Tribunal: TJDFT
Processo: 0717009-59.2023.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2023-05-18

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por ERS - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra decisão do Juízo da 22a Vara Cível de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0025201-63.2016.8.07.0001, movido em seu desfavor por ALDA COSTA DE ARRUDA, rejeitou a impugnação à penhora apresentada pela Executada, ora Agravante, nos seguintes termos, in verbis: “Em ID 132586379, foi deferida a penhora do imóvel identificado pela matrícula n. 4.917, junto ao Tabelionato e Ofício de Registro de Rio Quente-GO. Após, veio aos autos a executada, a impugnar a penhora lançada sobre imóvel (ID 142372213). Sustentou, que o valor total do imóvel penhorado seria consideravelmente superior ao valor perseguido nesta demanda, além de alegar que no imóvel estaria em construção empreendimento imobiliário, com 158 (cento e cinquenta e oito) apartamentos, tendo defendido que a manutenção da constrição desencadearia diversos embargos de terceiros. Em face dos fundamentos lançados, pugnou pela desconstituição da penhora lançada sobre bem que estaria fora de seu domínio. Instada a se manifestar, a credora rechaçou os fundamentos apresentados pela devedora (ID 145422060). A executada se manifestou novamente em ID 149466131, oportunidade em que reiterou os argumentos veiculados em ID 142372213. É o breve relatório. Decido. DO EXCESSO DE PENHORA Preambularmente, quanto ao alegado excesso de penhora, decorrente da constrição do imóvel de matrículas de no 4.917, importa assentar que razão não assiste à devedora, porque, até o presente momento, sequer teria havido a avaliação, em juízo, do referenciado bem, circunstância que obsta a pretendida conclusão, haurida de mera e aparente presunção, no sentido da existência de excesso de penhora. Nessa mesma linha, colha-se a jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À PENHORA. REJEIÇÃO. EXCESSO DE PENHORA. NÃO CONSTATAÇÃO. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO. DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL. VIABILIDADE DA MEDIDA. NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1.Considerando o valor do débito, não é possível, por mera inferência, constatar o alegado excesso de penhora sem que o imóvel objeto da constrição seja avaliado. Inteligência do art. 874, II, do CPC. 2. Ainda que o valor dos bens penhorados seja consideravelmente superior ao crédito do exequente, a redução da penhora só se mostra factível quando incidente sobre vários bens ou que o bem penhorado, por sua natureza, possa ser dividido sem prejuízo à execução. 3. Tratando-se de imóvel individualizado pela matrícula, a princípio, a penhora deve incidir sobre a sua integralidade, sob pena de torná-la inócua ou de difícil ou impossível alienação, cabendo ao executado eventual saldo remanescente, caso o bem seja alienado em hasta pública. 4. O desmembramento pressupõe que o imóvel seja suscetível de cômoda divisão e que haja prévia avaliação, nos termos do art. 872, § 2o, do CPC. 5. No caso, a agravante não indicou meios mais eficazes e menos onerosos para determinar a redução da penhora, pois, além de não observar o procedimento para possível desmembramento do imóvel, sequer demonstrou a viabilidade da medida, o que é contestável, tendo em vista as diversas hipotecas que gravam o imóvel. 6. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1331044, 07020955820218070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 23/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, tenho que não merece guarida o pleito formulado pela parte executada, voltado ao reconhecimento da impossibilidade de constrição do imóvel, diante do valor elevado do imóvel. DA AFETAÇÃO DO IMÓVEL Parte da controvérsia existente transita pela aferição da possibilidade de se penhorar um bem que estaria fora do domínio da parte devedora, por se tratar de incorporação de empreendimento imobiliário. Consigno que a afetação do mencionado imóvel, para o fim de garantir a consecução da incorporação em que estaria localizado, não obsta a adoção da medida constritiva, haja vista que o imóvel, objeto da penhora, seria o terreno onde estaria sendo edificado o empreendimento imobiliário do imóvel que ensejou o crédito perseguido na presente demanda (apartamento de no 402, bloco II, integrante do empreendimento “NATURA IN THERMAS PARK FLAT SERVICE”, localizado em Rio Quente/GO). Nesse sentido, nos termos do art. 31-A, §1o, da Lei 4.591, o patrimônio de afetação responderá pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, circunstância identificada na presente demanda, razão pela qual a penhora seria medida admitida e adequada. Colha-se acórdão do E.TJDFT: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PREJUDICADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EMPREENDIMENTO NÃO REALIZADO. AUSÊNCIA DE COMERCIALIZAÇÃO. UNIDADES AUTÔNOMAS. PENHORA DO IMÓVEL ORIGINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. Julgado o mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno, cujas razões recursais tratam exatamente sobre a mesma matéria. 2. O imóvel responderá pelas obrigações contraídas pelo incorporador, caso estas tenham sido contraídas em função da própria incorporação, como, por exemplo, o preço devido pela aquisição do terreno onde será erigido o empreendimento. 3. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. 4. A averbação de memorial de incorporação, com a abertura de novas matrículas de unidades a serem erigidas, por si só, não obsta a penhora do imóvel originário, em especial quando não houve a conclusão do empreendimento previsto e a unidades autônomas não foram comercializadas com terceiros. Portanto, o citado fato revela a imprestabilidade da penhora de unidades imobiliárias autônomas inexistentes, ressaltada a subsistência da matrícula originária do imóvel originário enquanto não for concluído o empreendimento, conforme preceitua a norma do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73. 5. Agravo interno prejudicado. 6. Recurso conhecido e desprovido. ( Acórdão 1432862 , 07245779720218070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/6/2022, publicado no PJe: 4/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO DE PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO AO REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DÍVIDA DECORRENTE DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. CABIMENTO DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. DECISÃO REFORMADA. 1. A afetação de imóvel ao regime de incorporação imobiliária tem por finalidade distinguir o acervo geral do incorporador do patrimônio de afetação, de modo que o bem afetado responderá apenas pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação. 2. Observado que o cumprimento de sentença tem por escopo a condenação decorrente de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel integrante do empreendimento imobiliário objeto de afetação ao regime de incorporação imobiliária, tem-se por cabível a penhora do bem afetado, na forma prevista nos § 1o do artigo 31-A da Lei no 4.591/1964. 3. Agravo de Instrumento conhecido e provido. ( Acórdão 1385576 , 07288615120218070000, Relator: CARMEN BITTENCOURT, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Pontuo, por oportuno, que descabe perquirir, nesta sede, acerca do interesse de eventuais adquirentes de unidades imobiliárias, no feito, haja vista a impossibilidade de direcionamento à terceiros estranhos à lide. Isso posto, ante os fundamentos lançados, REJEITO a impugnação apresentada em ID 142372213. DISPOSITIVO Analisados os questionamentos formulados, REJEITO a impugnação à penhora apresentada em ID 142372213. Preclusa esta decisão, expeça-se mandado de avaliação, conforme determinado no decisório de ID 132586379, dispensada nova conclusão. Considerando que o imóvel está localizado em outra unidade da federação (Caldas Novas/GO), far-se-á necessária a expedição de carta precatória de avaliação, devendo a parte interessada, no prazo de 10 (dez) dias, comprovar o recolhimento das custas, perante o juízo deprecado, bem como, em observância à necessidade de remessa eletrônica, nos termos do que preconiza a Portaria Conjunta n. 83/2018 deste Tribunal de Justiça, apresentar, em documento (PDF) unificado, as peças que instruirão a deprecata, nos termos do disposto no artigo 260 do Código de Processo Civil. Apresentados os documentos, expedir-se-á a competente carta precatória de avaliação, cumprindo-se a diligência por oficial de justiça avaliador, observados os requisitos do artigo 872 do CPC, dispensada, uma vez mais, nova conclusão. Transcreva-se, no respectivo mandado, a observação de que o Laudo de Avaliação deverá atentar para os requisitos do artigo 872 do CPC e que eventual comparativo com o valor de mercado de outros imóveis deve ser feito de forma clara e fundamentada, com a expressa indicação das fontes. Uma vez cumprida a determinação retro, os autos ficarão aguardando o retorno da carta precatória, devendo a parte credora acompanhar e comprovar as diligências realizadas, zelando pelo seu cumprimento (artigo 261, §§ 2o e 3o, do CPC).” Em suas razões recursais, a Agravante esclarece que, na origem, trata-se de ação de rescisão contratual oriunda do atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pela Agravada, encontrando-se a demanda em fase de cumprimento de sentença. Informa que a penhora deferida no referido cumprimento de sentença incide sobre imóvel correspondente à incorporação da área total em que foi construído o empreendimento denominado “Natura In Thermas Park – Flat Service”, no qual foram construídas, até o momento, 158 (cento e cinquenta e oito) unidades, dentre elas a adquirida pela Exequente/Agravada. Defende que a penhora de todo o empreendimento não terá efeito prático algum para a Agravada no recebimento de seu crédito, pois o imóvel não poderá ser levado à hasta pública já que foram comercializadas praticamente todas as unidades, e pensar em sentido contrário implicará no abarrotamento do Judiciário com inúmeros embargos de terceiro, além de levar a Agravada ao pagamento do ônus sucumbencial dos referidos embargos. Acresce que a manutenção da decisão agravada implica renúncia ao dever de preservar a paz social, fomentando a desigualdade, além de afronta aos princípios constitucionais basilares, afastando-se, ainda, da aplicação do bom senso e da razoabilidade do processo. Colaciona julgados que entende abonarem a tese sustentada, pedindo, por fim, a antecipação da tutela recursal para que seja determinada a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento final do presente recurso, sob a alegação do preenchimento dos requisitos necessários à medida liminar postulada. Requer, quanto ao mérito, o provimento do recurso para que, confirmando os efeitos da tutela antecipatória, seja reformada a decisão agravada, desconstituindo-se a penhora do bem imóvel objeto da matrícula no 4.917, registrado no Tabelionato e Ofício de Registro de Rio Quente-GO. Preparo regular no ID 46382170. É a suma dos fatos. É cediço que o artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. A concessão da antecipação de tutela requerida, segundo o art. 300 do CPC/15, está condicionada à presença dos elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, além de que não haja a irreversibilidade dos efeitos da decisão. No caso dos autos, não obstante as razões elencadas pela Agravante, mostra-se recomendável manter os efeitos da decisão agravada, pelo menos até ulterior pronunciamento do Colegiado. É que num primeiro e provisório exame, pertinente a esta fase inicial do recurso, não vislumbro a plausibilidade do direito alegado, pois, consoante ressaltou o Juízo de origem, a afetação do imóvel objeto dos autos, com o intento de garantir a consecução da incorporação em que estaria localizado, não obsta a penhora ora impugnada, tendo em vista que o bem em questão consiste no terreno onde estaria sendo edificado o empreendimento imobiliário no qual foi adquirida a unidade imobiliária que ensejou o crédito perseguido na presente demanda (apartamento de no 402, bloco II, integrante do empreendimento “NATURA IN THERMAS PARK FLAT SERVICE”, localizado em Rio Quente/GO). No que concerne ao regime de afetação, dispõe a Lei n. 4.591/64 que: “Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.” Portanto, para que o imóvel afetado possa responder por obrigações contraídas pelo incorporador, estas devem ter sido constituídas em função da própria incorporação, tal como ocorre no caso em tela. Isso porque a Sentença exequenda, dentre outras coisas, condenou a parte ora Agravante a restituir à Autora/Agravada a quantia paga pela aquisição de unidade imobiliária no empreendimento “NATURA IN THERMAS PARK FLAT SERVICE”, tendo em vista o inadimplemento contratual pela Requerida/Agravante ao não efetuar a entrega do imóvel na data aprazada, o que revela que a dívida está vinculada à incorporação e permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64. Ou seja, a execução de débito vinculado à incorporação – restituição de valores pagos com a aquisição de imóveis na planta em empreendimento imobiliário – permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64, de forma a autorizar a penhora do bem imóvel. Por fim, registro que a possibilidade de a penhora sobre o imóvel vir a afetar direitos de terceiros não obsta a constrição judicial, uma vez que assiste aos adquirentes de unidades imobiliárias no empreendimento o direito de ação para o resguardo de eventuais direitos decorrentes da incorporação imobiliária que não restou concretizada. No mesmo sentido, colaciono julgado de minha Relatoria, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NÃO CONCRETIZADA. PENHORA IMÓVEL. MATRÍCULA DE ORIGEM. POSSIBILIDADE. TERCEIROS ADQUIRENTES UNIDADES IMOBILIÁRIAS. DIREITO DE AÇÃO. RESGUARDO EVENTUAIS DIREITOS. DECISÃO CONFIRMADA. 1. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. Inteligência do Art. 237-A da Lei n. 6.015/73. 2. Levando em consideração que o débito executado deriva de negócios jurídicos relativos ao empreendimento imobiliário, é possível a penhora na matrícula de origem do imóvel que foi objeto de incorporação imobiliária, porquanto a abertura de novas matrículas não impede a constrição judicial, sobretudo se não houve a conclusão do empreendimento a revelar que a penhora do imóvel não atingiria bem juridicamente inexistente, uma vez que a matrícula originária do imóvel subsiste enquanto não for concluído o empreendimento, o qual, ao que tudo indica, não será finalizado. 3. A possibilidade de a penhora sobre o imóvel vir a afetar direitos de terceiros não obsta a constrição judicial, uma vez que assiste aos adquirentes de unidades imobiliárias no empreendimento o direito de ação para o resguardo de eventuais direitos decorrentes da incorporação imobiliária que não restou concretizada. 4. Agravo Interno desprovido. 5. Agravo de Instrumento provido. (Acórdão 1381803, 07033193120218070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/11/2021, publicado no DJE: 9/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim sendo, não vislumbro risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação à Agravante a autorizar a antecipação da pretensão recursal vindicada nos presentes autos. Nesse contexto, não obstante demandar incursão no mérito do agravo as razões recursais elencadas pela Agravante, reputo ausentes os requisitos autorizadores da concessão do pleito liminar vindicado, devendo ser mantida a decisão agravada até ulterior pronunciamento do Colegiado, quando a questão meritória será mais bem analisada. À vista do exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao juízo a quo. Intime-se a parte Agravada para, querendo, oferecer resposta no prazo legal. Brasília, 16 de maio de 2023. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por ERS - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra decisão do Juízo da 22a Vara Cível de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0025201-63.2016.8.07.0001, movido em seu desfavor por ALDA COSTA DE ARRUDA, rejeitou a impugnação à penhora apresentada pela Executada, ora Agravante, nos seguintes termos, in verbis: “Em ID 132586379, foi deferida a penhora do imóvel identificado pela matrícula n. 4.917, junto ao Tabelionato e Ofício de Registro de Rio Quente-GO. Após, veio aos autos a executada, a impugnar a penhora lançada sobre imóvel (ID 142372213). Sustentou, que o valor total do imóvel penhorado seria consideravelmente superior ao valor perseguido nesta demanda, além de alegar que no imóvel estaria em construção empreendimento imobiliário, com 158 (cento e cinquenta e oito) apartamentos, tendo defendido que a manutenção da constrição desencadearia diversos embargos de terceiros. Em face dos fundamentos lançados, pugnou pela desconstituição da penhora lançada sobre bem que estaria fora de seu domínio. Instada a se manifestar, a credora rechaçou os fundamentos apresentados pela devedora (ID 145422060). A executada se manifestou novamente em ID 149466131, oportunidade em que reiterou os argumentos veiculados em ID 142372213. É o breve relatório. Decido. DO EXCESSO DE PENHORA Preambularmente, quanto ao alegado excesso de penhora, decorrente da constrição do imóvel de matrículas de no 4.917, importa assentar que razão não assiste à devedora, porque, até o presente momento, sequer teria havido a avaliação, em juízo, do referenciado bem, circunstância que obsta a pretendida conclusão, haurida de mera e aparente presunção, no sentido da existência de excesso de penhora. Nessa mesma linha, colha-se a jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À PENHORA. REJEIÇÃO. EXCESSO DE PENHORA. NÃO CONSTATAÇÃO. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO. DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL. VIABILIDADE DA MEDIDA. NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1.Considerando o valor do débito, não é possível, por mera inferência, constatar o alegado excesso de penhora sem que o imóvel objeto da constrição seja avaliado. Inteligência do art. 874, II, do CPC. 2. Ainda que o valor dos bens penhorados seja consideravelmente superior ao crédito do exequente, a redução da penhora só se mostra factível quando incidente sobre vários bens ou que o bem penhorado, por sua natureza, possa ser dividido sem prejuízo à execução. 3. Tratando-se de imóvel individualizado pela matrícula, a princípio, a penhora deve incidir sobre a sua integralidade, sob pena de torná-la inócua ou de difícil ou impossível alienação, cabendo ao executado eventual saldo remanescente, caso o bem seja alienado em hasta pública. 4. O desmembramento pressupõe que o imóvel seja suscetível de cômoda divisão e que haja prévia avaliação, nos termos do art. 872, § 2o, do CPC. 5. No caso, a agravante não indicou meios mais eficazes e menos onerosos para determinar a redução da penhora, pois, além de não observar o procedimento para possível desmembramento do imóvel, sequer demonstrou a viabilidade da medida, o que é contestável, tendo em vista as diversas hipotecas que gravam o imóvel. 6. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1331044, 07020955820218070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 23/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, tenho que não merece guarida o pleito formulado pela parte executada, voltado ao reconhecimento da impossibilidade de constrição do imóvel, diante do valor elevado do imóvel. DA AFETAÇÃO DO IMÓVEL Parte da controvérsia existente transita pela aferição da possibilidade de se penhorar um bem que estaria fora do domínio da parte devedora, por se tratar de incorporação de empreendimento imobiliário. Consigno que a afetação do mencionado imóvel, para o fim de garantir a consecução da incorporação em que estaria localizado, não obsta a adoção da medida constritiva, haja vista que o imóvel, objeto da penhora, seria o terreno onde estaria sendo edificado o empreendimento imobiliário do imóvel que ensejou o crédito perseguido na presente demanda (apartamento de no 402, bloco II, integrante do empreendimento “NATURA IN THERMAS PARK FLAT SERVICE”, localizado em Rio Quente/GO). Nesse sentido, nos termos do art. 31-A, §1o, da Lei 4.591, o patrimônio de afetação responderá pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, circunstância identificada na presente demanda, razão pela qual a penhora seria medida admitida e adequada. Colha-se acórdão do E.TJDFT: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PREJUDICADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EMPREENDIMENTO NÃO REALIZADO. AUSÊNCIA DE COMERCIALIZAÇÃO. UNIDADES AUTÔNOMAS. PENHORA DO IMÓVEL ORIGINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. Julgado o mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno, cujas razões recursais tratam exatamente sobre a mesma matéria. 2. O imóvel responderá pelas obrigações contraídas pelo incorporador, caso estas tenham sido contraídas em função da própria incorporação, como, por exemplo, o preço devido pela aquisição do terreno onde será erigido o empreendimento. 3. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. 4. A averbação de memorial de incorporação, com a abertura de novas matrículas de unidades a serem erigidas, por si só, não obsta a penhora do imóvel originário, em especial quando não houve a conclusão do empreendimento previsto e a unidades autônomas não foram comercializadas com terceiros. Portanto, o citado fato revela a imprestabilidade da penhora de unidades imobiliárias autônomas inexistentes, ressaltada a subsistência da matrícula originária do imóvel originário enquanto não for concluído o empreendimento, conforme preceitua a norma do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73. 5. Agravo interno prejudicado. 6. Recurso conhecido e desprovido. ( Acórdão 1432862 , 07245779720218070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 29/6/2022, publicado no PJe: 4/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO DE PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO AO REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DÍVIDA DECORRENTE DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. CABIMENTO DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. DECISÃO REFORMADA. 1. A afetação de imóvel ao regime de incorporação imobiliária tem por finalidade distinguir o acervo geral do incorporador do patrimônio de afetação, de modo que o bem afetado responderá apenas pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação. 2. Observado que o cumprimento de sentença tem por escopo a condenação decorrente de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel integrante do empreendimento imobiliário objeto de afetação ao regime de incorporação imobiliária, tem-se por cabível a penhora do bem afetado, na forma prevista nos § 1o do artigo 31-A da Lei no 4.591/1964. 3. Agravo de Instrumento conhecido e provido. ( Acórdão 1385576 , 07288615120218070000, Relator: CARMEN BITTENCOURT, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Pontuo, por oportuno, que descabe perquirir, nesta sede, acerca do interesse de eventuais adquirentes de unidades imobiliárias, no feito, haja vista a impossibilidade de direcionamento à terceiros estranhos à lide. Isso posto, ante os fundamentos lançados, REJEITO a impugnação apresentada em ID 142372213. DISPOSITIVO Analisados os questionamentos formulados, REJEITO a impugnação à penhora apresentada em ID 142372213. Preclusa esta decisão, expeça-se mandado de avaliação, conforme determinado no decisório de ID 132586379, dispensada nova conclusão. Considerando que o imóvel está localizado em outra unidade da federação (Caldas Novas/GO), far-se-á necessária a expedição de carta precatória de avaliação, devendo a parte interessada, no prazo de 10 (dez) dias, comprovar o recolhimento das custas, perante o juízo deprecado, bem como, em observância à necessidade de remessa eletrônica, nos termos do que preconiza a Portaria Conjunta n. 83/2018 deste Tribunal de Justiça, apresentar, em documento (PDF) unificado, as peças que instruirão a deprecata, nos termos do disposto no artigo 260 do Código de Processo Civil. Apresentados os documentos, expedir-se-á a competente carta precatória de avaliação, cumprindo-se a diligência por oficial de justiça avaliador, observados os requisitos do artigo 872 do CPC, dispensada, uma vez mais, nova conclusão. Transcreva-se, no respectivo mandado, a observação de que o Laudo de Avaliação deverá atentar para os requisitos do artigo 872 do CPC e que eventual comparativo com o valor de mercado de outros imóveis deve ser feito de forma clara e fundamentada, com a expressa indicação das fontes. Uma vez cumprida a determinação retro, os autos ficarão aguardando o retorno da carta precatória, devendo a parte credora acompanhar e comprovar as diligências realizadas, zelando pelo seu cumprimento (artigo 261, §§ 2o e 3o, do CPC).” Em suas razões recursais, a Agravante esclarece que, na origem, trata-se de ação de rescisão contratual oriunda do atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pela Agravada, encontrando-se a demanda em fase de cumprimento de sentença. Informa que a penhora deferida no referido cumprimento de sentença incide sobre imóvel correspondente à incorporação da área total em que foi construído o empreendimento denominado “Natura In Thermas Park – Flat Service”, no qual foram construídas, até o momento, 158 (cento e cinquenta e oito) unidades, dentre elas a adquirida pela Exequente/Agravada. Defende que a penhora de todo o empreendimento não terá efeito prático algum para a Agravada no recebimento de seu crédito, pois o imóvel não poderá ser levado à hasta pública já que foram comercializadas praticamente todas as unidades, e pensar em sentido contrário implicará no abarrotamento do Judiciário com inúmeros embargos de terceiro, além de levar a Agravada ao pagamento do ônus sucumbencial dos referidos embargos. Acresce que a manutenção da decisão agravada implica renúncia ao dever de preservar a paz social, fomentando a desigualdade, além de afronta aos princípios constitucionais basilares, afastando-se, ainda, da aplicação do bom senso e da razoabilidade do processo. Colaciona julgados que entende abonarem a tese sustentada, pedindo, por fim, a antecipação da tutela recursal para que seja determinada a suspensão do cumprimento de sentença até o julgamento final do presente recurso, sob a alegação do preenchimento dos requisitos necessários à medida liminar postulada. Requer, quanto ao mérito, o provimento do recurso para que, confirmando os efeitos da tutela antecipatória, seja reformada a decisão agravada, desconstituindo-se a penhora do bem imóvel objeto da matrícula no 4.917, registrado no Tabelionato e Ofício de Registro de Rio Quente-GO. Preparo regular no ID 46382170. É a suma dos fatos. É cediço que o artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. A concessão da antecipação de tutela requerida, segundo o art. 300 do CPC/15, está condicionada à presença dos elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, além de que não haja a irreversibilidade dos efeitos da decisão. No caso dos autos, não obstante as razões elencadas pela Agravante, mostra-se recomendável manter os efeitos da decisão agravada, pelo menos até ulterior pronunciamento do Colegiado. É que num primeiro e provisório exame, pertinente a esta fase inicial do recurso, não vislumbro a plausibilidade do direito alegado, pois, consoante ressaltou o Juízo de origem, a afetação do imóvel objeto dos autos, com o intento de garantir a consecução da incorporação em que estaria localizado, não obsta a penhora ora impugnada, tendo em vista que o bem em questão consiste no terreno onde estaria sendo edificado o empreendimento imobiliário no qual foi adquirida a unidade imobiliária que ensejou o crédito perseguido na presente demanda (apartamento de no 402, bloco II, integrante do empreendimento “NATURA IN THERMAS PARK FLAT SERVICE”, localizado em Rio Quente/GO). No que concerne ao regime de afetação, dispõe a Lei n. 4.591/64 que: “Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.” Portanto, para que o imóvel afetado possa responder por obrigações contraídas pelo incorporador, estas devem ter sido constituídas em função da própria incorporação, tal como ocorre no caso em tela. Isso porque a Sentença exequenda, dentre outras coisas, condenou a parte ora Agravante a restituir à Autora/Agravada a quantia paga pela aquisição de unidade imobiliária no empreendimento “NATURA IN THERMAS PARK FLAT SERVICE”, tendo em vista o inadimplemento contratual pela Requerida/Agravante ao não efetuar a entrega do imóvel na data aprazada, o que revela que a dívida está vinculada à incorporação e permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64. Ou seja, a execução de débito vinculado à incorporação – restituição de valores pagos com a aquisição de imóveis na planta em empreendimento imobiliário – permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64, de forma a autorizar a penhora do bem imóvel. Por fim, registro que a possibilidade de a penhora sobre o imóvel vir a afetar direitos de terceiros não obsta a constrição judicial, uma vez que assiste aos adquirentes de unidades imobiliárias no empreendimento o direito de ação para o resguardo de eventuais direitos decorrentes da incorporação imobiliária que não restou concretizada. No mesmo sentido, colaciono julgado de minha Relatoria, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NÃO CONCRETIZADA. PENHORA IMÓVEL. MATRÍCULA DE ORIGEM. POSSIBILIDADE. TERCEIROS ADQUIRENTES UNIDADES IMOBILIÁRIAS. DIREITO DE AÇÃO. RESGUARDO EVENTUAIS DIREITOS. DECISÃO CONFIRMADA. 1. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. Inteligência do Art. 237-A da Lei n. 6.015/73. 2. Levando em consideração que o débito executado deriva de negócios jurídicos relativos ao empreendimento imobiliário, é possível a penhora na matrícula de origem do imóvel que foi objeto de incorporação imobiliária, porquanto a abertura de novas matrículas não impede a constrição judicial, sobretudo se não houve a conclusão do empreendimento a revelar que a penhora do imóvel não atingiria bem juridicamente inexistente, uma vez que a matrícula originária do imóvel subsiste enquanto não for concluído o empreendimento, o qual, ao que tudo indica, não será finalizado. 3. A possibilidade de a penhora sobre o imóvel vir a afetar direitos de terceiros não obsta a constrição judicial, uma vez que assiste aos adquirentes de unidades imobiliárias no empreendimento o direito de ação para o resguardo de eventuais direitos decorrentes da incorporação imobiliária que não restou concretizada. 4. Agravo Interno desprovido. 5. Agravo de Instrumento provido. (Acórdão 1381803, 07033193120218070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/11/2021, publicado no DJE: 9/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim sendo, não vislumbro risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação à Agravante a autorizar a antecipação da pretensão recursal vindicada nos presentes autos. Nesse contexto, não obstante demandar incursão no mérito do agravo as razões recursais elencadas pela Agravante, reputo ausentes os requisitos autorizadores da concessão do pleito liminar vindicado, devendo ser mantida a decisão agravada até ulterior pronunciamento do Colegiado, quando a questão meritória será mais bem analisada. À vista do exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao juízo a quo. Intime-se a parte Agravada para, querendo, oferecer resposta no prazo legal. Brasília, 16 de maio de 2023. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator