Tribunal: TJDFT
Processo: 0718865-24.2024.8.07.0000
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2024-05-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0718865-24.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: JUCELIA MANDU DE OLIVEIRA AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA DECISÃO JUCELIA MANDU DE OLIVEIRA interpôs agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, da r. decisão (id. 194937622, autos originários) proferida no cumprimento de sentença (cobrança de taxas condominiais) movido pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA, in verbis: “Nada a prover quanto ao pedido de ID 193415473 eis que incompatível com a sentença já transitada em julgado (ID 109153361). Ausente impugnação à avaliação dos imóveis (ID 188575110), encaminhem-se os autos à NULEJ para formalização dos procedimentos de hasta pública.” Para concessão do efeito suspensivo, deve ficar comprovado, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I e 995, parágrafo único, ambos do CPC. Examinado o cumprimento de sentença originário, proposto em 7/3/2023 (id. 151518356), valor da dívida de R$ 296.399,26, atualizado até 23/11/2023 (id. 179391278), foi penhorado e avaliado o imóvel gerador do débito, situado na Rua 1, Chácara 12B, Lotes 53/54, Vicente Pires/DF, em R$ 1.680.000,00 (ids. 179916266 e seguintes). Intimadas as partes sobre o laudo de avaliação (id. 191260088), a agravante-executada compareceu ao processo para “dizer que nada tem a alegar eis que o seu interesse resulta na desconstituição da cobrança de Taxa Condominial sobre o seu imóvel, na razão direta de que o mesmo conforme já foi comprovado por vistoria Judicial não integra a área do Condomínio. Nesse sentido aguarda a persecução processual e provimento judicial desconstituindo o seu imóvel do Condomínio” (id. 193415473). O Condomínio-exequente concordou com a avaliação e requereu o prosseguimento com designação da hasta pública (id. 194320787). Em seguida, a MM. Juíza proferiu a r. decisão agravada. Na r. sentença exequenda, a MM. Juíza julgou procedente o pedido de cobrança, assentando o que segue: “[...] A controvérsia dos autos gira unicamente em torno da discussão sobre se os lotes da ré integram ou não o condomínio autor, o que restou superado por força da coisa julgada formada nos autos da ação no 0005017- 47.2016.8.07.0014, em que a ré requereu a “desconstituição de sua unidade como integrante do condomínio, e a consequente isenção de pagamento de qualquer taxa ou despesa”. A sentença, que julgou pela improcedência do pedido, foi mantida em grau recursal. Assim, as despesas condominiais ora cobradas são devidas e, uma vez que reconhecidamente não ocorreu o pagamento, a procedência do pedido é medida que se impõe. Destaco que a natureza da obrigação debatida nos autos (taxas condominiais) é tida como de trato sucessivo, razão pela qual, nos termos do art. 323 do CPC, a parte ré deverá ser condenada ao pagamento das parcelas vencidas, bem como das parcelas que se vencerem até a data do cumprimento da obrigação. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas, referentes às unidades 53 e 54, descritas na planilha de ID 56077829 , além das que se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação, até quando perdurar a obrigação (art. 323 do CPC), valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, além da multa de 2% sobre o débito prevista no artigo 1.336, § 1o do Código Civil.” Interposta apelação pela ré, ora agravante-executada, a APC 0705696-51.2017.8.07.0020 foi desprovida pelo acórdão no 1403128, de 3/3/2022, desta Relatoria, no qual, quanto à questão acima destacada foi decidido: “Da nulidade do processo por cerceamento de defesa- indeferimento de inspeção judicial ou prova pericial A pretensão deduzida nos autos é de cobrança de encargos condominiais, referentes às unidades 53 e 54 do Condomínio Residencial Vitória, desde outubro/2016. A apelante-ré sustenta a necessidade de realização da inspeção judicial ou da prova pericial requeridas em especificação de provas (id. 31919970), com o intuito de comprovar que seus lotes não integram a área do Condomínio-autor e, dessa forma, ela não estaria obrigada ao pagamento das taxas objeto da cobrança. O pleito foi indeferido pela MM. Juíza, em r. decisão com o seguinte teor (id. 31919973): “Indefiro o pedido de produção de prova formulado pela ré, consistente na realização de inspeção judicial em seu lote, pois o pedido visa demonstrar que o imóvel não integra a área abrangida pelo condomínio; entretanto, há coisa julgada nos autos da ação no 0005017-47.2016.8.07.0014 reconhecendo a participação do lote da ré no condomínio réu, bem como a obrigação de arcar com as taxas condominiais atinentes ao imóvel em questão. Retornem os autos conclusos para julgamento.” Depreende-se dos autos que, em 22/09/16, a apelante-ré ajuizou ação (proc. 0005017-47.2016.8.07.0014), na qual postulou a exclusão de suas unidades 53 e 54 do Condomínio Residencial Vitória e a consequente isenção de pagamento de qualquer taxa ou despesa. Nesta ação de cobrança, em razão da prejudicialidade externa, art. 313, inc. V, do CPC, a MM. Juíza, determinou, em r. decisão de 09/10/17, a suspensão do processo até julgamento final da ação no 0005017-47.2016.8.07.0014 (ids. 31919690 e 31919704). Com o trânsito em julgado naquela ação, ocorrido em 5/8/21 (id. 27964655), este processo teve prosseguimento, com a prolação de r. decisão de saneamento (id. 31919965). No proc. 0005017-47.2016.8.07.0014, vê-se que a r. sentença (id. 31919693) transitada em julgado rejeitou os pedidos da autora, ora apelante-ré, de exclusão dos seus lotes 53 e 54 do Condomínio e consequente isenção dos pagamentos, in verbis: “[...] A questão cinge-se a analisar o pedido de exclusão da autora do condomínio réu, sob o argumento de que seu imóvel não integra o condomínio, bem como que o acesso a sua unidade é pela via pública, e não utiliza a portaria do condomínio. Alega que a água, energia e demais serviços são utilizados de forma direta e independente pela autora. Sem razão à autora. Vejamos. Nada obstante as alegações da autora, as provas colacionadas aos autos demonstram que há vínculo associativo entre o condomínio réu e a autora do presente feito, porquanto a participação ativa do condômino em deliberações da associação revela a sua ciência e anuência tácita a respeito da existência de esforços coletivos para melhoramentos em conjunto do condomínio, tendo inclusive participado da criação do estatuto (ID n. 31892540). Ainda, extrai-se dos autos que, desde a instituição do condomínio até o ano de 2016, houve o regular pagamento das taxas condominiais (ID n. 31892543). Importante ressaltar que, conforme destacado na decisão ID n. 31892561, o próprio estatuto do condomínio no item 1, sub item 1.1.1 prevê que os lotes n. 53 e 54 não são voltados para a parte interna do condomínio (ID n. 31892540, fl. 01). Nesse contexto, o fato de o lote se localizar em uma das extremidades do condomínio, ainda que mantendo portão de entrada e saída independente da área comum, não tem o condão de descaracterizar a qualidade de condômino de unidade imobiliária que se encontra dentro dos quadrantes delineados pelo condomínio irregular. [...] Por outro lado, o réu trouxe aos autos imagens que demonstram que a unidade da autora usufrui, no mínimo, dos serviços de coleta de lixo e de jardinagem do condomínio requerido (ID n. 31892580). Nesse contexto, demonstrado que o proceder da autora, consistente em adquirir terreno em loteamento irregular, participar ativamente das assembleias de associação de moradores e realizar o pagamento das prestações de taxas condominiais no decorrer de vários anos, revela comportamento contraditório (venire contra factum proprium) com a alegação posterior e atual de que não é mais devedor das taxas condominiais, livremente instituídas em assembleia, e que não integra o condomínio réu. Assim, ao se manifestar de forma contrária ao estabelecido e consolidado há anos, a autora praticou conduta contraditória, que não encontra amparo no ordenamento jurídico. [...] Quanto à alegação da autora de que não deve ser impelido a pagar as taxas condominiais por não ser associado ao condomínio réu ou tampouco ter anuído com a obrigação, cumpre ressaltar que, em rigor, a legitimidade da cobrança dos encargos condominiais decorre do fato de a administração condominial disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para preservação das áreas comuns do condomínio. Desse modo, a cobrança das taxas em questão configura forma de contraprestação pela utilização desses serviços de uso comum, sendo exigíveis, portanto, de todos aqueles que possuam fração do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa. De qualquer modo, infere-se que a cobrança também possui amparo legal a teor da Lei n. 13.465/2017, oriunda da conversão da Medida Provisória n. 759, de 22/12/2016, que acrescentou o art. 36-A à Lei n. 6.766/1979, a qual dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, in verbis: [...] Importante ressaltar, a propósito, que o Recurso Especial n. 1.439.163 (Tema n. 882) encontra-se suspenso por decisão do STF em virtude do Recurso Extraordinário (RE n. 695.911), com repercussão geral sob o Tema n. 492 do STF. Assim, forçoso reconhecer a participação do lote da autora no condomínio réu, bem como a obrigação da requerente em arcar com as taxas condominiais atinentes ao imóvel em que ocupa, na medida em que, consoante restou exaustivamente demonstrado, à luz da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, não é necessária a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. Portanto, sem olvidar do necessário respeito aos precedentes vinculantes, justamente para garantir segurança jurídica, igualdade e eficiência jurisdicional, concluiu-se que o REsp n. 1.439.163 (Tema n. 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, especialmente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à reportada tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo. Pelo exposto, é de rigor o julgamento de improcedência do pleito autoral.” Diante do presente contexto, o indeferimento da inspeção judicial e da prova pericial não configurou cerceamento de defesa (id. 31919973), uma vez que as alegações que a apelante-ré pretendia comprovar – se seus lotes integram ou não a área do condomínio e responsabilidade ou não pelas respectivas taxas – foram alcançadas pela coisa julgada produzida no processo no 0005017-47.2016.8.07.0014. [...]” Diante dos elementos acima coligidos, conclui-se que a agravante-executada procura obstar o prosseguimento do cumprimento de sentença, com a hasta pública do imóvel penhorado, reprisando, mais uma vez, a alegação de que seu imóvel não integra a área do Condomínio-exequente e, dessa forma, ela não estaria obrigada ao pagamento das taxas objeto da cobrança, argumentação já decidida e rejeitada, e acobertada pela coisa julgada. Em consequência, não está configurada a probabilidade de provimento do recurso. Isso posto, indefiro o efeito suspensivo. Ao Condomínio-exequente para resposta, art. 1.019, inc. II, do CPC. Comunique-se ao Juízo a quo. Publique-se. Brasília - DF, 10 de maio de 2024 VERA ANDRIGHI Desembargadora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0718865-24.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: JUCELIA MANDU DE OLIVEIRA AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA DECISÃO JUCELIA MANDU DE OLIVEIRA interpôs agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, da r. decisão (id. 194937622, autos originários) proferida no cumprimento de sentença (cobrança de taxas condominiais) movido pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA, in verbis: “Nada a prover quanto ao pedido de ID 193415473 eis que incompatível com a sentença já transitada em julgado (ID 109153361). Ausente impugnação à avaliação dos imóveis (ID 188575110), encaminhem-se os autos à NULEJ para formalização dos procedimentos de hasta pública.” Para concessão do efeito suspensivo, deve ficar comprovado, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I e 995, parágrafo único, ambos do CPC. Examinado o cumprimento de sentença originário, proposto em 7/3/2023 (id. 151518356), valor da dívida de R$ 296.399,26, atualizado até 23/11/2023 (id. 179391278), foi penhorado e avaliado o imóvel gerador do débito, situado na Rua 1, Chácara 12B, Lotes 53/54, Vicente Pires/DF, em R$ 1.680.000,00 (ids. 179916266 e seguintes). Intimadas as partes sobre o laudo de avaliação (id. 191260088), a agravante-executada compareceu ao processo para “dizer que nada tem a alegar eis que o seu interesse resulta na desconstituição da cobrança de Taxa Condominial sobre o seu imóvel, na razão direta de que o mesmo conforme já foi comprovado por vistoria Judicial não integra a área do Condomínio. Nesse sentido aguarda a persecução processual e provimento judicial desconstituindo o seu imóvel do Condomínio” (id. 193415473). O Condomínio-exequente concordou com a avaliação e requereu o prosseguimento com designação da hasta pública (id. 194320787). Em seguida, a MM. Juíza proferiu a r. decisão agravada. Na r. sentença exequenda, a MM. Juíza julgou procedente o pedido de cobrança, assentando o que segue: “[...] A controvérsia dos autos gira unicamente em torno da discussão sobre se os lotes da ré integram ou não o condomínio autor, o que restou superado por força da coisa julgada formada nos autos da ação no 0005017- 47.2016.8.07.0014, em que a ré requereu a “desconstituição de sua unidade como integrante do condomínio, e a consequente isenção de pagamento de qualquer taxa ou despesa”. A sentença, que julgou pela improcedência do pedido, foi mantida em grau recursal. Assim, as despesas condominiais ora cobradas são devidas e, uma vez que reconhecidamente não ocorreu o pagamento, a procedência do pedido é medida que se impõe. Destaco que a natureza da obrigação debatida nos autos (taxas condominiais) é tida como de trato sucessivo, razão pela qual, nos termos do art. 323 do CPC, a parte ré deverá ser condenada ao pagamento das parcelas vencidas, bem como das parcelas que se vencerem até a data do cumprimento da obrigação. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas, referentes às unidades 53 e 54, descritas na planilha de ID 56077829 , além das que se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação, até quando perdurar a obrigação (art. 323 do CPC), valor que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, além da multa de 2% sobre o débito prevista no artigo 1.336, § 1o do Código Civil.” Interposta apelação pela ré, ora agravante-executada, a APC 0705696-51.2017.8.07.0020 foi desprovida pelo acórdão no 1403128, de 3/3/2022, desta Relatoria, no qual, quanto à questão acima destacada foi decidido: “Da nulidade do processo por cerceamento de defesa- indeferimento de inspeção judicial ou prova pericial A pretensão deduzida nos autos é de cobrança de encargos condominiais, referentes às unidades 53 e 54 do Condomínio Residencial Vitória, desde outubro/2016. A apelante-ré sustenta a necessidade de realização da inspeção judicial ou da prova pericial requeridas em especificação de provas (id. 31919970), com o intuito de comprovar que seus lotes não integram a área do Condomínio-autor e, dessa forma, ela não estaria obrigada ao pagamento das taxas objeto da cobrança. O pleito foi indeferido pela MM. Juíza, em r. decisão com o seguinte teor (id. 31919973): “Indefiro o pedido de produção de prova formulado pela ré, consistente na realização de inspeção judicial em seu lote, pois o pedido visa demonstrar que o imóvel não integra a área abrangida pelo condomínio; entretanto, há coisa julgada nos autos da ação no 0005017-47.2016.8.07.0014 reconhecendo a participação do lote da ré no condomínio réu, bem como a obrigação de arcar com as taxas condominiais atinentes ao imóvel em questão. Retornem os autos conclusos para julgamento.” Depreende-se dos autos que, em 22/09/16, a apelante-ré ajuizou ação (proc. 0005017-47.2016.8.07.0014), na qual postulou a exclusão de suas unidades 53 e 54 do Condomínio Residencial Vitória e a consequente isenção de pagamento de qualquer taxa ou despesa. Nesta ação de cobrança, em razão da prejudicialidade externa, art. 313, inc. V, do CPC, a MM. Juíza, determinou, em r. decisão de 09/10/17, a suspensão do processo até julgamento final da ação no 0005017-47.2016.8.07.0014 (ids. 31919690 e 31919704). Com o trânsito em julgado naquela ação, ocorrido em 5/8/21 (id. 27964655), este processo teve prosseguimento, com a prolação de r. decisão de saneamento (id. 31919965). No proc. 0005017-47.2016.8.07.0014, vê-se que a r. sentença (id. 31919693) transitada em julgado rejeitou os pedidos da autora, ora apelante-ré, de exclusão dos seus lotes 53 e 54 do Condomínio e consequente isenção dos pagamentos, in verbis: “[...] A questão cinge-se a analisar o pedido de exclusão da autora do condomínio réu, sob o argumento de que seu imóvel não integra o condomínio, bem como que o acesso a sua unidade é pela via pública, e não utiliza a portaria do condomínio. Alega que a água, energia e demais serviços são utilizados de forma direta e independente pela autora. Sem razão à autora. Vejamos. Nada obstante as alegações da autora, as provas colacionadas aos autos demonstram que há vínculo associativo entre o condomínio réu e a autora do presente feito, porquanto a participação ativa do condômino em deliberações da associação revela a sua ciência e anuência tácita a respeito da existência de esforços coletivos para melhoramentos em conjunto do condomínio, tendo inclusive participado da criação do estatuto (ID n. 31892540). Ainda, extrai-se dos autos que, desde a instituição do condomínio até o ano de 2016, houve o regular pagamento das taxas condominiais (ID n. 31892543). Importante ressaltar que, conforme destacado na decisão ID n. 31892561, o próprio estatuto do condomínio no item 1, sub item 1.1.1 prevê que os lotes n. 53 e 54 não são voltados para a parte interna do condomínio (ID n. 31892540, fl. 01). Nesse contexto, o fato de o lote se localizar em uma das extremidades do condomínio, ainda que mantendo portão de entrada e saída independente da área comum, não tem o condão de descaracterizar a qualidade de condômino de unidade imobiliária que se encontra dentro dos quadrantes delineados pelo condomínio irregular. [...] Por outro lado, o réu trouxe aos autos imagens que demonstram que a unidade da autora usufrui, no mínimo, dos serviços de coleta de lixo e de jardinagem do condomínio requerido (ID n. 31892580). Nesse contexto, demonstrado que o proceder da autora, consistente em adquirir terreno em loteamento irregular, participar ativamente das assembleias de associação de moradores e realizar o pagamento das prestações de taxas condominiais no decorrer de vários anos, revela comportamento contraditório (venire contra factum proprium) com a alegação posterior e atual de que não é mais devedor das taxas condominiais, livremente instituídas em assembleia, e que não integra o condomínio réu. Assim, ao se manifestar de forma contrária ao estabelecido e consolidado há anos, a autora praticou conduta contraditória, que não encontra amparo no ordenamento jurídico. [...] Quanto à alegação da autora de que não deve ser impelido a pagar as taxas condominiais por não ser associado ao condomínio réu ou tampouco ter anuído com a obrigação, cumpre ressaltar que, em rigor, a legitimidade da cobrança dos encargos condominiais decorre do fato de a administração condominial disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para preservação das áreas comuns do condomínio. Desse modo, a cobrança das taxas em questão configura forma de contraprestação pela utilização desses serviços de uso comum, sendo exigíveis, portanto, de todos aqueles que possuam fração do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa. De qualquer modo, infere-se que a cobrança também possui amparo legal a teor da Lei n. 13.465/2017, oriunda da conversão da Medida Provisória n. 759, de 22/12/2016, que acrescentou o art. 36-A à Lei n. 6.766/1979, a qual dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, in verbis: [...] Importante ressaltar, a propósito, que o Recurso Especial n. 1.439.163 (Tema n. 882) encontra-se suspenso por decisão do STF em virtude do Recurso Extraordinário (RE n. 695.911), com repercussão geral sob o Tema n. 492 do STF. Assim, forçoso reconhecer a participação do lote da autora no condomínio réu, bem como a obrigação da requerente em arcar com as taxas condominiais atinentes ao imóvel em que ocupa, na medida em que, consoante restou exaustivamente demonstrado, à luz da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, não é necessária a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. Portanto, sem olvidar do necessário respeito aos precedentes vinculantes, justamente para garantir segurança jurídica, igualdade e eficiência jurisdicional, concluiu-se que o REsp n. 1.439.163 (Tema n. 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, especialmente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à reportada tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo. Pelo exposto, é de rigor o julgamento de improcedência do pleito autoral.” Diante do presente contexto, o indeferimento da inspeção judicial e da prova pericial não configurou cerceamento de defesa (id. 31919973), uma vez que as alegações que a apelante-ré pretendia comprovar – se seus lotes integram ou não a área do condomínio e responsabilidade ou não pelas respectivas taxas – foram alcançadas pela coisa julgada produzida no processo no 0005017-47.2016.8.07.0014. [...]” Diante dos elementos acima coligidos, conclui-se que a agravante-executada procura obstar o prosseguimento do cumprimento de sentença, com a hasta pública do imóvel penhorado, reprisando, mais uma vez, a alegação de que seu imóvel não integra a área do Condomínio-exequente e, dessa forma, ela não estaria obrigada ao pagamento das taxas objeto da cobrança, argumentação já decidida e rejeitada, e acobertada pela coisa julgada. Em consequência, não está configurada a probabilidade de provimento do recurso. Isso posto, indefiro o efeito suspensivo. Ao Condomínio-exequente para resposta, art. 1.019, inc. II, do CPC. Comunique-se ao Juízo a quo. Publique-se. Brasília - DF, 10 de maio de 2024 VERA ANDRIGHI Desembargadora