Tribunal: TJDFT
Processo: 0742814-14.2023.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2023-10-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0742814-14.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DA CHACARA 08 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES REPRESENTANTE LEGAL: GILBERTO VIEIRA DA CRUZ AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio da Chácara 08 do Setor Habitacional Vicente Pires contra decisão proferida pelo Juízo da 7a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal (ID 171655207 do processo n. 0720130-06.2021.8.07.0020) que, nos autos da ação de cobrança ajuizada contra Antonio Valdeni de Souza e Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap, reconheceu a ilegitimidade passiva da Terracap e, consequentemente, a incompetência para julgar o feito. Em suas razões recursais (ID 52116135), o agravante relata que se tratava de condomínio localizado em área irregular e, feita a regularização, houve a venda direta dos imóveis pela Terracap aos possuidores. Expõe que “ao obter a via da certidão de ônus do imóvel em questão, foi possível constatar que o mesmo ainda permanece em nome da Terracap e ainda não foi transferido ao Sr. Antônio, situação que por si só, enseja na necessidade de que ambos estejam incluídos no polo passivo da ação de cobrança de condomínio, pois em caso de penhora do bem, por exemplo, haveria implicações jurídicas para ambos e ainda, há vínculo obrigacional propter rem”. Sustenta a solidariedade pelo pagamento das dívidas condominiais, em razão de apresentarem natureza propter rem. Menciona os arts. 1.245 do CC e 167 da Lei n. 6.015/73. Colaciona julgados que entende amparar a sua tese. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso para evitar o retorno dos autos ao Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras. No mérito, pugna pela reforma da decisão, a fim de reconhecer a legitimidade passiva da Terracap e, consequentemente, manter a competência do Juízo da Fazenda Pública. Preparo recolhido (ID 52116136 e 52116137). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na hipótese, reputam-se ausentes tais requisitos. Registra-se que o Juízo de origem determinou a exclusão da Terracap do polo passivo da demanda pelos seguintes motivos: (...) Com razão a empresa pública, porquanto a responsabilidade dos débitos condominiais é exclusiva do particular que ocupa terra pública. Embora seja legítima a cobrança das despesas condominiais do ocupante da terra pública, não o é em relação ao ente público proprietário do lote que passou a integrar área condominial, isso porque não há qualquer anuência do ente público na constituição da associação de moradores ocupantes de loteamento irregular e que veio a constituir o condomínio edilício. Nessa toada, a justificativa para inclusão da TERRACAP no polo passivo não encontra guarida no sistema jurídico vigente, pois, ainda que se considere que o bem lhe pertence não poderá responder por despesas com as quais não anuiu. De outro lado, não sendo mais a proprietária, ou seja, tendo havido a efetiva regularização da área com a transferência ao particular ocupante, não há interesse dela na proteção do bem imóvel. Dessa forma, determino a exclusão da TERRACAP do polo passivo do feito, condenando-o o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor da empresa pública, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa. Com a exclusão da Terracap, retornem os autos ao Juízo de origem (1a Vara Cível de Águas Claras). (...) Da análise inicial dos autos, não se revela, de plano, a probabilidade de provimento do recurso. Sobre a cobrança de taxa condominial em loteamento irregular, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911, com repercussão geral, apresentou o seguinte entendimento: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) Contudo, a situação envolvendo imóveis em áreas irregulares no Distrito Federal é peculiar, principalmente porque se refere, geralmente, a construções em terras públicas. Nesse contexto, não sobressai de plano que a Terracap tenha aderido a acordo firmado entre os condôminos para instituição de taxa condominial envolvendo ocupação da terra pública, tampouco que seja nova adquirente do bem. Por conseguinte, neste juízo de cognição sumária, não se identifica, de imediato, a possibilidade de imputação da situação de fato constituída entre particulares à empresa pública. Nessa linha, como há necessidade da presença conjunta dos requisitos cumulativos da probabilidade de provimento do recurso e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para o deferimento do efeito suspensivo, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento da pretensão. Sobre o ponto, confira-se o seguinte precedente desse e. Tribunal, ad litteris: Agravo de instrumento. Tutela de urgência. Requisitos. CUMULATIVOS. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. RISCO DE DANO GRAVE. Ausência. HERANÇA. EXCLUSÃO DE COLATERAL. IMPOSSIBILIDADE. 1. O pedido de tutela de urgência está atrelado a presença cumulativa de dois requisitos essenciais, quais sejam: a plausibilidade do direito e o fundado receio de dano grave ou ameaça ao efeito prático do processo principal. 2. O perigo da demora não possui a necessária envergadura para sustentar, por si só, a concessão do efeito suspensivo ao recurso, nem poderia ser, porque deve estar aliado à plausibilidade do direito. (...). (Acórdão 1398972, 07093220220218070000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 23/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Tais fatos e fundamentos jurídicos apontam, portanto, para a inexistência dos requisitos que autorizam a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 6 de outubro de 2023. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0742814-14.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DA CHACARA 08 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES REPRESENTANTE LEGAL: GILBERTO VIEIRA DA CRUZ AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio da Chácara 08 do Setor Habitacional Vicente Pires contra decisão proferida pelo Juízo da 7a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal (ID 171655207 do processo n. 0720130-06.2021.8.07.0020) que, nos autos da ação de cobrança ajuizada contra Antonio Valdeni de Souza e Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap, reconheceu a ilegitimidade passiva da Terracap e, consequentemente, a incompetência para julgar o feito. Em suas razões recursais (ID 52116135), o agravante relata que se tratava de condomínio localizado em área irregular e, feita a regularização, houve a venda direta dos imóveis pela Terracap aos possuidores. Expõe que “ao obter a via da certidão de ônus do imóvel em questão, foi possível constatar que o mesmo ainda permanece em nome da Terracap e ainda não foi transferido ao Sr. Antônio, situação que por si só, enseja na necessidade de que ambos estejam incluídos no polo passivo da ação de cobrança de condomínio, pois em caso de penhora do bem, por exemplo, haveria implicações jurídicas para ambos e ainda, há vínculo obrigacional propter rem”. Sustenta a solidariedade pelo pagamento das dívidas condominiais, em razão de apresentarem natureza propter rem. Menciona os arts. 1.245 do CC e 167 da Lei n. 6.015/73. Colaciona julgados que entende amparar a sua tese. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso para evitar o retorno dos autos ao Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras. No mérito, pugna pela reforma da decisão, a fim de reconhecer a legitimidade passiva da Terracap e, consequentemente, manter a competência do Juízo da Fazenda Pública. Preparo recolhido (ID 52116136 e 52116137). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na hipótese, reputam-se ausentes tais requisitos. Registra-se que o Juízo de origem determinou a exclusão da Terracap do polo passivo da demanda pelos seguintes motivos: (...) Com razão a empresa pública, porquanto a responsabilidade dos débitos condominiais é exclusiva do particular que ocupa terra pública. Embora seja legítima a cobrança das despesas condominiais do ocupante da terra pública, não o é em relação ao ente público proprietário do lote que passou a integrar área condominial, isso porque não há qualquer anuência do ente público na constituição da associação de moradores ocupantes de loteamento irregular e que veio a constituir o condomínio edilício. Nessa toada, a justificativa para inclusão da TERRACAP no polo passivo não encontra guarida no sistema jurídico vigente, pois, ainda que se considere que o bem lhe pertence não poderá responder por despesas com as quais não anuiu. De outro lado, não sendo mais a proprietária, ou seja, tendo havido a efetiva regularização da área com a transferência ao particular ocupante, não há interesse dela na proteção do bem imóvel. Dessa forma, determino a exclusão da TERRACAP do polo passivo do feito, condenando-o o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor da empresa pública, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa. Com a exclusão da Terracap, retornem os autos ao Juízo de origem (1a Vara Cível de Águas Claras). (...) Da análise inicial dos autos, não se revela, de plano, a probabilidade de provimento do recurso. Sobre a cobrança de taxa condominial em loteamento irregular, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911, com repercussão geral, apresentou o seguinte entendimento: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) Contudo, a situação envolvendo imóveis em áreas irregulares no Distrito Federal é peculiar, principalmente porque se refere, geralmente, a construções em terras públicas. Nesse contexto, não sobressai de plano que a Terracap tenha aderido a acordo firmado entre os condôminos para instituição de taxa condominial envolvendo ocupação da terra pública, tampouco que seja nova adquirente do bem. Por conseguinte, neste juízo de cognição sumária, não se identifica, de imediato, a possibilidade de imputação da situação de fato constituída entre particulares à empresa pública. Nessa linha, como há necessidade da presença conjunta dos requisitos cumulativos da probabilidade de provimento do recurso e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para o deferimento do efeito suspensivo, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento da pretensão. Sobre o ponto, confira-se o seguinte precedente desse e. Tribunal, ad litteris: Agravo de instrumento. Tutela de urgência. Requisitos. CUMULATIVOS. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. RISCO DE DANO GRAVE. Ausência. HERANÇA. EXCLUSÃO DE COLATERAL. IMPOSSIBILIDADE. 1. O pedido de tutela de urgência está atrelado a presença cumulativa de dois requisitos essenciais, quais sejam: a plausibilidade do direito e o fundado receio de dano grave ou ameaça ao efeito prático do processo principal. 2. O perigo da demora não possui a necessária envergadura para sustentar, por si só, a concessão do efeito suspensivo ao recurso, nem poderia ser, porque deve estar aliado à plausibilidade do direito. (...). (Acórdão 1398972, 07093220220218070000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 23/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Tais fatos e fundamentos jurídicos apontam, portanto, para a inexistência dos requisitos que autorizam a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 6 de outubro de 2023. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora