Tribunal: TJDFT
Processo: 0742794-57.2022.8.07.0000
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-01-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0742794-57.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ASSOCIACAO DO VILLA GRECIA AGRAVADO: MASSA FALIDA" SÓLIDA CONSTRUÇÕES DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela ASSOCIAÇÃO DO VILLA GRÉCIA contra decisão de ID 42306229, proferida em ação de falência, ajuizada em face da Massa Falida da Sólida Construções Ltda e Outros. Afirma, em suma, que o Juízo de origem, indevidamente, considerou que o empreendimento Edifício Villa Grécia, registrado sob a matrícula n. 143551, situado na Rua 3 Norte, Lote 5, Águas Claras/DF, é passível de arrematação pela Massa Falida da Sólida Construções Ltda; que existe sentença judicial transitada em julgado que afetou o empreendimento em seu favor; que a decisão desconsiderou que o empreendimento foi retomado e teve a construtora atualmente falida, mas a época insolvente, destituída face ao completo abandono do empreendimento; que a agravante concluiu o empreendimento com recursos exclusivos dos seus associados; que a retomada, destituição e conclusão da obra, ocorreram antes da decretação da falência, inclusive com a entrega das unidades aos promitentes compradores/associados, por meio de sentença judicial transitada em julgado; que existe potencial de dano, porquanto a decisão permite a inserção do empreendimento no rol de bens da Massa Falida da Sólida Construções Ltda, com a consequente arrematação de unidades de promitentes compradores/associados. Requer a concessão do efeito suspensivo, para que seja determinada a suspensão da decisão agravada, bem como suspensão da arrematação de unidades pela Administrada Judicial, até a apreciação do mérito. No mérito, pleiteia a exclusão do imóvel registrado sob a matrícula n. 143551, situado na Rua 03 Norte, Lote 05, Águas Claras/DF do rol de bens da massa falida. Custas recolhidas (ID 42163609). Brevemente relatados, decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a concessão de efeito suspensivo ao recurso condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. A agravante é uma Associação de promitentes compradores do empreendimento Edifício Villa Grécia, constituída com o escopo de finalizar a obra e entrega do empreendimento, às suas expensas, e, juridicamente, regularizar a documentação referente ao empreendimento, bem como regularizar o registro do Memorial de Incorporação. A empresa denominada Sólida Construções Ltda lançou o aludido empreendimento, com a promessa inicial de entrega das unidades imobiliárias em dezembro de 2005. A referida empresa celebrou diversos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, contudo, entregou apenas uma das torres do empreendimento (Torre B) com atraso e, posteriormente, paralisou e abandonou completamente as obras. Assim, a Associação de Moradores ajuizou a ação de obrigação de fazer, autos do proc. n. 0027023-58.2014.8.07.0001,em que foi proferida sentença que julgou procedente o pedido, para determinar à ré que proceda ao registro do Memorial de Incorporação do empreendimento imobiliário Villa Grécia Studio junto à matrícula do imóvel localizado no Lote 5, Rua 3 Norte, Águas Claras, matrícula n. 143551. No dispositivo ainda constou que “Sem embargo, autorizo, desde logo, com fulcro no art. 487 do CPC, a parte autora a proceder ao registro do memorial de incorporação do empreendimento, arcando com as despesas respectivas, que deverão ser reembolsadas pela ré.” (ID 34388202, p. 7 – autos de origem). A referida sentença transitou em julgado em 17/5/2018 e consta da matrícula do lote objeto do empreendimento, emitido pelo Cartório do 3o Ofício do Registro Imobiliário, a averbação de indisponibilidade do referido imóvel, conforme determinado pelo Juízo da 8a Vara Cível de Brasília. Feitas tais considerações, na hipótese, em análise de cognição sumária, não se encontram presentes os requisitos necessários à concessão da medida pleiteada, máxime a probabilidade do direito. O ordenamento jurídico estabelece que o patrimônio (universalidade de direitos e obrigações) de determinada pessoa, natural ou jurídica, é uno, não passível de separação. Contudo, no que se refere ao instituto de patrimônio de afetação, previsto na Lei de Incorporação, há a separação patrimonial, de modo que os bens destinados à construção do empreendimento sejam utilizados apenas para essa finalidade. Desse modo, eventuais dívidas referentes ao patrimônio geral do incorporador não podem recair sobre o patrimônio de afetação, ante a existência do isolamento patrimonial. No caso, o Juízo falimentar considerou que a construtora falida exerceu sua faculdade legal ao não constituir o patrimônio afetação, nos seguintes termos: “Cabe salientar que a constituição do patrimônio de afetação é uma faculdade conferida pela lei à empresa incorporadora (nos termos do artigo 31-A, caput, da Lei 4.591-64, acima transcrito) e, caso opte por constituí-lo, deverá fazê-lo através de averbação junto ao Registro de Imóveis. Nesse sentido, reza a Lei 4.591/64: Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Por outro lado, caso a empresa incorporadora não constitua patrimônio de afetação, não haverá a divisão anteriormente mencionada entre um patrimônio geral e um especial (ou separado). Ou seja, o patrimônio da incorporadora será um só, e a totalidade de seus ativos responderá pela de suas obrigações. Nesse caso, em sendo decretada a falência da empresa incorporadora, todos os seus bens serão arrecadados para fazer frente ao seu passivo, inclusive o terreno e a edificação objeto do empreendimento imobiliário em construção. No caso concreto, o empreendimento imobiliário é posterior ao ano de 2001 (a empresa falida somente adquiriu o terreno no ano de 2004, conforme documento de ID. 136064892), tendo a incorporadora optado (já que era uma faculdade sua) por não afetar o patrimônio do empreendimento (conforme se verifica do documento de ID. 136064892). Nesse caso, não há a divisão entre um patrimônio geral e um especial da empresa incorporadora falida; a totalidade dos ativos da incorporadora falida responderá pelas suas obrigações; todos os bens da incorporadora falida devem ser arrecadados para fazer frente ao seu passivo, inclusive o terreno e a edificação objeto do empreendimento imobiliário em construção; não são válidas a assunção e a continuidade da obra pelo condomínio de adquirentes.(...) (grifo nosso) De fato, a constituição do patrimônio de afetação é uma faculdade conferida pela lei à empresa incorporadora – nos termos do art. 31-A – conforme consta no art. 31-B e, ao optar por constituí-lo, deverá proceder à averbação junto ao Registro de Imóveis, in verbis: “Art. 31-A. § 1 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.” Além de não haver a constituição de patrimônio de afetação por opção da incorporadora, a agravante, em que pese possuir judicialmente a autorização para registrar o memorial de incorporação do empreendimento desde o ano de 2018 - quando transitou em julgado a sentença judicial proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível de Brasília - não registrou, tampouco averbou o termo de constituição de patrimônio de afetação. É de se destacar que, caso tivesse cumprido a determinação judicial ocorrida no ano de 2018, o imóvel não constaria do rol de bens da falida. Portanto, em análise prefacial, verifica-se que a parte agravante não apresentou fundamento apto a suspender a determinação de afetação do imóvel no referido rol. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido. À parte agravada, para contrarrazões. Após, dê-se vista ao Ministério Público. Int. Brasília/DF, 20 de dezembro de 2022. Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0742794-57.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ASSOCIACAO DO VILLA GRECIA AGRAVADO: MASSA FALIDA" SÓLIDA CONSTRUÇÕES DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela ASSOCIAÇÃO DO VILLA GRÉCIA contra decisão de ID 42306229, proferida em ação de falência, ajuizada em face da Massa Falida da Sólida Construções Ltda e Outros. Afirma, em suma, que o Juízo de origem, indevidamente, considerou que o empreendimento Edifício Villa Grécia, registrado sob a matrícula n. 143551, situado na Rua 3 Norte, Lote 5, Águas Claras/DF, é passível de arrematação pela Massa Falida da Sólida Construções Ltda; que existe sentença judicial transitada em julgado que afetou o empreendimento em seu favor; que a decisão desconsiderou que o empreendimento foi retomado e teve a construtora atualmente falida, mas a época insolvente, destituída face ao completo abandono do empreendimento; que a agravante concluiu o empreendimento com recursos exclusivos dos seus associados; que a retomada, destituição e conclusão da obra, ocorreram antes da decretação da falência, inclusive com a entrega das unidades aos promitentes compradores/associados, por meio de sentença judicial transitada em julgado; que existe potencial de dano, porquanto a decisão permite a inserção do empreendimento no rol de bens da Massa Falida da Sólida Construções Ltda, com a consequente arrematação de unidades de promitentes compradores/associados. Requer a concessão do efeito suspensivo, para que seja determinada a suspensão da decisão agravada, bem como suspensão da arrematação de unidades pela Administrada Judicial, até a apreciação do mérito. No mérito, pleiteia a exclusão do imóvel registrado sob a matrícula n. 143551, situado na Rua 03 Norte, Lote 05, Águas Claras/DF do rol de bens da massa falida. Custas recolhidas (ID 42163609). Brevemente relatados, decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a concessão de efeito suspensivo ao recurso condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. A agravante é uma Associação de promitentes compradores do empreendimento Edifício Villa Grécia, constituída com o escopo de finalizar a obra e entrega do empreendimento, às suas expensas, e, juridicamente, regularizar a documentação referente ao empreendimento, bem como regularizar o registro do Memorial de Incorporação. A empresa denominada Sólida Construções Ltda lançou o aludido empreendimento, com a promessa inicial de entrega das unidades imobiliárias em dezembro de 2005. A referida empresa celebrou diversos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, contudo, entregou apenas uma das torres do empreendimento (Torre B) com atraso e, posteriormente, paralisou e abandonou completamente as obras. Assim, a Associação de Moradores ajuizou a ação de obrigação de fazer, autos do proc. n. 0027023-58.2014.8.07.0001,em que foi proferida sentença que julgou procedente o pedido, para determinar à ré que proceda ao registro do Memorial de Incorporação do empreendimento imobiliário Villa Grécia Studio junto à matrícula do imóvel localizado no Lote 5, Rua 3 Norte, Águas Claras, matrícula n. 143551. No dispositivo ainda constou que “Sem embargo, autorizo, desde logo, com fulcro no art. 487 do CPC, a parte autora a proceder ao registro do memorial de incorporação do empreendimento, arcando com as despesas respectivas, que deverão ser reembolsadas pela ré.” (ID 34388202, p. 7 – autos de origem). A referida sentença transitou em julgado em 17/5/2018 e consta da matrícula do lote objeto do empreendimento, emitido pelo Cartório do 3o Ofício do Registro Imobiliário, a averbação de indisponibilidade do referido imóvel, conforme determinado pelo Juízo da 8a Vara Cível de Brasília. Feitas tais considerações, na hipótese, em análise de cognição sumária, não se encontram presentes os requisitos necessários à concessão da medida pleiteada, máxime a probabilidade do direito. O ordenamento jurídico estabelece que o patrimônio (universalidade de direitos e obrigações) de determinada pessoa, natural ou jurídica, é uno, não passível de separação. Contudo, no que se refere ao instituto de patrimônio de afetação, previsto na Lei de Incorporação, há a separação patrimonial, de modo que os bens destinados à construção do empreendimento sejam utilizados apenas para essa finalidade. Desse modo, eventuais dívidas referentes ao patrimônio geral do incorporador não podem recair sobre o patrimônio de afetação, ante a existência do isolamento patrimonial. No caso, o Juízo falimentar considerou que a construtora falida exerceu sua faculdade legal ao não constituir o patrimônio afetação, nos seguintes termos: “Cabe salientar que a constituição do patrimônio de afetação é uma faculdade conferida pela lei à empresa incorporadora (nos termos do artigo 31-A, caput, da Lei 4.591-64, acima transcrito) e, caso opte por constituí-lo, deverá fazê-lo através de averbação junto ao Registro de Imóveis. Nesse sentido, reza a Lei 4.591/64: Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Por outro lado, caso a empresa incorporadora não constitua patrimônio de afetação, não haverá a divisão anteriormente mencionada entre um patrimônio geral e um especial (ou separado). Ou seja, o patrimônio da incorporadora será um só, e a totalidade de seus ativos responderá pela de suas obrigações. Nesse caso, em sendo decretada a falência da empresa incorporadora, todos os seus bens serão arrecadados para fazer frente ao seu passivo, inclusive o terreno e a edificação objeto do empreendimento imobiliário em construção. No caso concreto, o empreendimento imobiliário é posterior ao ano de 2001 (a empresa falida somente adquiriu o terreno no ano de 2004, conforme documento de ID. 136064892), tendo a incorporadora optado (já que era uma faculdade sua) por não afetar o patrimônio do empreendimento (conforme se verifica do documento de ID. 136064892). Nesse caso, não há a divisão entre um patrimônio geral e um especial da empresa incorporadora falida; a totalidade dos ativos da incorporadora falida responderá pelas suas obrigações; todos os bens da incorporadora falida devem ser arrecadados para fazer frente ao seu passivo, inclusive o terreno e a edificação objeto do empreendimento imobiliário em construção; não são válidas a assunção e a continuidade da obra pelo condomínio de adquirentes.(...) (grifo nosso) De fato, a constituição do patrimônio de afetação é uma faculdade conferida pela lei à empresa incorporadora – nos termos do art. 31-A – conforme consta no art. 31-B e, ao optar por constituí-lo, deverá proceder à averbação junto ao Registro de Imóveis, in verbis: “Art. 31-A. § 1 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.” Além de não haver a constituição de patrimônio de afetação por opção da incorporadora, a agravante, em que pese possuir judicialmente a autorização para registrar o memorial de incorporação do empreendimento desde o ano de 2018 - quando transitou em julgado a sentença judicial proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível de Brasília - não registrou, tampouco averbou o termo de constituição de patrimônio de afetação. É de se destacar que, caso tivesse cumprido a determinação judicial ocorrida no ano de 2018, o imóvel não constaria do rol de bens da falida. Portanto, em análise prefacial, verifica-se que a parte agravante não apresentou fundamento apto a suspender a determinação de afetação do imóvel no referido rol. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido. À parte agravada, para contrarrazões. Após, dê-se vista ao Ministério Público. Int. Brasília/DF, 20 de dezembro de 2022. Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora