Tribunal: TJDFT
Processo: 0724770-44.2023.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-05

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Clystenis Vieira de França em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Anandrea Freire de Lima Moreira –, refutara a alegação de nulidade processual, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado e homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, a cassação da decisão arrostada para que sejam anulados todos os atos processuais praticados após 21.12.2022, e, outrossim, designada nova avaliação a ser realizada por perito a ser nomeado pelo juízo. Como lastro material passível de aparelhar a irresignação, argumentara, em suma, que a agravada ajuizara em seu desfavor ação de conhecimento. Alegara que, durante o trâmite procedimental, concertara com a agravada acordo para pagamento do débito de sua responsabilidade, que fora homologado pelo juízo, restando extinta a ação. Aduzira que, posteriormente, a agravada informara o descumprimento do acordo e o juiz da causa, de sua vez, sem ouvir a parte adversa determinara a penhora e a avaliação de imóvel de sua titularidade sem que fosse intimado previamente desse ato. Salientara que o oficial de justiça avaliador não se atentara para as peculiaridades do bem e realizara avaliação sem considerar os valores estabelecidos pelo Sinduscon. Pontuara que o método de avaliação utilizado pelo oficial de justiça cingira-se a comparar imóveis em sites da internet e apontar descrições de corretores imobiliários. Registrara que formulara impugnação à avaliação, apontando a ocorrência de nulidade processual e o equívoco no valor apurado pelo perito, contudo, sua insurgência fora rejeitada pelo provimento guerreado, o que não afigura-se correto. Defendera que o cumprimento de sentença fora extinto pela sentença homologatória do acordo, de modo que, aferido o descumprimento do ajustado, deveria ter sido previamente intimado pelo juízo para se manifestar sobre esse fato. Acentuara que, “na primeira oportunidade que teve de se manifestar, o agravante impugnou a avaliação e a ausência de intimação para ato processual, estando a Magistrada negando o direito ao contraditório e ampla defesa[1].” Destacara, outrossim, que a avaliação promovida pelo oficial de justiça carece de lastro legal, porquanto, além da nuança de que cingira a comparar imóveis similares, a avaliação não fora acompanhada de laudo descritivo, na forma prevista pelo artigo 872 do estatuto processual. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo-se a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Clystenis Vieira de França em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Anandrea Freire de Lima Moreira –, refutara a alegação de nulidade processual, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado, homologando o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, a cassação da decisão arrostada para que sejam anulados todos os atos processuais praticados após 21.12.2022, e, outrossim, designada nova avaliação a ser realizada por por perito a ser nomeado pelo juízo. De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade formal da decisão que rejeitara a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado que formulara o agravante, e, outrossim, homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, encaminhando a execução para a fase expropriatória, e, caso ultrapassada essa análise, à aferição da higidez da avaliação promovida pelo oficial de justiça avaliador. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, passo a examinar a controvérsia. Inicialmente, deve ser apreciada a ocorrência da nulidade processual suscitada pelo agravante, sob o prisma de que não fora intimado sobre o pedido de cumprimento de sentença formulado pela agravada, restando violado o seu direito à ampla defesa. Para que seja examinada a ocorrência do alegado vício, afigura-se necessária breve digressão a respeito dos atos praticados no curso processual. Destarte, a agravada aviara em desfavor do agravante ação de conhecimento almejando a rescisão do contrato de cessão de direitos relativos ao imóvel constituído pelo lote 11, do condomínio 271, Rua 06, em Vicente Pires/DF, diante da ausência de pagamento, pelo agravante, do preço ajustado. Durante o trâmite procedimental, a agravada formulara manifestação apresentando acordo firmado entre os litigantes, positivado no Termo de Confissão e Acordo para Pagamento de Dívida devidamente firmado[2]. Nesse contexto, fora proferida sentença homologatória do acordo celebrado, nos seguintes termos[3]: “(...) Homologo o acordo celebrado entre as partes, conforme termos de Id. 113988873, para que produza seus efeitos legais e jurídicos. Em consequência, julgo extinto o processo, com fundamento no art. 487, III, alínea "b", do Código de Processo Civil. Sem honorários de sucumbência. Sem custas, nos termos do § 3o do art. 90 do CPC. Publicada esta sentença, independente de certidão emitida pelo CJU, fica desde já certificado o trânsito em julgado, tendo em vista a ausência de interesse recursal no presente caso. Arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente.” Ocorre que o agravante não cumprira o ajustado, de modo que a agravada postulara a deflagração de cumprimento de sentença[4]. O agravante, regularmente intimado na pessoa de seu advogado[5], formulara impugnação[6], que fora rejeitada[7]. O cumprimento de sentença tivera curso regular, até que a agravada formulara pedido incidental almejando o arresto dos diretos possessórios relativos ao imóvel individualizado, que perfizera o objeto do contrato de cessão de direitos firmado entre os litigantes. Esse pedido fora parcialmente acolhido, porquanto determinara o juízo a penhora e a avaliação dos direitos possessórios individualizados, confira[8]: “Trata-se de pedido cautelar, formulado incidentalmente, conforme petição de Id. 138569354, através da qual a autora requer o arresto do imóvel, objeto da presente demanda; convertendo-se o arresto em penhora, com destinação do imóvel à hasta pública, bem como demonstrando o interesse na adjudicação do imóvel, pela requerente. (...) Contudo, o arresto do imóvel, com a nomeação da autora como fiel depositária do bem, no presente momento processual trata-se de medida inapropriada, uma vez que deve ser garantido o direito de defesa no caso eventual constrição judicial sobre o bem. Portanto, defiro parcialmente o pedido da autora, apenas para autorizar a penhora e avaliação do imóvel (localizado no Lote 11, do Condomínio 271, na Rua 6, em Vicente Pires). Expeça-se mandado de penhora e avaliação dos direitos de ocupação ou direitos possessórios relativos ao imóvel indicado pela credora, com determinação para que o Oficial de Justiça descreva o imóvel, esclarecendo se tem endereço certo e se está com seus limites e confrontações definidas, e ateste se o devedor é o seu ocupante. Considerando ser impossível a apreensão e remoção do bem penhorado, já que se trata de direitos sobre imóvel, dispensa-se a nomeação de depositário. A fim de resguardar interesse de terceiros, caso o imóvel esteja situado em condomínio, seja dado ciência da constrição à administração.” Posteriormente, o agravante formulara nova proposta de acordo[9], que fora aceita pela agravada. Nesse contexto, fora proferida uma segunda sentença homologatória do acordo celebrado, nos seguintes termos[10]: “(...) Homologo o acordo celebrado entre as partes, conforme petições de Id ́s. 139792088 e 140486881, para que produza seus efeitos legais e jurídicos. Em consequência, julgo extinto o processo, com fundamento no art. 487, III, alínea ‘b’, do Código de Processo Civil. Sem honorários de sucumbência. Sem custas, nos termos do § 3o do art. 90 do CPC. Expeça-se alvará eletrônico em favor da parte autora para levantamento dos valores bloqueados via SISBAJUD, observando-se a conta bancária informada na petição de Id. 139792088 - Pág. 2. Publicada esta sentença, independente de certidão emitida pela Secretaria, fica desde já certificado o trânsito em julgado, tendo em vista a ausência de interesse recursal no presente caso. Após, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.” Deve ser consignado, demais disso, que, em decisão de aditamento à sentença homologatória, determinara o juiz a quo a penhora do imóvel que integra o objeto do contrato de cessão de direitos firmado entre as partes, assinalando que o imóvel deve ficar como garantia do cumprimento do acordo firmado entre as partes. Confira-se[11]: “Em aditamento à sentença de Id. 140496167, o imóvel, objeto da presente demanda, com determinação de penhora e avaliação, conforme decisão de Id. 139080333, permanecerá como garantia do acordo firmado entre as partes, sendo que eventual alienação do bem, que leve os executados à insolvência, será considerada fraude a execução, bem como desfeito o negócio jurídico maculado. Dispenso, por ora, a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel, sendo que no caso de descumprimento da avença entre as partes, resta desde já autorizado o cumprimento da diligência, consoante determinado na decisão de Id. 139080333. Cumpra-se a sentença de Id. 140496167 nos seus ulteriores termos.” Nada obstante, esse segundo acordo não fora cumprido, tendo em vista que a agravada comparecera aos autos informando o fato circunstância e postulando o prosseguimento do cumprimento de sentença com a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel individualizado[12]. Esse pedido fora acolhido, determinando-se, por conseguinte, a expedição de mandado de penhora e avaliação dos direitos possessórios relativos ao imóvel nomeado. Demais disso, determinara o juiz a intimação pessoal do ora agravante sobre a penhora e avaliação dos bem individualizado[13]. Lavrado o respectivo auto de penhora e depósito, o agravante restara regularmente intimado da penhora[14]. Outrossim, fora lavrado o laudo de avaliação[15] dos direitos penhorados nos seguintes termos, in verbis: “LAUDO DE AVALIAÇÃO Gustavo Augusto Ferreira Ribeiro, Oficial de Justiça – Avaliador, em cumprimento ao respeitável mandado exarado do despacho do MM Juiz da 1a Vara Cível de Águas Claras, extraído dos autos da Ação de Cumprimento de Sentença nr.0706010-89.2020, em que é requerente ANANDREA FREIRE DE LIMA MOREIRA, e requerido CLYSTENIS VIEIRA DE FRANCA, passa a avaliar o bem adiante transcrito: Imóvel localizado no SHVP RUA 6 CHÁCARA 271 LOTE 11. Trata-se de uma casa em ótimo estado, ainda em fase de finalização do acabamento. Localizada num lote de 800m2, murado e com portão, em condomínio fechado com portaria. Área construída de aproximadamente 750m2. A casa tem cozinha com armários, sala com lavabo e 4 suítes. Que avalia em R$1.550.000,00 (um milhão quinhentos e cinquenta mil reais). TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$1.550.000,00 ( um milhão quinhentos e cinquenta mil reais) METODOLOGIA: Utilização de preços comparados de sites e lojas do ramo, além de contato com corretores de imóveis que atuam na região, levando-se em consideração o estado geral do bem e seu real valor no mercado do Distrito Federal. Brasília, 23 de fevereiro de 2023.” O agravante, então, formulara impugnação[16] à avaliação, suscitando nulidade processual, porquanto deveria ter sido previamente intimado para manifestar-se sobre o aduzido pela agravada acerca do descumprimento do derradeiro acordo que firmaram. Outrossim, insurgira-se contra a avaliação promovida pelo oficial de justiça avaliador, sob o prisma de que não foram observados os critérios legais. A impugnação fora rejeitada pelo decisório arrostado, nos seguintes termos: “Trata-se de impugnação à avaliação do imóvel, conforme petição de Id. 152998830, sob a alegação de nulidade processual e objeção ao valor da avaliação do imóvel. Intimado, o impugnado/exequente requer a rejeição da impugnação apresentada, conforme petição de Id. 155891552. É o sucinto relatório. Decido. Inicialmente, a parte impugnante/executada irresignada apresenta impugnação de Id. 152998830 e alega possível nulidade na decisão de Id. 146778736, entretanto, verifico que a referida decisão foi devidamente disponibilizada no DJE no dia 18/01/2023 e Publicado no dia 23/01/2023, ademais, verifico que ambas as partes estão devidamente representadas por advogados. Assim, não havendo nenhuma nulidade processual. Outro ponto alegado é o valor da avaliação do imóvel. Observo que o imóvel ainda está em fase de acabamento, conforme informado no laudo de avaliação de id.150530423. Saliento que a metodologia utilizada para aferir o valor informado no laudo de avaliação foi por meio de comparações de sites e lojas do ramo, além de contato com corretores de imóveis que atuam na região, levando-se em consideração o estado geral do bem e seu real valor no mercado do Distrito Federal, conforme Id.150530423. Observo que os exequentes/credores anexaram Parecer técnico de avaliação mercadológica – PTAM de 17 de janeiro de 2023, em que foi concluído que o valor da avaliação realizada não se distancia, pelo contrário, segundo o referido documento o valor da avaliação deveria ser um pouco menor, ou seja, no valor de R$ 1.483.064,00 (Um milhão quatrocentos e oitenta e três mil e sessenta e quatro reais), admitindo uma variação de até 5% para cima ou para baixo, conforme documento de Id. 155891556. Assim, a impugnação não merece prosperar em seus termos. Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada, e homologo a avaliação do imóvel no valor de R$1.550.000,00 (um milhão quinhentos e cinquenta mil reais) realizada pelo oficial de justiça no Id. 150530423. Intime-se a parte exequente/credor para se manifestar se tem interesse na adjudicação do bem, no prazo de 5 (cinco) dias. Caso não tenha interesse, remetam-se os autos ao NULEJ para designação de hasta pública do bem, objeto de constrição. Publique-se. Intimem-se.” Historiado os atos processuais praticados, não subsiste a nulidade procedimental suscitada. Com efeito, o agravante encontra-se regularmente assistido por advogado e fora intimado da derradeira sentença que homologara o acordo e autorizara a imediata penhora do imóvel individualizado, em caso descumprimento da avença. Assim é que, diante do descumprimento do ajustado, a retomada do fluxo executivo não estava dependente da prévia cientificação, por óbvio, do inadimplente, porquanto sua defesa deveria ser ultimada na sequência, notadamente com a comprovação de que estava cumprindo o convencionado, o que não sucede na espécie. Assinale-se, demais de tudo, que o agravante fora intimado da penhora e da avaliação do imóvel, não se inferindo, portanto, violação ao devido processo legal e à ampla defesa. Ultrapassada a análise acerca da inexistência de nulidade processual, sobeja aferira a higidez da avaliação empreendida pelo oficial de justiça avaliador. Quanto ao tópico, razão assiste ao agravante. Do retratado no laudo elaborado pelo Oficial de Justiça Avaliador sobeja inexorável que não observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC vigente, pois não cuidara sequer de descrever as características do imóvel cujos direitos foram penhorados. Em verdade, a cotação se afigura sem os elementos indispensáveis para que lhe fossem conferidos contornos de efetividade e acerto. Consoante preceitua o dispositivo individualizado, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve conter as seguintes descrições: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.” Comentando o tema, Nelson Nery Junior[17] pontuara que: “Pode ser feito no próprio auto de penhora, se a avaliação for feita pelo oficial de justiça no momento em que for cumprir o mandado de penhora. No caso de ser feita por avaliador, deverá ser elaborado o laudo. De qualquer forma, a avaliação não pode prescindir da descrição dos bens e nem do seu valor. A descrição minuciosa favorece ao futuro adquirente a visualização do que está arrematando. O valor, por certo, não pode ser esquecido e é elemento fundamental do laudo de avaliação: afinal, é ele o motivo pelo qual se procedeu à avaliação.” Com efeito, a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça não observara aludidos critérios, não havendo descrito as características do imóvel, tampouco o estado em que se encontra e a estimativa do metro quadrado, não sobejando possível, ao menos por ora, sua homologação. Alinhados esses argumentos e afigurando-se a argumentação alinhada revestida de relevância e o direito invocado provido de plausibilidade, restam aferidos os requisitos aptos a legitimarem a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado, porquanto inviável, em princípio, a homologação do laudo de avaliação confeccionado pelo Oficial de Justiça Avaliador, e, outrossim, necessária a realização de nova avaliação ou confecção de perícia destinada à avaliação dos direitos possessórios penhorados, circunstância que deve ser aferida pelo juízo singular. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo ativo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do estatuto processual vigente, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada na parte em que homologara o laudo de avaliação até o julgamento deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, responder ao agravo no decêndio que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 30 de junho de 2023. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 48145318 - Pág. 4 (fl. 5). [2] - ID Num. 114090849 - Pág. 1 a ID Num. 113988873 - Pág. 4 (fls. 531/535) – ação principal. [3] - ID Num. 114105494 - Pág. 1 (fl. 536) – ação principal. [4] - ID Num. 114682769 - Pág. 1/2 (fls. 542/543) – ação principal. [5] - ID Num. 115498704 - Pág. 1 (fl. 556) – ação principal. [6] - ID Num. 120490667 - Pág. 1/7 (fls. 559/565) – ação principal. [7] - ID Num. 132786801 - Pág. 1/2 (fls. 599/600) – ação principal. [8] - ID Num. 139080333 - Pág. 1/2 (fls. 631/632) – ação principal. [9] - ID Num. 139203593 - Pág. 1 (fs. 633) – ação principal. [10] - ID Num. 140496167 - Pág. 1 (fl. 649) – ação principal. [11] - ID Num. 140558392 - Pág. 1 (fl. 650) – ação principal. [12] - ID Num. 145831823 - Pág. 1/2 (fls. 667/668) – ação principal. [13] - ID Num. 146778736 - Pág. 1/2 (fls. 672/673) – ação principal. “Ante o exposto, expeça-se mandado de penhora e avaliação dos direitos de ocupação ou direitos possessórios relativos ao imóvel indicado pela credora (imóvel localizado no Lote 11, do Condomínio 271, na Rua 6, em Vicente Pires), com determinação para que o Oficial de Justiça descreva o imóvel, esclarecendo se tem endereço certo, se está com seus limites e confrontações definidas e se o devedor é o seu ocupante.” [14] - ID Num. 150530425 - Pág. 2 (fl. 689) – ação principal. [15] - ID Num. 150530423 - Pág. 1 (fl. 690) – ação principal. [16] - ID Num 152998830 - Pág. 1/2 (fls. 694/695) – ação principal. [17] - Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais Código de Processo Civil, in https://proview.thomsonreuters.com.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Clystenis Vieira de França em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Anandrea Freire de Lima Moreira –, refutara a alegação de nulidade processual, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado e homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, a cassação da decisão arrostada para que sejam anulados todos os atos processuais praticados após 21.12.2022, e, outrossim, designada nova avaliação a ser realizada por perito a ser nomeado pelo juízo. Como lastro material passível de aparelhar a irresignação, argumentara, em suma, que a agravada ajuizara em seu desfavor ação de conhecimento. Alegara que, durante o trâmite procedimental, concertara com a agravada acordo para pagamento do débito de sua responsabilidade, que fora homologado pelo juízo, restando extinta a ação. Aduzira que, posteriormente, a agravada informara o descumprimento do acordo e o juiz da causa, de sua vez, sem ouvir a parte adversa determinara a penhora e a avaliação de imóvel de sua titularidade sem que fosse intimado previamente desse ato. Salientara que o oficial de justiça avaliador não se atentara para as peculiaridades do bem e realizara avaliação sem considerar os valores estabelecidos pelo Sinduscon. Pontuara que o método de avaliação utilizado pelo oficial de justiça cingira-se a comparar imóveis em sites da internet e apontar descrições de corretores imobiliários. Registrara que formulara impugnação à avaliação, apontando a ocorrência de nulidade processual e o equívoco no valor apurado pelo perito, contudo, sua insurgência fora rejeitada pelo provimento guerreado, o que não afigura-se correto. Defendera que o cumprimento de sentença fora extinto pela sentença homologatória do acordo, de modo que, aferido o descumprimento do ajustado, deveria ter sido previamente intimado pelo juízo para se manifestar sobre esse fato. Acentuara que, “na primeira oportunidade que teve de se manifestar, o agravante impugnou a avaliação e a ausência de intimação para ato processual, estando a Magistrada negando o direito ao contraditório e ampla defesa[1].” Destacara, outrossim, que a avaliação promovida pelo oficial de justiça carece de lastro legal, porquanto, além da nuança de que cingira a comparar imóveis similares, a avaliação não fora acompanhada de laudo descritivo, na forma prevista pelo artigo 872 do estatuto processual. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo-se a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Clystenis Vieira de França em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Anandrea Freire de Lima Moreira –, refutara a alegação de nulidade processual, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado, homologando o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, a cassação da decisão arrostada para que sejam anulados todos os atos processuais praticados após 21.12.2022, e, outrossim, designada nova avaliação a ser realizada por por perito a ser nomeado pelo juízo. De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade formal da decisão que rejeitara a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado que formulara o agravante, e, outrossim, homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, encaminhando a execução para a fase expropriatória, e, caso ultrapassada essa análise, à aferição da higidez da avaliação promovida pelo oficial de justiça avaliador. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, passo a examinar a controvérsia. Inicialmente, deve ser apreciada a ocorrência da nulidade processual suscitada pelo agravante, sob o prisma de que não fora intimado sobre o pedido de cumprimento de sentença formulado pela agravada, restando violado o seu direito à ampla defesa. Para que seja examinada a ocorrência do alegado vício, afigura-se necessária breve digressão a respeito dos atos praticados no curso processual. Destarte, a agravada aviara em desfavor do agravante ação de conhecimento almejando a rescisão do contrato de cessão de direitos relativos ao imóvel constituído pelo lote 11, do condomínio 271, Rua 06, em Vicente Pires/DF, diante da ausência de pagamento, pelo agravante, do preço ajustado. Durante o trâmite procedimental, a agravada formulara manifestação apresentando acordo firmado entre os litigantes, positivado no Termo de Confissão e Acordo para Pagamento de Dívida devidamente firmado[2]. Nesse contexto, fora proferida sentença homologatória do acordo celebrado, nos seguintes termos[3]: “(...) Homologo o acordo celebrado entre as partes, conforme termos de Id. 113988873, para que produza seus efeitos legais e jurídicos. Em consequência, julgo extinto o processo, com fundamento no art. 487, III, alínea "b", do Código de Processo Civil. Sem honorários de sucumbência. Sem custas, nos termos do § 3o do art. 90 do CPC. Publicada esta sentença, independente de certidão emitida pelo CJU, fica desde já certificado o trânsito em julgado, tendo em vista a ausência de interesse recursal no presente caso. Arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente.” Ocorre que o agravante não cumprira o ajustado, de modo que a agravada postulara a deflagração de cumprimento de sentença[4]. O agravante, regularmente intimado na pessoa de seu advogado[5], formulara impugnação[6], que fora rejeitada[7]. O cumprimento de sentença tivera curso regular, até que a agravada formulara pedido incidental almejando o arresto dos diretos possessórios relativos ao imóvel individualizado, que perfizera o objeto do contrato de cessão de direitos firmado entre os litigantes. Esse pedido fora parcialmente acolhido, porquanto determinara o juízo a penhora e a avaliação dos direitos possessórios individualizados, confira[8]: “Trata-se de pedido cautelar, formulado incidentalmente, conforme petição de Id. 138569354, através da qual a autora requer o arresto do imóvel, objeto da presente demanda; convertendo-se o arresto em penhora, com destinação do imóvel à hasta pública, bem como demonstrando o interesse na adjudicação do imóvel, pela requerente. (...) Contudo, o arresto do imóvel, com a nomeação da autora como fiel depositária do bem, no presente momento processual trata-se de medida inapropriada, uma vez que deve ser garantido o direito de defesa no caso eventual constrição judicial sobre o bem. Portanto, defiro parcialmente o pedido da autora, apenas para autorizar a penhora e avaliação do imóvel (localizado no Lote 11, do Condomínio 271, na Rua 6, em Vicente Pires). Expeça-se mandado de penhora e avaliação dos direitos de ocupação ou direitos possessórios relativos ao imóvel indicado pela credora, com determinação para que o Oficial de Justiça descreva o imóvel, esclarecendo se tem endereço certo e se está com seus limites e confrontações definidas, e ateste se o devedor é o seu ocupante. Considerando ser impossível a apreensão e remoção do bem penhorado, já que se trata de direitos sobre imóvel, dispensa-se a nomeação de depositário. A fim de resguardar interesse de terceiros, caso o imóvel esteja situado em condomínio, seja dado ciência da constrição à administração.” Posteriormente, o agravante formulara nova proposta de acordo[9], que fora aceita pela agravada. Nesse contexto, fora proferida uma segunda sentença homologatória do acordo celebrado, nos seguintes termos[10]: “(...) Homologo o acordo celebrado entre as partes, conforme petições de Id ́s. 139792088 e 140486881, para que produza seus efeitos legais e jurídicos. Em consequência, julgo extinto o processo, com fundamento no art. 487, III, alínea ‘b’, do Código de Processo Civil. Sem honorários de sucumbência. Sem custas, nos termos do § 3o do art. 90 do CPC. Expeça-se alvará eletrônico em favor da parte autora para levantamento dos valores bloqueados via SISBAJUD, observando-se a conta bancária informada na petição de Id. 139792088 - Pág. 2. Publicada esta sentença, independente de certidão emitida pela Secretaria, fica desde já certificado o trânsito em julgado, tendo em vista a ausência de interesse recursal no presente caso. Após, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.” Deve ser consignado, demais disso, que, em decisão de aditamento à sentença homologatória, determinara o juiz a quo a penhora do imóvel que integra o objeto do contrato de cessão de direitos firmado entre as partes, assinalando que o imóvel deve ficar como garantia do cumprimento do acordo firmado entre as partes. Confira-se[11]: “Em aditamento à sentença de Id. 140496167, o imóvel, objeto da presente demanda, com determinação de penhora e avaliação, conforme decisão de Id. 139080333, permanecerá como garantia do acordo firmado entre as partes, sendo que eventual alienação do bem, que leve os executados à insolvência, será considerada fraude a execução, bem como desfeito o negócio jurídico maculado. Dispenso, por ora, a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel, sendo que no caso de descumprimento da avença entre as partes, resta desde já autorizado o cumprimento da diligência, consoante determinado na decisão de Id. 139080333. Cumpra-se a sentença de Id. 140496167 nos seus ulteriores termos.” Nada obstante, esse segundo acordo não fora cumprido, tendo em vista que a agravada comparecera aos autos informando o fato circunstância e postulando o prosseguimento do cumprimento de sentença com a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel individualizado[12]. Esse pedido fora acolhido, determinando-se, por conseguinte, a expedição de mandado de penhora e avaliação dos direitos possessórios relativos ao imóvel nomeado. Demais disso, determinara o juiz a intimação pessoal do ora agravante sobre a penhora e avaliação dos bem individualizado[13]. Lavrado o respectivo auto de penhora e depósito, o agravante restara regularmente intimado da penhora[14]. Outrossim, fora lavrado o laudo de avaliação[15] dos direitos penhorados nos seguintes termos, in verbis: “LAUDO DE AVALIAÇÃO Gustavo Augusto Ferreira Ribeiro, Oficial de Justiça – Avaliador, em cumprimento ao respeitável mandado exarado do despacho do MM Juiz da 1a Vara Cível de Águas Claras, extraído dos autos da Ação de Cumprimento de Sentença nr.0706010-89.2020, em que é requerente ANANDREA FREIRE DE LIMA MOREIRA, e requerido CLYSTENIS VIEIRA DE FRANCA, passa a avaliar o bem adiante transcrito: Imóvel localizado no SHVP RUA 6 CHÁCARA 271 LOTE 11. Trata-se de uma casa em ótimo estado, ainda em fase de finalização do acabamento. Localizada num lote de 800m2, murado e com portão, em condomínio fechado com portaria. Área construída de aproximadamente 750m2. A casa tem cozinha com armários, sala com lavabo e 4 suítes. Que avalia em R$1.550.000,00 (um milhão quinhentos e cinquenta mil reais). TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$1.550.000,00 ( um milhão quinhentos e cinquenta mil reais) METODOLOGIA: Utilização de preços comparados de sites e lojas do ramo, além de contato com corretores de imóveis que atuam na região, levando-se em consideração o estado geral do bem e seu real valor no mercado do Distrito Federal. Brasília, 23 de fevereiro de 2023.” O agravante, então, formulara impugnação[16] à avaliação, suscitando nulidade processual, porquanto deveria ter sido previamente intimado para manifestar-se sobre o aduzido pela agravada acerca do descumprimento do derradeiro acordo que firmaram. Outrossim, insurgira-se contra a avaliação promovida pelo oficial de justiça avaliador, sob o prisma de que não foram observados os critérios legais. A impugnação fora rejeitada pelo decisório arrostado, nos seguintes termos: “Trata-se de impugnação à avaliação do imóvel, conforme petição de Id. 152998830, sob a alegação de nulidade processual e objeção ao valor da avaliação do imóvel. Intimado, o impugnado/exequente requer a rejeição da impugnação apresentada, conforme petição de Id. 155891552. É o sucinto relatório. Decido. Inicialmente, a parte impugnante/executada irresignada apresenta impugnação de Id. 152998830 e alega possível nulidade na decisão de Id. 146778736, entretanto, verifico que a referida decisão foi devidamente disponibilizada no DJE no dia 18/01/2023 e Publicado no dia 23/01/2023, ademais, verifico que ambas as partes estão devidamente representadas por advogados. Assim, não havendo nenhuma nulidade processual. Outro ponto alegado é o valor da avaliação do imóvel. Observo que o imóvel ainda está em fase de acabamento, conforme informado no laudo de avaliação de id.150530423. Saliento que a metodologia utilizada para aferir o valor informado no laudo de avaliação foi por meio de comparações de sites e lojas do ramo, além de contato com corretores de imóveis que atuam na região, levando-se em consideração o estado geral do bem e seu real valor no mercado do Distrito Federal, conforme Id.150530423. Observo que os exequentes/credores anexaram Parecer técnico de avaliação mercadológica – PTAM de 17 de janeiro de 2023, em que foi concluído que o valor da avaliação realizada não se distancia, pelo contrário, segundo o referido documento o valor da avaliação deveria ser um pouco menor, ou seja, no valor de R$ 1.483.064,00 (Um milhão quatrocentos e oitenta e três mil e sessenta e quatro reais), admitindo uma variação de até 5% para cima ou para baixo, conforme documento de Id. 155891556. Assim, a impugnação não merece prosperar em seus termos. Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada, e homologo a avaliação do imóvel no valor de R$1.550.000,00 (um milhão quinhentos e cinquenta mil reais) realizada pelo oficial de justiça no Id. 150530423. Intime-se a parte exequente/credor para se manifestar se tem interesse na adjudicação do bem, no prazo de 5 (cinco) dias. Caso não tenha interesse, remetam-se os autos ao NULEJ para designação de hasta pública do bem, objeto de constrição. Publique-se. Intimem-se.” Historiado os atos processuais praticados, não subsiste a nulidade procedimental suscitada. Com efeito, o agravante encontra-se regularmente assistido por advogado e fora intimado da derradeira sentença que homologara o acordo e autorizara a imediata penhora do imóvel individualizado, em caso descumprimento da avença. Assim é que, diante do descumprimento do ajustado, a retomada do fluxo executivo não estava dependente da prévia cientificação, por óbvio, do inadimplente, porquanto sua defesa deveria ser ultimada na sequência, notadamente com a comprovação de que estava cumprindo o convencionado, o que não sucede na espécie. Assinale-se, demais de tudo, que o agravante fora intimado da penhora e da avaliação do imóvel, não se inferindo, portanto, violação ao devido processo legal e à ampla defesa. Ultrapassada a análise acerca da inexistência de nulidade processual, sobeja aferira a higidez da avaliação empreendida pelo oficial de justiça avaliador. Quanto ao tópico, razão assiste ao agravante. Do retratado no laudo elaborado pelo Oficial de Justiça Avaliador sobeja inexorável que não observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC vigente, pois não cuidara sequer de descrever as características do imóvel cujos direitos foram penhorados. Em verdade, a cotação se afigura sem os elementos indispensáveis para que lhe fossem conferidos contornos de efetividade e acerto. Consoante preceitua o dispositivo individualizado, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve conter as seguintes descrições: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.” Comentando o tema, Nelson Nery Junior[17] pontuara que: “Pode ser feito no próprio auto de penhora, se a avaliação for feita pelo oficial de justiça no momento em que for cumprir o mandado de penhora. No caso de ser feita por avaliador, deverá ser elaborado o laudo. De qualquer forma, a avaliação não pode prescindir da descrição dos bens e nem do seu valor. A descrição minuciosa favorece ao futuro adquirente a visualização do que está arrematando. O valor, por certo, não pode ser esquecido e é elemento fundamental do laudo de avaliação: afinal, é ele o motivo pelo qual se procedeu à avaliação.” Com efeito, a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça não observara aludidos critérios, não havendo descrito as características do imóvel, tampouco o estado em que se encontra e a estimativa do metro quadrado, não sobejando possível, ao menos por ora, sua homologação. Alinhados esses argumentos e afigurando-se a argumentação alinhada revestida de relevância e o direito invocado provido de plausibilidade, restam aferidos os requisitos aptos a legitimarem a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado, porquanto inviável, em princípio, a homologação do laudo de avaliação confeccionado pelo Oficial de Justiça Avaliador, e, outrossim, necessária a realização de nova avaliação ou confecção de perícia destinada à avaliação dos direitos possessórios penhorados, circunstância que deve ser aferida pelo juízo singular. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo ativo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do estatuto processual vigente, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada na parte em que homologara o laudo de avaliação até o julgamento deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, responder ao agravo no decêndio que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 30 de junho de 2023. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 48145318 - Pág. 4 (fl. 5). [2] - ID Num. 114090849 - Pág. 1 a ID Num. 113988873 - Pág. 4 (fls. 531/535) – ação principal. [3] - ID Num. 114105494 - Pág. 1 (fl. 536) – ação principal. [4] - ID Num. 114682769 - Pág. 1/2 (fls. 542/543) – ação principal. [5] - ID Num. 115498704 - Pág. 1 (fl. 556) – ação principal. [6] - ID Num. 120490667 - Pág. 1/7 (fls. 559/565) – ação principal. [7] - ID Num. 132786801 - Pág. 1/2 (fls. 599/600) – ação principal. [8] - ID Num. 139080333 - Pág. 1/2 (fls. 631/632) – ação principal. [9] - ID Num. 139203593 - Pág. 1 (fs. 633) – ação principal. [10] - ID Num. 140496167 - Pág. 1 (fl. 649) – ação principal. [11] - ID Num. 140558392 - Pág. 1 (fl. 650) – ação principal. [12] - ID Num. 145831823 - Pág. 1/2 (fls. 667/668) – ação principal. [13] - ID Num. 146778736 - Pág. 1/2 (fls. 672/673) – ação principal. “Ante o exposto, expeça-se mandado de penhora e avaliação dos direitos de ocupação ou direitos possessórios relativos ao imóvel indicado pela credora (imóvel localizado no Lote 11, do Condomínio 271, na Rua 6, em Vicente Pires), com determinação para que o Oficial de Justiça descreva o imóvel, esclarecendo se tem endereço certo, se está com seus limites e confrontações definidas e se o devedor é o seu ocupante.” [14] - ID Num. 150530425 - Pág. 2 (fl. 689) – ação principal. [15] - ID Num. 150530423 - Pág. 1 (fl. 690) – ação principal. [16] - ID Num 152998830 - Pág. 1/2 (fls. 694/695) – ação principal. [17] - Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais Código de Processo Civil, in https://proview.thomsonreuters.com.