cifras serem consideradas excesso de execução. Em resposta, o exequente trouxe, no ID 208445605, mesma planilha apresentada anteriormente (no ID 196533440) contendo os valores históricos das parcelas condominiais vindicadas neste feito de R$ 56.975,79, com o detalhamento dos valores expressos na segunda coluna da planilha da dívida acostada no ID 164935815, atinentes à taxa condominial. Instada a se manifestar, a excipiente/executada defendeu, no ID 208574734, a inexistência de título executivo apto a amparar a presente execução, diante da ausência de comprovação e clareza dos cálculos relativos às taxas condominiais vindicadas, o que afirma retirar a certeza e liquidez do título em questão. Relatado. Decido. Como já detalhado no ID 205561344, o título de ID 164935810 veicula a obrigação principal fixada em 6% das vendas brutas (cláusula sexta do contrato), observada a obrigação mínima de R$ 13.725,80, com escalonamento do aluguel mensal mínimo nos primeiros anos. A cláusula 7 prevê o pagamento de fundo de promoções fixado em 10% do aluguel mínimo. A cláusula 8 detalha os encargos comuns na fração de contribuição de 0.069130% para o locatário, conforme previsão expressa na cláusula 3.2 da convenção de condomínio. Reitere-se ao exequente/excepto que o título só é liquido quando é possível ao devedor, ao credor e ao Juízo alcançar o valor do débito com base nas cláusulas e nos documentos que instruem a execução. No caso em tela, sabe-se que a despesa de condomínio a ser suportada pelo locatário observará a fração de 0,069130% das despesas condominiais totais. Porém, não há um único documento nos autos que comprove de forma clara e precisa o valor total do débito sobre o qual deve recair a referida fração. Em face da proporcionalidade ventilada, estima-se que as despesas do condomínio estejam fixadas no valor total aproximado de cinco milhões ([3733,48*100]/0,069130=5.400.665,41), porém não há nos autos convenção de condomínio, assembleia ou balancete que comprove a base de cálculo da referida despesa. Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a exceção de pré-executividade oposta pela parte ré para reconhecer o excesso de execução quanto às taxas condominiais inseridas na planilha da dívida, porquanto não comprovados os valores atinentes à referida despesa. Faculto o prazo de 15 (quinze) dias para que a parte autora retifique o valor da causa, a fim de excluir os valores inseridos a título de taxas condominiais, mantendo-se tão somente os débitos relativos às parcelas de alugueis inadimplentes, sob pena de indeferimento. Vindo aos autos, dê-se nova vista à parte ré, por igual prazo. Após, retornem-se os autos conclusos.” (ID n. 209235885, autos de origem) Cuida-se, na origem, de ação de execução de título executivo extrajudicial referente a débito de alugueis e encargos da locação “do Espaço de Uso Comercial no 2090, com área privativa de aproximadamente 50,92m2 (cinquenta virgula noventa e dois metros quadrados), localizado no 2o Piso, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 01 de dezembro de 2020 e término em 30 de novembro de 2025 e, com garantia na modalidade ‘fiança’.” (ID n. 64679469, pp. 3-4) A rescisão do contrato se deu em 26 de junho de 2023, constando do Termo de Recebimento de Loja que o referido ato não implicaria quitação de débitos existentes (ID n. 164935811, autos de origem). Foi designado curador especial, uma vez que, citados por edital, os executados não compareceram aos autos. A curadoria especial apresentou exceção de pré-executividade, que foi acolhida parcialmente pela decisão agravada para reconhecer o excesso de execução quanto às taxas condominiais inseridas na planilha da dívida sob o fundamento de não comprovação dos valores. O exequente/agravante CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA opôs embargos de declaração contra a referida decisão, que foram rejeitados (ID n. 210382422, autos de origem). Nas razões do presente recurso, o agravante alega a inadmissibilidade da exceção de pré-executividade: “A construção jurisprudencial e doutrinária desse tipo de “defesa” visa tão somente propiciar ao executado a oportunidade de manifestação prévia em casos que envolvam matéria de ordem pública, em que o Magistrado possa pronunciar-se de ofício, dada determinada situação de nulidade ou imperfeição do título executivo, e que não justifiquem a oposição de embargos.” (ID n. 64679469, p. 4) Afirma: “In casu, Excelências, a parte Excipiente procura discutir matérias não permitidas em Exceção de Pré-Executividade nos autos da Execução, requerendo a juntada de atas/documento referente a cobrança dos encargos condominiais indicados na planilha.” (ID n. 64679469, p. 5) Sustenta: “No caso dos autos, o título é formalmente perfeito, e, o que por si só é suficiente para comprovar a flagrante má-fé do Excipiente em se opor a Execução por meio de Exceção de Pré-Executividade, haja vista que, na remota hipótese de ser alegada qualquer irregularidade do título executivo, deve-se oferecer ao credor oportunidade de discutir a matéria amplamente, inclusive admitindo-se produção de provas e com o atendimento do princípio do contraditório, o que se faz apenas na via de embargos. Ademais, a jurisprudência pátria é bastante clara ao restringir o cabimento da objeção apenas aos casos específicos, em que por defeito intrínseco do título, possa o juiz argui-la de ofício, por se tratar de matéria de ordem pública, o que nem de longe se aproxima do presente caso, conforme arestos abaixo colacionados.” (ID n. 64679469, p. 5) Afirma que o título executivo apresenta os requisitos exigidos para a execução: “A liquidez e exigibilidade do título pode ser verificada através da Planilha de Débito Atualizada acostada, que demonstra o valor devido e, pode ser constatada quando é determinado o valor da prestação, sendo exigível sempre que o pagamento não esteja na dependência de termo, condição ou qualquer outro tipo de limitação. A execução promovida pela Exequente funda-se em título extrajudicial consistente em contrato atípico de locação de loja em shopping center, o qual foi assinado pela devedora e por duas testemunhas, preenchendo, assim, os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Já a certeza, que ocorre quando no título estiver estampada a natureza da prestação, seu objeto e seus sujeitos, ou seja, o credor, o devedor, e se a obrigação é de pagar quantia.” (ID n. 64679469, p. 7) Aduz: “Outrossim, em qualquer contrato de locação o valor dos encargos não estará expresso, sendo sempre fixado como a responsabilidade do locatário arcar com as despesas inerentes ao imóvel e tal fato não impede o reconhecimento de sua liquidez e exigibilidade, de modo que, em qualquer circunstância, o contrato de locação é título executivo.” (ID n. 64679469, p. 11) Enfatiza: “Portanto, inequívocas a certeza, liquidez e exigibilidade do título, em relação a todos os valores, sendo de rigor a rejeição da Exceção de Pré Executividade apresentada.” (ID n. 64679469, p. 12) Por fim, requer: “Ex positis, requer o Exequente seja preliminarmente rejeitada a presente exceção de pré-executividade, por ser incabível ao presente caso. No mérito, se a tanto chegar, o que não se acredita, requerem a total IMPROCEDÊNCIA da exceção de pré-executividade, determinando-se o regular processamento do feito executório.” (ID n. 64679469, p. 13) Preparo recolhido (ID n. 64681188). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, parágrafo único do CPC (processo de execução). Conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 1.019, inciso I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo, probabilidade do direito que não se evidencia. Na origem, cuida-se de processo de execução de título executivo extrajudicial de valores relativos a alugueis e outros encargos locatícios. A Defensoria Pública, no exercício de Curadoria Especial, opôs exceção de pré-executividade sob a alegação de não haver documentos comprobatórios dos valores das taxas condominiais vindicadas, indicadas na planilha de ID n. 164935815 na origem, juntada pelo exequente, ora agravante. Na decisão de ID 202380005, constatou-se a obrigação da locatária de suportar despesas condominiais à proporção de 0,069130%, nos termos do contrato de locação (IDs n. 164935810 e 196533436, autos de origem). Pela mesma decisão, o exequente, ora agravado, foi intimado a "comprovar documentalmente o valor do montante sobre o qual é aplicada a referida fração, para liquidação da obrigação condominial perseguida”. Sobreveio a decisão agravada pela qual acolhida parcialmente a exceção de pré-executividade “para reconhecer o excesso de execução quanto às taxas condominiais inseridas na planilha da dívida, porquanto não comprovados os valores atinentes à referida despesa.” (ID n. 209235885, autos de origem) No presente recurso, o agravante pleiteia, liminarmente, a rejeição da exceção de pré-executividade, alegando que “no caso dos autos, o título é formalmente perfeito, e, o que por si só é suficiente para comprovar a flagrante má-fé do Excipiente em se opor a Execução por meio de Exceção de Pré-Executividade, haja vista que, na remota hipótese de ser alegada qualquer irregularidade do título executivo, deve-se oferecer ao credor oportunidade de discutir a matéria amplamente, inclusive admitindo-se produção de provas e com o atendimento do princípio do contraditório, o que se faz apenas na via de embargos.” (ID n. 64679469, p. 5). Muito bem. Exceção de pré-executividade consubstancia meio de defesa cabível para suscitar nulidades referentes às condições da ação executiva ou a seus pressupostos processuais, bem como averiguar os vícios objetivos do título executivo relativos à certeza, liquidez e exigibilidade. Por oportuno: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. BEM DE FAMÍLIA. RECONHECIMENTO. SENTENÇA ANTERIOR À DECISÃO AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Exceção de pré-executividade é meio de defesa de executado para discussão de questões de ordem pública que não exijam dilação probatória, tais como pressupostos processuais, condições da ação e eventuais vícios objetivos do título executivo quanto à certeza, liquidez e exigibilidade. 2. "No caso da alegação de impenhorabilidade de bem de família, a jurisprudência dessa e. Corte de Justiça tem o firme entendimento de que se trata de matéria conhecível de ofício e que, portanto, pode ser alegada por meio de exceção de pré-executividade" (Acórdão 1246215, 07028112220208070000, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 29/4/2020, publicado no DJE: 15/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 3. As exceções à impenhorabilidade do bem de família são aquelas previstas no art. 3o da Lei 8.009/90, hipóteses que demandam interpretação restritiva. 4. Hipótese em que, ajuizada ação de execução de título extrajudicial pelo agravado, decretada a penhora de direitos aquisitivos sobre bem imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado entre o agravante e instituição financeira, demonstrou-se que, em processo distinto e anterior, houve reconhecimento judicial por sentença transitada em julgado de que o mesmo imóvel ostenta natureza de bem de família, razão pela qual não poderiam, nos autos originários, sobre ele serem decretadas medidas constritivas. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1350164, 07470796420208070000, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 23/6/2021, publicado no DJE: 5/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Conforme apontado na decisão agravada, “o título só é líquido quando é possível ao devedor, ao credor e ao Juízo alcançar o valor do débito com base nas cláusulas e nos documentos que instruem a execução” (ID n. 209235885, autos de origem) Em análise inicial, verifica-se que subsiste dúvida quanto aos valores a serem utilizados como base de cálculo das alegadas despesas condominiais e que os elementos juntados pelo exequente, ora agravante, não foram suficientes para elidir esta incerteza. Também se observa que, mesmo em sede de exceção de pré-executividade, foi oportunizada ao exequente a juntada de provas suficientes a definir o valor sobre o qual deveria incidir a fração de 0,069130% relativa aos encargos condominiais, prevista no contrato de locação, para a liquidação da obrigação. Sendo assim, resta afastada a probabilidade do direito. Assim, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se a parte agravante. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. Brasília, 7 de outubro de 2024. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0741855-09.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA AGRAVADO: ALEX BLAYHER COSMETICOS LTDA - ME, PATRICIA THEODORO DO PRADO - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA, rep. por ANCAR IVANHOE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA, contra decisão proferida pelo juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília/DF nos autos da ação de execução no 0728841-86.2023.8.07.0001 ajuizada em desfavor de BEAUTIFULL COMÉRCIO VAREJISTA DE COSMÉTICOS e MY CARE COSMÉTICOS EIRELLI. Esta a decisão: “Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela parte executada, no ID 193476225, em que alega, em suma, que o título que aparelha a execução é inexigível diante da alegada ausência das atas condominiais que comprovem os valores das taxas condominiais ora vindicadas - vencidas em 12/2021; 02/2022; 03/2022; 05/2022; 06/2022; 07/2022; 11/2022 a 07/202, indicados em planilha de ID n. 164935815 - Pág. 1, para possibilitar que a curadoria verifique se há excesso na execução. Em caso de não apresentação das atas referidas, a Defensoria Pública pugna pela apresentação de nova planilha com o decote dos referidos valores atinentes às parcelas supra. O autor contestou os argumentos da parte ré, no ID 196533434, tendo alegado que o contrato de locação de IDs 164935810 e 196533436, por si só, é título executivo extrajudicial, incluindo-se os encargos acessórios como as despesas condominiais, por força do art. 784, VIII, do CPC. Apresentou, no ID 196533440, a planilha contendo as cotas condominiais da unidade imobiliária objeto do contrato de locação vencidas em 6/12/2021; 01/2/2022; 01/3/2022; 1/5 a 1/7/2022; e 1/11/2022 a 1/7/2023 . Com esses argumentos, pugnou pela rejeição da exceção de pré-executividade oposta pela Curadoria Especial. Em resposta, a executada alegou, no ID 202097362, que o objeto da exceção de pré-executividade oposta não se refere à possibilidade de executar cotas condominiais, cuja previsão legal está expressa no art. 784, VIII, do CPC; mas a integralidade do valor cobrado, considerando que as cotas condominiais podem ser compostas de taxas ordinárias (de responsabilidade do locatário) e as taxas extraordinárias (de responsabilidade do proprietário). Sustentou que a parte exequente/excepta pretende a cobrança de cotas condominiais relativas aos anos de 2022 e 2023, nos termos ada planilha de ID 196533440; e, entretanto, no ID 164935805 consta ata para aprovação do orçamento de 2020 e em ID 164935808 consta ata para aprovação do orçamento de 2022. Diante disso, reiterou os termos da exceção oposta e requereu o reconhecimento do excesso de execução em relação aos valores de taxas condominiais referentes ao ano de 2023, por ausência de prova quanto aos valores vindicados. Na sequência, intimou-se a parte autora/excepta, nos IDs 205561344 e 207720680, para apresentar a planilha de cálculos da dívida ora vindicada a fim especificar de forma clara, detalhada e precisa o valor total do débito sobre o qual deve recair a fração de fração de 0,069130%, devendo demonstrar especialmente as cotas condominiais (valores históricos de R$ 2.598,62, R$ 3.464,93 e R$ 3.733,48); ou, se o caso, extirpar esses valores da planilha da dívida, sob pena de tais cifras serem consideradas excesso de execução. Em resposta, o exequente trouxe, no ID 208445605, mesma planilha apresentada anteriormente (no ID 196533440) contendo os valores históricos das parcelas condominiais vindicadas neste feito de R$ 56.975,79, com o detalhamento dos valores expressos na segunda coluna da planilha da dívida acostada no ID 164935815, atinentes à taxa condominial. Instada a se manifestar, a excipiente/executada defendeu, no ID 208574734, a inexistência de título executivo apto a amparar a presente execução, diante da ausência de comprovação e clareza dos cálculos relativos às taxas condominiais vindicadas, o que afirma retirar a certeza e liquidez do título em questão. Relatado. Decido. Como já detalhado no ID 205561344, o título de ID 164935810 veicula a obrigação principal fixada em 6% das vendas brutas (cláusula sexta do contrato), observada a obrigação mínima de R$ 13.725,80, com escalonamento do aluguel mensal mínimo nos primeiros anos. A cláusula 7 prevê o pagamento de fundo de promoções fixado em 10% do aluguel mínimo. A cláusula 8 detalha os encargos comuns na fração de contribuição de 0.069130% para o locatário, conforme previsão expressa na cláusula 3.2 da convenção de condomínio. Reitere-se ao exequente/excepto que o título só é liquido quando é possível ao devedor, ao credor e ao Juízo alcançar o valor do débito com base nas cláusulas e nos documentos que instruem a execução. No caso em tela, sabe-se que a despesa de condomínio a ser suportada pelo locatário observará a fração de 0,069130% das despesas condominiais totais. Porém, não há um único documento nos autos que comprove de forma clara e precisa o valor total do débito sobre o qual deve recair a referida fração. Em face da proporcionalidade ventilada, estima-se que as despesas do condomínio estejam fixadas no valor total aproximado de cinco milhões ([3733,48*100]/0,069130=5.400.665,41), porém não há nos autos convenção de condomínio, assembleia ou balancete que comprove a base de cálculo da referida despesa. Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a exceção de pré-executividade oposta pela parte ré para reconhecer o excesso de execução quanto às taxas condominiais inseridas na planilha da dívida, porquanto não comprovados os valores atinentes à referida despesa. Faculto o prazo de 15 (quinze) dias para que a parte autora retifique o valor da causa, a fim de excluir os valores inseridos a título de taxas condominiais, mantendo-se tão somente os débitos relativos às parcelas de alugueis inadimplentes, sob pena de indeferimento. Vindo aos autos, dê-se nova vista à parte ré, por igual prazo. Após, retornem-se os autos conclusos.” (ID n. 209235885, autos de origem) Cuida-se, na origem, de ação de execução de título executivo extrajudicial referente a débito de alugueis e encargos da locação “do Espaço de Uso Comercial no 2090, com área privativa de aproximadamente 50,92m2 (cinquenta virgula noventa e dois metros quadrados), localizado no 2o Piso, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 01 de dezembro de 2020 e término em 30 de novembro de 2025 e, com garantia na modalidade ‘fiança’.” (ID n. 64679469, pp. 3-4) A rescisão do contrato se deu em 26 de junho de 2023, constando do Termo de Recebimento de Loja que o referido ato não implicaria quitação de débitos existentes (ID n. 164935811, autos de origem). Foi designado curador especial, uma vez que, citados por edital, os executados não compareceram aos autos. A curadoria especial apresentou exceção de pré-executividade, que foi acolhida parcialmente pela decisão agravada para reconhecer o excesso de execução quanto às taxas condominiais inseridas na planilha da dívida sob o fundamento de não comprovação dos valores. O exequente/agravante CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA opôs embargos de declaração contra a referida decisão, que foram rejeitados (ID n. 210382422, autos de origem). Nas razões do presente recurso, o agravante alega a inadmissibilidade da exceção de pré-executividade: “A construção jurisprudencial e doutrinária desse tipo de “defesa” visa tão somente propiciar ao executado a oportunidade de manifestação prévia em casos que envolvam matéria de ordem pública, em que o Magistrado possa pronunciar-se de ofício, dada determinada situação de nulidade ou imperfeição do título executivo, e que não justifiquem a oposição de embargos.” (ID n. 64679469, p. 4) Afirma: “In casu, Excelências, a parte Excipiente procura discutir matérias não permitidas em Exceção de Pré-Executividade nos autos da Execução, requerendo a juntada de atas/documento referente a cobrança dos encargos condominiais indicados na planilha.” (ID n. 64679469, p. 5) Sustenta: “No caso dos autos, o título é formalmente perfeito, e, o que por si só é suficiente para comprovar a flagrante má-fé do Excipiente em se opor a Execução por meio de Exceção de Pré-Executividade, haja vista que, na remota hipótese de ser alegada qualquer irregularidade do título executivo, deve-se oferecer ao credor oportunidade de discutir a matéria amplamente, inclusive admitindo-se produção de provas e com o atendimento do princípio do contraditório, o que se faz apenas na via de embargos. Ademais, a jurisprudência pátria é bastante clara ao restringir o cabimento da objeção apenas aos casos específicos, em que por defeito intrínseco do título, possa o juiz argui-la de ofício, por se tratar de matéria de ordem pública, o que nem de longe se aproxima do presente caso, conforme arestos abaixo colacionados.” (ID n. 64679469, p. 5) Afirma que o título executivo apresenta os requisitos exigidos para a execução: “A liquidez e exigibilidade do título pode ser verificada através da Planilha de Débito Atualizada acostada, que demonstra o valor devido e, pode ser constatada quando é determinado o valor da prestação, sendo exigível sempre que o pagamento não esteja na dependência de termo, condição ou qualquer outro tipo de limitação. A execução promovida pela Exequente funda-se em título extrajudicial consistente em contrato atípico de locação de loja em shopping center, o qual foi assinado pela devedora e por duas testemunhas, preenchendo, assim, os requisitos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Já a certeza, que ocorre quando no título estiver estampada a natureza da prestação, seu objeto e seus sujeitos, ou seja, o credor, o devedor, e se a obrigação é de pagar quantia.” (ID n. 64679469, p. 7) Aduz: “Outrossim, em qualquer contrato de locação o valor dos encargos não estará expresso, sendo sempre fixado como a responsabilidade do locatário arcar com as despesas inerentes ao imóvel e tal fato não impede o reconhecimento de sua liquidez e exigibilidade, de modo que, em qualquer circunstância, o contrato de locação é título executivo.” (ID n. 64679469, p. 11) Enfatiza: “Portanto, inequívocas a certeza, liquidez e exigibilidade do título, em relação a todos os valores, sendo de rigor a rejeição da Exceção de Pré Executividade apresentada.” (ID n. 64679469, p. 12) Por fim, requer: “Ex positis, requer o Exequente seja preliminarmente rejeitada a presente exceção de pré-executividade, por ser incabível ao presente caso. No mérito, se a tanto chegar, o que não se acredita, requerem a total IMPROCEDÊNCIA da exceção de pré-executividade, determinando-se o regular processamento do feito executório.” (ID n. 64679469, p. 13) Preparo recolhido (ID n. 64681188). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, parágrafo único do CPC (processo de execução). Conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 1.019, inciso I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo, probabilidade do direito que não se evidencia. Na origem, cuida-se de processo de execução de título executivo extrajudicial de valores relativos a alugueis e outros encargos locatícios. A Defensoria Pública, no exercício de Curadoria Especial, opôs exceção de pré-executividade sob a alegação de não haver documentos comprobatórios dos valores das taxas condominiais vindicadas, indicadas na planilha de ID n. 164935815 na origem, juntada pelo exequente, ora agravante. Na decisão de ID 202380005, constatou-se a obrigação da locatária de suportar despesas condominiais à proporção de 0,069130%, nos termos do contrato de locação (IDs n. 164935810 e 196533436, autos de origem). Pela mesma decisão, o exequente, ora agravado, foi intimado a "comprovar documentalmente o valor do montante sobre o qual é aplicada a referida fração, para liquidação da obrigação condominial perseguida”. Sobreveio a decisão agravada pela qual acolhida parcialmente a exceção de pré-executividade “para reconhecer o excesso de execução quanto às taxas condominiais inseridas na planilha da dívida, porquanto não comprovados os valores atinentes à referida despesa.” (ID n. 209235885, autos de origem) No presente recurso, o agravante pleiteia, liminarmente, a rejeição da exceção de pré-executividade, alegando que “no caso dos autos, o título é formalmente perfeito, e, o que por si só é suficiente para comprovar a flagrante má-fé do Excipiente em se opor a Execução por meio de Exceção de Pré-Executividade, haja vista que, na remota hipótese de ser alegada qualquer irregularidade do título executivo, deve-se oferecer ao credor oportunidade de discutir a matéria amplamente, inclusive admitindo-se produção de provas e com o atendimento do princípio do contraditório, o que se faz apenas na via de embargos.” (ID n. 64679469, p. 5). Muito bem. Exceção de pré-executividade consubstancia meio de defesa cabível para suscitar nulidades referentes às condições da ação executiva ou a seus pressupostos processuais, bem como averiguar os vícios objetivos do título executivo relativos à certeza, liquidez e exigibilidade. Por oportuno: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. BEM DE FAMÍLIA. RECONHECIMENTO. SENTENÇA ANTERIOR À DECISÃO AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Exceção de pré-executividade é meio de defesa de executado para discussão de questões de ordem pública que não exijam dilação probatória, tais como pressupostos processuais, condições da ação e eventuais vícios objetivos do título executivo quanto à certeza, liquidez e exigibilidade. 2. "No caso da alegação de impenhorabilidade de bem de família, a jurisprudência dessa e. Corte de Justiça tem o firme entendimento de que se trata de matéria conhecível de ofício e que, portanto, pode ser alegada por meio de exceção de pré-executividade" (Acórdão 1246215, 07028112220208070000, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 29/4/2020, publicado no DJE: 15/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 3. As exceções à impenhorabilidade do bem de família são aquelas previstas no art. 3o da Lei 8.009/90, hipóteses que demandam interpretação restritiva. 4. Hipótese em que, ajuizada ação de execução de título extrajudicial pelo agravado, decretada a penhora de direitos aquisitivos sobre bem imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado entre o agravante e instituição financeira, demonstrou-se que, em processo distinto e anterior, houve reconhecimento judicial por sentença transitada em julgado de que o mesmo imóvel ostenta natureza de bem de família, razão pela qual não poderiam, nos autos originários, sobre ele serem decretadas medidas constritivas. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1350164, 07470796420208070000, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 23/6/2021, publicado no DJE: 5/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Conforme apontado na decisão agravada, “o título só é líquido quando é possível ao devedor, ao credor e ao Juízo alcançar o valor do débito com base nas cláusulas e nos documentos que instruem a execução” (ID n. 209235885, autos de origem) Em análise inicial, verifica-se que subsiste dúvida quanto aos valores a serem utilizados como base de cálculo das alegadas despesas condominiais e que os elementos juntados pelo exequente, ora agravante, não foram suficientes para elidir esta incerteza. Também se observa que, mesmo em sede de exceção de pré-executividade, foi oportunizada ao exequente a juntada de provas suficientes a definir o valor sobre o qual deveria incidir a fração de 0,069130% relativa aos encargos condominiais, prevista no contrato de locação, para a liquidação da obrigação. Sendo assim, resta afastada a probabilidade do direito. Assim, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se a parte agravante. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. Brasília, 7 de outubro de 2024. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora