Tribunal: TJDFT
Processo: 0720813-35.2023.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2023-06-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0720813-35.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELVO CENCI AGRAVADO: JCGONTIJO 202 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, ALVORADA HOTEL LTDA, AGOSTINHO PEREIRA BARBOSA, MESSIAS PEREIRA BARBOSA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos da ação de obrigação de fazer n. 0718665-48.2023.8.07.0001 na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o requerimento de tutela de urgência antecipada formulado por Elvo Cenci (id 158210690 e 159532196 dos autos originários). Elvo Cenci narra que requereu a concessão de tutela antecipada para determinar que JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. seja impedida de transferir as unidades de n. 114 e n. 516 para Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa respectivamente, mas o requerimento foi indeferido. Alega que o Cartório do Primeiro Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal somente permite o registro do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda se o título aquisitivo das sessenta e sete (67) unidades estiverem em nome de Alvorada Hotel Ltda. Sustenta que o empreendimento hoteleiro está em pleno funcionamento com o nome de Ramada by Wyndham Brasília Alvorada. Acrescenta que tem ciência de que o empreendimento hoteleiro pagou dividendos para as sessenta e sete (67) unidades nos meses de novembro de 2022 a abril de 2023. Explica que há risco iminente de ocorrer as transferências das unidades diretamente para as pessoas físicas dos sócios, em especial a de n. 114 para Agostinho Pereira Barbosa e a de n. 516 para Messias Pereira Barbosa. Argumenta que somente adquiriu as unidades porque no contrato entre JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. e Alvorada Hotel Ltda. consta a informação de que as unidades seriam exclusivamente transferidas para Alvorada Hotel Ltda. Discorre que Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa descumpriram o acordo formalizado. Relata que os Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa formalizaram um termo de acordo com JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. na qual esta se compromete a transferir as unidades diretamente para as pessoas físicas dos sócios que assim o desejarem em 27.7.2021. Informa que consta taxativamente a determinação de que a transferência das unidades seria exclusivamente para o Alvorada Hotel Ltda. e não para as pessoas físicas dos sócios no R.32-9110 da Certidão do Cartório do Primeiro Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. seja impedida de transferir as unidades n. 114 e 516 para Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa. Pede o provimento do recurso e a confirmação da tutela provisória requerida. O preparo recursal foi recolhido (id 47200982 e 47200983). Brevemente relatado, decido. O art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil estabelece que o Relator poderá deferir em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo estejam evidenciados. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que os supramencionados requisitos não estão presentes de forma concomitante. A controvérsia consiste em analisar a retidão da decisão agravada que indeferiu a tutela de urgência pleiteada nos seguintes termos (id 158210690 dos autos originários): Por sua vez, no que concerne à tutela de urgência de natureza antecipada, as provas documentais, que instruíram a exordial, não conduzem à probabilidade do direito alegado pelo autor para fins de justificar a determinação deste Juízo no sentido de que a primeira ré seja impedida de efetivar as transferências das unidades no 114 e no 516, registradas nas matrículas no 159593 e no 159660 do cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, ao terceiro e quarto réus respectivamente. Isso porque, o autor, pelo fato de não ter realizado, junto ao 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, os registros dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda de ID 157421391 e ID 157421394, respectivamente, na matrícula no 159593 referente à unidade no 114 (ID 157421387) e na matrícula no 159660 concernente à unidade no 516 (ID 157421389), não se tornou titular do direito real de promitente comprador das unidades no 114 e 516 (art. 1.225, inciso VII c/c art. 1.227, ambos do CC). Nesse contexto, considerando que o autor não é titular de direito real em relação as sobreditas unidades imobiliárias, impõe-se reconhecer que ele não pode impedir a primeira ré, proprietária dos imóveis em tema (ID 157421387 e ID 157421389), com a qual não manteve qualquer relação jurídica obrigacional, de exercer o atributo da disponibilidade inerente ao seu direito de propriedade, para fins de promover a transferência daqueles imóveis para o terceiro e o quarto réus em virtude do acordo celebrado com a segunda ré (ID 157424006). Com esses fundamentos, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência de natureza antecipada formulado na inicial (ID 158141386 – Pág. 11, item V, letra “b”). O deferimento de um requerimento liminar está condicionado à demonstração da presença de elementos informadores suficientes que, além de indicarem a existência do perigo da demora, demonstrem a probabilidade do direito alegado, de modo a dispensar a normal dilação probatória. Significa dizer que os fundamentos de direito material devem ser verossímeis a ponto de autorizar que seja vislumbrada a probabilidade de provimento sem o devido contraditório em uma avaliação superficial da questão meritória. A análise dos autos originários revela que as unidades imobiliárias de n. 114 e n. 516 fazem parte do condomínio instituído por JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. denominado Alvorada Hotel (id 157421387, p. 2, e 157421389, p. 2, dos autos originários). Alvorada Hotel Ltda. e Elvo Cenci pactuaram contratos de compra e venda de unidade imobiliária e pacto de pagamentos e recebimentos referente às unidades n. 114 e n. 516. A cláusula primeira dos referidos instrumentos contratuais afirma que Alvorada Hotel Ltda. é legítima possuidora dos imóveis e a cláusula segunda prevê que Alvorada Hotel Ltda. cede e transfere todos os direitos sobre os imóveis à Elvo Cenci (id 157421391 e 157421394 dos autos originários). Mencionados contratos de promessa de compra e venda não se encontram registrados em cartório. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis nos termos do art. 1.245, caput, do Código Civil. O art. 1.417 do Código Civil prevê que o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, caso haja registro no Cartório de Registro de Imóveis. A leitura dos dispositivos acima permite inferir que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes é válido e eficaz com a sua celebração e, portanto, exigível em relação ao promitente comprador na medida da satisfação das obrigações. A ausência de registro do instrumento contratual não influi na relação entre as partes contratantes que estabeleceram o compromisso de compra e venda. O registro no Cartório de Registro de Imóveis, no entanto, adquire importância na hipótese de oponibilidade da promessa de compra e venda a terceiros, como no caso dos autos. A abstenção de transferência das unidades não pode ser imposta à JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A., que não possui relação ou qualquer obrigação com o que foi pactuado entre Elvo Cenci e Alvorada Hotel Ltda. JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. é a proprietária das unidades imobiliárias em questão e tem o direito de exercer todos os direitos inerentes à sua propriedade, o que inclui a livre disposição dos bens. Não vislumbro também o requisito do perigo de dano, porquanto os contratos firmados entre Elvo Cenci e Alvorada Hotel Ltda. são datados de 10.1.2017 e 25.11.2019 e a ata da reunião dos sócios do Alvorada Hotel Ltda. onde se deu a distribuição das unidades é datada de 21.7.2021. Inexiste qualquer prova nos autos de que a transferência das unidades n. 114 e 516 por JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. a Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa esteja na iminência de ocorrer. Concluo, em um juízo de cognição não exauriente próprio do momento processual, que o Juízo de Primeiro Grau ponderou adequadamente as circunstâncias da causa, motivo por que a decisão recorrida deve ser mantida por ora. Ante o exposto, indefiro o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília, 29 de maio de 2023. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0720813-35.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELVO CENCI AGRAVADO: JCGONTIJO 202 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, ALVORADA HOTEL LTDA, AGOSTINHO PEREIRA BARBOSA, MESSIAS PEREIRA BARBOSA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos da ação de obrigação de fazer n. 0718665-48.2023.8.07.0001 na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o requerimento de tutela de urgência antecipada formulado por Elvo Cenci (id 158210690 e 159532196 dos autos originários). Elvo Cenci narra que requereu a concessão de tutela antecipada para determinar que JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. seja impedida de transferir as unidades de n. 114 e n. 516 para Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa respectivamente, mas o requerimento foi indeferido. Alega que o Cartório do Primeiro Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal somente permite o registro do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda se o título aquisitivo das sessenta e sete (67) unidades estiverem em nome de Alvorada Hotel Ltda. Sustenta que o empreendimento hoteleiro está em pleno funcionamento com o nome de Ramada by Wyndham Brasília Alvorada. Acrescenta que tem ciência de que o empreendimento hoteleiro pagou dividendos para as sessenta e sete (67) unidades nos meses de novembro de 2022 a abril de 2023. Explica que há risco iminente de ocorrer as transferências das unidades diretamente para as pessoas físicas dos sócios, em especial a de n. 114 para Agostinho Pereira Barbosa e a de n. 516 para Messias Pereira Barbosa. Argumenta que somente adquiriu as unidades porque no contrato entre JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. e Alvorada Hotel Ltda. consta a informação de que as unidades seriam exclusivamente transferidas para Alvorada Hotel Ltda. Discorre que Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa descumpriram o acordo formalizado. Relata que os Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa formalizaram um termo de acordo com JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. na qual esta se compromete a transferir as unidades diretamente para as pessoas físicas dos sócios que assim o desejarem em 27.7.2021. Informa que consta taxativamente a determinação de que a transferência das unidades seria exclusivamente para o Alvorada Hotel Ltda. e não para as pessoas físicas dos sócios no R.32-9110 da Certidão do Cartório do Primeiro Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. seja impedida de transferir as unidades n. 114 e 516 para Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa. Pede o provimento do recurso e a confirmação da tutela provisória requerida. O preparo recursal foi recolhido (id 47200982 e 47200983). Brevemente relatado, decido. O art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil estabelece que o Relator poderá deferir em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo estejam evidenciados. A análise realizada na estreita via de cognição prevista para o processamento e o julgamento do presente recurso demonstra que os supramencionados requisitos não estão presentes de forma concomitante. A controvérsia consiste em analisar a retidão da decisão agravada que indeferiu a tutela de urgência pleiteada nos seguintes termos (id 158210690 dos autos originários): Por sua vez, no que concerne à tutela de urgência de natureza antecipada, as provas documentais, que instruíram a exordial, não conduzem à probabilidade do direito alegado pelo autor para fins de justificar a determinação deste Juízo no sentido de que a primeira ré seja impedida de efetivar as transferências das unidades no 114 e no 516, registradas nas matrículas no 159593 e no 159660 do cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, ao terceiro e quarto réus respectivamente. Isso porque, o autor, pelo fato de não ter realizado, junto ao 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, os registros dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda de ID 157421391 e ID 157421394, respectivamente, na matrícula no 159593 referente à unidade no 114 (ID 157421387) e na matrícula no 159660 concernente à unidade no 516 (ID 157421389), não se tornou titular do direito real de promitente comprador das unidades no 114 e 516 (art. 1.225, inciso VII c/c art. 1.227, ambos do CC). Nesse contexto, considerando que o autor não é titular de direito real em relação as sobreditas unidades imobiliárias, impõe-se reconhecer que ele não pode impedir a primeira ré, proprietária dos imóveis em tema (ID 157421387 e ID 157421389), com a qual não manteve qualquer relação jurídica obrigacional, de exercer o atributo da disponibilidade inerente ao seu direito de propriedade, para fins de promover a transferência daqueles imóveis para o terceiro e o quarto réus em virtude do acordo celebrado com a segunda ré (ID 157424006). Com esses fundamentos, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência de natureza antecipada formulado na inicial (ID 158141386 – Pág. 11, item V, letra “b”). O deferimento de um requerimento liminar está condicionado à demonstração da presença de elementos informadores suficientes que, além de indicarem a existência do perigo da demora, demonstrem a probabilidade do direito alegado, de modo a dispensar a normal dilação probatória. Significa dizer que os fundamentos de direito material devem ser verossímeis a ponto de autorizar que seja vislumbrada a probabilidade de provimento sem o devido contraditório em uma avaliação superficial da questão meritória. A análise dos autos originários revela que as unidades imobiliárias de n. 114 e n. 516 fazem parte do condomínio instituído por JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. denominado Alvorada Hotel (id 157421387, p. 2, e 157421389, p. 2, dos autos originários). Alvorada Hotel Ltda. e Elvo Cenci pactuaram contratos de compra e venda de unidade imobiliária e pacto de pagamentos e recebimentos referente às unidades n. 114 e n. 516. A cláusula primeira dos referidos instrumentos contratuais afirma que Alvorada Hotel Ltda. é legítima possuidora dos imóveis e a cláusula segunda prevê que Alvorada Hotel Ltda. cede e transfere todos os direitos sobre os imóveis à Elvo Cenci (id 157421391 e 157421394 dos autos originários). Mencionados contratos de promessa de compra e venda não se encontram registrados em cartório. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis nos termos do art. 1.245, caput, do Código Civil. O art. 1.417 do Código Civil prevê que o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, caso haja registro no Cartório de Registro de Imóveis. A leitura dos dispositivos acima permite inferir que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes é válido e eficaz com a sua celebração e, portanto, exigível em relação ao promitente comprador na medida da satisfação das obrigações. A ausência de registro do instrumento contratual não influi na relação entre as partes contratantes que estabeleceram o compromisso de compra e venda. O registro no Cartório de Registro de Imóveis, no entanto, adquire importância na hipótese de oponibilidade da promessa de compra e venda a terceiros, como no caso dos autos. A abstenção de transferência das unidades não pode ser imposta à JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A., que não possui relação ou qualquer obrigação com o que foi pactuado entre Elvo Cenci e Alvorada Hotel Ltda. JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. é a proprietária das unidades imobiliárias em questão e tem o direito de exercer todos os direitos inerentes à sua propriedade, o que inclui a livre disposição dos bens. Não vislumbro também o requisito do perigo de dano, porquanto os contratos firmados entre Elvo Cenci e Alvorada Hotel Ltda. são datados de 10.1.2017 e 25.11.2019 e a ata da reunião dos sócios do Alvorada Hotel Ltda. onde se deu a distribuição das unidades é datada de 21.7.2021. Inexiste qualquer prova nos autos de que a transferência das unidades n. 114 e 516 por JCGontijo 202 Empreendimentos Imobiliários S.A. a Agostinho Pereira Barbosa e Messias Pereira Barbosa esteja na iminência de ocorrer. Concluo, em um juízo de cognição não exauriente próprio do momento processual, que o Juízo de Primeiro Grau ponderou adequadamente as circunstâncias da causa, motivo por que a decisão recorrida deve ser mantida por ora. Ante o exposto, indefiro o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília, 29 de maio de 2023. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator