Tribunal: TJDFT
Processo: 0719920-57.2022.8.07.0007
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2023-10-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0719920-57.2022.8.07.0007 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: FR IMOVEIS CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA APELADO: MARIA DAS GRACAS ALVES DE ANDRADE D E C I S Ã O Cuida-se de recurso de apelação interposto por FR Imóveis Construtora e Administradora de Bens Próprios Ltda. contra sentença proferida pela MM. Juíza da 4a Vara Cível de Taguatinga, que, confirmando a tutela anteriormente deferida, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por culpa da parte autora, e determinar a retorno das partes ao status inicial, devendo o réu devolver à autora os valores vertidos em pagamento (R$ 43.315,43), correspondentes a 94 parcelas, em parcela única e de forma imediata, podendo reter vinte e cinco por cento (25%) do montante a título de multa contratual. Em suas razões, aduz que os juros de mora de 1% ao mês devem incidir desde o trânsito em julgado, uma vez que a requerida, ora apelante, não deu causa à rescisão. Argumenta que a autora ainda permanece na posse do bem, de modo que deve indenizar a ré pela fruição do imóvel, com o fim de manter o equilíbrio contratual, na razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Sustenta que, em razão da desistência do contrato por parte da autora, a requerida sofrerá diversos prejuízos de ordem financeira, caso mantida a sentença resistida. Aduz que deve ser indenizada pelos tributos incidentes sobre a negociação, pelas despesas de corretagem da venda, pelos custos e encargos incidentes sobre o financiamento pagos pela ré, bem como pelo fato de o imóvel ter sido “retirado de estoque”, o que inviabilizou uma possível venda a terceiros. Pugna pelo provimento do recurso para que a autora seja condenada ao pagamento das indenizações supracitadas, bem como para que seja determinada a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado. Requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em suas contrarrazões, a autora, ora apelada, pede que o valor de retenção por parte da ré seja reduzido para quinze por cento (15%) do montante pago. Além disso, pugna pelo não provimento do apelo. É o relato do necessário. Seguem os fundamentos e a decisão. Inicialmente, cumpre registrar que o pedido de condenação da autora ao pagamento de indenização pela fruição do bem, na razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, bem como o pedido de indenização pelo pagamento de tributos incidentes sobre a negociação, pelas despesas de corretagem da venda, pelos custos e encargos incidentes sobre o financiamento e pelo fato de o imóvel ter sido “retirado de estoque”, não foram formulados perante o Juízo a quo, de modo que seu conhecimento, nesta instância recursal, importará em inovação recursal e supressão de instância. Por isso, conheço apenas em parte do recurso. Nesta fase do procedimento da apelação, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão da antecipação da pretensão recursal postulada, quais sejam: a) a probabilidade do direito alegado nas razões do recurso; b) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si - isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida - nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Com relação ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, deve-se considerar que a sentença recorrida determinou o retorno das partes ao status quo ante, sendo que a ré, além de reaver o imóvel, poderá reter vinte e cinco por cento (25%) dos valores pagos pela autora. Assim, não parece razoável afirmar que há risco de dano à apelante nem de risco ao resultado útil do processo. No que diz respeito à probabilidade do direito, compulsando os autos, observa-se que a autora desistiu do contrato após ter pago 94 de um total de 100 parcelas. No contrato firmado entre as partes, em caso de inadimplemento, está prevista a retenção de 50% dos valores pagos, o que, de fato, afigura-se excessivo, podendo causar grave desequilíbrio contratual. Desse modo, ao menos por ora, não parece haver elementos capazes de infirmar as conclusões a que chegou o Juízo recorrido, que reduziu o percentual de retenção para 25%. A esse respeito, confira-se o seguinte aresto: “APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. CONFIGURAÇÃO. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL COM INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. VALOR DA MULTA COMPENSATÓRIA MANIFESTAMENTE EXCESSIVO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO DEVIDA PARA PATAMAR RAZOÁVEL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. Quando qualquer uma das partes manifesta o intuito de rescindir o contrato com base na alegação de inadimplemento ou na explicitação de desinteresse pela continuidade do pacto, não é possível obrigá-las à manutenção do vínculo. Em casos tais, levando-se em consideração, de forma sistemática, o que dispõem os arts. 473 e 475 do Código Civil, é adequada a solução que põe fim ao contrato e estabelece a configuração da culpa pela rescisão, com determinação de restituição de ambas as partes ao status quo ante, mas sem ignorar que as penalidades contratualmente previstas devam ser aplicadas em desfavor de quem deu causa à rescisão, a fim de não permitir o abuso de direito por parte daquele que não mais deseja observar às inteiras os contornos contratuais que ele próprio estabeleceu. 2. A promitente compradora não comprovou os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC), deixando de demonstrar de forma idônea que os promitentes vendedores deram causa à rescisão contratual que almeja. Nesse caso, não tendo a autora manifestado o interesse em dar continuidade à avença, o negócio jurídico deve ser desfeito, com os consectários contratuais pertinentes fixados em seu desfavor, mediante devolução apenas parcial dos valores que foram pagos aos promitentes vendedores. 3. Conquanto preveja o contrato a retenção integral dos valores pagos pela promitente compradora aos promitentes vendedores em caso de desfazimento do negócio, verifica-se que o referido montante é, à luz das peculiaridades do caso, manifestamente excessivo, devendo ser reduzido por apreciação equitativa, conforme determina o art. 413 do Código Civil. Nesse descortino, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como base de cálculo da cláusula penal afigura-se como consentâneo com as finalidades coercitivas da penalidade, bem como guarda sintonia com os contornos da avença. 4. Apelação cível conhecida e parcialmente provida” (Acórdão 1695808, 07202308120228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 27/4/2023, publicado no DJE: 12/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada). Dessa forma, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Além disso, fica a apelante intimada para, querendo, manifestar-se sobre o conhecimento do pedido de indenização pela fruição do imóvel, bem como do pedido de indenização pelo pagamento de tributos incidentes sobre a negociação, pelas despesas de corretagem da venda, pelos custos e encargos incidentes sobre o financiamento e pelo fato de o imóvel ter sido “retirado de estoque”, no prazo de cinco (5) dias, a teor do que consta nos arts. 10 e 932, parágrafo único, ambos, do CPC. Publique-se. Brasília, DF, em 16 de outubro de 2023. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0719920-57.2022.8.07.0007 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: FR IMOVEIS CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA APELADO: MARIA DAS GRACAS ALVES DE ANDRADE D E C I S Ã O Cuida-se de recurso de apelação interposto por FR Imóveis Construtora e Administradora de Bens Próprios Ltda. contra sentença proferida pela MM. Juíza da 4a Vara Cível de Taguatinga, que, confirmando a tutela anteriormente deferida, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por culpa da parte autora, e determinar a retorno das partes ao status inicial, devendo o réu devolver à autora os valores vertidos em pagamento (R$ 43.315,43), correspondentes a 94 parcelas, em parcela única e de forma imediata, podendo reter vinte e cinco por cento (25%) do montante a título de multa contratual. Em suas razões, aduz que os juros de mora de 1% ao mês devem incidir desde o trânsito em julgado, uma vez que a requerida, ora apelante, não deu causa à rescisão. Argumenta que a autora ainda permanece na posse do bem, de modo que deve indenizar a ré pela fruição do imóvel, com o fim de manter o equilíbrio contratual, na razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Sustenta que, em razão da desistência do contrato por parte da autora, a requerida sofrerá diversos prejuízos de ordem financeira, caso mantida a sentença resistida. Aduz que deve ser indenizada pelos tributos incidentes sobre a negociação, pelas despesas de corretagem da venda, pelos custos e encargos incidentes sobre o financiamento pagos pela ré, bem como pelo fato de o imóvel ter sido “retirado de estoque”, o que inviabilizou uma possível venda a terceiros. Pugna pelo provimento do recurso para que a autora seja condenada ao pagamento das indenizações supracitadas, bem como para que seja determinada a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado. Requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em suas contrarrazões, a autora, ora apelada, pede que o valor de retenção por parte da ré seja reduzido para quinze por cento (15%) do montante pago. Além disso, pugna pelo não provimento do apelo. É o relato do necessário. Seguem os fundamentos e a decisão. Inicialmente, cumpre registrar que o pedido de condenação da autora ao pagamento de indenização pela fruição do bem, na razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, bem como o pedido de indenização pelo pagamento de tributos incidentes sobre a negociação, pelas despesas de corretagem da venda, pelos custos e encargos incidentes sobre o financiamento e pelo fato de o imóvel ter sido “retirado de estoque”, não foram formulados perante o Juízo a quo, de modo que seu conhecimento, nesta instância recursal, importará em inovação recursal e supressão de instância. Por isso, conheço apenas em parte do recurso. Nesta fase do procedimento da apelação, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão da antecipação da pretensão recursal postulada, quais sejam: a) a probabilidade do direito alegado nas razões do recurso; b) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si - isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida - nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Com relação ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, deve-se considerar que a sentença recorrida determinou o retorno das partes ao status quo ante, sendo que a ré, além de reaver o imóvel, poderá reter vinte e cinco por cento (25%) dos valores pagos pela autora. Assim, não parece razoável afirmar que há risco de dano à apelante nem de risco ao resultado útil do processo. No que diz respeito à probabilidade do direito, compulsando os autos, observa-se que a autora desistiu do contrato após ter pago 94 de um total de 100 parcelas. No contrato firmado entre as partes, em caso de inadimplemento, está prevista a retenção de 50% dos valores pagos, o que, de fato, afigura-se excessivo, podendo causar grave desequilíbrio contratual. Desse modo, ao menos por ora, não parece haver elementos capazes de infirmar as conclusões a que chegou o Juízo recorrido, que reduziu o percentual de retenção para 25%. A esse respeito, confira-se o seguinte aresto: “APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. CONFIGURAÇÃO. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL COM INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. VALOR DA MULTA COMPENSATÓRIA MANIFESTAMENTE EXCESSIVO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO DEVIDA PARA PATAMAR RAZOÁVEL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. Quando qualquer uma das partes manifesta o intuito de rescindir o contrato com base na alegação de inadimplemento ou na explicitação de desinteresse pela continuidade do pacto, não é possível obrigá-las à manutenção do vínculo. Em casos tais, levando-se em consideração, de forma sistemática, o que dispõem os arts. 473 e 475 do Código Civil, é adequada a solução que põe fim ao contrato e estabelece a configuração da culpa pela rescisão, com determinação de restituição de ambas as partes ao status quo ante, mas sem ignorar que as penalidades contratualmente previstas devam ser aplicadas em desfavor de quem deu causa à rescisão, a fim de não permitir o abuso de direito por parte daquele que não mais deseja observar às inteiras os contornos contratuais que ele próprio estabeleceu. 2. A promitente compradora não comprovou os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC), deixando de demonstrar de forma idônea que os promitentes vendedores deram causa à rescisão contratual que almeja. Nesse caso, não tendo a autora manifestado o interesse em dar continuidade à avença, o negócio jurídico deve ser desfeito, com os consectários contratuais pertinentes fixados em seu desfavor, mediante devolução apenas parcial dos valores que foram pagos aos promitentes vendedores. 3. Conquanto preveja o contrato a retenção integral dos valores pagos pela promitente compradora aos promitentes vendedores em caso de desfazimento do negócio, verifica-se que o referido montante é, à luz das peculiaridades do caso, manifestamente excessivo, devendo ser reduzido por apreciação equitativa, conforme determina o art. 413 do Código Civil. Nesse descortino, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como base de cálculo da cláusula penal afigura-se como consentâneo com as finalidades coercitivas da penalidade, bem como guarda sintonia com os contornos da avença. 4. Apelação cível conhecida e parcialmente provida” (Acórdão 1695808, 07202308120228070001, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 27/4/2023, publicado no DJE: 12/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada). Dessa forma, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Além disso, fica a apelante intimada para, querendo, manifestar-se sobre o conhecimento do pedido de indenização pela fruição do imóvel, bem como do pedido de indenização pelo pagamento de tributos incidentes sobre a negociação, pelas despesas de corretagem da venda, pelos custos e encargos incidentes sobre o financiamento e pelo fato de o imóvel ter sido “retirado de estoque”, no prazo de cinco (5) dias, a teor do que consta nos arts. 10 e 932, parágrafo único, ambos, do CPC. Publique-se. Brasília, DF, em 16 de outubro de 2023. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator