Tribunal: TJDFT
Processo: 0728814-72.2024.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-07-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0728814-72.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL SEVILHA AGRAVADO: ELIZABETH MARTINS DA COSTA, CECILIO FRANCISCO DOS SANTOS FILHO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto pelo exequente contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença, indeferiu o requerimento para que fosse penhorado o imóvel indicado. Em apertada síntese, o agravante alega que é possível a penhora do imóvel que gerou os encargos condominiais objeto da cobrança. Afirma que o STJ já admitiu a penhora do imóvel para quitar débitos condominiais, mesmo nos casos de alienação fiduciária. Indica que a dívida é propter rem e que já tentou a penhora sobre os direitos aquisitivos, sem sucesso para quitação do débito. Requer a concessão da tutela de urgência para que seja penhorado o imóvel. Preparo recolhido (ID 61490621). DECIDO. Na forma do art. 1019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, é possível a antecipação da tutela recursal se houve demonstração da probabilidade de provimento do recurso e de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Em exame de cognição sumária, não vislumbro presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência. Analiso a probabilidade do direito. A Lei n. 9514/1997, com a redação atual, prevê: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. .................................... § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” No mesmo sentido, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. Todavia, tais normas não excluem a responsabilidade decorrente da natureza propter rem da obrigação por dívidas anteriores em face do que dispõe o Código Civil: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Para além da natureza propter rem, trata-se de relação jurídica com terceiro que não participou do contrato de alienação fiduciária. A matéria não é pacífica no âmbito do STJ. A posição que admite a penhora para pagamento das dívidas precedentes à alienação fiduciária é assim ementada: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) A matéria é controvertida, porém resta demonstrada a probabilidade do direito do agravante. Contudo, não há risco de dano que justifique a penhora imediata do imóvel antes do julgamento do agravo de instrumento. Isso posto, indefiro a tutela de urgência. Manifeste-se o agravado, no prazo legal Brasília/DF, 23 de julho de 2024. (wi) AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0728814-72.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL SEVILHA AGRAVADO: ELIZABETH MARTINS DA COSTA, CECILIO FRANCISCO DOS SANTOS FILHO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto pelo exequente contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença, indeferiu o requerimento para que fosse penhorado o imóvel indicado. Em apertada síntese, o agravante alega que é possível a penhora do imóvel que gerou os encargos condominiais objeto da cobrança. Afirma que o STJ já admitiu a penhora do imóvel para quitar débitos condominiais, mesmo nos casos de alienação fiduciária. Indica que a dívida é propter rem e que já tentou a penhora sobre os direitos aquisitivos, sem sucesso para quitação do débito. Requer a concessão da tutela de urgência para que seja penhorado o imóvel. Preparo recolhido (ID 61490621). DECIDO. Na forma do art. 1019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, é possível a antecipação da tutela recursal se houve demonstração da probabilidade de provimento do recurso e de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Em exame de cognição sumária, não vislumbro presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência. Analiso a probabilidade do direito. A Lei n. 9514/1997, com a redação atual, prevê: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. .................................... § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” No mesmo sentido, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. Todavia, tais normas não excluem a responsabilidade decorrente da natureza propter rem da obrigação por dívidas anteriores em face do que dispõe o Código Civil: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Para além da natureza propter rem, trata-se de relação jurídica com terceiro que não participou do contrato de alienação fiduciária. A matéria não é pacífica no âmbito do STJ. A posição que admite a penhora para pagamento das dívidas precedentes à alienação fiduciária é assim ementada: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) A matéria é controvertida, porém resta demonstrada a probabilidade do direito do agravante. Contudo, não há risco de dano que justifique a penhora imediata do imóvel antes do julgamento do agravo de instrumento. Isso posto, indefiro a tutela de urgência. Manifeste-se o agravado, no prazo legal Brasília/DF, 23 de julho de 2024. (wi) AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator