Tribunal: TJDFT
Processo: 0719876-25.2023.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2023-05-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0719876-25.2023.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 20 AGRAVADO: JEFFERSON DE SENA GONCALVES DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMINIO PARQUE RIACHO 20 contra decisão exarada pelo Juízo de Direito da 6a Vara Cível de Brasília, nos autos de Cumprimento de Sentença n. 0735479-72.2022.8.07.0001, promovida pelo agravante em desfavor de JEFFERSON DE SENA GONÇALVES. Nos termos da r. decisão agravada (ID 154523919, integrada pela decisão de ID 156618662 dos autos de origem), o d. Magistrado de primeiro grau não acolheu o pedido do agravante, deixando consignado que a avaliação do imóvel, sobre o qual recaiu a penhora dos direitos aquisitivos em favor do agravante, (s)ó será determinada quando a penhora dos direitos aquisitivos for convertida em penhora do próprio imóvel, com a quitação do financiamento, pois somente nesse momento poderá ser realizada a hasta pública. Em suas razões recursais, o agravante aduz, em suma, que há previsão legal que assegura a alienação dos direitos aquisitivos do imóvel e que as cotas condominiais têm preferência sobre o crédito hipotecário na execução, de acordo com a Súmula 478 do c. STJ. Acentua ser cabível a avaliação e alienação do imóvel, de modo que a paralisação do processo em relação aos atos expropriatórios lhe traria mais prejuízos. Por fim, o agravante postula a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal para determinar o prosseguimento do feito executivo, com a avaliação e alienação do imóvel. No mérito, pugna pelo provimento do recurso com a confirmação da tutela pretendida. Comprovantes de recolhimento do preparo juntados (IDs 46964931 e 46964930). É o relatório. Decido. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do Agravo de Instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Dessa forma, a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional em casos em que a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte agravante. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil. No caso em análise, em juízo de cognição sumária, observa-se que não se encontram caracterizados os requisitos aptos justificar o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal. Com efeito, não há controvérsia quanto ao fato de que o imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados em favor do agravante é objeto de contrato de financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária. A alienação fiduciária de coisa imóvel encontra-se assim disciplinada na Lei n. 9.514/1997: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Do teor dos dispositivos legais, constata-se que o imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence ao executado e, sim, à credora fiduciária, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida do devedor fiduciante. O direito de preferência a que se refere a Súmula 478 do c. STJ tem aplicação quando existir concurso de credores em relação ao resultado da alienação do imóvel. A corroborar este entendimento, trago à colação julgados desta egrégia Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TERCEIRA INTERESSADA. CREDORA FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA CONDOMINIAL. INADIMPLEMENTO. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL. VEDAÇÃO. 1. Em atendimento ao princípio da menor onerosidade, a execução e o cumprimento de sentença devem observar a forma menos gravosa para o devedor. Todavia, a finalidade precípua do processo executivo é a satisfação do crédito do credor. 2. Não há dúvidas quanto à possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos inerentes ao imóvel, pois a dívida decorre de obrigações condominiais não adimplidas (CPC, art. 835, XII). 3. A alienação fiduciária é uma garantia real mediante a qual o devedor fiduciante transfere a propriedade resolúvel da coisa ao credor fiduciário, com o intuito de garantir o débito assumido, e, caso não haja a respectiva quitação, a propriedade consolida-se em nome do credor fiduciário (Lei no 9.514/1997, arts. 22 e 26). 4. A Súmula 478 do STJ relativizou a força hipotecária ao consignar que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Esse tratamento decorre do fato de que a contribuição condominial refere-se à obrigação que também objetiva a conservação do próprio imóvel objeto da garantia. Precedentes. 5. Admite-se a avaliação do imóvel pelo valor venal de mercado como parâmetro para se individualizar a estimativa econômica dos direitos aquisitivos dos devedores sobre a parte que já adimpliram do bem, sendo-lhes, inclusive, mais benéfica, em atendimento ao princípio da menor onerosidade. Precedente. 6. Ausente prejuízo e demonstrado que a constrição recaiu apenas sobre os direitos aquisitivos dos executados decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo sido averbada na matrícula do imóvel somente o valor cobrado no cumprimento de sentença, a penhora deve ser mantida. 7. "Nada obstante a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isto não autoriza o leilão do bem, porquanto a propriedade não pertence ao devedor fiduciante (executado da ação originária), mas, sim, ao credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal." Precedente. 8. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1365632, 07159605120218070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2021, publicado no DJE: 31/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO JUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 835, XII, do Código de Processo Civil, é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária. 2. Nos termos da legislação vigente, não se mostra cabível a realização de leilão judicial para venda de imóvel alienado fiduciariamente, quando a penhora recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem. 3. Recurso provido. (Acórdão 1363308, 07184712220218070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2021, publicado no DJE: 24/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. A constrição em face de imóveis gravados com alienação fiduciária em garantia deve recair especificamente sobre os eventuais direitos aquisitivos pertencentes ao devedor fiduciário, conforme expressamente disposto no art. 835, XII, do CPC. 2. A dívida condominial, ainda que possua caráter propter rem, não pode alcançar o próprio imóvel antes de efetivamente consolidada a propriedade plena ao credor fiduciário. 3. O artigo 1.368-B, parágrafo único, do CC, em observância à natureza peculiar da propriedade fiduciária, estabelece que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta, é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. 4. Tendo a dívida condominial sido originada por inadimplência do devedor fiduciante, bem como não tendo ainda havido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não se mostra possível penhorar o próprio imóvel para saldar a obrigação do executado, uma vez que o bem não se encontra sob sua propriedade plena. Precedentes do STJ. 5. A Súmula 478 do STJ não autoriza que o imóvel, desde logo e independentemente da propriedade resolúvel fiduciária, já sirva como garantia irrestrita e penhorável, de modo a ser alcançado direta e imediatamente para fins de pagamento do débito condominial em aberto, inadimplido pelo devedor fiduciante, que ainda não detém a propriedade do imóvel. 6. Conforme inteligência do referido enunciado, somente após consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário e/ou efetuado o leilão pertinente, é que o débito condominial deve prevalecer sobre o débito garantido pela alienação fiduciária. Ou seja, consolidada a propriedade ou adjudicado o bem por terceiro, impõe-se a quem permanecer com a propriedade plena do bem saldar primeiramente a dívida condominial inerente ao imóvel, revertendo-se eventual saldo remanescente em favor do credor fiduciário. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1649428, 07327013520228070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2022, publicado no DJE: 19/12/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)- Grifo nosso. Assim, da análise não exauriente da questão controvertida, observa-se não estar caracterizada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal, em virtude da inviabilidade da realização de hasta pública do imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados, uma vez que o executado não é titular da propriedade do bem, mas apenas o possuidor direto, por força de contrato de financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária. Pelas razões expostas, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. Intimem-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo legal. Oficie-se ao Juízo de Direito da 6a Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da decisão exarada. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pelo agravante se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 24 de maio de 2023 às 18:17:10. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0719876-25.2023.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 20 AGRAVADO: JEFFERSON DE SENA GONCALVES DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMINIO PARQUE RIACHO 20 contra decisão exarada pelo Juízo de Direito da 6a Vara Cível de Brasília, nos autos de Cumprimento de Sentença n. 0735479-72.2022.8.07.0001, promovida pelo agravante em desfavor de JEFFERSON DE SENA GONÇALVES. Nos termos da r. decisão agravada (ID 154523919, integrada pela decisão de ID 156618662 dos autos de origem), o d. Magistrado de primeiro grau não acolheu o pedido do agravante, deixando consignado que a avaliação do imóvel, sobre o qual recaiu a penhora dos direitos aquisitivos em favor do agravante, (s)ó será determinada quando a penhora dos direitos aquisitivos for convertida em penhora do próprio imóvel, com a quitação do financiamento, pois somente nesse momento poderá ser realizada a hasta pública. Em suas razões recursais, o agravante aduz, em suma, que há previsão legal que assegura a alienação dos direitos aquisitivos do imóvel e que as cotas condominiais têm preferência sobre o crédito hipotecário na execução, de acordo com a Súmula 478 do c. STJ. Acentua ser cabível a avaliação e alienação do imóvel, de modo que a paralisação do processo em relação aos atos expropriatórios lhe traria mais prejuízos. Por fim, o agravante postula a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal para determinar o prosseguimento do feito executivo, com a avaliação e alienação do imóvel. No mérito, pugna pelo provimento do recurso com a confirmação da tutela pretendida. Comprovantes de recolhimento do preparo juntados (IDs 46964931 e 46964930). É o relatório. Decido. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do Agravo de Instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Dessa forma, a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional em casos em que a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte agravante. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil. No caso em análise, em juízo de cognição sumária, observa-se que não se encontram caracterizados os requisitos aptos justificar o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal. Com efeito, não há controvérsia quanto ao fato de que o imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados em favor do agravante é objeto de contrato de financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária. A alienação fiduciária de coisa imóvel encontra-se assim disciplinada na Lei n. 9.514/1997: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Do teor dos dispositivos legais, constata-se que o imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence ao executado e, sim, à credora fiduciária, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida do devedor fiduciante. O direito de preferência a que se refere a Súmula 478 do c. STJ tem aplicação quando existir concurso de credores em relação ao resultado da alienação do imóvel. A corroborar este entendimento, trago à colação julgados desta egrégia Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TERCEIRA INTERESSADA. CREDORA FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA CONDOMINIAL. INADIMPLEMENTO. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL. VEDAÇÃO. 1. Em atendimento ao princípio da menor onerosidade, a execução e o cumprimento de sentença devem observar a forma menos gravosa para o devedor. Todavia, a finalidade precípua do processo executivo é a satisfação do crédito do credor. 2. Não há dúvidas quanto à possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos inerentes ao imóvel, pois a dívida decorre de obrigações condominiais não adimplidas (CPC, art. 835, XII). 3. A alienação fiduciária é uma garantia real mediante a qual o devedor fiduciante transfere a propriedade resolúvel da coisa ao credor fiduciário, com o intuito de garantir o débito assumido, e, caso não haja a respectiva quitação, a propriedade consolida-se em nome do credor fiduciário (Lei no 9.514/1997, arts. 22 e 26). 4. A Súmula 478 do STJ relativizou a força hipotecária ao consignar que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Esse tratamento decorre do fato de que a contribuição condominial refere-se à obrigação que também objetiva a conservação do próprio imóvel objeto da garantia. Precedentes. 5. Admite-se a avaliação do imóvel pelo valor venal de mercado como parâmetro para se individualizar a estimativa econômica dos direitos aquisitivos dos devedores sobre a parte que já adimpliram do bem, sendo-lhes, inclusive, mais benéfica, em atendimento ao princípio da menor onerosidade. Precedente. 6. Ausente prejuízo e demonstrado que a constrição recaiu apenas sobre os direitos aquisitivos dos executados decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo sido averbada na matrícula do imóvel somente o valor cobrado no cumprimento de sentença, a penhora deve ser mantida. 7. "Nada obstante a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isto não autoriza o leilão do bem, porquanto a propriedade não pertence ao devedor fiduciante (executado da ação originária), mas, sim, ao credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal." Precedente. 8. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1365632, 07159605120218070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2021, publicado no DJE: 31/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO JUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 835, XII, do Código de Processo Civil, é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária. 2. Nos termos da legislação vigente, não se mostra cabível a realização de leilão judicial para venda de imóvel alienado fiduciariamente, quando a penhora recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem. 3. Recurso provido. (Acórdão 1363308, 07184712220218070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2021, publicado no DJE: 24/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. A constrição em face de imóveis gravados com alienação fiduciária em garantia deve recair especificamente sobre os eventuais direitos aquisitivos pertencentes ao devedor fiduciário, conforme expressamente disposto no art. 835, XII, do CPC. 2. A dívida condominial, ainda que possua caráter propter rem, não pode alcançar o próprio imóvel antes de efetivamente consolidada a propriedade plena ao credor fiduciário. 3. O artigo 1.368-B, parágrafo único, do CC, em observância à natureza peculiar da propriedade fiduciária, estabelece que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta, é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. 4. Tendo a dívida condominial sido originada por inadimplência do devedor fiduciante, bem como não tendo ainda havido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não se mostra possível penhorar o próprio imóvel para saldar a obrigação do executado, uma vez que o bem não se encontra sob sua propriedade plena. Precedentes do STJ. 5. A Súmula 478 do STJ não autoriza que o imóvel, desde logo e independentemente da propriedade resolúvel fiduciária, já sirva como garantia irrestrita e penhorável, de modo a ser alcançado direta e imediatamente para fins de pagamento do débito condominial em aberto, inadimplido pelo devedor fiduciante, que ainda não detém a propriedade do imóvel. 6. Conforme inteligência do referido enunciado, somente após consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário e/ou efetuado o leilão pertinente, é que o débito condominial deve prevalecer sobre o débito garantido pela alienação fiduciária. Ou seja, consolidada a propriedade ou adjudicado o bem por terceiro, impõe-se a quem permanecer com a propriedade plena do bem saldar primeiramente a dívida condominial inerente ao imóvel, revertendo-se eventual saldo remanescente em favor do credor fiduciário. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1649428, 07327013520228070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2022, publicado no DJE: 19/12/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)- Grifo nosso. Assim, da análise não exauriente da questão controvertida, observa-se não estar caracterizada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal, em virtude da inviabilidade da realização de hasta pública do imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados, uma vez que o executado não é titular da propriedade do bem, mas apenas o possuidor direto, por força de contrato de financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária. Pelas razões expostas, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. Intimem-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo legal. Oficie-se ao Juízo de Direito da 6a Vara Cível de Brasília, comunicando o inteiro teor da decisão exarada. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pelo agravante se mostram suficientes para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 24 de maio de 2023 às 18:17:10. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora