Tribunal: TJDFT
Processo: 0709585-70.2022.8.07.0009
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2023-10-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0709585-70.2022.8.07.0009 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: RESIDENCIAL SAN MATHEUS APELADO: MICHAEL SANTOS OLIVEIRA, GERALDO ALVES DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de apelação (Num. 49351376) interposta pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL SAN MATHEUS (autor) contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Samambaia (Num. 49351366) nos autos da ação de cobrança por ele movida em desfavor de MICHAEL SANTOS OLIVEIRA e GERALDO ALVES DE OLIVEIRA (réus), que julgou improcedente o pedido inicial e resolveu o mérito nos termos do art. 487, inc. I, do CPC. A sentença condenou o apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Em suas razões (Num. 49351376), o recorrente assevera que a sentença recorrida julgou improcedente o pedido inicial por considerar que embora evidente a dívida condominial, e ainda que exista instrumento particular de promessa de compra e venda, não há prova suficiente de que os apelados se imitiram na posse do imóvel, o que afasta a sua responsabilidade pela dívida. Aduz que a sentença invocou a tese firmada no Tema Repetitivo 866 do STJ, que estabelece que para a responsabilização pelas despesas devem ser preenchidos dois requisitos, quais sejam: a imissão na posse do promissário comprador e a ciência inequívoca da transação pelo Condomínio, não tendo sido cumprido o requisito da comprovação da posse direta, entendida como a entrega das chaves. Sustenta que, embora a propriedade não se encontre registrada na certidão de ônus como sendo dos apelados, há nos autos instrumento particular de promessa de compra e venda, sem registro, em que figuram como promissários compradores da unidade imobiliária. Ressalta ter comprovado que embora os recorridos não tenham recebido as chaves, elas estavam à sua disposição desde o dia 03/07/2017, o que foi informado por e-mail, tornando-os cientes da entrega. Destaca que o condomínio não foi informado em momento algum de que as chaves não teriam sido entregues aos promissários compradores, não sendo razoável que o condomínio seja obrigado a ter ciência de que os promissários compradores não se imitiram na posse, tampouco que não receberam as chaves do imóvel. Conclui que, caso o promitente comprador não tenha sido imitido na posse e não cientificado o condomínio disso, cabe ao condomínio cobrar as dívidas de quem consta na matrícula do imóvel. Pugna pela reforma da sentença recorrida e consequente acolhimento do pedido inicial. Preparo regular (Num. 49351377 e 49351378). Contrarrazões dos apelados pugnando pelo não provimento do recurso (Num. 49351382). É o relatório. Conheço do recurso de apelação, uma vez presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade. Determina o art. 932, inciso IV, “b” e “c”, do CPC: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: (...) b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; No que diz respeito às taxas condominiais constituírem obrigação de natureza propter rem, assim decidiu o colendo STJ julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886): PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). Nesse mesmo sentido, este egrégio Tribunal de Justiça definiu no IRDR no 06 que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. Desse modo, o promitente comprador somente responderá pelas despesas condominiais a partir do efetivo recebimento das chaves do empreendimento, momento em que passa a deter a posse plena do bem e a usufruir do imóvel. A esse respeito, confiram-se os precedentes abaixo colacionados, emanados do STJ e desta Corte: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. - A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. - Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, DJe 13/09/2011) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009); AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CRÉDITO CONDOMINIAL. DATA ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TESE ACOLHIDA. INSCRIÇÃO DO NOME DO EXECUTADO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. Conforme precedentes vinculantes do TJDFT no IRDR no 6 e do STJ no Tema/Repetitivo no 886, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais em data anterior à imissão do promissário comprador na posse do imóvel é da construtora. No caso, acolhida a tese de ilegitimidade passiva do promissário comprador ainda não imitido na posse do imóvel. 2. Deu-se parcial provimento ao agravo de instrumento. (Acórdão 1353046, 07060275420218070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 1/7/2021, publicado no DJE: 14/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A alegação de que o imóvel está disponível para habitação não é suficiente para qualificar o réu como possuidor, especialmente diante da demora de seis anos para a concessão da carta de “habite-se” condição para obtenção de financiamento e conclusão do contrato de promessa. Cabia à incorporadora promover a entrega, ainda que para tal tivesse que valer-se da via judicial, em último caso. Assim, não obstante o esforço argumentativo empreendido, não se desincumbiu o apelante de comprovar a efetiva posse do imóvel pelos apelados, com a entrega das chaves, momento a partir do qual surgiria para eles a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais cobradas, sendo estéril a pretensão de fazê-lo com base em um instrumento particular de promessa de compra e venda (Num. 49351202) que nem sequer foi registrado na matrícula do imóvel (Num. 49351201). Por tais fundamentos, com apoio no artigo 932, IV, “b” e “c”, do CPC, nego provimento ao recurso, eis que contrário a acórdão proferido pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos e ao entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas. Com base no art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária de sucumbência devida pelo recorrente, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa. Feitas as anotações e comunicações necessárias, oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília/DF, 9 de agosto de 2023. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator r

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0709585-70.2022.8.07.0009 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: RESIDENCIAL SAN MATHEUS APELADO: MICHAEL SANTOS OLIVEIRA, GERALDO ALVES DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de apelação (Num. 49351376) interposta pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL SAN MATHEUS (autor) contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Samambaia (Num. 49351366) nos autos da ação de cobrança por ele movida em desfavor de MICHAEL SANTOS OLIVEIRA e GERALDO ALVES DE OLIVEIRA (réus), que julgou improcedente o pedido inicial e resolveu o mérito nos termos do art. 487, inc. I, do CPC. A sentença condenou o apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Em suas razões (Num. 49351376), o recorrente assevera que a sentença recorrida julgou improcedente o pedido inicial por considerar que embora evidente a dívida condominial, e ainda que exista instrumento particular de promessa de compra e venda, não há prova suficiente de que os apelados se imitiram na posse do imóvel, o que afasta a sua responsabilidade pela dívida. Aduz que a sentença invocou a tese firmada no Tema Repetitivo 866 do STJ, que estabelece que para a responsabilização pelas despesas devem ser preenchidos dois requisitos, quais sejam: a imissão na posse do promissário comprador e a ciência inequívoca da transação pelo Condomínio, não tendo sido cumprido o requisito da comprovação da posse direta, entendida como a entrega das chaves. Sustenta que, embora a propriedade não se encontre registrada na certidão de ônus como sendo dos apelados, há nos autos instrumento particular de promessa de compra e venda, sem registro, em que figuram como promissários compradores da unidade imobiliária. Ressalta ter comprovado que embora os recorridos não tenham recebido as chaves, elas estavam à sua disposição desde o dia 03/07/2017, o que foi informado por e-mail, tornando-os cientes da entrega. Destaca que o condomínio não foi informado em momento algum de que as chaves não teriam sido entregues aos promissários compradores, não sendo razoável que o condomínio seja obrigado a ter ciência de que os promissários compradores não se imitiram na posse, tampouco que não receberam as chaves do imóvel. Conclui que, caso o promitente comprador não tenha sido imitido na posse e não cientificado o condomínio disso, cabe ao condomínio cobrar as dívidas de quem consta na matrícula do imóvel. Pugna pela reforma da sentença recorrida e consequente acolhimento do pedido inicial. Preparo regular (Num. 49351377 e 49351378). Contrarrazões dos apelados pugnando pelo não provimento do recurso (Num. 49351382). É o relatório. Conheço do recurso de apelação, uma vez presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade. Determina o art. 932, inciso IV, “b” e “c”, do CPC: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: (...) b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; No que diz respeito às taxas condominiais constituírem obrigação de natureza propter rem, assim decidiu o colendo STJ julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886): PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). Nesse mesmo sentido, este egrégio Tribunal de Justiça definiu no IRDR no 06 que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. Desse modo, o promitente comprador somente responderá pelas despesas condominiais a partir do efetivo recebimento das chaves do empreendimento, momento em que passa a deter a posse plena do bem e a usufruir do imóvel. A esse respeito, confiram-se os precedentes abaixo colacionados, emanados do STJ e desta Corte: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. - A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. - Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, DJe 13/09/2011) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009); AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CRÉDITO CONDOMINIAL. DATA ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TESE ACOLHIDA. INSCRIÇÃO DO NOME DO EXECUTADO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. Conforme precedentes vinculantes do TJDFT no IRDR no 6 e do STJ no Tema/Repetitivo no 886, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais em data anterior à imissão do promissário comprador na posse do imóvel é da construtora. No caso, acolhida a tese de ilegitimidade passiva do promissário comprador ainda não imitido na posse do imóvel. 2. Deu-se parcial provimento ao agravo de instrumento. (Acórdão 1353046, 07060275420218070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 1/7/2021, publicado no DJE: 14/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A alegação de que o imóvel está disponível para habitação não é suficiente para qualificar o réu como possuidor, especialmente diante da demora de seis anos para a concessão da carta de “habite-se” condição para obtenção de financiamento e conclusão do contrato de promessa. Cabia à incorporadora promover a entrega, ainda que para tal tivesse que valer-se da via judicial, em último caso. Assim, não obstante o esforço argumentativo empreendido, não se desincumbiu o apelante de comprovar a efetiva posse do imóvel pelos apelados, com a entrega das chaves, momento a partir do qual surgiria para eles a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais cobradas, sendo estéril a pretensão de fazê-lo com base em um instrumento particular de promessa de compra e venda (Num. 49351202) que nem sequer foi registrado na matrícula do imóvel (Num. 49351201). Por tais fundamentos, com apoio no artigo 932, IV, “b” e “c”, do CPC, nego provimento ao recurso, eis que contrário a acórdão proferido pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos e ao entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas. Com base no art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária de sucumbência devida pelo recorrente, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa. Feitas as anotações e comunicações necessárias, oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília/DF, 9 de agosto de 2023. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator r