Tribunal: TJDFT
Processo: 0721449-98.2023.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-06-16

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por ZÉLIA GONTIJO COSTA, em face à decisão da Terceira Vara Cível de Taguatinga, que indeferiu pedido de tutela provisória. Na origem, ZÉLIA ajuizou ação de conhecimento com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos. Para tanto, disse que, em 22/01/2020, celebrou promessa de compra e venda de unidade imobiliária pelo valor de R$298.000,00 (duzentos e noventa e oito mil reais) com a ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA. O preço seria pago através de uma de entrada, mais 120 parcelas mensais e 10 anuais. Até o momento pagou R$62.534,75 (sessenta e dois mil quinhentos e trinta e quatro reais e setenta e cinto centavos). Porém, passa por dificuldades financeiras e pretende rescindir o negócio. Manifestou à promitente vendedora o seu propósito de rescindir o contrato, tendo esta anuído e elaborado o termo de distrato, no qual prevê a incidência da cláusula penal pactuada à razão de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já recebido, retenção de 5% (cinco por cento) a título de comissão de corretagem e 0,5% (meio por cento) ao mês pela ocupação do imóvel. A agravante disse não concordar com as condições do distrato, posto que reputa abusiva a cláusula. Requereu a concessão de tutela provisória para autorizar o depósito das chaves do imóvel em juízo e que nova venda do imóvel pela construtora seja condicionada à prévia restituição dos valores pagos, abatidos 10% a título de cláusula penal. Postulou, ainda, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e que a credora se abstenha de incluir seu nome no rol de inadimplentes. O pedido foi indeferido, sob o pálio de que o contrato é garantido por cláusula de alienação fiduciária, logo não haveria possibilidade de rescisão, sujeitando-se a promitente compradora aos preceitos da Lei 9.514/97. Nas razões recursais, a agravante sustentou que, a despeito da garantia pactuada na forma da Lei 9.514/97, não haveria óbice à rescisão, que tem expressa previsão no contrato. Requereu a antecipação da tutela recursal nos mesmos moldes e o provimento do recurso para reformar a decisão e ratificar a liminar ora pleiteada. Dispensado o preparo, posto que a recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por ZELIA GONTIJO COSTA em desfavor de ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA, partes qualificadas nos autos, na qual o autor afirma o seu desinteresse na manutenção do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com garantia em alienação fiduciária, em razão de dificuldades financeiras. Requer, em sede de tutela antecipada de urgência, a suspensão de todas as cobranças e que a parte ré se abstenha de incluir o seu nome em cadastros restritivos de crédito, bem como somente seja liberada para negociar o imóvel com terceiros após devolver os valores pagos pela requerente, abatidos 10%. DECIDO. Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Analisando os documentos acostados aos autos, convenci-me que não existe, no caso em concreto, a probabilidade do direito nas alegações autorais, posto que o caso em comento é regido pela Lei n° 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de de coisa imóvel. Nesse sentido, por se tratar de legislação especial, os imbróglios jurídicos decorrentes dos institutos por ela tutelados devem ser por ela regidos, sendo que somente se aplicam o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, nesse caso, de forma subsidiária. Desse modo, a Lei n° 9.514/1997 entabula que em caso de inadimplência a propriedade se consumará nas mãos do credor fiduciante, que poderá, inclusive, levar o bem à leilão. É inviável, portanto, a concessão de tutela de urgência com a finalidade de rescindir o contrato e determinar a devolução dos valores pagos. Esse é o entendimento majoritário deste Egrégio Tribunal de Justiça: (...) Por todos esses fundamentos, INDEFIRO a tutela provisória de urgência para rescindir o contrato e determinar a devolução dos valores pagos Defiro a gratuidade de justiça à parte autora. Registre-se.” A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Cuida-se de pedido de resilição unilateral de contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Na forma prescrita no contrato, o preço do imóvel foi parcelado e pactuada a alienação fiduciária, conforme disposto na cláusula 6.1: “Cláusula Sexta – Disposições Finais 6.1.No caso de financiamento direto com a VENDEDORA, o imóvel é alienado em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais ou leais, pecuniárias ou não, O(S) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) FIDUCIANTE(S) aliena(m) à VENDEDORA/CREDORA FIDUCIÁRIA, em caráter fiduciário, o imóvel objeto deste contrato, acima identificado, nos termos e para efeitos dos arts. 22 e seguintes da Lei 9.514/97.” A garantia foi devidamente registrada na matrícula do imóvel, conforme certidão de ônus (ID 157563793). Dessa forma, eventual resolução do negócio deve seguir o procedimento dos artigos 26 e 27, da Lei 9.517/97, conforme jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. 1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia. 2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula 543/STJ. 3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. Precedente específico desta TURMA. 4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.823.174/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Neste estágio prefacial e diante do firme entendimento jurisprudencial supra, não se verifica a plausibilidade do direito invocado pela autora e necessária para a concessão da tutela provisória. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram presentes, o que impõe o seu deferimento parcial, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 14 de junho de 2023. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por ZÉLIA GONTIJO COSTA, em face à decisão da Terceira Vara Cível de Taguatinga, que indeferiu pedido de tutela provisória. Na origem, ZÉLIA ajuizou ação de conhecimento com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos. Para tanto, disse que, em 22/01/2020, celebrou promessa de compra e venda de unidade imobiliária pelo valor de R$298.000,00 (duzentos e noventa e oito mil reais) com a ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA. O preço seria pago através de uma de entrada, mais 120 parcelas mensais e 10 anuais. Até o momento pagou R$62.534,75 (sessenta e dois mil quinhentos e trinta e quatro reais e setenta e cinto centavos). Porém, passa por dificuldades financeiras e pretende rescindir o negócio. Manifestou à promitente vendedora o seu propósito de rescindir o contrato, tendo esta anuído e elaborado o termo de distrato, no qual prevê a incidência da cláusula penal pactuada à razão de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já recebido, retenção de 5% (cinco por cento) a título de comissão de corretagem e 0,5% (meio por cento) ao mês pela ocupação do imóvel. A agravante disse não concordar com as condições do distrato, posto que reputa abusiva a cláusula. Requereu a concessão de tutela provisória para autorizar o depósito das chaves do imóvel em juízo e que nova venda do imóvel pela construtora seja condicionada à prévia restituição dos valores pagos, abatidos 10% a título de cláusula penal. Postulou, ainda, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e que a credora se abstenha de incluir seu nome no rol de inadimplentes. O pedido foi indeferido, sob o pálio de que o contrato é garantido por cláusula de alienação fiduciária, logo não haveria possibilidade de rescisão, sujeitando-se a promitente compradora aos preceitos da Lei 9.514/97. Nas razões recursais, a agravante sustentou que, a despeito da garantia pactuada na forma da Lei 9.514/97, não haveria óbice à rescisão, que tem expressa previsão no contrato. Requereu a antecipação da tutela recursal nos mesmos moldes e o provimento do recurso para reformar a decisão e ratificar a liminar ora pleiteada. Dispensado o preparo, posto que a recorrente litiga sob o pálio da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por ZELIA GONTIJO COSTA em desfavor de ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA, partes qualificadas nos autos, na qual o autor afirma o seu desinteresse na manutenção do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com garantia em alienação fiduciária, em razão de dificuldades financeiras. Requer, em sede de tutela antecipada de urgência, a suspensão de todas as cobranças e que a parte ré se abstenha de incluir o seu nome em cadastros restritivos de crédito, bem como somente seja liberada para negociar o imóvel com terceiros após devolver os valores pagos pela requerente, abatidos 10%. DECIDO. Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Analisando os documentos acostados aos autos, convenci-me que não existe, no caso em concreto, a probabilidade do direito nas alegações autorais, posto que o caso em comento é regido pela Lei n° 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de de coisa imóvel. Nesse sentido, por se tratar de legislação especial, os imbróglios jurídicos decorrentes dos institutos por ela tutelados devem ser por ela regidos, sendo que somente se aplicam o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, nesse caso, de forma subsidiária. Desse modo, a Lei n° 9.514/1997 entabula que em caso de inadimplência a propriedade se consumará nas mãos do credor fiduciante, que poderá, inclusive, levar o bem à leilão. É inviável, portanto, a concessão de tutela de urgência com a finalidade de rescindir o contrato e determinar a devolução dos valores pagos. Esse é o entendimento majoritário deste Egrégio Tribunal de Justiça: (...) Por todos esses fundamentos, INDEFIRO a tutela provisória de urgência para rescindir o contrato e determinar a devolução dos valores pagos Defiro a gratuidade de justiça à parte autora. Registre-se.” A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Cuida-se de pedido de resilição unilateral de contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Na forma prescrita no contrato, o preço do imóvel foi parcelado e pactuada a alienação fiduciária, conforme disposto na cláusula 6.1: “Cláusula Sexta – Disposições Finais 6.1.No caso de financiamento direto com a VENDEDORA, o imóvel é alienado em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais ou leais, pecuniárias ou não, O(S) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) FIDUCIANTE(S) aliena(m) à VENDEDORA/CREDORA FIDUCIÁRIA, em caráter fiduciário, o imóvel objeto deste contrato, acima identificado, nos termos e para efeitos dos arts. 22 e seguintes da Lei 9.514/97.” A garantia foi devidamente registrada na matrícula do imóvel, conforme certidão de ônus (ID 157563793). Dessa forma, eventual resolução do negócio deve seguir o procedimento dos artigos 26 e 27, da Lei 9.517/97, conforme jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. 1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia. 2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula 543/STJ. 3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. Precedente específico desta TURMA. 4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.823.174/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Neste estágio prefacial e diante do firme entendimento jurisprudencial supra, não se verifica a plausibilidade do direito invocado pela autora e necessária para a concessão da tutela provisória. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram presentes, o que impõe o seu deferimento parcial, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 14 de junho de 2023. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator