Tribunal: TJDFT
Processo: 0748840-28.2023.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-11-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0748840-28.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AUTOR ESPÓLIO DE: ISMAIL ABDEL RAHMAN JADALLAH AGRAVADO: PAULO ROBERTO DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por ESPÓLIO DE ISMAIL ABDEL RAHMAN JADALLAH, ESPÓLIO DE MOUMNED CHEIKH AHMED e JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH contra decisão da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que rejeitou a impugnação ao auto de avaliação do imóvel situado na CNB 4 lote 08 na avenida comercial norte em Taguatinga/DF, no valor de R$ 2.800.000,00 (ID 53460896). Os agravantes sustentam que (ID 53460891): 1) há ausência de detalhamento no auto de avaliação acerca dos critérios utilizados pelo Oficial de Justiça Avaliador, que deixou de transcrever as características reais do imóvel, das benfeitorias e respectivo estado de conservação, em desconsideração à construção nele erigida e seu potencial comercial; 2) o valor está muito aquém, conforme laudo de avaliação realizado por profissional capacitado em seu favor, que avaliou o bem em R$ 4.000.000,00; 3) o avaliação do bem carece de fundamentação e não apresenta fontes de informação que sustentem o valor apurado, em desacordo com o real preço de mercado, em violação aos arts. 872 e 873, I, do Código de Processo Civil – CPC; 4) existe avaliação em outro processo judicial em que o mesmo imóvel, em 28/11/2018, teve sua fração de 51,759% no valor de R$ 2.900.000,00, que reflete as reais características e especificações do bem; 5) a valorização do imóvel também se dá em razão da a edificação de 2 lojas, sendo uma loja composta de 34 (trinta e quatro) boxes comerciais, local que funciona uma Galeria, e a segunda loja com deposito, local onde uma loja de cosméticos; 6) probabilidade do direito e risco de dano de difícil reparação, visto que a manutenção do laudo, em valor bem inferior ao que entendem devidos, acarretará consideráveis prejuízos, mediante alienação por preço vil. Ao final, requer seja concedido efeito suspensivo ao recurso, para que sejam suspensos os efeitos da decisão agravada até o julgamento do presente agravo de instrumento. No mérito, a reforma de decisão para que seja determinada uma nova avaliação judicial, que espelhe as exatas características, especificações e potencial comercial do imóvel, nos termos do art. 872 do CPC, cuja ressalva deve constar no novo mandado. Preparo recolhido (ID 53460899). É o relatório. DECIDO. O agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil – CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto nos artigos 1.019, inciso I, e 995, parágrafo único. Em análise preliminar, há probabilidade de provimento do recurso. O art. 872 do CPC dispõe: “A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.” – grifou-se Nos termos do art. 873, I, do CPC, “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”. Os agravantes sustentam ausência de homologação do valor de avaliação do percentual do bem e que o valor estimado do imóvel é bem inferior ao seu valor real. O Oficial de Justiça Avaliador, ao avaliar o imóvel, apresentou a seguinte fundamentação: “Rubem José Cadena Pinto, Oficial de Justiça Avaliador, em cumprimento ao mandado passo a avaliar o seguinte bem vistoriado adiante transcrito: 1. Imóvel sito à CNB 4 lote 08 na avenida comercial norte em Taguatinga, medindo 483,00m2, o qual avalio em R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais), devido ao potencial construtivo do lote. Obs: as edificações ali erigidas são antigas e não contribuem para adicionar algum valor a mais a avaliação. Total da avaliação: R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais) Metodologia: utilização de preços comparados obtidos junto a imobiliárias do Distrito Federal e sites especializados.” Essa avaliação diverge do laudo elaborado pelos agravantes, que apresenta diversos outros detalhamentos e metodologias de cálculo, cuja avaliação foi de R$ 4.000.000,00 (ID 53460898). Ainda, consta na origem outro laudo de avaliação do ano de 2018, em que registra que a fração de 51,759% do Lote 8, CNB 04, Taguatinga/DF estava avaliada em R$ 2.900.000,00 (ID 119183224, Pág. 2 – autos originários). Logo, é provável que tenha havido a subavaliação expressiva do imóvel. O periculum in mora, decorrente de risco de dano grave ou de difícil reparação, também está comprovado. Diante das divergências consideráveis de preços nas avaliações, é provável que os interessados, proprietários do imóvel, sofram grande prejuízo patrimonial caso o bem venha a ser alienado pelo valor de R$ 2.400.000,00. Por conseguinte, os efeitos da decisão agravada devem permanecer suspensos, até o julgamento deste agravo de instrumento. DEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. À agravada para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 21 de novembro de 2023. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0748840-28.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AUTOR ESPÓLIO DE: ISMAIL ABDEL RAHMAN JADALLAH AGRAVADO: PAULO ROBERTO DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por ESPÓLIO DE ISMAIL ABDEL RAHMAN JADALLAH, ESPÓLIO DE MOUMNED CHEIKH AHMED e JADALLAH ISMAIL ABDER RAHMAN JADALLAH contra decisão da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que rejeitou a impugnação ao auto de avaliação do imóvel situado na CNB 4 lote 08 na avenida comercial norte em Taguatinga/DF, no valor de R$ 2.800.000,00 (ID 53460896). Os agravantes sustentam que (ID 53460891): 1) há ausência de detalhamento no auto de avaliação acerca dos critérios utilizados pelo Oficial de Justiça Avaliador, que deixou de transcrever as características reais do imóvel, das benfeitorias e respectivo estado de conservação, em desconsideração à construção nele erigida e seu potencial comercial; 2) o valor está muito aquém, conforme laudo de avaliação realizado por profissional capacitado em seu favor, que avaliou o bem em R$ 4.000.000,00; 3) o avaliação do bem carece de fundamentação e não apresenta fontes de informação que sustentem o valor apurado, em desacordo com o real preço de mercado, em violação aos arts. 872 e 873, I, do Código de Processo Civil – CPC; 4) existe avaliação em outro processo judicial em que o mesmo imóvel, em 28/11/2018, teve sua fração de 51,759% no valor de R$ 2.900.000,00, que reflete as reais características e especificações do bem; 5) a valorização do imóvel também se dá em razão da a edificação de 2 lojas, sendo uma loja composta de 34 (trinta e quatro) boxes comerciais, local que funciona uma Galeria, e a segunda loja com deposito, local onde uma loja de cosméticos; 6) probabilidade do direito e risco de dano de difícil reparação, visto que a manutenção do laudo, em valor bem inferior ao que entendem devidos, acarretará consideráveis prejuízos, mediante alienação por preço vil. Ao final, requer seja concedido efeito suspensivo ao recurso, para que sejam suspensos os efeitos da decisão agravada até o julgamento do presente agravo de instrumento. No mérito, a reforma de decisão para que seja determinada uma nova avaliação judicial, que espelhe as exatas características, especificações e potencial comercial do imóvel, nos termos do art. 872 do CPC, cuja ressalva deve constar no novo mandado. Preparo recolhido (ID 53460899). É o relatório. DECIDO. O agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil – CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto nos artigos 1.019, inciso I, e 995, parágrafo único. Em análise preliminar, há probabilidade de provimento do recurso. O art. 872 do CPC dispõe: “A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.” – grifou-se Nos termos do art. 873, I, do CPC, “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”. Os agravantes sustentam ausência de homologação do valor de avaliação do percentual do bem e que o valor estimado do imóvel é bem inferior ao seu valor real. O Oficial de Justiça Avaliador, ao avaliar o imóvel, apresentou a seguinte fundamentação: “Rubem José Cadena Pinto, Oficial de Justiça Avaliador, em cumprimento ao mandado passo a avaliar o seguinte bem vistoriado adiante transcrito: 1. Imóvel sito à CNB 4 lote 08 na avenida comercial norte em Taguatinga, medindo 483,00m2, o qual avalio em R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais), devido ao potencial construtivo do lote. Obs: as edificações ali erigidas são antigas e não contribuem para adicionar algum valor a mais a avaliação. Total da avaliação: R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais) Metodologia: utilização de preços comparados obtidos junto a imobiliárias do Distrito Federal e sites especializados.” Essa avaliação diverge do laudo elaborado pelos agravantes, que apresenta diversos outros detalhamentos e metodologias de cálculo, cuja avaliação foi de R$ 4.000.000,00 (ID 53460898). Ainda, consta na origem outro laudo de avaliação do ano de 2018, em que registra que a fração de 51,759% do Lote 8, CNB 04, Taguatinga/DF estava avaliada em R$ 2.900.000,00 (ID 119183224, Pág. 2 – autos originários). Logo, é provável que tenha havido a subavaliação expressiva do imóvel. O periculum in mora, decorrente de risco de dano grave ou de difícil reparação, também está comprovado. Diante das divergências consideráveis de preços nas avaliações, é provável que os interessados, proprietários do imóvel, sofram grande prejuízo patrimonial caso o bem venha a ser alienado pelo valor de R$ 2.400.000,00. Por conseguinte, os efeitos da decisão agravada devem permanecer suspensos, até o julgamento deste agravo de instrumento. DEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. À agravada para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 21 de novembro de 2023. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator