Tribunal: TJDFT
Processo: 0743519-75.2024.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0743519-75.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE ANTONIO GONCALVES AGRAVADO: MARIA EDINA FERNANDES DO NASCIMENTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo executado, José Antônio Gonçalves, contra a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Taguatinga que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação de imóvel penhorado, homologando-o, na liquidação de sentença promovida por Maria Edina Fernandes do Nascimento, processo 0708253-74.2022.8.07.0007. O recorrente impugna a decisão seguinte: “[...] Compulsando os autos e as manifestações das partes, verifica-se que a parte ré não logrou comprovar que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Em que pese não tenha mencionado a norma ABNT para a avaliação do imóvel, é certo que o laudo de avaliação acostado pelo Oficial de Justiça é condizente com as considerações feitas no momento da diligência. Com efeito, consta no referido documento a descrição da metragem e das características do imóvel, dotando de fé-pública em relação ao que restou certificado. Ademais, o laudo particular acostado em ID 209350609, embora tenha mencionado 3 (três) fontes de pesquisa (anúncio da Imobiliária Barbosa Pró Imóveis; corretores autônomos e renomados que atuam na cidade e; particulares), se limitou a anexar apenas o anúncio de um chalé localizado no mesmo condomínio. Além disso, o imóvel anunciado no qual se baseou o laudo particular não apresenta as mesmas características do imóvel objeto da lide, que conta com uma "área de recreação coberta por telhas, contendo: churrasqueira e pia, quarto e banheiro, com aproximadamente 30,00 m2" (ID 207115146 - pág. 5). Logo, embora o juiz não esteja adstrito ao laudo pericial, reconheço que as avaliações realizadas permitem concluir que o valor estimado pelo oficial de justiça está de acordo com o preço de mercado do imóvel. Assim, conclui-se que o devedor tem a pretensão de modificar o entendimento do Oficial-Avaliador, sem, no entanto, apresentar forte fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. ANTE O EXPOSTO, rejeito a impugnação apresentada pela parte ré e homologo o laudo pericial de ID 207115146 - pág. 5. Preclusa esta decisão, intimem-se as partes para se manifestarem, no prazo de 15 (quinze) dias, bem como informarem se o imóvel possui algum débito em aberto. Em caso positivo, deverão apresentar aos autos os documentos comprobatórios, no prazo de 5 (cinco) dias, pois a partilha inclui direitos e deveres. Intimem-se.” Em resumo, sustenta que não foi observado na avaliação a norma da ABNT 14653, a Resolução 1.066/2007 e Ato Normativo 1/2011 do COFECI, normas que estabelecem os requisitos mínimos para validade da avaliação mercadológica do imóvel. Afirma que o método de utilizar a média de preço de imóveis fornecida por corretores é ineficaz, uma vez que é imprescindível a homogeneização dos preços e que não há indicação de quais imóveis referenciais considerados se mais novos ou mais velhos que o imóvel avaliado. Requer a concessão de efeito suspensivo para paralisar o processo de origem e, ao fim, que seja desconsiderado o laudo judicial e considerado o que apresentou. Preparo em ID 65054143- 65054144. É o relatório. DECIDO. O recurso é regular e tempestivo, dele conheço. O preparo foi recolhido. O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão proferida em liquidação de sentença (art. 1015, Parágrafo único, do Código de Processo Civil). Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Examino a probabilidade de provimento do recurso. Dispõem os artigos 872 e 873, CPC: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.” “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Na origem, cuida-se de liquidação de sentença por arbitramento relativa à extinção de condomínio, com alienação judicial de bens. O recorrente se insurge contra a avaliação realizada por oficial de justiça, por meio de carta precatória, do imóvel situado na Quadra 201, Chalé no 69, Condomínio Mansões Águas Quentes, Caldas Novas, Goiás, avaliado em R$ 70.000,00. Não vislumbro a incorreção na avaliação. Embora não conste do laudo a fundamentação na Norma ABNT 14.653-2, a apuração do valor do imóvel baseou-se em método comparativo de dados do mercado (por informação obtida junto a corretores imobiliários), um dos métodos previstos na norma (https://www.studocu.com/pt-br/document/inbec-brazilian-institute-of-continuing-education/avaliacoes-e-pericias-de-engenharia/nbr-14653-2-2004-avaliacao-de-bens-imoveis-urbanos/34814668). Consta do laudo as especificações do imóvel avaliado, metragem do terreno e da área construída e divisão interna do imóvel, além das benfeitorias, bem como o critério adotado pelo Oficial de Justiça avaliador para apuração do valor (ID 207115146 – PAG 4-7, processo de origem). A avaliação foi feita diretamente, com verificação do imóvel no local. Ademais, considerando as características do imóvel, a avaliação é feita por oficial de justiça, que detém fé pública, não se verificando complexidade que demande a nomeação de perito avaliador (art. 870, CPC). O recorrente, por outro lado, não demonstra fundamentadamente a incorreção do valor apurado. Não indica objetivamente qual é o erro no valor atribuído pelo Oficial de Justiça, limitando-se a fazer considerações genéricas que não são suficientes para infirmar o laudo produzido. Além disso, a avaliação que acostou ao processo foi produzida unilateralmente e realizada por meio indireto, apontando o valor de R$ 60.000,00 (ID 209350609, processo de origem), o que pode gerar distorções. Nesse contexto, não vislumbro dúvida razoável no valor apurado, de modo que não é o caso de se promover nova avaliação do bem. Não há, pois, amparo para a concessão da medida. ANTE O EXPOSTO, indefiro o efeito suspensivo. Oficie-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Brasília/DF, 24 de outubro de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator e

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0743519-75.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE ANTONIO GONCALVES AGRAVADO: MARIA EDINA FERNANDES DO NASCIMENTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo executado, José Antônio Gonçalves, contra a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Taguatinga que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação de imóvel penhorado, homologando-o, na liquidação de sentença promovida por Maria Edina Fernandes do Nascimento, processo 0708253-74.2022.8.07.0007. O recorrente impugna a decisão seguinte: “[...] Compulsando os autos e as manifestações das partes, verifica-se que a parte ré não logrou comprovar que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Em que pese não tenha mencionado a norma ABNT para a avaliação do imóvel, é certo que o laudo de avaliação acostado pelo Oficial de Justiça é condizente com as considerações feitas no momento da diligência. Com efeito, consta no referido documento a descrição da metragem e das características do imóvel, dotando de fé-pública em relação ao que restou certificado. Ademais, o laudo particular acostado em ID 209350609, embora tenha mencionado 3 (três) fontes de pesquisa (anúncio da Imobiliária Barbosa Pró Imóveis; corretores autônomos e renomados que atuam na cidade e; particulares), se limitou a anexar apenas o anúncio de um chalé localizado no mesmo condomínio. Além disso, o imóvel anunciado no qual se baseou o laudo particular não apresenta as mesmas características do imóvel objeto da lide, que conta com uma "área de recreação coberta por telhas, contendo: churrasqueira e pia, quarto e banheiro, com aproximadamente 30,00 m2" (ID 207115146 - pág. 5). Logo, embora o juiz não esteja adstrito ao laudo pericial, reconheço que as avaliações realizadas permitem concluir que o valor estimado pelo oficial de justiça está de acordo com o preço de mercado do imóvel. Assim, conclui-se que o devedor tem a pretensão de modificar o entendimento do Oficial-Avaliador, sem, no entanto, apresentar forte fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. ANTE O EXPOSTO, rejeito a impugnação apresentada pela parte ré e homologo o laudo pericial de ID 207115146 - pág. 5. Preclusa esta decisão, intimem-se as partes para se manifestarem, no prazo de 15 (quinze) dias, bem como informarem se o imóvel possui algum débito em aberto. Em caso positivo, deverão apresentar aos autos os documentos comprobatórios, no prazo de 5 (cinco) dias, pois a partilha inclui direitos e deveres. Intimem-se.” Em resumo, sustenta que não foi observado na avaliação a norma da ABNT 14653, a Resolução 1.066/2007 e Ato Normativo 1/2011 do COFECI, normas que estabelecem os requisitos mínimos para validade da avaliação mercadológica do imóvel. Afirma que o método de utilizar a média de preço de imóveis fornecida por corretores é ineficaz, uma vez que é imprescindível a homogeneização dos preços e que não há indicação de quais imóveis referenciais considerados se mais novos ou mais velhos que o imóvel avaliado. Requer a concessão de efeito suspensivo para paralisar o processo de origem e, ao fim, que seja desconsiderado o laudo judicial e considerado o que apresentou. Preparo em ID 65054143- 65054144. É o relatório. DECIDO. O recurso é regular e tempestivo, dele conheço. O preparo foi recolhido. O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão proferida em liquidação de sentença (art. 1015, Parágrafo único, do Código de Processo Civil). Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Examino a probabilidade de provimento do recurso. Dispõem os artigos 872 e 873, CPC: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.” “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Na origem, cuida-se de liquidação de sentença por arbitramento relativa à extinção de condomínio, com alienação judicial de bens. O recorrente se insurge contra a avaliação realizada por oficial de justiça, por meio de carta precatória, do imóvel situado na Quadra 201, Chalé no 69, Condomínio Mansões Águas Quentes, Caldas Novas, Goiás, avaliado em R$ 70.000,00. Não vislumbro a incorreção na avaliação. Embora não conste do laudo a fundamentação na Norma ABNT 14.653-2, a apuração do valor do imóvel baseou-se em método comparativo de dados do mercado (por informação obtida junto a corretores imobiliários), um dos métodos previstos na norma (https://www.studocu.com/pt-br/document/inbec-brazilian-institute-of-continuing-education/avaliacoes-e-pericias-de-engenharia/nbr-14653-2-2004-avaliacao-de-bens-imoveis-urbanos/34814668). Consta do laudo as especificações do imóvel avaliado, metragem do terreno e da área construída e divisão interna do imóvel, além das benfeitorias, bem como o critério adotado pelo Oficial de Justiça avaliador para apuração do valor (ID 207115146 – PAG 4-7, processo de origem). A avaliação foi feita diretamente, com verificação do imóvel no local. Ademais, considerando as características do imóvel, a avaliação é feita por oficial de justiça, que detém fé pública, não se verificando complexidade que demande a nomeação de perito avaliador (art. 870, CPC). O recorrente, por outro lado, não demonstra fundamentadamente a incorreção do valor apurado. Não indica objetivamente qual é o erro no valor atribuído pelo Oficial de Justiça, limitando-se a fazer considerações genéricas que não são suficientes para infirmar o laudo produzido. Além disso, a avaliação que acostou ao processo foi produzida unilateralmente e realizada por meio indireto, apontando o valor de R$ 60.000,00 (ID 209350609, processo de origem), o que pode gerar distorções. Nesse contexto, não vislumbro dúvida razoável no valor apurado, de modo que não é o caso de se promover nova avaliação do bem. Não há, pois, amparo para a concessão da medida. ANTE O EXPOSTO, indefiro o efeito suspensivo. Oficie-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Brasília/DF, 24 de outubro de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator e