Tribunal: TJDFT
Processo: 0728191-08.2024.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0728191-08.2024.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONSTRUTORA ARTEC S/A AGRAVADO: BRB BANCO DE BRASILIA S.A. DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONSTRUTORA ARTEC S/A contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 1a Vara Cível de Brasília que, em sede da ação declaratória de nulidade n. 0710600-76.2024.8.07.0018, que pretende impugnar contrato de mútuo empresarial, ajuizada em desfavor do BRB – BANCO DE BRASÍLIA, indeferira a pretensão de depósito judicial do valor inequívoco, bem ainda a suspensão da exigibilidade das parcelas decorrentes dos aditivos contratuais, e a desconstituição da garantia fiduciária ofertada, ao fundamento da insuficiência documental para demonstrar a probabilidade do direito, e da indispensável necessidade de dilação probatória. Em suas razões recursais (ID. 61331320), o recorrente suscita, inicialmente, a preliminar de nulidade da r. decisão por falta de fundamentação – violação ao artigo 489, § 1o do CPC c/c artigo 93, IX da Constituição Federal. Em seguida, pontua que sua petição inicial submeteu múltiplos pleitos formulados em cumulação de pedidos, em sede de tutela de urgência, dos quais apenas 3 (dois) foram analisados, e mesmo assim, sem a pertinente fundamentação. Em relação ao mérito, alega que a probabilidade do direito estaria demonstrada pelo fato de que a execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária – pelo credor, diretamente no cartório -, desafia a necessidade de existência de escritura pública, de forma que sua ausência ensejaria a ocorrência de atos jurídicos nulos. No ponto, argumenta que é imprescindível a lavratura de escritura pública, uma vez que se trata de constituição de garantia de alienação fiduciária sobre bem imóvel, em relação negocial que não decorre do Sistema de Financiamento Imobiliário. Assevera que embora possível que a legislação extravagante viabilize exceções à regra geral de necessidade de lavratura de Escritura Pública, uma vez que se trata de questão intrinsecamente relacionada aos elementos de validade do negócio jurídico, sua interpretação deveria ser restritiva – artigos 104 e 108 do Código Civil. Fundamenta que, no caso, estaria ocorrendo equívoco relacionado à indevida aplicação dos artigos 22 e 38 da Lei n. 9.514/1997, que viabiliza a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública, no caso a Cédula de Crédito. Reitera que não se trata de relação jurídica de financiamento imobiliário, e sim de imóvel dado em garantia para pactuação de contrato de mútuo destinado a fomentar atividade empresarial, razão pela qual seria inservível o instrumento particular como meio de iniciar a expropriação junto ao cartório de registro imobiliário. Conclui, em termos, que a existência da execução extrajudicial da cláusula de garantia sem amparo de registro público válido perante o Cartório de Registro de Imóvel local, vez que inexiste documentação legal (Escritura Pública), violaria inúmeras regras legais, a exemplo do artigo 108 do Código Civil; artigos 2o, § 1o, 17, 22,26, 27 e 38 da Lei n. 9.514/97; artigos 4o e 7o da Lei n. 13.476/2017; artigo 48 da Lei n. 6.015/1973 e artigo 5o, inciso II e LIV da Constituição Federal. Com esses argumentos requer, em sede de cognição sumária, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, postula a reforma da r. decisão recorrida, a fim de que sejam deferidos os seguintes pedidos formuladores em caráter “liminar”: a) a suspensão da cobrança das parcelas da referida Cédula de Crédito Bancário CCB no CS11650141, e da Cédula de Crédito Bancário – CCB no CE 21033368, via débito automático em conta corrente, com a consignação das parcelas para pagamento em juízo, no valor incontroverso de R$ 127.953,61 (cento e vinte e sete mil, novecentos e cinquenta e três reais e sessenta e um centavos), conforme calculado pelo perito Sr. Valdir Corrêa de Moraes no ADITIVO elaborado, até que seja apurado o real saldo devedor dos contratos; b) a desconstituição da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis da Cédula de Crédito Bancário CCB no CS11650141; c) sucessivamente ao pretérito, a desconstituição dos registros R-12 e seguintes retificações e aditivos da Matrícula no 78.385 do 2o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF e R-11 e seguintes retificações e aditivos da Matrícula no 6.648 do 1o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF; d) sucessivamente, e de forma cumulada aos pedidos anteriores, a ordem proibitiva de averbações das garantias e de consolidação das referidas propriedades, até o julgamento de mérito da presente ação; e) em cumulação aos anteriores, a imposição de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em caso de descumprimento de qualquer uma das medidas acima pleiteadas. Preparo devidamente recolhido (ID. 61331729). Decido. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, (a)tribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. No caso em análise, o agravo de instrumento tem por objeto decisão interlocutória exarada em ação de conhecimento, no ponto em que indeferira a tutela de urgência pleiteada. Trata-se, portanto, de recurso interposto contra ato judicial com conteúdo decisório negativo, a evidenciar a inutilidade de atribuição de efeito suspensivo. No entanto, é preciso salientar que, a despeito de postular a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a agravante pretende, na verdade, a antecipação dos efeitos da tutela recursal, pretensão que passo a examinar por força do princípio da fungibilidade das tutelas de urgência. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. A controvérsia recursal a ser dirimida restringe-se à análise da presença dos requisitos autorizadores para a antecipação da tutela recursal pleiteada: a probabilidade do provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A partir da detida análise dos autos originários, verifico que a questão submetida à apreciação do Poder Judiciário pela construtora recorrente subdivide-se em dois diferentes temas: regularidade formal da cláusula de alienação fiduciária que compõe o contrato de mútuo empresarial, e suposta abusividade contratual – decorrente de juros e indexadores contidos no contrato base e aditivos subsequentes. Por força do primeiro tema, a recorrente pretende que a tutela de urgência alcance a desconstituição da garantia, a desconstituição dos registros R-12 (e seguintes e aditivos), registros R-11 (e seguintes e aditivos) e que seja exarada ordem proibitiva de averbações das garantias e de consolidação das referidas propriedades. Por força do segundo tema, o recorrente solicita a suspensão da cobrança realizada em débito em conta decorrente dos contratos em questão, e o depósito judicial do valor inequívoco. Analiso, prefacialmente, o primeiro tema, que se restringe à regularidade formal da garantia de alienação fiduciária, cuja execução iniciou-se junto ao Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, e ao 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, por instrumento particular, e não por escritura pública. Em relação ao tema inaugural, a controvérsia consiste em saber se é possível que o credor execute garantia de alienação fiduciária, extrajudicialmente, apenas na posse de documento de instrumento particular (cédula de crédito), muito embora a garantia decorra de contrato de mútuo empresarial, e não de contrato vinculado e decorrente do Sistema Financeiro Imobiliário. É importante deixar registrado, desde logo, que a agravante alega, de forma inequívoca, que está inadimplente, e que os referidos imóveis foram, de fato, oferecidos como garantia ao contrato de mútuo. A delimitação temática é imprescindível do ponto de vista lógico-argumentativo para que sejam apuradas as consequências materiais desta análise, e das que virão, uma vez que embora a controvérsia limite-se ao aspecto formal em que fora registrada a garantia – que ensejará prejuízo indireto ao credor e natural aumento de risco superveniente ao contrato de mútuo já em curso -, não há dúvidas de que o empréstimo foi efetuado e utilizado pela agravante, e que se encontra atualmente inadimplente. A possibilidade – e constitucionalidade da execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária -, é tema que permite extensa divagação de todo o histórico que permeia a relação do Sistema Financeiro da Habitação, na forma em que instituído em 1964, por meio da Lei n. 4.380/64, até os recentes julgamentos do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP, e análise de outros requisitos legais que estão coligados às disposições da Lei n. 9.514/1997, Lei n. 13.476/2017 e do Código Civil. No que importa à presente análise da tutela de urgência, verifico que o julgamento preponderante é o recentíssimo Pedido de Providências n. 0008242-69.2023.2.00.0000, pelo qual o Plenário do c. CNJ resolveu que, em questão posta para julgamento quanto à necessidade de escritura pública para execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária, apenas seria possível utilizar o instrumento particular equiparado ao público nos caos de entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, ou em relação àquelas que fossem equiparadas pelo objeto da atividade. Infere-se do julgamento, portanto, notadamente no ponto em que há equiparação pelo objeto da atividade, que o que importa é, de fato, para que exista a viabilidade da execução por instrumento público, que exista correlação entre a primeira e a segunda parte da Lei n. 9.517/97 - vide artigo 38. Sequentemente, para os casos em que os contratos não estivessem relacionados ao objeto do SFI, seria necessário a existência de escritura pública. O julgamento confirmou entendimento anterior do c. CNJ no PCA n. 0000145-56.2018.2.00.0000, bem ainda se posicionou relativamente à segurança jurídica relacionada à transferência das propriedades imóveis, em observância às Leis n. 14.063/2020, Lei 6.015/1973 e Lei 14.382/2022. Registro que se encontra-se em curso de elaboração, atualização normativa relacionada ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, que pretende regulamentar a mencionada determinação, atualmente sendo conduzida pelo Eminente Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão. Aplicando o entendimento mencionado ao caso concreto, consoante análise das certidões de ônus do imóvel de matrícula n. 6.648 (ID. de origem n. 199801987) – Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, e certidão de ônus do imóvel de matrícula n. 78.385 (ID. de origem n. 199801968) – 2o Ofício de Registro de Imóveis, verifico que há, de fato, anotações relacionadas à alienação fiduciária em ambos os imóveis, do contrato que é objeto do processo originário. De outra sorte, verifico que os pedidos formulados pela construtora recorrente, embora insertos em sede de cognição sumária, guardam indevida equivalência a natureza majoritariamente, ou até integralmente, satisfativa, notadamente as que se relacionam ao cancelamento das anotações em decorrência da limitação que se pretende ver declarada em relação à alienação fiduciária. Nesse sentido, analisando o pedido recursal não pelo viés da antecipação da tutela recursal, e sim pelo Poder Geral de Cautela, verifico que há probabilidade do direito suficiente no sentido de que sejam determinadas medidas que resguardem o objeto processual que é discutido na origem. Reconheço, no ponto, que não apenas se encontra presente a fumaça do bom direito, mas também o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, uma vez que se estar-se-á diante do célere procedimento de efetivação da garantia de alienação fiduciária nos termos dos artigos 26, até 33, da Lei n. 9.514/1997. Alinhada aos fundamentos supra, determinarei a suspensão dos procedimentos de execução extrajudicial da garantia fiduciária em curso, sem, contudo, apreciar os pedidos relacionados à desconstituição da garantia, a desconstituição dos registros R-12 e seguintes e aditivos, registros R-11 e seguintes e aditivos e que seja exarada ordem proibitiva de averbações das garantias e de consolidação das referidas propriedades, ante a inegável natureza satisfativa destes pedidos. Isso porque, consoante já esclarecido anteriormente, não há dúvidas de que os bens foram oferecidos em garantia, com o intuito de viabilizar negócio jurídico de mútuo empresarial, e que foram imprescindíveis à efetivação do contrato, inclusive com inegável benefício aos juros pactuados – ante a natureza legal da garantia. Ademais, também é inequívoco que a agravante desejou entregar os bens em garantia, que utilizou os créditos, e que atualmente se encontra inadimplente. De todo o exposto, apenas em relação ao primeiro tema, sobressai, ao menos em sede de cognição sumária, típica da apreciação dos requisitos relacionados à tutela de urgência pleiteada na origem, que o vício relacionado à formalização da alienação fiduciária, embora seja capaz de evitar o processo expropriatório baseado em instrumento particular, não terá o condão de afetar superveniente execução da cláusula via escritura pública – ou por intermédio de outra modalidade que couber, inclusive judicialmente postulada, conforme o caso. O vício noticiado, considerado frente ao todo do contrato de mútuo empresarial, e por já ensejar prejuízo significativo ao credor, sugere que se estaria diante de vício acessório e sanável, uma vez que não houvera equívoco quanto à substância material do intuito de ceder os imóveis em garantia, inclusive com o intuito de obter vantagem (já auferida e gozada) em contrato de mútuo. Avanço ao segundo tema. A segunda controvérsia, que também integra o pedido de tutela de urgência, restringe-se aos pedidos de suspensão da cobrança realizada em débito em conta decorrente dos contratos em questão, e quanto à possibilidade de depósito judicial do valor inequívoco. Neste ponto, igual sorte não assiste à agravante. Em relação à impugnação da indexação dos juros pela Certidão de Depósito Interbancário, que seria suficiente para resultar em abusividade contratual, o c. STJ já se posicionou por sua possibilidade, fator que afasta, sobremaneira, a probabilidade do provimento do recurso no ponto, vejamos: RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS BANCÁRIOS. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. ÍNDICE DE VARIAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE DEPÓSITO INTERBANCÁRIO. ENCARGO FINANCEIRO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS REMUNERATÓRIOS. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 176/STJ. LEGALIDADE DA PACTUAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE ENTRE A GARANTIA E O DÉBITO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. QUESTÃO QUE ENVOLVE EXAME DE MATÉRIA FÁTICA. 1. Não há vedação à adoção da variação dos Certificados de Depósitos Interbancários - CDI como encargo financeiro em contratos bancários, devendo o abuso ser observado caso a caso, em cotejo com as taxas médias de mercado regularmente divulgadas pelo Banco Central do Brasil para as operações de mesma espécie, o que não ocorre na espécie. Precedentes. 2. Recurso do devedor alegando desproporcionalidade entre constrição de bens e valor da dívida. Falta de prequestionamento dos dispositivos de lei federal invocados como violados e necessidade de reexame de matéria de fato, que obstam o conhecimento do recurso especial (Súmulas 282 e 356 do STF e 7 do STJ) 3. Recurso especial provido. 4. Agravo em recurso especial não provido. (REsp n. 1.630.706/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/6/2022, DJe de 13/6/2022.) Ademais, consoante bem afirmado pela r. decisão recorrida, a inequívoca demonstração que deve pautar a determinação de depósitos incontroversos, ou ensejar a suspensão das cobranças – neste aspecto revisional -, desafia, notadamente em decorrência dos múltiplos aditivos pactuados, e da alegada modificação da natureza jurídica dos contratos, que exista apuração em sede de dilação probatória, com amplo contraditório. Reconheço que, a rigor, neste ponto, o recurso sequer mereceria ser conhecido, uma vez que as razões de recorrer se concentraram sobremaneira ao primeiro tema – relacionado à alienação fiduciária -, e passam de certa forma à margem de demonstrar que o aspecto abusivo do contrato seria passível de inequívoca demonstração imediata, e que seria dispensável a dilação probatória. Por fim, entendo que a determinação de suspensão das cobranças, ou de depósito do valor incontroverso, também se revestem de natureza preponderantemente satisfativa. Assim, por triplo fundamento – natureza satisfativa, ausência de probabilidade de provimento do recurso, e necessidade de dilação probatória -, indefiro, quanto ao segundo tema, a antecipação da tutela recursal. A preliminar de nulidade da r. decisão agravada, por falta de fundamentação, será apreciada quando do julgamento de mérito. Pelas razões expostas, DEFIRO PARCIALMENTE A ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL para, tão somente, por força do poder geral de cautela, determinar, até a prolação de sentença pelo Juízo originário - no intuito de evitar a transmissão de propriedade pela efetivação da cláusula de alienação fiduciária sobre os bens -, a suspensão dos procedimentos de execução extrajudicial – artigos 26 até 33 da Lei n. 9.514/1997 -, relativos aos imóveis de matrícula n. 6.648 (ID. de origem n. 199801987) – Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, e certidão de ônus do imóvel de matrícula n. 78.385 (ID. de origem n. 199801968) – 2o Ofício de Registro de Imóveis. Oficie-se ao Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, e ao 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, com urgência. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao d. Juízo da 1a Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da presente decisão. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0728191-08.2024.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONSTRUTORA ARTEC S/A AGRAVADO: BRB BANCO DE BRASILIA S.A. DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONSTRUTORA ARTEC S/A contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 1a Vara Cível de Brasília que, em sede da ação declaratória de nulidade n. 0710600-76.2024.8.07.0018, que pretende impugnar contrato de mútuo empresarial, ajuizada em desfavor do BRB – BANCO DE BRASÍLIA, indeferira a pretensão de depósito judicial do valor inequívoco, bem ainda a suspensão da exigibilidade das parcelas decorrentes dos aditivos contratuais, e a desconstituição da garantia fiduciária ofertada, ao fundamento da insuficiência documental para demonstrar a probabilidade do direito, e da indispensável necessidade de dilação probatória. Em suas razões recursais (ID. 61331320), o recorrente suscita, inicialmente, a preliminar de nulidade da r. decisão por falta de fundamentação – violação ao artigo 489, § 1o do CPC c/c artigo 93, IX da Constituição Federal. Em seguida, pontua que sua petição inicial submeteu múltiplos pleitos formulados em cumulação de pedidos, em sede de tutela de urgência, dos quais apenas 3 (dois) foram analisados, e mesmo assim, sem a pertinente fundamentação. Em relação ao mérito, alega que a probabilidade do direito estaria demonstrada pelo fato de que a execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária – pelo credor, diretamente no cartório -, desafia a necessidade de existência de escritura pública, de forma que sua ausência ensejaria a ocorrência de atos jurídicos nulos. No ponto, argumenta que é imprescindível a lavratura de escritura pública, uma vez que se trata de constituição de garantia de alienação fiduciária sobre bem imóvel, em relação negocial que não decorre do Sistema de Financiamento Imobiliário. Assevera que embora possível que a legislação extravagante viabilize exceções à regra geral de necessidade de lavratura de Escritura Pública, uma vez que se trata de questão intrinsecamente relacionada aos elementos de validade do negócio jurídico, sua interpretação deveria ser restritiva – artigos 104 e 108 do Código Civil. Fundamenta que, no caso, estaria ocorrendo equívoco relacionado à indevida aplicação dos artigos 22 e 38 da Lei n. 9.514/1997, que viabiliza a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública, no caso a Cédula de Crédito. Reitera que não se trata de relação jurídica de financiamento imobiliário, e sim de imóvel dado em garantia para pactuação de contrato de mútuo destinado a fomentar atividade empresarial, razão pela qual seria inservível o instrumento particular como meio de iniciar a expropriação junto ao cartório de registro imobiliário. Conclui, em termos, que a existência da execução extrajudicial da cláusula de garantia sem amparo de registro público válido perante o Cartório de Registro de Imóvel local, vez que inexiste documentação legal (Escritura Pública), violaria inúmeras regras legais, a exemplo do artigo 108 do Código Civil; artigos 2o, § 1o, 17, 22,26, 27 e 38 da Lei n. 9.514/97; artigos 4o e 7o da Lei n. 13.476/2017; artigo 48 da Lei n. 6.015/1973 e artigo 5o, inciso II e LIV da Constituição Federal. Com esses argumentos requer, em sede de cognição sumária, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, postula a reforma da r. decisão recorrida, a fim de que sejam deferidos os seguintes pedidos formuladores em caráter “liminar”: a) a suspensão da cobrança das parcelas da referida Cédula de Crédito Bancário CCB no CS11650141, e da Cédula de Crédito Bancário – CCB no CE 21033368, via débito automático em conta corrente, com a consignação das parcelas para pagamento em juízo, no valor incontroverso de R$ 127.953,61 (cento e vinte e sete mil, novecentos e cinquenta e três reais e sessenta e um centavos), conforme calculado pelo perito Sr. Valdir Corrêa de Moraes no ADITIVO elaborado, até que seja apurado o real saldo devedor dos contratos; b) a desconstituição da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis da Cédula de Crédito Bancário CCB no CS11650141; c) sucessivamente ao pretérito, a desconstituição dos registros R-12 e seguintes retificações e aditivos da Matrícula no 78.385 do 2o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF e R-11 e seguintes retificações e aditivos da Matrícula no 6.648 do 1o Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF; d) sucessivamente, e de forma cumulada aos pedidos anteriores, a ordem proibitiva de averbações das garantias e de consolidação das referidas propriedades, até o julgamento de mérito da presente ação; e) em cumulação aos anteriores, a imposição de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em caso de descumprimento de qualquer uma das medidas acima pleiteadas. Preparo devidamente recolhido (ID. 61331729). Decido. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, (a)tribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. No caso em análise, o agravo de instrumento tem por objeto decisão interlocutória exarada em ação de conhecimento, no ponto em que indeferira a tutela de urgência pleiteada. Trata-se, portanto, de recurso interposto contra ato judicial com conteúdo decisório negativo, a evidenciar a inutilidade de atribuição de efeito suspensivo. No entanto, é preciso salientar que, a despeito de postular a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a agravante pretende, na verdade, a antecipação dos efeitos da tutela recursal, pretensão que passo a examinar por força do princípio da fungibilidade das tutelas de urgência. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. A controvérsia recursal a ser dirimida restringe-se à análise da presença dos requisitos autorizadores para a antecipação da tutela recursal pleiteada: a probabilidade do provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A partir da detida análise dos autos originários, verifico que a questão submetida à apreciação do Poder Judiciário pela construtora recorrente subdivide-se em dois diferentes temas: regularidade formal da cláusula de alienação fiduciária que compõe o contrato de mútuo empresarial, e suposta abusividade contratual – decorrente de juros e indexadores contidos no contrato base e aditivos subsequentes. Por força do primeiro tema, a recorrente pretende que a tutela de urgência alcance a desconstituição da garantia, a desconstituição dos registros R-12 (e seguintes e aditivos), registros R-11 (e seguintes e aditivos) e que seja exarada ordem proibitiva de averbações das garantias e de consolidação das referidas propriedades. Por força do segundo tema, o recorrente solicita a suspensão da cobrança realizada em débito em conta decorrente dos contratos em questão, e o depósito judicial do valor inequívoco. Analiso, prefacialmente, o primeiro tema, que se restringe à regularidade formal da garantia de alienação fiduciária, cuja execução iniciou-se junto ao Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, e ao 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, por instrumento particular, e não por escritura pública. Em relação ao tema inaugural, a controvérsia consiste em saber se é possível que o credor execute garantia de alienação fiduciária, extrajudicialmente, apenas na posse de documento de instrumento particular (cédula de crédito), muito embora a garantia decorra de contrato de mútuo empresarial, e não de contrato vinculado e decorrente do Sistema Financeiro Imobiliário. É importante deixar registrado, desde logo, que a agravante alega, de forma inequívoca, que está inadimplente, e que os referidos imóveis foram, de fato, oferecidos como garantia ao contrato de mútuo. A delimitação temática é imprescindível do ponto de vista lógico-argumentativo para que sejam apuradas as consequências materiais desta análise, e das que virão, uma vez que embora a controvérsia limite-se ao aspecto formal em que fora registrada a garantia – que ensejará prejuízo indireto ao credor e natural aumento de risco superveniente ao contrato de mútuo já em curso -, não há dúvidas de que o empréstimo foi efetuado e utilizado pela agravante, e que se encontra atualmente inadimplente. A possibilidade – e constitucionalidade da execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária -, é tema que permite extensa divagação de todo o histórico que permeia a relação do Sistema Financeiro da Habitação, na forma em que instituído em 1964, por meio da Lei n. 4.380/64, até os recentes julgamentos do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP, e análise de outros requisitos legais que estão coligados às disposições da Lei n. 9.514/1997, Lei n. 13.476/2017 e do Código Civil. No que importa à presente análise da tutela de urgência, verifico que o julgamento preponderante é o recentíssimo Pedido de Providências n. 0008242-69.2023.2.00.0000, pelo qual o Plenário do c. CNJ resolveu que, em questão posta para julgamento quanto à necessidade de escritura pública para execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária, apenas seria possível utilizar o instrumento particular equiparado ao público nos caos de entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, ou em relação àquelas que fossem equiparadas pelo objeto da atividade. Infere-se do julgamento, portanto, notadamente no ponto em que há equiparação pelo objeto da atividade, que o que importa é, de fato, para que exista a viabilidade da execução por instrumento público, que exista correlação entre a primeira e a segunda parte da Lei n. 9.517/97 - vide artigo 38. Sequentemente, para os casos em que os contratos não estivessem relacionados ao objeto do SFI, seria necessário a existência de escritura pública. O julgamento confirmou entendimento anterior do c. CNJ no PCA n. 0000145-56.2018.2.00.0000, bem ainda se posicionou relativamente à segurança jurídica relacionada à transferência das propriedades imóveis, em observância às Leis n. 14.063/2020, Lei 6.015/1973 e Lei 14.382/2022. Registro que se encontra-se em curso de elaboração, atualização normativa relacionada ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, que pretende regulamentar a mencionada determinação, atualmente sendo conduzida pelo Eminente Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão. Aplicando o entendimento mencionado ao caso concreto, consoante análise das certidões de ônus do imóvel de matrícula n. 6.648 (ID. de origem n. 199801987) – Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, e certidão de ônus do imóvel de matrícula n. 78.385 (ID. de origem n. 199801968) – 2o Ofício de Registro de Imóveis, verifico que há, de fato, anotações relacionadas à alienação fiduciária em ambos os imóveis, do contrato que é objeto do processo originário. De outra sorte, verifico que os pedidos formulados pela construtora recorrente, embora insertos em sede de cognição sumária, guardam indevida equivalência a natureza majoritariamente, ou até integralmente, satisfativa, notadamente as que se relacionam ao cancelamento das anotações em decorrência da limitação que se pretende ver declarada em relação à alienação fiduciária. Nesse sentido, analisando o pedido recursal não pelo viés da antecipação da tutela recursal, e sim pelo Poder Geral de Cautela, verifico que há probabilidade do direito suficiente no sentido de que sejam determinadas medidas que resguardem o objeto processual que é discutido na origem. Reconheço, no ponto, que não apenas se encontra presente a fumaça do bom direito, mas também o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, uma vez que se estar-se-á diante do célere procedimento de efetivação da garantia de alienação fiduciária nos termos dos artigos 26, até 33, da Lei n. 9.514/1997. Alinhada aos fundamentos supra, determinarei a suspensão dos procedimentos de execução extrajudicial da garantia fiduciária em curso, sem, contudo, apreciar os pedidos relacionados à desconstituição da garantia, a desconstituição dos registros R-12 e seguintes e aditivos, registros R-11 e seguintes e aditivos e que seja exarada ordem proibitiva de averbações das garantias e de consolidação das referidas propriedades, ante a inegável natureza satisfativa destes pedidos. Isso porque, consoante já esclarecido anteriormente, não há dúvidas de que os bens foram oferecidos em garantia, com o intuito de viabilizar negócio jurídico de mútuo empresarial, e que foram imprescindíveis à efetivação do contrato, inclusive com inegável benefício aos juros pactuados – ante a natureza legal da garantia. Ademais, também é inequívoco que a agravante desejou entregar os bens em garantia, que utilizou os créditos, e que atualmente se encontra inadimplente. De todo o exposto, apenas em relação ao primeiro tema, sobressai, ao menos em sede de cognição sumária, típica da apreciação dos requisitos relacionados à tutela de urgência pleiteada na origem, que o vício relacionado à formalização da alienação fiduciária, embora seja capaz de evitar o processo expropriatório baseado em instrumento particular, não terá o condão de afetar superveniente execução da cláusula via escritura pública – ou por intermédio de outra modalidade que couber, inclusive judicialmente postulada, conforme o caso. O vício noticiado, considerado frente ao todo do contrato de mútuo empresarial, e por já ensejar prejuízo significativo ao credor, sugere que se estaria diante de vício acessório e sanável, uma vez que não houvera equívoco quanto à substância material do intuito de ceder os imóveis em garantia, inclusive com o intuito de obter vantagem (já auferida e gozada) em contrato de mútuo. Avanço ao segundo tema. A segunda controvérsia, que também integra o pedido de tutela de urgência, restringe-se aos pedidos de suspensão da cobrança realizada em débito em conta decorrente dos contratos em questão, e quanto à possibilidade de depósito judicial do valor inequívoco. Neste ponto, igual sorte não assiste à agravante. Em relação à impugnação da indexação dos juros pela Certidão de Depósito Interbancário, que seria suficiente para resultar em abusividade contratual, o c. STJ já se posicionou por sua possibilidade, fator que afasta, sobremaneira, a probabilidade do provimento do recurso no ponto, vejamos: RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS BANCÁRIOS. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. ÍNDICE DE VARIAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE DEPÓSITO INTERBANCÁRIO. ENCARGO FINANCEIRO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS REMUNERATÓRIOS. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 176/STJ. LEGALIDADE DA PACTUAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE ENTRE A GARANTIA E O DÉBITO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. QUESTÃO QUE ENVOLVE EXAME DE MATÉRIA FÁTICA. 1. Não há vedação à adoção da variação dos Certificados de Depósitos Interbancários - CDI como encargo financeiro em contratos bancários, devendo o abuso ser observado caso a caso, em cotejo com as taxas médias de mercado regularmente divulgadas pelo Banco Central do Brasil para as operações de mesma espécie, o que não ocorre na espécie. Precedentes. 2. Recurso do devedor alegando desproporcionalidade entre constrição de bens e valor da dívida. Falta de prequestionamento dos dispositivos de lei federal invocados como violados e necessidade de reexame de matéria de fato, que obstam o conhecimento do recurso especial (Súmulas 282 e 356 do STF e 7 do STJ) 3. Recurso especial provido. 4. Agravo em recurso especial não provido. (REsp n. 1.630.706/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/6/2022, DJe de 13/6/2022.) Ademais, consoante bem afirmado pela r. decisão recorrida, a inequívoca demonstração que deve pautar a determinação de depósitos incontroversos, ou ensejar a suspensão das cobranças – neste aspecto revisional -, desafia, notadamente em decorrência dos múltiplos aditivos pactuados, e da alegada modificação da natureza jurídica dos contratos, que exista apuração em sede de dilação probatória, com amplo contraditório. Reconheço que, a rigor, neste ponto, o recurso sequer mereceria ser conhecido, uma vez que as razões de recorrer se concentraram sobremaneira ao primeiro tema – relacionado à alienação fiduciária -, e passam de certa forma à margem de demonstrar que o aspecto abusivo do contrato seria passível de inequívoca demonstração imediata, e que seria dispensável a dilação probatória. Por fim, entendo que a determinação de suspensão das cobranças, ou de depósito do valor incontroverso, também se revestem de natureza preponderantemente satisfativa. Assim, por triplo fundamento – natureza satisfativa, ausência de probabilidade de provimento do recurso, e necessidade de dilação probatória -, indefiro, quanto ao segundo tema, a antecipação da tutela recursal. A preliminar de nulidade da r. decisão agravada, por falta de fundamentação, será apreciada quando do julgamento de mérito. Pelas razões expostas, DEFIRO PARCIALMENTE A ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL para, tão somente, por força do poder geral de cautela, determinar, até a prolação de sentença pelo Juízo originário - no intuito de evitar a transmissão de propriedade pela efetivação da cláusula de alienação fiduciária sobre os bens -, a suspensão dos procedimentos de execução extrajudicial – artigos 26 até 33 da Lei n. 9.514/1997 -, relativos aos imóveis de matrícula n. 6.648 (ID. de origem n. 199801987) – Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, e certidão de ônus do imóvel de matrícula n. 78.385 (ID. de origem n. 199801968) – 2o Ofício de Registro de Imóveis. Oficie-se ao Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, e ao 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, com urgência. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao d. Juízo da 1a Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da presente decisão. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora