Tribunal: TJDFT
Processo: 0723828-12.2023.8.07.0000
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2023-06-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0723828-12.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: AMERICANAS S.A. AGRAVADO: EMARKI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS III S/A - SPE, ANTONIO GERALDO PINTO MAIA JUNIOR, POLLIANA VALENCA DUTRA MAIA, ANTONIO EVALDO BRAZ, RITA MARIA VASCONCELOS BRAZ D E C I S Ã O AMERICANAS S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL interpôs Agravo de Instrumento contra Decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, o qual indeferiu o pedido de tutela de urgência para reduzir "o valor da locação para 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente para cada Locador, ou seja, para a quantia global de R$ 24.318,00 (vinte e quatro mil e trezentos e dezoito reais)." Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em síntese, que o valor locatício se mostra excessivo, considerando o preço de mercado do bem e a necessidade de sua adequação ao cenário econômico nacional e local. Pugnou pela fixação do valor do aluguel provisório em valor não inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. É o simples relatório. Decido o pedido antecipatório. Nos termos do parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a concessão de efeito suspensivo dependem da cumulação dos requisitos da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Entendo ausentes os requisitos para antecipação dos efeitos da tutela recursal. A agravante pleiteia a aplicação do do artigo 68, inciso II, alínea "b" da Lei no. 8.245/1991: "Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (...) II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (...) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;" A fixação do aluguel provisório depende de prova robusta sobre a manifesta desproporcionalidade da avença assumida, cabendo, em situações excepcionais, um fator redutor de até 20% (vinte por cento). Sem prova cabal sobre o exagero da prestação, inviável a aplicação de qualquer fator redutor. Na espécie, a recorrente teceu considerações sobre o cenário pandêmico, a sua recuperação judicial e o laudo unilateral produzido por empresa independente acerca do valor unitário do aluguel de uma loja âncora. Ocorre que as conclusões aduzidas pelo Juízo originário são irrepreensíveis, uma vez que considera as informações do próprio estudo de mercado que "indica ausência de elementos de amostragem correlatos para fixação do preço de locação." Por outro lado, a eventual abusividade no valor de mercado somente pode ser verificada após o estabelecimento do Contraditório e Ampla Defesa, além da realização de perícia judicial, inexistindo elementos no caso para determiná-la de plano. No mesmo sentido: "DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESPROPORÇÃO MANIFESTA NÃO DEMONSTRADA. VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. PERCENTUAL MÍNIMO DE 80% NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, "nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual". 2. Não demonstrada a desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e a do momento da sua execução, não se justifica a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas e a aplicação da teoria da imprevisão. 3. A definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo produzido de forma unilateral pelo locatário elemento de prova suficiente para aferir qual seria o justo valor da prestação locatícia. 4. Inviável a fixação dos aluguéis provisórios no montante requerido pelo locatário, em decorrência do não atendimento dos requisitos do artigo 68, II, "b", da Lei n. 8.245/91, já que a quantia pretendida não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Unânime." (Acórdão 1655566, 07251422720228070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 1/2/2023, publicado no DJE: 23/2/2023.) "AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. ART. 68, II, DA LEI 8.245/91. PROVA PERICIAL. IMPRESCINDÍVEL. AFERIÇÃO DO VALOR PRATICADO PELO MERCADO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSÁRIA. 1. Para a fixação de aluguel provisório, nos termos do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91, é imprescindível que a parte demonstre o direito alegado, ou seja, a plausibilidade das alegações que amparem o valor pleiteado. 2. In casu, não se mostram presentes os requisitos necessários para a concessão das tutelas de urgência (art. 300 do CPC) e de evidência (art. 311 do CPC). 3. Não há que se falar em perigo da demora ou ao resultado útil do processo, tendo em vista que, nos termos do art. 69 da Lei de Locações, se o valor do aluguel for revisto, o locador receberá a diferença retroativamente à data da citação. 4. Somente a prova pericial será capaz de dirimir "dúvida razoável" sobre o valor do aluguel praticado pelo mercado; o que afasta a possibilidade de concessão da tutela de evidência (art. 311, IV, do CPC). 5. Agravo de instrumento desprovido." (Acórdão 1353766, 07126989320218070000, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021.) Ausente, pois, a probabilidade de provimento do recurso. Diante do exposto, INDEFIRO a concessão de efeito suspensivo e RECEBO o Agravo de Instrumento no seu efeito meramente devolutivo. Ao Agravado para, querendo, contrarrazoar o recurso no prazo legal. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensando-o das informações. Por fim, conclusos para inclusão em pauta de julgamento. I. Desembargador Eustáquio de Castro Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0723828-12.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: AMERICANAS S.A. AGRAVADO: EMARKI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS III S/A - SPE, ANTONIO GERALDO PINTO MAIA JUNIOR, POLLIANA VALENCA DUTRA MAIA, ANTONIO EVALDO BRAZ, RITA MARIA VASCONCELOS BRAZ D E C I S Ã O AMERICANAS S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL interpôs Agravo de Instrumento contra Decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, o qual indeferiu o pedido de tutela de urgência para reduzir "o valor da locação para 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente para cada Locador, ou seja, para a quantia global de R$ 24.318,00 (vinte e quatro mil e trezentos e dezoito reais)." Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em síntese, que o valor locatício se mostra excessivo, considerando o preço de mercado do bem e a necessidade de sua adequação ao cenário econômico nacional e local. Pugnou pela fixação do valor do aluguel provisório em valor não inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. É o simples relatório. Decido o pedido antecipatório. Nos termos do parágrafo único do artigo 995 do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a concessão de efeito suspensivo dependem da cumulação dos requisitos da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Entendo ausentes os requisitos para antecipação dos efeitos da tutela recursal. A agravante pleiteia a aplicação do do artigo 68, inciso II, alínea "b" da Lei no. 8.245/1991: "Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (...) II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (...) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;" A fixação do aluguel provisório depende de prova robusta sobre a manifesta desproporcionalidade da avença assumida, cabendo, em situações excepcionais, um fator redutor de até 20% (vinte por cento). Sem prova cabal sobre o exagero da prestação, inviável a aplicação de qualquer fator redutor. Na espécie, a recorrente teceu considerações sobre o cenário pandêmico, a sua recuperação judicial e o laudo unilateral produzido por empresa independente acerca do valor unitário do aluguel de uma loja âncora. Ocorre que as conclusões aduzidas pelo Juízo originário são irrepreensíveis, uma vez que considera as informações do próprio estudo de mercado que "indica ausência de elementos de amostragem correlatos para fixação do preço de locação." Por outro lado, a eventual abusividade no valor de mercado somente pode ser verificada após o estabelecimento do Contraditório e Ampla Defesa, além da realização de perícia judicial, inexistindo elementos no caso para determiná-la de plano. No mesmo sentido: "DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESPROPORÇÃO MANIFESTA NÃO DEMONSTRADA. VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. PERCENTUAL MÍNIMO DE 80% NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, "nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual". 2. Não demonstrada a desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e a do momento da sua execução, não se justifica a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas e a aplicação da teoria da imprevisão. 3. A definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo produzido de forma unilateral pelo locatário elemento de prova suficiente para aferir qual seria o justo valor da prestação locatícia. 4. Inviável a fixação dos aluguéis provisórios no montante requerido pelo locatário, em decorrência do não atendimento dos requisitos do artigo 68, II, "b", da Lei n. 8.245/91, já que a quantia pretendida não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Unânime." (Acórdão 1655566, 07251422720228070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 1/2/2023, publicado no DJE: 23/2/2023.) "AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. ART. 68, II, DA LEI 8.245/91. PROVA PERICIAL. IMPRESCINDÍVEL. AFERIÇÃO DO VALOR PRATICADO PELO MERCADO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSÁRIA. 1. Para a fixação de aluguel provisório, nos termos do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91, é imprescindível que a parte demonstre o direito alegado, ou seja, a plausibilidade das alegações que amparem o valor pleiteado. 2. In casu, não se mostram presentes os requisitos necessários para a concessão das tutelas de urgência (art. 300 do CPC) e de evidência (art. 311 do CPC). 3. Não há que se falar em perigo da demora ou ao resultado útil do processo, tendo em vista que, nos termos do art. 69 da Lei de Locações, se o valor do aluguel for revisto, o locador receberá a diferença retroativamente à data da citação. 4. Somente a prova pericial será capaz de dirimir "dúvida razoável" sobre o valor do aluguel praticado pelo mercado; o que afasta a possibilidade de concessão da tutela de evidência (art. 311, IV, do CPC). 5. Agravo de instrumento desprovido." (Acórdão 1353766, 07126989320218070000, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021.) Ausente, pois, a probabilidade de provimento do recurso. Diante do exposto, INDEFIRO a concessão de efeito suspensivo e RECEBO o Agravo de Instrumento no seu efeito meramente devolutivo. Ao Agravado para, querendo, contrarrazoar o recurso no prazo legal. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensando-o das informações. Por fim, conclusos para inclusão em pauta de julgamento. I. Desembargador Eustáquio de Castro Relator