Tribunal: TJDFT
Processo: 0729338-06.2023.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0729338-06.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JURANDI DE ALMEIDA ARAUJO FILHO AGRAVADO: ASSOC. DOS ADQUIRINTES E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DO ORIENTE D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por JURANDI DE ALMEIDA ARAUJO FILHO contra decisão proferida pelo Juízo da 21a Vara Cível de Brasília, que nos autos da ação de cobrança de prestações condominiais movida contra o recorrente por ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRINTES E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DO ORIENTE, em fase de cumprimento de sentença, rejeitou impugnação ao laudo de avaliação de imóvel que teve os direitos aquisitivos penhorado nos autos. Destaca o recorrente que o foram penhorados nos autos de origem os direitos aquisitivos do imóvel sito à Rua 1, Conjunto B, lote 69, Jardim Oriente, Rajadinha II, Rodovia DF 130, Km 11, Planaltina/DF, e que a decisão agravada homologou a avaliação realizada por Oficial de Justiça, que mensurou o valor do imóvel em R$ 365.000,00. (trezentos e sessenta e cinco mil reais). Defende que a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça reflete valor muito inferior ao preço efetivo de marcado do imóvel, pois realizada de forma indireta, levando em conta apenas o preço de outros imóveis na região e sem considerar a estrutura efetiva do imóvel do agravante. Alega que a avaliação homologada pela decisão agravada “...se deu unicamente em razão do que o oficial particularmente julgou ser mais próximo do bem penhorado dentre as únicas três opções que encontrou nos sites de venda de imóveis...”, e ressalta que “...o imóvel escolhido como parâmetro e o imóvel objeto do laudo sequer possuem similaridade próxima, conforme simples análise de características básicas das construções.” Afirma que “...o imóvel usado como referência (Imóvel B do laudo de avaliação ID N.145605404) possui apenas 230 m2 de área construída e 3 suítes, em um lote de 990 m2...”, enquanto o imóvel do agravante “...possui 600 m2 de área útil, quase o triplo do “Imóvel B”, além de 4 suítes em 1000 m2 de área total, na qual apenas o espaço gourmet/churrasqueira já tem 200 m2, vide laudo de ID N.154540591.” Defende que o valor correto do imóvel é de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), conforme o laudo particular juntado no ID 154540591 dos autos de origem, onde “...foram corretamente delineados os cômodos, características, qualidades e dimensões do loteamento e das estruturas nele existentes, chegando-se ao valor que se mostra justo para o imóvel”. Salienta que a decisão agravada “...desconsiderou a avaliação apresentada por especialista com experiência e conhecimento técnico na seara de avaliação de imóveis com base no único argumento de que a piscina mencionada no laudo está sendo retirada, ignorando por completo todos os outros aspectos e atributos que envolvem o imóvel.” Afirma que a avaliação de imóvel é espécie de perícia que deve ser realizada por profissional qualificado na área e não por oficial de justiça, e requer, ao final “...seja modificada a decisão ora agravada, para que seja atribuído ao imóvel constrito o valor indicado pelo profissional habilitado no laudo de ID N. 154540591, ou, subsidiariamente, seja realizada nova avaliação por profissional perito na área, devidamente credenciado neste Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, a ser indicado pelo próprio Tribunal.” Busca, em sede de liminar, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado, visando obstar a alienação do imóvel penhorado até a realização de nova avaliação. Recurso dispensado de preparo, por ser o agravante beneficiário da justiça gratuita (ID 73674339). É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos, por não se verificar probabilidade de provimento do recurso. Não se verifica relevância na pretensão recursal, por ser aparentemente adequado o valor apurado pelo Oficial de Justiça no laudo de avaliação impugnado, considerando as características do imóvel, os defeitos estruturais aparentes, e o preço de imóveis no mesmo local. A análise dos autos revela ser impertinente a alegação de invalidade do laudo de avaliação do Oficial de Justiça, por ter sido realizado parcialmente de forma indireta, pois tal limitação de seu por culpa do próprio agravante. A alegação representa de tentativa de se beneficiar da própria torpeza, pois foi o recorrente quem negou acesso à casa principal do imóvel, sob alegação de problemas conjugais. Nesse sentido, o Oficial de Justiça ressalta que pode avaliar apenas a casa dos fundos e a parte externa do imóvel, pois “...não teve acesso a casa principal, sob a alegação do Sr. Jurandi que a casa pertence atualmente a sua ex-esposa e que atualmente mora nos fundos da casa, tendo inclusive firmado com ela contrato de aluguel com ela.” (ID 145605404) Ademais, como se verá adiante, é vazia a impugnação à avaliação realizada de forma indireta, sob alegação de que não teria considerado características passiveis de elevar o preço do imóvel, pois constata-se que o recorrente não trouxe dados específicos sobre a edificação, além de fundamentar a impugnação em laudo particular insustentável e evidentemente tendencioso. Quanto ao laudo impugnado, verifica-se que apesar de não ter tido acesso ao interior da residência principal, o Oficial de Justiça levou em consideração toda a dimensão do imóvel, considerando o terreno e a área construída, assim como sopesou as indicações dadas pelo agravante quanto à divisão de cômodos, além de defeitos estruturais efetivamente constatados, confira-se: “Autor.: Associação dos Adquirentes e Moradores do Loteamento Jardim Oriente Réu: Jurandi de Almeida Araújo Filho Local da diligência: Rua 1 Conj. B, lote 69, Loteamento Jardim Oriente, Rajadinha II, Rodovia DF 130, Km 11, Planaltina/DF. Finalidade: avaliação do imóvel. 1-OBJETOS DA AVALIAÇÃO Trata-se de uma casa situada na Rua 1 Conj. B, lote 69, Loteamento Jardim Oriente, Rajadinha II, Rodovia DF 130, Km 11, Planaltina/DF, com uma área construída de 600m2, aproximadamente, sendo uma casa de frente com 400 m2 (três quartos, sendo uma suíte, sala, cozinha e banheiro social, conforme relato do senhor Jurandir) e uma área de fundo de 200 m2, com churrasqueira, sala ampla para refeições e uma suíte (conforme fotos anexas), com uma piscina. Diferente das demais avaliações anteriormente realizadas, este Oficial de Justiça não teve acesso a casa principal, sob a alegação do Sr. Jurandi que a casa pertence atualmente a sua ex-esposa e que atualmente mora nos fundos da casa, tendo inclusive firmado com ela contrato de aluguel com ela. Foi relatado ainda que a casa principal possui problemas de infiltração em sua base provocados por vazamento da piscina, decorrente da trepidação da BR que passa em frente ao condomínio pelo movimento dos carros e caminhões, situação essa que tem provocado o afundamento da casa. Foram tiradas fotos da piscina retirada do local e pude perceber infiltrações na baixa das paredes externas. Fotos da casa parte da frente da casa principal, da piscina e dos fundos do imóvel. (...) 3. DA METODOLOGIA, DOS PARÂMETROS E AFERIÇÃO DE VALOR Considerando que não é possível avaliar apenas os fundos da casa, bem como não se teve acesso a casa principal, será realizada uma avaliação indireta com base nas demais casas do condomínio que tenha características próximas da casa a ser avaliada, considerando que os imóveis não são padronizados...” (ID 145605404) Dos trechos acima destacados, constata-se que o imóvel foi integralmente considerado na avaliação, assim como se pode mensurar que possui problemas estruturais, além de ser afetado por trepidações em razão da proximidade com uma rodovia, circunstâncias estas que efetuam o valor do bem. Mesmo nesse contexto, em uma penhora que não incide sobre a propriedade, mas sobre direitos aquisitivos do imóvel (ID 87705785), o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça adotou como padrão de comparação o outro imóvel mais valioso constatado entre os que se encontravam à venda no mesmo empreendimento, considerando justamente que a construção erigida no imóvel do recorrente tem padrão superior às demais residências adotadas para fins comparativos. Nesse sentido, concluiu o senhor Oficial de Justiça: “Considerando que a casa possui estrutura superior às demais casas pesquisadas e que trabalho de conserto da fundação se mostra andamento acelerado, já que a piscina foi retirada do local, o valor do imóvel que mais se aproxima casa é o relativo ao imóvel B, dentro uma análise indireta, considerando as características gerais de quantidade de quartos e área construída próxima.” (ID 145605404) Assim, a avaliação se mostra coerente com as características do imóvel, está devidamente fundamentada, revelando valoração idônea e adequada para viabilizara a tentativa de alienação judicial dos direitos aquisitivos detidos pelo agravante. De sua parte, o laudo particular apresentado pelo agravante no ID 154540591 não traz fotos, plantas, ou qualquer descrição detalhada do imóvel ou sobre o acabamento, assim como não apresenta nenhum paradigma para fins comparativos, passível de justificar a avaliação visivelmente excessiva apresentada, pelo valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais). Ademais, o laudo particular presenta as mesmas metragens indicadas no laudo do Senhor Oficial de Justiça, e não leva em consideração os danos constatados no imóvel. E apesar de afirmar que a casa principal possui número maior de cômodos do recorrente havia relatado ao Oficial de Justiça, não apresenta prova apta amparar tal afirmação. Assim, além de parcial, verifica-se que a avaliação proposta pelo laudo particular apresentado pelo agravante não reflete a situação concreta do bem constringido, de forma que não se mostra provável o provimento do recurso pelo órgão colegiado. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se o agravado, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 25 de julho de 2023. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0729338-06.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JURANDI DE ALMEIDA ARAUJO FILHO AGRAVADO: ASSOC. DOS ADQUIRINTES E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DO ORIENTE D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por JURANDI DE ALMEIDA ARAUJO FILHO contra decisão proferida pelo Juízo da 21a Vara Cível de Brasília, que nos autos da ação de cobrança de prestações condominiais movida contra o recorrente por ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRINTES E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DO ORIENTE, em fase de cumprimento de sentença, rejeitou impugnação ao laudo de avaliação de imóvel que teve os direitos aquisitivos penhorado nos autos. Destaca o recorrente que o foram penhorados nos autos de origem os direitos aquisitivos do imóvel sito à Rua 1, Conjunto B, lote 69, Jardim Oriente, Rajadinha II, Rodovia DF 130, Km 11, Planaltina/DF, e que a decisão agravada homologou a avaliação realizada por Oficial de Justiça, que mensurou o valor do imóvel em R$ 365.000,00. (trezentos e sessenta e cinco mil reais). Defende que a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça reflete valor muito inferior ao preço efetivo de marcado do imóvel, pois realizada de forma indireta, levando em conta apenas o preço de outros imóveis na região e sem considerar a estrutura efetiva do imóvel do agravante. Alega que a avaliação homologada pela decisão agravada “...se deu unicamente em razão do que o oficial particularmente julgou ser mais próximo do bem penhorado dentre as únicas três opções que encontrou nos sites de venda de imóveis...”, e ressalta que “...o imóvel escolhido como parâmetro e o imóvel objeto do laudo sequer possuem similaridade próxima, conforme simples análise de características básicas das construções.” Afirma que “...o imóvel usado como referência (Imóvel B do laudo de avaliação ID N.145605404) possui apenas 230 m2 de área construída e 3 suítes, em um lote de 990 m2...”, enquanto o imóvel do agravante “...possui 600 m2 de área útil, quase o triplo do “Imóvel B”, além de 4 suítes em 1000 m2 de área total, na qual apenas o espaço gourmet/churrasqueira já tem 200 m2, vide laudo de ID N.154540591.” Defende que o valor correto do imóvel é de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), conforme o laudo particular juntado no ID 154540591 dos autos de origem, onde “...foram corretamente delineados os cômodos, características, qualidades e dimensões do loteamento e das estruturas nele existentes, chegando-se ao valor que se mostra justo para o imóvel”. Salienta que a decisão agravada “...desconsiderou a avaliação apresentada por especialista com experiência e conhecimento técnico na seara de avaliação de imóveis com base no único argumento de que a piscina mencionada no laudo está sendo retirada, ignorando por completo todos os outros aspectos e atributos que envolvem o imóvel.” Afirma que a avaliação de imóvel é espécie de perícia que deve ser realizada por profissional qualificado na área e não por oficial de justiça, e requer, ao final “...seja modificada a decisão ora agravada, para que seja atribuído ao imóvel constrito o valor indicado pelo profissional habilitado no laudo de ID N. 154540591, ou, subsidiariamente, seja realizada nova avaliação por profissional perito na área, devidamente credenciado neste Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, a ser indicado pelo próprio Tribunal.” Busca, em sede de liminar, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado, visando obstar a alienação do imóvel penhorado até a realização de nova avaliação. Recurso dispensado de preparo, por ser o agravante beneficiário da justiça gratuita (ID 73674339). É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos, por não se verificar probabilidade de provimento do recurso. Não se verifica relevância na pretensão recursal, por ser aparentemente adequado o valor apurado pelo Oficial de Justiça no laudo de avaliação impugnado, considerando as características do imóvel, os defeitos estruturais aparentes, e o preço de imóveis no mesmo local. A análise dos autos revela ser impertinente a alegação de invalidade do laudo de avaliação do Oficial de Justiça, por ter sido realizado parcialmente de forma indireta, pois tal limitação de seu por culpa do próprio agravante. A alegação representa de tentativa de se beneficiar da própria torpeza, pois foi o recorrente quem negou acesso à casa principal do imóvel, sob alegação de problemas conjugais. Nesse sentido, o Oficial de Justiça ressalta que pode avaliar apenas a casa dos fundos e a parte externa do imóvel, pois “...não teve acesso a casa principal, sob a alegação do Sr. Jurandi que a casa pertence atualmente a sua ex-esposa e que atualmente mora nos fundos da casa, tendo inclusive firmado com ela contrato de aluguel com ela.” (ID 145605404) Ademais, como se verá adiante, é vazia a impugnação à avaliação realizada de forma indireta, sob alegação de que não teria considerado características passiveis de elevar o preço do imóvel, pois constata-se que o recorrente não trouxe dados específicos sobre a edificação, além de fundamentar a impugnação em laudo particular insustentável e evidentemente tendencioso. Quanto ao laudo impugnado, verifica-se que apesar de não ter tido acesso ao interior da residência principal, o Oficial de Justiça levou em consideração toda a dimensão do imóvel, considerando o terreno e a área construída, assim como sopesou as indicações dadas pelo agravante quanto à divisão de cômodos, além de defeitos estruturais efetivamente constatados, confira-se: “Autor.: Associação dos Adquirentes e Moradores do Loteamento Jardim Oriente Réu: Jurandi de Almeida Araújo Filho Local da diligência: Rua 1 Conj. B, lote 69, Loteamento Jardim Oriente, Rajadinha II, Rodovia DF 130, Km 11, Planaltina/DF. Finalidade: avaliação do imóvel. 1-OBJETOS DA AVALIAÇÃO Trata-se de uma casa situada na Rua 1 Conj. B, lote 69, Loteamento Jardim Oriente, Rajadinha II, Rodovia DF 130, Km 11, Planaltina/DF, com uma área construída de 600m2, aproximadamente, sendo uma casa de frente com 400 m2 (três quartos, sendo uma suíte, sala, cozinha e banheiro social, conforme relato do senhor Jurandir) e uma área de fundo de 200 m2, com churrasqueira, sala ampla para refeições e uma suíte (conforme fotos anexas), com uma piscina. Diferente das demais avaliações anteriormente realizadas, este Oficial de Justiça não teve acesso a casa principal, sob a alegação do Sr. Jurandi que a casa pertence atualmente a sua ex-esposa e que atualmente mora nos fundos da casa, tendo inclusive firmado com ela contrato de aluguel com ela. Foi relatado ainda que a casa principal possui problemas de infiltração em sua base provocados por vazamento da piscina, decorrente da trepidação da BR que passa em frente ao condomínio pelo movimento dos carros e caminhões, situação essa que tem provocado o afundamento da casa. Foram tiradas fotos da piscina retirada do local e pude perceber infiltrações na baixa das paredes externas. Fotos da casa parte da frente da casa principal, da piscina e dos fundos do imóvel. (...) 3. DA METODOLOGIA, DOS PARÂMETROS E AFERIÇÃO DE VALOR Considerando que não é possível avaliar apenas os fundos da casa, bem como não se teve acesso a casa principal, será realizada uma avaliação indireta com base nas demais casas do condomínio que tenha características próximas da casa a ser avaliada, considerando que os imóveis não são padronizados...” (ID 145605404) Dos trechos acima destacados, constata-se que o imóvel foi integralmente considerado na avaliação, assim como se pode mensurar que possui problemas estruturais, além de ser afetado por trepidações em razão da proximidade com uma rodovia, circunstâncias estas que efetuam o valor do bem. Mesmo nesse contexto, em uma penhora que não incide sobre a propriedade, mas sobre direitos aquisitivos do imóvel (ID 87705785), o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça adotou como padrão de comparação o outro imóvel mais valioso constatado entre os que se encontravam à venda no mesmo empreendimento, considerando justamente que a construção erigida no imóvel do recorrente tem padrão superior às demais residências adotadas para fins comparativos. Nesse sentido, concluiu o senhor Oficial de Justiça: “Considerando que a casa possui estrutura superior às demais casas pesquisadas e que trabalho de conserto da fundação se mostra andamento acelerado, já que a piscina foi retirada do local, o valor do imóvel que mais se aproxima casa é o relativo ao imóvel B, dentro uma análise indireta, considerando as características gerais de quantidade de quartos e área construída próxima.” (ID 145605404) Assim, a avaliação se mostra coerente com as características do imóvel, está devidamente fundamentada, revelando valoração idônea e adequada para viabilizara a tentativa de alienação judicial dos direitos aquisitivos detidos pelo agravante. De sua parte, o laudo particular apresentado pelo agravante no ID 154540591 não traz fotos, plantas, ou qualquer descrição detalhada do imóvel ou sobre o acabamento, assim como não apresenta nenhum paradigma para fins comparativos, passível de justificar a avaliação visivelmente excessiva apresentada, pelo valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais). Ademais, o laudo particular presenta as mesmas metragens indicadas no laudo do Senhor Oficial de Justiça, e não leva em consideração os danos constatados no imóvel. E apesar de afirmar que a casa principal possui número maior de cômodos do recorrente havia relatado ao Oficial de Justiça, não apresenta prova apta amparar tal afirmação. Assim, além de parcial, verifica-se que a avaliação proposta pelo laudo particular apresentado pelo agravante não reflete a situação concreta do bem constringido, de forma que não se mostra provável o provimento do recurso pelo órgão colegiado. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se o agravado, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 25 de julho de 2023. Desembargador ALFEU MACHADO Relator