Tribunal: TJDFT
Processo: 0749890-55.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2024-11-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0749890-55.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO CARPE DIEM AGRAVADO: QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Condomínio Carpe Diem em face da r. decisão (ID 215555354, na origem) que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial movida em desfavor de Queiroz Galvão DF 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. - em Recuperação Judicial, desconstituiu a penhora sobre os direitos aquisitivos dos imóveis localizados à QI 12, Lotes 26 a 31, Loja no 22 e Vaga de Garagem 18e, Setor Industrial, Taguatinga/DF, matrícula no 338.495, sob os seguintes fundamentos: “Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foram penhorados os direitos aquisitivos do devedor referentes ao imóvel loja 22 e vaga de garagem 18e. A Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária, informou que a dívida total é de R$ 12.555.058,64, sendo que o contrato celebrado entre a instituição financeira e a Executada abrangeria diversas outras unidades e não teria um valor “específico e separado”. Ao ID 180051686, o Oficial de Justiça apresentou laudo de avaliação do imóvel apurando o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) para a aludida unidade. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e créditos decorrentes de contrato de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. No caso, valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária do imóvel é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do imóvel menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação. No caso dos autos, de acordo com o laudo de avaliação, o imóvel foi avaliado em R$ 300.000,00. O saldo devedor do financiamento imobiliário é de R$ 12.555.058,64. Logo, é forçoso reconhecer que não subsiste expressão econômica em favor da executada. Nesse cenário, a manutenção da penhora resta inócua. Com efeito, dispõe o artigo 836 do CPC que "não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução". (...) Nesse cenário, determino a DESCONSTITUIÇÃO da penhora sob os direitos aquisitivos do imóvel, diante da evidente inutilidade da medida para acudir a execução. Atribuo a presente decisão força de ofício, para que qualquer interessado, mediante o pagamento dos emolumentos, promova a baixa da penhora, perante o 3o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Retifique-se a autuação para excluir o interessado CEF dos presentes autos”. Nas razões recursais (ID 66510809), o Exequente/Agravante, em síntese, sustenta o cabimento da penhora sobre direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, ressaltando que não haverá prejuízo para o credor fiduciário, que mantém a garantia sobre o bem. Destaca que o crédito cobrado é proveniente das taxas condominiais, as quais possuem natureza de obrigação propter rem, razão pela qual o condomínio possui preferência legal até mesmo sobre o credor fiduciário. Requer antecipação da tutela recursal para que seja restabelecida a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão. É o relatório. Decido. Os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Na hipótese dos autos vislumbro a presença de tais requisitos. A penhora sobre direitos aquisitivos derivados de bens gravados com cláusula de alienação fiduciária está expressamente prevista no art. 835, XII, do CPC/15. O valor econômico dos direitos aquisitivos, no caso, dependerá do montante de prestações do financiamento pagas pela devedora fiduciante, ora Executada/Agravada, mas, independentemente de qual seja esse quantitativo, não há como negar ao Exequente/Agravante a possibilidade de recebimento do crédito perseguido na Execução, ainda que de forma parcial. Nesse sentido, a jurisprudência do c. STJ, in verbis: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1485972 SC 2014/0256046-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifou-se) Ademais, ressalte-se que, embora a credora fiduciária informe que a dívida total alcance a monta de R$ 12.555.058,64 (doze milhões, quinhentos e cinquenta e cinco mil, cinquenta e oito reais e sessenta e quatro centavos), foi reconhecido na decisão agravada que o contrato celebrado entre a instituição financeira e a Executada “abrangeria diversas outras unidades e não teria um valor ‘específico e separado’”, de modo que, em princípio, não seria possível assentar, de plano, que não subsistiria expressão econômica da penhora em comento em favor da Executada, uma vez que o aludido débito, como visto, engloba propriedades que não foram objeto de avaliação para apuração de valor de mercado, por não possuírem qualquer pertinência com o feito. Portanto, viável reconhecer a probabilidade do direito invocado. O periculum in mora também está evidenciado, pois o decurso do tempo é fator que pode contribuir para a perda do direito pretendido pelo Agravante, inclusive com a efetivação de penhoras similares que, ao final, terão preferência em relação à requerida neste recurso. Dessa forma, defiro o requerimento de antecipação da tutela recursal, a fim de suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento de mérito do agravo pelo Colegiado. Oficie-se, comunicando esta decisão ao nobre Juízo a quo. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0749890-55.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO CARPE DIEM AGRAVADO: QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Condomínio Carpe Diem em face da r. decisão (ID 215555354, na origem) que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial movida em desfavor de Queiroz Galvão DF 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. - em Recuperação Judicial, desconstituiu a penhora sobre os direitos aquisitivos dos imóveis localizados à QI 12, Lotes 26 a 31, Loja no 22 e Vaga de Garagem 18e, Setor Industrial, Taguatinga/DF, matrícula no 338.495, sob os seguintes fundamentos: “Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foram penhorados os direitos aquisitivos do devedor referentes ao imóvel loja 22 e vaga de garagem 18e. A Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária, informou que a dívida total é de R$ 12.555.058,64, sendo que o contrato celebrado entre a instituição financeira e a Executada abrangeria diversas outras unidades e não teria um valor “específico e separado”. Ao ID 180051686, o Oficial de Justiça apresentou laudo de avaliação do imóvel apurando o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) para a aludida unidade. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e créditos decorrentes de contrato de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. No caso, valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária do imóvel é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do imóvel menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação. No caso dos autos, de acordo com o laudo de avaliação, o imóvel foi avaliado em R$ 300.000,00. O saldo devedor do financiamento imobiliário é de R$ 12.555.058,64. Logo, é forçoso reconhecer que não subsiste expressão econômica em favor da executada. Nesse cenário, a manutenção da penhora resta inócua. Com efeito, dispõe o artigo 836 do CPC que "não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução". (...) Nesse cenário, determino a DESCONSTITUIÇÃO da penhora sob os direitos aquisitivos do imóvel, diante da evidente inutilidade da medida para acudir a execução. Atribuo a presente decisão força de ofício, para que qualquer interessado, mediante o pagamento dos emolumentos, promova a baixa da penhora, perante o 3o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Retifique-se a autuação para excluir o interessado CEF dos presentes autos”. Nas razões recursais (ID 66510809), o Exequente/Agravante, em síntese, sustenta o cabimento da penhora sobre direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, ressaltando que não haverá prejuízo para o credor fiduciário, que mantém a garantia sobre o bem. Destaca que o crédito cobrado é proveniente das taxas condominiais, as quais possuem natureza de obrigação propter rem, razão pela qual o condomínio possui preferência legal até mesmo sobre o credor fiduciário. Requer antecipação da tutela recursal para que seja restabelecida a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão. É o relatório. Decido. Os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Na hipótese dos autos vislumbro a presença de tais requisitos. A penhora sobre direitos aquisitivos derivados de bens gravados com cláusula de alienação fiduciária está expressamente prevista no art. 835, XII, do CPC/15. O valor econômico dos direitos aquisitivos, no caso, dependerá do montante de prestações do financiamento pagas pela devedora fiduciante, ora Executada/Agravada, mas, independentemente de qual seja esse quantitativo, não há como negar ao Exequente/Agravante a possibilidade de recebimento do crédito perseguido na Execução, ainda que de forma parcial. Nesse sentido, a jurisprudência do c. STJ, in verbis: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1485972 SC 2014/0256046-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifou-se) Ademais, ressalte-se que, embora a credora fiduciária informe que a dívida total alcance a monta de R$ 12.555.058,64 (doze milhões, quinhentos e cinquenta e cinco mil, cinquenta e oito reais e sessenta e quatro centavos), foi reconhecido na decisão agravada que o contrato celebrado entre a instituição financeira e a Executada “abrangeria diversas outras unidades e não teria um valor ‘específico e separado’”, de modo que, em princípio, não seria possível assentar, de plano, que não subsistiria expressão econômica da penhora em comento em favor da Executada, uma vez que o aludido débito, como visto, engloba propriedades que não foram objeto de avaliação para apuração de valor de mercado, por não possuírem qualquer pertinência com o feito. Portanto, viável reconhecer a probabilidade do direito invocado. O periculum in mora também está evidenciado, pois o decurso do tempo é fator que pode contribuir para a perda do direito pretendido pelo Agravante, inclusive com a efetivação de penhoras similares que, ao final, terão preferência em relação à requerida neste recurso. Dessa forma, defiro o requerimento de antecipação da tutela recursal, a fim de suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento de mérito do agravo pelo Colegiado. Oficie-se, comunicando esta decisão ao nobre Juízo a quo. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator