Tribunal: TJDFT
Processo: 0751638-59.2023.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-12-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0751638-59.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDUARDO JOSE OLIVEIRA DE ALBUQUERQUE, LUCIANA ZACCARA SABINO DE ALBUQUERQUE AGRAVADO: FERNANDO CESAR BARBOSA JORANHEZON D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por EDUARDO JOSÉ OLIVEIRA DE ALBUQUERQUE E LUCIANA ZACCARA SABINO DE ALBUQUERQUE contra decisão da 7a Vara Cível de Brasília, proferida nos autos de ação de conhecimento proposta pelos agravantes em desfavor de FERNANDO CÉSAR BARBOSA JORANHEZON. O juízo indeferiu pedido de tutela de urgência para tornar sem efeito ordem de imissão na posse, em decorrência de arrematação do imóvel onde residem (ID 53310098). Em suas razões (ID 54101608), os agravantes sustentam que: 1) são locatários do imóvel situado na SHIS QI 29, Conjunto 4, Casa 23, Lago Sul, Brasília/DF, desde o ano de 2008 e atualmente o contrato vige por tempo indeterminado; 2) em razão de o imóvel estar em péssimo estado, realizaram diversas obras (benfeitorias úteis e necessárias) e que devem ser ressarcidos e determinados por perícia; 3) em novembro de 2017, firmaram novo contrato de locação com o Espólio de Luiz Vicente Araújo e Maria de Lourdes Nogueira, inventariante; 4) o imóvel alugado por eles, em 2018, foi leiloado em processo de execução fiscal perante a Justiça do Trabalho – no 0001973-64.2011.5.10.0013 – proposta pela UNIÃO contra VIPASA - VIGILÂNCIA PATRIMONIAL ARMADA LTDA e LUIZ VICENTE ARAÚJO; 5) o bem, avaliado em R$ 3.500.000,00 à época, foi arrematado pelo preço de R$ 1.390.000,00; 6) o agravado, arrematante, tinha plena ciência de que os agravantes eram locatários e possuidores de boa-fé, mas não se dignou em denunciar o contrato de locação, nos termos do art. 8o da Lei 8.245/1991; 7) diante da plena vigência do contrato, a imissão da posse determinada pela Justiça do Trabalho é ilegal e importa em negativa de vigência do art. 578 do Código Civil, que determina o direito de retenção em favor do locador do bem; 8) a jurisprudência do STJ e deste tribunal são no sentido de que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção do imóvel até o recebimento da indenização, sob pena de enriquecimento ilícito; 9) há risco de lesão grave ou de difícil reparação, uma vez que o mandado de imissão na posse estabeleceu prazo improrrogável de 5 dias para desocupação voluntária do bem, o que viola o art. 57 da Lei 8.245/1991 e o art. 30 da Lei 9.514/1997, os quais estabelecem prazos mínimos de 30 ou de 60 dias; 10) a permanência no imóvel, nos termos da decisão da Justiça do Trabalho, caracterizará litigância de má-fé e aplicação de multa processual, requisição de força policial, além da remoção dos bens para o pátio do leiloeiro; 11) a decisão da Justiça do Trabalho determina, ainda, a entrega dos menores que residem no imóvel para o Conselho Tutelar e dos idosos eventualmente desabrigados para a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Social do Distrito Federal – SEDES; 12) há violação ao art. 227 da Constituição Federal, arts. 8o e 19 do Estatuto da Criança e do Adolescente, aos arts. 5o e 20 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e ao art. 8o do CPC, que determinam a proteção da família, a proteção integral da criança e do adolescente, o respeito aos fins sociais e às exigências do bem comum, bem como a proteção da dignidade da pessoa humana. Requerem, liminarmente, a antecipação da tutela recursal para que seja determinada a retenção da posse do imóvel localizado na SHIS QI 29, conjunto 4, casa 23, nesta capital, por ausência de indenização das benfeitorias úteis e necessárias, conforme previsto em contrato de locação. No mérito, a confirmação da liminar e a reforma da decisão agravada, para que os agravantes sejam mantidos na posse do imóvel até a plena e completa indenização das benfeitorias úteis e necessárias. Preparo recolhido (ID 54101962/3). É o relatório. DECIDO. O agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, I, do Código de Processo Civil – CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal” em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto nos artigos 1.019, inciso I, e 995, parágrafo único. Em análise preliminar, estão presentes os requisitos para concessão de tutela antecipada. Desde logo, consigne-se que - em cognição sumária - a probabilidade do direito é relativa à necessidade de concessão de prazo maior para desocupação do imóvel; não é o caso de determinar a retenção da posse do imóvel em face das benfeitorias. O direito de retenção do imóvel está previsto no art. 578 e 1.219 do Código Civil – CC, que tratam da locação de coisas e dos efeitos da posse, nos seguintes termos: “Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.” “Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” Os agravantes demonstraram a existência de contrato de locação firmado com o espólio de Luiz Vicente Araújo e com a inventariante Maria de Lourdes Nogueira Araújo, em 10/11/2017 (ID 54101976, p. 37/50). Sua cláusula décima, que trata das benfeitorias, determina que “PARÁGRAFO PRIMEIRO Os locatários terão direito de indenização por todas e quaisquer obras/benfeitorias úteis e necessárias realizadas para conservação e melhora dos equipamentos existentes, bem como suas substituições por outros de melhor qualidade, cujos valores serão apurados por perícia e laudo de avaliação quando da desocupação do imóvel. PARÁGRAFO SEGUNDO. Os locatários exercerão o direito de retenção do imóvel até que satisfeitas todas as indenizações pelas benfeitorias úteis e necessárias (art. 578, CC).” – grifou-se Ocorre que o parágrafo segundo da cláusula décima do contrato de locação não é oponível ao agravado. O bem foi arrematado por terceiro de boa-fé, que não pode ser tolhido do direito de se imitir na posse do imóvel, somente por haver direito de retenção previsto no contrato de aluguel dos agravantes. Esse direito deve ser exercido apenas contra os locadores, até porque o contrato de locação só possui efeitos inter partes. Nesse sentido, é inadmissível que alguém arremate um imóvel e fique impossibilitado do seu usufruto, seja em razão da resistência de eventuais proprietários e/ou possuidores, seja em razão de negócios jurídicos firmados com terceiros. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903. Por outro lado, há probabilidade do direito com relação ao prazo máximo de 90 dias para desocupação voluntária. O contrato de locação residencial é regido pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Seu art. 8o prevê a necessidade de prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel em caso de alienação do bem por parte do locador: “Art. 8o Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1o Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2o A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.” – grifou-se Está suficientemente comprovado que o imóvel do espólio e da inventariante foi penhorado por dívidas trabalhistas e, posteriormente, alienado na Justiça do Trabalho por meio de leilão judicial (ID 54101979). O bem foi arrematado pelo agravado e o juízo do trabalho expediu mandado de imissão na posse para determinar a desocupação voluntária pelo exíguo prazo improrrogável de 5 dias (ID 54101964), recebido pelos agravantes no dia 28/11/2023. O cumprimento imediato da ordem judicial acarretará graves consequências aos agravantes e seu núcleo familiar, composto de 8 pessoas desprovidas de condições financeiras e 4 menores. Além da possibilidade de retirada compulsória, existe risco concreto de desagregação da família dos agravantes, em razão do cumprimento da decisão judicial. Há fundado receio de que as crianças possam ser eventualmente entregues ao Conselho Tutelar, caso sejam consideradas desabrigadas, após a atuação policial para a retirada compulsória dos agravantes e dos demais residentes. O prazo de 5 dias não é razoável; ofende, ao menos em aplicação analógica, o disposto no art. 8o da Lei 8.245/91. Diante da alienação do bem em leilão, competia ao agravado denunciar o contrato de locação para que a desocupação voluntária se desse no prazo determinado na Lei do Inquilinato. Contudo, não há nos autos de origem a demonstração dessa providência. Em face dessas considerações, em cognição sumária, deve ser dada a oportunidade aos agravantes de desocuparem o imóvel, voluntariamente, no prazo de 90 dias, nos termos do art. 8o da Lei 8.245/1991. DEFIRO EM PARTE A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL, em outros termos, para: 1) RECONHECER o direito de retenção provisória dos agravantes na posse do imóvel pelo prazo máximo de 90 dias, contados da data desta decisão; 2) PROIBIR as autoridades policiais e administrativas de procederem à retirada compulsória dos agravantes durante a vigência desse prazo. Comunique-se ao juízo de origem. Ao agravado para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 5 de dezembro de 2023. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0751638-59.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDUARDO JOSE OLIVEIRA DE ALBUQUERQUE, LUCIANA ZACCARA SABINO DE ALBUQUERQUE AGRAVADO: FERNANDO CESAR BARBOSA JORANHEZON D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por EDUARDO JOSÉ OLIVEIRA DE ALBUQUERQUE E LUCIANA ZACCARA SABINO DE ALBUQUERQUE contra decisão da 7a Vara Cível de Brasília, proferida nos autos de ação de conhecimento proposta pelos agravantes em desfavor de FERNANDO CÉSAR BARBOSA JORANHEZON. O juízo indeferiu pedido de tutela de urgência para tornar sem efeito ordem de imissão na posse, em decorrência de arrematação do imóvel onde residem (ID 53310098). Em suas razões (ID 54101608), os agravantes sustentam que: 1) são locatários do imóvel situado na SHIS QI 29, Conjunto 4, Casa 23, Lago Sul, Brasília/DF, desde o ano de 2008 e atualmente o contrato vige por tempo indeterminado; 2) em razão de o imóvel estar em péssimo estado, realizaram diversas obras (benfeitorias úteis e necessárias) e que devem ser ressarcidos e determinados por perícia; 3) em novembro de 2017, firmaram novo contrato de locação com o Espólio de Luiz Vicente Araújo e Maria de Lourdes Nogueira, inventariante; 4) o imóvel alugado por eles, em 2018, foi leiloado em processo de execução fiscal perante a Justiça do Trabalho – no 0001973-64.2011.5.10.0013 – proposta pela UNIÃO contra VIPASA - VIGILÂNCIA PATRIMONIAL ARMADA LTDA e LUIZ VICENTE ARAÚJO; 5) o bem, avaliado em R$ 3.500.000,00 à época, foi arrematado pelo preço de R$ 1.390.000,00; 6) o agravado, arrematante, tinha plena ciência de que os agravantes eram locatários e possuidores de boa-fé, mas não se dignou em denunciar o contrato de locação, nos termos do art. 8o da Lei 8.245/1991; 7) diante da plena vigência do contrato, a imissão da posse determinada pela Justiça do Trabalho é ilegal e importa em negativa de vigência do art. 578 do Código Civil, que determina o direito de retenção em favor do locador do bem; 8) a jurisprudência do STJ e deste tribunal são no sentido de que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção do imóvel até o recebimento da indenização, sob pena de enriquecimento ilícito; 9) há risco de lesão grave ou de difícil reparação, uma vez que o mandado de imissão na posse estabeleceu prazo improrrogável de 5 dias para desocupação voluntária do bem, o que viola o art. 57 da Lei 8.245/1991 e o art. 30 da Lei 9.514/1997, os quais estabelecem prazos mínimos de 30 ou de 60 dias; 10) a permanência no imóvel, nos termos da decisão da Justiça do Trabalho, caracterizará litigância de má-fé e aplicação de multa processual, requisição de força policial, além da remoção dos bens para o pátio do leiloeiro; 11) a decisão da Justiça do Trabalho determina, ainda, a entrega dos menores que residem no imóvel para o Conselho Tutelar e dos idosos eventualmente desabrigados para a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Social do Distrito Federal – SEDES; 12) há violação ao art. 227 da Constituição Federal, arts. 8o e 19 do Estatuto da Criança e do Adolescente, aos arts. 5o e 20 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e ao art. 8o do CPC, que determinam a proteção da família, a proteção integral da criança e do adolescente, o respeito aos fins sociais e às exigências do bem comum, bem como a proteção da dignidade da pessoa humana. Requerem, liminarmente, a antecipação da tutela recursal para que seja determinada a retenção da posse do imóvel localizado na SHIS QI 29, conjunto 4, casa 23, nesta capital, por ausência de indenização das benfeitorias úteis e necessárias, conforme previsto em contrato de locação. No mérito, a confirmação da liminar e a reforma da decisão agravada, para que os agravantes sejam mantidos na posse do imóvel até a plena e completa indenização das benfeitorias úteis e necessárias. Preparo recolhido (ID 54101962/3). É o relatório. DECIDO. O agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, I, do Código de Processo Civil – CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal” em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto nos artigos 1.019, inciso I, e 995, parágrafo único. Em análise preliminar, estão presentes os requisitos para concessão de tutela antecipada. Desde logo, consigne-se que - em cognição sumária - a probabilidade do direito é relativa à necessidade de concessão de prazo maior para desocupação do imóvel; não é o caso de determinar a retenção da posse do imóvel em face das benfeitorias. O direito de retenção do imóvel está previsto no art. 578 e 1.219 do Código Civil – CC, que tratam da locação de coisas e dos efeitos da posse, nos seguintes termos: “Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.” “Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” Os agravantes demonstraram a existência de contrato de locação firmado com o espólio de Luiz Vicente Araújo e com a inventariante Maria de Lourdes Nogueira Araújo, em 10/11/2017 (ID 54101976, p. 37/50). Sua cláusula décima, que trata das benfeitorias, determina que “PARÁGRAFO PRIMEIRO Os locatários terão direito de indenização por todas e quaisquer obras/benfeitorias úteis e necessárias realizadas para conservação e melhora dos equipamentos existentes, bem como suas substituições por outros de melhor qualidade, cujos valores serão apurados por perícia e laudo de avaliação quando da desocupação do imóvel. PARÁGRAFO SEGUNDO. Os locatários exercerão o direito de retenção do imóvel até que satisfeitas todas as indenizações pelas benfeitorias úteis e necessárias (art. 578, CC).” – grifou-se Ocorre que o parágrafo segundo da cláusula décima do contrato de locação não é oponível ao agravado. O bem foi arrematado por terceiro de boa-fé, que não pode ser tolhido do direito de se imitir na posse do imóvel, somente por haver direito de retenção previsto no contrato de aluguel dos agravantes. Esse direito deve ser exercido apenas contra os locadores, até porque o contrato de locação só possui efeitos inter partes. Nesse sentido, é inadmissível que alguém arremate um imóvel e fique impossibilitado do seu usufruto, seja em razão da resistência de eventuais proprietários e/ou possuidores, seja em razão de negócios jurídicos firmados com terceiros. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903. Por outro lado, há probabilidade do direito com relação ao prazo máximo de 90 dias para desocupação voluntária. O contrato de locação residencial é regido pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Seu art. 8o prevê a necessidade de prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel em caso de alienação do bem por parte do locador: “Art. 8o Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1o Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2o A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.” – grifou-se Está suficientemente comprovado que o imóvel do espólio e da inventariante foi penhorado por dívidas trabalhistas e, posteriormente, alienado na Justiça do Trabalho por meio de leilão judicial (ID 54101979). O bem foi arrematado pelo agravado e o juízo do trabalho expediu mandado de imissão na posse para determinar a desocupação voluntária pelo exíguo prazo improrrogável de 5 dias (ID 54101964), recebido pelos agravantes no dia 28/11/2023. O cumprimento imediato da ordem judicial acarretará graves consequências aos agravantes e seu núcleo familiar, composto de 8 pessoas desprovidas de condições financeiras e 4 menores. Além da possibilidade de retirada compulsória, existe risco concreto de desagregação da família dos agravantes, em razão do cumprimento da decisão judicial. Há fundado receio de que as crianças possam ser eventualmente entregues ao Conselho Tutelar, caso sejam consideradas desabrigadas, após a atuação policial para a retirada compulsória dos agravantes e dos demais residentes. O prazo de 5 dias não é razoável; ofende, ao menos em aplicação analógica, o disposto no art. 8o da Lei 8.245/91. Diante da alienação do bem em leilão, competia ao agravado denunciar o contrato de locação para que a desocupação voluntária se desse no prazo determinado na Lei do Inquilinato. Contudo, não há nos autos de origem a demonstração dessa providência. Em face dessas considerações, em cognição sumária, deve ser dada a oportunidade aos agravantes de desocuparem o imóvel, voluntariamente, no prazo de 90 dias, nos termos do art. 8o da Lei 8.245/1991. DEFIRO EM PARTE A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL, em outros termos, para: 1) RECONHECER o direito de retenção provisória dos agravantes na posse do imóvel pelo prazo máximo de 90 dias, contados da data desta decisão; 2) PROIBIR as autoridades policiais e administrativas de procederem à retirada compulsória dos agravantes durante a vigência desse prazo. Comunique-se ao juízo de origem. Ao agravado para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 5 de dezembro de 2023. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator