Tribunal: TJDFT
Processo: 0729183-03.2023.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0729183-03.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: 212 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO VIA PIEMONTE, CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL JOSE ORNELLAS REPRESENTANTE LEGAL: JOSE NAGEL, KARLA PESSOA MONTEIRO BRITTO D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto pela empresa 212 Empreendimentos Imobiliários LTDA contra a decisão de concessão de tutela antecedente na cautelar de exibição de documentos e imediata suspensão das obras ajuizada pelo Condomínio do Edifício Via Piemonte (SQS 212, bloco J) e Condomínio do Edifício José Ornellas (SQS 212, bloco C) no processo n. 0707478-89.2023.8.07.0018 (8a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal). A controvérsia diz respeito à viabilidade (ou não) da suspensão das obras de construção do Bloco I da SQS 212, sob a responsabilidade da agravante (incorporadora), especialmente em decorrência da futura utilização, pelo empreendimento, de 155% (cento e cinquenta por cento) do subsolo da área da projeção, sem a anuência dos condomínios vizinhos, em clara afronta ao art. 8o, § 3o, inciso IV da Lei Complementar Distrital n. 755/2008. Eis o teor da decisão ora revista: Os autores formularam pedido de tutela cautelar antecedente para suspensão das obras realizadas pela segunda ré no bloco I (projeção 7) da SQS 212, autorizadas pelo Processo Administrativo no 00390- 00001352/2021-51 (Interno: 31933), conforme registrado no Alvará de Construção no 146/2023 e exibição dos projetos executivos e a metodologia executiva das fundações e escavações, da planta de locação da edificação com detalhamento da superfície e do subsolo em relação aos imóveis confrontantes e do projeto da estrutura de contenção. O artigo 303 do Código de Processo Civil estabelece como requisitos para o deferimento da medida pretendida a exposição do direito pretendido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, portanto, deve haver uma demonstração mínima do direito alegado. Argumentam os autores que não há documentos que comprovem a viabilidade da escavação para a construção de dois subsolos na projeção 7 da quadra 212 Sul sem riscos à segurança dos edifícios vizinhos. Foi anexada cópia do processo administrativo, que resultou no deferimento do alvará de construção, mas não foi identificado nenhum documento referente à execução da escavação e a segurança na sua execução, portanto, se mostra razoável a preocupação dos representantes do autor com a segurança e a necessidade de exibição dos documentos solicitados. A Lei Complementar no 755/2008 estabelece: Art. 8o A construção de garagem em subsolo, em projeção destinada a habitação coletiva ou hospedagem obedecerá aos limites da projeção registrada em cartório, admitindo-se, excepcionalmente e por motivos técnicos devidamente fundamentados, a serem aprovados pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, a ocupação em área pública em subsolo, quando terá o limite máximo de cento e cinquenta e cinco por cento da área de projeção registrada em cartório. § 1o O percentual fixado no caput poderá ser aumentado em hipóteses especiais, em que a logística necessária para permitir o perfeito funcionamento da garagem e a quantidade de vagas exigida pela legislação específica o justifique, devendo a ocupação ser precedida, nesses casos, por estudos técnicos aprovados pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente. § 2o A ocupação disposta neste artigo poderá ser aplicada em edificações já construídas, sem subsolo ou com subsolo parcialmente utilizado, desde que elas possuam carta de habite-se. § 3o A ocupação a que se refere este artigo obedecerá, no mínimo, às seguintes condições: I – manter o projeto urbanístico definido para a área; II – construir laje de cobertura dimensionada de modo a permitir a sobrecarga de jardins ou estacionamentos de veículos pesados, sendo obrigatória a recomposição da área e de seu entorno; III – não avançar sobre a faixa non aedificandi das superquadras; IV – não ultrapassar a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos, podendo essa distância ser aumentada, desde que haja conveniência urbanística, a juízo do Distrito Federal, por intermédio da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, e anuência dos proprietários das projeções ou lotes, ou dos condomínios, quando constituídos. § 4o Os subsolos para garagem poderão ser interligados mediante anuência dos proprietários e com a aprovação, na Administração Regional competente, do respectivo projeto arquitetônico, observando-se as demais disposições deste artigo. § 5o A ocupação poderá avançar sob as vias de circulação de veículos e os estacionamentos, ficando, neste caso, condicionada à aprovação da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, quando não se tratar de vias de acesso à quadra ou à unidade imobiliária e seus respectivos estacionamentos, observando-se as demais disposições deste artigo. Verifica-se que o subsolo deve ser limitado aos limites da projeção, salvo em situação excepcional e com justificativa técnica poderá haver um acréscimo máximo de 55% (cinquenta e cinco por cento). Porém, verifica-se do alvará de construção (ID 163430325, fl. 4) que para a utilização da área pública foi observado esse percentual, mas não foi localizado no processo administrativo nenhuma justificativa para a excepcionalidade e tampouco justificativa técnica. Portanto, nesta fase de cognição sumária tem-se que não está evidenciada a legalidade dessa permissão. Esse dispositivo legal também especifica que não poderá ser ultrapassada a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções e lotes vizinhos, podendo ser aumentada apenas por conveniência da Administração Pública e anuência dos vizinhos. O documento de ID 163430338 comprova que esse limite foi ultrapassado, mas não se localizou no processo administrativo nenhuma justificativa para a Administração Pública para aumentar esse acréscimo e no que tange à anuência dos vizinhos foi solicitado pelo responsável técnico do projeto a ser executado a sua dispensa (ID 163430338, pág. 3), com alegação de que o Bloco C teria exercido integralmente o direito de construir sob área pública, porém a lei não estabelece exceções para essa anuência. Porém, foi emitido parecer jurídico sobre a prescindibilidade de oitiva dos vizinhos sobre esse avanço para além do limite legal permitido (ID 163430340, pág. 4), demonstrando um equívoco na interpretação da legislação. Portanto, foi suprimido um requisito estabelecido em lei. Nesse contexto, tem-se que ficou evidenciada a inobservância de requisitos legais para a autorização da construção de dois subsolos em área que ultrapassa o limite legal. Deve ser ressaltado que, além da inobservância desses requisitos legais, não foi demonstrada tecnicamente que a execução da escavação e edificação desses dois subsolos na área pretendida é segura e não traz nenhum risco às projeções vizinhas, portanto, enquanto isso não ficar suficientemente comprovado a obra não poderá ser executada. Houve uma suspensão da licença para canteiro de obra em área púbica (ID 163430315), mas isso não é motivo para justificar o indeferimento de suspensão da obra, pois essa suspensão se refere exclusivamente ao canteiro de obras e não à obra propriamente dita. Assim, está evidenciado que os pedidos devem ser deferidos. Os autores informaram que após o exame dos documentos a serem exibidos decidirão sobre a necessidade ou não de ajuizamento da ação principal, por isso, justifica-se que o prazo para a apresentação da petição inicial passe a fluir da apresentação dos documentos, razão pela qual defiro o pedido. Em face das considerações alinhadas concedo a tutela antecedente para determinar suspensão das obras realizadas pela segunda ré no bloco I (projeção 7) da SQS 212, autorizadas pelo Processo Administrativo no 00390- 00001352/2021-51 (Interno: 31933), conforme registrado no Alvará de Construção no 146/2023, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por cada dia de descumprimento dessa medida ou por cada ato praticado na execução da obra, e exibição dos projetos executivos e a metodologia executiva das fundações e escavações, da planta de locação da edificação com detalhamento da superfície e do subsolo em relação aos imóveis confrontantes e do projeto da estrutura de contenção no prazo de 10 (dez) dias a contar da intimação desta decisão. Intimem-se os réus. (destaque nosso) A parte agravante argui preliminarmente: a) a incompetência absoluta do juízo a quo (8a Vara da Fazenda Pública), porque segundo a Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal, compete à Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário processar e julgar todas as demandas que versem sobre o meio ambiente urbano, e questões relacionadas à ocupação do solo; b) a ilegitimidade ativa dos agravados para discutir a aplicação das regras de direito urbanístico, dado que apenas os órgãos e entidades detentores do poder de fiscalização da ordem urbanística, como finalidade institucional, poderiam postular as medidas judiciais cabíveis para a tutela do meio ambiente urbano. No mérito, assevera, em síntese, que: a) “não há mínima plausibilidade no direito alegado pelos agravados, sendo flagrante a ausência de fumus boni iuris”, tendo em vista que os fundamentos utilizados na decisão revista não tem amparo na legislação urbanística ou nos documentos constantes dos autos originários; b) “inexiste risco de dano concreto ou iminente, pois (iii) as obras foram aprovadas por diversas esferas da Administração Pública (distrital e federal), mediante atos dotados de presunção de veracidade, no âmbito de discricionariedade técnica; e (iv) o prejuízo cogitado é artificial, especulativo e fruto de narrativa ad terrorem, sem qualquer embasamento concreto”; c) “o empreendimento já tem unidades vendidas a terceiros de boa-fé, e a agravante incorre em prejuízos diários com a suspensão das obras”; d) “a ocupação, pelo subsolo do empreendimento, de área equivalente a 155% da projeção é decorrência direta do cumprimento da legislação aplicável” [...]. O projeto arquitetônico possui a previsão de 179 vagas de garagem. “Considerando que a Norma de Edificação, Uso e Gabarito n° 11/89 (NGB 11/89 – doc. 9), referente aos Setores de Habitações Coletivas Norte e Sul, estabelece, em seu item 9, que as vagas de garagem devem ter área igual ou superior a 8m2, um simples cálculo aritmético demonstra que não seria possível cumprir com o projeto caso o subsolo estivesse limitado à área da projeção de 902,81m2, pois isso obrigaria SPE 212 a cavar 19 (dezenove) andares de subsolo, o que não faz sentido por mero exame das regras de experiência (art. 375 do CPC). Assim, foi necessário que o subsolo do empreendimento ocupasse área equivalente a 155% da área da projeção para distribuir as vagas e as circulações exigidas no projeto e propiciar a logística necessária para o funcionamento seguro da garagem”; e) “o primeiro projeto do empreendimento, no qual o subsolo não ultrapassava a metade da distância entre as projeções, foi rejeitado pelo IPHAN. A autarquia considerou que esse projeto inicial implicaria na supressão de árvores e redução do percentual de área verde da superquadra, o que significaria um impacto negativo para a paisagem e a ambiência que se deseja preservar. Assim, houve a elaboração de novo projeto, com o avanço da garagem subterrânea fora da projeção para reduzir o impacto sob a área verde, o que foi aprovado pelo IPHAN”. f) “após a obtenção de todas as aprovações cabíveis ao longo de processo administrativo, e exames pautados em discricionariedade técnica, com presunção de veracidade, a SPE 212 firmou com o Distrito Federal o Contrato de Concessão de Direito Real de Uso sobre Imóvel do Distrito Federal n° 005/2023, cujo objeto inclui a concessão de direito real de uso à SPE 212 de 2.785,26m2 em nível de subsolo para garagem do empreendimento”; g) “anuência do titular da projeção vizinha nem sempre é necessária ao avanço do subsolo. Na hipótese de o subsolo do vizinho já ter sido construído mediante o uso da projeção (como se deu no caso do CONDOMÍNIO JOSÉ ORNELLAS), tal anuência é dispensada. Afinal, não será mais possível expansão do subsolo pelo vizinho”; h) “há sólidas provas técnicas, exaradas por profissionais de elevada reputação e expertise, atestando a segurança da escavação e da edificação do subsolo do empreendimento”. Acrescenta que foi firmado prévio acordo com moradores dos condomínios agravados, fato omitido na inicial, tendo sido apresentadas as seguintes soluções para as demandas: “(i) a evitar a utilização de máquinas ruidosas antes das 8h; (ii) a realizar a concretagem sempre no período da manhã e evitar, sempre que possível, a realização da obra após às 18h; (iii) a construir recuo na calçada próxima ao edifício para permitir a entrada e o estacionamento de ambulâncias; (iv) a autorizar a entrada de viaturas do Corpo de Bombeiros pela entrada de caminhões utilizados pela construtora; (v) a transferir as traves do campo de futebol da quadra para outro local de escolha dos moradores; (vi) a posicionar placa informativa na entrada do estacionamento; (vii) a garantir que o parquinho da quadra não será impactado; (viii) a promover limpeza da fachada do Bloco C (CONDOMÍNIO VIA PIEMONTE) ao final das obras; (ix) a efetuar a limpeza das rodas dos caminhões, evitando, assim, a sujeira excessiva da via pública interna da quadra; e (x) a assegurar que os moradores possam visitar a obra mediante a marcação antecipada de horário.” Postula a concessão de efeito suspensivo, diante da ausência de fundamentos legais para paralisação das obras, pois, “(a) a projeção utilizada pela SPE 212 está de pleno acordo com as normas legais; (b) o uso da projeção pela SPE 212 não exige anuência do CONDOMÍNIO JOSÉ ORNELLAS, o qual já utilizou de sua projeção para construir no subsolo de área pública; e (c) a SPE 212 já demonstrou (e ratificou) a segurança das fundações e escavações.” Alternativamente, requer a remessa dos autos ao Juízo da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal “para que ratifique ou não todos os atos decisórios praticados pelo MM. Juízo da 8a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal e Territórios”. Preparo recursal recolhido (id 49171666). É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.019, I e III). No que concerne à incompetência absoluta do Juízo Fazendário, entendo que a preliminar não merece prosperidade. É que a Vara da Fazenda Pública é competente para processar e julgar as ações em que o Distrito Federal, entidade autárquica, fundacional ou empresa pública distrital forem autores, réus, assistentes, litisconsortes ou opoentes (Lei 11.697/2008, art. 26, inciso I). No caso concreto, a demanda foi ajuizada contra o Distrito Federal e a 212 Empreendimentos Imobiliários LTDA (agravante). Uma das causas de pedir é a suposta ilegalidade do ato administrativo de licenciamento da obra emitidos pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal. Desse modo, a impugnação de ato administrativo praticado por órgão da Administração Pública Distrital legitima o Distrito Federal a figurar no polo passivo da demanda, atraindo, consequentemente, a competência do juízo fazendário. De outro ângulo, a matéria aqui debatida, apesar de se referir à construção em solo e subsolo, não versa sobre questão fundiária, a par da questão ambiental apresentar caráter puramente acessório, o que afasta a competência do Juízo de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal. No ponto, cumpre trazer à colação a Resolução 03/2009 do Tribunal Pleno desta Corte, que disciplina quais matérias são de competência da Vara de Meio Ambiente e quais permanecem no juízo comum, in verbis: Art. 2o. Incluem-se na competência da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, ressalvada a competência da Justiça Federal: I As causas relativas ao ``meio ambiente natural'', compreendendo a flora, a fauna, os recursos hídricos, o solo, o subsolo, os recursos minerais e a atmosfera; II As causas relativas ao ``meio ambiente urbano'', compreendendo os espaços urbanos, edificados ou não, destinados ao uso público, tais como ruas, praças, áreas verdes, áreas de lazer etc.; III As causas relativas ao ``meio ambiente cultural'', compreendendo obras do engenho humanas ou resultantes da força da natureza, envolvendo o patrimônio arqueológico, paisagístico, turístico, histórico, artístico, urbanístico e ecológico; IV As causas relativas à ``ocupação do solo urbano ou rural'', assim entendidas as questões fundiárias e agrárias de interesse público ou de natureza coletiva; V As causas relativas ao parcelamento do solo para fins urbanos. Art. 3o. Permanecem sob a competência das Varas Cíveis e da Fazenda Pública: I As causas em que o ``meio ambiente'' não integrar o próprio objeto da ação; II As causas em que questões relativas ao ``meio ambiente'' sejam de caráter meramente incidental; III As ações petitórias e possessórias entre particulares, ou entre entes públicos e particulares, que não tenham reflexos ambientais e que não envolvam interesse público direto. (destaque nosso) Nesse sentido, são os precedentes desta Corte: ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANÇA. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. SENTENÇA PROFERIDA PELO JUÍZO DA VARA DO MEIO AMBIENTE, DESENVOLVIMENTO URBANO E FUNDIÁRIO DO DISTRITO FEDERAL. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. COMPETÊNCIA DA VARA DE FAZENDA PÚBLICA. SENTENÇA CASSADA. 1 - De acordo com o entendimento consolidado neste egrégio Tribunal de Justiça, as causas que não versem diretamente sobre o meio ambiente natural, urbano ou cultural, isto é, em que o meio ambiente integre o próprio objeto da demanda, não atraem a competência da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, consoante dispõe a Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal e Territórios (Lei 11.697/08) e a Resolução 03/2009, deste TJDFT. 2 - No caso específico, constatando-se que a questão ambiental tratada é de caráter incidental e, uma vez que o ato atacado pela impetrante consiste na negativa de expedição da Carta de Habite-se relativa a empreendimento imobiliário, conclui-se pela competência do Juízo Fazendário para apreciação e julgamento do feito. [...] (TJDFT, 3a Turma Cível, Relator: Gilberto Pereira de Oliveira, Acórdão 985833, DJE: 13/12/2016) (destaque nosso) APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO. OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DO USO (ONALT). PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO AFASTADA. PAGAMENTO. LEI COMPLEMENTAR N. 294/2000. O art. 3o, inc. I, da Resolução n. 3/2009 do Tribunal Pleno do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios dispõe que as causas em que o meio ambiente não integrar o próprio objeto da ação permanecem sob a competência das Varas Cíveis e da Fazenda Pública. [...] (TJDFT. 1a Turma Cível. Relator: Hector Valverde Santanna, Acórdão 1037564, DJE: 23/8/2017) Portanto, diante dos fatos apresentados, por não ser o meio ambiente o ponto central definidor da controvérsia, mantém-se a competência da Vara da Fazenda Pública para o deslinde da controvérsia (Lei 11.697/2008, art. 26, inciso I). Há de ser rejeitada a preliminar de incompetência absoluta. Em relação à ilegitimidade ativa, igualmente entendo que a preliminar não merece acolhimento. A pertinência subjetiva se refere à legitimidade da parte para ingressar com uma ação judicial. Para tanto, é necessário que ela seja diretamente afetada pelo objeto do litígio e possua interesse jurídico no resultado da demanda (Código de Processo Civil, art. 17). Os condomínios edilícios, pessoas jurídicas com personalidade jurídica própria, poderão, excepcionalmente, questionar um ato do Poder Público que afete diretamente os interesses coletivos ou individuais dos condôminos. Na situação fática que ora se apresenta, não se questiona simplesmente se o alvará de construção (des)respeitou as normas gerais de direito urbanístico, o que afastaria a legitimidade dos agravados, tendo em vista que esse poder de fiscalização é exclusivo do ente público no exercício do poder de polícia administrativa. Busca-se, isso sim, a tutela cautelar da segurança dos prédios fronteiriços, tendo em vista que a autorização para utilização de área maior da projeção (155%), caso não tenha sido deferida com observância da legalidade, poderá colocar em futuro risco a vida dos moradores dos condomínios/agravados. Observa-se que o objetivo principal da demanda não é simplesmente impedir, de forma aleatória, a construção de uma nova projeção, ou para evitar os meros dissabores que, naturalmente, uma obra ocasiona aos moradores próximos. Os condomínios/agravados atuam na defesa dos interesses coletivos dos condôminos (afeta o condomínio como um todo) com o objetivo de assegurar que o início e/ou continuidade da obra não ofereça riscos à estrutura física dos prédios, levando em consideração que a utilização do subsolo além da área da projeção muito se aproxima da área dos demais edifícios. É o que se extrai da inicial dos autos originários, in verbis: “observou-se que não consta do processo administrativo os projetos executivos e a metodologia executiva das fundações e escavações, a planta de locação da edificação com detalhamento da superfície e do subsolo em relação aos imóveis confrontantes e o projeto da estrutura de contenção documentos que em toda e qualquer construção são essenciais, especialmente quando interferem em prédios vizinhos já construídos. Além da ausência de documentos essenciais no processo administrativo, cabe registrar que o Síndico do bloco J apresentou solicitação verbal ao engenheiro encarregado de fazer a montagem do canteiro de obras, obtendo como resposta que seriam elaborados por empresa especializada. Solicitaram-se as referidas informações, formalmente, por meio de ofício, encaminhado ao responsável pela construtora/incorporadora (doc. 16) as quais pendem, até a presente data, da necessária informação. Desta conjuntura manifestamente temerária, sobrevieram a habilitação do projeto dos pavimentos localizados no subsolo (doc. 17) e a concessão de alvará de construção (doc.9) sem que a administração pública exigisse maiores ensaios das prováveis consequências estruturais deste abeiramento às projeções vizinhas e/ou facultasse a manifestação dos interessados. Do histórico retratado, apresenta se a tutela cautelar antecedente em tela a fim de garantir a segurança e integridade dos edifícios em que localizados os condomínios requerentes, bem assim obter acesso aos documentos indispensáveis à correta avaliação do nível de segurança da construção iniciada pela segunda requerente com o beneplácito do também requerido Distrito Federal. Assim, se o ato administrativo afeta diretamente os interesses do condomínio, legitima se torna a atuação, inclusive judicial. Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. [...] 2. O condomínio possui legitimidade para promover defesa de interesse comum dos condôminos. Precedentes. [..] (STJ, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi, AREsp n. 1.297.430/DF, DJe de 26/9/2019) (destaque nosso) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO PARA CAPTAÇÃO INDIVIDUAL DE ENERGIA SOLAR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. DEFESA DE INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA PARA ACIONAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE PROVA. DESCABIMENTO. I - O condomínio tem legitimidade para ingressar em juízo visando à defesa de interesses comuns dos condôminos, independentemente de autorização prévia da assembleia geral (CC, art. 1.348, II e V, 1a parte). [...] (STJ, Terceira Turma, relator Ministro Sidnei Beneti, REsp n. 855.809/DF, DJe de 13/9/2010) Há de ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa. No que diz respeito ao mérito (efeito suspensivo à decisão que teria suspendido as obras), tenho a concepção jurídica, nesta fase não exauriente e superficial dos fatos e evidências, de que os argumentos apresentados pelos agravantes não revelam exaustivamente a probabilidade do direito, de sorte que há de ser prestigiada a decisão agravada. Efetivamente, é vedado ao Poder Judiciário o controle do mérito administrativo. No entanto, mesmo no campo da discricionariedade, a Administração deve observar os limites estabelecidas em lei. Assim, eventual ofensa à legalidade, autoriza o controle judicial. Nesse norte, a ação utilizada pelos agravados (tutela de urgência cautelar em caráter antecedente) constitui mecanismo apto para, atuando na proteção aos interesses coletivos, suspender o início da obra que eventualmente possa ter ares de irregularidade. De plano, importante considerar que a obra propriamente dita não teve início relevante (fase de limpeza da área), até porque a colocação dos tapumes que fechariam os pilotis do prédio vizinho teria sido alvo de atuação do Ministério Público (determinada a remoção dos obstáculos). Desse modo, o alegado dano inverso (prejuízos em razão da obra paralisada) deve ser visto com certas reservas, porquanto não se extrai uma suspensão da obra em curso (devidamente autorizada pela Administração Pública), senão o “atraso” do início das obras, de sorte que o perigo de demora resulta atenuado se todas as questões pendentes forem desde já sanadas. De outra visada, a autarquia federal (IPHAN) teria se manifestado tão somente quanto ao “potencial prejuízo que a intervenção oferece ao patrimônio tombado do ponto de vista da legislação federal e não isenta os responsáveis de providenciar as demais autorizações necessárias junto aos órgãos competentes locais” (id 49171680). No ponto, os respectivos pareceres n. 177/2021 e n. 149/2022 da COTEC/IPHAN não constituiriam fatores justificantes para que não fosse aparentemente observada a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos à luz do art. 8o, § 3o, inciso IV da Lei Complementar n. 755/2008. Quero dizer, se o projeto originário não teria sido aprovado pelo IPHAN (Parecer n. 177/2021), apesar de respeitado o limite de “não ultrapassar a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos”, a aprovação do projeto sob o aspecto de patrimônio tombado, em que foi colocada a alternativa de avanço de 55% (cinquenta e cinco por cento) do subsolo para construção de garagem, não o torna imediatamente isento à análise da legislação local, dada a aparente possibilidade de emissão de novo projeto construtivo que porventura possa observar tais lindes. Não fosse isso suficiente, a legislação de regência indica que a ocupação em área pública em subsolo, no limite de cento e cinquenta e cinco por cento (caso concreto) constitui medida excepcional, por conveniência urbanística, devidamente fundamentada por motivos técnicos e sem que ultrapasse a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos (Lei Complementar n. 755/2008, art. 8o, caput c/c § 3o, inciso IV). E a partir de um juízo superficial, a conveniência urbanística e os motivos técnicos não teriam sido satisfatoriamente apresentados, senão aspectos aparentemente jurídicos quanto à propriedade do subsolo (área pública) e o percentual de ocupação deste pela garagem do prédio fronteiriço. Se as fundações do bloco “J” da SQS 212 (Condomínio Piemont) avançaram para além do limite da metade da distância (sem que tivesse sido especificado o percentual), esta situação jurídica poderia estar consolidada, sendo questionável se a nova edificação precisaria (ou não) respeitar os parâmetros legais (Lei Complementar n. 755/2008, art. 8o, caput c/c § 3o, inciso IV). Ademais, o projeto de escavação e a metodologia executiva das fundações deveriam ter sido tecnicamente detalhados e documentados a evidenciar a segurança da empreitada, especialmente em razão da probabilidade de as paredes de contenção encostarem nos alicerces das edificações contíguas, as quais expõem certas rachaduras. No particular, não se pode ignorar a segurança dos prédios vizinhos (Código Civil, artigos 1.277 e 1.311), cujos condomínios não teriam, no estrido sentido da palavra, firmado acordo com a incorporadora/agravante, senão realizado assembleia para esclarecimentos das dúvidas acerca dos reflexos da empreitada no cotidiano dos moradores. Diante da evidenciada situação de risco futuro, a par da circunstância de que alguns documentos já foram apresentados ao juízo fazendário, com oportunidade de exame pela parte agravada, além da necessidade de manifestação do Distrito Federal, em que as questões estruturais poderão ser devidamente esclarecidas, há de se prestigiar a tutela cautelar de bem jurídico concretamente mais sensível, qual seja, a futura integridade física dos moradores dos empreendimentos fronteiriços (parte agravada), saneando-se, desde já, as questões pendentes. Diante do exposto, rejeito as preliminares e reputo, por ora, ausentes os requisitos legais à concessão da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 1.019, I) Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao douto Juízo originário, requisitando-se as respectivas informações. Intime-se os agravados para manifestação. À Procuradoria de Justiça, para parecer. Conclusos, após. Brasília/DF, 25 de julho de 2023. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0729183-03.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: 212 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO VIA PIEMONTE, CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL JOSE ORNELLAS REPRESENTANTE LEGAL: JOSE NAGEL, KARLA PESSOA MONTEIRO BRITTO D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto pela empresa 212 Empreendimentos Imobiliários LTDA contra a decisão de concessão de tutela antecedente na cautelar de exibição de documentos e imediata suspensão das obras ajuizada pelo Condomínio do Edifício Via Piemonte (SQS 212, bloco J) e Condomínio do Edifício José Ornellas (SQS 212, bloco C) no processo n. 0707478-89.2023.8.07.0018 (8a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal). A controvérsia diz respeito à viabilidade (ou não) da suspensão das obras de construção do Bloco I da SQS 212, sob a responsabilidade da agravante (incorporadora), especialmente em decorrência da futura utilização, pelo empreendimento, de 155% (cento e cinquenta por cento) do subsolo da área da projeção, sem a anuência dos condomínios vizinhos, em clara afronta ao art. 8o, § 3o, inciso IV da Lei Complementar Distrital n. 755/2008. Eis o teor da decisão ora revista: Os autores formularam pedido de tutela cautelar antecedente para suspensão das obras realizadas pela segunda ré no bloco I (projeção 7) da SQS 212, autorizadas pelo Processo Administrativo no 00390- 00001352/2021-51 (Interno: 31933), conforme registrado no Alvará de Construção no 146/2023 e exibição dos projetos executivos e a metodologia executiva das fundações e escavações, da planta de locação da edificação com detalhamento da superfície e do subsolo em relação aos imóveis confrontantes e do projeto da estrutura de contenção. O artigo 303 do Código de Processo Civil estabelece como requisitos para o deferimento da medida pretendida a exposição do direito pretendido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, portanto, deve haver uma demonstração mínima do direito alegado. Argumentam os autores que não há documentos que comprovem a viabilidade da escavação para a construção de dois subsolos na projeção 7 da quadra 212 Sul sem riscos à segurança dos edifícios vizinhos. Foi anexada cópia do processo administrativo, que resultou no deferimento do alvará de construção, mas não foi identificado nenhum documento referente à execução da escavação e a segurança na sua execução, portanto, se mostra razoável a preocupação dos representantes do autor com a segurança e a necessidade de exibição dos documentos solicitados. A Lei Complementar no 755/2008 estabelece: Art. 8o A construção de garagem em subsolo, em projeção destinada a habitação coletiva ou hospedagem obedecerá aos limites da projeção registrada em cartório, admitindo-se, excepcionalmente e por motivos técnicos devidamente fundamentados, a serem aprovados pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, a ocupação em área pública em subsolo, quando terá o limite máximo de cento e cinquenta e cinco por cento da área de projeção registrada em cartório. § 1o O percentual fixado no caput poderá ser aumentado em hipóteses especiais, em que a logística necessária para permitir o perfeito funcionamento da garagem e a quantidade de vagas exigida pela legislação específica o justifique, devendo a ocupação ser precedida, nesses casos, por estudos técnicos aprovados pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente. § 2o A ocupação disposta neste artigo poderá ser aplicada em edificações já construídas, sem subsolo ou com subsolo parcialmente utilizado, desde que elas possuam carta de habite-se. § 3o A ocupação a que se refere este artigo obedecerá, no mínimo, às seguintes condições: I – manter o projeto urbanístico definido para a área; II – construir laje de cobertura dimensionada de modo a permitir a sobrecarga de jardins ou estacionamentos de veículos pesados, sendo obrigatória a recomposição da área e de seu entorno; III – não avançar sobre a faixa non aedificandi das superquadras; IV – não ultrapassar a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos, podendo essa distância ser aumentada, desde que haja conveniência urbanística, a juízo do Distrito Federal, por intermédio da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, e anuência dos proprietários das projeções ou lotes, ou dos condomínios, quando constituídos. § 4o Os subsolos para garagem poderão ser interligados mediante anuência dos proprietários e com a aprovação, na Administração Regional competente, do respectivo projeto arquitetônico, observando-se as demais disposições deste artigo. § 5o A ocupação poderá avançar sob as vias de circulação de veículos e os estacionamentos, ficando, neste caso, condicionada à aprovação da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, quando não se tratar de vias de acesso à quadra ou à unidade imobiliária e seus respectivos estacionamentos, observando-se as demais disposições deste artigo. Verifica-se que o subsolo deve ser limitado aos limites da projeção, salvo em situação excepcional e com justificativa técnica poderá haver um acréscimo máximo de 55% (cinquenta e cinco por cento). Porém, verifica-se do alvará de construção (ID 163430325, fl. 4) que para a utilização da área pública foi observado esse percentual, mas não foi localizado no processo administrativo nenhuma justificativa para a excepcionalidade e tampouco justificativa técnica. Portanto, nesta fase de cognição sumária tem-se que não está evidenciada a legalidade dessa permissão. Esse dispositivo legal também especifica que não poderá ser ultrapassada a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções e lotes vizinhos, podendo ser aumentada apenas por conveniência da Administração Pública e anuência dos vizinhos. O documento de ID 163430338 comprova que esse limite foi ultrapassado, mas não se localizou no processo administrativo nenhuma justificativa para a Administração Pública para aumentar esse acréscimo e no que tange à anuência dos vizinhos foi solicitado pelo responsável técnico do projeto a ser executado a sua dispensa (ID 163430338, pág. 3), com alegação de que o Bloco C teria exercido integralmente o direito de construir sob área pública, porém a lei não estabelece exceções para essa anuência. Porém, foi emitido parecer jurídico sobre a prescindibilidade de oitiva dos vizinhos sobre esse avanço para além do limite legal permitido (ID 163430340, pág. 4), demonstrando um equívoco na interpretação da legislação. Portanto, foi suprimido um requisito estabelecido em lei. Nesse contexto, tem-se que ficou evidenciada a inobservância de requisitos legais para a autorização da construção de dois subsolos em área que ultrapassa o limite legal. Deve ser ressaltado que, além da inobservância desses requisitos legais, não foi demonstrada tecnicamente que a execução da escavação e edificação desses dois subsolos na área pretendida é segura e não traz nenhum risco às projeções vizinhas, portanto, enquanto isso não ficar suficientemente comprovado a obra não poderá ser executada. Houve uma suspensão da licença para canteiro de obra em área púbica (ID 163430315), mas isso não é motivo para justificar o indeferimento de suspensão da obra, pois essa suspensão se refere exclusivamente ao canteiro de obras e não à obra propriamente dita. Assim, está evidenciado que os pedidos devem ser deferidos. Os autores informaram que após o exame dos documentos a serem exibidos decidirão sobre a necessidade ou não de ajuizamento da ação principal, por isso, justifica-se que o prazo para a apresentação da petição inicial passe a fluir da apresentação dos documentos, razão pela qual defiro o pedido. Em face das considerações alinhadas concedo a tutela antecedente para determinar suspensão das obras realizadas pela segunda ré no bloco I (projeção 7) da SQS 212, autorizadas pelo Processo Administrativo no 00390- 00001352/2021-51 (Interno: 31933), conforme registrado no Alvará de Construção no 146/2023, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por cada dia de descumprimento dessa medida ou por cada ato praticado na execução da obra, e exibição dos projetos executivos e a metodologia executiva das fundações e escavações, da planta de locação da edificação com detalhamento da superfície e do subsolo em relação aos imóveis confrontantes e do projeto da estrutura de contenção no prazo de 10 (dez) dias a contar da intimação desta decisão. Intimem-se os réus. (destaque nosso) A parte agravante argui preliminarmente: a) a incompetência absoluta do juízo a quo (8a Vara da Fazenda Pública), porque segundo a Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal, compete à Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário processar e julgar todas as demandas que versem sobre o meio ambiente urbano, e questões relacionadas à ocupação do solo; b) a ilegitimidade ativa dos agravados para discutir a aplicação das regras de direito urbanístico, dado que apenas os órgãos e entidades detentores do poder de fiscalização da ordem urbanística, como finalidade institucional, poderiam postular as medidas judiciais cabíveis para a tutela do meio ambiente urbano. No mérito, assevera, em síntese, que: a) “não há mínima plausibilidade no direito alegado pelos agravados, sendo flagrante a ausência de fumus boni iuris”, tendo em vista que os fundamentos utilizados na decisão revista não tem amparo na legislação urbanística ou nos documentos constantes dos autos originários; b) “inexiste risco de dano concreto ou iminente, pois (iii) as obras foram aprovadas por diversas esferas da Administração Pública (distrital e federal), mediante atos dotados de presunção de veracidade, no âmbito de discricionariedade técnica; e (iv) o prejuízo cogitado é artificial, especulativo e fruto de narrativa ad terrorem, sem qualquer embasamento concreto”; c) “o empreendimento já tem unidades vendidas a terceiros de boa-fé, e a agravante incorre em prejuízos diários com a suspensão das obras”; d) “a ocupação, pelo subsolo do empreendimento, de área equivalente a 155% da projeção é decorrência direta do cumprimento da legislação aplicável” [...]. O projeto arquitetônico possui a previsão de 179 vagas de garagem. “Considerando que a Norma de Edificação, Uso e Gabarito n° 11/89 (NGB 11/89 – doc. 9), referente aos Setores de Habitações Coletivas Norte e Sul, estabelece, em seu item 9, que as vagas de garagem devem ter área igual ou superior a 8m2, um simples cálculo aritmético demonstra que não seria possível cumprir com o projeto caso o subsolo estivesse limitado à área da projeção de 902,81m2, pois isso obrigaria SPE 212 a cavar 19 (dezenove) andares de subsolo, o que não faz sentido por mero exame das regras de experiência (art. 375 do CPC). Assim, foi necessário que o subsolo do empreendimento ocupasse área equivalente a 155% da área da projeção para distribuir as vagas e as circulações exigidas no projeto e propiciar a logística necessária para o funcionamento seguro da garagem”; e) “o primeiro projeto do empreendimento, no qual o subsolo não ultrapassava a metade da distância entre as projeções, foi rejeitado pelo IPHAN. A autarquia considerou que esse projeto inicial implicaria na supressão de árvores e redução do percentual de área verde da superquadra, o que significaria um impacto negativo para a paisagem e a ambiência que se deseja preservar. Assim, houve a elaboração de novo projeto, com o avanço da garagem subterrânea fora da projeção para reduzir o impacto sob a área verde, o que foi aprovado pelo IPHAN”. f) “após a obtenção de todas as aprovações cabíveis ao longo de processo administrativo, e exames pautados em discricionariedade técnica, com presunção de veracidade, a SPE 212 firmou com o Distrito Federal o Contrato de Concessão de Direito Real de Uso sobre Imóvel do Distrito Federal n° 005/2023, cujo objeto inclui a concessão de direito real de uso à SPE 212 de 2.785,26m2 em nível de subsolo para garagem do empreendimento”; g) “anuência do titular da projeção vizinha nem sempre é necessária ao avanço do subsolo. Na hipótese de o subsolo do vizinho já ter sido construído mediante o uso da projeção (como se deu no caso do CONDOMÍNIO JOSÉ ORNELLAS), tal anuência é dispensada. Afinal, não será mais possível expansão do subsolo pelo vizinho”; h) “há sólidas provas técnicas, exaradas por profissionais de elevada reputação e expertise, atestando a segurança da escavação e da edificação do subsolo do empreendimento”. Acrescenta que foi firmado prévio acordo com moradores dos condomínios agravados, fato omitido na inicial, tendo sido apresentadas as seguintes soluções para as demandas: “(i) a evitar a utilização de máquinas ruidosas antes das 8h; (ii) a realizar a concretagem sempre no período da manhã e evitar, sempre que possível, a realização da obra após às 18h; (iii) a construir recuo na calçada próxima ao edifício para permitir a entrada e o estacionamento de ambulâncias; (iv) a autorizar a entrada de viaturas do Corpo de Bombeiros pela entrada de caminhões utilizados pela construtora; (v) a transferir as traves do campo de futebol da quadra para outro local de escolha dos moradores; (vi) a posicionar placa informativa na entrada do estacionamento; (vii) a garantir que o parquinho da quadra não será impactado; (viii) a promover limpeza da fachada do Bloco C (CONDOMÍNIO VIA PIEMONTE) ao final das obras; (ix) a efetuar a limpeza das rodas dos caminhões, evitando, assim, a sujeira excessiva da via pública interna da quadra; e (x) a assegurar que os moradores possam visitar a obra mediante a marcação antecipada de horário.” Postula a concessão de efeito suspensivo, diante da ausência de fundamentos legais para paralisação das obras, pois, “(a) a projeção utilizada pela SPE 212 está de pleno acordo com as normas legais; (b) o uso da projeção pela SPE 212 não exige anuência do CONDOMÍNIO JOSÉ ORNELLAS, o qual já utilizou de sua projeção para construir no subsolo de área pública; e (c) a SPE 212 já demonstrou (e ratificou) a segurança das fundações e escavações.” Alternativamente, requer a remessa dos autos ao Juízo da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal “para que ratifique ou não todos os atos decisórios praticados pelo MM. Juízo da 8a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal e Territórios”. Preparo recursal recolhido (id 49171666). É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.019, I e III). No que concerne à incompetência absoluta do Juízo Fazendário, entendo que a preliminar não merece prosperidade. É que a Vara da Fazenda Pública é competente para processar e julgar as ações em que o Distrito Federal, entidade autárquica, fundacional ou empresa pública distrital forem autores, réus, assistentes, litisconsortes ou opoentes (Lei 11.697/2008, art. 26, inciso I). No caso concreto, a demanda foi ajuizada contra o Distrito Federal e a 212 Empreendimentos Imobiliários LTDA (agravante). Uma das causas de pedir é a suposta ilegalidade do ato administrativo de licenciamento da obra emitidos pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal. Desse modo, a impugnação de ato administrativo praticado por órgão da Administração Pública Distrital legitima o Distrito Federal a figurar no polo passivo da demanda, atraindo, consequentemente, a competência do juízo fazendário. De outro ângulo, a matéria aqui debatida, apesar de se referir à construção em solo e subsolo, não versa sobre questão fundiária, a par da questão ambiental apresentar caráter puramente acessório, o que afasta a competência do Juízo de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal. No ponto, cumpre trazer à colação a Resolução 03/2009 do Tribunal Pleno desta Corte, que disciplina quais matérias são de competência da Vara de Meio Ambiente e quais permanecem no juízo comum, in verbis: Art. 2o. Incluem-se na competência da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, ressalvada a competência da Justiça Federal: I As causas relativas ao ``meio ambiente natural'', compreendendo a flora, a fauna, os recursos hídricos, o solo, o subsolo, os recursos minerais e a atmosfera; II As causas relativas ao ``meio ambiente urbano'', compreendendo os espaços urbanos, edificados ou não, destinados ao uso público, tais como ruas, praças, áreas verdes, áreas de lazer etc.; III As causas relativas ao ``meio ambiente cultural'', compreendendo obras do engenho humanas ou resultantes da força da natureza, envolvendo o patrimônio arqueológico, paisagístico, turístico, histórico, artístico, urbanístico e ecológico; IV As causas relativas à ``ocupação do solo urbano ou rural'', assim entendidas as questões fundiárias e agrárias de interesse público ou de natureza coletiva; V As causas relativas ao parcelamento do solo para fins urbanos. Art. 3o. Permanecem sob a competência das Varas Cíveis e da Fazenda Pública: I As causas em que o ``meio ambiente'' não integrar o próprio objeto da ação; II As causas em que questões relativas ao ``meio ambiente'' sejam de caráter meramente incidental; III As ações petitórias e possessórias entre particulares, ou entre entes públicos e particulares, que não tenham reflexos ambientais e que não envolvam interesse público direto. (destaque nosso) Nesse sentido, são os precedentes desta Corte: ADMINISTRATIVO. MANDADO DE SEGURANÇA. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. SENTENÇA PROFERIDA PELO JUÍZO DA VARA DO MEIO AMBIENTE, DESENVOLVIMENTO URBANO E FUNDIÁRIO DO DISTRITO FEDERAL. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. COMPETÊNCIA DA VARA DE FAZENDA PÚBLICA. SENTENÇA CASSADA. 1 - De acordo com o entendimento consolidado neste egrégio Tribunal de Justiça, as causas que não versem diretamente sobre o meio ambiente natural, urbano ou cultural, isto é, em que o meio ambiente integre o próprio objeto da demanda, não atraem a competência da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, consoante dispõe a Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal e Territórios (Lei 11.697/08) e a Resolução 03/2009, deste TJDFT. 2 - No caso específico, constatando-se que a questão ambiental tratada é de caráter incidental e, uma vez que o ato atacado pela impetrante consiste na negativa de expedição da Carta de Habite-se relativa a empreendimento imobiliário, conclui-se pela competência do Juízo Fazendário para apreciação e julgamento do feito. [...] (TJDFT, 3a Turma Cível, Relator: Gilberto Pereira de Oliveira, Acórdão 985833, DJE: 13/12/2016) (destaque nosso) APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO. OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DO USO (ONALT). PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO AFASTADA. PAGAMENTO. LEI COMPLEMENTAR N. 294/2000. O art. 3o, inc. I, da Resolução n. 3/2009 do Tribunal Pleno do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios dispõe que as causas em que o meio ambiente não integrar o próprio objeto da ação permanecem sob a competência das Varas Cíveis e da Fazenda Pública. [...] (TJDFT. 1a Turma Cível. Relator: Hector Valverde Santanna, Acórdão 1037564, DJE: 23/8/2017) Portanto, diante dos fatos apresentados, por não ser o meio ambiente o ponto central definidor da controvérsia, mantém-se a competência da Vara da Fazenda Pública para o deslinde da controvérsia (Lei 11.697/2008, art. 26, inciso I). Há de ser rejeitada a preliminar de incompetência absoluta. Em relação à ilegitimidade ativa, igualmente entendo que a preliminar não merece acolhimento. A pertinência subjetiva se refere à legitimidade da parte para ingressar com uma ação judicial. Para tanto, é necessário que ela seja diretamente afetada pelo objeto do litígio e possua interesse jurídico no resultado da demanda (Código de Processo Civil, art. 17). Os condomínios edilícios, pessoas jurídicas com personalidade jurídica própria, poderão, excepcionalmente, questionar um ato do Poder Público que afete diretamente os interesses coletivos ou individuais dos condôminos. Na situação fática que ora se apresenta, não se questiona simplesmente se o alvará de construção (des)respeitou as normas gerais de direito urbanístico, o que afastaria a legitimidade dos agravados, tendo em vista que esse poder de fiscalização é exclusivo do ente público no exercício do poder de polícia administrativa. Busca-se, isso sim, a tutela cautelar da segurança dos prédios fronteiriços, tendo em vista que a autorização para utilização de área maior da projeção (155%), caso não tenha sido deferida com observância da legalidade, poderá colocar em futuro risco a vida dos moradores dos condomínios/agravados. Observa-se que o objetivo principal da demanda não é simplesmente impedir, de forma aleatória, a construção de uma nova projeção, ou para evitar os meros dissabores que, naturalmente, uma obra ocasiona aos moradores próximos. Os condomínios/agravados atuam na defesa dos interesses coletivos dos condôminos (afeta o condomínio como um todo) com o objetivo de assegurar que o início e/ou continuidade da obra não ofereça riscos à estrutura física dos prédios, levando em consideração que a utilização do subsolo além da área da projeção muito se aproxima da área dos demais edifícios. É o que se extrai da inicial dos autos originários, in verbis: “observou-se que não consta do processo administrativo os projetos executivos e a metodologia executiva das fundações e escavações, a planta de locação da edificação com detalhamento da superfície e do subsolo em relação aos imóveis confrontantes e o projeto da estrutura de contenção documentos que em toda e qualquer construção são essenciais, especialmente quando interferem em prédios vizinhos já construídos. Além da ausência de documentos essenciais no processo administrativo, cabe registrar que o Síndico do bloco J apresentou solicitação verbal ao engenheiro encarregado de fazer a montagem do canteiro de obras, obtendo como resposta que seriam elaborados por empresa especializada. Solicitaram-se as referidas informações, formalmente, por meio de ofício, encaminhado ao responsável pela construtora/incorporadora (doc. 16) as quais pendem, até a presente data, da necessária informação. Desta conjuntura manifestamente temerária, sobrevieram a habilitação do projeto dos pavimentos localizados no subsolo (doc. 17) e a concessão de alvará de construção (doc.9) sem que a administração pública exigisse maiores ensaios das prováveis consequências estruturais deste abeiramento às projeções vizinhas e/ou facultasse a manifestação dos interessados. Do histórico retratado, apresenta se a tutela cautelar antecedente em tela a fim de garantir a segurança e integridade dos edifícios em que localizados os condomínios requerentes, bem assim obter acesso aos documentos indispensáveis à correta avaliação do nível de segurança da construção iniciada pela segunda requerente com o beneplácito do também requerido Distrito Federal. Assim, se o ato administrativo afeta diretamente os interesses do condomínio, legitima se torna a atuação, inclusive judicial. Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. [...] 2. O condomínio possui legitimidade para promover defesa de interesse comum dos condôminos. Precedentes. [..] (STJ, Quarta Turma, relator Ministro Marco Buzzi, AREsp n. 1.297.430/DF, DJe de 26/9/2019) (destaque nosso) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO PARA CAPTAÇÃO INDIVIDUAL DE ENERGIA SOLAR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. DEFESA DE INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA PARA ACIONAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE PROVA. DESCABIMENTO. I - O condomínio tem legitimidade para ingressar em juízo visando à defesa de interesses comuns dos condôminos, independentemente de autorização prévia da assembleia geral (CC, art. 1.348, II e V, 1a parte). [...] (STJ, Terceira Turma, relator Ministro Sidnei Beneti, REsp n. 855.809/DF, DJe de 13/9/2010) Há de ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa. No que diz respeito ao mérito (efeito suspensivo à decisão que teria suspendido as obras), tenho a concepção jurídica, nesta fase não exauriente e superficial dos fatos e evidências, de que os argumentos apresentados pelos agravantes não revelam exaustivamente a probabilidade do direito, de sorte que há de ser prestigiada a decisão agravada. Efetivamente, é vedado ao Poder Judiciário o controle do mérito administrativo. No entanto, mesmo no campo da discricionariedade, a Administração deve observar os limites estabelecidas em lei. Assim, eventual ofensa à legalidade, autoriza o controle judicial. Nesse norte, a ação utilizada pelos agravados (tutela de urgência cautelar em caráter antecedente) constitui mecanismo apto para, atuando na proteção aos interesses coletivos, suspender o início da obra que eventualmente possa ter ares de irregularidade. De plano, importante considerar que a obra propriamente dita não teve início relevante (fase de limpeza da área), até porque a colocação dos tapumes que fechariam os pilotis do prédio vizinho teria sido alvo de atuação do Ministério Público (determinada a remoção dos obstáculos). Desse modo, o alegado dano inverso (prejuízos em razão da obra paralisada) deve ser visto com certas reservas, porquanto não se extrai uma suspensão da obra em curso (devidamente autorizada pela Administração Pública), senão o “atraso” do início das obras, de sorte que o perigo de demora resulta atenuado se todas as questões pendentes forem desde já sanadas. De outra visada, a autarquia federal (IPHAN) teria se manifestado tão somente quanto ao “potencial prejuízo que a intervenção oferece ao patrimônio tombado do ponto de vista da legislação federal e não isenta os responsáveis de providenciar as demais autorizações necessárias junto aos órgãos competentes locais” (id 49171680). No ponto, os respectivos pareceres n. 177/2021 e n. 149/2022 da COTEC/IPHAN não constituiriam fatores justificantes para que não fosse aparentemente observada a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos à luz do art. 8o, § 3o, inciso IV da Lei Complementar n. 755/2008. Quero dizer, se o projeto originário não teria sido aprovado pelo IPHAN (Parecer n. 177/2021), apesar de respeitado o limite de “não ultrapassar a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos”, a aprovação do projeto sob o aspecto de patrimônio tombado, em que foi colocada a alternativa de avanço de 55% (cinquenta e cinco por cento) do subsolo para construção de garagem, não o torna imediatamente isento à análise da legislação local, dada a aparente possibilidade de emissão de novo projeto construtivo que porventura possa observar tais lindes. Não fosse isso suficiente, a legislação de regência indica que a ocupação em área pública em subsolo, no limite de cento e cinquenta e cinco por cento (caso concreto) constitui medida excepcional, por conveniência urbanística, devidamente fundamentada por motivos técnicos e sem que ultrapasse a metade da distância entre o limite da projeção e as projeções ou lotes vizinhos (Lei Complementar n. 755/2008, art. 8o, caput c/c § 3o, inciso IV). E a partir de um juízo superficial, a conveniência urbanística e os motivos técnicos não teriam sido satisfatoriamente apresentados, senão aspectos aparentemente jurídicos quanto à propriedade do subsolo (área pública) e o percentual de ocupação deste pela garagem do prédio fronteiriço. Se as fundações do bloco “J” da SQS 212 (Condomínio Piemont) avançaram para além do limite da metade da distância (sem que tivesse sido especificado o percentual), esta situação jurídica poderia estar consolidada, sendo questionável se a nova edificação precisaria (ou não) respeitar os parâmetros legais (Lei Complementar n. 755/2008, art. 8o, caput c/c § 3o, inciso IV). Ademais, o projeto de escavação e a metodologia executiva das fundações deveriam ter sido tecnicamente detalhados e documentados a evidenciar a segurança da empreitada, especialmente em razão da probabilidade de as paredes de contenção encostarem nos alicerces das edificações contíguas, as quais expõem certas rachaduras. No particular, não se pode ignorar a segurança dos prédios vizinhos (Código Civil, artigos 1.277 e 1.311), cujos condomínios não teriam, no estrido sentido da palavra, firmado acordo com a incorporadora/agravante, senão realizado assembleia para esclarecimentos das dúvidas acerca dos reflexos da empreitada no cotidiano dos moradores. Diante da evidenciada situação de risco futuro, a par da circunstância de que alguns documentos já foram apresentados ao juízo fazendário, com oportunidade de exame pela parte agravada, além da necessidade de manifestação do Distrito Federal, em que as questões estruturais poderão ser devidamente esclarecidas, há de se prestigiar a tutela cautelar de bem jurídico concretamente mais sensível, qual seja, a futura integridade física dos moradores dos empreendimentos fronteiriços (parte agravada), saneando-se, desde já, as questões pendentes. Diante do exposto, rejeito as preliminares e reputo, por ora, ausentes os requisitos legais à concessão da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 1.019, I) Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao douto Juízo originário, requisitando-se as respectivas informações. Intime-se os agravados para manifestação. À Procuradoria de Justiça, para parecer. Conclusos, após. Brasília/DF, 25 de julho de 2023. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator