Tribunal: TJDFT
Processo: 0722226-49.2024.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-06-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Sérgio Rocha Número do processo: 0722226-49.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE CARLOS SANTOS FERREIRA AGRAVADO: ALISSAR INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (contrato de locação), rejeitou a impugnação do executado/fiador, ora agravante, à penhora do seu imóvel residencial (bem de família). Alega, em síntese, que: 1) “trata-se, na origem, ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pela Agravada em face da devedora principal, Rápido 900, e do Agravante, referente aos aluguéis em aberto do imóvel situado no SIA/SUL Trecho 03, lote 165, 175, 185 e 195, em razão do contrato de locação entabulado entre as partes, assinado em 18/10/2017, o qual possuía prazo determinado de 01 (um) ano de vigência da locação, cujo termo final era a data de 18/10/2018, visando o recebimento do valor inicial de R$165.100,00”; 2) “a r. decisão agravada rejeitou a impugnação à penhora sobre imóvel de matrícula no 101.042, do 3o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, localizado na Rua Dr. Guilherme Cristofel, no 498, apartamento 141 , São Paulo/SP, de propriedade do Agravante José Carlos e sua esposa”; 3) “ainda que o imóvel seja dado em garantia, não há margens para ignorar o fato de que o Agravante lá reside e estabelece seu núcleo familiar há mais de 20 anos, devendo, de rigor, SER RECONHECIDA A IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL, VISTO QUE UTILIZADO ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE, PARA FINS DE MORADIA”. Requer, em antecipação da tutela recursal, seja suspensa a execução e, no mérito, declarada a impenhorabilidade do seu imóvel. É o breve relato. Decido. O agravo de instrumento deve ser desprovido. Estabelecem os arts. 932, IV, “b”, c/c 1.019, caput, do CPC: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: (...) b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; (...) Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso; III - determinará a intimação do Ministério Público, preferencialmente por meio eletrônico, quando for o caso de sua intervenção, para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias.” E, no caso, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 1307334, fixou a seguinte tese de repercussão geral (Tema 1127/STF): “CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3o, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6o DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3o da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1o, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3o, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.” (RE 1307334, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 09-03-2022, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-101 DIVULG 25-05-2022 PUBLIC 26-05-2022) Portanto, diante desse precedente vinculante, não há como afastar a penhora do imóvel do fiador em contrato de locação, ainda que se trate de bem de família. No mesmo sentido: “(...) 2. Recentemente, no RE 1.307.334 em que se discutia, à luz dos artigos 1o, III, 6o e 226, da Constituição Federal, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema 295 (RE 612360), o c. Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial" (Tema 1127). (...)” (Acórdão 1831962, 07223317320228070007, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 13/3/2024, publicado no DJE: 9/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “(...) 2. A jurisprudência dos Tribunais Superiores pacificou o entendimento quanto à validade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3° da Lei n° 8.009/1990 (inteligência do enunciado da Súmula 549/STJ e das teses jurídicas fixadas no Tema 1091/STJ e no Tema 1127/STF). (...)” (Acórdão 1809295, 07386966020218070001, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 7/2/2024, publicado no DJE: 20/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. Comunique-se o Juízo a quo. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Sérgio Rocha Número do processo: 0722226-49.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE CARLOS SANTOS FERREIRA AGRAVADO: ALISSAR INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (contrato de locação), rejeitou a impugnação do executado/fiador, ora agravante, à penhora do seu imóvel residencial (bem de família). Alega, em síntese, que: 1) “trata-se, na origem, ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pela Agravada em face da devedora principal, Rápido 900, e do Agravante, referente aos aluguéis em aberto do imóvel situado no SIA/SUL Trecho 03, lote 165, 175, 185 e 195, em razão do contrato de locação entabulado entre as partes, assinado em 18/10/2017, o qual possuía prazo determinado de 01 (um) ano de vigência da locação, cujo termo final era a data de 18/10/2018, visando o recebimento do valor inicial de R$165.100,00”; 2) “a r. decisão agravada rejeitou a impugnação à penhora sobre imóvel de matrícula no 101.042, do 3o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, localizado na Rua Dr. Guilherme Cristofel, no 498, apartamento 141 , São Paulo/SP, de propriedade do Agravante José Carlos e sua esposa”; 3) “ainda que o imóvel seja dado em garantia, não há margens para ignorar o fato de que o Agravante lá reside e estabelece seu núcleo familiar há mais de 20 anos, devendo, de rigor, SER RECONHECIDA A IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL, VISTO QUE UTILIZADO ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE, PARA FINS DE MORADIA”. Requer, em antecipação da tutela recursal, seja suspensa a execução e, no mérito, declarada a impenhorabilidade do seu imóvel. É o breve relato. Decido. O agravo de instrumento deve ser desprovido. Estabelecem os arts. 932, IV, “b”, c/c 1.019, caput, do CPC: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: (...) b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; (...) Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; II - ordenará a intimação do agravado pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, quando não tiver procurador constituído, ou pelo Diário da Justiça ou por carta com aviso de recebimento dirigida ao seu advogado, para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso; III - determinará a intimação do Ministério Público, preferencialmente por meio eletrônico, quando for o caso de sua intervenção, para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias.” E, no caso, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 1307334, fixou a seguinte tese de repercussão geral (Tema 1127/STF): “CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3o, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6o DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3o da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1o, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3o, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.” (RE 1307334, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 09-03-2022, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-101 DIVULG 25-05-2022 PUBLIC 26-05-2022) Portanto, diante desse precedente vinculante, não há como afastar a penhora do imóvel do fiador em contrato de locação, ainda que se trate de bem de família. No mesmo sentido: “(...) 2. Recentemente, no RE 1.307.334 em que se discutia, à luz dos artigos 1o, III, 6o e 226, da Constituição Federal, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema 295 (RE 612360), o c. Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial" (Tema 1127). (...)” (Acórdão 1831962, 07223317320228070007, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 13/3/2024, publicado no DJE: 9/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “(...) 2. A jurisprudência dos Tribunais Superiores pacificou o entendimento quanto à validade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3° da Lei n° 8.009/1990 (inteligência do enunciado da Súmula 549/STJ e das teses jurídicas fixadas no Tema 1091/STJ e no Tema 1127/STF). (...)” (Acórdão 1809295, 07386966020218070001, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 7/2/2024, publicado no DJE: 20/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento. Comunique-se o Juízo a quo. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator