Tribunal: TJDFT
Processo: 0701251-69.2024.8.07.9000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2024-06-28

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por VINICIUS DAVID DA ROCHA BATISTA, em face à decisão da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Itapoã, que indeferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido desconstitutivo de contrato de promessa de compra e venda, bem como de restituição dos valores pagos, ajuizada em desfavor de ABC MASTER EMPREENDIMENTOS IMOBLIÁRIOS LTDA. VINICIUS alegou que firmou proposta de compra e venda de imóvel em condomínio oferecido à venda pela ABC MASTER. Foi ajustado o preço de R$11.,868,73, a ser pago em 200 parcelas mensais de R$539,72, atualizadas pelo IPCA, além da entrada no valor de R$740,59 e comissão de corretagem, R$5.184,14. Até o ajuizamento da ação, pagou R$16.968,23, porém não tem mais condições financeiras para arcar com o saldo devedor restante. Requereu a concessão de tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas, bem como determinar à promitente vendedora que se abstenha de inscrever a dívida em cadastros de proteção ao crédito. A tutela provisória foi indeferida, sob o pálio de que o contrato não contém cláusula resolutiva expressa e o autor não comprovou a notificação da promitente vendedora de sua intenção de rescindir a avença. Nas razões recursais, o agravante repristinou as alegações de que tem o direito de rescindir o contrato e que a manutenção do pagamento das parcelas poderá lhe causar prejuízos ante o percentual de retenção pela promitente vendedora a título de multa rescisória. Requereu a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do recurso para ratificar o pleito liminar. Dispensado o preparo, posto que o recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de ação sob o Procedimento Comum, proposta por AUTOR: VINICIUS DAVID DA ROCHA BATISTA em desfavor de REQUERIDO: ABC MASTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, conforme qualificações constantes dos autos. Recebo a emenda de ID 197575765, que substituirá a inicial. Defiro a gratuidade de justiça. Anote-se. O autor narra que adquiriu um lote da demandada, situado no Jardim Ouro Verde em Luziânia/GO, por meio de compromisso de compra e venda. Em razão de grave crise financeira, não tem mais condições de arcar com as parcelas do financiamento. Requer a concessão de tutela antecipada de urgência, a fim de que o contrato seja rescindido liminarmente, que seja desobrigado do pagamento da taxa de condomínio, bem como das parcelas do IPTU do imóvel, e a ré seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do autor. Determinada a emenda à inicial, para que o autor comprovasse a notificação da contraparte quanto ao seu interesse na rescisão do contrato, haja vista a ausência de cláusula resolutiva expressa, o autor não cumpriu a determinação. Pois bem, recorrendo ao princípio da força obrigatória dos contratos, consagrado no art. 421 do Código Civil, de cunho basilar para as relações contratuais e sem distinção de natureza, a despeito da possibilidade de relativização na relação de consumo, não custa admitir que a simples alegação do autor acerca da impossibilidade superveniente da prestação e em situação de total ignorância do outro contratante, possa autorizar, em sede de liminar, o rompimento do vínculo obrigacional entre as partes. Note-se ainda que o contrato em questão é daqueles que se prolongam no tempo, ou seja, há um acentuado dever de informação que orienta a relação. Ao que se me afigura, ante a postura adotada pelo autor, ao ser convidado a comprovar a notificação da contraparte acerca da rescisão, é que essa obrigação não foi observada. Diante disso, tenho por ausentes os elementos que evidenciem a probabilidade do direito, razão pela indefiro o pedido de tutela de urgência (art. 300 do CPC).” (Grifei) A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. Conforme sobressai do recurso, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, mas os promitentes compradores ingressaram com ação de resolução, sob o pálio de que não conseguem suportar os respectivos encargos econômicos da avença. Em vista o manifesto próprio de desconstituir o negócio jurídico e já antevendo o seu descumprimento, pugnou-se pela respectiva resolução e com o pedido liminar para suspensão das parcelas a vencerem. Em uma análise perfunctória dos fatos e documentos trazidos aos autos, vislumbro a presença dos requisitos para a concessão da liminar. A pretensão de urgência perseguida não é pura e simplesmente a restituição do valor já adimplido, mas apenas a suspensão das parcelas vincendas e a vedação de atos que daí possam advir, como a inscrição em cadastro de proteção ao crédito em caso de mora. A propositura de ação desconstitutiva revelou o desinteresse dos agravantes de continuarem vinculados ao negócio jurídico ajustado, razão pela qual se mostra razoável a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, porque pretendem resolver a própria causa justificadora das prestações. Decidir se os fatos alegados seriam justa causa para a resolução do contrato é questão de mérito. De qualquer sorte, ainda que se entenda, eventualmente, pela ausência de justa causa, haveria a possibilidade à luz dos princípios e regras consumeristas, assim como da jurisprudência em curso, a questão se resolveria em perdas e danos ou no pagamento da cláusula penal caso esteja prevista. Prestigiar as regras contratuais tais como entabuladas, obrigando os promitentes compradores a continuarem vertendo as parcelas que ainda vencerão, para somente devolvê-las ao final, mostra-se, a primus ictu oculis, manifesta abusividade e contradição, máxime diante da previsão contratual de incidência de multa rescisória calculada proporcionalmente ao valor pago. A questão é ainda mais grave, quando se está diante de uma relação de consumo, porque essa disposição causaria um desequilíbrio econômico em desfavor da parte hipossuficiente. Nesse sentido, já se manifestou esta Corte de Justiça sobre o tema em debate, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. TUTELA ANTECIPADA PARA RESCISÃO CONTRATUAL E SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DE COMPRA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. VÍNCULO CONTRATUAL OBRIGATÓRIO. INEXISTÊNCIA. REDUÇÃO DE RISCOS FINANCEIROS PARA VENDEDOR E COMPRADOR. VERIFICADA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela empresa vendedora de imóvel ante a decisão antecipatória de tutela, na qual o Juízo a quo suspendeu a exigibilidade das parcelas previstas no contrato rescindendo, liberou o imóvel para que fosse revendido e, por fim, determinou a abstenção de cobrança de parcelas e de inclusão do nome da compradora em cadastro restritivo de crédito. 2. Conforme art. 472 do Código Civil, o contratante não é obrigado a permanecer vinculado ao contrato, restando tão somente, ao longo da demanda, a necessidade de aferir as consequências financeiras do fim do pacto. 2.1. Além disso, a Agravada não se opôs à liberação da unidade imobiliária para que o Agravante a ponha novamente à venda e, assim, consiga amenizar o impacto em seu planejamento financeiro quanto às despesas referentes ao empreendimento imobiliário. 3. Rescindir o contrato em sede de tutela antecipada e permitir a imediata venda do imóvel acarreta menos riscos financeiros à empresa vendedora do que manter um comprador inadimplente com as parcelas. 3.1. Além de ser medida menos onerosa para a vendedora, também tem o condão de reduzir o ônus do comprador, pois, do contrário, os atrasos de parcelas devidas com a manutenção da avença atrairia a incidência de juros, de correção monetária e aumentaria o valor a ser retido na rescisão. 4. As questões não abordadas na decisão agravada não devem ser conhecidas no recurso, sob pena de supressão de instância. 5. A fixação do valor a ser retido com a rescisão do contrato e a determinação do responsável pelo pagamento das despesas de revenda são pontos que ainda serão debatidos nos autos de origem, pois concernem às consequências financeiras derivadas do fim de avença por iniciativa do comprador. 6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Sem honorários. (Acórdão 1737343, 07100272920238070000, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, data de julgamento: 27/7/2023, publicado no DJE: 10/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se não mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR e para antecipar os efeitos da tutela recursal de forma a exonerar o agravante da obrigação de pagamento das parcelas que vencerem no curso do processo e que a agravada se abstenha de adotar medidas restritivas de crédito como anotação em cadastro de mal pagadores ou protesto do título, até julgamento pela Terceira Turma Cível, sem prejuízo de oferecer desde já o respectivo imóvel à venda para terceiros caso não esteja ocupado pelo promitente comprador. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 25 de junho de 2024. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por VINICIUS DAVID DA ROCHA BATISTA, em face à decisão da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Itapoã, que indeferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido desconstitutivo de contrato de promessa de compra e venda, bem como de restituição dos valores pagos, ajuizada em desfavor de ABC MASTER EMPREENDIMENTOS IMOBLIÁRIOS LTDA. VINICIUS alegou que firmou proposta de compra e venda de imóvel em condomínio oferecido à venda pela ABC MASTER. Foi ajustado o preço de R$11.,868,73, a ser pago em 200 parcelas mensais de R$539,72, atualizadas pelo IPCA, além da entrada no valor de R$740,59 e comissão de corretagem, R$5.184,14. Até o ajuizamento da ação, pagou R$16.968,23, porém não tem mais condições financeiras para arcar com o saldo devedor restante. Requereu a concessão de tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas, bem como determinar à promitente vendedora que se abstenha de inscrever a dívida em cadastros de proteção ao crédito. A tutela provisória foi indeferida, sob o pálio de que o contrato não contém cláusula resolutiva expressa e o autor não comprovou a notificação da promitente vendedora de sua intenção de rescindir a avença. Nas razões recursais, o agravante repristinou as alegações de que tem o direito de rescindir o contrato e que a manutenção do pagamento das parcelas poderá lhe causar prejuízos ante o percentual de retenção pela promitente vendedora a título de multa rescisória. Requereu a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do recurso para ratificar o pleito liminar. Dispensado o preparo, posto que o recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de ação sob o Procedimento Comum, proposta por AUTOR: VINICIUS DAVID DA ROCHA BATISTA em desfavor de REQUERIDO: ABC MASTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, conforme qualificações constantes dos autos. Recebo a emenda de ID 197575765, que substituirá a inicial. Defiro a gratuidade de justiça. Anote-se. O autor narra que adquiriu um lote da demandada, situado no Jardim Ouro Verde em Luziânia/GO, por meio de compromisso de compra e venda. Em razão de grave crise financeira, não tem mais condições de arcar com as parcelas do financiamento. Requer a concessão de tutela antecipada de urgência, a fim de que o contrato seja rescindido liminarmente, que seja desobrigado do pagamento da taxa de condomínio, bem como das parcelas do IPTU do imóvel, e a ré seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do autor. Determinada a emenda à inicial, para que o autor comprovasse a notificação da contraparte quanto ao seu interesse na rescisão do contrato, haja vista a ausência de cláusula resolutiva expressa, o autor não cumpriu a determinação. Pois bem, recorrendo ao princípio da força obrigatória dos contratos, consagrado no art. 421 do Código Civil, de cunho basilar para as relações contratuais e sem distinção de natureza, a despeito da possibilidade de relativização na relação de consumo, não custa admitir que a simples alegação do autor acerca da impossibilidade superveniente da prestação e em situação de total ignorância do outro contratante, possa autorizar, em sede de liminar, o rompimento do vínculo obrigacional entre as partes. Note-se ainda que o contrato em questão é daqueles que se prolongam no tempo, ou seja, há um acentuado dever de informação que orienta a relação. Ao que se me afigura, ante a postura adotada pelo autor, ao ser convidado a comprovar a notificação da contraparte acerca da rescisão, é que essa obrigação não foi observada. Diante disso, tenho por ausentes os elementos que evidenciem a probabilidade do direito, razão pela indefiro o pedido de tutela de urgência (art. 300 do CPC).” (Grifei) A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. Conforme sobressai do recurso, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, mas os promitentes compradores ingressaram com ação de resolução, sob o pálio de que não conseguem suportar os respectivos encargos econômicos da avença. Em vista o manifesto próprio de desconstituir o negócio jurídico e já antevendo o seu descumprimento, pugnou-se pela respectiva resolução e com o pedido liminar para suspensão das parcelas a vencerem. Em uma análise perfunctória dos fatos e documentos trazidos aos autos, vislumbro a presença dos requisitos para a concessão da liminar. A pretensão de urgência perseguida não é pura e simplesmente a restituição do valor já adimplido, mas apenas a suspensão das parcelas vincendas e a vedação de atos que daí possam advir, como a inscrição em cadastro de proteção ao crédito em caso de mora. A propositura de ação desconstitutiva revelou o desinteresse dos agravantes de continuarem vinculados ao negócio jurídico ajustado, razão pela qual se mostra razoável a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, porque pretendem resolver a própria causa justificadora das prestações. Decidir se os fatos alegados seriam justa causa para a resolução do contrato é questão de mérito. De qualquer sorte, ainda que se entenda, eventualmente, pela ausência de justa causa, haveria a possibilidade à luz dos princípios e regras consumeristas, assim como da jurisprudência em curso, a questão se resolveria em perdas e danos ou no pagamento da cláusula penal caso esteja prevista. Prestigiar as regras contratuais tais como entabuladas, obrigando os promitentes compradores a continuarem vertendo as parcelas que ainda vencerão, para somente devolvê-las ao final, mostra-se, a primus ictu oculis, manifesta abusividade e contradição, máxime diante da previsão contratual de incidência de multa rescisória calculada proporcionalmente ao valor pago. A questão é ainda mais grave, quando se está diante de uma relação de consumo, porque essa disposição causaria um desequilíbrio econômico em desfavor da parte hipossuficiente. Nesse sentido, já se manifestou esta Corte de Justiça sobre o tema em debate, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. TUTELA ANTECIPADA PARA RESCISÃO CONTRATUAL E SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DE COMPRA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. VÍNCULO CONTRATUAL OBRIGATÓRIO. INEXISTÊNCIA. REDUÇÃO DE RISCOS FINANCEIROS PARA VENDEDOR E COMPRADOR. VERIFICADA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela empresa vendedora de imóvel ante a decisão antecipatória de tutela, na qual o Juízo a quo suspendeu a exigibilidade das parcelas previstas no contrato rescindendo, liberou o imóvel para que fosse revendido e, por fim, determinou a abstenção de cobrança de parcelas e de inclusão do nome da compradora em cadastro restritivo de crédito. 2. Conforme art. 472 do Código Civil, o contratante não é obrigado a permanecer vinculado ao contrato, restando tão somente, ao longo da demanda, a necessidade de aferir as consequências financeiras do fim do pacto. 2.1. Além disso, a Agravada não se opôs à liberação da unidade imobiliária para que o Agravante a ponha novamente à venda e, assim, consiga amenizar o impacto em seu planejamento financeiro quanto às despesas referentes ao empreendimento imobiliário. 3. Rescindir o contrato em sede de tutela antecipada e permitir a imediata venda do imóvel acarreta menos riscos financeiros à empresa vendedora do que manter um comprador inadimplente com as parcelas. 3.1. Além de ser medida menos onerosa para a vendedora, também tem o condão de reduzir o ônus do comprador, pois, do contrário, os atrasos de parcelas devidas com a manutenção da avença atrairia a incidência de juros, de correção monetária e aumentaria o valor a ser retido na rescisão. 4. As questões não abordadas na decisão agravada não devem ser conhecidas no recurso, sob pena de supressão de instância. 5. A fixação do valor a ser retido com a rescisão do contrato e a determinação do responsável pelo pagamento das despesas de revenda são pontos que ainda serão debatidos nos autos de origem, pois concernem às consequências financeiras derivadas do fim de avença por iniciativa do comprador. 6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Sem honorários. (Acórdão 1737343, 07100272920238070000, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, data de julgamento: 27/7/2023, publicado no DJE: 10/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se não mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR e para antecipar os efeitos da tutela recursal de forma a exonerar o agravante da obrigação de pagamento das parcelas que vencerem no curso do processo e que a agravada se abstenha de adotar medidas restritivas de crédito como anotação em cadastro de mal pagadores ou protesto do título, até julgamento pela Terceira Turma Cível, sem prejuízo de oferecer desde já o respectivo imóvel à venda para terceiros caso não esteja ocupado pelo promitente comprador. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 25 de junho de 2024. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator