Tribunal: TJDFT
Processo: 0729485-32.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0729485-32.2023.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA HELENA SOARES DO NASCIMENTO, FRANCIS ALENCAR SCHONARTH ROSARIO AGRAVADO: DISTRITO FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por MARIA HELENA SOARES DO NASCIMENTO e FRANCIS ALENCAR SCHONARTH ROSARIO contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada em face do DISTRITO FEDERAL: “I – MARIA HELENA SOARES SCHONARTH e FRANCIS ALENCAR SCHONARTH ROSÁRIO pedem tutela de urgência, para que seja alterada a base de cálculo para emissão da guia de recolhimento de ITBI fazendo-se com que seu valor total seja de R$30.835,26, sob pena de multa diária. Relatam que adquiriram um imóvel pelo valor de R$1.027.842,00, e ao solicitar emissão de guia para recolhimento do ITBI, verificou-se que a avaliação do imóvel realizada pela Administração foi muito acima do valor da compra e venda. Informam que, com base no valor estabelecido no negócio de compra e venda, o imposto seria de R$30.835,26, enquanto a guia expedida foi no valor de R$41.318,17, representando um excesso de R$10.482,91. II – O pedido de tutela de urgência foi formulado em petição inicial íntegra. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, abrangendo a probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Com relação à questão em debate, o STJ firmou orientação no seguinte sentido, conforme Tema Repetitivo 1113: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” Portanto, vê-se que o valor do negócio jurídico de compra e venda reveste-se de presunção de legitimidade. Para sua desconsideração, necessário processo administrativo com a exposição dos fundamentos para fixação da base de cálculo. Como nos autos não há notícia de como a Administração chegou ao valor constante da guia emitida, impende aguardar o contraditório para se conhecer todas as circunstâncias fáticas da questão colocada em debate, para uma análise completa e obtenção da solução jurídica adequada. III – Pelo exposto, INDEFERE-SE a tutela de urgência.” Os Agravantes sustentam (i) que adquiriram imóvel por R$ 1.027.842,00, mas, ao tentarem realizar a transferência, foi cobrado ITBI com base no valor que consta no Cadastro Imobiliário do Distrito Federal (R$ 1.377.272,13); (ii) que o “valor do ITBI sobre o valor do contrato gira no valor de R$ 30.835,26 enquanto sob o valor de avaliação do GDF fica na razão de R$ 41.318,17”; (iii) que, conforme estabelecido no Tema 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça, só poderia ser fixado valor diverso do contrato como base de cálculo se fosse comprovado que não reflete a realidade, por meio de processo administrativo; (iv) que o cartório exigiu declaração do contribuinte de que não irá acionar a Justiça para requerer a diferença do valor; (v) que a liminar deve ser deferida, tendo em vista que, sem o pagamento do ITBI, não pode ser lavrada a escritura pública nem liberado o financiamento para a compra do imóvel. Requerem a antecipação da tutela recursal “a fim de que desde logo seja emitida a guia no valor da compra e venda do imóvel e não no valor da avaliação unilateral realizada pelo GDF”. Preparo recolhido (IDs 49225276 e 49225277). É o relatório. Decido. Não há nenhum indicativo de que o preço ajustado na promessa de compra e venda não reflete com exatidão a realidade do próprio negócio jurídico ou que não corresponda ao valor de mercado do imóvel. A falta de equivalência exata entre o valor da aquisição (1.027.842,00) e o valor constante do Cadastro Imobiliário do Distrito Federal (R$ 1.377.272,13) não autoriza a recusa de emissão de guia de recolhimento do ITBI pelo valor do negócio jurídico, presentes as teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1113: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. Relevantes, pois, os fundamentos do recurso (fumus boni iuris). O risco de dano (periculum in mora) resulta da impossibilidade de lavratura da escritura definitiva de compra e venda e de transferência do imóvel. É de se destacar que a irreversibilidade que, segundo o artigo 300, § 3o, do Código de Processo Civil, pode obstar a concessão da tutela de urgência, não é absoluta e pode ser superada à luz do princípio da proporcionalidade. Rezam, a propósito, o Enunciado 40/CJF e 419/FPPC: “A irreversibilidade dos efeitos da tutela de urgência não impede sua concessão, em se tratando de direito provável, cuja lesão seja irreversível. (...) “Não é absoluta a regra que proíbe tutela provisória com efeitos irreversíveis.” Isto posto, defiro a antecipação da tutela recursal para determinar a emissão da guia de recolhimento do ITBI no valor do imóvel constante da promessa de compra e venda. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília-DF, 31 de julho de 2023. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0729485-32.2023.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA HELENA SOARES DO NASCIMENTO, FRANCIS ALENCAR SCHONARTH ROSARIO AGRAVADO: DISTRITO FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por MARIA HELENA SOARES DO NASCIMENTO e FRANCIS ALENCAR SCHONARTH ROSARIO contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada em face do DISTRITO FEDERAL: “I – MARIA HELENA SOARES SCHONARTH e FRANCIS ALENCAR SCHONARTH ROSÁRIO pedem tutela de urgência, para que seja alterada a base de cálculo para emissão da guia de recolhimento de ITBI fazendo-se com que seu valor total seja de R$30.835,26, sob pena de multa diária. Relatam que adquiriram um imóvel pelo valor de R$1.027.842,00, e ao solicitar emissão de guia para recolhimento do ITBI, verificou-se que a avaliação do imóvel realizada pela Administração foi muito acima do valor da compra e venda. Informam que, com base no valor estabelecido no negócio de compra e venda, o imposto seria de R$30.835,26, enquanto a guia expedida foi no valor de R$41.318,17, representando um excesso de R$10.482,91. II – O pedido de tutela de urgência foi formulado em petição inicial íntegra. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, abrangendo a probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Com relação à questão em debate, o STJ firmou orientação no seguinte sentido, conforme Tema Repetitivo 1113: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” Portanto, vê-se que o valor do negócio jurídico de compra e venda reveste-se de presunção de legitimidade. Para sua desconsideração, necessário processo administrativo com a exposição dos fundamentos para fixação da base de cálculo. Como nos autos não há notícia de como a Administração chegou ao valor constante da guia emitida, impende aguardar o contraditório para se conhecer todas as circunstâncias fáticas da questão colocada em debate, para uma análise completa e obtenção da solução jurídica adequada. III – Pelo exposto, INDEFERE-SE a tutela de urgência.” Os Agravantes sustentam (i) que adquiriram imóvel por R$ 1.027.842,00, mas, ao tentarem realizar a transferência, foi cobrado ITBI com base no valor que consta no Cadastro Imobiliário do Distrito Federal (R$ 1.377.272,13); (ii) que o “valor do ITBI sobre o valor do contrato gira no valor de R$ 30.835,26 enquanto sob o valor de avaliação do GDF fica na razão de R$ 41.318,17”; (iii) que, conforme estabelecido no Tema 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça, só poderia ser fixado valor diverso do contrato como base de cálculo se fosse comprovado que não reflete a realidade, por meio de processo administrativo; (iv) que o cartório exigiu declaração do contribuinte de que não irá acionar a Justiça para requerer a diferença do valor; (v) que a liminar deve ser deferida, tendo em vista que, sem o pagamento do ITBI, não pode ser lavrada a escritura pública nem liberado o financiamento para a compra do imóvel. Requerem a antecipação da tutela recursal “a fim de que desde logo seja emitida a guia no valor da compra e venda do imóvel e não no valor da avaliação unilateral realizada pelo GDF”. Preparo recolhido (IDs 49225276 e 49225277). É o relatório. Decido. Não há nenhum indicativo de que o preço ajustado na promessa de compra e venda não reflete com exatidão a realidade do próprio negócio jurídico ou que não corresponda ao valor de mercado do imóvel. A falta de equivalência exata entre o valor da aquisição (1.027.842,00) e o valor constante do Cadastro Imobiliário do Distrito Federal (R$ 1.377.272,13) não autoriza a recusa de emissão de guia de recolhimento do ITBI pelo valor do negócio jurídico, presentes as teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1113: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. Relevantes, pois, os fundamentos do recurso (fumus boni iuris). O risco de dano (periculum in mora) resulta da impossibilidade de lavratura da escritura definitiva de compra e venda e de transferência do imóvel. É de se destacar que a irreversibilidade que, segundo o artigo 300, § 3o, do Código de Processo Civil, pode obstar a concessão da tutela de urgência, não é absoluta e pode ser superada à luz do princípio da proporcionalidade. Rezam, a propósito, o Enunciado 40/CJF e 419/FPPC: “A irreversibilidade dos efeitos da tutela de urgência não impede sua concessão, em se tratando de direito provável, cuja lesão seja irreversível. (...) “Não é absoluta a regra que proíbe tutela provisória com efeitos irreversíveis.” Isto posto, defiro a antecipação da tutela recursal para determinar a emissão da guia de recolhimento do ITBI no valor do imóvel constante da promessa de compra e venda. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília-DF, 31 de julho de 2023. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator