Tribunal: TJDFT
Processo: 0726094-69.2023.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-13

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Leonam Alves de Deus em face da decisão que, nos autos da ação de conhecimento que maneja em desfavor da agravada – FGR Construtora Jardins Genebra S/A –, indeferira o pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional que formulara almejando que fossem suspensos os efeitos do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária que firmara com a agravada, sobrestando-se o pagamento das parcelas vincendas e ilidindo-se os efeitos da mora. Objetiva o agravante, in limine, a concessão do provimento antecipatório que reclamara, e, alfim, a definitiva reforma do decisório arrostado e a ratificação da medida. Como lastro material passível de aparelhar a irresignação, argumentara, em suma, que firmara com a agravada contrato de compra e venda tendo por objeto o imóvel representado pelo Lote 08, Quadra 18, Condomínio Residencial Jardins Genebra, Brasília/DF. Informara que, em consonância com o ajuste, o valor do imóvel fora fixado em R$735.104,21 (setecentos e trinta e cinco mil, cento e quatro reais e vinte e um centavos), a ser pago de forma parcelada. Observara que já quitara a quantia de R$53.194,58 (cinquenta e três mil, cento e noventa e quatro reais e cinquenta e oito centavos), não possuindo condições de continuar suportando o pagamento das parcelas ajustadas, que se tornaram onerosas. Aduzira que pretende a rescisão do contrato de compra e venda e a condenação da agravada à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos pela aquisição do imóvel. Pontuara que, em razão da sua manifestação de vontade no sentido de rescindir o negócio jurídico firmado entre as partes, deve ser autorizada, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora, pois subsiste o risco de que, conquanto ausente seu interesse no prosseguimento da avença, experimente os efeitos da mora, notadamente a inscrição do seu nome em cadastro de inadimplentes. Destacara que não afigura-se “razoável exigir do consumidor que continue arcando com as parcelas do contrato de compra e venda em litígio, se não pretende adquiri-lo[1].” Defendera que ao comprador assiste o direito de desistir ou rescindir o negócio, não subsistindo motivos para a continuidade da avença. Acrescentara que, conquanto presentes os requisitos necessários à concessão do provimento antecipatório que postulara, não lhe fora concedido, somente lhe restando o duplo grau de jurisdição como forma de obtê-lo e prevenir os prejuízos passíveis de lhe advir da sua exclusão do certame. Realçara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinharam revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo-se a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Leonam Alves de Deus em face da decisão que, nos autos da ação de conhecimento que maneja em desfavor da agravada – FGR Construtora Jardins Genebra S/A -, indeferira o pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional que formulara almejando que fossem suspensos os efeitos do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária que firmara com a agravada, sobrestando-se o pagamento das parcelas vincendas e ilidindo-se os efeitos da mora. Objetiva o agravante, in limine, a concessão do provimento antecipatório que reclamara, e, alfim, a definitiva reforma do decisório arrostado e a ratificação da medida. Deflui do aduzido que o objeto deste agravo cinge-se à aferição da viabilidade de, no ambiente da tutela provisória de urgência, autorizar a suspensão dos efeitos do contrato firmado entre os litigantes, diante do desinteresse manifestado pelo comprador em continuar o vínculo contratual que os enlaça, obstando, por conseguinte, que a agravada adote medidas endereçadas a inclinar o agravante ao cumprimento das obrigações hostilizadas, como o pagamento das parcelas vincendas e inclusão do seu nome nos cadastros de devedores inadimplentes. Assim emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, seu desenlace não encerra dificuldades. Como cediço, a tutela provisória de urgência de natureza cautelar consubstancia medida destinada a assegurar, havendo verossimilhança da argumentação que induza plausibilidade ao direito invocado e risco de dano se não concedida, a intangibilidade do direito, velando pela utilidade do processo. Ante a natureza jurídica da qual se reveste, a tutela de urgência deve derivar de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado, conferindo lastro material apto a sustentar de modo inexorável o direito controvertido de lastro material, legitimando que seja assegurada sua intangibilidade até o desate da lide. Aliado à plausibilidade do direito vindicado, consubstanciam pressupostos da tutela de urgência cautelar a aferição de que da sua não concessão poderá advir dano à parte ou ou risco ao resultado útil do processo. É o que se extraí do disposto no artigo 300 do novo Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Comentando a regra procedimental, Daniel Amorim Assumpção Neves[2] preceitua que: “Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exige-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e antecipada. O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte. ... Em outras palavras, tanto na tutela cautelar quanto na tutela antecipada de urgência caberá à parte convencer o juiz de que, não sendo protegida imediatamente, de nada adiantará uma proteção futura, em razão do perecimento de seu direito.” Alinhadas essas premissas instrumentárias, deve ser registrado que os litigantes concertaram contrato[3] de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, em 20.01.2023. O objeto do negócio é o Lote 08, Quadra 18, Condomínio Residencial Jardins Genebra, Brasília/DF, tendo sido o preço de compra fixado em R$735.104,21 (setecentos e trinta e cinco mil, cento e quatro reais e vinte e um centavos), a ser quitado de forma parcelada. Extrai-se do convencionado que, como contrapartida pelo parcelamento do preço, fora convencionada cláusula de alienação fiduciária em garantia[4], na forma estabelecida na Lei no 9.514/97, em que o adquirente oferecia o imóvel objeto do contrato em garantia da dívida via de alienação fiduciária. Ocorre que, aperfeiçoada a compra e venda com garantia, no decorrer do contrato, consoante sustentara o agravante, por motivos financeiros, restara impossibilitado de continuar adimplindo as parcelas do contrato, e, conforme anotara, almeja rescindir a avença e, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, objetiva a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora. Reprisada a causa de pedir alinhada pelo agravante, cumpre destacar que, em consonância com o recente entendimento estratificado acerca da matéria pela Corte Superior de Justiça durante o julgamento do Resp no 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não submete-se ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia. É o que se infere do enunciado objeto do Tema Repetitivo no 1.095 que ora se reproduz: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” De conformidade com a tese firmada pela Corte Superior de Justiça, a resolução do negócio provido de cláusula de alienação fiduciária concertada na forma da Lei no 9.514/97 não está sujeita ao estatuto protetivo. Ocorre que, no caso concreto, ainda que as partes tenham concertado contrato de compra e venda de lote em empreendimento pertencente à agravada, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, o negócio entabulado não se subordina à disciplina normativa da legislação especial que trata da alienação fiduciária de bem imóvel. É que, conforme se infere da certidão imobiliária exibida[5], não fora promovido o registro do contrato no respectivo registro imobiliário. Como é cediço, a alienação fiduciária regulada pela Lei no 9.514/97 é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para que seja constituída a garantia, necessário o registro do contrato no respectivo registro imobiliário, consoante exige a regra albergada no artigo 23 da referida legislação, que assim dispõe: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.” Ou seja, o aperfeiçoamento da garantia está condicionado ao registro do contrato junto ao competente registro de imóveis. Sob essa realidade legal, ao menos nessa análise perfunctória, a garantia convencionada entre os litigantes afigura-se írrita, ou seja, não se aperfeiçoara, sendo ineficaz, porquanto não fora promovido o registro do contrato no respectivo registro imobiliário. Consoante se extrai do preceptivo legal, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro, no competente cartório de registro de imóveis, ostentando o contrato o atributo da executividade. Na hipótese, diante da ausência de registro da garantia perante o cartório imobiliário, a avença celebrada entre os litigantes encerra simples promessa de compra e venda a prazo de imóvel inserido em loteamento, razão pela qual não é lhe aplicável as disposições da Lei no 9.514/97 na resolução do negócio e efetivação da garantia. Com efeito, conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado “contrato de compra venda de imóvel e com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária”, a inexistência do subsequente registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts . 22 e 23). Destarte, não observada a forma legalmente expressada, ou seja, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. Sob essa moldura de fato e de direito, não evidenciada a lavratura da escritura de compra e venda e registro do contrato na matrícula do imóvel, não se afigura legítimo apreciar a pretensão formulada com lastro no apregoado pela Lei no 9.514/97, mormente no que tange ao procedimento amoldado nos arts. 26 e 27 da citada legislação, ressoando viável, portanto, sujeitar a resolução do vínculo ao disposto no estatuto protetivo por qualificar como relação de consumo a relação jurídica havida entre as partes. Nesse compasso, qualificada a relação de consumo entre as partes, afigura-se possível a resolução contratual por ato de vontade do consumidor, autorizando-se, por conseguinte, em sede tutela de urgência, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora. Com efeito, diante da inequívoca vontade do comprador em resolver o negócio, inexiste justificativa para que continue pagando os valores das parcelas pactuadas e as despesas vinculadas ao terreno como IPTU e condomínio, que devem passar a ser de responsabilidade da empresa vendedora, visto tratar-se de um lote não edificado, em que apenas a posse precária fora transmitida ao comprador. Sob essa ótica, não se mostra razoável aguardar a tramitação do processo, com o consequente pagamento das prestações que se vencerem no curso da demanda, para somente ao final, em sede de sentença, proclamar uma situação que, de fato, já estava consolidada desde o início do feito. Por outro lado, importante destacar, ainda, que a suspensão dos pagamentos não acarretará prejuízos a outra parte, já que, em caso de improcedência do pedido de rescisão contratual, o agravante deverá arcar com as parcelas vencidas, sujeitando-se, inclusive, aos efeitos da mora, de forma que restará plenamente admissível à agravada adotar as medidas necessárias para o exercício regular de seu direito de crédito. Assinala-se que, com a interrupção dos pagamentos por parte do agravante, o imóvel poderá ser liberado para nova comercialização, o que minimizará eventuais prejuízos da vendedora. O mesmo entendimento é perfilhado por esta colenda Casa de Justiça, conforme se afere dos arestos adiante ementados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DEMONSTRADOS. CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. 1. Para que haja o deferimento do pedido de tutela de urgência é necessário que estejam preenchidos, em conjunto, os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC. 2. É direito do comprador, unilateralmente, postular a rescisão contratual de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária, sendo possível a imediata suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição em cadastro de proteção ao crédito. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão no 1432472, 07102337720228070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 22/6/2022, publicado no DJE: 4/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. AUTORIZAÇÃO DE VENDA DA UNIDADE PELA CONSTRUTORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA SERVENTIA IMOBILIÁRIA COMPETENTE. NÃO SUBMISSÃO ÀS DIRETRIZES TRAÇADAS PELA LEI 9.514/97. INTERESSE DA PARTE ADQUIRENTE EM DESFAZER A CONTRATAÇÃO. POSSIBILIDADE. Nos termos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, para a concessão de tutela provisória de urgência, devem ser demonstrados os requisitos da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A despeito dos argumentos externados pela vendedora, em especial quanto à suposta necessidade de se observar o procedimento próprio delineado na Lei no 9.514/97 para a dissolução contratual, cumpre salientar que o aludido ajuste não foi regularmente registrado na serventia imobiliária competente, circunstância que, em princípio, tem o condão de impedir a instituição da propriedade fiduciária. Precedentes. Malgrado necessária a devida incursão probatória para o desate da controvérsia relativa à ocorrência, ou não, de onerosidade excessiva na execução do contrato firmado entre as partes, diante do manifesto interesse da adquirente em desfazer os pactos anteriormente firmados, com o retorno das partes ao status quo ante, admite-se a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas, com a consequente possibilidade de comercialização, pela construtora, do imóvel objeto da contenda.” (Acórdão no 1263338, 07114425220208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 27/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LICITAÇÃO. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESILIÇÃO. PREVISÃO LEGAL E EDITALÍCIA. POSSIBILIDADE. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DOS COMPRADORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. CABIMENTO. Constatada a plausibilidade do direito vindicado, consistente na possibilidade de denúncia vazia do contrato de compra e venda de imóvel, firmada com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cabível a suspensão do pagamento das parcelas, bem como a abstenção de inscrição do nome dos adquirentes do bem nos órgãos de proteção ao crédito.” (Acórdão no 1139491, 07109599020188070000, Relator: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 21/11/2018, publicado no DJE: 28/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ora, havendo incontestável manifestação do agravante quanto ao desinteresse na continuidade da relação contratual, o caminho a ser perseguido pela agravada na hipótese de inadimplemento pela suspensão dos pagamentos vai ao encontro da pretensão desconstitutiva das obrigações avençadas, deflagrando-se a resilição bilateral. Nesse viés, razão assiste ao agravante ao recear que sejam promovidas pela agravada medidas endereçadas a incliná-lo ao pagamento, como sabidamente ocorre na hipótese de anotação dos nomes dos devedores nos cadastros de inadimplentes. A análise do inconformismo sob esse prisma demonstra, outrossim, a presença da plausibilidade do direito evocado pelo agravante e o risco de lesão grave e de difícil reparação no pertinente aos efeitos da mora, caso sejam levadas a efeito as medidas atinentes ao protesto do inadimplemento contratual, mormente quanto à inclusão do seu nome nos cadastros de devedores inadimplentes. Notadamente, o cumprimento destas medidas enseja irrefutável risco de lesão gravíssima ao agravante, que será coagido a permanecer no contrato quando já manifestado seu inconformismo. Assim, pontualmente verificados os pressupostos, a tutela recursal de urgência reclamada pelo agravante deve ser concedida, sendo forçoso reconhecer que o decisório arrostado, confrontando com a relevante fundamentação aduzida, é capaz de lhe trazer prejuízo material de difícil reparação. A apreensão desses argumentos legitima a concessão da liminar recursal vindicada para autorizar a suspensão dos pagamentos e elidir os efeitos da mora. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado nos artigos 300 e 1.019, I, do novo estatuto processual, agrego ao agravo o efeito suspensivo ativo almejado e defiro a tutela provisória de urgência reclamada, cominando à agravada a obrigação negativa de se abster de cobrar as prestações vincendas e incluir o nome do agravante nos cadastros de devedores inadimplentes em razão das obrigações derivadas do contrato imobiliário concertado entre as partes até a solução deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, responder ao agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 11 de julho de 2023. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 48503840 - Pág. 8 (fl. 9) [2] - NEVES. Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 476. [3] - ID Num. 161407507 - Pág. 1/23 (fls. 29/51) – ação principal. [4] - ID Num. 161407507 - Pág. 4 (fl. 32) – ação principal. [5] - ID Num. 161407509 - Pág. 1/2 (fls. 59/61) – ação principal.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Leonam Alves de Deus em face da decisão que, nos autos da ação de conhecimento que maneja em desfavor da agravada – FGR Construtora Jardins Genebra S/A –, indeferira o pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional que formulara almejando que fossem suspensos os efeitos do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária que firmara com a agravada, sobrestando-se o pagamento das parcelas vincendas e ilidindo-se os efeitos da mora. Objetiva o agravante, in limine, a concessão do provimento antecipatório que reclamara, e, alfim, a definitiva reforma do decisório arrostado e a ratificação da medida. Como lastro material passível de aparelhar a irresignação, argumentara, em suma, que firmara com a agravada contrato de compra e venda tendo por objeto o imóvel representado pelo Lote 08, Quadra 18, Condomínio Residencial Jardins Genebra, Brasília/DF. Informara que, em consonância com o ajuste, o valor do imóvel fora fixado em R$735.104,21 (setecentos e trinta e cinco mil, cento e quatro reais e vinte e um centavos), a ser pago de forma parcelada. Observara que já quitara a quantia de R$53.194,58 (cinquenta e três mil, cento e noventa e quatro reais e cinquenta e oito centavos), não possuindo condições de continuar suportando o pagamento das parcelas ajustadas, que se tornaram onerosas. Aduzira que pretende a rescisão do contrato de compra e venda e a condenação da agravada à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos pela aquisição do imóvel. Pontuara que, em razão da sua manifestação de vontade no sentido de rescindir o negócio jurídico firmado entre as partes, deve ser autorizada, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora, pois subsiste o risco de que, conquanto ausente seu interesse no prosseguimento da avença, experimente os efeitos da mora, notadamente a inscrição do seu nome em cadastro de inadimplentes. Destacara que não afigura-se “razoável exigir do consumidor que continue arcando com as parcelas do contrato de compra e venda em litígio, se não pretende adquiri-lo[1].” Defendera que ao comprador assiste o direito de desistir ou rescindir o negócio, não subsistindo motivos para a continuidade da avença. Acrescentara que, conquanto presentes os requisitos necessários à concessão do provimento antecipatório que postulara, não lhe fora concedido, somente lhe restando o duplo grau de jurisdição como forma de obtê-lo e prevenir os prejuízos passíveis de lhe advir da sua exclusão do certame. Realçara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinharam revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo-se a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por Leonam Alves de Deus em face da decisão que, nos autos da ação de conhecimento que maneja em desfavor da agravada – FGR Construtora Jardins Genebra S/A -, indeferira o pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional que formulara almejando que fossem suspensos os efeitos do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária que firmara com a agravada, sobrestando-se o pagamento das parcelas vincendas e ilidindo-se os efeitos da mora. Objetiva o agravante, in limine, a concessão do provimento antecipatório que reclamara, e, alfim, a definitiva reforma do decisório arrostado e a ratificação da medida. Deflui do aduzido que o objeto deste agravo cinge-se à aferição da viabilidade de, no ambiente da tutela provisória de urgência, autorizar a suspensão dos efeitos do contrato firmado entre os litigantes, diante do desinteresse manifestado pelo comprador em continuar o vínculo contratual que os enlaça, obstando, por conseguinte, que a agravada adote medidas endereçadas a inclinar o agravante ao cumprimento das obrigações hostilizadas, como o pagamento das parcelas vincendas e inclusão do seu nome nos cadastros de devedores inadimplentes. Assim emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, seu desenlace não encerra dificuldades. Como cediço, a tutela provisória de urgência de natureza cautelar consubstancia medida destinada a assegurar, havendo verossimilhança da argumentação que induza plausibilidade ao direito invocado e risco de dano se não concedida, a intangibilidade do direito, velando pela utilidade do processo. Ante a natureza jurídica da qual se reveste, a tutela de urgência deve derivar de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado, conferindo lastro material apto a sustentar de modo inexorável o direito controvertido de lastro material, legitimando que seja assegurada sua intangibilidade até o desate da lide. Aliado à plausibilidade do direito vindicado, consubstanciam pressupostos da tutela de urgência cautelar a aferição de que da sua não concessão poderá advir dano à parte ou ou risco ao resultado útil do processo. É o que se extraí do disposto no artigo 300 do novo Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” Comentando a regra procedimental, Daniel Amorim Assumpção Neves[2] preceitua que: “Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela cautelar como para a tutela antecipada exige-se o convencimento do juiz da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de tutela cautelar e antecipada. O legislador não especificou que elementos são esses capazes de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária, a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o direito ao caso concreto em favor da parte se estiver convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade das alegações de fato da parte. ... Em outras palavras, tanto na tutela cautelar quanto na tutela antecipada de urgência caberá à parte convencer o juiz de que, não sendo protegida imediatamente, de nada adiantará uma proteção futura, em razão do perecimento de seu direito.” Alinhadas essas premissas instrumentárias, deve ser registrado que os litigantes concertaram contrato[3] de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, em 20.01.2023. O objeto do negócio é o Lote 08, Quadra 18, Condomínio Residencial Jardins Genebra, Brasília/DF, tendo sido o preço de compra fixado em R$735.104,21 (setecentos e trinta e cinco mil, cento e quatro reais e vinte e um centavos), a ser quitado de forma parcelada. Extrai-se do convencionado que, como contrapartida pelo parcelamento do preço, fora convencionada cláusula de alienação fiduciária em garantia[4], na forma estabelecida na Lei no 9.514/97, em que o adquirente oferecia o imóvel objeto do contrato em garantia da dívida via de alienação fiduciária. Ocorre que, aperfeiçoada a compra e venda com garantia, no decorrer do contrato, consoante sustentara o agravante, por motivos financeiros, restara impossibilitado de continuar adimplindo as parcelas do contrato, e, conforme anotara, almeja rescindir a avença e, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, objetiva a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora. Reprisada a causa de pedir alinhada pelo agravante, cumpre destacar que, em consonância com o recente entendimento estratificado acerca da matéria pela Corte Superior de Justiça durante o julgamento do Resp no 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não submete-se ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia. É o que se infere do enunciado objeto do Tema Repetitivo no 1.095 que ora se reproduz: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” De conformidade com a tese firmada pela Corte Superior de Justiça, a resolução do negócio provido de cláusula de alienação fiduciária concertada na forma da Lei no 9.514/97 não está sujeita ao estatuto protetivo. Ocorre que, no caso concreto, ainda que as partes tenham concertado contrato de compra e venda de lote em empreendimento pertencente à agravada, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, o negócio entabulado não se subordina à disciplina normativa da legislação especial que trata da alienação fiduciária de bem imóvel. É que, conforme se infere da certidão imobiliária exibida[5], não fora promovido o registro do contrato no respectivo registro imobiliário. Como é cediço, a alienação fiduciária regulada pela Lei no 9.514/97 é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para que seja constituída a garantia, necessário o registro do contrato no respectivo registro imobiliário, consoante exige a regra albergada no artigo 23 da referida legislação, que assim dispõe: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.” Ou seja, o aperfeiçoamento da garantia está condicionado ao registro do contrato junto ao competente registro de imóveis. Sob essa realidade legal, ao menos nessa análise perfunctória, a garantia convencionada entre os litigantes afigura-se írrita, ou seja, não se aperfeiçoara, sendo ineficaz, porquanto não fora promovido o registro do contrato no respectivo registro imobiliário. Consoante se extrai do preceptivo legal, a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro, no competente cartório de registro de imóveis, ostentando o contrato o atributo da executividade. Na hipótese, diante da ausência de registro da garantia perante o cartório imobiliário, a avença celebrada entre os litigantes encerra simples promessa de compra e venda a prazo de imóvel inserido em loteamento, razão pela qual não é lhe aplicável as disposições da Lei no 9.514/97 na resolução do negócio e efetivação da garantia. Com efeito, conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado “contrato de compra venda de imóvel e com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária”, a inexistência do subsequente registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts . 22 e 23). Destarte, não observada a forma legalmente expressada, ou seja, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. Sob essa moldura de fato e de direito, não evidenciada a lavratura da escritura de compra e venda e registro do contrato na matrícula do imóvel, não se afigura legítimo apreciar a pretensão formulada com lastro no apregoado pela Lei no 9.514/97, mormente no que tange ao procedimento amoldado nos arts. 26 e 27 da citada legislação, ressoando viável, portanto, sujeitar a resolução do vínculo ao disposto no estatuto protetivo por qualificar como relação de consumo a relação jurídica havida entre as partes. Nesse compasso, qualificada a relação de consumo entre as partes, afigura-se possível a resolução contratual por ato de vontade do consumidor, autorizando-se, por conseguinte, em sede tutela de urgência, a suspensão dos pagamentos das prestações convencionadas e das despesas com IPTU do imóvel e a suspensão dos efeitos da mora. Com efeito, diante da inequívoca vontade do comprador em resolver o negócio, inexiste justificativa para que continue pagando os valores das parcelas pactuadas e as despesas vinculadas ao terreno como IPTU e condomínio, que devem passar a ser de responsabilidade da empresa vendedora, visto tratar-se de um lote não edificado, em que apenas a posse precária fora transmitida ao comprador. Sob essa ótica, não se mostra razoável aguardar a tramitação do processo, com o consequente pagamento das prestações que se vencerem no curso da demanda, para somente ao final, em sede de sentença, proclamar uma situação que, de fato, já estava consolidada desde o início do feito. Por outro lado, importante destacar, ainda, que a suspensão dos pagamentos não acarretará prejuízos a outra parte, já que, em caso de improcedência do pedido de rescisão contratual, o agravante deverá arcar com as parcelas vencidas, sujeitando-se, inclusive, aos efeitos da mora, de forma que restará plenamente admissível à agravada adotar as medidas necessárias para o exercício regular de seu direito de crédito. Assinala-se que, com a interrupção dos pagamentos por parte do agravante, o imóvel poderá ser liberado para nova comercialização, o que minimizará eventuais prejuízos da vendedora. O mesmo entendimento é perfilhado por esta colenda Casa de Justiça, conforme se afere dos arestos adiante ementados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DEMONSTRADOS. CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. 1. Para que haja o deferimento do pedido de tutela de urgência é necessário que estejam preenchidos, em conjunto, os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC. 2. É direito do comprador, unilateralmente, postular a rescisão contratual de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária, sendo possível a imediata suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição em cadastro de proteção ao crédito. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão no 1432472, 07102337720228070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 22/6/2022, publicado no DJE: 4/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. AUTORIZAÇÃO DE VENDA DA UNIDADE PELA CONSTRUTORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA SERVENTIA IMOBILIÁRIA COMPETENTE. NÃO SUBMISSÃO ÀS DIRETRIZES TRAÇADAS PELA LEI 9.514/97. INTERESSE DA PARTE ADQUIRENTE EM DESFAZER A CONTRATAÇÃO. POSSIBILIDADE. Nos termos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, para a concessão de tutela provisória de urgência, devem ser demonstrados os requisitos da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A despeito dos argumentos externados pela vendedora, em especial quanto à suposta necessidade de se observar o procedimento próprio delineado na Lei no 9.514/97 para a dissolução contratual, cumpre salientar que o aludido ajuste não foi regularmente registrado na serventia imobiliária competente, circunstância que, em princípio, tem o condão de impedir a instituição da propriedade fiduciária. Precedentes. Malgrado necessária a devida incursão probatória para o desate da controvérsia relativa à ocorrência, ou não, de onerosidade excessiva na execução do contrato firmado entre as partes, diante do manifesto interesse da adquirente em desfazer os pactos anteriormente firmados, com o retorno das partes ao status quo ante, admite-se a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas, com a consequente possibilidade de comercialização, pela construtora, do imóvel objeto da contenda.” (Acórdão no 1263338, 07114425220208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 27/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LICITAÇÃO. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESILIÇÃO. PREVISÃO LEGAL E EDITALÍCIA. POSSIBILIDADE. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DOS COMPRADORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. CABIMENTO. Constatada a plausibilidade do direito vindicado, consistente na possibilidade de denúncia vazia do contrato de compra e venda de imóvel, firmada com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cabível a suspensão do pagamento das parcelas, bem como a abstenção de inscrição do nome dos adquirentes do bem nos órgãos de proteção ao crédito.” (Acórdão no 1139491, 07109599020188070000, Relator: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 21/11/2018, publicado no DJE: 28/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ora, havendo incontestável manifestação do agravante quanto ao desinteresse na continuidade da relação contratual, o caminho a ser perseguido pela agravada na hipótese de inadimplemento pela suspensão dos pagamentos vai ao encontro da pretensão desconstitutiva das obrigações avençadas, deflagrando-se a resilição bilateral. Nesse viés, razão assiste ao agravante ao recear que sejam promovidas pela agravada medidas endereçadas a incliná-lo ao pagamento, como sabidamente ocorre na hipótese de anotação dos nomes dos devedores nos cadastros de inadimplentes. A análise do inconformismo sob esse prisma demonstra, outrossim, a presença da plausibilidade do direito evocado pelo agravante e o risco de lesão grave e de difícil reparação no pertinente aos efeitos da mora, caso sejam levadas a efeito as medidas atinentes ao protesto do inadimplemento contratual, mormente quanto à inclusão do seu nome nos cadastros de devedores inadimplentes. Notadamente, o cumprimento destas medidas enseja irrefutável risco de lesão gravíssima ao agravante, que será coagido a permanecer no contrato quando já manifestado seu inconformismo. Assim, pontualmente verificados os pressupostos, a tutela recursal de urgência reclamada pelo agravante deve ser concedida, sendo forçoso reconhecer que o decisório arrostado, confrontando com a relevante fundamentação aduzida, é capaz de lhe trazer prejuízo material de difícil reparação. A apreensão desses argumentos legitima a concessão da liminar recursal vindicada para autorizar a suspensão dos pagamentos e elidir os efeitos da mora. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado nos artigos 300 e 1.019, I, do novo estatuto processual, agrego ao agravo o efeito suspensivo ativo almejado e defiro a tutela provisória de urgência reclamada, cominando à agravada a obrigação negativa de se abster de cobrar as prestações vincendas e incluir o nome do agravante nos cadastros de devedores inadimplentes em razão das obrigações derivadas do contrato imobiliário concertado entre as partes até a solução deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, responder ao agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 11 de julho de 2023. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 48503840 - Pág. 8 (fl. 9) [2] - NEVES. Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 476. [3] - ID Num. 161407507 - Pág. 1/23 (fls. 29/51) – ação principal. [4] - ID Num. 161407507 - Pág. 4 (fl. 32) – ação principal. [5] - ID Num. 161407509 - Pág. 1/2 (fls. 59/61) – ação principal.