Tribunal: TJDFT
Processo: 0730472-68.2023.8.07.0000
Órgão julgador: MAURICIO SILVA MIRANDA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2023-08-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Maurício Silva Miranda Número do processo: 0730472-68.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: HG HOLDING GESTAO EMPRESARIAL E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: IMMOBILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por HG HOLDING GESTÃO EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de decisão proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF que, nos autos da TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE proposta pela ora agravante contra o DISTRITO FEDERAL, homologou o valor constante da avaliação dos imóveis constritos. Em suas razões recursais (ID 49361802), a agravante alega, preliminarmente, ausência de fundamentação na decisão impugnada, eis que “não enfrentou todos os pontos da Impugnação, principalmente com relação à nulidade dos Laudos de avaliação (Ids. 150983092, 150983094 e 150983093) apresentados pelo Oficial de Justiça, bem como ao Parecer Técnico de Avaliação (Ids. 152311189 e 152313808), se limitando a “não vislumbrar qualquer irregularidade quanto à elaboração de seus respectivos laudos, e ante a concordância do exequente com os valores apresentados pelo oficial de justiça, HOMOLOGO O VALOR DE CADA BEM EM R$ 360.000,00.” Quanto ao mérito propriamente dito, sustenta, em singela síntese, que restou violado o disposto no art. 872 do CPC, uma vez que os laudos de avaliação não relacionaram as benfeitorias realizadas no local bem como não descreve de forma pormenorizada as características e o estado em que se encontra o bem, e que o método comparativo utilizado não traz a informação correta sobre os imóveis que serviram de comparação, inserindo apenas o link geral onde supostamente estão anunciados os imóveis, o que descaracteriza o método comparativo. Afirma que há discrepância entre a avaliação judicial dos imóveis com o valor de mercado, eis que o Oficial de Justiça avaliou cada imóvel na importância de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), todavia, conforme Laudos Técnicos de Avaliação Mercadológica elaborado por corretor de imóveis, que utilizou o mesmo método comparativo direto com dados de mercado, verificou-se que o valor de mercado de cada um dos imóveis é de R$ 657.870,17 (seiscentos e cinquenta e sete mil, oitocentos e setenta reais e dezessete centavos), demonstrando enorme discrepância, eis que o preço médio real da avaliação do corretor de imóveis revela-se 54% (cinquenta e quatro por cento) maior do que o descrito nos Laudos de Avaliação do Oficial. Alegando a presença dos requisitos legais, requer a concessão de efeito suspensivo visando sobrestar os efeitos da r. decisão agravada. Ao final, pugna pela reforma em definitivo da r. decisão impugnada, para determinar nova avaliação dos imóveis nos precisos termos do art. 872 do CPC. Preparo regular (ID 49365415). É o relatório. DECIDO. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (artigo 932, inciso II c/c artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do CPC). In casu, em juízo de cognição sumária, vislumbro ausentes cumulativamente elementos que evidenciem a probabilidade recursal do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Cinge-se a controvérsia na análise da avaliação dos imóveis constritos, efetuada por Oficial de Justiça Avaliador. A agravante, não concordando com as avaliações realizadas, requer seja refeito o ato. Dispõe o art. 873 do CPC, “verbis”: “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Leciona Sérgio Sahione Fadel, ao comentar o artigo 873 do CPC, “verbis”: “(...) permite-se a repetição da avaliação, quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem avaliado. Nessa hipótese, não é qualquer dúvida levantada pelo executado que autoriza a repetição da avaliação, ato em si mesmo demorado, e que pode até comprometer a agilidade da execução, mas apenas a dúvida fundada, ou seja, aquela que vem reforçada por argumentos robustos que convença o juiz da necessidade da repetição. O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente à frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados.” (Código de Processo Civil Comentado; Editora Forense; 7a edição; página 864). Com efeito, como indispensável preparo à adjudicação ou arrematação, deve ser efetuada a avaliação do bem penhorado, que, segundo o princípio da economia da execução, tem por finalidade garantir que o executado não seja prejudicado, e, também, tornar conhecido a todos os interessados o valor aproximado dos bens. Na hipótese, ambas as avaliações mencionadas no “decisum” agravado foram efetuadas através de Oficial de Justiça Avaliador (IDs 147330058 e 147330058 dos autos originários). Dito isto, em uma análise perfunctória da questão posta em juízo, observo que os Laudos de Avaliação de IDs 147330058 e 147330058 cumpriram a exigência legal. No particular, o ilustre Oficial de Justiça fez consignar nos aludidos laudos, “verbis”: “Descrição do Imóvel Uma Loja de Número 02 (lateral da loja número 01), sendo aquela mais próxima da Avenida Principal, situada no térreo do Bloco A da Quadra CLSW 302 – Setor Sudoeste - Brasília, com aproximadamente 30 m2, situada na Lateral – Fundo do Bloco. Perspectiva de Mercado O mercado imobiliário encontra-se desaquecido, durante as consultas constatou-se que alguns imóveis naquela área, no mesmo setor, aguardam a venda por período superior a três meses. Como exemplo: Um imóvel na Quadra CLSW 103 – Bloco C do Setor Sudoeste com área de 26 m2, de frente para a Avenida Principal, sendo anunciado para venda no site da www.dfimoveis.com.br no valor de R$ 1.190.000,00 (um milhão cento e noventa mil reais), com o m2 d R$ 45.769,00 (quarenta e cinco mil, setecentos e sessenta e nove reais). Um imóvel na Quadra CLSW 302 – Bloco B do Setor Sudoeste com área de 36 m2 de fundo para a Avenida Principal, sendo anunciado para a venda no site da www.dfimoveis.com.br no valor de R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais), com o m2 de R$ 10,540,00 (dezz mil quinhentos e quarenta reais). Um imóvel na Quadra CLSW 301 – Bloco C do Setor Sudoeste com área de 42 m2 de fundo para a Avenida Principal, sendo anunciado para a venda no site da www.dfimoveis.com.br no valor de R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), com o m2 de R$ 7.380,00 (sete mil trezentos e oitenta reais). Metodologia: Utilização do método comparativo de preços de mercado, a partir do valor de outros imóveis à venda em sites na internet e amostras coletadas no mesmo site da internet. AVALIO EM R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais). Do que, para contar e fins de direito, lavrei o presente laudo. Brasília, 21 de janeiro de 2023.” A avaliação de bens penhorados por oficial de justiça, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual. “In casu”, verifico que houve a precisa descrição do bem e de suas características, seu estado, metodologia e fonte de consulta, levando em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em site específico, o que, de fato, não causa dúvida quanto ao valor estimado. Como exposto pelo saudoso Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, “A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais.” (REsp 130.790/RS, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 05.08.1999, DJ 13.09.1999 p. 67) As certidões emitidas pelo Oficial de Justiça Avaliador, bem como os laudos e avaliações por ele realizadas, gozam de fé pública, não refutando a agravante, de modo satisfatório, o valor encontrado, em razão de ter apresentado laudo particular. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, capaz de formar o livre convencimento do julgador, carece a ora agravante do requisito do “fumus boni iuris”, capaz de ensejar a atribuição do efeito suspensivo ativo vindicado. Em verdade, “prima facie”, as alegações recursais não apresentam uma prova robusta capaz de comprovar que os bens foram avaliados em valor inferior ao de mercado, portanto, não são capazes de desconstituir a avaliação. Já decidiu essa Corte de Justiça: “Havendo discrepância entre o laudo do perito judicial e do apresentado pela parte, sem nenhum demérito para o subscritor do laudo particular, correta a decisão que prestigia o entendimento consagrado no laudo oficial por ser o perito do juízo profissional de confiança do magistrado e máxime porque, na hipótese “sub judice”, foi o mesmo elaborado com extremo esmero técnico, indicando o perito, com riqueza de detalhes, todo o procedimento utilizado para a aferição dos valores que indicou.” (Agravo de Instrumento no 2002 00 2 008341-7; Relatora Desembargadora Carmelita Brasil; 2a Turma Cível). Assim, em uma averiguação não exauriente própria do momento processual, não vislumbro a apontada ilegalidade na confecção dos laudos periciais de avaliação, impondo-se reconhecer a ausência de probabilidade do direito defendido necessária para à concessão do efeito suspensivo pretendido. Com essas considerações, INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo. Comunique-se ao d. Juízo “a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC). P. I. Brasília/DF, 28 de julho de 2023 Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Maurício Silva Miranda Número do processo: 0730472-68.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: HG HOLDING GESTAO EMPRESARIAL E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: IMMOBILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por HG HOLDING GESTÃO EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de decisão proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF que, nos autos da TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE proposta pela ora agravante contra o DISTRITO FEDERAL, homologou o valor constante da avaliação dos imóveis constritos. Em suas razões recursais (ID 49361802), a agravante alega, preliminarmente, ausência de fundamentação na decisão impugnada, eis que “não enfrentou todos os pontos da Impugnação, principalmente com relação à nulidade dos Laudos de avaliação (Ids. 150983092, 150983094 e 150983093) apresentados pelo Oficial de Justiça, bem como ao Parecer Técnico de Avaliação (Ids. 152311189 e 152313808), se limitando a “não vislumbrar qualquer irregularidade quanto à elaboração de seus respectivos laudos, e ante a concordância do exequente com os valores apresentados pelo oficial de justiça, HOMOLOGO O VALOR DE CADA BEM EM R$ 360.000,00.” Quanto ao mérito propriamente dito, sustenta, em singela síntese, que restou violado o disposto no art. 872 do CPC, uma vez que os laudos de avaliação não relacionaram as benfeitorias realizadas no local bem como não descreve de forma pormenorizada as características e o estado em que se encontra o bem, e que o método comparativo utilizado não traz a informação correta sobre os imóveis que serviram de comparação, inserindo apenas o link geral onde supostamente estão anunciados os imóveis, o que descaracteriza o método comparativo. Afirma que há discrepância entre a avaliação judicial dos imóveis com o valor de mercado, eis que o Oficial de Justiça avaliou cada imóvel na importância de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), todavia, conforme Laudos Técnicos de Avaliação Mercadológica elaborado por corretor de imóveis, que utilizou o mesmo método comparativo direto com dados de mercado, verificou-se que o valor de mercado de cada um dos imóveis é de R$ 657.870,17 (seiscentos e cinquenta e sete mil, oitocentos e setenta reais e dezessete centavos), demonstrando enorme discrepância, eis que o preço médio real da avaliação do corretor de imóveis revela-se 54% (cinquenta e quatro por cento) maior do que o descrito nos Laudos de Avaliação do Oficial. Alegando a presença dos requisitos legais, requer a concessão de efeito suspensivo visando sobrestar os efeitos da r. decisão agravada. Ao final, pugna pela reforma em definitivo da r. decisão impugnada, para determinar nova avaliação dos imóveis nos precisos termos do art. 872 do CPC. Preparo regular (ID 49365415). É o relatório. DECIDO. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (artigo 932, inciso II c/c artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do CPC). In casu, em juízo de cognição sumária, vislumbro ausentes cumulativamente elementos que evidenciem a probabilidade recursal do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Cinge-se a controvérsia na análise da avaliação dos imóveis constritos, efetuada por Oficial de Justiça Avaliador. A agravante, não concordando com as avaliações realizadas, requer seja refeito o ato. Dispõe o art. 873 do CPC, “verbis”: “Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Leciona Sérgio Sahione Fadel, ao comentar o artigo 873 do CPC, “verbis”: “(...) permite-se a repetição da avaliação, quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem avaliado. Nessa hipótese, não é qualquer dúvida levantada pelo executado que autoriza a repetição da avaliação, ato em si mesmo demorado, e que pode até comprometer a agilidade da execução, mas apenas a dúvida fundada, ou seja, aquela que vem reforçada por argumentos robustos que convença o juiz da necessidade da repetição. O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente à frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados.” (Código de Processo Civil Comentado; Editora Forense; 7a edição; página 864). Com efeito, como indispensável preparo à adjudicação ou arrematação, deve ser efetuada a avaliação do bem penhorado, que, segundo o princípio da economia da execução, tem por finalidade garantir que o executado não seja prejudicado, e, também, tornar conhecido a todos os interessados o valor aproximado dos bens. Na hipótese, ambas as avaliações mencionadas no “decisum” agravado foram efetuadas através de Oficial de Justiça Avaliador (IDs 147330058 e 147330058 dos autos originários). Dito isto, em uma análise perfunctória da questão posta em juízo, observo que os Laudos de Avaliação de IDs 147330058 e 147330058 cumpriram a exigência legal. No particular, o ilustre Oficial de Justiça fez consignar nos aludidos laudos, “verbis”: “Descrição do Imóvel Uma Loja de Número 02 (lateral da loja número 01), sendo aquela mais próxima da Avenida Principal, situada no térreo do Bloco A da Quadra CLSW 302 – Setor Sudoeste - Brasília, com aproximadamente 30 m2, situada na Lateral – Fundo do Bloco. Perspectiva de Mercado O mercado imobiliário encontra-se desaquecido, durante as consultas constatou-se que alguns imóveis naquela área, no mesmo setor, aguardam a venda por período superior a três meses. Como exemplo: Um imóvel na Quadra CLSW 103 – Bloco C do Setor Sudoeste com área de 26 m2, de frente para a Avenida Principal, sendo anunciado para venda no site da www.dfimoveis.com.br no valor de R$ 1.190.000,00 (um milhão cento e noventa mil reais), com o m2 d R$ 45.769,00 (quarenta e cinco mil, setecentos e sessenta e nove reais). Um imóvel na Quadra CLSW 302 – Bloco B do Setor Sudoeste com área de 36 m2 de fundo para a Avenida Principal, sendo anunciado para a venda no site da www.dfimoveis.com.br no valor de R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais), com o m2 de R$ 10,540,00 (dezz mil quinhentos e quarenta reais). Um imóvel na Quadra CLSW 301 – Bloco C do Setor Sudoeste com área de 42 m2 de fundo para a Avenida Principal, sendo anunciado para a venda no site da www.dfimoveis.com.br no valor de R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), com o m2 de R$ 7.380,00 (sete mil trezentos e oitenta reais). Metodologia: Utilização do método comparativo de preços de mercado, a partir do valor de outros imóveis à venda em sites na internet e amostras coletadas no mesmo site da internet. AVALIO EM R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais). Do que, para contar e fins de direito, lavrei o presente laudo. Brasília, 21 de janeiro de 2023.” A avaliação de bens penhorados por oficial de justiça, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual. “In casu”, verifico que houve a precisa descrição do bem e de suas características, seu estado, metodologia e fonte de consulta, levando em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em site específico, o que, de fato, não causa dúvida quanto ao valor estimado. Como exposto pelo saudoso Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, “A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais.” (REsp 130.790/RS, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 05.08.1999, DJ 13.09.1999 p. 67) As certidões emitidas pelo Oficial de Justiça Avaliador, bem como os laudos e avaliações por ele realizadas, gozam de fé pública, não refutando a agravante, de modo satisfatório, o valor encontrado, em razão de ter apresentado laudo particular. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, capaz de formar o livre convencimento do julgador, carece a ora agravante do requisito do “fumus boni iuris”, capaz de ensejar a atribuição do efeito suspensivo ativo vindicado. Em verdade, “prima facie”, as alegações recursais não apresentam uma prova robusta capaz de comprovar que os bens foram avaliados em valor inferior ao de mercado, portanto, não são capazes de desconstituir a avaliação. Já decidiu essa Corte de Justiça: “Havendo discrepância entre o laudo do perito judicial e do apresentado pela parte, sem nenhum demérito para o subscritor do laudo particular, correta a decisão que prestigia o entendimento consagrado no laudo oficial por ser o perito do juízo profissional de confiança do magistrado e máxime porque, na hipótese “sub judice”, foi o mesmo elaborado com extremo esmero técnico, indicando o perito, com riqueza de detalhes, todo o procedimento utilizado para a aferição dos valores que indicou.” (Agravo de Instrumento no 2002 00 2 008341-7; Relatora Desembargadora Carmelita Brasil; 2a Turma Cível). Assim, em uma averiguação não exauriente própria do momento processual, não vislumbro a apontada ilegalidade na confecção dos laudos periciais de avaliação, impondo-se reconhecer a ausência de probabilidade do direito defendido necessária para à concessão do efeito suspensivo pretendido. Com essas considerações, INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo. Comunique-se ao d. Juízo “a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC). P. I. Brasília/DF, 28 de julho de 2023 Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator