Tribunal: TJDFT
Processo: 0741613-21.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO HABIBE
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2023-01-30

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0741613-21.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: CEC EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA AGRAVADO: ANTONIO JOSE DE ALMEIDA INDA FILHO DECISÃO 1. O devedor agrava de capítulo da decisão da 13a Vara Cível de Brasília (Proc. 0710557-69.2019.8.07.0001 – id 140812823) que, em cumprimento de sentença, considerando, por um lado, o tempo decorrido (mais de dois anos) desde a última avaliação e, por outro, que o método comparativo é, no caso, o mais adequado, deferiu parcialmente seu pedido para que seja reavaliado, por Oficial de Justiça, os imóveis a serem adjudicados, deixando de nomear perito judicial para a diligência. Narra que foram penhoradas duas salas comerciais – S-20 e S-21 do Edifício Vitrium Centro Médico Inteligente - avaliadas pelo Oficial de Justiça, há mais de dois anos, por R$ 932.734,40 e R$ 1.407.584,68. Alega que o método comparativo é inadequado para auferir o real valor dos bens, cabendo o uso de método de acordo com o tipo imobiliário, pois as salas comerciais se situam em centro especializado na área médica, cujos valores de mercado são bastante particulares, de forma a utilização da metragem é insuficiente para avaliá-las, sendo necessário observar as normas da NBR 14.653-2:2011, item 8.2.3, ou seja, a capitalização presente da renda líquida real do imóvel ou a prevista. Acrescenta que o método de avaliação por renda, empregado no laudo particular juntado no id 139742082 (autos principais) utilizou no cálculo o valor locativo mensal vigente – setembro/22 – apurando R$ 5.000.000,00 para as duas salas em conjunto. Subsidiariamente requer que a avaliação determinada utilize como base outras salas do empreendimento Vitrium, que também estejam alugadas, pois as desocupadas à venda geram despesas como condomínio e IPTU, não possuindo o mesmo valor de outra que esteja gerando receita, como no presente caso. Aponta perigo de dano no mandado de avaliação já expedido. Requer o efeito suspensivo até julgamento do AGI. 2. Dentre as atribuições do Oficial de Justiça insere-se a avaliação de imóvel (CPC 870), que goza de presunção juris tantum de legitimidade e de veracidade. Não é obrigatória a adoção das normas da ABNT para avalição judicial de imóveis. Assim, à primeira vista, mostra-se viável a utilização do método comparativo, que poderá utilizar como parâmetro o valor de venda de imóveis comerciais similares. A propósito, precedente do Tribunal: EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. PENHORA. AVALIAÇÃO. PREÇO VENAL DO BEM EM ESCRITURA PÚBLICA. LAUDO JUDICIAL. PREVALÊNCIA. IMPUGNAÇÃO. REGRAS ABNT. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. ERRO. DOLO AVALIADOR. NÃO DEMONSTRADOS. REAVALIAÇÃO DESNECESSÁRIA. 1. Conquanto se mostre lógico o valor venal recentemente estipulado em escritura pública e que serviu ao fisco Distrital para fins de recolhimento de ITBI, não se pode desconsiderar a avaliação realizada pelo Sr. Oficial de Justiça avaliador que avaliou o imóvel por preço quase três vezes maior. 2. A avaliação que melhor espelha a realidade do mercado não é o da escritura que serviu para recolhimento do ITBI, pois feita por mera estipulação de preço, nem aquela realizada unilateralmente pela parte, mas sim, a que foi feita pelo Sr. Oficial de Justiça, posto que profissional com expertise e dedicado a esta atividade, sem falar que age com imparcialidade, gozando seus atos de legitimidade e de veracidade. 3. Inexiste norma processual impondo ao Sr. Oficial de Justiça aplicar a ABNT para fins de avaliação. A propósito, o Sr. Oficial de Justiça avaliador apontou a metodologia aplicada na avaliação, a qual foi "baseada em dados da Terracap e do preço médio do mercado imobiliário, sendo que o imóvel encontra-se totalmente desocupado e que não existe nenhuma edificação no local" (ID 90148744). (...). 6. Agravo de instrumento parcialmente provido, para o fim de reformar a r. decisão agravada, e homologar o laudo de avaliação realizado pelo Sr. Oficial de Justiça. (6a T. Cível, ac. 1.374.542, Des. Arquibaldo Carneiro Portela, julgado em 2021). Nada impede que o agravante, quando vier a se manifestar sobre o laudo, apresente outro de acordo com as normas da ABNT, submetendo-o à análise da parte contrária e do Judiciário. 3. Indefiro a liminar. Informe-se ao Juízo a quo. Ao agravado para contrarrazões. Intimem-se. Brasília, 21 de dezembro de 2022. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0741613-21.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: CEC EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA AGRAVADO: ANTONIO JOSE DE ALMEIDA INDA FILHO DECISÃO 1. O devedor agrava de capítulo da decisão da 13a Vara Cível de Brasília (Proc. 0710557-69.2019.8.07.0001 – id 140812823) que, em cumprimento de sentença, considerando, por um lado, o tempo decorrido (mais de dois anos) desde a última avaliação e, por outro, que o método comparativo é, no caso, o mais adequado, deferiu parcialmente seu pedido para que seja reavaliado, por Oficial de Justiça, os imóveis a serem adjudicados, deixando de nomear perito judicial para a diligência. Narra que foram penhoradas duas salas comerciais – S-20 e S-21 do Edifício Vitrium Centro Médico Inteligente - avaliadas pelo Oficial de Justiça, há mais de dois anos, por R$ 932.734,40 e R$ 1.407.584,68. Alega que o método comparativo é inadequado para auferir o real valor dos bens, cabendo o uso de método de acordo com o tipo imobiliário, pois as salas comerciais se situam em centro especializado na área médica, cujos valores de mercado são bastante particulares, de forma a utilização da metragem é insuficiente para avaliá-las, sendo necessário observar as normas da NBR 14.653-2:2011, item 8.2.3, ou seja, a capitalização presente da renda líquida real do imóvel ou a prevista. Acrescenta que o método de avaliação por renda, empregado no laudo particular juntado no id 139742082 (autos principais) utilizou no cálculo o valor locativo mensal vigente – setembro/22 – apurando R$ 5.000.000,00 para as duas salas em conjunto. Subsidiariamente requer que a avaliação determinada utilize como base outras salas do empreendimento Vitrium, que também estejam alugadas, pois as desocupadas à venda geram despesas como condomínio e IPTU, não possuindo o mesmo valor de outra que esteja gerando receita, como no presente caso. Aponta perigo de dano no mandado de avaliação já expedido. Requer o efeito suspensivo até julgamento do AGI. 2. Dentre as atribuições do Oficial de Justiça insere-se a avaliação de imóvel (CPC 870), que goza de presunção juris tantum de legitimidade e de veracidade. Não é obrigatória a adoção das normas da ABNT para avalição judicial de imóveis. Assim, à primeira vista, mostra-se viável a utilização do método comparativo, que poderá utilizar como parâmetro o valor de venda de imóveis comerciais similares. A propósito, precedente do Tribunal: EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. PENHORA. AVALIAÇÃO. PREÇO VENAL DO BEM EM ESCRITURA PÚBLICA. LAUDO JUDICIAL. PREVALÊNCIA. IMPUGNAÇÃO. REGRAS ABNT. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. ERRO. DOLO AVALIADOR. NÃO DEMONSTRADOS. REAVALIAÇÃO DESNECESSÁRIA. 1. Conquanto se mostre lógico o valor venal recentemente estipulado em escritura pública e que serviu ao fisco Distrital para fins de recolhimento de ITBI, não se pode desconsiderar a avaliação realizada pelo Sr. Oficial de Justiça avaliador que avaliou o imóvel por preço quase três vezes maior. 2. A avaliação que melhor espelha a realidade do mercado não é o da escritura que serviu para recolhimento do ITBI, pois feita por mera estipulação de preço, nem aquela realizada unilateralmente pela parte, mas sim, a que foi feita pelo Sr. Oficial de Justiça, posto que profissional com expertise e dedicado a esta atividade, sem falar que age com imparcialidade, gozando seus atos de legitimidade e de veracidade. 3. Inexiste norma processual impondo ao Sr. Oficial de Justiça aplicar a ABNT para fins de avaliação. A propósito, o Sr. Oficial de Justiça avaliador apontou a metodologia aplicada na avaliação, a qual foi "baseada em dados da Terracap e do preço médio do mercado imobiliário, sendo que o imóvel encontra-se totalmente desocupado e que não existe nenhuma edificação no local" (ID 90148744). (...). 6. Agravo de instrumento parcialmente provido, para o fim de reformar a r. decisão agravada, e homologar o laudo de avaliação realizado pelo Sr. Oficial de Justiça. (6a T. Cível, ac. 1.374.542, Des. Arquibaldo Carneiro Portela, julgado em 2021). Nada impede que o agravante, quando vier a se manifestar sobre o laudo, apresente outro de acordo com as normas da ABNT, submetendo-o à análise da parte contrária e do Judiciário. 3. Indefiro a liminar. Informe-se ao Juízo a quo. Ao agravado para contrarrazões. Intimem-se. Brasília, 21 de dezembro de 2022. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator