Tribunal: TJDFT
Processo: 0725791-21.2024.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-07-19

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pró-América em face da decisão que, nos autos da ação de anulação de negócio e escritura cumulada com indenização por perdas e danos que maneja em desfavor dos agravados – Urbanizadora Paranoazinho e Outros –, indeferira o pedido incidental que aviara almejando, em ambiente de tutela provisória de urgência de natureza cautelar, a suspensão do pedido de registro de parcelamento denominado Condomínio Jardim América, objeto do protocolo no 70.193 do 7o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, formulado pela primeira agravada, até o trânsito em julgado da ação subjacente. Essa resolução fora empreendida ao fundamento de que o pedido carece de plausibilidade jurídica, pois contraria a presunção de veracidade e segurança jurídica inerente ao registro público, implicando a tutela almejada, outrossim, esgotamento do objeto da demanda. Objetiva a agravante, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a concessão da medida que reclamara, e, ao final, sua confirmação e a consequente modulação da decisão devolvida a reexame. Como lastro apto a aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara a agravante, em síntese, ressoar latente a necessidade de suspensão do registro do parcelamento postulado pela primeira agravada até a decisão final e terminativa das ações conexas ajuizadas. Pontuara que, embora autorizado o parcelamento do imóvel litigioso pelo Decreto 45.534, de 27/02/2024, publicado no DODF Ano LIII, Edição no 40, de 28/02/2024, os moradores do Condomínio Jardim América, os quais representa, não concordam com o registro do parcelamento na forma proposta e requerida pela Urbanizadora Paranoazinho S/A, não apenas em razão de falhas no Quadro Demonstrativo das Unidade Imobiliárias, mas, principalmente, pelas fundadas razões de ilicitude na aquisição do título de domínio da gleba. Aduzira que a matéria está sendo discutida na subjacente ação anulatória de negócio jurídico no 0006689-49.2014.8.07.0018, na medida cautelar no 0012319-23.2013.8.07.0018 e na ação de usucapião no 0008514-96.2012.8.07.0018, pontuando que os moradores, por intermédio do condomínio e associação, conduziram o processo administrativo no 0020.000.069/1990 junto à Secretaria de Habitação do Distrito Federal, até serem usurpados, consoante sustentara, pela empresa agravada. Afirmara que, entrementes, como justos possuidores e adquirentes dos lotes e da área comum, disputam a propriedade da gleba Urbanizadora Paranoazinho S/A nos processos mencionados. Apresentara breve escorço histórico da origem do Condomínio Jardim América e da gleba em que implantado – cuja antiga denominação era Fazenda Paranoazinho –, destacando a cadeia dominial do imóvel e a subsistência de controvérsia acerca de sua efetiva titularidade. Consignara não olvidar que a matrícula 125.035, que inicialmente prestara-se de suporte à implantação do condomínio, viera a ser anulada, contudo, afirmara que aludido registro estivera ativo e válido desde a abertura da matrícula, em 14/04/1989, havendo os condôminos adquirido os lotes com lastro nesse registro cartorário. Pontuara que a primeira agravada, por ocasião da aquisição do documento referente à gleba, consistente na escritura que se pretende anular na ação subjacente, possuía pleno conhecimento da situação real do imóvel, inclusive reconhecendo formalmente a existência de ocupações no local. Verberara que a agravada Urbanizadora Paranoazinho S/A, desde quando adquirira parte da área, mesmo antes do registro e de consolidar formalmente a aquisição de toda a gleba, apoderara-se dos processos administrativos em andamento na Secretaria de Habitação e, assim que obtivera o registro, tornara-se titular do domínio da Fazenda e passara a cobrar dos moradores dos condomínios, inclusive daqueles que antes compraram seus lotes dos anteriores titulares, como é o caso dos associados da Pró-América, ou seja, os moradores do Condomínio Jardim América. Registrara que, na qualidade de titular do domínio, a Urbanizadora Paranoazinho S/A busca registrar o parcelamento denominado Condomínio Jardim América, que fora implantado pela pessoa de Tarcísio Márcio Alonso, e, segundo afirmara, com registro do parcelamento, pretende cobrar dos moradores o lote que possuem. Acentuara que, no entanto, subsistem as ações mencionadas, as quais visam a anulação do negócio realizado entre a primeira agravada e o Sr. Tarcísio, ajuste que, inclusive, é objeto de apuração criminal. Pontificara que, sob essa realidade, desponta evidente que o título aquisitivo da Urbanizadora Paranoazinho S/A encontra-se sub judice. Acrescera que, dessarte, em face da litigiosidade existente sobre o domínio da área do condomínio, afigurar-se-ia necessário o sobrestamento do requerimento do registro protocolado pela primeira agravada até o trânsito em julgado das ações anulatória e/ou de usucapião. Aludindo ao teor do artigo 313, inciso V, alínea “a”, do estatuto processual, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sustentara que o pleito de suspensão do parcelamento decorre do poder geral de cautela e objetiva evitar a prática de atos processuais desnecessários diante da notícia que há demanda em trâmite que se discute a legalidade do título que se busca levar a registro, constituindo prejudicial externa. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pró-América em face da decisão que, nos autos da ação de anulação de negócio e escritura cumulada com indenização por perdas e danos que maneja em desfavor dos agravados – Urbanizadora Paranoazinho e Outros –, indeferira o pedido incidental que aviara almejando, em ambiente de tutela provisória de urgência de natureza cautelar, a suspensão do pedido de registro de parcelamento denominado Condomínio Jardim América, objeto do protocolo no 70.193 do 7o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, formulado pela primeira agravada, até o trânsito em julgado da ação subjacente. Essa resolução fora empreendida ao fundamento de que o pedido carece de plausibilidade jurídica, pois contraria a presunção de veracidade e segurança jurídica inerente ao registro público, implicando a tutela almejada, outrossim, esgotamento do objeto da demanda. Objetiva a agravante, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a concessão da medida que reclamara, e, ao final, sua confirmação e a consequente modulação da decisão devolvida a reexame. De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da viabilidade e presença dos requisitos aptos a legitimarem que, em sede de provimento incidental sob a moldura de tutela provisória de urgência de caráter cautelar, seja determinado o sobrestamento do pedido de registro de parcelamento imobiliário antes mesmo de qualificação do título pelo registrador, obstando que venha a proprietária, uma vez regularizado o parcelamento, a direcionar cobranças aos possuidores e/ou detentores de glebas inseridas no parcelamento. Alinhado o objeto do pedido, fica patente que tem natureza estritamente cautelar, pois visa assegurar a intangibilidade de eventual direito que afirma os associados da agravante deter sobre os imóveis inseridos na área delimitada pelo Condomínio Jardim América até a definitiva resolução das ações anulatória de negócio jurídico e de usucapião que são promovidas em desfavor da agravada Urbanizadora Paranoazinho S/A, e, outrossim, resguardar a utilidade do processo, segundo defendido, afigurando-se possível o seu deferimento se presentes os requisitos estabelecidos pelo artigo 301 do Código de Processo Civil. Como cediço, a tutela de urgência de natureza cautelar consubstancia medida destinada a assegurar, havendo verossimilhança da argumentação que induza plausibilidade ao direito invocado e risco de dano se não concedida, a intangibilidade do direito, velando pela utilidade do processo, ostentando natureza instrumental. Ante a natureza jurídica da qual se reveste, a tutela de urgência de conteúdo cautelar deve derivar de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado, conferindo suporte material apto a sustentar de modo inexorável o direito controvertido de lastro material, legitimando que seja assegurada sua intangibilidade até o desate da lide. Aliada à plausibilidade do direito vindicado, consubstanciam pressupostos da tutela de urgência de natureza antecipatória a aferição de que da sua não concessão poderá advir dano à parte; ou risco ao resultado útil do processo. É o que se extrai do disposto no artigo 300 do novo Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Comentando a regra procedimental, Daniel Amorim Assumpção Neves[1] preceitua que: “Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exige-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e antecipada. O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte. ... Em outras palavras, tanto na tutela cautelar quanto na tutela antecipada de urgência caberá à parte convencer o juiz de que, não sendo protegida imediatamente, de nada adiantará uma proteção futura, em razão do perecimento de seu direito.” Nesse passo, enfrentar a legitimidade da decisão arrostada, no tocante à presença dos pressupostos que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, desafia precisamente encontrar nos fundamentos fático-jurídicos que aparelham a pretensão deduzida a relevância dos argumentos alinhados e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação a quem, alfim, consagre-se titular do direito. No caso, não vislumbrara o eminente magistrado prolator da decisão arrostada a presença da relevância da fundamentação apta a autorizar a concessão tutela provisória de urgência pleiteada de forma incidental. Alinhadas essas considerações, deve ser registrado que, até o eventual advento de decisão judicial desconstituído o título dominial, a primeira agravada detém a condição de proprietária do imóvel litigioso, consoante consignado nos assentos registrais insertos na matrícula no 545, do 7o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal[2], adquirido nos termos de formal de sobrepartilha expedido pela 1a Vara de Família e Sucessões do Foro Central Cível de São Paulo/SP, em 22/04/2010. Sob essa exclusiva perspectiva, afere-se que a pretensão de parcelamento do terreno que formulara à Administração Pública consubstanciara manifestação dos atributos inerentes ao domínio e manifestação da sequela inerente à propriedade. Detendo a condição de proprietária e forrada das autorizações administrativas, sobeja legítimo à Urbanizadora Paranoazinho S/A o manejo de todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietária registral, inclusive o parcelamento da área. Essa a sequela inerente à propriedade – jus utendi, fruendi e abutendi -, observados os temperamentos pertinentes ao uso social da propriedade e as regulações administrativas. Essa apreensão que emerge do artigo 1.245, § 2o, do Código Civil, que, privilegiando o assento registral como forma de aquisição da propriedade imobiliária, resguarda-lhe plena e ilimitada eficácia até que seja invalidado, verbis: “Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. (...) § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.” Defronte a realidade registral, exsurge contextura fático-normativa a inviabilizar a concessão da medida cautelar vindicada incidentalmente pela agravante. É que, conquanto sobeje controvérsia estabelecida judicialmente sobre a legitimidade da propriedade que detém a primeira agravada – circunstância evidenciada pela existência da ação anulatória subjacente –, a subsistência de ato registral a assentar sua titularidade e propriedade sobre a área litigiosa consubstancia óbice à tutela cautelar vindicada. Conforme ponderado, a relação sujeito-objeto alusiva ao domínio do bem é materializada pela propriedade, com todos os poderes a ela inerentes, e cuja exteriorização e reconhecimento jurídico se operam pelo registro do título aquisitivo perante o Ofício de Registro de Imóveis. Disso decorre que, sem exaurir a relevância da argumentação articulada pela associação agravante, ressoa plenamente legítimo que a proprietária pratique os atos necessários à promoção dos atos administrativos e cartorários volvidos à regularização do parcelamento urbano levado a efeito. Por sua vez, abstraída a legitimidade da proprietária em praticar os atos ora impugnados, os ocupantes de quinhões inseridos na área objeto do parcelamento poderão, como já vem ocorrendo em ações judiciais diversas, vindicar o reconhecimento do domínio ou da posse atual, ou mesmo da aquisição originária da propriedade pela usucapião. O que não se revela legítimo, a priori, é que vindiquem, via da substituição da agravante e em prejuízo da presunção de legitimidade de que goza o título registral, a desconsideração ou que seja obstado o exercício dos poderes daquela que, enquanto proprietária do bem, deles dispõe plenamente. Até o advento de decisão em sentido contrário, prevalece o que registro bem atesta. Não se olvida, quanto ao ponto, do fato de que o legislador autoriza que sejam adotadas medidas tendentes a prevenir risco de difícil reparação às partes litigantes e a terceiro de boa-fé. Com efeito, a Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015/1973), ao tratar da temática afeta às nulidades do registro, estabelece em seu artigo 214, §3o, que, “Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel”. A situação apresentada, no entanto, não atrai a aplicação da norma jurídica extraída do dispositivo trasladado. Com efeito, o título registral ora existente, como dito, goza de presunção de legitimidade, e o que pretende a primeira agravada, conforme apontado pela agravante, é o registro, perante o Ofício de Registros Públicos, do parcelamento da área litigiosa, o que pressupõe que obtivera as autorizações administrativas, somente corroborando a legitimidade do procedimento sob o espectro formal. Essas inferências, por si só, a princípio e abstraída a relevância da argumentação articulada pela agravante, denotam que o aduzido ressente-se de lastro, inviabilizando, ao menos neste contexto de análise perfunctória, a concessão, em antecipação da tutela recursal, do provimento cautelar que vindicara. Reitere-se, quanto ao ponto, que eventual e hipotético acolhimento dos pedidos anulatório e prescrição aquisitiva deduzido em sede própria teria por consequência natural e inexorável, no primeiro caso, a desconstituição da propriedade que encontra-se atrelada à primeira agravada ou ao menos a infirmação do parcelamento levado a efeito. No segundo caso, eventual aquisição originária da propriedade por aqueles que demonstraram o preenchimento dos requisitos autorizadores não será obstado pelo parcelamento, que, em verdade, funcionará como elemento de facilitação da postulação, tendo em conta as teses defensivas que sempre são içadas em situações que envolvem quinhões usucapiendos inseridos em área maior ainda não parcelada regularmente. Nesse contexto, sobressai plácido que a tutela cautelar ora vindicada ressente-se, em última análise, de interesse processual, à medida em que não é imprescindível à obtenção do resultado prático a que se propõe. Ademais, essa apreensão não é infirmada pelo acentuado pela agravante no sentido de que seus associados discordariam dos termos do parcelamento proposto administrativamente pela primeira agravada. Ora, o parcelamento do solo urbano ou rural é orientado pelos regramentos postos, não estando sujeito a aquiescência de possuidores e detentores de partes inseridas na área maior parcelada. Essas discordâncias, conforme assinalado, deverão ser objeto de resolução em ambiente próprio. De mais a mais e a título ilustrativo, deve-se ter em vista, que o controle de legalidade e viabilidade do registro imobiliário é realizado, inicialmente, pelo registrador, ao qual incumbe aferir aprioristicamente a qualificação do título submetido a registro. A atividade regulatória a ser realizada pelo registrador demanda a perquirição dos requisitos necessários à qualificação do título, assim como dos pressupostos necessários ao seu registro, os quais se encontram previstos na regulamentação legal de regência, notadamente nos diversos dispositivos insertos na Lei no 6.015/1973, a qual “Dispõe sobre os registros públicos”. Confira-se, quanto ao tema, elucidativo escólio catedrático, litteris[3]: “(...) CONCEITO E GENERALIDADES Se o Registro de Imóveis fosse meramente copiativo dos documentos apresentados, isto é, se os negócios instrumentalizados entrassem para o registro automaticamente, não atingiria sua finalidade. Conforme Celestino Cano Tello, ‘Por esta razón, se impone que no se inscriban los títulos presentados al Registro sin una previa comprobación de su legalidad por el funcionario encargado del mismo, al que se le exige una perfecta cualificación jurídica. Sólo deben tener acceso ao Registro los títulos válidos y perfectos; y ello es lógico si se quiere asegurar mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad’. No mesmo sentido é a lição dos portugueses Rui Januário e Antônio Gameiro, que ainda reforçam a importância do princípio: ‘O princípio da legalidade – vigente na generalidade dos ordenamentos registrais –, sendo concebido como uma característica fundamental dois sistemas de registro mais evoluídos, significa que só poderão ser utilizados num processo registral os títulos que sejam juridicamente válidos, isto é, aceites pela lei. O princípio da legalidade implica um juízo (chamado ‘juízo de qualificação’) do conservador do registro, relativamente ao pedido (de registro), em momento anterior a admiti-lo nas tábuas’. 18.2. QUALIFICAÇÃO – INSTRUMENTO DE CONTROLE DA LEGALIDADE Estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do registro, à qualificação. Se fosse prescindível a qualificação, o registro não poderia estabelecer qualquer presunção, favorecendo o tráfico de imóveis sem segurança, incentivando os litígios. Para Ricardo Dip, “qualificar, no registro, é uma ação obrigatória – certo que fundamental para instituir segurança jurídica: não fosse a qualificação obrigatória, os registros terminariam por acolher títulos onímodos, ainda os viciosos’. (...) Na análise dos títulos, o oficial confere a forma e o conteúdo. A aptidão do título é aferida à vista do art. 221 da Lei 6.015/1973, que, em relação aparentemente exaustiva, diz quais são os títulos que podem ser registrados. Satisfeito esse requisito, o oficial busca na lei a tipicidade do direito real que é constituído, transferido ou modificado no título. Só poderá ser registrado o título equipado com direitos reais imobiliários previstos em lei. A escritura pública é título registrável, mas nem todas podem ser registradas. Importa saber se o negócio jurídico nela consubstanciado tem acesso ao Registro de Imóveis, se o registro lhe acrescentará efeitos, se os efeitos só se irradiam com o registro. O princípio da legalidade não significa observância apenas da Lei de Registros Públicos e do Código Civil. Muitos registros estão previstos na legislação esparsa, adiante mencionada. Vez ou outra, o registrador recebe mandados de registro ou averbação de situações jurídicas que não têm a ver com as finalidades do Registro de Imóveis, sobre não haver previsão legal para seu registro ou averbação. Tais são, mais comumente, os mandados de averbação da existência de ações que não são reais nem pessoais reipersecutórias e não têm potencialidade para, em caso de condenação, levar o réu à insolvência. Insiste-se em que os riscos que podem ser averbados são os previstos no art. 54 da Lei 13.097/2015. Como se trata de mandados judiciais, o registrador não tem como evitar a ilegalidade, prejudicando o titular do direito inscrito. (...)” Afere-se, pois, que o procedimento legalmente positivado é compartimentado em etapas, realizando-se, a princípio, juízo de qualificação do título, para, somente então, proceder-se à aferição dos requisitos necessários ao seu registro. Evidenciado, pois, que a atribuição de aferição da legalidade do título submetido a registro está afeta, de início, ao registrador, não se afigura viável que qualquer interessado, anteriormente à qualificação do título, interceda na atuação do delegatário, inclusive pela via judicial. Tratando-se de registro de parcelamento de solo rural, obtidas as autoridades administrativas, no caso concreto, ensejará a deflagração de juízo de qualificação do título apresentado a registro e, na sequência, será realizado o controle de legalidade do registro pela autoridade administrativa efetivamente competente para esse mister, que poderá, inclusive, recusá-lo, nos termos do artigo 156 da Lei 6.015/1973[4]. Sob essa realidade, a pretensão recursal deduzida pela agravante não comporta acolhida, porquanto não sobeja possível a intersecção judicial como forma de obstar o prosseguimento do pedido de parcelamento formulado, inclusive defronte a nuança de que a Urbanizadora Paranoazinho S/A figura no título registral como efetiva titular de direitos sobre a gleba individualizada, circunstância a ensejar a presunção de veracidade dessa informação até a superveniência do trânsito em julgado de eventual sentença de invalidação do registro. E, conforme pontuado, não subsiste risco de advir prejuízo aos associados da entidade, porquanto a controvérsia reside no ambiente registral, e não no plano fático, até o momento. Eventual detenção ou posse exercitadas pelos associados da agravante sobre frações inseridas na área objeto do parcelamento não serão afetados, nesse momento, afastando invocação de prejuízo ao resultado útil do processo se a medida acautelatória não for concedida. Em suma, o que sobeja é que eventuais direitos detidos pela agravante e seus associados em nada serão afetados pelo registro do parcelamento demandado pela primeira agravada, pois, além de estar o ato registral sujeito a controle subsequente, porquanto precedido da realização de juízo de qualificação, podendo o registrador, inclusive, deflagrar processo de dúvidas acerca da legalidade do título, conforme previsto no parágrafo único do artigo 156 da Lei 6.015/1973, eventuais direitos reconhecidos em ambiente judicial impactarão nos registros consumados, implicando a modulação dos assentamentos para adequação à realidade fática então descortinada. Sob essa realidade instrumental, afere-se que não restaram aperfeiçoados os pressupostos necessários a legitimar a concessão da anotação imobiliária cautelar, pois, a toda evidência, eventual prosseguimento do pedido de parcelamento da gleba formulado em ambiente administrativo antes de resolvida a pretensão anulatória subjacente ou, ademais, ações de usucapião não traduz risco de dano de difícil reparação ou prejuízo ao resultado útil do processo. Alinhados os argumentos aduzidos e afigurando-se despiciendo serem alinhavadas quaisquer outras considerações ante o fato de que a decisão agravada afigurara-se legítima, afere-se que não se afigura viável a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado ante a ausência de probabilidade do direito invocado. Alinhadas essas considerações e como o que aduzira a agravante ressente-se de probabilidade, indefiro o efeito suspensivo ativo reclamado. Comunique-se o ilustrado prolator do provimento arrostado. Expedida essa diligência, aos agravados para, querendo, contrariarem o agravo no prazo que legalmente lhes é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 16 de julho de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - NEVES. Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 476. [2] - ID Num. 60692841, pp. 04/05 (fls. 108/109) [3] - NETO, Narciso O. Registro de Imóveis. Disponível em: Minha Biblioteca, (2nd edição). Grupo GEN, 2024. [4] - “Art. 156. O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais. Parágrafo único. Se tiver suspeita de falsificação, poderá o oficial sobrestar no registro, depois de protocolado o documento, até notificar o apresentante dessa circunstância; se este insistir, o registro será feito com essa nota, podendo o oficial, entretanto, submeter a dúvida ao Juiz competente, ou notificar o signatário para assistir ao registro, mencionando também as alegações pelo último aduzidas.”

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pró-América em face da decisão que, nos autos da ação de anulação de negócio e escritura cumulada com indenização por perdas e danos que maneja em desfavor dos agravados – Urbanizadora Paranoazinho e Outros –, indeferira o pedido incidental que aviara almejando, em ambiente de tutela provisória de urgência de natureza cautelar, a suspensão do pedido de registro de parcelamento denominado Condomínio Jardim América, objeto do protocolo no 70.193 do 7o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, formulado pela primeira agravada, até o trânsito em julgado da ação subjacente. Essa resolução fora empreendida ao fundamento de que o pedido carece de plausibilidade jurídica, pois contraria a presunção de veracidade e segurança jurídica inerente ao registro público, implicando a tutela almejada, outrossim, esgotamento do objeto da demanda. Objetiva a agravante, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a concessão da medida que reclamara, e, ao final, sua confirmação e a consequente modulação da decisão devolvida a reexame. Como lastro apto a aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara a agravante, em síntese, ressoar latente a necessidade de suspensão do registro do parcelamento postulado pela primeira agravada até a decisão final e terminativa das ações conexas ajuizadas. Pontuara que, embora autorizado o parcelamento do imóvel litigioso pelo Decreto 45.534, de 27/02/2024, publicado no DODF Ano LIII, Edição no 40, de 28/02/2024, os moradores do Condomínio Jardim América, os quais representa, não concordam com o registro do parcelamento na forma proposta e requerida pela Urbanizadora Paranoazinho S/A, não apenas em razão de falhas no Quadro Demonstrativo das Unidade Imobiliárias, mas, principalmente, pelas fundadas razões de ilicitude na aquisição do título de domínio da gleba. Aduzira que a matéria está sendo discutida na subjacente ação anulatória de negócio jurídico no 0006689-49.2014.8.07.0018, na medida cautelar no 0012319-23.2013.8.07.0018 e na ação de usucapião no 0008514-96.2012.8.07.0018, pontuando que os moradores, por intermédio do condomínio e associação, conduziram o processo administrativo no 0020.000.069/1990 junto à Secretaria de Habitação do Distrito Federal, até serem usurpados, consoante sustentara, pela empresa agravada. Afirmara que, entrementes, como justos possuidores e adquirentes dos lotes e da área comum, disputam a propriedade da gleba Urbanizadora Paranoazinho S/A nos processos mencionados. Apresentara breve escorço histórico da origem do Condomínio Jardim América e da gleba em que implantado – cuja antiga denominação era Fazenda Paranoazinho –, destacando a cadeia dominial do imóvel e a subsistência de controvérsia acerca de sua efetiva titularidade. Consignara não olvidar que a matrícula 125.035, que inicialmente prestara-se de suporte à implantação do condomínio, viera a ser anulada, contudo, afirmara que aludido registro estivera ativo e válido desde a abertura da matrícula, em 14/04/1989, havendo os condôminos adquirido os lotes com lastro nesse registro cartorário. Pontuara que a primeira agravada, por ocasião da aquisição do documento referente à gleba, consistente na escritura que se pretende anular na ação subjacente, possuía pleno conhecimento da situação real do imóvel, inclusive reconhecendo formalmente a existência de ocupações no local. Verberara que a agravada Urbanizadora Paranoazinho S/A, desde quando adquirira parte da área, mesmo antes do registro e de consolidar formalmente a aquisição de toda a gleba, apoderara-se dos processos administrativos em andamento na Secretaria de Habitação e, assim que obtivera o registro, tornara-se titular do domínio da Fazenda e passara a cobrar dos moradores dos condomínios, inclusive daqueles que antes compraram seus lotes dos anteriores titulares, como é o caso dos associados da Pró-América, ou seja, os moradores do Condomínio Jardim América. Registrara que, na qualidade de titular do domínio, a Urbanizadora Paranoazinho S/A busca registrar o parcelamento denominado Condomínio Jardim América, que fora implantado pela pessoa de Tarcísio Márcio Alonso, e, segundo afirmara, com registro do parcelamento, pretende cobrar dos moradores o lote que possuem. Acentuara que, no entanto, subsistem as ações mencionadas, as quais visam a anulação do negócio realizado entre a primeira agravada e o Sr. Tarcísio, ajuste que, inclusive, é objeto de apuração criminal. Pontificara que, sob essa realidade, desponta evidente que o título aquisitivo da Urbanizadora Paranoazinho S/A encontra-se sub judice. Acrescera que, dessarte, em face da litigiosidade existente sobre o domínio da área do condomínio, afigurar-se-ia necessário o sobrestamento do requerimento do registro protocolado pela primeira agravada até o trânsito em julgado das ações anulatória e/ou de usucapião. Aludindo ao teor do artigo 313, inciso V, alínea “a”, do estatuto processual, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sustentara que o pleito de suspensão do parcelamento decorre do poder geral de cautela e objetiva evitar a prática de atos processuais desnecessários diante da notícia que há demanda em trâmite que se discute a legalidade do título que se busca levar a registro, constituindo prejudicial externa. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Associação dos Possuidores de Fração Ideal do Condomínio Jardim América Pró-América em face da decisão que, nos autos da ação de anulação de negócio e escritura cumulada com indenização por perdas e danos que maneja em desfavor dos agravados – Urbanizadora Paranoazinho e Outros –, indeferira o pedido incidental que aviara almejando, em ambiente de tutela provisória de urgência de natureza cautelar, a suspensão do pedido de registro de parcelamento denominado Condomínio Jardim América, objeto do protocolo no 70.193 do 7o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, formulado pela primeira agravada, até o trânsito em julgado da ação subjacente. Essa resolução fora empreendida ao fundamento de que o pedido carece de plausibilidade jurídica, pois contraria a presunção de veracidade e segurança jurídica inerente ao registro público, implicando a tutela almejada, outrossim, esgotamento do objeto da demanda. Objetiva a agravante, em sede de antecipação dos efeitos da tutela recursal, a concessão da medida que reclamara, e, ao final, sua confirmação e a consequente modulação da decisão devolvida a reexame. De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da viabilidade e presença dos requisitos aptos a legitimarem que, em sede de provimento incidental sob a moldura de tutela provisória de urgência de caráter cautelar, seja determinado o sobrestamento do pedido de registro de parcelamento imobiliário antes mesmo de qualificação do título pelo registrador, obstando que venha a proprietária, uma vez regularizado o parcelamento, a direcionar cobranças aos possuidores e/ou detentores de glebas inseridas no parcelamento. Alinhado o objeto do pedido, fica patente que tem natureza estritamente cautelar, pois visa assegurar a intangibilidade de eventual direito que afirma os associados da agravante deter sobre os imóveis inseridos na área delimitada pelo Condomínio Jardim América até a definitiva resolução das ações anulatória de negócio jurídico e de usucapião que são promovidas em desfavor da agravada Urbanizadora Paranoazinho S/A, e, outrossim, resguardar a utilidade do processo, segundo defendido, afigurando-se possível o seu deferimento se presentes os requisitos estabelecidos pelo artigo 301 do Código de Processo Civil. Como cediço, a tutela de urgência de natureza cautelar consubstancia medida destinada a assegurar, havendo verossimilhança da argumentação que induza plausibilidade ao direito invocado e risco de dano se não concedida, a intangibilidade do direito, velando pela utilidade do processo, ostentando natureza instrumental. Ante a natureza jurídica da qual se reveste, a tutela de urgência de conteúdo cautelar deve derivar de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado, conferindo suporte material apto a sustentar de modo inexorável o direito controvertido de lastro material, legitimando que seja assegurada sua intangibilidade até o desate da lide. Aliada à plausibilidade do direito vindicado, consubstanciam pressupostos da tutela de urgência de natureza antecipatória a aferição de que da sua não concessão poderá advir dano à parte; ou risco ao resultado útil do processo. É o que se extrai do disposto no artigo 300 do novo Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Comentando a regra procedimental, Daniel Amorim Assumpção Neves[1] preceitua que: “Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exige-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e antecipada. O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte. ... Em outras palavras, tanto na tutela cautelar quanto na tutela antecipada de urgência caberá à parte convencer o juiz de que, não sendo protegida imediatamente, de nada adiantará uma proteção futura, em razão do perecimento de seu direito.” Nesse passo, enfrentar a legitimidade da decisão arrostada, no tocante à presença dos pressupostos que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, desafia precisamente encontrar nos fundamentos fático-jurídicos que aparelham a pretensão deduzida a relevância dos argumentos alinhados e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação a quem, alfim, consagre-se titular do direito. No caso, não vislumbrara o eminente magistrado prolator da decisão arrostada a presença da relevância da fundamentação apta a autorizar a concessão tutela provisória de urgência pleiteada de forma incidental. Alinhadas essas considerações, deve ser registrado que, até o eventual advento de decisão judicial desconstituído o título dominial, a primeira agravada detém a condição de proprietária do imóvel litigioso, consoante consignado nos assentos registrais insertos na matrícula no 545, do 7o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal[2], adquirido nos termos de formal de sobrepartilha expedido pela 1a Vara de Família e Sucessões do Foro Central Cível de São Paulo/SP, em 22/04/2010. Sob essa exclusiva perspectiva, afere-se que a pretensão de parcelamento do terreno que formulara à Administração Pública consubstanciara manifestação dos atributos inerentes ao domínio e manifestação da sequela inerente à propriedade. Detendo a condição de proprietária e forrada das autorizações administrativas, sobeja legítimo à Urbanizadora Paranoazinho S/A o manejo de todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietária registral, inclusive o parcelamento da área. Essa a sequela inerente à propriedade – jus utendi, fruendi e abutendi -, observados os temperamentos pertinentes ao uso social da propriedade e as regulações administrativas. Essa apreensão que emerge do artigo 1.245, § 2o, do Código Civil, que, privilegiando o assento registral como forma de aquisição da propriedade imobiliária, resguarda-lhe plena e ilimitada eficácia até que seja invalidado, verbis: “Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. (...) § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.” Defronte a realidade registral, exsurge contextura fático-normativa a inviabilizar a concessão da medida cautelar vindicada incidentalmente pela agravante. É que, conquanto sobeje controvérsia estabelecida judicialmente sobre a legitimidade da propriedade que detém a primeira agravada – circunstância evidenciada pela existência da ação anulatória subjacente –, a subsistência de ato registral a assentar sua titularidade e propriedade sobre a área litigiosa consubstancia óbice à tutela cautelar vindicada. Conforme ponderado, a relação sujeito-objeto alusiva ao domínio do bem é materializada pela propriedade, com todos os poderes a ela inerentes, e cuja exteriorização e reconhecimento jurídico se operam pelo registro do título aquisitivo perante o Ofício de Registro de Imóveis. Disso decorre que, sem exaurir a relevância da argumentação articulada pela associação agravante, ressoa plenamente legítimo que a proprietária pratique os atos necessários à promoção dos atos administrativos e cartorários volvidos à regularização do parcelamento urbano levado a efeito. Por sua vez, abstraída a legitimidade da proprietária em praticar os atos ora impugnados, os ocupantes de quinhões inseridos na área objeto do parcelamento poderão, como já vem ocorrendo em ações judiciais diversas, vindicar o reconhecimento do domínio ou da posse atual, ou mesmo da aquisição originária da propriedade pela usucapião. O que não se revela legítimo, a priori, é que vindiquem, via da substituição da agravante e em prejuízo da presunção de legitimidade de que goza o título registral, a desconsideração ou que seja obstado o exercício dos poderes daquela que, enquanto proprietária do bem, deles dispõe plenamente. Até o advento de decisão em sentido contrário, prevalece o que registro bem atesta. Não se olvida, quanto ao ponto, do fato de que o legislador autoriza que sejam adotadas medidas tendentes a prevenir risco de difícil reparação às partes litigantes e a terceiro de boa-fé. Com efeito, a Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015/1973), ao tratar da temática afeta às nulidades do registro, estabelece em seu artigo 214, §3o, que, “Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel”. A situação apresentada, no entanto, não atrai a aplicação da norma jurídica extraída do dispositivo trasladado. Com efeito, o título registral ora existente, como dito, goza de presunção de legitimidade, e o que pretende a primeira agravada, conforme apontado pela agravante, é o registro, perante o Ofício de Registros Públicos, do parcelamento da área litigiosa, o que pressupõe que obtivera as autorizações administrativas, somente corroborando a legitimidade do procedimento sob o espectro formal. Essas inferências, por si só, a princípio e abstraída a relevância da argumentação articulada pela agravante, denotam que o aduzido ressente-se de lastro, inviabilizando, ao menos neste contexto de análise perfunctória, a concessão, em antecipação da tutela recursal, do provimento cautelar que vindicara. Reitere-se, quanto ao ponto, que eventual e hipotético acolhimento dos pedidos anulatório e prescrição aquisitiva deduzido em sede própria teria por consequência natural e inexorável, no primeiro caso, a desconstituição da propriedade que encontra-se atrelada à primeira agravada ou ao menos a infirmação do parcelamento levado a efeito. No segundo caso, eventual aquisição originária da propriedade por aqueles que demonstraram o preenchimento dos requisitos autorizadores não será obstado pelo parcelamento, que, em verdade, funcionará como elemento de facilitação da postulação, tendo em conta as teses defensivas que sempre são içadas em situações que envolvem quinhões usucapiendos inseridos em área maior ainda não parcelada regularmente. Nesse contexto, sobressai plácido que a tutela cautelar ora vindicada ressente-se, em última análise, de interesse processual, à medida em que não é imprescindível à obtenção do resultado prático a que se propõe. Ademais, essa apreensão não é infirmada pelo acentuado pela agravante no sentido de que seus associados discordariam dos termos do parcelamento proposto administrativamente pela primeira agravada. Ora, o parcelamento do solo urbano ou rural é orientado pelos regramentos postos, não estando sujeito a aquiescência de possuidores e detentores de partes inseridas na área maior parcelada. Essas discordâncias, conforme assinalado, deverão ser objeto de resolução em ambiente próprio. De mais a mais e a título ilustrativo, deve-se ter em vista, que o controle de legalidade e viabilidade do registro imobiliário é realizado, inicialmente, pelo registrador, ao qual incumbe aferir aprioristicamente a qualificação do título submetido a registro. A atividade regulatória a ser realizada pelo registrador demanda a perquirição dos requisitos necessários à qualificação do título, assim como dos pressupostos necessários ao seu registro, os quais se encontram previstos na regulamentação legal de regência, notadamente nos diversos dispositivos insertos na Lei no 6.015/1973, a qual “Dispõe sobre os registros públicos”. Confira-se, quanto ao tema, elucidativo escólio catedrático, litteris[3]: “(...) CONCEITO E GENERALIDADES Se o Registro de Imóveis fosse meramente copiativo dos documentos apresentados, isto é, se os negócios instrumentalizados entrassem para o registro automaticamente, não atingiria sua finalidade. Conforme Celestino Cano Tello, ‘Por esta razón, se impone que no se inscriban los títulos presentados al Registro sin una previa comprobación de su legalidad por el funcionario encargado del mismo, al que se le exige una perfecta cualificación jurídica. Sólo deben tener acceso ao Registro los títulos válidos y perfectos; y ello es lógico si se quiere asegurar mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad’. No mesmo sentido é a lição dos portugueses Rui Januário e Antônio Gameiro, que ainda reforçam a importância do princípio: ‘O princípio da legalidade – vigente na generalidade dos ordenamentos registrais –, sendo concebido como uma característica fundamental dois sistemas de registro mais evoluídos, significa que só poderão ser utilizados num processo registral os títulos que sejam juridicamente válidos, isto é, aceites pela lei. O princípio da legalidade implica um juízo (chamado ‘juízo de qualificação’) do conservador do registro, relativamente ao pedido (de registro), em momento anterior a admiti-lo nas tábuas’. 18.2. QUALIFICAÇÃO – INSTRUMENTO DE CONTROLE DA LEGALIDADE Estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do registro, à qualificação. Se fosse prescindível a qualificação, o registro não poderia estabelecer qualquer presunção, favorecendo o tráfico de imóveis sem segurança, incentivando os litígios. Para Ricardo Dip, “qualificar, no registro, é uma ação obrigatória – certo que fundamental para instituir segurança jurídica: não fosse a qualificação obrigatória, os registros terminariam por acolher títulos onímodos, ainda os viciosos’. (...) Na análise dos títulos, o oficial confere a forma e o conteúdo. A aptidão do título é aferida à vista do art. 221 da Lei 6.015/1973, que, em relação aparentemente exaustiva, diz quais são os títulos que podem ser registrados. Satisfeito esse requisito, o oficial busca na lei a tipicidade do direito real que é constituído, transferido ou modificado no título. Só poderá ser registrado o título equipado com direitos reais imobiliários previstos em lei. A escritura pública é título registrável, mas nem todas podem ser registradas. Importa saber se o negócio jurídico nela consubstanciado tem acesso ao Registro de Imóveis, se o registro lhe acrescentará efeitos, se os efeitos só se irradiam com o registro. O princípio da legalidade não significa observância apenas da Lei de Registros Públicos e do Código Civil. Muitos registros estão previstos na legislação esparsa, adiante mencionada. Vez ou outra, o registrador recebe mandados de registro ou averbação de situações jurídicas que não têm a ver com as finalidades do Registro de Imóveis, sobre não haver previsão legal para seu registro ou averbação. Tais são, mais comumente, os mandados de averbação da existência de ações que não são reais nem pessoais reipersecutórias e não têm potencialidade para, em caso de condenação, levar o réu à insolvência. Insiste-se em que os riscos que podem ser averbados são os previstos no art. 54 da Lei 13.097/2015. Como se trata de mandados judiciais, o registrador não tem como evitar a ilegalidade, prejudicando o titular do direito inscrito. (...)” Afere-se, pois, que o procedimento legalmente positivado é compartimentado em etapas, realizando-se, a princípio, juízo de qualificação do título, para, somente então, proceder-se à aferição dos requisitos necessários ao seu registro. Evidenciado, pois, que a atribuição de aferição da legalidade do título submetido a registro está afeta, de início, ao registrador, não se afigura viável que qualquer interessado, anteriormente à qualificação do título, interceda na atuação do delegatário, inclusive pela via judicial. Tratando-se de registro de parcelamento de solo rural, obtidas as autoridades administrativas, no caso concreto, ensejará a deflagração de juízo de qualificação do título apresentado a registro e, na sequência, será realizado o controle de legalidade do registro pela autoridade administrativa efetivamente competente para esse mister, que poderá, inclusive, recusá-lo, nos termos do artigo 156 da Lei 6.015/1973[4]. Sob essa realidade, a pretensão recursal deduzida pela agravante não comporta acolhida, porquanto não sobeja possível a intersecção judicial como forma de obstar o prosseguimento do pedido de parcelamento formulado, inclusive defronte a nuança de que a Urbanizadora Paranoazinho S/A figura no título registral como efetiva titular de direitos sobre a gleba individualizada, circunstância a ensejar a presunção de veracidade dessa informação até a superveniência do trânsito em julgado de eventual sentença de invalidação do registro. E, conforme pontuado, não subsiste risco de advir prejuízo aos associados da entidade, porquanto a controvérsia reside no ambiente registral, e não no plano fático, até o momento. Eventual detenção ou posse exercitadas pelos associados da agravante sobre frações inseridas na área objeto do parcelamento não serão afetados, nesse momento, afastando invocação de prejuízo ao resultado útil do processo se a medida acautelatória não for concedida. Em suma, o que sobeja é que eventuais direitos detidos pela agravante e seus associados em nada serão afetados pelo registro do parcelamento demandado pela primeira agravada, pois, além de estar o ato registral sujeito a controle subsequente, porquanto precedido da realização de juízo de qualificação, podendo o registrador, inclusive, deflagrar processo de dúvidas acerca da legalidade do título, conforme previsto no parágrafo único do artigo 156 da Lei 6.015/1973, eventuais direitos reconhecidos em ambiente judicial impactarão nos registros consumados, implicando a modulação dos assentamentos para adequação à realidade fática então descortinada. Sob essa realidade instrumental, afere-se que não restaram aperfeiçoados os pressupostos necessários a legitimar a concessão da anotação imobiliária cautelar, pois, a toda evidência, eventual prosseguimento do pedido de parcelamento da gleba formulado em ambiente administrativo antes de resolvida a pretensão anulatória subjacente ou, ademais, ações de usucapião não traduz risco de dano de difícil reparação ou prejuízo ao resultado útil do processo. Alinhados os argumentos aduzidos e afigurando-se despiciendo serem alinhavadas quaisquer outras considerações ante o fato de que a decisão agravada afigurara-se legítima, afere-se que não se afigura viável a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado ante a ausência de probabilidade do direito invocado. Alinhadas essas considerações e como o que aduzira a agravante ressente-se de probabilidade, indefiro o efeito suspensivo ativo reclamado. Comunique-se o ilustrado prolator do provimento arrostado. Expedida essa diligência, aos agravados para, querendo, contrariarem o agravo no prazo que legalmente lhes é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 16 de julho de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - NEVES. Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 476. [2] - ID Num. 60692841, pp. 04/05 (fls. 108/109) [3] - NETO, Narciso O. Registro de Imóveis. Disponível em: Minha Biblioteca, (2nd edição). Grupo GEN, 2024. [4] - “Art. 156. O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais. Parágrafo único. Se tiver suspeita de falsificação, poderá o oficial sobrestar no registro, depois de protocolado o documento, até notificar o apresentante dessa circunstância; se este insistir, o registro será feito com essa nota, podendo o oficial, entretanto, submeter a dúvida ao Juiz competente, ou notificar o signatário para assistir ao registro, mencionando também as alegações pelo último aduzidas.”