Tribunal: TJDFT
Processo: 0745126-26.2024.8.07.0000
Órgão julgador: MAURICIO SILVA MIRANDA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0745126-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: IMMOBILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP AGRAVADO: HG HOLDING GESTAO EMPRESARIAL E PARTICIPACOES LTDA, DARLEY GUIMARAES COSTA, GISELE BRAZ HENDERSON COSTA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por IMMOBILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito Substituto da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, Dr. Andre Gomes Alves, que, em sede de embargos à execução opostos por HG HOLDING GESTÃO EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA e outros, rejeitou a impugnação apresentada pela embargada, ora agravante, e homologou o laudo pericial de avaliação de imóvel. Em suas razões recursais (ID 65419178), a parte agravante sustenta, em singela síntese, que “revela-se razoável a renovação do ato de avaliação, em razão de fundada dúvida sobre o valor estimado de locação do imóvel, tendo em vista que a impugnação apresentada pela agravante é baseada em critérios objetivos e utiliza-se de método comparativo fundado em normas da ABNT, ao contrário do laudo homologado pela r. decisão recorrida ID 212430962, que utilizou-se basicamente de sites de imóveis, sem levar em consideração as características do imóvel (atributos comparáveis), que mais se aproximam aos dados do bem avaliado, como sendo de esquina”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, sob o argumento de que “Como o mérito do Agravo de Instrumento trata da base de cálculo da execução, qual seja, o valor do aluguel, a execução não deve prosseguir até a sua definição, sob pena de tornar inócua decisão favorável a ora agravante neste agravo, caso os embargos prossigam e se confirme o conteúdo da decisão agravada no laudo pericial”. No mérito, roga pela reforma da r. decisão agravada, a fim de que “seja determinada a renovação da diligência de avaliação nos moldes do art. 873 do CPC, levando-se em consideração a metodologia e aos critérios de avalição definidos na ABNT NBR 146531, fatores esses que diferenciam os imóveis avaliados daqueles utilizados como parâmetro no id: 207199042, ou ainda, seja determinada a nomeação de novo perito, a fim de que seja realizada nova prova pericial”. Preparo recolhido (ID 65425883). É o breve relatório. DECIDO. A legislação processual outorga ao Relator o poder de atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando houver risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, e desde que demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, do CPC). Eis o teor da r. decisão agravada, “in verbis”: “Observa-se do ID 207199042 que foi juntado aos autos o laudo de avaliação. A parte embargada se manifestou através da petição de ID 210157375 e a embargante, no ID 210087741. A embargada apresentou impugnação ao laudo de avaliação fundamentando sua irresignação em várias questões metodológicas e de análise. Primeiramente, a parte alega que o perito adotou uma metodologia inadequada ao comparar o imóvel em questão com amostras de características distintas e localizações não equivalentes, resultando em um valor de mercado significativamente inferior ao real. A parte impugnante destacou que o perito utilizou apenas nove amostras de imóveis para comparação, e que a maioria dessas amostras se referia a imóveis localizados em áreas internas ou de meio, que não refletem a valorização de uma loja de esquina, localizada em frente à avenida principal, com grande visibilidade e movimento. De todas as amostras, apenas uma apresentava características similares ao imóvel avaliado, mas foi surpreendentemente descartada pelo perito sob a justificativa de que se tratava do maior valor encontrado. A impugnante argumenta que essa amostra deveria ter sido considerada, pois melhor refletia as condições de mercado. Outro ponto levantado foi a inadequação da metodologia comparativa usada pelo perito, que não levou em consideração fatores específicos do imóvel, como a sua localização estratégica de esquina, a utilização de varanda externa, a presença de estacionamento e a valorização proporcionada pelo movimento constante e a tradição do comércio local. A parte sustenta que tais peculiaridades são determinantes para a correta avaliação do valor de aluguel, especialmente considerando a escassez de imóveis semelhantes disponíveis para locação na região. Além disso, a impugnante criticou a falta de consideração, por parte do perito, das normas técnicas aplicáveis, que permitiriam um campo de arbítrio de aproximadamente 15% para mais ou para menos na estimativa do aluguel, dependendo das características do imóvel. Ao ignorar essa margem e descartar a amostra mais próxima, o laudo acabou, na visão da parte, subestimando o valor real da loja. Por fim, a impugnante solicitou a impugnação total do laudo e a realização de uma nova perícia que levasse em consideração as especificidades do imóvel, ou ao menos, que a amostra descartada fosse considerada com os devidos acréscimos, de modo a refletir o real valor de mercado. Em contrarrazões, a parte embargante defendeu que o método comparativo adotado é o mais adequado e está em conformidade com as normas da ABNT. Alega que a discrepância entre o valor do contrato de locação e o valor de mercado evidencia a simulação de contrato de locação, com o objetivo de fraudar as partes envolvidas . Ainda, o embargante salienta que o perito aplicou corretamente um acréscimo de 12% sobre o valor por se tratar de uma loja de esquina, e que as variações apresentadas nas amostras estavam dentro do percentual de 15%, conforme as normas da ABNT. As alegações da impugnante, segundo o autor, seriam um mero inconformismo com os resultados apresentados no laudo. Esse é o breve relatório, passo a decidir. Ao analisar a impugnação apresentada pelo embargado, constata-se que as alegações se limitam ao inconformismo com os resultados obtidos pela perícia, sem, contudo, desconstituir tecnicamente a validade do laudo. O perito adotou critérios claros e objetivos para a formação do valor atribuído ao imóvel, conforme se depreende do laudo pericial. As avaliações seguiram rigorosamente as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo o método comparativo o mais adequado, uma vez que pondera imóveis com características semelhantes, considerando fatores intrínsecos e extrínsecos dos imóveis avaliados. O embargado criticou a exclusão de determinadas amostras, principalmente as que apresentavam os valores mais altos e mais baixos. Entretanto, a amostra de maior e menor valor foram descartadas, o que não prejudica a avaliação do bem. É imperioso destacar que não existem imóveis idênticos no mercado, o que torna impossível encontrar uma amostra que seja exatamente igual ao imóvel objeto dos autos. Essa realidade foi devidamente enfrentada pelo perito ao aplicar o fator de homogeneização, que consiste em ajustar os valores das amostras comparadas para que sejam ponderados de forma justa, levando em consideração as diferenças de área, localização e outras particularidades. Essa técnica visa garantir que o valor final seja o mais próximo possível da realidade de mercado, mesmo considerando as peculiaridades de cada imóvel. O laudo ainda se utilizou de uma margem de variação de 15% para mais ou para menos, respeitando as normas técnicas aplicáveis e conferindo uma faixa de arbítrio ao valor estimado, o que reforça a segurança da metodologia adotada. Ademais, nota-se que o fato de o bem se localizar em esquina foi considerado pelo Sr. Perito, vez que se aplicou um acréscimo de 12% do valor em razão desta peculiaridade. Diante disso, resta claro que a impugnação apresentada pelo embargado não se sustenta, uma vez que o laudo pericial foi elaborado de forma técnica, fundamentada e em conformidade com as normas aplicáveis. A exclusão de amostras foi devidamente justificada e não prejudica a confiabilidade da perícia. O valor atribuído ao imóvel reflete uma análise técnica minuciosa, baseada em dados concretos de mercado, ponderados e ajustados conforme necessário para espelhar a realidade do mercado imobiliário. Portanto, rejeito a impugnação apresentada e homologo o laudo pericial. À Secretaria: Aguarde-se a preclusão desta decisão. Após, tornem conclusos os autos para apreciação do pleito de oitiva de testemunhas.” A embargada agravante busca a atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo, a fim de obstar os efeitos da decisão que rejeitou a impugnação por ela apresentada. Contudo, não obstante o esforço argumentativo da parte recorrente, verifico que o Juízo “a quo” condicionou o prosseguimento do feito à preclusão da decisão ora agravada. Portanto, independentemente da plausibilidade da tese recursal, o decisum impugnado não tem o condão de causar à parte dano de grave ou de difícil reparação a justificar a concessão da medida suspensiva vindicada, podendo aguardar o julgamento colegiado do agravo de instrumento sem que isso lhe traga qualquer prejuízo de ordem material ou processual. Desse modo, sem prejuízo de melhor reapreciação da matéria após maior aprofundamento sobre a questão quando do julgamento de mérito recursal, considerando a ausência de premente risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação à agravante — requisito indispensável à concessão da medida liminar vindicada — o indeferimento do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso é medida que se impõe. Do exposto, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao d. Juízo “a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC). P. I. Brasília/DF, 22 de outubro de 2024. Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0745126-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: IMMOBILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP AGRAVADO: HG HOLDING GESTAO EMPRESARIAL E PARTICIPACOES LTDA, DARLEY GUIMARAES COSTA, GISELE BRAZ HENDERSON COSTA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por IMMOBILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito Substituto da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, Dr. Andre Gomes Alves, que, em sede de embargos à execução opostos por HG HOLDING GESTÃO EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA e outros, rejeitou a impugnação apresentada pela embargada, ora agravante, e homologou o laudo pericial de avaliação de imóvel. Em suas razões recursais (ID 65419178), a parte agravante sustenta, em singela síntese, que “revela-se razoável a renovação do ato de avaliação, em razão de fundada dúvida sobre o valor estimado de locação do imóvel, tendo em vista que a impugnação apresentada pela agravante é baseada em critérios objetivos e utiliza-se de método comparativo fundado em normas da ABNT, ao contrário do laudo homologado pela r. decisão recorrida ID 212430962, que utilizou-se basicamente de sites de imóveis, sem levar em consideração as características do imóvel (atributos comparáveis), que mais se aproximam aos dados do bem avaliado, como sendo de esquina”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, sob o argumento de que “Como o mérito do Agravo de Instrumento trata da base de cálculo da execução, qual seja, o valor do aluguel, a execução não deve prosseguir até a sua definição, sob pena de tornar inócua decisão favorável a ora agravante neste agravo, caso os embargos prossigam e se confirme o conteúdo da decisão agravada no laudo pericial”. No mérito, roga pela reforma da r. decisão agravada, a fim de que “seja determinada a renovação da diligência de avaliação nos moldes do art. 873 do CPC, levando-se em consideração a metodologia e aos critérios de avalição definidos na ABNT NBR 146531, fatores esses que diferenciam os imóveis avaliados daqueles utilizados como parâmetro no id: 207199042, ou ainda, seja determinada a nomeação de novo perito, a fim de que seja realizada nova prova pericial”. Preparo recolhido (ID 65425883). É o breve relatório. DECIDO. A legislação processual outorga ao Relator o poder de atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando houver risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, e desde que demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, do CPC). Eis o teor da r. decisão agravada, “in verbis”: “Observa-se do ID 207199042 que foi juntado aos autos o laudo de avaliação. A parte embargada se manifestou através da petição de ID 210157375 e a embargante, no ID 210087741. A embargada apresentou impugnação ao laudo de avaliação fundamentando sua irresignação em várias questões metodológicas e de análise. Primeiramente, a parte alega que o perito adotou uma metodologia inadequada ao comparar o imóvel em questão com amostras de características distintas e localizações não equivalentes, resultando em um valor de mercado significativamente inferior ao real. A parte impugnante destacou que o perito utilizou apenas nove amostras de imóveis para comparação, e que a maioria dessas amostras se referia a imóveis localizados em áreas internas ou de meio, que não refletem a valorização de uma loja de esquina, localizada em frente à avenida principal, com grande visibilidade e movimento. De todas as amostras, apenas uma apresentava características similares ao imóvel avaliado, mas foi surpreendentemente descartada pelo perito sob a justificativa de que se tratava do maior valor encontrado. A impugnante argumenta que essa amostra deveria ter sido considerada, pois melhor refletia as condições de mercado. Outro ponto levantado foi a inadequação da metodologia comparativa usada pelo perito, que não levou em consideração fatores específicos do imóvel, como a sua localização estratégica de esquina, a utilização de varanda externa, a presença de estacionamento e a valorização proporcionada pelo movimento constante e a tradição do comércio local. A parte sustenta que tais peculiaridades são determinantes para a correta avaliação do valor de aluguel, especialmente considerando a escassez de imóveis semelhantes disponíveis para locação na região. Além disso, a impugnante criticou a falta de consideração, por parte do perito, das normas técnicas aplicáveis, que permitiriam um campo de arbítrio de aproximadamente 15% para mais ou para menos na estimativa do aluguel, dependendo das características do imóvel. Ao ignorar essa margem e descartar a amostra mais próxima, o laudo acabou, na visão da parte, subestimando o valor real da loja. Por fim, a impugnante solicitou a impugnação total do laudo e a realização de uma nova perícia que levasse em consideração as especificidades do imóvel, ou ao menos, que a amostra descartada fosse considerada com os devidos acréscimos, de modo a refletir o real valor de mercado. Em contrarrazões, a parte embargante defendeu que o método comparativo adotado é o mais adequado e está em conformidade com as normas da ABNT. Alega que a discrepância entre o valor do contrato de locação e o valor de mercado evidencia a simulação de contrato de locação, com o objetivo de fraudar as partes envolvidas . Ainda, o embargante salienta que o perito aplicou corretamente um acréscimo de 12% sobre o valor por se tratar de uma loja de esquina, e que as variações apresentadas nas amostras estavam dentro do percentual de 15%, conforme as normas da ABNT. As alegações da impugnante, segundo o autor, seriam um mero inconformismo com os resultados apresentados no laudo. Esse é o breve relatório, passo a decidir. Ao analisar a impugnação apresentada pelo embargado, constata-se que as alegações se limitam ao inconformismo com os resultados obtidos pela perícia, sem, contudo, desconstituir tecnicamente a validade do laudo. O perito adotou critérios claros e objetivos para a formação do valor atribuído ao imóvel, conforme se depreende do laudo pericial. As avaliações seguiram rigorosamente as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo o método comparativo o mais adequado, uma vez que pondera imóveis com características semelhantes, considerando fatores intrínsecos e extrínsecos dos imóveis avaliados. O embargado criticou a exclusão de determinadas amostras, principalmente as que apresentavam os valores mais altos e mais baixos. Entretanto, a amostra de maior e menor valor foram descartadas, o que não prejudica a avaliação do bem. É imperioso destacar que não existem imóveis idênticos no mercado, o que torna impossível encontrar uma amostra que seja exatamente igual ao imóvel objeto dos autos. Essa realidade foi devidamente enfrentada pelo perito ao aplicar o fator de homogeneização, que consiste em ajustar os valores das amostras comparadas para que sejam ponderados de forma justa, levando em consideração as diferenças de área, localização e outras particularidades. Essa técnica visa garantir que o valor final seja o mais próximo possível da realidade de mercado, mesmo considerando as peculiaridades de cada imóvel. O laudo ainda se utilizou de uma margem de variação de 15% para mais ou para menos, respeitando as normas técnicas aplicáveis e conferindo uma faixa de arbítrio ao valor estimado, o que reforça a segurança da metodologia adotada. Ademais, nota-se que o fato de o bem se localizar em esquina foi considerado pelo Sr. Perito, vez que se aplicou um acréscimo de 12% do valor em razão desta peculiaridade. Diante disso, resta claro que a impugnação apresentada pelo embargado não se sustenta, uma vez que o laudo pericial foi elaborado de forma técnica, fundamentada e em conformidade com as normas aplicáveis. A exclusão de amostras foi devidamente justificada e não prejudica a confiabilidade da perícia. O valor atribuído ao imóvel reflete uma análise técnica minuciosa, baseada em dados concretos de mercado, ponderados e ajustados conforme necessário para espelhar a realidade do mercado imobiliário. Portanto, rejeito a impugnação apresentada e homologo o laudo pericial. À Secretaria: Aguarde-se a preclusão desta decisão. Após, tornem conclusos os autos para apreciação do pleito de oitiva de testemunhas.” A embargada agravante busca a atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo, a fim de obstar os efeitos da decisão que rejeitou a impugnação por ela apresentada. Contudo, não obstante o esforço argumentativo da parte recorrente, verifico que o Juízo “a quo” condicionou o prosseguimento do feito à preclusão da decisão ora agravada. Portanto, independentemente da plausibilidade da tese recursal, o decisum impugnado não tem o condão de causar à parte dano de grave ou de difícil reparação a justificar a concessão da medida suspensiva vindicada, podendo aguardar o julgamento colegiado do agravo de instrumento sem que isso lhe traga qualquer prejuízo de ordem material ou processual. Desse modo, sem prejuízo de melhor reapreciação da matéria após maior aprofundamento sobre a questão quando do julgamento de mérito recursal, considerando a ausência de premente risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação à agravante — requisito indispensável à concessão da medida liminar vindicada — o indeferimento do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso é medida que se impõe. Do exposto, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao d. Juízo “a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC). P. I. Brasília/DF, 22 de outubro de 2024. Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator