Tribunal: TJDFT
Processo: 0705749-28.2023.8.07.0018
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-01-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0705749-28.2023.8.07.0018 CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP APELADO: LEONARDO RIBEIRO D E C I S Ã O Cuida-se de recurso de apelação (ID 51883304) interposta contra a sentença (ID 51883296) prolatada pelo Juízo da 7a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada por LEONARDO RIBEIRO em desfavor da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes e para condenar a requerida ao pagamento dos valores quitados pelo autor, em parcela única, com retenção das quantias pagas a título de sinal, IPTU, TLP, CIP e ITBI e emolumentos. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Em suas razões, a TERRACAP destaca que a rescisão contratual é financeiramente muito mais vantajosa em virtude da incidência de juros moratórios livremente assumidos pelo autor-apelado, mas que agora quer ver devolvidos, fazendo também desaparecer o saldo devedor que já supera o valor do imóvel, gerando enriquecimento ilícito do requerente. Informa que as parcelas mensais que vinham sendo pagas pelo adquirente do lote situado à QS 407, Conj. A, Lote 07 – Samambaia/DF são compostas não só pela amortização do saldo devedor, mas também por juros remuneratórios decorrentes do financiamento do preço do imóvel. Destaca a não previsão do edital quanto ao direito de arrependimento ou resilição unilateral, pois o contrato administrativo possui cláusula de irrenunciabilidade e de irrevogabilidade, além de ter a natureza de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, portanto, incompatível com o direito de resilição unilateral, uma vez que o objetivo final da alienação fiduciária é garantir a execução do contrato, mediante a propriedade fiduciária do credor fiduciário (TERRACAP) e posse direta de propriedade resolúvel até quitar o débito do devedor (Leonardo). Explica que existem dois contratos firmados entre as partes: o de compra e venda do imóvel, a partir do qual, em razão da quitação imediata do preço, o apelado passou a ser proprietário, e o contrato de mútuo com constituição de direito real de garantia para assegurar o pagamento de dívida e, em contrapartida, redução de juros para o contratante. Defende a impossibilidade de desfazimento do contrato de compra e venda em decorrência do completo exaurimento do objeto, concluindo que a desistência do negócio jurídico já autoriza a execução da alienação fiduciária. Requer o conhecimento e o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais. Subsidiariamente, em caso de manutenção da rescisão contratual, postula que os valores a serem restituídos ao apelado não observem os critérios apresentados na inicial e sejam consideradas as perdas e danos. Comprovante de preparo juntado no ID 51883306. Em contrarrazões, o autor pugna pelo desprovimento do recurso. É o breve relatório. Decido. Admito e recebo o recurso no duplo efeito e conheço do mesmo, eis que estão presentes os requisitos legais. Controvertem as partes acerca da possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel urbano com a garantia real da alienação fiduciária de imóvel situado na QS 407, Conj. A, Lote 07 – Samambaia/DF. Verifica-se que na escritura pública de compra e venda de imóvel urbano com alienação fiduciária constante do ID 51883268, as partes ajustaram avença sobre o imóvel em epígrafe com constituição da propriedade fiduciária em nome da credora e desdobramento da posse, tornando o devedor possuidor direto e a credora possuidora indireta do imóvel objeto da garantia fiduciária (cláusula XVIII). Oportuno enfatizar que, no caso em análise, ante a inadimplência do devedor, indevidamente confessada ncide a sistemática do recurso repetitivo em relação ao contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório (ID 51883279). Eis a tese firmada no Tema Repetitivo 1095 do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ): Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (g.n.) A Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. No relato dos fatos, a ré afirma que, diante das dificuldades financeiras para o autor adimplir o contrato, celebraram um acordo administrativo de refinanciamento da dívida, porém, o requerente optou em ingressar com ação para obter a rescisão do contrato de compra e venda. Extrai-se, de um lado, que não se aplicam, em razão da tese firmada no Tema 1095/STJ, as regras gerais de rescisão contratual do Código Civil, porquanto não incidentes no contrato de compra de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório. De outro, não ficou demonstrada a notificação do devedor pela ré/apelante para satisfazer as parcelas vencidas no prazo de quinze dias, conforme previsto no art. 26 da Lei 9.514/97. Colha-se julgado desta egrégia Corte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LEI N. 9.514/1997. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL ESPECÍFICO. TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL N. 1.095 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A Lei n. 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Os arts. 26 e 27 da referida Lei estipulam um procedimento especial para a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia. Trata-se de um procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade na pessoa do credor fiduciário e submissão do bem a leilão. 2. A expressão "dívida vencida e não paga" constante do caput do art. 26 da Lei n. 9.514/1997 deve ser entendida de forma ampla, a abarcar, também, o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 3. "O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ('antecipatory breach'), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.867.209/SP, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 4. "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Tema de Repercussão Geral n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. 5. É inviável a declaração de resolução unilateral do contrato, fundada na teoria da onerosidade excessiva, com base no Código Civil, ou da quebra da base objetiva do negócio jurídico, com esteio no Código de Defesa do Consumidor, com a condenação do credor fiduciário a restituir parcialmente os valores pagos, ao alvedrio do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 para a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia. 6. Apelação conhecida e desprovida. Honorários majorados. (Acórdão 1771341, 07033506020228070018, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJE: 3/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, merece respaldo o apelo da ré em relação à impossibilidade de aplicação das regras gerais de rescisão contratual previstas no Código Civil, porém, não é possível a consolidação da propriedade em seu favor como credora fiduciária em decorrência da ausência de comprovação da intimação do devedor para purgar a mora. O art. 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil dispõe: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: (...) b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; Ante o exposto, com apoio no artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil, dou provimento ao recurso da ré para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais. Arcará o autor com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, sendo estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme o disposto no § 2o do art. 85 do CPC. É oportuno ressaltar que esse tipo de causa é muito repetitivo nesta Circunscrição Judiciária, o processo tramitou de modo célere pelo Processo Judicial Eletrônico, o que facilitou o acompanhamento da marcha processual, pelo zeloso advogado da empresa requerida. Intimem-se. Brasília-DF, data da assinatura eletrônica. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0705749-28.2023.8.07.0018 CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP APELADO: LEONARDO RIBEIRO D E C I S Ã O Cuida-se de recurso de apelação (ID 51883304) interposta contra a sentença (ID 51883296) prolatada pelo Juízo da 7a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada por LEONARDO RIBEIRO em desfavor da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes e para condenar a requerida ao pagamento dos valores quitados pelo autor, em parcela única, com retenção das quantias pagas a título de sinal, IPTU, TLP, CIP e ITBI e emolumentos. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Em suas razões, a TERRACAP destaca que a rescisão contratual é financeiramente muito mais vantajosa em virtude da incidência de juros moratórios livremente assumidos pelo autor-apelado, mas que agora quer ver devolvidos, fazendo também desaparecer o saldo devedor que já supera o valor do imóvel, gerando enriquecimento ilícito do requerente. Informa que as parcelas mensais que vinham sendo pagas pelo adquirente do lote situado à QS 407, Conj. A, Lote 07 – Samambaia/DF são compostas não só pela amortização do saldo devedor, mas também por juros remuneratórios decorrentes do financiamento do preço do imóvel. Destaca a não previsão do edital quanto ao direito de arrependimento ou resilição unilateral, pois o contrato administrativo possui cláusula de irrenunciabilidade e de irrevogabilidade, além de ter a natureza de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, portanto, incompatível com o direito de resilição unilateral, uma vez que o objetivo final da alienação fiduciária é garantir a execução do contrato, mediante a propriedade fiduciária do credor fiduciário (TERRACAP) e posse direta de propriedade resolúvel até quitar o débito do devedor (Leonardo). Explica que existem dois contratos firmados entre as partes: o de compra e venda do imóvel, a partir do qual, em razão da quitação imediata do preço, o apelado passou a ser proprietário, e o contrato de mútuo com constituição de direito real de garantia para assegurar o pagamento de dívida e, em contrapartida, redução de juros para o contratante. Defende a impossibilidade de desfazimento do contrato de compra e venda em decorrência do completo exaurimento do objeto, concluindo que a desistência do negócio jurídico já autoriza a execução da alienação fiduciária. Requer o conhecimento e o provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais. Subsidiariamente, em caso de manutenção da rescisão contratual, postula que os valores a serem restituídos ao apelado não observem os critérios apresentados na inicial e sejam consideradas as perdas e danos. Comprovante de preparo juntado no ID 51883306. Em contrarrazões, o autor pugna pelo desprovimento do recurso. É o breve relatório. Decido. Admito e recebo o recurso no duplo efeito e conheço do mesmo, eis que estão presentes os requisitos legais. Controvertem as partes acerca da possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel urbano com a garantia real da alienação fiduciária de imóvel situado na QS 407, Conj. A, Lote 07 – Samambaia/DF. Verifica-se que na escritura pública de compra e venda de imóvel urbano com alienação fiduciária constante do ID 51883268, as partes ajustaram avença sobre o imóvel em epígrafe com constituição da propriedade fiduciária em nome da credora e desdobramento da posse, tornando o devedor possuidor direto e a credora possuidora indireta do imóvel objeto da garantia fiduciária (cláusula XVIII). Oportuno enfatizar que, no caso em análise, ante a inadimplência do devedor, indevidamente confessada ncide a sistemática do recurso repetitivo em relação ao contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório (ID 51883279). Eis a tese firmada no Tema Repetitivo 1095 do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ): Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (g.n.) A Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. No relato dos fatos, a ré afirma que, diante das dificuldades financeiras para o autor adimplir o contrato, celebraram um acordo administrativo de refinanciamento da dívida, porém, o requerente optou em ingressar com ação para obter a rescisão do contrato de compra e venda. Extrai-se, de um lado, que não se aplicam, em razão da tese firmada no Tema 1095/STJ, as regras gerais de rescisão contratual do Código Civil, porquanto não incidentes no contrato de compra de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório. De outro, não ficou demonstrada a notificação do devedor pela ré/apelante para satisfazer as parcelas vencidas no prazo de quinze dias, conforme previsto no art. 26 da Lei 9.514/97. Colha-se julgado desta egrégia Corte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LEI N. 9.514/1997. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL ESPECÍFICO. TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL N. 1.095 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A Lei n. 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Os arts. 26 e 27 da referida Lei estipulam um procedimento especial para a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia. Trata-se de um procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade na pessoa do credor fiduciário e submissão do bem a leilão. 2. A expressão "dívida vencida e não paga" constante do caput do art. 26 da Lei n. 9.514/1997 deve ser entendida de forma ampla, a abarcar, também, o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 3. "O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ('antecipatory breach'), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.867.209/SP, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 4. "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Tema de Repercussão Geral n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. 5. É inviável a declaração de resolução unilateral do contrato, fundada na teoria da onerosidade excessiva, com base no Código Civil, ou da quebra da base objetiva do negócio jurídico, com esteio no Código de Defesa do Consumidor, com a condenação do credor fiduciário a restituir parcialmente os valores pagos, ao alvedrio do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 para a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia. 6. Apelação conhecida e desprovida. Honorários majorados. (Acórdão 1771341, 07033506020228070018, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJE: 3/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, merece respaldo o apelo da ré em relação à impossibilidade de aplicação das regras gerais de rescisão contratual previstas no Código Civil, porém, não é possível a consolidação da propriedade em seu favor como credora fiduciária em decorrência da ausência de comprovação da intimação do devedor para purgar a mora. O art. 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil dispõe: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: (...) b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; Ante o exposto, com apoio no artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil, dou provimento ao recurso da ré para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais. Arcará o autor com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, sendo estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme o disposto no § 2o do art. 85 do CPC. É oportuno ressaltar que esse tipo de causa é muito repetitivo nesta Circunscrição Judiciária, o processo tramitou de modo célere pelo Processo Judicial Eletrônico, o que facilitou o acompanhamento da marcha processual, pelo zeloso advogado da empresa requerida. Intimem-se. Brasília-DF, data da assinatura eletrônica. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador