Tribunal: TJDFT
Processo: 0721957-44.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2023-06-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador João Luís Fischer Dias Número do processo: 0721957-44.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SUD - CONSTRUCOES E MONTAGENS LTDA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por SUD CONSTRUÇÕES E MONTANGENS EIRELI contra decisão da 4a Vara Cível da Fazenda Pública que, no processo de Ação de Rescisão de Contrato, ajuizada em desfavor da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP indeferiu o pedido a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas do contrato de compra e venda de 2 terrenos, firmado entre as partes, nos seguintes termos: I – SUD CONSTRUÇÕES E MONTAGENS EIRELI pede tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, para que seja determinada a suspensão da exigibilidade de parcelas de contratos firmados entre as partes, bem como do IPTU/TLP incidente. Segundo o exposto na inicial, a autora adquiriu da TERRACAP dois imóveis localizados em Samambaia. Pagou a prestação de entrada, os tributos incidentes e os emolumentos. Diz que os boletos para pagamento das prestações deveriam ter sido encaminhados para a autora, mas não recebeu. O administrador emitiu os boletos para pagamento após acesso ao sistema. Afirma ter efetuado o pagamento das prestações de dezembro de 2021 a novembro de 2022. Narra que acreditou estar quitando as prestações de ambos os imóveis. Afirma ter sido surpreendida ao receber notificação para pagamento de prestações vencidas referentes a um dos lotes. Alega que a notificação é ilegal, porque não configurado atraso de mais de 90 dias. Junto à TERRACAP, verificou que apenas um dos imóveis se encontra cadastrado, com geração dos boletos, o que gerou a notificação indevida. Em face disso, relata que decidiu paralisar os pagamentos. Argumenta que o erro da TERRACAP inviabiliza o negócio realizado. Aponta descumprimento dos contratos por parte da TERRACAP. Em vista disso, pretende a rescisão dos contratos, com a restituição de todos os valores pagos, inclusive tributos e emolumentos. II – De acordo com o art. 294 do CPC, a tutela provisória pode ser fundada em situação de urgência ou evidência. A tutela provisória de urgência abrange as espécies cautelar e antecipada, as quais comportam concessão em caráter antecedente ou incidental. O art. 300 do CPC define que os requisitos para concessão de tutela de urgência são a probabilidade do direito alegado e a urgência, a qual pode ser caracterizada pelo perigo de dano imediato à parte, de natureza irreversível ou de difícil reversão, ou pelo risco ao resultado útil do processo. No caso, o pedido de tutela de urgência foi formulado em petição inicial completa, juntamente com o pedido principal, não se tratando de pedido antecedente isolado. A autora celebrou com a TERRACAP contratos de compra e venda dos Lotes 39 e 40 do Conjunto 4, Quadra QR 203, Samambaia. Cada unidade foi negociada pelo preço de R$ 465 mil, sendo pago sinal de R$ 23.250,00 e o restante a ser pago em 180 prestações, calculadas pelo sistema SAC de amortização. A autora relata falha na emissão dos boletos e afirma que foi induzida a erro, pois pagou as prestações na crença de que os valores pagos englobavam os dois lotes. Posteriormente, no entanto, veio a saber que as prestações eram relativas apenas ao Lote 39. A alegação da autora, em princípio, não se mostra convincente. Inicialmente, cabe destacar que não foi apresentado nenhum boleto de cobrança, para verificação de seu conteúdo. Na versão da autora, achou que o pagamento dizia respeito aos dois lotes em face do valor pago. Essa alegação é amparada numa conta simples, considerando a divisão do saldo devedor (R$ 441.750,00) pelo número de prestações restantes (180). Com base nessa operação, a autora alega que o valor da parcela mensal de cada contrato seria de R$ 2.454,16. O argumento, contudo, é primário. Primeiro, porque desconsidera todas as cláusulas do contrato que definem a incidência de juros e outros encargos, além do método de amortização. Sendo assim, mesmo para uma pessoa de entendimento médio, não se mostra verossímil que acredite que as prestações do contrato seriam calculadas sem nenhum acréscimo, apenas mediante a divisão do saldo devedor pelo número de parcelas. Por isso, ao efetuar o pagamento de valores em torno de R$ 5 mil para cada prestação, era evidente que dizia respeito a apenas um dos lotes, e não a ambos. Nesses termos, o inadimplemento das prestações do contrato do Lote 40, em princípio, não decorre propriamente de falha da TERRACAP, mas da própria autora. Em segundo lugar, eventual falha na emissão do boleto, caso se confirme a versão da autora, prejudicou apenas o cumprimento de um dos contratos, porque o outro teve as prestações pagas regularmente. Logo, a rescisão do negócio seria justificável em relação a apenas um dos lotes – para o qual não houve a emissão do boleto. Nesse quadro, observa-se que a conduta da requerente não segue, aparentemente, a linha da melhor boa fé objetiva, na medida em que se aproveita de uma possível falha que envolveu um dos contratos para provocar a rescisão de ambas as vendas, deixando de contribuir para a preservação da relação contratual. Além disso, cabe observar que os contratos contêm cláusula de alienação fiduciária em garantia. Nesse caso, eventual interesse do devedor na resilição do negócio deve ser resolvido à luz da Lei 9514/1997, seguindo-se o trâmite regular de venda do bem em leilão. Nesse sentido já decidiu o egrégio Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO. EQUIPARAÇÃO À MORA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N.o 9.514/97. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O pedido de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio jurídico, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97. 2. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.567.410/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023.) Em vista disso, não se vislumbra probabilidade do direito alegado pelo autor. III – Pelo exposto, INDEFERE-SE o pedido de tutela de urgência. IV – Não obstante a previsão do art. 334 do CPC, deixo de designar, por ora, a audiência de conciliação ou mediação, por entender que, diante da natureza da questão discutida nesta ação, não há possibilidade de sucesso na solução consensual do litígio, visto que se trata de matéria de interesse público. Em virtude disso, cumpre privilegiar a maior celeridade ao processo, já que a conciliação se mostra evidentemente inviável; além disso, não há qualquer prejuízo às partes. Assim, CITE-SE a parte ré para apresentar contestação no prazo legal. BRASÍLIA, DF, 9 de maio de 2023. ROQUE FABRICIO ANTONIO DE OLIVEIRA VIEL Juiz de Direito Em suas razões, alega que adquiriu 2 terrenos da parte agravada, em licitação, e que mesmo tendo emitido boletos no sistema da parte agravada teve notificação cartorária para purga da mora de 12 meses de prestação, no montante de R$ 62.111,66 (sessenta e dois mil, cento e onze reais e sessenta e seis centavos), relativas ao Lote 40, Conjunto 04, Quadra QR 203, Samambaia/DF, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, ora agravada, nos termos do art. 26, parágrafo 7o, da Lei 9.514/97. Noticia que voluntariamente, seu administrador decidiu paralisar os pagamentos, pois o erro inviabiliza o negócio realizado, uma vez que se trata de empresa de construção civil que pretendia construir nos lotes para venda de unidades e a perda eminente de parte significativa (50%) da área, impossibilita a realização do projeto. Ao final, requer liminarmente a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas de seu contrato de compra e venda, vencidas a partir de 05/12/2022, bem como taxa de IPTU/TLP, até a entrega da prestação jurisdicional. E, no mérito, sua confirmação. Preparo recolhido. Decido. Em análise preliminar, não está presente a probabilidade do direito. A parte agravante celebrou com a TERRACAP contratos de compra e venda dos Lotes 39 e 40 do Conjunto 4, Quadra QR 203, Samambaia. Cada unidade foi negociada pelo preço de R$ 465 mil, sendo pago sinal de R$ 23.250,00 e o restante a ser pago em 180 prestações, calculadas pelo sistema SAC de amortização. A responsabilidade para pontualidade e quitação integral do contrato é da parte devedora é não da parte credora. Confessadamente, a parte agravante anota que estava inadimplente e que ao retirar os boletos do sistema da TERRACAP estaria purga, integralmente sua mora. Indica, ainda, de forma voluntária que em face ao erro administrativo de alega existir, não realizou mais nenhum pagamento, desejando agora, a chancela do Poder Judiciário para sua inadimplência. Em cognição sumária, não é possível extrair a verossimilhança das alegações. Pelo exposto, INDEFIRO A LIMINAR, por estarem ausentes os requisitos para sua concessão. Oficie-se o juízo prolator da decisão agravada, comunicando-o da presente decisão, dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. JOAO LUIS FISCHER DIAS Desembargador Brasília, 22 de junho de 2023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador João Luís Fischer Dias Número do processo: 0721957-44.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SUD - CONSTRUCOES E MONTAGENS LTDA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por SUD CONSTRUÇÕES E MONTANGENS EIRELI contra decisão da 4a Vara Cível da Fazenda Pública que, no processo de Ação de Rescisão de Contrato, ajuizada em desfavor da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP indeferiu o pedido a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas do contrato de compra e venda de 2 terrenos, firmado entre as partes, nos seguintes termos: I – SUD CONSTRUÇÕES E MONTAGENS EIRELI pede tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, para que seja determinada a suspensão da exigibilidade de parcelas de contratos firmados entre as partes, bem como do IPTU/TLP incidente. Segundo o exposto na inicial, a autora adquiriu da TERRACAP dois imóveis localizados em Samambaia. Pagou a prestação de entrada, os tributos incidentes e os emolumentos. Diz que os boletos para pagamento das prestações deveriam ter sido encaminhados para a autora, mas não recebeu. O administrador emitiu os boletos para pagamento após acesso ao sistema. Afirma ter efetuado o pagamento das prestações de dezembro de 2021 a novembro de 2022. Narra que acreditou estar quitando as prestações de ambos os imóveis. Afirma ter sido surpreendida ao receber notificação para pagamento de prestações vencidas referentes a um dos lotes. Alega que a notificação é ilegal, porque não configurado atraso de mais de 90 dias. Junto à TERRACAP, verificou que apenas um dos imóveis se encontra cadastrado, com geração dos boletos, o que gerou a notificação indevida. Em face disso, relata que decidiu paralisar os pagamentos. Argumenta que o erro da TERRACAP inviabiliza o negócio realizado. Aponta descumprimento dos contratos por parte da TERRACAP. Em vista disso, pretende a rescisão dos contratos, com a restituição de todos os valores pagos, inclusive tributos e emolumentos. II – De acordo com o art. 294 do CPC, a tutela provisória pode ser fundada em situação de urgência ou evidência. A tutela provisória de urgência abrange as espécies cautelar e antecipada, as quais comportam concessão em caráter antecedente ou incidental. O art. 300 do CPC define que os requisitos para concessão de tutela de urgência são a probabilidade do direito alegado e a urgência, a qual pode ser caracterizada pelo perigo de dano imediato à parte, de natureza irreversível ou de difícil reversão, ou pelo risco ao resultado útil do processo. No caso, o pedido de tutela de urgência foi formulado em petição inicial completa, juntamente com o pedido principal, não se tratando de pedido antecedente isolado. A autora celebrou com a TERRACAP contratos de compra e venda dos Lotes 39 e 40 do Conjunto 4, Quadra QR 203, Samambaia. Cada unidade foi negociada pelo preço de R$ 465 mil, sendo pago sinal de R$ 23.250,00 e o restante a ser pago em 180 prestações, calculadas pelo sistema SAC de amortização. A autora relata falha na emissão dos boletos e afirma que foi induzida a erro, pois pagou as prestações na crença de que os valores pagos englobavam os dois lotes. Posteriormente, no entanto, veio a saber que as prestações eram relativas apenas ao Lote 39. A alegação da autora, em princípio, não se mostra convincente. Inicialmente, cabe destacar que não foi apresentado nenhum boleto de cobrança, para verificação de seu conteúdo. Na versão da autora, achou que o pagamento dizia respeito aos dois lotes em face do valor pago. Essa alegação é amparada numa conta simples, considerando a divisão do saldo devedor (R$ 441.750,00) pelo número de prestações restantes (180). Com base nessa operação, a autora alega que o valor da parcela mensal de cada contrato seria de R$ 2.454,16. O argumento, contudo, é primário. Primeiro, porque desconsidera todas as cláusulas do contrato que definem a incidência de juros e outros encargos, além do método de amortização. Sendo assim, mesmo para uma pessoa de entendimento médio, não se mostra verossímil que acredite que as prestações do contrato seriam calculadas sem nenhum acréscimo, apenas mediante a divisão do saldo devedor pelo número de parcelas. Por isso, ao efetuar o pagamento de valores em torno de R$ 5 mil para cada prestação, era evidente que dizia respeito a apenas um dos lotes, e não a ambos. Nesses termos, o inadimplemento das prestações do contrato do Lote 40, em princípio, não decorre propriamente de falha da TERRACAP, mas da própria autora. Em segundo lugar, eventual falha na emissão do boleto, caso se confirme a versão da autora, prejudicou apenas o cumprimento de um dos contratos, porque o outro teve as prestações pagas regularmente. Logo, a rescisão do negócio seria justificável em relação a apenas um dos lotes – para o qual não houve a emissão do boleto. Nesse quadro, observa-se que a conduta da requerente não segue, aparentemente, a linha da melhor boa fé objetiva, na medida em que se aproveita de uma possível falha que envolveu um dos contratos para provocar a rescisão de ambas as vendas, deixando de contribuir para a preservação da relação contratual. Além disso, cabe observar que os contratos contêm cláusula de alienação fiduciária em garantia. Nesse caso, eventual interesse do devedor na resilição do negócio deve ser resolvido à luz da Lei 9514/1997, seguindo-se o trâmite regular de venda do bem em leilão. Nesse sentido já decidiu o egrégio Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO. EQUIPARAÇÃO À MORA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N.o 9.514/97. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O pedido de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio jurídico, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97. 2. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.567.410/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023.) Em vista disso, não se vislumbra probabilidade do direito alegado pelo autor. III – Pelo exposto, INDEFERE-SE o pedido de tutela de urgência. IV – Não obstante a previsão do art. 334 do CPC, deixo de designar, por ora, a audiência de conciliação ou mediação, por entender que, diante da natureza da questão discutida nesta ação, não há possibilidade de sucesso na solução consensual do litígio, visto que se trata de matéria de interesse público. Em virtude disso, cumpre privilegiar a maior celeridade ao processo, já que a conciliação se mostra evidentemente inviável; além disso, não há qualquer prejuízo às partes. Assim, CITE-SE a parte ré para apresentar contestação no prazo legal. BRASÍLIA, DF, 9 de maio de 2023. ROQUE FABRICIO ANTONIO DE OLIVEIRA VIEL Juiz de Direito Em suas razões, alega que adquiriu 2 terrenos da parte agravada, em licitação, e que mesmo tendo emitido boletos no sistema da parte agravada teve notificação cartorária para purga da mora de 12 meses de prestação, no montante de R$ 62.111,66 (sessenta e dois mil, cento e onze reais e sessenta e seis centavos), relativas ao Lote 40, Conjunto 04, Quadra QR 203, Samambaia/DF, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária, ora agravada, nos termos do art. 26, parágrafo 7o, da Lei 9.514/97. Noticia que voluntariamente, seu administrador decidiu paralisar os pagamentos, pois o erro inviabiliza o negócio realizado, uma vez que se trata de empresa de construção civil que pretendia construir nos lotes para venda de unidades e a perda eminente de parte significativa (50%) da área, impossibilita a realização do projeto. Ao final, requer liminarmente a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas de seu contrato de compra e venda, vencidas a partir de 05/12/2022, bem como taxa de IPTU/TLP, até a entrega da prestação jurisdicional. E, no mérito, sua confirmação. Preparo recolhido. Decido. Em análise preliminar, não está presente a probabilidade do direito. A parte agravante celebrou com a TERRACAP contratos de compra e venda dos Lotes 39 e 40 do Conjunto 4, Quadra QR 203, Samambaia. Cada unidade foi negociada pelo preço de R$ 465 mil, sendo pago sinal de R$ 23.250,00 e o restante a ser pago em 180 prestações, calculadas pelo sistema SAC de amortização. A responsabilidade para pontualidade e quitação integral do contrato é da parte devedora é não da parte credora. Confessadamente, a parte agravante anota que estava inadimplente e que ao retirar os boletos do sistema da TERRACAP estaria purga, integralmente sua mora. Indica, ainda, de forma voluntária que em face ao erro administrativo de alega existir, não realizou mais nenhum pagamento, desejando agora, a chancela do Poder Judiciário para sua inadimplência. Em cognição sumária, não é possível extrair a verossimilhança das alegações. Pelo exposto, INDEFIRO A LIMINAR, por estarem ausentes os requisitos para sua concessão. Oficie-se o juízo prolator da decisão agravada, comunicando-o da presente decisão, dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. JOAO LUIS FISCHER DIAS Desembargador Brasília, 22 de junho de 2023