Tribunal: TJDFT
Processo: 0705303-79.2023.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-03-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0705303-79.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH, ESPÓLIO DE ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLA, ESPÓLIO DE MOUMNED CHEIKH AHMED REPRESENTANTE LEGAL: JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH AGRAVADO: PAULO ROBERTO DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH, ESPÓLIO DE MOUMNED CHEIKH AHMED e ESPÓLIO DE ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLA (terceiros interessados) contra decisão da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga, proferida em ação de execução de título extrajudicial proposta por PAULO ROBERTO DA SILVA (agravado) em desfavor de BASIM ISMAIL JADALLAH. O juízo rejeitou a impugnação e manteve a penhora dos direitos do executado sobre o imóvel nos seguintes termos (ID 147111674 dos autos de origem): “A parte executada apresentou impugnação à penhora, sob o argumento, em síntese, de que o imóvel constrito não poderia ser objeto de penhora pelo fato de que a propriedade só se transmite mediante registro e obedecendo à cadeia dominial e continuidade registrária. Pontua que a certidão de ônus atualizada do Lote de no 08, da CNB 04- Taguatinga/DF, demonstra que os proprietários atuais do imóvel são os Espólios de Ismail Abder Rahman Jadallah, Espóio de Moumned Cheikh Ahmed e Espólio de Ali Abder Rahaman Mahmud Jadalla e sua mulher Maria Jose da Paixão Jadallah. Em que pese o executado ter mencionado a inviabilidade da alienação judicial dos imóveis, a parte exequente pugna pela adjudicação. É certo que é necessária a averbação de formal de partilha na matrícula dos bens de raiz, mas tal providência não impede a penhora e continuidade da execução. Por sua vez, o exequente sustenta que já houve a feitura da avaliação do bem imóvel, requerendo, inclusive, a expedição de carta de adjudicação da cota parte de 2,2727% do imóvel localizado na CNB 4, Lote 8, sendo o valor da fração segundo a avaliação feita (R$ 54.885,70). Destaque-se que o princípio da continuidade dos atos registrais pressupõe que deva haver, sempre, no registro do imóvel, uma sequência lógica entre os adquirentes e os transmitentes do direito, observando-se a mesma matrícula registrada em uma dada serventia cartorária. Tal premissa não seria argumento válido para impedir a expedição de carta de adjudicação do bem de raiz (art. 195 da Lei 6015/1973). Nesse cenário, os argumentos em que se abebera a executada não têm a necessária envergadura para afastar a constrição do imóvel situado no Lote de no 08, da CNB 04- Taguatinga/DF. Posto isso, rejeito a impugnação e mantenho incólume a penhora dos direitos da parte devedora sobre o imóvel (...)”. Em suas razões (ID 43632587), os agravantes sustentam: 1) inobservância ao princípio da continuidade registrária (art. 195 da Lei 6.015/1973): “a propriedade só se transmite mediante registro e obedecendo à cadeia dominial e continuidade registrária”; 2) não são partes executadas no feito de origem, mas terceiros interessados por serem coproprietários do imóvel penhorado; 3) “os proprietários atuais do imóvel são os Espólios de Ismail Abder Rahman Jadallah, Espóio de Moumned Cheikh Ahmed e Espólio de Ali Abder Rahaman Mahmud Jadalla e sua mulher Maria Jose da Paixão Jadallah. E nenhum desses proprietários devem qualquer valor ao exequente do feito executório. E pelo princípio da continuidade registrária, o executado BASIM não é coproprietário do imóvel em questão diante da ausência de registro de propriedade”; 4) não há formal de partilha na matrícula do imóvel para transmissão de propriedade, em razão da ausência do pagamento do ITCD e demais tributos que incidem sobre os bens dos espólios, o que torna inviável o registro de qualquer adjudicação em favor do agravado/exequente; 5) ausência de homologação do valor de avaliação do percentual do bem (art. 873, I, CPC): “o Magistrado singular não adentrou quanto a impugnação ao valor de avaliação do bem, respaldada em contraprovas, pois o Laudo de Avaliação apresentado pelo Sr. Oficial de Justiça, o qual avaliou a totalidade do Lote de no 08, da CNB 04, na quantia de R$ 2.415.000,00, encontra-se totalmente inferior ao real valor de mercado do bem”; 6) ausência de intimação de todos os coproprietários (art. 843, §1o, CPC): “é norma procedimental que os coproprietários serão intimados para exercer o seu direito de preferência na arrematação ou adjudicação da cota parte do imóvel penhorado”. Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, a reforma da decisão para “desconstituir a penhora e, por conseguinte, anular a adjudicação do aludido percentual atribuído ao exequente; ou caso esse não seja o entendimento desta Colenda Turma, de toda sorte, seja cassada a decisão para que juízo de origem proceda com a correta observância do procedimento expropriatório, realizando uma nova avaliação nos termos do art. 873, inciso I, do CPC, e após, para que se proceda a intimação de todos os coproprietários, a fim de que seus direitos sejam preservados, na forma do § 1o art. 843 do CPC, já que o imóvel não comportar divisão cômoda, dando-lhes a oportunidade de manifestar quanto a preferência na adjudicação da aludida cota parte”. Preparo recolhido (ID 43632597). É o relatório. DECIDO. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC) e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está instruída com as peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c 995, parágrafo único, do CPC. Em análise preliminar, estão presentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo. O art. 195 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) estabelece que “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. A expedição do formal de partilha na matrícula do imóvel é necessária para a transmissão da propriedade. Para o processamento da execução, além de ser necessário que as partes demonstrem ter direito real de propriedade sobre o bem, exige-se, adicionalmente, a comprovação da partilha do imóvel, com o registro do quinhão de cada um na certidão de ônus. No caso, a certidão de ônus do imóvel penhorado - lote 8, da CNB 4, Taguatinga/DF – (ID 43632594, p. 8-12) confirma como proprietários do bem o Espólio de Ismail Abder Rahman Jadallah, Espólio de Moumned Cheikh Ahmed e Espólio de Ali Abder Rahaman Mahmud Jadalla e sua esposa, Maria José da Paixão Jadallah. O executado Basim Ismail Jadallah não é coproprietário do imóvel, em face da ausência de registro de propriedade, o qual deve ser providenciado pelo exequente. Portanto, inviável, neste momento processual, a adjudicação em favor do exequente/agravado. Ademais, há controvérsia quanto à divisão das quotas-partes do imóvel. Nos termos do art. 873, I, do Código de Processo Civil (CPC), “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”. Os agravantes sustentam ausência de homologação do valor de avaliação do percentual do bem e que o valor estimado ao imóvel “encontra-se totalmente inferior ao real valor de mercado”. A controvérsia demanda dilação probatória para ser superada, inclusive em atenção ao art. 843, §2o, do CPC, o qual estabelece que “Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação”. Ainda, na hipótese de penhora de bem indivisível de coproprietário não devedor - caso dos agravantes na execução -, o equivalente à quota-parte recairá sobre o produto da alienação do bem, reservada àquele preferência na arrematação do bem em igualdade de condições (art. 843, caput e §1o, do CPC). Tal previsão torna prudente que todos os coproprietários sejam citados na execução. Nesse contexto, a concessão de efeito suspensivo ao recurso é viável. O prosseguimento da execução pode, em tese, violar o princípio da continuidade registrária e ocasionar situação de dano de difícil reparação aos coproprietários ao impedir adequada avaliação do bem e direito de preferência na adjudicação. DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao juízo de origem. Ao agravado para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 23 de fevereiro de 2023. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0705303-79.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH, ESPÓLIO DE ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLA, ESPÓLIO DE MOUMNED CHEIKH AHMED REPRESENTANTE LEGAL: JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH AGRAVADO: PAULO ROBERTO DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH, ESPÓLIO DE MOUMNED CHEIKH AHMED e ESPÓLIO DE ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLA (terceiros interessados) contra decisão da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga, proferida em ação de execução de título extrajudicial proposta por PAULO ROBERTO DA SILVA (agravado) em desfavor de BASIM ISMAIL JADALLAH. O juízo rejeitou a impugnação e manteve a penhora dos direitos do executado sobre o imóvel nos seguintes termos (ID 147111674 dos autos de origem): “A parte executada apresentou impugnação à penhora, sob o argumento, em síntese, de que o imóvel constrito não poderia ser objeto de penhora pelo fato de que a propriedade só se transmite mediante registro e obedecendo à cadeia dominial e continuidade registrária. Pontua que a certidão de ônus atualizada do Lote de no 08, da CNB 04- Taguatinga/DF, demonstra que os proprietários atuais do imóvel são os Espólios de Ismail Abder Rahman Jadallah, Espóio de Moumned Cheikh Ahmed e Espólio de Ali Abder Rahaman Mahmud Jadalla e sua mulher Maria Jose da Paixão Jadallah. Em que pese o executado ter mencionado a inviabilidade da alienação judicial dos imóveis, a parte exequente pugna pela adjudicação. É certo que é necessária a averbação de formal de partilha na matrícula dos bens de raiz, mas tal providência não impede a penhora e continuidade da execução. Por sua vez, o exequente sustenta que já houve a feitura da avaliação do bem imóvel, requerendo, inclusive, a expedição de carta de adjudicação da cota parte de 2,2727% do imóvel localizado na CNB 4, Lote 8, sendo o valor da fração segundo a avaliação feita (R$ 54.885,70). Destaque-se que o princípio da continuidade dos atos registrais pressupõe que deva haver, sempre, no registro do imóvel, uma sequência lógica entre os adquirentes e os transmitentes do direito, observando-se a mesma matrícula registrada em uma dada serventia cartorária. Tal premissa não seria argumento válido para impedir a expedição de carta de adjudicação do bem de raiz (art. 195 da Lei 6015/1973). Nesse cenário, os argumentos em que se abebera a executada não têm a necessária envergadura para afastar a constrição do imóvel situado no Lote de no 08, da CNB 04- Taguatinga/DF. Posto isso, rejeito a impugnação e mantenho incólume a penhora dos direitos da parte devedora sobre o imóvel (...)”. Em suas razões (ID 43632587), os agravantes sustentam: 1) inobservância ao princípio da continuidade registrária (art. 195 da Lei 6.015/1973): “a propriedade só se transmite mediante registro e obedecendo à cadeia dominial e continuidade registrária”; 2) não são partes executadas no feito de origem, mas terceiros interessados por serem coproprietários do imóvel penhorado; 3) “os proprietários atuais do imóvel são os Espólios de Ismail Abder Rahman Jadallah, Espóio de Moumned Cheikh Ahmed e Espólio de Ali Abder Rahaman Mahmud Jadalla e sua mulher Maria Jose da Paixão Jadallah. E nenhum desses proprietários devem qualquer valor ao exequente do feito executório. E pelo princípio da continuidade registrária, o executado BASIM não é coproprietário do imóvel em questão diante da ausência de registro de propriedade”; 4) não há formal de partilha na matrícula do imóvel para transmissão de propriedade, em razão da ausência do pagamento do ITCD e demais tributos que incidem sobre os bens dos espólios, o que torna inviável o registro de qualquer adjudicação em favor do agravado/exequente; 5) ausência de homologação do valor de avaliação do percentual do bem (art. 873, I, CPC): “o Magistrado singular não adentrou quanto a impugnação ao valor de avaliação do bem, respaldada em contraprovas, pois o Laudo de Avaliação apresentado pelo Sr. Oficial de Justiça, o qual avaliou a totalidade do Lote de no 08, da CNB 04, na quantia de R$ 2.415.000,00, encontra-se totalmente inferior ao real valor de mercado do bem”; 6) ausência de intimação de todos os coproprietários (art. 843, §1o, CPC): “é norma procedimental que os coproprietários serão intimados para exercer o seu direito de preferência na arrematação ou adjudicação da cota parte do imóvel penhorado”. Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, a reforma da decisão para “desconstituir a penhora e, por conseguinte, anular a adjudicação do aludido percentual atribuído ao exequente; ou caso esse não seja o entendimento desta Colenda Turma, de toda sorte, seja cassada a decisão para que juízo de origem proceda com a correta observância do procedimento expropriatório, realizando uma nova avaliação nos termos do art. 873, inciso I, do CPC, e após, para que se proceda a intimação de todos os coproprietários, a fim de que seus direitos sejam preservados, na forma do § 1o art. 843 do CPC, já que o imóvel não comportar divisão cômoda, dando-lhes a oportunidade de manifestar quanto a preferência na adjudicação da aludida cota parte”. Preparo recolhido (ID 43632597). É o relatório. DECIDO. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC) e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está instruída com as peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c 995, parágrafo único, do CPC. Em análise preliminar, estão presentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo. O art. 195 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) estabelece que “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. A expedição do formal de partilha na matrícula do imóvel é necessária para a transmissão da propriedade. Para o processamento da execução, além de ser necessário que as partes demonstrem ter direito real de propriedade sobre o bem, exige-se, adicionalmente, a comprovação da partilha do imóvel, com o registro do quinhão de cada um na certidão de ônus. No caso, a certidão de ônus do imóvel penhorado - lote 8, da CNB 4, Taguatinga/DF – (ID 43632594, p. 8-12) confirma como proprietários do bem o Espólio de Ismail Abder Rahman Jadallah, Espólio de Moumned Cheikh Ahmed e Espólio de Ali Abder Rahaman Mahmud Jadalla e sua esposa, Maria José da Paixão Jadallah. O executado Basim Ismail Jadallah não é coproprietário do imóvel, em face da ausência de registro de propriedade, o qual deve ser providenciado pelo exequente. Portanto, inviável, neste momento processual, a adjudicação em favor do exequente/agravado. Ademais, há controvérsia quanto à divisão das quotas-partes do imóvel. Nos termos do art. 873, I, do Código de Processo Civil (CPC), “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”. Os agravantes sustentam ausência de homologação do valor de avaliação do percentual do bem e que o valor estimado ao imóvel “encontra-se totalmente inferior ao real valor de mercado”. A controvérsia demanda dilação probatória para ser superada, inclusive em atenção ao art. 843, §2o, do CPC, o qual estabelece que “Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação”. Ainda, na hipótese de penhora de bem indivisível de coproprietário não devedor - caso dos agravantes na execução -, o equivalente à quota-parte recairá sobre o produto da alienação do bem, reservada àquele preferência na arrematação do bem em igualdade de condições (art. 843, caput e §1o, do CPC). Tal previsão torna prudente que todos os coproprietários sejam citados na execução. Nesse contexto, a concessão de efeito suspensivo ao recurso é viável. O prosseguimento da execução pode, em tese, violar o princípio da continuidade registrária e ocasionar situação de dano de difícil reparação aos coproprietários ao impedir adequada avaliação do bem e direito de preferência na adjudicação. DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao juízo de origem. Ao agravado para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 23 de fevereiro de 2023. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator