Tribunal: TJDFT
Processo: 0701253-46.2019.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-05-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: AGRAVO INTERNO CÍVEL PROCESSO: 0701253-46.2019.8.07.0001 AGRAVANTE: LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS AGRAVADO: CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Trata-se de agravo interno interposto por LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS contra decisão híbrida desta Presidência (ID 44279267), que inadmitiu o recurso especial e negou seguimento ao extraordinário da ora agravante, considerando, neste último, a conformidade do acórdão combatido com a orientação firmada pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911 (Tema 492). Sustenta que a cobrança das taxas condominiais ocorre de forma ilegal, porquanto não houve anuência expressa de sua parte em associação de moradores, tornando tal coleta indevida. Afirma que sua residência fica localizada em área diversa das dependências do condomínio e, dessa forma, não se beneficia das melhorias realizadas. Pugna pela reforma da decisão agravada, para que seja dado seguimento ao recurso extraordinário. Contrarrazões à ID 46538036. A insurgência merece acolhida, razão pela qual, em juízo de retratação (artigo 1021, § 2o, do CPC), revogo a decisão de ID 44279267, e passo ao respectivo juízo de admissibilidade, e declaro prejudicado o agravo no recurso especial de ID 45665574. Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 39316198): APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR (DE FATO). NULIDADE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REINSTITUIÇÃO POR ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINARIA. POSSIBILIDADE. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA JURÍDICA. DÍVIDA PESSOAL. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos da teoria da asserção e do que narrado na inicial, patente a legitimidade ativa de CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I – ETAPA 3 para pleitear pagamento de “taxas condominiais”, havendo correlação entre os sujeitos indicados na relação de direito material e aqueles que figuram nos polos da presente ação. 2. Ré/apelante que sustenta nulidade das taxas condominiais fixadas por CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3, haja vista ter sido declarada, judicialmente, a nulidade de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 5/4/2008, na qual criado o Condomínio, com determinação de cancelamento da Convenção condominial e demais atos que lhe sucederam. 2.1. Contudo, em 14/5/2016, reunidos em Assembleia Geral Extraordinária, os condôminos aprovaram nova instituição do Condomínio, tendo sido deliberada nova Convenção Condominial em 8/6/2017, registrada no 2o Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Distrito Federal em 15/2/2018. Ou seja, taxas condominiais pretendidas por CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3 respaldam-se em deliberações, cuja legalidade não foi questionada judicialmente, mantendo-se hígidos até o momento os atos praticados em AGE (deliberação pela [re]criação do Condomínio Privê Lago Norte I – Etapa 3) e elaboração da Convenção do Condomínio. 3. E a ré/apelante adquiriu fração ideal do Condomínio em 20/2/2006, momento em que se responsabilizou pelo pagamento de despesas “condominiais”, tendo anuído com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento – “condomínio irregular”. E conquanto as despesas de manutenção criadas por associações de moradores ou condomínios irregulares sejam fundadas em direito pessoal e não tenham o condão de obrigar os não associados, evidenciado o prévio consentimento da ré/apelante em relação à estipulação de “taxas e demais ônus”, legítima a cobrança de contribuição instituída em Assembleia Geral do Condomínio, fato constitutivo do direito postulado (art. 373, I do CPC). 4. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, na extensão, desprovido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), sob a sistemática dos repetitivos, e o Supremo Tribunal Federal, por ocasião da apreciação do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492), em sede de repercussão geral, assim decidiram: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos recursos especial e extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A014

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: AGRAVO INTERNO CÍVEL PROCESSO: 0701253-46.2019.8.07.0001 AGRAVANTE: LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS AGRAVADO: CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Trata-se de agravo interno interposto por LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS contra decisão híbrida desta Presidência (ID 44279267), que inadmitiu o recurso especial e negou seguimento ao extraordinário da ora agravante, considerando, neste último, a conformidade do acórdão combatido com a orientação firmada pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911 (Tema 492). Sustenta que a cobrança das taxas condominiais ocorre de forma ilegal, porquanto não houve anuência expressa de sua parte em associação de moradores, tornando tal coleta indevida. Afirma que sua residência fica localizada em área diversa das dependências do condomínio e, dessa forma, não se beneficia das melhorias realizadas. Pugna pela reforma da decisão agravada, para que seja dado seguimento ao recurso extraordinário. Contrarrazões à ID 46538036. A insurgência merece acolhida, razão pela qual, em juízo de retratação (artigo 1021, § 2o, do CPC), revogo a decisão de ID 44279267, e passo ao respectivo juízo de admissibilidade, e declaro prejudicado o agravo no recurso especial de ID 45665574. Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por LAYANE DAYANA RODRIGUES DOS SANTOS contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 39316198): APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR (DE FATO). NULIDADE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REINSTITUIÇÃO POR ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINARIA. POSSIBILIDADE. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA JURÍDICA. DÍVIDA PESSOAL. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos da teoria da asserção e do que narrado na inicial, patente a legitimidade ativa de CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I – ETAPA 3 para pleitear pagamento de “taxas condominiais”, havendo correlação entre os sujeitos indicados na relação de direito material e aqueles que figuram nos polos da presente ação. 2. Ré/apelante que sustenta nulidade das taxas condominiais fixadas por CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3, haja vista ter sido declarada, judicialmente, a nulidade de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 5/4/2008, na qual criado o Condomínio, com determinação de cancelamento da Convenção condominial e demais atos que lhe sucederam. 2.1. Contudo, em 14/5/2016, reunidos em Assembleia Geral Extraordinária, os condôminos aprovaram nova instituição do Condomínio, tendo sido deliberada nova Convenção Condominial em 8/6/2017, registrada no 2o Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Distrito Federal em 15/2/2018. Ou seja, taxas condominiais pretendidas por CONDOMÍNIO PRIVÊ LAGO NORTE I – ETAPA 3 respaldam-se em deliberações, cuja legalidade não foi questionada judicialmente, mantendo-se hígidos até o momento os atos praticados em AGE (deliberação pela [re]criação do Condomínio Privê Lago Norte I – Etapa 3) e elaboração da Convenção do Condomínio. 3. E a ré/apelante adquiriu fração ideal do Condomínio em 20/2/2006, momento em que se responsabilizou pelo pagamento de despesas “condominiais”, tendo anuído com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento – “condomínio irregular”. E conquanto as despesas de manutenção criadas por associações de moradores ou condomínios irregulares sejam fundadas em direito pessoal e não tenham o condão de obrigar os não associados, evidenciado o prévio consentimento da ré/apelante em relação à estipulação de “taxas e demais ônus”, legítima a cobrança de contribuição instituída em Assembleia Geral do Condomínio, fato constitutivo do direito postulado (art. 373, I do CPC). 4. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, na extensão, desprovido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), sob a sistemática dos repetitivos, e o Supremo Tribunal Federal, por ocasião da apreciação do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492), em sede de repercussão geral, assim decidiram: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos recursos especial e extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A014