Tribunal: TJDFT
Processo: 0715841-53.2022.8.07.0001
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-09-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0715841-53.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CONDOMINIO RURAL MANSOES BELVEDERE GREEN APELADO: WAGNER EDUARDO DE CARVALHO D E S P A C H O Cuida-se de apelação devolvida para juízo de retratação, na forma do art. 1.030, inciso II, do CPC, em razão de possível divergência entre o acórdão proferido e o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911/SP (Tema 492), ambos submetidos ao regime de repercussão geral. A questão suscitada, no entanto, já foi objeto de manifestação por este colegiado, que, na apreciação da apelação interposta pelo réu, afastou expressamente a aplicação das teses fixadas no Tema 882 pelo STJ e Tema 492 pelo STF. Por oportuno, destaque-se a fundamentação do voto por mim proferido, in verbis: “Sublinhe-se que a circunstância dos autos revela a expressa anuência da parte ré à constituição do condomínio e seus termos regulamentares, bem como à obrigação de contribuir com o rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. Diante da vigência da Lei n. 13.465/2017, bem como os Temas 492/STF e 882/STJ, cumpre averiguar se há obrigatoriedade de pagamento de taxas condominiais, em especial no tocante aos condomínios ditos irregulares. Em detida análise dos recursos afetados que serviram de base para os aludidos temas (leading cases), nota-se que foram estabelecidos os seguintes critérios para responsabilização do proprietário no pagamento das taxas condominiais: “Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender” (RESP 12808971/SP e RESP 1439163/SP). Portanto, para a responsabilização do adquirente de lote, o STJ adotou o critério temporal, levando em consideração o momento em que houve a constituição da associação, tendo como parâmetro a data de realização da compra e venda da unidade imobiliária. O entendimento firmado pelo c. STJ no Resp. 1.439.163/SP (Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, DJe 22/5/2015 - Tema 882), dispõe o seguinte: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Por sua vez, o STF (Tema 492) com repercussão geral reconhecida, também com vista a responsabilização do adquirente do imóvel, definiu como marco temporal a Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária), conforme decidido no leading case (RE 695911/SP),” (...) “Nesse sentido, o dispositivo da Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária) que equiparou os loteamentos de acesso controlado a condomínio edilícios “se dirige aos condomínios regularmente constituídos, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis”, conforme consta nos fundamentos legais do leading case do tema 492 do STF (RE 695911/SP). Confira-se o disposto no §2° do artigo 1.358-A do Código Civil, modificada pela lei 13.465/2017: “Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017). No entanto, nota-se que a questão tratada no referido acórdão paradigma não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, de contornos peculiares no âmbito do Distrito Federal, tendo em vista que esse formato não se confunde com a figura do loteamento fechado de acesso controlado, de ocorrência comum no Estado de São Paulo, tratado no Tema 492 e disposto na Lei n. 13.465/2017.” (...) “Portanto, não se aplica à situação em apreço o precedente do Superior Tribunal de Justiça, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos, pois o leading case cuida de associação de moradores de bairros abertos, realidade totalmente diversa daquela vivenciada pelos condomínios irregulares instituídos no Distrito Federal. Pelos mesmos argumentos, não se aplica ao presente caso o Tema 492/STF (RE 695911/SP), que nos fundamentos da decisão esclarece a inaplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 ao presente caso, pois restrito aos loteamentos regularmente constituídos, situação que se distingue do caso dos autos.” (...) “Assim, por envolver a presente demanda discussão acerca de condomínio irregular, em área pública do Distrito Federal, não é aplicável, por ora, o Decreto 271/67, o que poderá a vir a ser reconhecido pelo Poder Público, a depender de seu interesse administrativo no processo de regularização fundiária. Portanto, pelas razões supramencionadas, a análise e julgamento da controvérsia em debate no presente feito, deve ser dirimida, tendo como amparo a Lei 4.591/64, o Código Civil e a Convenção de Condomínio. Acresce-se a isso, o fato de que diante da peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores com a estipulação das taxas condominiais aprovadas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais. No caso, houve decisões da assembleia de moradores realizadas de acordo com a legislação, obrigando todos os condôminos (art. 24, § 1o, da Lei no 4.591/64). Quanto a viabilidade da cobrança das despesas pelo condomínio, ainda que irregular, e mesmo que a convenção de condomínio não tenha sido registrada, não se pode olvidar que o enunciado da Súmula 260 do STJ dispõe que: “Súmula 260/STJ. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. (...) “Por sua vez, a lei 13.465/2017, ao incluir o art. 36-A na lei 6.766/79, acabou por estabelecer a obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários, a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário.” (...) “Além disso, restou comprovada a anuência do réu sobre a responsabilidade perante os encargos condominiais que lhe cabiam desde 12.1.2001, por meio do Contrato Particular de Transferência de Direitos e Obrigações, razão pela qual é cabível e lícita a cobrança feita pelo condomínio, dentro do prazo prescricional de 5 (cinco) anos consoante previsto no art. 206, §5o, I, do Código Civil.” Assim, considerando que o acórdão recorrido já promoveu o distinguishing entre o precedente invocado pelo recorrente e o caso concreto, não há que falar em juízo de retratação. Com essas considerações, e rogando a mais respeitosa vênia, devolvo os autos à Presidência desta Corte, para análise do recurso especial interposto. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0715841-53.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CONDOMINIO RURAL MANSOES BELVEDERE GREEN APELADO: WAGNER EDUARDO DE CARVALHO D E S P A C H O Cuida-se de apelação devolvida para juízo de retratação, na forma do art. 1.030, inciso II, do CPC, em razão de possível divergência entre o acórdão proferido e o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911/SP (Tema 492), ambos submetidos ao regime de repercussão geral. A questão suscitada, no entanto, já foi objeto de manifestação por este colegiado, que, na apreciação da apelação interposta pelo réu, afastou expressamente a aplicação das teses fixadas no Tema 882 pelo STJ e Tema 492 pelo STF. Por oportuno, destaque-se a fundamentação do voto por mim proferido, in verbis: “Sublinhe-se que a circunstância dos autos revela a expressa anuência da parte ré à constituição do condomínio e seus termos regulamentares, bem como à obrigação de contribuir com o rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. Diante da vigência da Lei n. 13.465/2017, bem como os Temas 492/STF e 882/STJ, cumpre averiguar se há obrigatoriedade de pagamento de taxas condominiais, em especial no tocante aos condomínios ditos irregulares. Em detida análise dos recursos afetados que serviram de base para os aludidos temas (leading cases), nota-se que foram estabelecidos os seguintes critérios para responsabilização do proprietário no pagamento das taxas condominiais: “Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender” (RESP 12808971/SP e RESP 1439163/SP). Portanto, para a responsabilização do adquirente de lote, o STJ adotou o critério temporal, levando em consideração o momento em que houve a constituição da associação, tendo como parâmetro a data de realização da compra e venda da unidade imobiliária. O entendimento firmado pelo c. STJ no Resp. 1.439.163/SP (Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, DJe 22/5/2015 - Tema 882), dispõe o seguinte: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Por sua vez, o STF (Tema 492) com repercussão geral reconhecida, também com vista a responsabilização do adquirente do imóvel, definiu como marco temporal a Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária), conforme decidido no leading case (RE 695911/SP),” (...) “Nesse sentido, o dispositivo da Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária) que equiparou os loteamentos de acesso controlado a condomínio edilícios “se dirige aos condomínios regularmente constituídos, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis”, conforme consta nos fundamentos legais do leading case do tema 492 do STF (RE 695911/SP). Confira-se o disposto no §2° do artigo 1.358-A do Código Civil, modificada pela lei 13.465/2017: “Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017). No entanto, nota-se que a questão tratada no referido acórdão paradigma não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, de contornos peculiares no âmbito do Distrito Federal, tendo em vista que esse formato não se confunde com a figura do loteamento fechado de acesso controlado, de ocorrência comum no Estado de São Paulo, tratado no Tema 492 e disposto na Lei n. 13.465/2017.” (...) “Portanto, não se aplica à situação em apreço o precedente do Superior Tribunal de Justiça, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos, pois o leading case cuida de associação de moradores de bairros abertos, realidade totalmente diversa daquela vivenciada pelos condomínios irregulares instituídos no Distrito Federal. Pelos mesmos argumentos, não se aplica ao presente caso o Tema 492/STF (RE 695911/SP), que nos fundamentos da decisão esclarece a inaplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 ao presente caso, pois restrito aos loteamentos regularmente constituídos, situação que se distingue do caso dos autos.” (...) “Assim, por envolver a presente demanda discussão acerca de condomínio irregular, em área pública do Distrito Federal, não é aplicável, por ora, o Decreto 271/67, o que poderá a vir a ser reconhecido pelo Poder Público, a depender de seu interesse administrativo no processo de regularização fundiária. Portanto, pelas razões supramencionadas, a análise e julgamento da controvérsia em debate no presente feito, deve ser dirimida, tendo como amparo a Lei 4.591/64, o Código Civil e a Convenção de Condomínio. Acresce-se a isso, o fato de que diante da peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores com a estipulação das taxas condominiais aprovadas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais. No caso, houve decisões da assembleia de moradores realizadas de acordo com a legislação, obrigando todos os condôminos (art. 24, § 1o, da Lei no 4.591/64). Quanto a viabilidade da cobrança das despesas pelo condomínio, ainda que irregular, e mesmo que a convenção de condomínio não tenha sido registrada, não se pode olvidar que o enunciado da Súmula 260 do STJ dispõe que: “Súmula 260/STJ. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. (...) “Por sua vez, a lei 13.465/2017, ao incluir o art. 36-A na lei 6.766/79, acabou por estabelecer a obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários, a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário.” (...) “Além disso, restou comprovada a anuência do réu sobre a responsabilidade perante os encargos condominiais que lhe cabiam desde 12.1.2001, por meio do Contrato Particular de Transferência de Direitos e Obrigações, razão pela qual é cabível e lícita a cobrança feita pelo condomínio, dentro do prazo prescricional de 5 (cinco) anos consoante previsto no art. 206, §5o, I, do Código Civil.” Assim, considerando que o acórdão recorrido já promoveu o distinguishing entre o precedente invocado pelo recorrente e o caso concreto, não há que falar em juízo de retratação. Com essas considerações, e rogando a mais respeitosa vênia, devolvo os autos à Presidência desta Corte, para análise do recurso especial interposto. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator