Tribunal: TJDFT
Processo: 0733983-40.2024.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2024-08-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0733983-40.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO EDIFICIO PALLADIUM RESIDENCE D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeitos suspensivo, interposto pelo terceiro interessado CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão proferida em execução de título extrajudicial (no 0012543-07.2016.8.07.0001), ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A em desfavor de FERNANDO THADEU MELO E SILVA. A decisão agravada deferiu a alienação mediante leilão eletrônico, nos termos seguintes: “Em diligência de id. 189568249, o imóvel penhorado nestes autos e originário das despesas condominiais que compõem o título exequendo (matrícula n.o 241.826, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal) foi avaliado no valor de R$ 212.000,00, através de método comparativo com outros bens de natureza similar. Intimadas as partes, o exequente manifestou concordância com o valor avaliado e requereu a alienação judicial do imóvel por hasta pública (id. 190552352). A parte executada apresentou impugnação, na qual reiterou argumentos em defesa de sua ilegitimidade passiva, uma vez que não é proprietário do aludido bem desde 2016, tendo havido a consolidação de sua propriedade em favor da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e posterior alienação a terceiros. Ainda, impugnou o método de avaliação empregado pela Sra. Oficiala de Justiça, uma vez que não teriam sido apresentados elementos suficientes para a comparação do valor de mercado do aludido imóvel. Apresentou, assim, uma proposta de avaliação no valor de R$ 250.000,00. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na condição de antiga credora fiduciária do imóvel, se manifestou em id. 195952908, sustentando, em síntese, que ainda se encontra vigente o contrato de financiamento celebrado com a atual proprietária do bem, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, de modo que não poderia ser objeto de constrição no presente feito executório. Sustentou também a necessidade de realização de nova avaliação, por meio de perícia técnica. A parte exequente exerceu seu contraditório a respeito das duas manifestações em id. 197648062, defendendo o método de avaliação e o valor atribuído ao bem. Pessoalmente intimada, a atual proprietária do imóvel, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, apresentou impugnação ao ato constritivo e à diligência de avaliação. Sustentou, em síntese: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Intimadas, a parte parte exequente, a parte executada e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL exerceram seus contraditórios a respeito da manifestação da terceira interessada (ids. 199421216, 200163264 e 200730344, respectivamente). É o relato do essencial. Decido. Chamo o feito à ordem. Diante da multiplicidade de petições e impugnações juntadas aos autos pelas partes e por terceiros interessados, com a discussão de distintos temas referentes ao prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nestes autos, passo à análise integrada de cada uma das matérias suscitadas. 1. Da Impugnação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (id. 195952908) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentou a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontraria alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. O tema já foi objeto de ampla discussão nestes autos, sendo que a penhora decretada sobre o aludido bem foi determinada pelo e. TJDFT em sede do Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, já transitado em julgado. Na oportunidade, a Corte consolidou o entendimento de que a despesa condominial ora em execução constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Por consequência, apresenta-se lícita e possível a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que o bem tenha sido transferido a terceiro. Transcrevo a ementa do julgado, para fins de referência (id. 176925870): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, tratando-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas, entendo que o tema já se encontra precluso, não competindo a este Juízo sua reanálise em sentido diverso do entendimento consolidado pelo e. TJDFT. Assim, rejeito as alegações de impenhorabilidade formuladas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O pedido de realização de nova avaliação do bem será analisado posteriormente na presente decisão, em conjunto com os argumentos dos outros sujeitos processuais. 2. Da Impugnação da Terceira Interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 199159838) Em sua manifestação nos autos, a atual proprietária do imóvel aqui penhorado, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, aborda, em síntese, os seguintes temas que merecem a atenção deste Juízo: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Contudo, à exceção da alegação de incorreção da avaliação, entendo que todos os demais pontos devem ser arguidos em demanda própria, sob a forma de Embargos de Terceiro, seguindo o procedimento previsto no art. 674 e ss. do Código de Processo Civil. Isso porque todas as teses arguidas são decorrência direta de um ponto central defendido pela terceira interessada: a existência de direito incompatível, de sua titularidade, com os atos constritivos decretados no presente feito executório, fundamento primário para o ajuizamento da espécie processual referenciada. Ademais, é inegável que a elucidação das matérias fáticas apresentadas exigirá a produção de distintas espécies probatórias, bem como a ampla participação de todos os sujeitos processuais envolvidos. Esclareço que a exigência de ajuizamento de demanda impugnatória própria, em autos apartados do presente feito executório, não constitui mero formalismo desprovido de sentido prático, mas, sim, procedimento imprescindível para permitir o regular exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os sujeitos processuais envolvidos, bem como da produção de todas as provas que se fizerem necessárias, sem que haja o indevido tumulto processual nos autos principais que venha a prejudicar o direito à regular satisfação do crédito reivindicado neste feito executório. Por sua vez, tratando-se de terceira interessada, que não constitui, de fato, parte nos presentes autos, entendo que inexiste interesse processual em se requerer a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo deste feito, com o consequente reconhecimento de competência do Juízo federal para seu processo e julgamento. Além disso, no tocante à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do ora exequente (ids. 199162011 e ss.), verifico que ela diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o presente feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Assim, em uma primeira análise, infere-se que não há direta relação entre os casos que enseje a reunião dos processos. Por fim, entendo que não há fundamento para o pedido de concessão dos benefícios da Justiça Gratuita formulado pela terceira interessada, uma vez que nestes autos ela não atua como parte e, portanto, não responderá por eventual sucumbência ou por despesas processuais decorrentes de sua manifestação singular. Pelo exposto, rejeito as alegações apresentadas pela terceira interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. 3. Legitimidade Passiva do Executado A matéria atinente à responsabilidade do executado pelo adimplemento das despesas condominiais cobradas neste feito, e sua consequente legitimidade passiva para integrar a presente relação jurídica processual, já foi objeto de devida discussão nos Embargos à Execução de autos n.o 0716370-77.2019.8.07.0001, com sentença confirmada pelas instâncias recursais e já transitada em julgado. Assim, tratando-se de questão já preclusa, não comporta maior conhecimento por este Juízo. 4. Das Impugnações à Avaliação do Imóvel Penhorado A parte executada e os terceiros interessados impugnaram a avaliação realizada pela Sra. Oficial de Justiça a respeito do imóvel penhorado. Em linhas gerais, sustentam que a forma como foi realizada, através de método comparativo com outros imóveis de semelhantes características no mercado, não teria sido respaldada em suficientes elementos e em dados atualizados do mercado imobiliário. Requereram, assim, nova avaliação por perito técnico. O Código de Processo Civil é taxativo quanto às hipóteses permissivas de nova avaliação no processo de execução, conforme se infere: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em análise nos autos, não vislumbro a ocorrência de nenhuma das hipóteses mencionadas. Em verdade, sequer foi alegada, por qualquer dos sujeitos processuais, a efetiva existência de erro na avaliação ou apontada eventual conduta incorreta por parte da avaliadora. As alegações são feitas de modo genérico, defendendo-se a necessidade de nomeação de perito profissional para a reiteração do ato processual - o que inevitavelmente seria dispendioso e ocasionaria prejuízo à célere satisfação do direito creditício do exequente - sem, contudo, que fossem apontadas incorreções na avaliação já realizada. Além disso, da análise do laudo de avaliação, infere-se que este explicitou detalhadamente o método empregado, com razoável amostra de comparação com outros imóveis de semelhantes características no mercado. Além disso, foram apresentados todos os elementos integrantes dos cálculos utilizados para se obter o valor de avaliação. Não há, portanto, motivos para este Juízo suscitar fundada dúvida sobre qualquer etapa da diligência, que mantém-se hígida. Assim, rejeito as impugnações apresentadas e homologo a avaliação do imóvel penhorado nestes autos no valor de R$ 212.000,00. 5. Do Prosseguimento do Feito Para o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nos autos, defiro sua alienação mediante leilão eletrônico por intermédio de leiloeiro público credenciado perante este egrégio TJDFT (art. 879, inc. II, do CPC). Na forma do art. 885 do CPC, o preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 65% (sessenta e cinco por cento) da avaliação. Antes porém, ao credor para que apresente planilha com o valor atualizado do débito e as certidões de débito fiscal e condominial, se houver, referente ao imóvel penhorado. Na oportunidade, também deverá juntar aos autos a matrícula atualizada do imóvel penhorado, comprovando o respectivo registro da penhora decretada nestes autos. Prazo: 15 (quinze) dias. Após, oficie-se ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Do edital deverá constar todas as informações relevantes, tais como regularidade registral e ocupação por terceiros, sob pena de nulidade. Intimem-se as pessoas listadas no art. 889 do CPC, bem como o respectivo cônjuge e/ou eventuais ocupantes do imóvel. Intimem-se.” Em suas razões recursais, a agravante pede que seja concedido efeito suspensivo ao recurso a fim de afastar a penhora que recai sobre o imóvel. Salienta que a causa em epígrafe está conexa com a ação de consignação em pagamento de no 1020602-43.2022.4.01.3400. A referida ação foi ajuizada porque cabe à CEF arcar com os débitos condominiais até a data da venda do imóvel com alienação fiduciária para a terceira interessada Georgia, por meio do contrato de no 01.5555.1030165-1, vendido em 11/07/2019, pontua. Ressalta que tentou a negociação administrativa do débito condominial com o condomínio Luna Park referente às taxas condominiais do período não prescrito, ou seja, referente ao período de 07/2016 a 07/2019 pelo valor de R$ 36.761,27, à época. Reforça que não restou alternativa ao requerente senão a de acionar a prestação jurisdicional para consignar o valor do débito, devidamente atualizado. Com efeito, diz que vem depositando os valores que entende devidos naqueles autos. O condomínio exequente, ora agravado, contudo, desconsiderou os depósitos realizados naqueles autos, e ajuizou ação em face de Fernando Tadeu, ex-mutuário do imóvel, e que já não tem ligação com os débitos em razão da natureza propter rem. Dessa forma, postula pela conexão do processo de origem com a ação de consignação em pagamento 1020602-43.2022.4.01.3400, no qual já existem valores depositados para quitar o débito condominial, e onde já se discute o valor real da dívida, que por sua vez tramita na Justiça Federal do Distrito Federal, local o qual deve ser remetido o feito, observa. Subsidiariamente, requer seja a Caixa Econômica Federal (CEF) incluída no polo passivo como responsável pelos débitos condominiais, excluídos os prescritos, até 11/07/2019. Enfatiza que caso seja determinada a realização de leilão do bem penhorado, e, eventualmente, realizadas as praças, existe o risco do crédito da CEF não ser considerado preferencial, com precarização do seu direito e respectivo prejuízo patrimonial ( ID 62940166). É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e o recurso está preparado (ID 62940175) . Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial, o qual tem como objeto imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O tema central da lide diz respeito à cobrança de débitos condominiais. O agravante sustenta haver conexão entre esse feito executivo e à ação de consignação em pagamento, registrada sob o n. 1020602-43.2022.4.01.3400. O ordenamento processual vigente, considerando a possibilidade de decisões conflitantes ou em face da relação de conexão ou de dependência entre as ações, estabelece a possibilidade de que sejam julgadas pelo mesmo órgão julgador (art. 55, § 1o, do CPC) ou ainda de suspensão de uma das ações no caso de prejudicialidade (art. 313, V, do CPC). Reputam-se conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, consoante o disposto no art. 55, caput, do Código de Processo Civil. Disciplina o §3o do mesmo artigo, que serão reunidos para julgamento conjunto, os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. Ocorre que o §1o do art. 55 do CPC também dispõe: “Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1o Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.” – g.n. No caso, não há que se cogitar na hipótese de reunião de feitos, tendo em vista que em referência à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do ora exequente (IDS 199162011 e ss.), extrai-se que diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Dessa forma, conclui-se não haver direta relação entre os casos que justifique a reunião dos processos. Desse modo, a conexão exige que haja causa de pedir idênticas ou ponto controvertidos semelhantes ou, ainda, risco de decisões conflitantes. No caso, em vista do período de cobrança das taxas condominiais serem diferentes nas duas ações, verifica-se a ausência de semelhança do objeto do pedido e, por consequência, ausência de risco de decisões conflitantes. No mesmo sentido, colha-se precedentes deste TJDFT: “CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. AÇÃO PREVIAMENTE AJUIZADA COM IDENTIDADE DE PARTES. PEDIDO E CAUSA DE PEDIR DIVERSOS. CONEXÃO. REQUISITOS AUSENTES. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. CONFLITO NEGATIVO CONHECIDO E DECLARADO COMPETENTE O JUIZ SUSCITADO. 1. Nos termos do art. 286, I do CPC, a ação será distribuída por dependência quando houver conexão de ações. 2. No caso, ainda que as ações possuam as mesmas partes, os objetos e o contexto fático são distintos, o que evidencia a inocorrência de conexão a justificar a prevenção por modificação de competência. Desse modo, é inaplicável o artigo 286, I, do CPC.” (...) (07159665320248070000, Relator(a): LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 1a Câmara Cível, DJE: 27/6/2024) De igual sorte, também não merece prosperar o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo da ação, na qualidade de responsável, com a posterior remessa à Justiça Federal. Eventuais questões que transbordem o objeto de discussão da execução de título extrajudicial devem ser aviadas por via própria, por intermédio dos embargos de terceiros, a fim de garantir adequada instrução probatória e a necessária ampla defesa e contraditório. Portanto, ausentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, notadamente a probabilidade de provimento do recurso, devem ser mantidos os efeitos da decisão agravada. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Em seguida, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 21 de agosto de 2024 07:45:16. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0733983-40.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO EDIFICIO PALLADIUM RESIDENCE D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeitos suspensivo, interposto pelo terceiro interessado CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão proferida em execução de título extrajudicial (no 0012543-07.2016.8.07.0001), ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A em desfavor de FERNANDO THADEU MELO E SILVA. A decisão agravada deferiu a alienação mediante leilão eletrônico, nos termos seguintes: “Em diligência de id. 189568249, o imóvel penhorado nestes autos e originário das despesas condominiais que compõem o título exequendo (matrícula n.o 241.826, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal) foi avaliado no valor de R$ 212.000,00, através de método comparativo com outros bens de natureza similar. Intimadas as partes, o exequente manifestou concordância com o valor avaliado e requereu a alienação judicial do imóvel por hasta pública (id. 190552352). A parte executada apresentou impugnação, na qual reiterou argumentos em defesa de sua ilegitimidade passiva, uma vez que não é proprietário do aludido bem desde 2016, tendo havido a consolidação de sua propriedade em favor da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e posterior alienação a terceiros. Ainda, impugnou o método de avaliação empregado pela Sra. Oficiala de Justiça, uma vez que não teriam sido apresentados elementos suficientes para a comparação do valor de mercado do aludido imóvel. Apresentou, assim, uma proposta de avaliação no valor de R$ 250.000,00. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na condição de antiga credora fiduciária do imóvel, se manifestou em id. 195952908, sustentando, em síntese, que ainda se encontra vigente o contrato de financiamento celebrado com a atual proprietária do bem, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, de modo que não poderia ser objeto de constrição no presente feito executório. Sustentou também a necessidade de realização de nova avaliação, por meio de perícia técnica. A parte exequente exerceu seu contraditório a respeito das duas manifestações em id. 197648062, defendendo o método de avaliação e o valor atribuído ao bem. Pessoalmente intimada, a atual proprietária do imóvel, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, apresentou impugnação ao ato constritivo e à diligência de avaliação. Sustentou, em síntese: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Intimadas, a parte parte exequente, a parte executada e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL exerceram seus contraditórios a respeito da manifestação da terceira interessada (ids. 199421216, 200163264 e 200730344, respectivamente). É o relato do essencial. Decido. Chamo o feito à ordem. Diante da multiplicidade de petições e impugnações juntadas aos autos pelas partes e por terceiros interessados, com a discussão de distintos temas referentes ao prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nestes autos, passo à análise integrada de cada uma das matérias suscitadas. 1. Da Impugnação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (id. 195952908) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentou a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontraria alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. O tema já foi objeto de ampla discussão nestes autos, sendo que a penhora decretada sobre o aludido bem foi determinada pelo e. TJDFT em sede do Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, já transitado em julgado. Na oportunidade, a Corte consolidou o entendimento de que a despesa condominial ora em execução constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Por consequência, apresenta-se lícita e possível a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que o bem tenha sido transferido a terceiro. Transcrevo a ementa do julgado, para fins de referência (id. 176925870): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, tratando-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas, entendo que o tema já se encontra precluso, não competindo a este Juízo sua reanálise em sentido diverso do entendimento consolidado pelo e. TJDFT. Assim, rejeito as alegações de impenhorabilidade formuladas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O pedido de realização de nova avaliação do bem será analisado posteriormente na presente decisão, em conjunto com os argumentos dos outros sujeitos processuais. 2. Da Impugnação da Terceira Interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 199159838) Em sua manifestação nos autos, a atual proprietária do imóvel aqui penhorado, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, aborda, em síntese, os seguintes temas que merecem a atenção deste Juízo: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Contudo, à exceção da alegação de incorreção da avaliação, entendo que todos os demais pontos devem ser arguidos em demanda própria, sob a forma de Embargos de Terceiro, seguindo o procedimento previsto no art. 674 e ss. do Código de Processo Civil. Isso porque todas as teses arguidas são decorrência direta de um ponto central defendido pela terceira interessada: a existência de direito incompatível, de sua titularidade, com os atos constritivos decretados no presente feito executório, fundamento primário para o ajuizamento da espécie processual referenciada. Ademais, é inegável que a elucidação das matérias fáticas apresentadas exigirá a produção de distintas espécies probatórias, bem como a ampla participação de todos os sujeitos processuais envolvidos. Esclareço que a exigência de ajuizamento de demanda impugnatória própria, em autos apartados do presente feito executório, não constitui mero formalismo desprovido de sentido prático, mas, sim, procedimento imprescindível para permitir o regular exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os sujeitos processuais envolvidos, bem como da produção de todas as provas que se fizerem necessárias, sem que haja o indevido tumulto processual nos autos principais que venha a prejudicar o direito à regular satisfação do crédito reivindicado neste feito executório. Por sua vez, tratando-se de terceira interessada, que não constitui, de fato, parte nos presentes autos, entendo que inexiste interesse processual em se requerer a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo deste feito, com o consequente reconhecimento de competência do Juízo federal para seu processo e julgamento. Além disso, no tocante à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do ora exequente (ids. 199162011 e ss.), verifico que ela diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o presente feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Assim, em uma primeira análise, infere-se que não há direta relação entre os casos que enseje a reunião dos processos. Por fim, entendo que não há fundamento para o pedido de concessão dos benefícios da Justiça Gratuita formulado pela terceira interessada, uma vez que nestes autos ela não atua como parte e, portanto, não responderá por eventual sucumbência ou por despesas processuais decorrentes de sua manifestação singular. Pelo exposto, rejeito as alegações apresentadas pela terceira interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. 3. Legitimidade Passiva do Executado A matéria atinente à responsabilidade do executado pelo adimplemento das despesas condominiais cobradas neste feito, e sua consequente legitimidade passiva para integrar a presente relação jurídica processual, já foi objeto de devida discussão nos Embargos à Execução de autos n.o 0716370-77.2019.8.07.0001, com sentença confirmada pelas instâncias recursais e já transitada em julgado. Assim, tratando-se de questão já preclusa, não comporta maior conhecimento por este Juízo. 4. Das Impugnações à Avaliação do Imóvel Penhorado A parte executada e os terceiros interessados impugnaram a avaliação realizada pela Sra. Oficial de Justiça a respeito do imóvel penhorado. Em linhas gerais, sustentam que a forma como foi realizada, através de método comparativo com outros imóveis de semelhantes características no mercado, não teria sido respaldada em suficientes elementos e em dados atualizados do mercado imobiliário. Requereram, assim, nova avaliação por perito técnico. O Código de Processo Civil é taxativo quanto às hipóteses permissivas de nova avaliação no processo de execução, conforme se infere: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em análise nos autos, não vislumbro a ocorrência de nenhuma das hipóteses mencionadas. Em verdade, sequer foi alegada, por qualquer dos sujeitos processuais, a efetiva existência de erro na avaliação ou apontada eventual conduta incorreta por parte da avaliadora. As alegações são feitas de modo genérico, defendendo-se a necessidade de nomeação de perito profissional para a reiteração do ato processual - o que inevitavelmente seria dispendioso e ocasionaria prejuízo à célere satisfação do direito creditício do exequente - sem, contudo, que fossem apontadas incorreções na avaliação já realizada. Além disso, da análise do laudo de avaliação, infere-se que este explicitou detalhadamente o método empregado, com razoável amostra de comparação com outros imóveis de semelhantes características no mercado. Além disso, foram apresentados todos os elementos integrantes dos cálculos utilizados para se obter o valor de avaliação. Não há, portanto, motivos para este Juízo suscitar fundada dúvida sobre qualquer etapa da diligência, que mantém-se hígida. Assim, rejeito as impugnações apresentadas e homologo a avaliação do imóvel penhorado nestes autos no valor de R$ 212.000,00. 5. Do Prosseguimento do Feito Para o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nos autos, defiro sua alienação mediante leilão eletrônico por intermédio de leiloeiro público credenciado perante este egrégio TJDFT (art. 879, inc. II, do CPC). Na forma do art. 885 do CPC, o preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 65% (sessenta e cinco por cento) da avaliação. Antes porém, ao credor para que apresente planilha com o valor atualizado do débito e as certidões de débito fiscal e condominial, se houver, referente ao imóvel penhorado. Na oportunidade, também deverá juntar aos autos a matrícula atualizada do imóvel penhorado, comprovando o respectivo registro da penhora decretada nestes autos. Prazo: 15 (quinze) dias. Após, oficie-se ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Do edital deverá constar todas as informações relevantes, tais como regularidade registral e ocupação por terceiros, sob pena de nulidade. Intimem-se as pessoas listadas no art. 889 do CPC, bem como o respectivo cônjuge e/ou eventuais ocupantes do imóvel. Intimem-se.” Em suas razões recursais, a agravante pede que seja concedido efeito suspensivo ao recurso a fim de afastar a penhora que recai sobre o imóvel. Salienta que a causa em epígrafe está conexa com a ação de consignação em pagamento de no 1020602-43.2022.4.01.3400. A referida ação foi ajuizada porque cabe à CEF arcar com os débitos condominiais até a data da venda do imóvel com alienação fiduciária para a terceira interessada Georgia, por meio do contrato de no 01.5555.1030165-1, vendido em 11/07/2019, pontua. Ressalta que tentou a negociação administrativa do débito condominial com o condomínio Luna Park referente às taxas condominiais do período não prescrito, ou seja, referente ao período de 07/2016 a 07/2019 pelo valor de R$ 36.761,27, à época. Reforça que não restou alternativa ao requerente senão a de acionar a prestação jurisdicional para consignar o valor do débito, devidamente atualizado. Com efeito, diz que vem depositando os valores que entende devidos naqueles autos. O condomínio exequente, ora agravado, contudo, desconsiderou os depósitos realizados naqueles autos, e ajuizou ação em face de Fernando Tadeu, ex-mutuário do imóvel, e que já não tem ligação com os débitos em razão da natureza propter rem. Dessa forma, postula pela conexão do processo de origem com a ação de consignação em pagamento 1020602-43.2022.4.01.3400, no qual já existem valores depositados para quitar o débito condominial, e onde já se discute o valor real da dívida, que por sua vez tramita na Justiça Federal do Distrito Federal, local o qual deve ser remetido o feito, observa. Subsidiariamente, requer seja a Caixa Econômica Federal (CEF) incluída no polo passivo como responsável pelos débitos condominiais, excluídos os prescritos, até 11/07/2019. Enfatiza que caso seja determinada a realização de leilão do bem penhorado, e, eventualmente, realizadas as praças, existe o risco do crédito da CEF não ser considerado preferencial, com precarização do seu direito e respectivo prejuízo patrimonial ( ID 62940166). É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e o recurso está preparado (ID 62940175) . Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial, o qual tem como objeto imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O tema central da lide diz respeito à cobrança de débitos condominiais. O agravante sustenta haver conexão entre esse feito executivo e à ação de consignação em pagamento, registrada sob o n. 1020602-43.2022.4.01.3400. O ordenamento processual vigente, considerando a possibilidade de decisões conflitantes ou em face da relação de conexão ou de dependência entre as ações, estabelece a possibilidade de que sejam julgadas pelo mesmo órgão julgador (art. 55, § 1o, do CPC) ou ainda de suspensão de uma das ações no caso de prejudicialidade (art. 313, V, do CPC). Reputam-se conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, consoante o disposto no art. 55, caput, do Código de Processo Civil. Disciplina o §3o do mesmo artigo, que serão reunidos para julgamento conjunto, os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. Ocorre que o §1o do art. 55 do CPC também dispõe: “Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1o Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.” – g.n. No caso, não há que se cogitar na hipótese de reunião de feitos, tendo em vista que em referência à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do ora exequente (IDS 199162011 e ss.), extrai-se que diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Dessa forma, conclui-se não haver direta relação entre os casos que justifique a reunião dos processos. Desse modo, a conexão exige que haja causa de pedir idênticas ou ponto controvertidos semelhantes ou, ainda, risco de decisões conflitantes. No caso, em vista do período de cobrança das taxas condominiais serem diferentes nas duas ações, verifica-se a ausência de semelhança do objeto do pedido e, por consequência, ausência de risco de decisões conflitantes. No mesmo sentido, colha-se precedentes deste TJDFT: “CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. AÇÃO PREVIAMENTE AJUIZADA COM IDENTIDADE DE PARTES. PEDIDO E CAUSA DE PEDIR DIVERSOS. CONEXÃO. REQUISITOS AUSENTES. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. CONFLITO NEGATIVO CONHECIDO E DECLARADO COMPETENTE O JUIZ SUSCITADO. 1. Nos termos do art. 286, I do CPC, a ação será distribuída por dependência quando houver conexão de ações. 2. No caso, ainda que as ações possuam as mesmas partes, os objetos e o contexto fático são distintos, o que evidencia a inocorrência de conexão a justificar a prevenção por modificação de competência. Desse modo, é inaplicável o artigo 286, I, do CPC.” (...) (07159665320248070000, Relator(a): LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 1a Câmara Cível, DJE: 27/6/2024) De igual sorte, também não merece prosperar o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo da ação, na qualidade de responsável, com a posterior remessa à Justiça Federal. Eventuais questões que transbordem o objeto de discussão da execução de título extrajudicial devem ser aviadas por via própria, por intermédio dos embargos de terceiros, a fim de garantir adequada instrução probatória e a necessária ampla defesa e contraditório. Portanto, ausentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, notadamente a probabilidade de provimento do recurso, devem ser mantidos os efeitos da decisão agravada. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Em seguida, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 21 de agosto de 2024 07:45:16. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador