Tribunal: TJDFT
Processo: 0748628-38.2022.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2024-05-06

Ementa:
Processo : 0748628-38.2022.8.07.0001 DECISÃO Cuida-se de apelação da resp. sentença (id. 57075172 e declaratórios rejeitados no id. 57075175) proferida na ação de rescisão contratual, cumulada com reparação de danos, proposta por Associação da Igreja Metodista - Oitava Região Eclesiástica e Gabriela de Fátima Cabral de Souza Albertin em desfavor de Dorothea Friederike Sterf. Adoto, em parte, o relatório da sentença: Consta da petição inicial que as partes celebraram contrato de locação tendo por objeto o imóvel localizado no Conjunto B, Lote 10, Quadra 18, Paranoá, Distrito Federal, pelo prazo de 36 meses, com início em 20 de janeiro de 2022, ajustando-se os aluguéis em R$ 2.000,00 por mês, além da oferta de calção (sic) de R$ 6.000,00. Dizem, as Autoras, que nos primeiros meses o imóvel apresentou defeitos de infiltração que eram anteriores ao período da locação e isto tornou impossível a permanência delas no bem locado. Por isto, entraram em contato com a Administradora, Apollo Imóveis e Representações Ltda. ME, reclamando dos problemas, mas nenhuma medida efetiva foi adotada. Alegam que a Administradora chegou à realizar obra para identificar o vazamento e as infiltrações e um pedreiro prestador de serviços por ela contratado investigou o problema, quebrando o piso e deixando a tubulação exposta. No entanto, além de não concluir o serviço com a resolução da questão reclamada, não reparou os danos que causou. Narram que, no dia 17 de outubro de 2022, notificaram a Ré manifestando o desinteresse em manter a relação contratual, porém a Administradora informou que elas tinham recebido o bem e atestado suas condições, exigindo o pagamento de multa contratual. Depois de exporem as razões jurídicas (especialmente acerca da rescisão antecipada do contrato com base na violação do que dispõe o art. 22, incs. I e IV da Lei no 8.245/91; do art. 475 do Código Civil, dados os defeitos mencionados; dos reparos solicitados no laudo de vistoria de saída, que são os que questionaram junto à Requerida; do afastamento da cláusula penal), as Autoras pedem: a inversão do ônus da prova, por ser tratar de relação consumerista; a rescisão do contrato por culpa da parte Ré, em razão dos defeitos presentes no imóvel anteriores à locação; a declaração de nulidade do dever de pagar multa pela rescisão contratual; a declaração de que é obrigação da Demandada arcar com as despesas apresentadas no laudo de vistoria final, porque foram causados por ela; a condenação da parte Requerida a devolver o valor da caução, de R$ 6.000,00, e pagar indenização por danos morais de R$ 10.000,00. [...] Emenda substitutiva de ID 154012356 recebida ao ID 164668848, tendo a parte Ré, na sequência, sido devidamente citada. A Ré apresentou contestação (ID 165715039), argumentando, em síntese, que não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor; entregou o imóvel em locação em bom estado de conservação e sem impedimento ao uso; os reparos referidos no laudo de vistoria final devem ser arcados pela parte Autora/Locatária; o valor da caução deve ser abatido no valor por ela devido; não causou danos morais às Autoras. Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos inaugurais e junta a documentos. [...] Em decisão de saneamento e de organização do processo (ID 169151028), os motivos apontados pelas Autoras como adequados para a resolução do contrato sem ônus foram fixados como a questão controvertida, com o ônus probatório a elas imposto. Os autos foram conclusos para julgamento, em conjunto com o processo no 0700270-84.2023.8.07.0008, na forma da decisão de ID 172434706, que, na ocasião, indeferiu o pedido de produção de prova oral requerido pela Ré. Embargos de declaração rejeitados (id. 57075175), recorrem as autoras (id. 57075177). Alegam que as provas anexadas aos autos dão conta da pré-existência dos defeitos ocultos no imóvel, inclusive confessada pelas rés-apeladas em contestação, ao admitirem a quebra de parede para verificar vazamento oculto, não detectável na vistoria. Anotam que o valor exorbitante cobrado na primeira conta de água comprova a pré-existência do vício. Afirmam que os reparados solicitados no laudo de vistoria de saída são os mesmos questionados anteriormente pelas locatárias e que motivaram a rescisão contratual. Defendem que a locadora apelada deu causa à rescisão do contrato, pois não cumpriu sua obrigação de realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel. Avaliam que “a ótica correta é observar que havia um dano no imóvel, que comprovadamente não foi reparado pela parte apelada”. Aduzem que, na tentativa de sanar o vício, a apelada somente causou ainda mais dano, tendo em vista que realizou estragos no imóvel. Salientam que “os vícios ocultos são imperfeições que, do ponto de vista técnico, já afetavam o imóvel de maneira discreta e não visível, revelando-se ao longo do tempo”, cabendo ao locador corrigir tanto os problemas existentes antes da locação (vícios ocultos), quanto aqueles que surgirem durante a vigência do contrato de locação. Declaram que a apelante “passou por grande transtorno enquanto habitou o imóvel da apelada, de modo que sua permanência se tornou impossível”. Pedem o provimento ao recurso para reformar a sentença, com a procedência dos pedidos da inicial. Contrarrazões (id. 57075182) pela manutenção da sentença, negando a existência de confissão ou vício no imóvel e imputando às apelantes a culpa pela rescisão contratual. Sucede que, conforme mencionado no relatório da sentença apelada, estes autos foram conclusos para julgamento em conjunto com o processo no 0700270-84.2023.8.07.0008, entre as mesmas partes, em polos invertidos, no qual a autora, ré destes autos, pleiteia a cobrança de aluguéis e encargos locatícios contra as aqui apelantes. Portanto, as duas ações versam sobre a mesma relação contratual, nas quais a aferição sobre quem deu causa à rescisão do contrato é fundamental. Por isso, as ações foram reunidas por conexão e julgadas em conjunto. Foi interposta apelação em ambos os processos. A apelação interposta nestes autos foi distribuída anteriormente sob a minha relatoria. A outra apelação, nos autos 0700270-84.2023.8.07.0008, foi distribuída posteriormente à relatoria da Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena. Portanto, há prevenção desta relatoria, nos termos do art. 930, parágrafo único, do CPC e do art. 81 do RITJDFT. A despeito de meu afastamento na data da distribuição daquele recurso, assim como da norma do art. 85 do RITJDFT, prevendo a observância da prevenção somente em relação ao órgão no período de afastamento, tenho que isso acontece apenas para realçar não haver compensação ao magistrado afastado para que não receba processos no mesmo número que os demais magistrados, relativamente ao período de afastamento. Mas tal previsão não afasta a reunião posterior dos feitos para evitar decisões conflitantes ou contraditórias. Destarte, os feitos posteriores, referentes ao mesmo processo, não são distribuídos ao magistrado prevento durante seu afastamento, e sim ao órgão que integra, contudo, diante de possível decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, os recursos devem ser reunidos por modificação da competência na relatoria, nos termos da lei. No caso, por interpretação consentânea ao CPC, entendo necessária a reunião dos recursos para julgamento por esta relatoria preventa, nos exatos termos do § 3o do artigo 55 do CPC, diante do risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, tal como na espécie, em que foram interpostas apelações em 2 (duas) ações versando sobre a mesma matéria, qual seja, os consectários da rescisão do contrato de locação entre as partes. Ante o exposto, determino a expedição de ofício à eminente Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena, acompanhado de cópia desta decisão, para que Sua Excelência, caso não entenda de modo diverso, encaminhe à redistribuição para esta relatoria os autos do processo da APC 0700270-84.2023.8.07.0008, a fim de viabilizar o julgamento conjunto com o presente recurso. Após, à conclusão. Brasília – DF, 30 de abril de 2024. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0748628-38.2022.8.07.0001 DECISÃO Cuida-se de apelação da resp. sentença (id. 57075172 e declaratórios rejeitados no id. 57075175) proferida na ação de rescisão contratual, cumulada com reparação de danos, proposta por Associação da Igreja Metodista - Oitava Região Eclesiástica e Gabriela de Fátima Cabral de Souza Albertin em desfavor de Dorothea Friederike Sterf. Adoto, em parte, o relatório da sentença: Consta da petição inicial que as partes celebraram contrato de locação tendo por objeto o imóvel localizado no Conjunto B, Lote 10, Quadra 18, Paranoá, Distrito Federal, pelo prazo de 36 meses, com início em 20 de janeiro de 2022, ajustando-se os aluguéis em R$ 2.000,00 por mês, além da oferta de calção (sic) de R$ 6.000,00. Dizem, as Autoras, que nos primeiros meses o imóvel apresentou defeitos de infiltração que eram anteriores ao período da locação e isto tornou impossível a permanência delas no bem locado. Por isto, entraram em contato com a Administradora, Apollo Imóveis e Representações Ltda. ME, reclamando dos problemas, mas nenhuma medida efetiva foi adotada. Alegam que a Administradora chegou à realizar obra para identificar o vazamento e as infiltrações e um pedreiro prestador de serviços por ela contratado investigou o problema, quebrando o piso e deixando a tubulação exposta. No entanto, além de não concluir o serviço com a resolução da questão reclamada, não reparou os danos que causou. Narram que, no dia 17 de outubro de 2022, notificaram a Ré manifestando o desinteresse em manter a relação contratual, porém a Administradora informou que elas tinham recebido o bem e atestado suas condições, exigindo o pagamento de multa contratual. Depois de exporem as razões jurídicas (especialmente acerca da rescisão antecipada do contrato com base na violação do que dispõe o art. 22, incs. I e IV da Lei no 8.245/91; do art. 475 do Código Civil, dados os defeitos mencionados; dos reparos solicitados no laudo de vistoria de saída, que são os que questionaram junto à Requerida; do afastamento da cláusula penal), as Autoras pedem: a inversão do ônus da prova, por ser tratar de relação consumerista; a rescisão do contrato por culpa da parte Ré, em razão dos defeitos presentes no imóvel anteriores à locação; a declaração de nulidade do dever de pagar multa pela rescisão contratual; a declaração de que é obrigação da Demandada arcar com as despesas apresentadas no laudo de vistoria final, porque foram causados por ela; a condenação da parte Requerida a devolver o valor da caução, de R$ 6.000,00, e pagar indenização por danos morais de R$ 10.000,00. [...] Emenda substitutiva de ID 154012356 recebida ao ID 164668848, tendo a parte Ré, na sequência, sido devidamente citada. A Ré apresentou contestação (ID 165715039), argumentando, em síntese, que não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor; entregou o imóvel em locação em bom estado de conservação e sem impedimento ao uso; os reparos referidos no laudo de vistoria final devem ser arcados pela parte Autora/Locatária; o valor da caução deve ser abatido no valor por ela devido; não causou danos morais às Autoras. Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos inaugurais e junta a documentos. [...] Em decisão de saneamento e de organização do processo (ID 169151028), os motivos apontados pelas Autoras como adequados para a resolução do contrato sem ônus foram fixados como a questão controvertida, com o ônus probatório a elas imposto. Os autos foram conclusos para julgamento, em conjunto com o processo no 0700270-84.2023.8.07.0008, na forma da decisão de ID 172434706, que, na ocasião, indeferiu o pedido de produção de prova oral requerido pela Ré. Embargos de declaração rejeitados (id. 57075175), recorrem as autoras (id. 57075177). Alegam que as provas anexadas aos autos dão conta da pré-existência dos defeitos ocultos no imóvel, inclusive confessada pelas rés-apeladas em contestação, ao admitirem a quebra de parede para verificar vazamento oculto, não detectável na vistoria. Anotam que o valor exorbitante cobrado na primeira conta de água comprova a pré-existência do vício. Afirmam que os reparados solicitados no laudo de vistoria de saída são os mesmos questionados anteriormente pelas locatárias e que motivaram a rescisão contratual. Defendem que a locadora apelada deu causa à rescisão do contrato, pois não cumpriu sua obrigação de realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel. Avaliam que “a ótica correta é observar que havia um dano no imóvel, que comprovadamente não foi reparado pela parte apelada”. Aduzem que, na tentativa de sanar o vício, a apelada somente causou ainda mais dano, tendo em vista que realizou estragos no imóvel. Salientam que “os vícios ocultos são imperfeições que, do ponto de vista técnico, já afetavam o imóvel de maneira discreta e não visível, revelando-se ao longo do tempo”, cabendo ao locador corrigir tanto os problemas existentes antes da locação (vícios ocultos), quanto aqueles que surgirem durante a vigência do contrato de locação. Declaram que a apelante “passou por grande transtorno enquanto habitou o imóvel da apelada, de modo que sua permanência se tornou impossível”. Pedem o provimento ao recurso para reformar a sentença, com a procedência dos pedidos da inicial. Contrarrazões (id. 57075182) pela manutenção da sentença, negando a existência de confissão ou vício no imóvel e imputando às apelantes a culpa pela rescisão contratual. Sucede que, conforme mencionado no relatório da sentença apelada, estes autos foram conclusos para julgamento em conjunto com o processo no 0700270-84.2023.8.07.0008, entre as mesmas partes, em polos invertidos, no qual a autora, ré destes autos, pleiteia a cobrança de aluguéis e encargos locatícios contra as aqui apelantes. Portanto, as duas ações versam sobre a mesma relação contratual, nas quais a aferição sobre quem deu causa à rescisão do contrato é fundamental. Por isso, as ações foram reunidas por conexão e julgadas em conjunto. Foi interposta apelação em ambos os processos. A apelação interposta nestes autos foi distribuída anteriormente sob a minha relatoria. A outra apelação, nos autos 0700270-84.2023.8.07.0008, foi distribuída posteriormente à relatoria da Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena. Portanto, há prevenção desta relatoria, nos termos do art. 930, parágrafo único, do CPC e do art. 81 do RITJDFT. A despeito de meu afastamento na data da distribuição daquele recurso, assim como da norma do art. 85 do RITJDFT, prevendo a observância da prevenção somente em relação ao órgão no período de afastamento, tenho que isso acontece apenas para realçar não haver compensação ao magistrado afastado para que não receba processos no mesmo número que os demais magistrados, relativamente ao período de afastamento. Mas tal previsão não afasta a reunião posterior dos feitos para evitar decisões conflitantes ou contraditórias. Destarte, os feitos posteriores, referentes ao mesmo processo, não são distribuídos ao magistrado prevento durante seu afastamento, e sim ao órgão que integra, contudo, diante de possível decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, os recursos devem ser reunidos por modificação da competência na relatoria, nos termos da lei. No caso, por interpretação consentânea ao CPC, entendo necessária a reunião dos recursos para julgamento por esta relatoria preventa, nos exatos termos do § 3o do artigo 55 do CPC, diante do risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, tal como na espécie, em que foram interpostas apelações em 2 (duas) ações versando sobre a mesma matéria, qual seja, os consectários da rescisão do contrato de locação entre as partes. Ante o exposto, determino a expedição de ofício à eminente Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena, acompanhado de cópia desta decisão, para que Sua Excelência, caso não entenda de modo diverso, encaminhe à redistribuição para esta relatoria os autos do processo da APC 0700270-84.2023.8.07.0008, a fim de viabilizar o julgamento conjunto com o presente recurso. Após, à conclusão. Brasília – DF, 30 de abril de 2024. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator