Tribunal: TJDFT
Processo: 0734303-90.2024.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2024-08-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0734303-90.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COLEGIO RUI BARBOSA LTDA AGRAVADO: BANCO DO BRASIL SA D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Colégio Rui Barbosa Ltda. contra a decisão de rejeição à “exceção de pré-executividade” e à impugnação a penhora na demanda executória 0003343-17.2000.8.07.0007 (Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga). A matéria devolvida reside na: (a) (in)existência de nulidade da avaliação dos imóveis localizados QNM 40, lotes 04 e 10, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF; (b) (in)viabilidade de realização de nova avaliação do imóvel situado na QNM 40, lote 10, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF, bem como da penhora. Eis o teor da decisão ora revista: Cuida-se de exceção de pré-executividade oposta pela parte executada ao ID 205943360, onde sustenta a nulidade da avaliação do imóvel penhorado nos autos, e, ainda, de impugnação apresentada também pela parte executada ao ID 205943363, na qual se insurge contra a avaliação realizada e pugna pelo reconhecimento da impenhorabilidade do bem por ser essencial à atividade comercial. O exequente apresentou resposta ao ID 207434238, em que pede a rejeição do incidente. É o breve relatório. Decido. Como cediço, a exceção de pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução. É instrumento para alegação de matérias de ordem pública, passíveis de conhecimento pelo juiz de ofício, e que não determinem dilação probatória. Em decisão que reflete o consenso jurisprudencial sobre o tema, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: A exceção de pré-executividade consubstancia meio de defesa idôneo para o efeito de suscitar nulidades referentes às condições da ação executiva ou a seus pressupostos processuais, notadamente aos vícios objetivos do título executivo, concernentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que o vício apontado seja cognoscível de ofício pelo juiz e dispense dilação probatória.” (REsp. 798.154/PR, 3a T., rel. Min. Massami Uyeda, DJe 10.05.2012). O cabimento da exceção de pré-executividade, portanto, está adstrito a dois parâmetros bem definidos. O primeiro, substancial: a matéria deve ser de ordem pública e, portanto, suscetível de conhecimento ex officio pelo juiz; o segundo, formal: não deve haver necessidade de produção de prova, dada a incompatibilidade de qualquer dilação probatória com os marcos processuais da execução. Da sua análise, observa-se que, na realidade, o executado inseriu na discussão objeto da exceção de pré-executividade matéria afeta à impugnação, consistente na nulidade da avaliação do imóvel penhorado nos autos, a qual, segundo o disposto no art. 525, IV, do Código de Processo Civil, traduz questão própria da impugnação. Rejeito, portanto a exceção de pré-executividade de ID 205943360. Quanto à impugnação de ID 205943363, em princípio, as avaliações feitas por oficiais de justiça avaliadores não devem ser desqualificadas pela simples impugnação da parte a quem se aproveita, sobretudo porque gozam de fé pública e, no caso, está embasa em avaliação in loco. De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte ré não logrou comprovar que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Além disso, consta expressamente no laudo de avaliação os métodos utilizados pelo meirinho para realização da diligência. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que o devedor tem a pretensão de modificar o entendimento do Oficial-Avaliador, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada pela parte ré e ratifico a decisão de ID 178960258 que homologou a avaliação de ID 175909049. Além disso, quanto à alegada impenhorabilidade, verifico que a parte executada não a alegou quando cabível, tendo ocorrido preclusão acerca da matéria, pois, "ressalvada a arguição de sua incidência sobre o bem de família, a impenhorabilidade deve ser arguida pelo executado no primeiro momento em que lhe couber falar nos autos, sob pena de preclusão" (AgInt no AREsp n. 2.455.117/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024). Friza-se que o leilão já foi realizado, respeitando-se todas as formalidades legais, conforme auto de arrematação de ID 207340475, onde o imóvel Terreno c/ 1.200,00m2, área especial 04, quadra Norte 40, Setor M Norte (QNM 40),Taguatinga/DF, inscrito sob a matrícula de no 143.419, do Cartório do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal foi arrematado. Portanto, cadastre-se o arrematante (WALTER ALVES DA COSTA, CPF 243.991.081-34) neste sistema PJe como interessado. Após, intime-se o arrematante para comprovar o recolhimento de eventuais tributos pendentes (IPTU/TLP), devidos até a data da arrematação, no prazo de 5 (cinco) dias. Com a comprovação do pagamento, será expedido alvará ou ofício de transferência em favor do arrematante, no valor correspondente, a partir do produto da arrematação. Com a juntada da quitação relativa a eventuais ônus tributários, expeça-se a respectiva carta de arrematação e mandado de imissão na posse, nos termos do art. 903, §3°, do CPC. Caberá ao oficial de registro fiscalizar o recolhimento do ITBI. Expeça-se alvará de levantamento em favor da(a) Sr.(a) leiloeiro(a), no valor de R$ 55.000,00, referente ao pagamento da comissão. Faculto a apresentação de dados bancários de sua titularidade para expedição de ofício de transferência de valores. Nesse sentido, defiro desde já a sua expedição. Tudo feito, retornem-se os autos à conclusão para liberação dos valores remanescentes. A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “o avaliador do lote 10, juntou aos autos anúncio de imóvel similar onde consta que o mesmo seria vendido pelo valor de R$ 1.980.000,00 (hum milhão novecentos e oitenta reais), sendo que o imóvel foi arrematado pela quantia de R$ 1.100.000,00 (hum milhão e cem reais). Portanto, um prejuízo de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais)”; (b) “existe sim má fé do avaliador e prova do preço vil nos autos, produzidos não pelo Agravante, mas juntado pelo avaliador no documento ID 203273989”; (c) “o laudo de avaliação dos dois lotes não atende os requisitos previstos no art. artigo 872, I do CPC e normas da ABNT (NBR 14.653) onde o avaliador – que não é um profissional da área imobiliária – deixou de indica a metodologia de composição de preço, relatar o mercado imobiliário da reunião, que possuem vários empreendimentos verticais fatos que valoriza o imóvel”; (d) “a pretensão do Agravante no pedido de exceção de pré executividade é obter nulidade na avaliação do lote 04, pelos motivos acima expostos, na medida em que o imóvel foi vendido por preço vil, com R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) abaixo do valor de mercado, bem como, a avaliação violou os termos do art. 872 e normas da ABNT”; (e) “nas alegações apresentadas através da impugnação ao laudo de avaliação do lote 10 é obter uma nova avaliação do imóvel, pois, o mesmo não deve ser avaliado pelo mesmo valor do Lote 04”; (f) “a própria secretaria de fazenda do distrito federal considera preço venal diferente nos dois imóveis”; (g) “o lote 10 está integrado à escola, conforme registrado no auto de avaliação, e, portanto, é impenhorável nos termos do inciso VI, do art. 649, do CPC”. Pede, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, a reforma da decisão. Parte beneficiária da assistência judiciária gratuita. É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017). Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos. A probabilidade do direito, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo não se apresentam satisfatoriamente demonstrados. A questão subjacente refere-se à execução de título executivo extrajudicial lastreado em dois contratos de confissão de dívidas A “exceção de pré-executividade” constitui instrumento atípico de defesa incidental, porque sem definição no Código de Processo Civil, que tem por objetivo fulminar de plano uma execução, apontando questões de ordem pública (vícios processuais ou materiais) que possam ser identificados de forma clara e objetiva, sem necessidade de maior produção de prova. Nessa linha, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação, em julgamento de recurso especial repetitivo de que a “exceção de pré-executividade somente é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória.” (STJ, Primeira Seção, Relator: Ministro Teori Albino Zavascki, Resp 111095). Nesse quadro fático e processual, a despeito das argumentações aduzidas nas razões recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para subsidiar, por ora, a alegada probabilidade do direito, até porque a pretensão de nulidade da hasta pública referente ao imóvel situado no lote 04 (matrícula 143.419), sob a fundamentação avaliação errônea, demanda exauriente dilação probatória, o que é insusceptível pela via eleita, que configura exceção à regra geral de que, para discutir a validade da execução, é necessário oferecer uma garantia ou penhora para assegurar o juízo. Não fosse isso o suficiente, a questão a respeito da avaliação do imóvel situado na Área Especial no 04, da QNM 40, Setor M Norte, em Taguatinga Norte-DF (matrícula 143.419) já teria sido analisada por esta 2a Turma Cível (acórdão 1845730), oportunidade em que se recorreu a legitimidade do laudo homologado (matéria preclusa). Registra-se que o referido imóvel já teria sido arrematado em conformidade às normas editalícias (auto de arrematação – id 207340475). Escorreita, portanto, a decisão de rejeição da “exceção de pré-executividade”. No mesmo sentido colaciono precedente desta Corte de Justiça: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE VISANDO REDISCUSSÃO DE TESES PRECLUSAS E COM DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA. INVIABILIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO E INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO. TEMAS IMPRÓPRIOS À VIA ESTREITA ESCOLHIDA. MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA SOMENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A exceção (ou objeção) de pré-executividade é incidente com finalidade específica, destinado ao exercício da defesa de "matéria de ordem pública e ligada às condições da ação executiva e seus pressupostos processuais" (THEODORO JUNIOR. Humberto. Curso de Direito Processual Civil. V. III, 48. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 678). 1.1. Nesse sentido, segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 104 dos recursos especiais repetitivos: A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. 1.2. Ainda, orienta o enunciado da Súmula 393 do Superior Tribunal de Justiça: A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. 2. Ademais, a sustentada cumulação de cláusula penal compensatória e cláusula penal moratória, cláusulas contratuais XV e XVI, se de fato ocorreu nos termos ora questionados, têm a necessidade de apuração, porquanto referem-se a valores em discussão, inviabilizando a via estreita e limitada escolhida. 2.1. O próprio agravante reconhece em sua petição recursal (pág. 15) que necessita de um processo de conhecimento para discutir a obrigação, de se cobrar uma, outra, ou ambas as penalidades", caso de discussão na via dos embargos à execução diante de título executivo extrajudicial expressamente previsto no art. 784, inciso VIII, do CPC. 3. Inviável discutir, por meio do instrumento de exceção de pré-executividade, questão atinente a incorreção de cálculos apresentados e eventual excesso na execução, na medida em que a matéria, além de demandar dilação probatória, é própria de discussão em embargos do devedor, conforme disposto no artigo 917, inciso III, c/c §2o, incisos e III, do Código de Processo Civil. 3.1. O fato do prazo para oposição de embargos à execução já se encontrar esgotado não possui o condão de legitimar a apresentação de exceção de pré-executividade, sob pena de ser premiada a incúria da parte devedora que poderia ter feito o uso do instrumento adequado à defesa pretendida. 3.2. Excesso de execução não é matéria cognoscível em exceção de pré-executividade, mas em embargos de execução, nos termos do art. 917, III, do CPC. 3.3. Na exceção de pré-executividade só podem ser alegadas questões de ordem pública, relacionadas às condições da ação executiva ou aos seus pressupostos processuais, como os referentes à certeza, liquidez e exigibilidade do título, desde que demonstradas de plano, haja vista não ser possível a instrução ou a dilação probatória. 3.4. In casu, a via eleita para arguir excesso de execução se mostra inadequada. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1900439, 07192341820248070000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.) De outro giro, no que concerne à impugnação ao novo laudo de avaliação do imóvel Área Especial no 10, da QNM 40, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF (matrícula 102.566) elaborado em 08 de julho de 2024, a pretensão do agravante carece de respaldo legal, uma vez que não comprovou, de forma contundente, que o laudo apresentado (id 203273990) estaria em desconformidade ao preço de mercado do imóvel, ou que tivesse ocorrido erro na avaliação ou dolo do avaliador (Código de Processo Civil, art. 873). No ponto, tenho por insuficiente a isolada alegação de má-fé do avaliador. Além disso, não se constata que o referido laudo de avaliação já teria sido homologado pelo e. Juízo de origem, dado que a decisão ora revista teria feito referência à ratificação do laudo de id 175909049, relativo ao imóvel situado no lote 04. Nesse sentido colaciono precedentes desta e. Corte de Justiça (mutatis mutandis): AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. PARÂMETROS TÉCNICOS. OBSERVÂNCIA. ART. 873 DO CPC. 1. Sobre a realização de nova avaliação de bens elaborada por Oficial de Justiças, o art. 873 do CPC estabelece que será permitida quando: qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 2. Afasta-se a incidência do art. 873, quando não demonstrada qualquer impropriedade na avaliação apresentada pelo Oficial de Justiça, realizada de acordo com os parâmetros técnicos exigidos. 3. Agravo de Instrumento não provido. (Acórdão 1786921, 07360744020238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 16/11/2023, publicado no DJE: 4/12/2023.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE. REAVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 873, do Código de Processo Civil, é possível a realização de nova avaliação no caso de erro ou dolo do avaliador, fundamentadamente arguido por qualquer das partes, posterior majoração ou diminuição do valor do bem e, por fim, na hipótese de fundada dúvida do Juízo quanto ao valor da avaliação. 2. A impugnação genérica, desprovida de elementos probatórios concretos não possui força, por si só, para infirmar a conclusão do laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça Avaliador, dotado de fé pública, presunção de legitimidade e veracidade. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1785324, 07378568220238070000, Relator: JOSE FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2023, publicado no DJE: 28/11/2023.) No mais, tenho por insubsistente a alegação de impenhorabilidade do imóvel situado na Área Especial no 10, da QNM 40, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF (matrícula 102.566), por se tratar de matéria preclusa, dado que a penhora teria sido realizada em 2009 (ids 52610756 e 52610956). No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável a concessão da medida de urgência, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida. Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I). Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao e. Juízo originário, dispensadas as respectivas informações. Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II). Conclusos, após. Brasília/DF, 20 de agosto de 2024. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0734303-90.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COLEGIO RUI BARBOSA LTDA AGRAVADO: BANCO DO BRASIL SA D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Colégio Rui Barbosa Ltda. contra a decisão de rejeição à “exceção de pré-executividade” e à impugnação a penhora na demanda executória 0003343-17.2000.8.07.0007 (Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga). A matéria devolvida reside na: (a) (in)existência de nulidade da avaliação dos imóveis localizados QNM 40, lotes 04 e 10, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF; (b) (in)viabilidade de realização de nova avaliação do imóvel situado na QNM 40, lote 10, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF, bem como da penhora. Eis o teor da decisão ora revista: Cuida-se de exceção de pré-executividade oposta pela parte executada ao ID 205943360, onde sustenta a nulidade da avaliação do imóvel penhorado nos autos, e, ainda, de impugnação apresentada também pela parte executada ao ID 205943363, na qual se insurge contra a avaliação realizada e pugna pelo reconhecimento da impenhorabilidade do bem por ser essencial à atividade comercial. O exequente apresentou resposta ao ID 207434238, em que pede a rejeição do incidente. É o breve relatório. Decido. Como cediço, a exceção de pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução. É instrumento para alegação de matérias de ordem pública, passíveis de conhecimento pelo juiz de ofício, e que não determinem dilação probatória. Em decisão que reflete o consenso jurisprudencial sobre o tema, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: A exceção de pré-executividade consubstancia meio de defesa idôneo para o efeito de suscitar nulidades referentes às condições da ação executiva ou a seus pressupostos processuais, notadamente aos vícios objetivos do título executivo, concernentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que o vício apontado seja cognoscível de ofício pelo juiz e dispense dilação probatória.” (REsp. 798.154/PR, 3a T., rel. Min. Massami Uyeda, DJe 10.05.2012). O cabimento da exceção de pré-executividade, portanto, está adstrito a dois parâmetros bem definidos. O primeiro, substancial: a matéria deve ser de ordem pública e, portanto, suscetível de conhecimento ex officio pelo juiz; o segundo, formal: não deve haver necessidade de produção de prova, dada a incompatibilidade de qualquer dilação probatória com os marcos processuais da execução. Da sua análise, observa-se que, na realidade, o executado inseriu na discussão objeto da exceção de pré-executividade matéria afeta à impugnação, consistente na nulidade da avaliação do imóvel penhorado nos autos, a qual, segundo o disposto no art. 525, IV, do Código de Processo Civil, traduz questão própria da impugnação. Rejeito, portanto a exceção de pré-executividade de ID 205943360. Quanto à impugnação de ID 205943363, em princípio, as avaliações feitas por oficiais de justiça avaliadores não devem ser desqualificadas pela simples impugnação da parte a quem se aproveita, sobretudo porque gozam de fé pública e, no caso, está embasa em avaliação in loco. De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte ré não logrou comprovar que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Além disso, consta expressamente no laudo de avaliação os métodos utilizados pelo meirinho para realização da diligência. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que o devedor tem a pretensão de modificar o entendimento do Oficial-Avaliador, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada pela parte ré e ratifico a decisão de ID 178960258 que homologou a avaliação de ID 175909049. Além disso, quanto à alegada impenhorabilidade, verifico que a parte executada não a alegou quando cabível, tendo ocorrido preclusão acerca da matéria, pois, "ressalvada a arguição de sua incidência sobre o bem de família, a impenhorabilidade deve ser arguida pelo executado no primeiro momento em que lhe couber falar nos autos, sob pena de preclusão" (AgInt no AREsp n. 2.455.117/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024). Friza-se que o leilão já foi realizado, respeitando-se todas as formalidades legais, conforme auto de arrematação de ID 207340475, onde o imóvel Terreno c/ 1.200,00m2, área especial 04, quadra Norte 40, Setor M Norte (QNM 40),Taguatinga/DF, inscrito sob a matrícula de no 143.419, do Cartório do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal foi arrematado. Portanto, cadastre-se o arrematante (WALTER ALVES DA COSTA, CPF 243.991.081-34) neste sistema PJe como interessado. Após, intime-se o arrematante para comprovar o recolhimento de eventuais tributos pendentes (IPTU/TLP), devidos até a data da arrematação, no prazo de 5 (cinco) dias. Com a comprovação do pagamento, será expedido alvará ou ofício de transferência em favor do arrematante, no valor correspondente, a partir do produto da arrematação. Com a juntada da quitação relativa a eventuais ônus tributários, expeça-se a respectiva carta de arrematação e mandado de imissão na posse, nos termos do art. 903, §3°, do CPC. Caberá ao oficial de registro fiscalizar o recolhimento do ITBI. Expeça-se alvará de levantamento em favor da(a) Sr.(a) leiloeiro(a), no valor de R$ 55.000,00, referente ao pagamento da comissão. Faculto a apresentação de dados bancários de sua titularidade para expedição de ofício de transferência de valores. Nesse sentido, defiro desde já a sua expedição. Tudo feito, retornem-se os autos à conclusão para liberação dos valores remanescentes. A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “o avaliador do lote 10, juntou aos autos anúncio de imóvel similar onde consta que o mesmo seria vendido pelo valor de R$ 1.980.000,00 (hum milhão novecentos e oitenta reais), sendo que o imóvel foi arrematado pela quantia de R$ 1.100.000,00 (hum milhão e cem reais). Portanto, um prejuízo de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais)”; (b) “existe sim má fé do avaliador e prova do preço vil nos autos, produzidos não pelo Agravante, mas juntado pelo avaliador no documento ID 203273989”; (c) “o laudo de avaliação dos dois lotes não atende os requisitos previstos no art. artigo 872, I do CPC e normas da ABNT (NBR 14.653) onde o avaliador – que não é um profissional da área imobiliária – deixou de indica a metodologia de composição de preço, relatar o mercado imobiliário da reunião, que possuem vários empreendimentos verticais fatos que valoriza o imóvel”; (d) “a pretensão do Agravante no pedido de exceção de pré executividade é obter nulidade na avaliação do lote 04, pelos motivos acima expostos, na medida em que o imóvel foi vendido por preço vil, com R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) abaixo do valor de mercado, bem como, a avaliação violou os termos do art. 872 e normas da ABNT”; (e) “nas alegações apresentadas através da impugnação ao laudo de avaliação do lote 10 é obter uma nova avaliação do imóvel, pois, o mesmo não deve ser avaliado pelo mesmo valor do Lote 04”; (f) “a própria secretaria de fazenda do distrito federal considera preço venal diferente nos dois imóveis”; (g) “o lote 10 está integrado à escola, conforme registrado no auto de avaliação, e, portanto, é impenhorável nos termos do inciso VI, do art. 649, do CPC”. Pede, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, a reforma da decisão. Parte beneficiária da assistência judiciária gratuita. É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017). Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos. A probabilidade do direito, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo não se apresentam satisfatoriamente demonstrados. A questão subjacente refere-se à execução de título executivo extrajudicial lastreado em dois contratos de confissão de dívidas A “exceção de pré-executividade” constitui instrumento atípico de defesa incidental, porque sem definição no Código de Processo Civil, que tem por objetivo fulminar de plano uma execução, apontando questões de ordem pública (vícios processuais ou materiais) que possam ser identificados de forma clara e objetiva, sem necessidade de maior produção de prova. Nessa linha, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação, em julgamento de recurso especial repetitivo de que a “exceção de pré-executividade somente é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória.” (STJ, Primeira Seção, Relator: Ministro Teori Albino Zavascki, Resp 111095). Nesse quadro fático e processual, a despeito das argumentações aduzidas nas razões recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para subsidiar, por ora, a alegada probabilidade do direito, até porque a pretensão de nulidade da hasta pública referente ao imóvel situado no lote 04 (matrícula 143.419), sob a fundamentação avaliação errônea, demanda exauriente dilação probatória, o que é insusceptível pela via eleita, que configura exceção à regra geral de que, para discutir a validade da execução, é necessário oferecer uma garantia ou penhora para assegurar o juízo. Não fosse isso o suficiente, a questão a respeito da avaliação do imóvel situado na Área Especial no 04, da QNM 40, Setor M Norte, em Taguatinga Norte-DF (matrícula 143.419) já teria sido analisada por esta 2a Turma Cível (acórdão 1845730), oportunidade em que se recorreu a legitimidade do laudo homologado (matéria preclusa). Registra-se que o referido imóvel já teria sido arrematado em conformidade às normas editalícias (auto de arrematação – id 207340475). Escorreita, portanto, a decisão de rejeição da “exceção de pré-executividade”. No mesmo sentido colaciono precedente desta Corte de Justiça: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE VISANDO REDISCUSSÃO DE TESES PRECLUSAS E COM DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA. INVIABILIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO E INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO. TEMAS IMPRÓPRIOS À VIA ESTREITA ESCOLHIDA. MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA SOMENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A exceção (ou objeção) de pré-executividade é incidente com finalidade específica, destinado ao exercício da defesa de "matéria de ordem pública e ligada às condições da ação executiva e seus pressupostos processuais" (THEODORO JUNIOR. Humberto. Curso de Direito Processual Civil. V. III, 48. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 678). 1.1. Nesse sentido, segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 104 dos recursos especiais repetitivos: A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. 1.2. Ainda, orienta o enunciado da Súmula 393 do Superior Tribunal de Justiça: A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. 2. Ademais, a sustentada cumulação de cláusula penal compensatória e cláusula penal moratória, cláusulas contratuais XV e XVI, se de fato ocorreu nos termos ora questionados, têm a necessidade de apuração, porquanto referem-se a valores em discussão, inviabilizando a via estreita e limitada escolhida. 2.1. O próprio agravante reconhece em sua petição recursal (pág. 15) que necessita de um processo de conhecimento para discutir a obrigação, de se cobrar uma, outra, ou ambas as penalidades", caso de discussão na via dos embargos à execução diante de título executivo extrajudicial expressamente previsto no art. 784, inciso VIII, do CPC. 3. Inviável discutir, por meio do instrumento de exceção de pré-executividade, questão atinente a incorreção de cálculos apresentados e eventual excesso na execução, na medida em que a matéria, além de demandar dilação probatória, é própria de discussão em embargos do devedor, conforme disposto no artigo 917, inciso III, c/c §2o, incisos e III, do Código de Processo Civil. 3.1. O fato do prazo para oposição de embargos à execução já se encontrar esgotado não possui o condão de legitimar a apresentação de exceção de pré-executividade, sob pena de ser premiada a incúria da parte devedora que poderia ter feito o uso do instrumento adequado à defesa pretendida. 3.2. Excesso de execução não é matéria cognoscível em exceção de pré-executividade, mas em embargos de execução, nos termos do art. 917, III, do CPC. 3.3. Na exceção de pré-executividade só podem ser alegadas questões de ordem pública, relacionadas às condições da ação executiva ou aos seus pressupostos processuais, como os referentes à certeza, liquidez e exigibilidade do título, desde que demonstradas de plano, haja vista não ser possível a instrução ou a dilação probatória. 3.4. In casu, a via eleita para arguir excesso de execução se mostra inadequada. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1900439, 07192341820248070000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.) De outro giro, no que concerne à impugnação ao novo laudo de avaliação do imóvel Área Especial no 10, da QNM 40, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF (matrícula 102.566) elaborado em 08 de julho de 2024, a pretensão do agravante carece de respaldo legal, uma vez que não comprovou, de forma contundente, que o laudo apresentado (id 203273990) estaria em desconformidade ao preço de mercado do imóvel, ou que tivesse ocorrido erro na avaliação ou dolo do avaliador (Código de Processo Civil, art. 873). No ponto, tenho por insuficiente a isolada alegação de má-fé do avaliador. Além disso, não se constata que o referido laudo de avaliação já teria sido homologado pelo e. Juízo de origem, dado que a decisão ora revista teria feito referência à ratificação do laudo de id 175909049, relativo ao imóvel situado no lote 04. Nesse sentido colaciono precedentes desta e. Corte de Justiça (mutatis mutandis): AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. PARÂMETROS TÉCNICOS. OBSERVÂNCIA. ART. 873 DO CPC. 1. Sobre a realização de nova avaliação de bens elaborada por Oficial de Justiças, o art. 873 do CPC estabelece que será permitida quando: qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 2. Afasta-se a incidência do art. 873, quando não demonstrada qualquer impropriedade na avaliação apresentada pelo Oficial de Justiça, realizada de acordo com os parâmetros técnicos exigidos. 3. Agravo de Instrumento não provido. (Acórdão 1786921, 07360744020238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 16/11/2023, publicado no DJE: 4/12/2023.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E VERACIDADE. REAVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 873, do Código de Processo Civil, é possível a realização de nova avaliação no caso de erro ou dolo do avaliador, fundamentadamente arguido por qualquer das partes, posterior majoração ou diminuição do valor do bem e, por fim, na hipótese de fundada dúvida do Juízo quanto ao valor da avaliação. 2. A impugnação genérica, desprovida de elementos probatórios concretos não possui força, por si só, para infirmar a conclusão do laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça Avaliador, dotado de fé pública, presunção de legitimidade e veracidade. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1785324, 07378568220238070000, Relator: JOSE FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2023, publicado no DJE: 28/11/2023.) No mais, tenho por insubsistente a alegação de impenhorabilidade do imóvel situado na Área Especial no 10, da QNM 40, Setor M Norte, em Taguatinga Norte/DF (matrícula 102.566), por se tratar de matéria preclusa, dado que a penhora teria sido realizada em 2009 (ids 52610756 e 52610956). No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável a concessão da medida de urgência, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida. Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I). Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao e. Juízo originário, dispensadas as respectivas informações. Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II). Conclusos, após. Brasília/DF, 20 de agosto de 2024. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator