Tribunal: TJDFT
Processo: 0711178-30.2023.8.07.0000
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2023-04-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0711178-30.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MIRAMAR FERREIRA AGRAVADO: CONDOMINIO REDIDENCIAL PARK DO GAMA DECISÃO 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Miramar Ferreira contra decisão da 1a Vara Cível do Gama que rejeitou a exceção de pré-executividade nos autos de no 0007130-09.2013.8.07.0004 (ID no 140781587, págs. 1-2). 2. Foram opostos embargos de declaração, rejeitados pela decisão de ID no 153066643. 3. O agravante, em suma, destaca que a decisão não deve prevalecer, pois apresentou elementos fático-probatórios suficientes para afastar a legitimidade da cobrança das taxas condominiais, pois na verdade o agravado se trata de associação de moradores. 4. Sustenta que o título judicial não é detentor de certeza, liquidez e exigibilidade, o que pode ser discutido por meio da exceção de pré-executividade manejada na origem. Aduz a inconstitucionalidade da cobrança de taxa voltada à manutenção e à conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17. 5. Pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar o processo originário e, no mérito, a reforma da decisão para afastar a exigibilidade dos valores objeto do cumprimento de sentença. 6. O agravante não providenciou o preparo, mas informa que é beneficiário da gratuidade de justiça e reitera a necessidade de manutenção do benefício (ID no 45339993). 7. O recurso foi redistribuído, conforme certidão de ID no 45093501. 8. Cumpre decidir. 9. O Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo de instrumento, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I). 10. O cumprimento de sentença decorre de título judicial formado com a observância do devido processo legal, motivo pelo qual não é permitida a rediscussão de matérias que já foram amplamente debatidas na ocasião em que a sentença foi prolatada. Precedente do STJ: AgInt no REsp 1830905/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 11/03/2020. 11. O STF, no julgamento do RE no 695.911/SP representativo de controvérsia (Tema 492), fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 12. O Tema 492 do STF modulou a liberdade de associação (art. 5o, inciso XX da CF) ao entender que o adquirente de imóvel antes da Lei Federal no 13.467/2017, mesmo sem se associar, deve honrar os débitos lançados pela associação após sua entrada em vigor. 13. Para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, necessária a presença concomitante dos seguintes pressupostos: a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei no 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 14. No caso, todavia, conforme ponderado na decisão recorrida, a legitimidade da cobrança já foi devidamente auferida na ocasião em que a sentença foi prolatada, assim como no julgamento da apelação interposta, não sendo possível rediscutir a matéria já atingida pela coisa julgada, sob pena de flagrante insegurança jurídica. 15. A cobrança de contribuições instituídas mediante assembleia de moradores ou previstas em estatuto ou convenção condominial, mesmo se tratando de “condomínio irregular”, é admitida pela Lei no 6.766/79 e se trata de matéria já resolvida pelo enunciado de Súmula no 260 do STJ. 16. Sobre o tema, confiro precedente da minha Relatoria: “APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). MANSÕES ENTRE LAGOS. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. VALIDADE. PAGAMENTO. CABIMENTO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA ANTES DA LEI No 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. DISTINGUISHING. 1. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 2. A Lei no 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/1979, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 3. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 4. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 5. "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. " (STJ, Súmula 260). 6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). Também é inaplicável o entendimento firmado no Tema 492 do STF, que se refere a loteamento fechado e não a condomínio. Distinguishing. Precedentes. 7. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa. 8. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas. 9. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1411150, 07013305820208070021, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” 17. Contudo, essa discussão, repito, não é cabível nos autos, uma vez que a legitimidade da cobrança já foi resolvida na ocasião em que o título judicial foi regularmente formado, o que afasta a probabilidade de provimento do recurso, assim como a ocorrência de dano grave, de difícil ou impossível reparação (CPC, art. 995, parágrafo único). 18. Neste juízo de cognição sumária e de estrita delibação, sem prejuízo do eventual reexame da matéria, não vislumbro os requisitos necessários para a concessão do efeito suspensivo pretendido. DISPOSITIVO 19. Indefiro o efeito suspensivo (CPC, arts. 995, parágrafo único; 1.015, I e 1.019, I). 20. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal (CPC, art. 1.019, II). 21. Comunique-se à 1a Vara Cível do Gama, encaminhando cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 22. Oportunamente, retornem-me os autos. 23. Publique-se. Brasília, DF, 3 de abril de 2023. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0711178-30.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MIRAMAR FERREIRA AGRAVADO: CONDOMINIO REDIDENCIAL PARK DO GAMA DECISÃO 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Miramar Ferreira contra decisão da 1a Vara Cível do Gama que rejeitou a exceção de pré-executividade nos autos de no 0007130-09.2013.8.07.0004 (ID no 140781587, págs. 1-2). 2. Foram opostos embargos de declaração, rejeitados pela decisão de ID no 153066643. 3. O agravante, em suma, destaca que a decisão não deve prevalecer, pois apresentou elementos fático-probatórios suficientes para afastar a legitimidade da cobrança das taxas condominiais, pois na verdade o agravado se trata de associação de moradores. 4. Sustenta que o título judicial não é detentor de certeza, liquidez e exigibilidade, o que pode ser discutido por meio da exceção de pré-executividade manejada na origem. Aduz a inconstitucionalidade da cobrança de taxa voltada à manutenção e à conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17. 5. Pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar o processo originário e, no mérito, a reforma da decisão para afastar a exigibilidade dos valores objeto do cumprimento de sentença. 6. O agravante não providenciou o preparo, mas informa que é beneficiário da gratuidade de justiça e reitera a necessidade de manutenção do benefício (ID no 45339993). 7. O recurso foi redistribuído, conforme certidão de ID no 45093501. 8. Cumpre decidir. 9. O Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo de instrumento, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I). 10. O cumprimento de sentença decorre de título judicial formado com a observância do devido processo legal, motivo pelo qual não é permitida a rediscussão de matérias que já foram amplamente debatidas na ocasião em que a sentença foi prolatada. Precedente do STJ: AgInt no REsp 1830905/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 11/03/2020. 11. O STF, no julgamento do RE no 695.911/SP representativo de controvérsia (Tema 492), fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 12. O Tema 492 do STF modulou a liberdade de associação (art. 5o, inciso XX da CF) ao entender que o adquirente de imóvel antes da Lei Federal no 13.467/2017, mesmo sem se associar, deve honrar os débitos lançados pela associação após sua entrada em vigor. 13. Para se configurar legítima a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento de acesso controlado, necessária a presença concomitante dos seguintes pressupostos: a) ato constitutivo da associação firmado após o advento da Lei no 13.465/2017 ou de lei municipal que definisse responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes (devendo o ato constitutivo da associação estar registrado na matrícula atinente ao loteamento) e b) os titulares de direitos sobre lotes terem anuído com a constituição da associação ou os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. 14. No caso, todavia, conforme ponderado na decisão recorrida, a legitimidade da cobrança já foi devidamente auferida na ocasião em que a sentença foi prolatada, assim como no julgamento da apelação interposta, não sendo possível rediscutir a matéria já atingida pela coisa julgada, sob pena de flagrante insegurança jurídica. 15. A cobrança de contribuições instituídas mediante assembleia de moradores ou previstas em estatuto ou convenção condominial, mesmo se tratando de “condomínio irregular”, é admitida pela Lei no 6.766/79 e se trata de matéria já resolvida pelo enunciado de Súmula no 260 do STJ. 16. Sobre o tema, confiro precedente da minha Relatoria: “APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). MANSÕES ENTRE LAGOS. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. VALIDADE. PAGAMENTO. CABIMENTO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA ANTES DA LEI No 13.465/2017. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. DISTINGUISHING. 1. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 2. A Lei no 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei no 6.766/1979, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 3. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 4. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 5. "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. " (STJ, Súmula 260). 6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). Também é inaplicável o entendimento firmado no Tema 492 do STF, que se refere a loteamento fechado e não a condomínio. Distinguishing. Precedentes. 7. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa. 8. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas. 9. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1411150, 07013305820208070021, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” 17. Contudo, essa discussão, repito, não é cabível nos autos, uma vez que a legitimidade da cobrança já foi resolvida na ocasião em que o título judicial foi regularmente formado, o que afasta a probabilidade de provimento do recurso, assim como a ocorrência de dano grave, de difícil ou impossível reparação (CPC, art. 995, parágrafo único). 18. Neste juízo de cognição sumária e de estrita delibação, sem prejuízo do eventual reexame da matéria, não vislumbro os requisitos necessários para a concessão do efeito suspensivo pretendido. DISPOSITIVO 19. Indefiro o efeito suspensivo (CPC, arts. 995, parágrafo único; 1.015, I e 1.019, I). 20. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal (CPC, art. 1.019, II). 21. Comunique-se à 1a Vara Cível do Gama, encaminhando cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 22. Oportunamente, retornem-me os autos. 23. Publique-se. Brasília, DF, 3 de abril de 2023. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO