Tribunal: TJDFT
Processo: 0720059-59.2024.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2024-06-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0720059-59.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO GREEN LIFE RESIDENCE SPE LTDA AGRAVADO: GUILHERME DARIVA DE OLIVEIRA HELMER D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GREEN LIFE RESIDENCE SPE LTDA contra a decisão proferida no processo de cumprimento de sentença em desfavor de GUILHERME DARIVA DE OLIVEIRA HELMER, que deferiu apenas a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel em razão da existência de alienação fiduciária. Aduz que mesmo diante de cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel, é possível a penhora do próprio bem quando a dívida possui natureza propter rem, como no caso vertente, em que se persegue as despesas condominiais. Narra as dificuldades de ordem prática em penhorar apenas o direito aquisitivo do devedor fiduciário, uma vez que eventual arrematante deverá aguardar a quitação do financiamento imobiliário para concretizar a sua parcela da propriedade. Sustenta que ainda que possível a quitação do saldo devedor do financiamento isso implicaria em indevida interferência estatal, por extinguir antecipadamente o contrato de alienação fiduciária e frustrar a justa expectativa de remuneração futura do capital a que o agente financeiro faria jus ao longo dos anos. Afirma que a natureza propter rem do débito condominial não pode ser tolhida, sob pena de prejudicar os condôminos e privilegiar o credor fiduciário negando efetividade ao art. 799, I, do CPC. Colaciona jurisprudência. Preparo efetuado. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. O Relator pode suspender a eficácia da decisão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, CPC). Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença para recebimento de taxas condominiais no valor de R$ 17.062,44, valores atualizados até 07/03/2024. A insurgência recursal se delimita a aferir acerca da possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial de natureza propter rem. A Decisão hostilizada possui o seguinte teor: “Defiro a penhora dos direitos fiduciantes (alienação fiduciária) do imóvel indicado na matrícula do ID Nomeio como depositário fiel do bem o executado. Lavre-se termo de penhora, o qual valerá também como certidão para fins de averbação na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 844 do CPC. Compete ao credor adotar todas as medidas necessárias junto ao serviço registral e comprovar a averbação da penhora à margem da matrícula, no prazo de 15 dias. Intime-se pessoalmente acerca da penhora, para fins de impugnação no referido prazo. Expeça-se mandado de avaliação, ficando o devedor nomeado como depositário do bem e advertido nos termos da lei. A impugnação à avaliação se dará com o cumprimento do mandado. Diante do registro de alienação fiduciária, oficie-se à respectiva instituição financeira cientificando-a da presente penhora, devendo informar a este Juízo o valor do débito ainda remanescente relativo ao imóvel ora penhorado. Inclua-se o credor hipotecário/fiduciário como "Interessado" nos presentes autos. Retornando o mandado integralmente cumprido, intimem-se ambas as partes para se manifestarem sobre a avaliação, em 15 dias, sob pena de preclusão (artigo 525, § 11o e 917, §1°, CPC). Caso o mandado retorne sem cumprimento, intime-se o credor para indicar bens à penhora, em 5 dias, sob pena de suspensão na forma do artigo 921, § 1o, do CPC. Intimem-se”. (ID 194431390 dos autos de referência) A decisão não merece reparos. Com efeito, o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta. (artigos 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/1997). Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, como a propriedade é do credor fiduciário, não se admite a penhora sobre o próprio bem para satisfazer crédito de terceiro, somente de eventuais direitos aquisitivos da parte executada. Não obstante a natureza propter rem do débito condominial, quando se tratar de imóvel alienado fiduciariamente, incide a exceção prevista pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002 , senão vejamos: “§ 8 Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e o quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” Assim, entende-se que a instituição financeira (credora fiduciária) apenas seria responsável pelas dívidas condominiais no momento da consolidação do imóvel para si, tornando-se a possuidora direta do bem. Além disso, o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil prevê: “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”. Reforça-se assim, que o bem alienado fiduciariamente, por não fazer parte do patrimônio do devedor, não pode ser alvo de penhora. Precedente do STJ: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. (...) 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) De igual modo, verifica-se que o imóvel foi financiado em programa habitacional do governo – Minha Casa Minha Vida, daí porque a penhora sobre os direitos aquisitivos teria alcance limitado, pois a expropriação de todo o bem em hasta pública implicaria ingerência na relação contratual efetuada entre o Banco do Brasil e o executado. Assim, conquanto não haja óbice legal e seja possível a penhora dos direitos aquisitivos, cabe ao credor decidir se há vantagem na constrição. Precedente: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL DE PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA, MINHA VIDA. REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. CABIMENTO. BEM DE FAMÍLIA. PRACEAMENTO. VEDAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0702319-69.2021.8.07.0008, que indeferiu o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel para satisfação dos débitos condominiais exequendos. 2. Nos termos do inciso XII do art. 835 do Código de Processo Civil, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 3. "A penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel oriundo do programa de habitação popular conhecido como Minhas Casa, Minha Vida segue a regra de qualquer outra aquisição com restrição ao direito de propriedade. Apesar da literalidade da Lei no 8.009/1990, é possível penhorar bem de família e averbar o gravame na matrícula do imóvel. O que não pode haver é o "praceamento", sua alienação como consequência da penhora. A proteção jurídica tem a finalidade de garantir o lugar de moradia. Mas não tem sentido jurídico impedir a penhora e permitir a venda. Sem a averbação da penhora o devedor pode vender o bem de família e gastar o valor apurado livremente, razão pela qual a penhora pode ser feita, cabendo ao credor decidir se é do seu interesse mantê-la sem a possibilidade de alienar o bem". (Acórdão 1608912, 07164036520228070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Relator Designado: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8a Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2022, publicado no DJE: 2/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1648520, 07185471220228070000, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 30/11/2022, publicado no DJE: 15/12/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante a ausência de probabilidade do direito, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se, a parte agravada para manifestação. Publique-se. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0720059-59.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO GREEN LIFE RESIDENCE SPE LTDA AGRAVADO: GUILHERME DARIVA DE OLIVEIRA HELMER D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GREEN LIFE RESIDENCE SPE LTDA contra a decisão proferida no processo de cumprimento de sentença em desfavor de GUILHERME DARIVA DE OLIVEIRA HELMER, que deferiu apenas a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel em razão da existência de alienação fiduciária. Aduz que mesmo diante de cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel, é possível a penhora do próprio bem quando a dívida possui natureza propter rem, como no caso vertente, em que se persegue as despesas condominiais. Narra as dificuldades de ordem prática em penhorar apenas o direito aquisitivo do devedor fiduciário, uma vez que eventual arrematante deverá aguardar a quitação do financiamento imobiliário para concretizar a sua parcela da propriedade. Sustenta que ainda que possível a quitação do saldo devedor do financiamento isso implicaria em indevida interferência estatal, por extinguir antecipadamente o contrato de alienação fiduciária e frustrar a justa expectativa de remuneração futura do capital a que o agente financeiro faria jus ao longo dos anos. Afirma que a natureza propter rem do débito condominial não pode ser tolhida, sob pena de prejudicar os condôminos e privilegiar o credor fiduciário negando efetividade ao art. 799, I, do CPC. Colaciona jurisprudência. Preparo efetuado. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. O Relator pode suspender a eficácia da decisão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, CPC). Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença para recebimento de taxas condominiais no valor de R$ 17.062,44, valores atualizados até 07/03/2024. A insurgência recursal se delimita a aferir acerca da possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial de natureza propter rem. A Decisão hostilizada possui o seguinte teor: “Defiro a penhora dos direitos fiduciantes (alienação fiduciária) do imóvel indicado na matrícula do ID Nomeio como depositário fiel do bem o executado. Lavre-se termo de penhora, o qual valerá também como certidão para fins de averbação na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 844 do CPC. Compete ao credor adotar todas as medidas necessárias junto ao serviço registral e comprovar a averbação da penhora à margem da matrícula, no prazo de 15 dias. Intime-se pessoalmente acerca da penhora, para fins de impugnação no referido prazo. Expeça-se mandado de avaliação, ficando o devedor nomeado como depositário do bem e advertido nos termos da lei. A impugnação à avaliação se dará com o cumprimento do mandado. Diante do registro de alienação fiduciária, oficie-se à respectiva instituição financeira cientificando-a da presente penhora, devendo informar a este Juízo o valor do débito ainda remanescente relativo ao imóvel ora penhorado. Inclua-se o credor hipotecário/fiduciário como "Interessado" nos presentes autos. Retornando o mandado integralmente cumprido, intimem-se ambas as partes para se manifestarem sobre a avaliação, em 15 dias, sob pena de preclusão (artigo 525, § 11o e 917, §1°, CPC). Caso o mandado retorne sem cumprimento, intime-se o credor para indicar bens à penhora, em 5 dias, sob pena de suspensão na forma do artigo 921, § 1o, do CPC. Intimem-se”. (ID 194431390 dos autos de referência) A decisão não merece reparos. Com efeito, o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta. (artigos 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/1997). Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, como a propriedade é do credor fiduciário, não se admite a penhora sobre o próprio bem para satisfazer crédito de terceiro, somente de eventuais direitos aquisitivos da parte executada. Não obstante a natureza propter rem do débito condominial, quando se tratar de imóvel alienado fiduciariamente, incide a exceção prevista pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002 , senão vejamos: “§ 8 Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e o quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” Assim, entende-se que a instituição financeira (credora fiduciária) apenas seria responsável pelas dívidas condominiais no momento da consolidação do imóvel para si, tornando-se a possuidora direta do bem. Além disso, o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil prevê: “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”. Reforça-se assim, que o bem alienado fiduciariamente, por não fazer parte do patrimônio do devedor, não pode ser alvo de penhora. Precedente do STJ: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. (...) 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) De igual modo, verifica-se que o imóvel foi financiado em programa habitacional do governo – Minha Casa Minha Vida, daí porque a penhora sobre os direitos aquisitivos teria alcance limitado, pois a expropriação de todo o bem em hasta pública implicaria ingerência na relação contratual efetuada entre o Banco do Brasil e o executado. Assim, conquanto não haja óbice legal e seja possível a penhora dos direitos aquisitivos, cabe ao credor decidir se há vantagem na constrição. Precedente: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL DE PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA, MINHA VIDA. REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. CABIMENTO. BEM DE FAMÍLIA. PRACEAMENTO. VEDAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0702319-69.2021.8.07.0008, que indeferiu o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel para satisfação dos débitos condominiais exequendos. 2. Nos termos do inciso XII do art. 835 do Código de Processo Civil, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 3. "A penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel oriundo do programa de habitação popular conhecido como Minhas Casa, Minha Vida segue a regra de qualquer outra aquisição com restrição ao direito de propriedade. Apesar da literalidade da Lei no 8.009/1990, é possível penhorar bem de família e averbar o gravame na matrícula do imóvel. O que não pode haver é o "praceamento", sua alienação como consequência da penhora. A proteção jurídica tem a finalidade de garantir o lugar de moradia. Mas não tem sentido jurídico impedir a penhora e permitir a venda. Sem a averbação da penhora o devedor pode vender o bem de família e gastar o valor apurado livremente, razão pela qual a penhora pode ser feita, cabendo ao credor decidir se é do seu interesse mantê-la sem a possibilidade de alienar o bem". (Acórdão 1608912, 07164036520228070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Relator Designado: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8a Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2022, publicado no DJE: 2/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1648520, 07185471220228070000, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 30/11/2022, publicado no DJE: 15/12/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante a ausência de probabilidade do direito, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se, a parte agravada para manifestação. Publique-se. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator