Tribunal: TJDFT
Processo: 0727415-08.2024.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-07-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0727415-08.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ODAIR JOSE PEREIRA VIEIRA, MARLENE FAGUNDES VIEIRA AGRAVADO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, KAIQUE DE SOUSA CARDOSO, CLODOALDO DA COSTA SOARES, THALITA MERCIA VASCONCELOS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Odair José Pereira Vieira e outro contra a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal na ação com pedido de declaração de nulidade de escritura de doação de imóvel situado em Samambaia, promovida em face de CODHAB – Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal e outros, processo autuado sob o no 0712783-20.2024.8.07.0018. Os recorrentes impugnam a decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, de natureza cautelar, no sentido de inserir na matrícula do imóvel restrição de transferência de titularidade, bem como mantê-los na posse do imóvel. O indeferimento da medida funda-se na ausência de probabilidade do direito acerca da ilicitude do negócio jurídico e de boa-fé na aquisição dos direitos possessórios. Em resumo, assinalam que as doações de imóveis no DF estão sendo realizadas com data retroativa a 2018. Juntam ao recurso escritura de doação outorgada pela CODHAB com data de setembro de 2018, que não estava em suas mãos antes para poder apresentá-la com a inicial. Afirmam que a CODHAB outorgou duas escrituras do mesmo imóvel, com data retroativa (05/09/2018), e que o outro favorecido, o litisconsorte passivo Kaique de Sousa Cardoso, a registrou antes, em 10/05/2024. Relatam que em 22/12/2023, quando adquiriu o imóvel, não havia registro da transação do bem na matrícula do imóvel, exceto a doação da TERRACAP para o DF e que foram adotadas as cautelas de praxe na aquisição do bem, o que afasta a má-fé. Consignam que foram vítimas de um golpe, com a participação da CODHAB, devendo haver uma Investigação Policial com intervenção do Ministério Público. Informam que a posse está comprovada. Assinalam que os fatos estão comprovados quanto a alienação do bem ao menos para duas pessoas, que são adquirentes de boa-fé, ainda que o falsário tenha registrado primeiro a escritura de doação. Afirmam que a alienação do bem poderá lhes causar danos irreparáveis. Pede a concessão da tutela de urgência para que seja inserida a restrição de alienação do bem, vedando a transferência de titularidade. Preparo em ID 61117737-61117739. É o relatório necessário. DECIDO. O recurso é tempestivo e regular. A parte é legítima e há interesse recursal. O preparo foi recolhido. O ato impugnado é agravável, conforme previsto no artigo 1.015, inciso I, CPC. Conheço do recurso. Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. A tutela de urgência é concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC). Ainda, a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada, entre outras medidas típicas, por qualquer outra idônea para assegurar o direito invocado pelo autor. Em exame de cognição sumária, vislumbro, em parte, a presença dos pressupostos. A propriedade imobiliária transfere-se entre vivos por meio do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245, Código Civil). De outra parte, conforme o artigo 54, incisos I a V, da Lei 13.097/2015, os negócios jurídicos com a finalidade de constituir, transferir ou modificar direitos reais são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes quando a matrícula do imóvel não contém informações sobre ações reais, pessoais ou reipersecutórias, existência de execução ou de improbidade administrativa contra proprietário do imóvel, existência de restrição administrativa ou convencional quanto ao uso pleno do bem: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência) I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022) III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022) V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. (Incluído pela Lei no 14.825, de 2024) § 1o Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei no 14.382, de 2022) § 2o Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela Lei no 14.382, de 2022) I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2o do art. 1o da Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei no 14.382, de 2022) II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei no 14.382, de 2022)” Os recorrentes pretendem obter medida de natureza cautelar constituída de inserção na matrícula do imóvel de restrição de transferência de titularidade do bem, situado na QR 215, conjunto 05, lote 42, Samambaia-DF, bem como mantê-los na posse do imóvel até julgamento do recurso, sob o argumento de serem titulares dos direitos aquisitivos do bem, mas que terceiro, possivelmente de má-fé, promoveu anteriormente o registro da doação realizada pela litisconsorte CODHAB. Segundo indica a certidão da matrícula 256376, expedida pelo 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal (ID 61117711), a TERRACAP doou o imóvel ao Distrito Federal em 15/09/2009, o qual, por sua vez, em 05/09/2018, o doou ao litisconsorte passivo Kaique de Sousa Cardoso. A doação foi registrada na matrícula do imóvel somente em 10/05/2024. Em seguida, o donatário alienou o bem aos litisconsortes Clodoaldo da Costa Soares e Thalita Mércia Vasconcelos Soares, em 20/06/2024. Desse modo, a princípio, a cessão de direitos possessórios do bem recebida pelos agravantes em dezembro de 2023 de Mário César Silva, que fora investido na posse precária em programa de política habitacional do GDF em 2003 (ID 61117514), não pode ser oposta em face dos litisconsortes Kaique, Clodoaldo e Thalita, diante de não constar qualquer anotação impeditiva na matrícula, nos termos do artigo 54 da Lei 13.097/2015. Isso porque, segundo indica a certidão do Cartório de Registro de Imóveis, o título translativo da propriedade em favor do litisconsorte Kaique é datado de 05/09/2018, não obstante o registro tenha ocorrido apenas em maio de 2024. O mandato outorgado por meio de procuração pública em caráter irrevogável e irretratável por Mário César Silva para Marilene Araújo Ferreira e os sucessivos substabelecimentos sem reservas para Ana Rosa Ferreira Souza, André Luiz de Souza Amorim, até chegar em Charlene Maria da Silva, a alienante dos direitos possessórios aos recorrentes, não foi anotado na matrícula do imóvel, de modo que embora lhes possa conferir certos direitos sobre o bem, não pode sobrepor os direitos advindos do registro da doação recebida pelo litisconsorte passivo Kaique, ao menos até decisão judicial em contrário. Ademais, conforme indica o documento de ID 61117514, a posse de Mário César Silva aparentemente era precária, pois havia impedimento de comercialização, cessão, permuta, aluguel ou qualquer outra operação imobiliária. A posse precária não se considera justa (art. 1.200, CPC). Contudo, há um outro elemento que deve ser levado em consideração. O recorrente acostou ao recurso uma escritura particular de doação do mesmo imóvel, outorgado pela CODHAB ao recorrente, também datado de 05/09/2018 (ID 61117731), o que, em tese, também lhe confere a titularidade sobre o bem. Tais elementos conferem verossimilhança à alegação de uma possível irregularidade na outorga dos títulos, que pode até configurar ilícito penal, para qual há necessidade, naturalmente, de aprofundamento no exame da questão. Não obstante, por medida de cautela e a fim de preservar eventual terceiro de boa-fé, deve constar a restrição na matrícula quanto a pendência que recai sobre a titularidade do imóvel, até que ultimado o julgamento do feito de origem. ANTE O EXPOSTO, defiro, em parte, o pedido de tutela de urgência cautelar para determinar que se promova anotação na matrícula 256376, no 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal, referente ao imóvel situado na QR 215, conjunto 05, lote 42, Samambaia-DF, sobre a existência de demanda em que se questiona a titularidade do bem. Oficie-se ao Juízo de origem para que promova as diligências necessárias ao cumprimento da decisão. Dispenso as informações. Manifestem-se os agravados, no prazo legal. Após, ao Ministério Público. Brasília/DF, 5 de julho de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (e)

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0727415-08.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ODAIR JOSE PEREIRA VIEIRA, MARLENE FAGUNDES VIEIRA AGRAVADO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, KAIQUE DE SOUSA CARDOSO, CLODOALDO DA COSTA SOARES, THALITA MERCIA VASCONCELOS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Odair José Pereira Vieira e outro contra a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal na ação com pedido de declaração de nulidade de escritura de doação de imóvel situado em Samambaia, promovida em face de CODHAB – Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal e outros, processo autuado sob o no 0712783-20.2024.8.07.0018. Os recorrentes impugnam a decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, de natureza cautelar, no sentido de inserir na matrícula do imóvel restrição de transferência de titularidade, bem como mantê-los na posse do imóvel. O indeferimento da medida funda-se na ausência de probabilidade do direito acerca da ilicitude do negócio jurídico e de boa-fé na aquisição dos direitos possessórios. Em resumo, assinalam que as doações de imóveis no DF estão sendo realizadas com data retroativa a 2018. Juntam ao recurso escritura de doação outorgada pela CODHAB com data de setembro de 2018, que não estava em suas mãos antes para poder apresentá-la com a inicial. Afirmam que a CODHAB outorgou duas escrituras do mesmo imóvel, com data retroativa (05/09/2018), e que o outro favorecido, o litisconsorte passivo Kaique de Sousa Cardoso, a registrou antes, em 10/05/2024. Relatam que em 22/12/2023, quando adquiriu o imóvel, não havia registro da transação do bem na matrícula do imóvel, exceto a doação da TERRACAP para o DF e que foram adotadas as cautelas de praxe na aquisição do bem, o que afasta a má-fé. Consignam que foram vítimas de um golpe, com a participação da CODHAB, devendo haver uma Investigação Policial com intervenção do Ministério Público. Informam que a posse está comprovada. Assinalam que os fatos estão comprovados quanto a alienação do bem ao menos para duas pessoas, que são adquirentes de boa-fé, ainda que o falsário tenha registrado primeiro a escritura de doação. Afirmam que a alienação do bem poderá lhes causar danos irreparáveis. Pede a concessão da tutela de urgência para que seja inserida a restrição de alienação do bem, vedando a transferência de titularidade. Preparo em ID 61117737-61117739. É o relatório necessário. DECIDO. O recurso é tempestivo e regular. A parte é legítima e há interesse recursal. O preparo foi recolhido. O ato impugnado é agravável, conforme previsto no artigo 1.015, inciso I, CPC. Conheço do recurso. Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. A tutela de urgência é concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC). Ainda, a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada, entre outras medidas típicas, por qualquer outra idônea para assegurar o direito invocado pelo autor. Em exame de cognição sumária, vislumbro, em parte, a presença dos pressupostos. A propriedade imobiliária transfere-se entre vivos por meio do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245, Código Civil). De outra parte, conforme o artigo 54, incisos I a V, da Lei 13.097/2015, os negócios jurídicos com a finalidade de constituir, transferir ou modificar direitos reais são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes quando a matrícula do imóvel não contém informações sobre ações reais, pessoais ou reipersecutórias, existência de execução ou de improbidade administrativa contra proprietário do imóvel, existência de restrição administrativa ou convencional quanto ao uso pleno do bem: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência) I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022) III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022) V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. (Incluído pela Lei no 14.825, de 2024) § 1o Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei no 14.382, de 2022) § 2o Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela Lei no 14.382, de 2022) I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2o do art. 1o da Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei no 14.382, de 2022) II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei no 14.382, de 2022)” Os recorrentes pretendem obter medida de natureza cautelar constituída de inserção na matrícula do imóvel de restrição de transferência de titularidade do bem, situado na QR 215, conjunto 05, lote 42, Samambaia-DF, bem como mantê-los na posse do imóvel até julgamento do recurso, sob o argumento de serem titulares dos direitos aquisitivos do bem, mas que terceiro, possivelmente de má-fé, promoveu anteriormente o registro da doação realizada pela litisconsorte CODHAB. Segundo indica a certidão da matrícula 256376, expedida pelo 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal (ID 61117711), a TERRACAP doou o imóvel ao Distrito Federal em 15/09/2009, o qual, por sua vez, em 05/09/2018, o doou ao litisconsorte passivo Kaique de Sousa Cardoso. A doação foi registrada na matrícula do imóvel somente em 10/05/2024. Em seguida, o donatário alienou o bem aos litisconsortes Clodoaldo da Costa Soares e Thalita Mércia Vasconcelos Soares, em 20/06/2024. Desse modo, a princípio, a cessão de direitos possessórios do bem recebida pelos agravantes em dezembro de 2023 de Mário César Silva, que fora investido na posse precária em programa de política habitacional do GDF em 2003 (ID 61117514), não pode ser oposta em face dos litisconsortes Kaique, Clodoaldo e Thalita, diante de não constar qualquer anotação impeditiva na matrícula, nos termos do artigo 54 da Lei 13.097/2015. Isso porque, segundo indica a certidão do Cartório de Registro de Imóveis, o título translativo da propriedade em favor do litisconsorte Kaique é datado de 05/09/2018, não obstante o registro tenha ocorrido apenas em maio de 2024. O mandato outorgado por meio de procuração pública em caráter irrevogável e irretratável por Mário César Silva para Marilene Araújo Ferreira e os sucessivos substabelecimentos sem reservas para Ana Rosa Ferreira Souza, André Luiz de Souza Amorim, até chegar em Charlene Maria da Silva, a alienante dos direitos possessórios aos recorrentes, não foi anotado na matrícula do imóvel, de modo que embora lhes possa conferir certos direitos sobre o bem, não pode sobrepor os direitos advindos do registro da doação recebida pelo litisconsorte passivo Kaique, ao menos até decisão judicial em contrário. Ademais, conforme indica o documento de ID 61117514, a posse de Mário César Silva aparentemente era precária, pois havia impedimento de comercialização, cessão, permuta, aluguel ou qualquer outra operação imobiliária. A posse precária não se considera justa (art. 1.200, CPC). Contudo, há um outro elemento que deve ser levado em consideração. O recorrente acostou ao recurso uma escritura particular de doação do mesmo imóvel, outorgado pela CODHAB ao recorrente, também datado de 05/09/2018 (ID 61117731), o que, em tese, também lhe confere a titularidade sobre o bem. Tais elementos conferem verossimilhança à alegação de uma possível irregularidade na outorga dos títulos, que pode até configurar ilícito penal, para qual há necessidade, naturalmente, de aprofundamento no exame da questão. Não obstante, por medida de cautela e a fim de preservar eventual terceiro de boa-fé, deve constar a restrição na matrícula quanto a pendência que recai sobre a titularidade do imóvel, até que ultimado o julgamento do feito de origem. ANTE O EXPOSTO, defiro, em parte, o pedido de tutela de urgência cautelar para determinar que se promova anotação na matrícula 256376, no 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal, referente ao imóvel situado na QR 215, conjunto 05, lote 42, Samambaia-DF, sobre a existência de demanda em que se questiona a titularidade do bem. Oficie-se ao Juízo de origem para que promova as diligências necessárias ao cumprimento da decisão. Dispenso as informações. Manifestem-se os agravados, no prazo legal. Após, ao Ministério Público. Brasília/DF, 5 de julho de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (e)