Tribunal: TJDFT
Processo: 0743392-40.2024.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-16

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0743392-40.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: ELIESIO JOSE DA ROCHA AGRAVADO: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Eliésio José da Rocha (Id. 65031110) contra a r. decisão que, nos autos do Processo n. 0702135-84.2019.8.07.0008, na fase de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação, com os seguintes fundamentos: “Trata-se de impugnação apresentada pelo executado, sob o argumento de que a exequente é uma associação e que a dívida é de natureza estritamente pessoal. Alega, ainda, que o imóvel objeto de penhora é bem de família, onde reside, requerendo, assim, o reconhecimento da impenhorabilidade nos termos da Lei no 8.009/1990. O exequente alega que o imóvel penhorado está desocupado, não servindo como residência do devedor. A certidão de diligência do oficial de justiça, de ID 156247538, leva a crer que o imóvel não está habitado. Quanto à primeira alegação, anoto que as contribuições cobradas pela associação têm natureza propter rem, cabendo aos proprietários/possuidores do bem localizado dentro do condomínio efetivar a quitação dos débitos decorrentes de manutenção e conservação do bem, de maneira que se mostra irrelevante o credor ser uma associação, ao invés de um condomínio regular. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. TAXA CONDOMINIAL. LEI 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALTERAÇÃO DO VALOR. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS. DIREITO DE USO DO CONDÔMINO. REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. 1. As contribuições cobradas pela associação têm natureza propter rem, cabendo aos proprietários/possuidores do bem localizado dentro do condomínio efetivar a quitação dos débitos decorrentes de manutenção e conservação do bem. 2. A constituição de um condomínio de lotes - ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) - exige a integração social dos condôminos, uma vez que para haver a gestão dos interesses comuns, em proveito da coletividade dos titulares dos lotes, é necessária a colaboração, inclusive financeira, de todos os interessados. 3. Sobressai legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido, pois referente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos pelo grupo e a todos úteis e necessários. 4. O condomínio de lotes (associação instituída com apoio no art. 1.358-A do Código Civil - Lei 13.465/2017), pode realizar a cobrança das cotas de rateio previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 5. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e ausente ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial em face da obrigação instituída com a assembleia. 6. Uma vez majorada a taxa contratual de manutenção nos moldes avençados em assembleia geral pela associação de moradores e em consonância com a legislação de regência, em tese, é legítima a cobrança das despesas condominiais e encargos devidos. 7. O direito à utilização das partes comuns não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não só uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), mas também as outras partes comuns que constituem o condomínio. 8. O pedido de regularização do condomínio perante os órgãos competentes exige maior incursão probatória, incompatível com a atual fase processual, onde o exercício do contraditório e da ampla defesa ainda precisa ser oportunizado às partes. 9. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1753057, 07292560920228070000, Relator(a): MARIO-ZAM BELMIRO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 31/8/2023, publicado no DJE: 15/9/2023) Por fim, destaco que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. Anote-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REGRESSIVA DE COBRANÇA POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. 2. Não apresentação pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1642127 SP 2016/0187136-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/10/2018) Quanto à alegação de impenhorabilidade do imóvel, registro que, nos termos do artigo 1o da Lei no 8.009/1990, a impenhorabilidade do bem de família tem como finalidade proteger o imóvel que serve de moradia para o devedor e sua família, assegurando-lhes condições mínimas de subsistência. Contudo, a proteção conferida pela Lei no 8.009/1990 não alcança imóveis que não são utilizados efetivamente como residência familiar. O imóvel desocupado não se qualifica como bem de família, pois não cumpre sua função de assegurar a subsistência do núcleo familiar. Nesse sentido, anote-se: EXECUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL DESOCUPADO. NÃO CONFIGURAÇÃO. Imóvel desocupado do devedor não serve para sua subsistência e de sua família, não merecendo, pois, a proteção legal destinada ao bem de família. Agravo de petição a que se nega provimento. (TRT-2 0000505-70.2011.5.02.0051 SP, Relator: CINTIA TAFFARI, 13a Turma - Cadeira 4, Data de Publicação: 25/05/2021) No caso em questão, restou demonstrado que o imóvel não é bem destinado à residência do devedor e sua família, não havendo que se falar em proteção da Lei no 8.009/1990. Diante do exposto, rejeito a impugnação apresentada pelo executado. Cumpra-se o determinado na decisão de ID 204332857.” Em síntese, o Agravante pretende afastar a penhora do imóvel descrito nos autos. Em abono à pretensão recursal alega que o condomínio adotou conduta abusiva, pois esperou o transcurso de vários anos para ajuizar a ação de cobrança, com o objetivo de aumentar a dívida. Afirma que incide na espécie a prescrição quinquenal. Destaca, ainda, que há defeito na sua citação, pois esteve internado por 5 (cinco) dias antes do início da fase executiva. Sustenta que o imóvel penhorado é bem de família, pois é utilizado para sua moradia. Salienta que não se trata de dívida propter rem, pois decorre de taxas ou contribuições impostas por associação de moradores, que somente vinculam aqueles que se associarem expressamente. Pede, ao final, que o leilão seja suspenso. Preparo comprovado (Id. 65031118). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de tutela antecipada antes do exercício do contraditório é medida excepcional que exige fundamentação relevante e possibilidade iminente de dano irreparável ou de difícil reparação. Alega o Agravante, em suma, que ocorreu a prescrição, que a citação é nula, que se trata de bem de família, e que não pode haver cobrança de taxas ou contribuições por associação de moradores. De início, destaco que se trata de cumprimento do Acórdão n. 0702135-84.2019.8.07.0008, que condenou o ora Agravante a pagar as taxas condominiais vencidas e vincendas, observado o prazo prescricional. No tocante ao reconhecimento da prescrição, não verifico presentes os requisitos que autorizam a concessão da medida requerida. De fato, o executado pode alegar na impugnação “qualquer causa modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação, compensação ou prescrição, desde que supervenientes à sentença”, conforme se depreende do inciso VII do § 1° do art. 525 do CPC. No entanto, a ocorrência de prescrição anterior à fase de cumprimento de sentença é questão acobertada pela coisa julgada. Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, a respeito do tema, assim disciplinam: “Ocorrendo causa modificativa ou extintiva da obrigação (pagamento, novação, compensação, transação ou prescrição), desde que superveniente à sentença, pode ser objeto de impugnação. Se uma dessas causas já existia antes da sentença, eventual irregularidade terá sido acobertada pela coisa julgada material (CPC 502) e sua eficácia preclusiva (CPC 508) (v. coments. CPC 502, 503 e 507). Nessa circunstância (existência anterior à sentença), caso configure uma das hipóteses do CPC 966, o devedor poderá ajuizar ação rescisória para atacar e rescindir a coisa julgada, mas não a ação de impugnação de que trata a norma comentada. A prescrição pode ser conhecida de ofício pelo juiz (CPC 487 II) e, portanto, decretada mesmo sem a oposição da impugnação ao cumprimento da sentença.” Assim, no cumprimento de sentença, o julgador deve se restringir às questões decididas após a fase de conhecimento, para que não viole a coisa julgada, garantia fundamental assegurada pela Constituição Federal com o propósito de resguardar a eficácia pacificadora do processo e a segurança e estabilidade das relações jurídicas, prevenindo que os conflitos judiciais se eternizem. No mais, a planilha de cálculo juntada pelo Agravado se restringe aos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da ação e às parcelas vencidas no curso do processo, o que afasta o argumento de que ocorreu a prescrição. Alega o Agravante, ainda, que o imóvel é bem de família e que as taxas associativas têm natureza obrigacional, por isso, não comporta a exceção da impenhorabilidade prevista no art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, que só se aplica às taxas condominiais, que têm natureza propter rem. Em juízo de cognição sumária, igualmente, considero a discussão preclusa, pois já foi analisada na sentença cujo cumprimento foi requerido. A circunstância de se tratar de associação civil de moradores, e não de condomínio propriamente dito, não afasta o dever de a Agravante custear as taxas cobradas, por se tratar de condomínio de fato que administra as áreas internas da área habitada. As associações de moradores de loteamentos irregulares, tão comuns no Distrito Federal, não são meras associações civis, pois foram constituídas para gerir e administrar o patrimônio e os interesses comuns dos moradores/possuidores, sendo irrelevantes a denominação que utiliza e o fato de se tratar de parcelamento irregular. A propósito, trago à colação ementas de julgados deste egrégio Tribunal de Justiça: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. CONTRIBUIÇÕES. LEI No 13.465/2017. PAGAMENTOS DEVIDOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Incabível a alegação de cerceamento de defesa quando a parte mantém-se inerte na fase de especificação de provas e o feito encontra-se amplamente instruído com provas suficientes para a apreciação da demanda. 2. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa, pois o fato de o condomínio ser irregular não lhe retira a legitimidade para cobrar as despesas regularmente instituídas em assembleia. 3. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 4. A Lei no 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 5. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 6. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 7. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). 8. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa. 9. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas. 10. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1235810, 07365306020188070001, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4.3.2020, publicado no DJE: 17.3.2020) CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. INCONFORMIDADE COM O CRITÉRIO DE COBRANÇA. POR UNIDADE VERSUS POR FRAÇÃO. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. SOLUÇÃO DEPENDENTE DE DECISÃO ASSEMBLEAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DISCUSSÃO DO TEMA EM LEITO NATURAL. PRESTAÇÕES VINCENDAS. SENTENÇA MANTIDA. 1. A requerida não negou a inadimplência das taxas de condomínio cobradas referentes aos lotes de sua propriedade. Apenas aduz que suspendeu o pagamento das taxas até que o autor modificasse o critério de cobrança. 2. A assembleia é soberana para decidir a respeito da instituição do critério de cobrança das taxas de condomínio. Embora tenha feito pedido administrativo de alteração do sistema de cobrança, ainda não houve a execução do estudo enunciado em ata. Desta forma, a modificação pretendida pela requerida poderia ter sido judicializada, não sendo a ação de cobrança o leito natural para essa discussão. 3. A suspensão voluntária do pagamento das aludidas taxas por inconformidade com o critério de cobrança "por unidade" e não "por fração" tem sua implicação lógica - a inadimplência. 4. Mostra-se possível e recomendável a inclusão das taxas condominiais que se vencerem no curso do processo, sem incorrer em violação de direito, segundo dogmática extraída do art. 323, do CPC. 5. Recurso conhecido e improvido. (Acórdão 1312873, 07077200720208070001, Relatora: Leila Arlanch, 7a Turma Cível, data de julgamento: 27.1.2021, publicado no DJe: 2.3.2021) PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO MAXXIMOS GARDEN. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA DELIBERAÇÃO TOMADA EM ASSEMBLEIA. VIA INADEQUADA. COBRANÇA DE TAXAS PELOS SERVIÇOS PRESTADOS. DESEMPENHO DE ATIVIDADES ADMINISTRATIVAS INERENTES AO CONDOMÍNIO. DEVER DE O PROPRIETÁRIO PAGAR PELOS SERVIÇOS PRESTADOS PELA ASSSOCIAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. As deliberações tomadas em assembleia de moradores são soberanas e ostentam força de lei entre os proprietários de unidades integrantes do loteamento e a todos obrigam e enquanto não anuladas em ação adequada são plenamente válidas. 2. A ação de cobrança não é a via processual própria para arguir a nulidade de assembleia que instituiu taxa associativa. 3. A associação que desempenha atividades administrativas semelhantes às de condomínio residencial detém legitimidade para cobrar os serviços que presta aos moradores e proprietários das unidades que compõe. 4. É inaplicável à associação residencial a vedação prevista no art. 5o, XX, da Constituição Federal, tendo em vista que não se trata de compelir os possuidores dos lotes a associarem-se, mas sim de responsabilizá-los pela contraprestação dos serviços prestados pela administração a associação de moradores. 5. Apelação do primeiro Réu conhecida, mas não provida. Apelação da Autora conhecida e parcialmente provida. Preliminar Rejeitada. Pedido de denunciação à lide indeferido. Unânime.” (Acórdão 1002822, 20150111094164APC, Relatora: Fátima Rafael, 3a Turma Cível, data de julgamento: 8.3.2017, publicado no DJe 17.3.2017. Págs.: 471-482) Conforme assinalado no título judicial cujo cumprimento se requer, todo morador/possuidor de imóvel situado em parcelamento irregular tem a obrigação de participar do custeio das atividades desenvolvidas pela associação/condomínio com a administração das áreas comuns e disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas. As taxas cobradas pelo Agravado têm natureza propter rem, não se aplicando ao caso, pois, a regra do art. 1o da Lei n. 8.009/90. Como bem observa a r. decisão agravada, nos incisos I a VIII do art. 3o da citada Lei, são elencadas as hipóteses em que o bem de família pode ser penhorado, especialmente para pagamento de contribuições devidas em função do imóvel familiar. “Na hipótese dos autos, a dívida é decorrente da cobrança de taxas de condomínio vencidas e não pagas, incidindo, pois, o disposto no inciso IV, de sorte que mesmo se tratando de bem de família o imóvel pode ser penhorado.” Por fim, a nulidade da citação no processo de conhecimento foi analisada por meio de decisão preclusa (Id. 204332857 dos autos de referência): “Não foi possível o acordo entre as partes. A hasta do imóvel penhorado nestes autos foi suspensa, em razão da alegação do executado de que não teve ciência do início do cumprimento de sentença. As matérias por ele alegadas na exceção de pré-executividade (ID 175744373) estão preclusas, porquanto deveriam ser apresentadas tempestivamente em contestação. De qualquer forma, o executado teve tempo suficiente para tomar conhecimento da instauração do cumprimento de sentença e providenciar o pagamento da obrigação, sendo cabível, portanto, o prosseguimento do presente feito. Não tendo sido efetivada a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular, defiro a alienação em leilão judicial dos direitos possessórios sobre o bem imóvel penhorado. Remetem-se os autos ao NULEJ para designação de leiloeiro público, o qual deverá observar o disposto nos artigos 884 e 887, do CPC. Estabeleço como preço mínimo 70% (setenta por cento) do valor da avaliação feito no ID: 156247539 (R$ 400.000,00), o qual deverá ser pago à vista. Da alienação, intimem-se, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, as pessoas mencionadas no artigo 889, conforme o caso. Dispenso a publicação por outros meios, conforme artigo 887, § 5o, do CPC”. Assim, em análise superficial dos fatos e documentos apresentados pelo Agravante, não considero preenchidos os requisitos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, recebo o Agravo de Instrumento no efeito meramente devolutivo. Intime-se o Agravado para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento deste recurso. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 14 de outubro de 2024. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0743392-40.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: ELIESIO JOSE DA ROCHA AGRAVADO: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Eliésio José da Rocha (Id. 65031110) contra a r. decisão que, nos autos do Processo n. 0702135-84.2019.8.07.0008, na fase de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação, com os seguintes fundamentos: “Trata-se de impugnação apresentada pelo executado, sob o argumento de que a exequente é uma associação e que a dívida é de natureza estritamente pessoal. Alega, ainda, que o imóvel objeto de penhora é bem de família, onde reside, requerendo, assim, o reconhecimento da impenhorabilidade nos termos da Lei no 8.009/1990. O exequente alega que o imóvel penhorado está desocupado, não servindo como residência do devedor. A certidão de diligência do oficial de justiça, de ID 156247538, leva a crer que o imóvel não está habitado. Quanto à primeira alegação, anoto que as contribuições cobradas pela associação têm natureza propter rem, cabendo aos proprietários/possuidores do bem localizado dentro do condomínio efetivar a quitação dos débitos decorrentes de manutenção e conservação do bem, de maneira que se mostra irrelevante o credor ser uma associação, ao invés de um condomínio regular. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. TAXA CONDOMINIAL. LEI 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALTERAÇÃO DO VALOR. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS. DIREITO DE USO DO CONDÔMINO. REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. 1. As contribuições cobradas pela associação têm natureza propter rem, cabendo aos proprietários/possuidores do bem localizado dentro do condomínio efetivar a quitação dos débitos decorrentes de manutenção e conservação do bem. 2. A constituição de um condomínio de lotes - ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) - exige a integração social dos condôminos, uma vez que para haver a gestão dos interesses comuns, em proveito da coletividade dos titulares dos lotes, é necessária a colaboração, inclusive financeira, de todos os interessados. 3. Sobressai legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido, pois referente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos pelo grupo e a todos úteis e necessários. 4. O condomínio de lotes (associação instituída com apoio no art. 1.358-A do Código Civil - Lei 13.465/2017), pode realizar a cobrança das cotas de rateio previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 5. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e ausente ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial em face da obrigação instituída com a assembleia. 6. Uma vez majorada a taxa contratual de manutenção nos moldes avençados em assembleia geral pela associação de moradores e em consonância com a legislação de regência, em tese, é legítima a cobrança das despesas condominiais e encargos devidos. 7. O direito à utilização das partes comuns não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não só uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), mas também as outras partes comuns que constituem o condomínio. 8. O pedido de regularização do condomínio perante os órgãos competentes exige maior incursão probatória, incompatível com a atual fase processual, onde o exercício do contraditório e da ampla defesa ainda precisa ser oportunizado às partes. 9. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1753057, 07292560920228070000, Relator(a): MARIO-ZAM BELMIRO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 31/8/2023, publicado no DJE: 15/9/2023) Por fim, destaco que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. Anote-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REGRESSIVA DE COBRANÇA POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. 2. Não apresentação pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1642127 SP 2016/0187136-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/10/2018) Quanto à alegação de impenhorabilidade do imóvel, registro que, nos termos do artigo 1o da Lei no 8.009/1990, a impenhorabilidade do bem de família tem como finalidade proteger o imóvel que serve de moradia para o devedor e sua família, assegurando-lhes condições mínimas de subsistência. Contudo, a proteção conferida pela Lei no 8.009/1990 não alcança imóveis que não são utilizados efetivamente como residência familiar. O imóvel desocupado não se qualifica como bem de família, pois não cumpre sua função de assegurar a subsistência do núcleo familiar. Nesse sentido, anote-se: EXECUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL DESOCUPADO. NÃO CONFIGURAÇÃO. Imóvel desocupado do devedor não serve para sua subsistência e de sua família, não merecendo, pois, a proteção legal destinada ao bem de família. Agravo de petição a que se nega provimento. (TRT-2 0000505-70.2011.5.02.0051 SP, Relator: CINTIA TAFFARI, 13a Turma - Cadeira 4, Data de Publicação: 25/05/2021) No caso em questão, restou demonstrado que o imóvel não é bem destinado à residência do devedor e sua família, não havendo que se falar em proteção da Lei no 8.009/1990. Diante do exposto, rejeito a impugnação apresentada pelo executado. Cumpra-se o determinado na decisão de ID 204332857.” Em síntese, o Agravante pretende afastar a penhora do imóvel descrito nos autos. Em abono à pretensão recursal alega que o condomínio adotou conduta abusiva, pois esperou o transcurso de vários anos para ajuizar a ação de cobrança, com o objetivo de aumentar a dívida. Afirma que incide na espécie a prescrição quinquenal. Destaca, ainda, que há defeito na sua citação, pois esteve internado por 5 (cinco) dias antes do início da fase executiva. Sustenta que o imóvel penhorado é bem de família, pois é utilizado para sua moradia. Salienta que não se trata de dívida propter rem, pois decorre de taxas ou contribuições impostas por associação de moradores, que somente vinculam aqueles que se associarem expressamente. Pede, ao final, que o leilão seja suspenso. Preparo comprovado (Id. 65031118). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de tutela antecipada antes do exercício do contraditório é medida excepcional que exige fundamentação relevante e possibilidade iminente de dano irreparável ou de difícil reparação. Alega o Agravante, em suma, que ocorreu a prescrição, que a citação é nula, que se trata de bem de família, e que não pode haver cobrança de taxas ou contribuições por associação de moradores. De início, destaco que se trata de cumprimento do Acórdão n. 0702135-84.2019.8.07.0008, que condenou o ora Agravante a pagar as taxas condominiais vencidas e vincendas, observado o prazo prescricional. No tocante ao reconhecimento da prescrição, não verifico presentes os requisitos que autorizam a concessão da medida requerida. De fato, o executado pode alegar na impugnação “qualquer causa modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação, compensação ou prescrição, desde que supervenientes à sentença”, conforme se depreende do inciso VII do § 1° do art. 525 do CPC. No entanto, a ocorrência de prescrição anterior à fase de cumprimento de sentença é questão acobertada pela coisa julgada. Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, a respeito do tema, assim disciplinam: “Ocorrendo causa modificativa ou extintiva da obrigação (pagamento, novação, compensação, transação ou prescrição), desde que superveniente à sentença, pode ser objeto de impugnação. Se uma dessas causas já existia antes da sentença, eventual irregularidade terá sido acobertada pela coisa julgada material (CPC 502) e sua eficácia preclusiva (CPC 508) (v. coments. CPC 502, 503 e 507). Nessa circunstância (existência anterior à sentença), caso configure uma das hipóteses do CPC 966, o devedor poderá ajuizar ação rescisória para atacar e rescindir a coisa julgada, mas não a ação de impugnação de que trata a norma comentada. A prescrição pode ser conhecida de ofício pelo juiz (CPC 487 II) e, portanto, decretada mesmo sem a oposição da impugnação ao cumprimento da sentença.” Assim, no cumprimento de sentença, o julgador deve se restringir às questões decididas após a fase de conhecimento, para que não viole a coisa julgada, garantia fundamental assegurada pela Constituição Federal com o propósito de resguardar a eficácia pacificadora do processo e a segurança e estabilidade das relações jurídicas, prevenindo que os conflitos judiciais se eternizem. No mais, a planilha de cálculo juntada pelo Agravado se restringe aos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da ação e às parcelas vencidas no curso do processo, o que afasta o argumento de que ocorreu a prescrição. Alega o Agravante, ainda, que o imóvel é bem de família e que as taxas associativas têm natureza obrigacional, por isso, não comporta a exceção da impenhorabilidade prevista no art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, que só se aplica às taxas condominiais, que têm natureza propter rem. Em juízo de cognição sumária, igualmente, considero a discussão preclusa, pois já foi analisada na sentença cujo cumprimento foi requerido. A circunstância de se tratar de associação civil de moradores, e não de condomínio propriamente dito, não afasta o dever de a Agravante custear as taxas cobradas, por se tratar de condomínio de fato que administra as áreas internas da área habitada. As associações de moradores de loteamentos irregulares, tão comuns no Distrito Federal, não são meras associações civis, pois foram constituídas para gerir e administrar o patrimônio e os interesses comuns dos moradores/possuidores, sendo irrelevantes a denominação que utiliza e o fato de se tratar de parcelamento irregular. A propósito, trago à colação ementas de julgados deste egrégio Tribunal de Justiça: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. CONTRIBUIÇÕES. LEI No 13.465/2017. PAGAMENTOS DEVIDOS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Incabível a alegação de cerceamento de defesa quando a parte mantém-se inerte na fase de especificação de provas e o feito encontra-se amplamente instruído com provas suficientes para a apreciação da demanda. 2. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa, pois o fato de o condomínio ser irregular não lhe retira a legitimidade para cobrar as despesas regularmente instituídas em assembleia. 3. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 4. A Lei no 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 5. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 6. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 7. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). 8. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa. 9. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas. 10. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1235810, 07365306020188070001, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4.3.2020, publicado no DJE: 17.3.2020) CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. INCONFORMIDADE COM O CRITÉRIO DE COBRANÇA. POR UNIDADE VERSUS POR FRAÇÃO. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. SOLUÇÃO DEPENDENTE DE DECISÃO ASSEMBLEAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DISCUSSÃO DO TEMA EM LEITO NATURAL. PRESTAÇÕES VINCENDAS. SENTENÇA MANTIDA. 1. A requerida não negou a inadimplência das taxas de condomínio cobradas referentes aos lotes de sua propriedade. Apenas aduz que suspendeu o pagamento das taxas até que o autor modificasse o critério de cobrança. 2. A assembleia é soberana para decidir a respeito da instituição do critério de cobrança das taxas de condomínio. Embora tenha feito pedido administrativo de alteração do sistema de cobrança, ainda não houve a execução do estudo enunciado em ata. Desta forma, a modificação pretendida pela requerida poderia ter sido judicializada, não sendo a ação de cobrança o leito natural para essa discussão. 3. A suspensão voluntária do pagamento das aludidas taxas por inconformidade com o critério de cobrança "por unidade" e não "por fração" tem sua implicação lógica - a inadimplência. 4. Mostra-se possível e recomendável a inclusão das taxas condominiais que se vencerem no curso do processo, sem incorrer em violação de direito, segundo dogmática extraída do art. 323, do CPC. 5. Recurso conhecido e improvido. (Acórdão 1312873, 07077200720208070001, Relatora: Leila Arlanch, 7a Turma Cível, data de julgamento: 27.1.2021, publicado no DJe: 2.3.2021) PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO MAXXIMOS GARDEN. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA DELIBERAÇÃO TOMADA EM ASSEMBLEIA. VIA INADEQUADA. COBRANÇA DE TAXAS PELOS SERVIÇOS PRESTADOS. DESEMPENHO DE ATIVIDADES ADMINISTRATIVAS INERENTES AO CONDOMÍNIO. DEVER DE O PROPRIETÁRIO PAGAR PELOS SERVIÇOS PRESTADOS PELA ASSSOCIAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. As deliberações tomadas em assembleia de moradores são soberanas e ostentam força de lei entre os proprietários de unidades integrantes do loteamento e a todos obrigam e enquanto não anuladas em ação adequada são plenamente válidas. 2. A ação de cobrança não é a via processual própria para arguir a nulidade de assembleia que instituiu taxa associativa. 3. A associação que desempenha atividades administrativas semelhantes às de condomínio residencial detém legitimidade para cobrar os serviços que presta aos moradores e proprietários das unidades que compõe. 4. É inaplicável à associação residencial a vedação prevista no art. 5o, XX, da Constituição Federal, tendo em vista que não se trata de compelir os possuidores dos lotes a associarem-se, mas sim de responsabilizá-los pela contraprestação dos serviços prestados pela administração a associação de moradores. 5. Apelação do primeiro Réu conhecida, mas não provida. Apelação da Autora conhecida e parcialmente provida. Preliminar Rejeitada. Pedido de denunciação à lide indeferido. Unânime.” (Acórdão 1002822, 20150111094164APC, Relatora: Fátima Rafael, 3a Turma Cível, data de julgamento: 8.3.2017, publicado no DJe 17.3.2017. Págs.: 471-482) Conforme assinalado no título judicial cujo cumprimento se requer, todo morador/possuidor de imóvel situado em parcelamento irregular tem a obrigação de participar do custeio das atividades desenvolvidas pela associação/condomínio com a administração das áreas comuns e disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas. As taxas cobradas pelo Agravado têm natureza propter rem, não se aplicando ao caso, pois, a regra do art. 1o da Lei n. 8.009/90. Como bem observa a r. decisão agravada, nos incisos I a VIII do art. 3o da citada Lei, são elencadas as hipóteses em que o bem de família pode ser penhorado, especialmente para pagamento de contribuições devidas em função do imóvel familiar. “Na hipótese dos autos, a dívida é decorrente da cobrança de taxas de condomínio vencidas e não pagas, incidindo, pois, o disposto no inciso IV, de sorte que mesmo se tratando de bem de família o imóvel pode ser penhorado.” Por fim, a nulidade da citação no processo de conhecimento foi analisada por meio de decisão preclusa (Id. 204332857 dos autos de referência): “Não foi possível o acordo entre as partes. A hasta do imóvel penhorado nestes autos foi suspensa, em razão da alegação do executado de que não teve ciência do início do cumprimento de sentença. As matérias por ele alegadas na exceção de pré-executividade (ID 175744373) estão preclusas, porquanto deveriam ser apresentadas tempestivamente em contestação. De qualquer forma, o executado teve tempo suficiente para tomar conhecimento da instauração do cumprimento de sentença e providenciar o pagamento da obrigação, sendo cabível, portanto, o prosseguimento do presente feito. Não tendo sido efetivada a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular, defiro a alienação em leilão judicial dos direitos possessórios sobre o bem imóvel penhorado. Remetem-se os autos ao NULEJ para designação de leiloeiro público, o qual deverá observar o disposto nos artigos 884 e 887, do CPC. Estabeleço como preço mínimo 70% (setenta por cento) do valor da avaliação feito no ID: 156247539 (R$ 400.000,00), o qual deverá ser pago à vista. Da alienação, intimem-se, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, as pessoas mencionadas no artigo 889, conforme o caso. Dispenso a publicação por outros meios, conforme artigo 887, § 5o, do CPC”. Assim, em análise superficial dos fatos e documentos apresentados pelo Agravante, não considero preenchidos os requisitos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, recebo o Agravo de Instrumento no efeito meramente devolutivo. Intime-se o Agravado para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento deste recurso. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 14 de outubro de 2024. Desembargadora Fátima Rafael Relatora