Tribunal: TJDFT
Processo: 0700334-84.2023.8.07.9000
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2023-03-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0700334-84.2023.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ESTANCIA SOLLARIUM AGRAVADO: HUGO LEONARDO MOUTINHO DORNEL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ESTANCIA SOLLARIUM em face da decisão proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível de Brasília, que, nos autos do cumprimento de sentença movido pela ora agravante em desfavor de HUGO LEONARDO MOUTINHO DORNEL, indeferiu o pedido da parte exequente para inclusão do adquirente do imóvel que originou a ação de cobrança no polo passivo da lide. Sustenta a agravante que a jurisprudência do TJDFT admite o redirecionamento do cumprimento de sentença ao adquirente de direitos possessórios de imóvel, presente a cobrança de taxas condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, visto que o comprador assume todas as obrigações vinculadas ao imóvel, anteriores e posteriores à avença. Aduz que Hugo Leonardo Moutinho Dornel, à época do ajuizamento, era o detentor dos direitos e obrigações sobre o bem; no entanto, em 30/08/2022 cedeu os direitos sobre a unidade para Rodrigo Artur Ferraz Talamonti, em negociação realizada posteriormente ao ajuizamento da ação de cobrança, proposta em 28/11/2020, de modo que o agravado era quem detinha a legitimidade passiva para responder pelas taxas condominiais inadimplidas. Ressalta que a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. Portanto, considera que, quando o então possuidor cedeu a terceiro os direitos e obrigações sobre a unidade, o cessionário tornou-se corresponsável pelo pagamento das despesas afetas ao imóvel devedor. Assinala que, em se tratando de obrigação propter rem, os negócios jurídicos que venham a ser celebrados no curso da ação não podem ter o condão de desconstituir os ônus já reconhecidos sobre o imóvel, ainda que à época o responsável pelo pagamento das despesas condominiais fosse pessoa diversa. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento do agravo de instrumento para determinar a inclusão do novo proprietário no polo passivo da demanda. Preparo regular (ID 44138785). É a síntese do necessário. DECIDO. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). No caso sub examine, o juízo a quo indeferiu o pedido de inclusão do adquirente do imóvel no polo passivo da demanda executiva nos seguintes termos, verbis: Na petição de ID 148864793, a parte exequente informa que o imóvel, em relação ao qual ajuizou a ação originária de cobrança de taxas condominiais, foi vendido a terceira pessoa, Rodrigo Artur Ferraz Talamonti, e requer a inclusão de Rodrigo no polo passivo do presente cumprimento de sentença, alegando que a natureza da obrigação é propter rem, passando a ser dele também a obrigação pelo pagamento do débito ora cobrado. Juntou planilha atualizada do débito (ID 148873095) e Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens e Obrigações firmado entre a parte executada, Hugo Leonardo Moutinho Dornel e Rodrigo Artur Ferraz Talamonti (p. 228 do PDF). Todavia, a despeito de as taxas condominiais terem caráter de dívida propter rem, não pode terceira pessoa, que não participou da fase de conhecimento e em relação a quem não consta condenação ao pagamento das verbas condominiais na sentença exequenda, ser incluída no polo passivo do cumprimento de sentença, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa e de violação aos limites subjetivos da coisa julgada. Neste sentido, cito abalizada jurisprudência desta e. Corte: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. DECISÃO REFORMADA. 1. As taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 2. A alteração dos polos ativo e passivo da lide somente é permitida quando ainda não ocorreu a citação válida, pois depois de aperfeiçoada a relação processual se estabiliza, não sendo mais permitida a sucessão de partes, salvo nos casos previstos em lei. 3. É inviável a alteração do polo passivo com a inclusão do cessionário ou do proprietário do imóvel em discussão na execução fundada em título judicial, sob pena de ofensa aos limites subjetivos da coisa julgada. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1331320, 07479448720208070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 19/4/2021.) - Grifei DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO PARTICIPAÇÃO NA FASE DE CONHECIMENTO. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. GRAVE VIOLAÇÃO. Apesar de as despesas condominiais serem obrigação de natureza propter rem, não se pode incluir terceiro em processo em fase de cumprimento de sentença, caso não tenha participado da fase de conhecimento, uma vez que não consta do título executivo judicial, sob pena de grave violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Não pode a parte ser incluída em processo em fase executiva se não participou da fase de conhecimento. (Acórdão 1282867, 07127919020208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 28/9/2020.) - Grifei Assim, indefiro o pedido da parte exequente de inclusão de Rodrigo Artur Ferraz Talamonti no polo passivo da lide. Prossiga-se conforme certidão de ID 148026005. Intimem-se. Depreende-se dos autos de origem que a parte agravada propôs ação de cobrança em desfavor de HUGO LEONARDO MOUTINHO DORNEL, visando o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias vencidas de fevereiro/2019 a novembro/2020. O Juízo competente julgou procedente o pedido, tendo sido instaurado o cumprimento de sentença para obtenção do valor correspondente a R$ 14.992,93 (quatorze mil, novecentos e noventa e dois reais e noventa e três centavos). Posteriormente, a parte exequente noticiou que um terceiro, RODRIGO ARTUR FERRAZ TALAMONTI, adquiriu os direitos e obrigações decorrentes do imóvel que originou a ação de cobrança, pugnando pela sua inclusão no polo passivo da demanda executiva. Juntou instrumento de cessão de direitos celebrado entre o executado e o adquirente (ID 148873096), asseverando o cabimento do pedido, uma vez que a dívida condominial é de natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário da unidade imobiliária. Com efeito, a obrigação pelo adimplemento das despesas de condomínio vincula-se ao próprio bem, de modo que, caso a titularidade do imóvel venha a ser repassada a um terceiro, este torna-se responsável pelas dívidas pretéritas e vincendas junto ao condomínio. Vale frisar, não obstante o entendimento contido na decisão agravada, que não se condiciona a inclusão do novo titular do bem no polo passivo da ação de execução à sua participação na fase de conhecimento. Essa é a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça: “A obrigação do pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, motivo pelo qual, em caso de alienação do objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente.” (AgInt no REsp n. 1.752.221/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/9/2019, DJe de 26/9/2019.) Logo, muito embora tais argumentos apontem para a probabilidade do direito invocado pelo agravante, não se observa a necessária cumulação dos requisitos para a concessão da liminar, uma vez que não há, a toda evidência, risco de dano ou de difícil reparação caso não seja determinada a suspensão do feito na origem. Pelo exposto, não estando presentes de forma satisfatória os requisitos exigidos pelo artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, INDEFIRO o pedido de liminar. Intimem-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de 1a instância. Publique-se. Intimem-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0700334-84.2023.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ESTANCIA SOLLARIUM AGRAVADO: HUGO LEONARDO MOUTINHO DORNEL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL ESTANCIA SOLLARIUM em face da decisão proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível de Brasília, que, nos autos do cumprimento de sentença movido pela ora agravante em desfavor de HUGO LEONARDO MOUTINHO DORNEL, indeferiu o pedido da parte exequente para inclusão do adquirente do imóvel que originou a ação de cobrança no polo passivo da lide. Sustenta a agravante que a jurisprudência do TJDFT admite o redirecionamento do cumprimento de sentença ao adquirente de direitos possessórios de imóvel, presente a cobrança de taxas condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, visto que o comprador assume todas as obrigações vinculadas ao imóvel, anteriores e posteriores à avença. Aduz que Hugo Leonardo Moutinho Dornel, à época do ajuizamento, era o detentor dos direitos e obrigações sobre o bem; no entanto, em 30/08/2022 cedeu os direitos sobre a unidade para Rodrigo Artur Ferraz Talamonti, em negociação realizada posteriormente ao ajuizamento da ação de cobrança, proposta em 28/11/2020, de modo que o agravado era quem detinha a legitimidade passiva para responder pelas taxas condominiais inadimplidas. Ressalta que a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. Portanto, considera que, quando o então possuidor cedeu a terceiro os direitos e obrigações sobre a unidade, o cessionário tornou-se corresponsável pelo pagamento das despesas afetas ao imóvel devedor. Assinala que, em se tratando de obrigação propter rem, os negócios jurídicos que venham a ser celebrados no curso da ação não podem ter o condão de desconstituir os ônus já reconhecidos sobre o imóvel, ainda que à época o responsável pelo pagamento das despesas condominiais fosse pessoa diversa. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, o provimento do agravo de instrumento para determinar a inclusão do novo proprietário no polo passivo da demanda. Preparo regular (ID 44138785). É a síntese do necessário. DECIDO. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). No caso sub examine, o juízo a quo indeferiu o pedido de inclusão do adquirente do imóvel no polo passivo da demanda executiva nos seguintes termos, verbis: Na petição de ID 148864793, a parte exequente informa que o imóvel, em relação ao qual ajuizou a ação originária de cobrança de taxas condominiais, foi vendido a terceira pessoa, Rodrigo Artur Ferraz Talamonti, e requer a inclusão de Rodrigo no polo passivo do presente cumprimento de sentença, alegando que a natureza da obrigação é propter rem, passando a ser dele também a obrigação pelo pagamento do débito ora cobrado. Juntou planilha atualizada do débito (ID 148873095) e Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens e Obrigações firmado entre a parte executada, Hugo Leonardo Moutinho Dornel e Rodrigo Artur Ferraz Talamonti (p. 228 do PDF). Todavia, a despeito de as taxas condominiais terem caráter de dívida propter rem, não pode terceira pessoa, que não participou da fase de conhecimento e em relação a quem não consta condenação ao pagamento das verbas condominiais na sentença exequenda, ser incluída no polo passivo do cumprimento de sentença, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa e de violação aos limites subjetivos da coisa julgada. Neste sentido, cito abalizada jurisprudência desta e. Corte: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. DECISÃO REFORMADA. 1. As taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 2. A alteração dos polos ativo e passivo da lide somente é permitida quando ainda não ocorreu a citação válida, pois depois de aperfeiçoada a relação processual se estabiliza, não sendo mais permitida a sucessão de partes, salvo nos casos previstos em lei. 3. É inviável a alteração do polo passivo com a inclusão do cessionário ou do proprietário do imóvel em discussão na execução fundada em título judicial, sob pena de ofensa aos limites subjetivos da coisa julgada. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1331320, 07479448720208070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 19/4/2021.) - Grifei DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO PARTICIPAÇÃO NA FASE DE CONHECIMENTO. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. GRAVE VIOLAÇÃO. Apesar de as despesas condominiais serem obrigação de natureza propter rem, não se pode incluir terceiro em processo em fase de cumprimento de sentença, caso não tenha participado da fase de conhecimento, uma vez que não consta do título executivo judicial, sob pena de grave violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Não pode a parte ser incluída em processo em fase executiva se não participou da fase de conhecimento. (Acórdão 1282867, 07127919020208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 28/9/2020.) - Grifei Assim, indefiro o pedido da parte exequente de inclusão de Rodrigo Artur Ferraz Talamonti no polo passivo da lide. Prossiga-se conforme certidão de ID 148026005. Intimem-se. Depreende-se dos autos de origem que a parte agravada propôs ação de cobrança em desfavor de HUGO LEONARDO MOUTINHO DORNEL, visando o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias vencidas de fevereiro/2019 a novembro/2020. O Juízo competente julgou procedente o pedido, tendo sido instaurado o cumprimento de sentença para obtenção do valor correspondente a R$ 14.992,93 (quatorze mil, novecentos e noventa e dois reais e noventa e três centavos). Posteriormente, a parte exequente noticiou que um terceiro, RODRIGO ARTUR FERRAZ TALAMONTI, adquiriu os direitos e obrigações decorrentes do imóvel que originou a ação de cobrança, pugnando pela sua inclusão no polo passivo da demanda executiva. Juntou instrumento de cessão de direitos celebrado entre o executado e o adquirente (ID 148873096), asseverando o cabimento do pedido, uma vez que a dívida condominial é de natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário da unidade imobiliária. Com efeito, a obrigação pelo adimplemento das despesas de condomínio vincula-se ao próprio bem, de modo que, caso a titularidade do imóvel venha a ser repassada a um terceiro, este torna-se responsável pelas dívidas pretéritas e vincendas junto ao condomínio. Vale frisar, não obstante o entendimento contido na decisão agravada, que não se condiciona a inclusão do novo titular do bem no polo passivo da ação de execução à sua participação na fase de conhecimento. Essa é a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça: “A obrigação do pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, motivo pelo qual, em caso de alienação do objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente.” (AgInt no REsp n. 1.752.221/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/9/2019, DJe de 26/9/2019.) Logo, muito embora tais argumentos apontem para a probabilidade do direito invocado pelo agravante, não se observa a necessária cumulação dos requisitos para a concessão da liminar, uma vez que não há, a toda evidência, risco de dano ou de difícil reparação caso não seja determinada a suspensão do feito na origem. Pelo exposto, não estando presentes de forma satisfatória os requisitos exigidos pelo artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, INDEFIRO o pedido de liminar. Intimem-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de 1a instância. Publique-se. Intimem-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator