Tribunal: TJDFT
Processo: 0727852-83.2023.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-20

Ementa:
Órgão 1a Turma Cível Classe Agravo de Instrumento Processo n. 0727852-83.2023.8.07.000 Agravante(s) Caixa Econômica Federal Agravado(s) Condomínio Setor Total Ville 11 Relatora Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra a decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria que, nos autos do cumprimento de sentença promovido pelo Condomínio Setor Total Ville 11 em desfavor de André Luis Torres dos Santos em que a agravante figura como terceira interessada, processo n. 0707596-94.2020.8.07.0010, indeferiu o pedido de habilitação do crédito do credor fiduciário, nos seguintes termos (Id 162650390 do processo de referência): Requer a CEF a habilitação do crédito com resguardo de valor suficiente para quitação do contrato de alienação fiduciária. Em princípio, o crédito deve ser satisfeito às custas do patrimônio do executado e com a penhora de seus direitos sobre o imóvel, preservando-se o crédito decorrente do domínio resolúvel da Caixa Econômica Federal - CEF. Ocorre que as despesas de condomínio constituem obrigações propter rem, que vinculam a dívida à própria unidade condominial, esta que constitui a principal garantia de adimplemento do débito. Assim, tendo a dívida objeto da execução gênese em despesas condominiais, prevalecem os interesses da coletividade dos condôminos sobre os da instituição financeira, a viabilizar o funcionamento e manutenção do edifício. Ou seja, são válidas a constrição judicial e a posterior venda judicial dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre a unidade geradora do débito, a despeito da alienação fiduciária sobre ela incidente. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio econômico, sendo imperioso, nessas balizas, prestigiar o bem juridicamente mais caro (direito indispensável e inadiável da coletividade de condôminos) do que o financiamento imobiliário, o qual, a despeito de suas vantagens, tem como contrapartida o ônus do imóvel responder por dívida propter rem inadimplida pelo condômino, desde que observadas as regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil, a fim de que se oportunize ao credor fiduciário posicionar frente à demanda. Ademais, a questão em tela da penhora de direitos aquisitivos do credor em imóvel com cláusula de alienação fiduciária amolda-se, na prática, em cessão de posição contratual, em que o adquirente (que participar do leilão) ficará sub-rogado nas obrigações para com o credor fiduciário. Assim, não se vislumbra qualquer ônus ao financiador. Isso porque, tratando-se de garantia real, a obrigação encontra-se assegurada pelo próprio bem, cujo valor em eventual alienação extrajudicial promove a quitação do débito perante o banco, como estabelece a Lei 9514/97 em seu art.27, § 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o. Ao modo que eventual inadimplemento ensejará a consolidação da propriedade em nome do credor, com a quitação plena da dívida. Assim, o ingresso de terceiro na relação jurídica em substituição ao devedor não acarreta óbice ao direito do banco (titular da propriedade resolúvel sobre o bem), devendo ser mitigado o requisito da anuência. Concluo assim que o inconformismo do credor fiduciário merece ser rechaçado, para evitar maiores delongas ao curso do processo. Posto isso, indefiro o pedido do credor fiduciário. Preclusa esta decisão, prossiga-se com a determinação de ID 140178452, com expedição do mandado de avaliação. Inconformada, a terceira/agravante, em razões recursais (Id 48889762), esclarece, em apertada síntese, tramitar na origem processo executivo ajuizado pelo Condomínio Setor Total Ville 11, ora agravado, em desfavor de André Luis Torres dos Santos em relação a dívidas condominiais. Alega ter sido penhorado, no decorrer da demanda, direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel, situado na Rua 300, Lote 301, Bloco 21, Apartamento 303, Residencial Porto Pilar, Setor Meireles, Santa Maria/DF, bem gravado com garantia de alienação fiduciária em seu favor como credora fiduciária. Acrescenta ter o juízo de origem determinado a avaliação e venda do bem em leilão, ao que a Caixa requereu a sua habilitação no crédito, tendo sido seu pedido indeferido pela decisão objurgada, o que a levou a interpor o presente recurso. Argumenta não ser possível o leilão de bem alienado fiduciariamente, pois o imóvel não pertence ao executado, devedor fiduciário, mas a ela como instituição financeira na qualidade de credora fiduciária. Sublinha não ser admissível a penhora de direitos aquisitivos, bem como a substituição subjetiva contratual sem sua anuência, como credora fiduciária, devendo, por esse motivo, ser afastada essa determinação. Afirma estar configurada violação ao art. 299 do Código Civil, pois somente com a anuência do credor é possível a substituição das partes contratuais. Requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso, a fim de “determinar a suspensão dos efeitos da decisão proferida, até o julgamento final do agravo”. Ao final, postula: a) A atribuição de efeito suspensivo ativo, para que seja afastado o imóvel de qualquer espécie de alienação. b) Que seja intimada o agravada para que, querendo, apresente contrarrazões no prazo legal; c) Que seja o agravo de instrumento recebido, reconhecendo a impossibilidade de substituição do devedor fiduciário, não podendo a CEF ser obrigada a contratar com terceiro arrematante; Preparo recolhido (Id 48889763). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua: a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, considerando os fatos narrados pelo agravante e os elementos apresentados nos autos, tenho que estão parcialmente evidenciados tais requisitos. Explico. Na origem, trata-se de cumprimento de sentença em que o Condomínio Setor Total Ville 11, ora agravado, cobra taxas condominiais a André Luis Torres dos Santos. O montante atualizado, em 29/4/2022, perfazia R$ 9.371,43 (nove mil trezentos e setenta e um reais e quarenta e três centavos – Id 123843182 do processo de referência). Não efetuado o pagamento espontâneo da dívida (Id 133604586 do processo de referência) e frustradas as pesquisas de bens em nome do executado (Id 136402900 do processo de referência), o exequente requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos que tem o devedor fiduciante em relação à propriedade fiduciária do imóvel para o qual cobrados débitos condominiais (Id 137382072 do processo de referência). O pleito foi deferido pela decisão de Id 140178452137382072 do processo de referência, nos seguintes termos: Penhore-se os direitos aquisitivos sobre o seguinte bem imóvel: apartamento no 303, Bloco 21, da Rua 300, Lote 301, Residencial Porto Pilar, Setor Meireles, Condomínio Onze, Santa Maria/DF, CEP no 72.584-600, matrícula no 46109, junto ao Cartório do 5o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, para garantia da dívida em execução, que poderá ser levada a efeito por meio de termo nos autos, na forma do art. 838 do CPC. Destaque-se que o ato de constrição deve recair sobre eventual direito de crédito que o executado detenha, em função do contrato de alienação fiduciária. De acordo com os artigos 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e 1.368-B do Código Civil, operada a alienação fiduciária, são passíveis de penhora apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Lavre-se termo de penhora desses direitos de crédito. Em seguida, intime-se a credora fiduciária para que não pratique nenhum ato que implique disposição dos créditos que a parte executada, eventualmente, detenha em função do contrato de compra e venda com alienação fiduciária. Expeça-se, ainda, intimação pessoal para o executado não dispor desses direitos de crédito que, eventualmente, detenha em função do contrato de alienação fiduciária. Intime-se a CEF para informar claramente qual o saldo devedor do financiamento feito para a aquisição do imóvel e valor do saldo devedor garantido com a alienação, bem como o valor atual dos eventuais direitos. Expeça-se mandado de avaliação, sobrevindo este intimem-se as partes (art. 870 e seguintes, do CPC). Intimem-se eventual cônjuge/companheiro do executado, nos termos do art. 842, do CPC Intime-se a CEF, credora fiduciária, conforme art. 799, inciso I e art. 804 do CPC. Sem prejuízo do determinado acima, expeça-se certidão de inteiro teor do ato para que o exequente providencie a respectiva averbação da penhora no ofício imobiliário competente, ato este que deve ser comprovado nos autos (art. 844 do CPC). O credor fiduciário requereu a habilitação do crédito de que é titular como credor fi (Id 154924658 do processo de referência), para que seja resguardado, em caso de arrematação, valor suficiente à quitação do contrato firmado com a Caixa, em preferência a qualquer outro crédito. Sobreveio a decisão agravada, na qual o magistrado de origem indeferiu o requerimento do credor fiduciário com os seguintes argumentos: i) as dívidas condominiais constituem obrigação propter rem; ii) prevalecem os interesses da coletividade dos condôminos sobre os da instituição financeira, a viabilizar o funcionamento e manutenção do edifício; iii) a penhora de direitos aquisitivos do credor em imóvel com cláusula de alienação fiduciária equivale à cessão de posição contratual, em que o adquirente (que participar do leilão) ficará sub-rogado nas obrigações para com o credor fiduciário; de modo que iv) não há qualquer prejuízo ao banco credor, uma vez que eventual inadimplemento ensejará a consolidação da propriedade em nome do credor, com a quitação plena da dívida. A certidão de matrícula do imóvel emitida pelo competente cartório de registro de imóveis (Id 77601148 do processo de referência) comprova a alienação fiduciária constituída em favor da agravante (R-9). Assim, por esse direito real devidamente transcrito no registro imobiliário detém ela propriedade resolúvel do bem imóvel, nos termos do art. 23, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997, o qual dispõe que: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Quanto à penhora, é certa a possibilidade de que recaia sobre os direitos aquisitivos do executado, devedor fiduciante, nos termos do art. 835, XII do CPC (“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”). De fato, nos termos da lei, não há impedimento a que seja objeto de constrição judicial direito real de aquisição que tem o devedor fiduciante sobre o imóvel alienado fiduciariamente, com o que desnecessária a anuência da instituição financeira, credora fiduciária. Por certo que a penhora do direito real de aquisição do devedor fiduciante jamais afastará direitos que tem o credor fiduciário por conta do contrato de alienação fiduciária que firmaram entre si. Possível a penhora, evidente que devem ser realizados os atos de expropriação do imóvel para pagamento da dívida condominial reclamada pelo agravado. Não há possibilidade de apenas ser objeto do leilão judicial os referidos direitos aquisitivos, porque decorrem de relação contratual estabelecida direta e pessoalmente com a agravante em contrato de mútuo destinado à aquisição do referido bem. Inviável seria tão somente alienar o direito real de aquisição porque alterações periódicas são contabilizadas na dívida a quitar, tanto por amortizações mensais em razão de pagamentos feitos pelo devedor, como por correções do saldo devedor pela incidência de juros contratados no mútuo celebrado. Não apenas a dificuldade de avaliação impede a simples alienação de direitos do devedor, há também obstáculos que decorrem da problemática sub-rogação contratual do executado como devedor fiduciante. Enfim, não tem cabimento o postulado exclusivo leilão dos direitos aquisitivos, porque necessária seria prévia aceitação do arrematante pela instituição financeira credora fiduciária, uma vez que pressuposta estaria a manutenção do contrato de mútuo, o qual, por força da arrematação, haveria de sofrer aditamento para ser admitido o arrematante, como devedor fiduciante, na relação negocial. O arrematante passaria desde então a ocupar a posição em que antes estava o ora executado. Na hipótese sub judice, o juiz determinou a intimação prévia dos interessados, na forma do art. 889 do CPC, para se manifestarem sobre a alienação, inclusive o credor fiduciário, conforme prevê o inciso V do referido dispositivo legal. Confira-se: Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: (...) V - o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução; Assim, não viola o direito de propriedade o ato judicial que determinou a penhora do direito real de aquisição do imóvel sobre que incidem débitos condominiais, porque a constrição ordenada não recaiu sobre o imóvel afetado em garantia de um mútuo ao credor fiduciário, a quem transferida a propriedade resolúvel pelo devedor fiduciante, em contrato de alienação fiduciária. Não foi atingida pelo provimento judicial atacado a constituição da propriedade resolúvel do bem imóvel. Mas a situação processual autorizadora da penhora de direitos do devedor fiduciante, não do imóvel, por si, não afasta a possibilidade de ser admitida a habilitação do crédito do credor fiduciário, que terá seu direito sub-rogado no valor da arrematação até o limite atualizado do débito garantido pela alienação fiduciária, nos termos do art. 908, §§ 1o e 2o, do CPC: Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1o No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. § 2o Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora. Por isso, deve a agravante, como credora fiduciária, informar o valor atualizado do crédito que titulariza ao juízo para pleitear a devida quitação. Mas a condição de credora titular da propriedade fiduciária de bem imóvel, com direito de preferência assegurado pela alienação fiduciária com fundamento no art. 908 do CPC, não afasta a obrigação de pagamento das despesas condominiais excutidas, as quais incidem sobre o bem objeto de garantia e deverão ser saudadas com o produto da alienação dos direitos aquisitivos do executado, que foram objeto de penhora. Esta e.1a Turma Cível já se pronunciou afirmando ser plenamente possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia, visto que tais direitos possuem expressão econômica e regramento legal explícito. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. DECISÃO MANTIDA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1218166, 07180527020198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 3/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) O col. Superior Tribunal de Justiça tem decidido não ser possível a penhora do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, mas viável a constrição judicial dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de mútuo em que tal garantia foi constituída em favor do credor fiduciário. Confiram-se os julgados adiante transcritos por suas ementas: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Cumprimento de sentença. 2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, §3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença. 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1654813/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020) (grifos nossos) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. 1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e fundamentada, apenas contrariamente ao pretendido pela parte, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015. 2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1832061/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020) (grifos nossos) Na mesma linha de raciocínio, são os seguintes julgados desta e. 1a Turma Cível, cujo entendimento podemos ver nas ementas abaixo: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA INCIDENTE SOBRE O PRÓPRIO BEM DE TITULARIDADE DA EXECUTADA. TERCEIRO INTERESSADO. CREDOR FIDUCIÁRIO. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. RETENÇÃO. EXPROPRIAÇÃO DO BEM DECORRENTE DA CONSTRIÇÃO. CRÉDITO ESTRANHO À GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. PENHORA INCIDENTE SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DETIDOS PELA EXECUTADA. LEGITIMIDADE. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA SOB O PRISMA DE INOCUIDADE DA MEDIDA. EFETIVIDADE DA CONSTRIÇÃO. CIRCUNSTÂNCIA DESINFLUENTE. CONSTRIÇÃO. MANUTENÇÃO. VIABILIDADE. AGRAVO PROVIDO. 1. Conquanto legítima e viável a penhora de direitos pertencentes ao executado, conforme autoriza o legislador processual (CPC, art. 835, XIII), pois integram o acervo patrimônio do devedor e encerram expressão econômica, inviável que a constrição recaia sobre o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, pois seu domínio resolúvel remanesce sob o poder do credor fiduciário, traduzindo garantia real avençada que perdurará até o efetivo cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor, que, a seu turno, retém apenas a posse direta da coisa, cujo domínio está sujeito à condição de realizar a obrigação garantida (Lei no 9.514/97, art. 22; CC, art. 1.361). 2. A penhora sobre bem gravado por alienação fiduciária deve alcançar apenas os direitos aquisitivos detidos pelo obrigado fiduciário, ou seja, o equivalente ao que verter por força do concertado, sobressaindo inviável a expropriação do imóvel alienado fiduciariamente cuja constrição lhe fora imposta, pois seu domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, tornando inviável que seja alienado em execução que lhe é estranha, o que implicaria expropriação de bem no bojo de processo executivo que lhe é alheio, a par de desconsideração da garantia convencionada. 3. Inexistindo óbice à penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, mormente porque a constrição, nesses casos, não alcança diretamente o próprio imóvel objeto da aquisição, mas os direitos contratuais decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira destinatária da garantia, afigura-se legítima a pretensão do exequente consistente na penhora dos direitos de aquisição detidos pelo executado, a despeito da esparsa efetividade da constrição. 4. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de que o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial (CPC, art. 835, XII). 5. Agravo conhecido e provido. Unânime. (Acórdão 1412207, 07381665920218070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 30/3/2022, publicado no DJE: 12/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEL. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A AGENTE FINANCEIRO. PENHORA. ALCANCE. DIREITOS AQUISITIVOS. APOSIÇÃO SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. EXPROPRIAÇÃO. LIMITAÇÃO. ALCANCE RESTRITO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. PENHORA ADSTRITA AOS DIREITOS PESSOAIS DETIDOS PELO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. MODULAÇÃO DA PENHORA E DO LEILÃO. IMPERATIVO LEGAL. REGULAÇÃO POSITIVA EXPRESSA (CPC, ARTS. 804, §3o, e 835, XII). PREVISIBILIDADE DE INSUCESSO DA MEDIDA. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E INTERNO DESPROVIDOS. 1. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial, derivando que, assim formatada a constrição, ressoa legítima e legal, encontrando, inclusive, lastro legal especificamente pontuado (CPC, art. 835, XII). 2. Adstrita a penhora aos direitos de aquisição detidos pelo obrigado fiduciário, porquanto o domínio resolúvel da coisa é detido pelo proprietário fiduciário, cuja expressão é pautada pelo que já realizara no ambiente do empréstimo garantido, a expropriação do penhorado, ou seja, a alienação do constritado, é pautada pelo penhorado, devendo ficar adstrita aos direitos aquisitivos, diferentemente do que sucede com bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, pois a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito leilão como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia, consoante expressamente dispõe o legislador processual (CPC, art. 804, §3o). 3. Agravos de instrumento e interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1268471, 07144157720208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 5/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO. DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AGRAVO INTERNO. EFEITO SUSPENSIVO. AUSENCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINARES IRREGULARIDADE PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADAS. MÉRITO. ALIENAÇÃO FIDUCIARIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. A concessão do efeito suspensivo ao recurso resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida 1.1 No caso dos autos não há probabilidade do direito alegado, não havendo que se falar em concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Agravo Interno conhecido e não provido. 2. Regularizada a representação processual da parte agravante, não há que se falar em não conhecimento do recurso. Preliminar rejeitada. 3. A Caixa Econômica Federal é terceira interessada, tendo, assim, legitimidade para recorrer da decisão que determinou a penhora de direitos sobre imóvel. Inteligência do art. 996 do CPC. 3. É firme o entendimento jurisprudencial no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante; todavia, admite-se a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Trata-se de penhora sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, ou seja, sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, originários das parcelas pagas do financiamento, inexistem prejuízos ao credor fiduciário. 5. Ademais, no caso dos autos, o saldo devedor é menor que o valor do imóvel e já foi proferida decisão estabelecendo a preferência de crédito a CEF, inexistindo qualquer prejuízo à agravante. 6. Agravo Interno conhecido e não provido. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Decisões mantidas. (Acórdão 1237153, 07263574320198070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 11/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Enfim, sendo admissível a penhora sobre o direito real de aquisição que tem o devedor fiduciante/executado sobre o imóvel, impedimento legal inexiste ao deferimento da habilitação de crédito postulada pela ora agravante, credora fiduciária, porque seu direito dele se sub-rogará no valor da arrematação até o limite atualizado do débito garantido pela alienação fiduciária, nos termos do art. 908, §§ 1o e 2o, do CPC. Por essas razões tenho que estão parcialmente evidenciados os requisitos para concessão da tutela vindicada pela recorrente. Não há de ser acolhido, por certo, dada a absoluta falta de razoabilidade, o requerimento ao final deduzido pela instituição financeira credora fiduciária para “atribuição de efeito suspensivo ativo, para que seja afastado o imóvel de qualquer espécie de alienação”. Ora, como antes explanado, admitem penhora e alienação judicial os direitos aquisitivos do executado, o que torna necessária a alienação do imóvel dado em garantia fiduciária e plenamente cabível a habilitação do crédito do credor fiduciário, afinal, possibilidade não há, como aduziu a recorrente, “de substituição do devedor fiduciário, não podendo a CEF ser obrigada a contratar com terceiro arrematante”, devendo haver a sub-rogação do crédito prevista no diploma processual civil. Deste modo, não incidindo a penhora sobre o bem imóvel, mas sobre direitos aquisitivos que detém o executado, e não estando caracterizado qualquer prejuízo para a agravante como credora fiduciária no recebimento preferencial do crédito de titularidade dela no produto de eventual arrematação em leilão judicial, tenho por parcialmente evidenciada a probabilidade do direito alegado e de provimento do recurso. Em relação ao segundo requisito - perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo - imbricado está à plausibilidade do direito invocado, pelo que, evidenciado este, também aquele se mostra configurado. Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo requerido, tão somente para suspender os efeitos da decisão agravada até julgamento final do presente recurso. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte agravada, pelo colegiado no julgamento definitivo do presente recurso. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Intime-se. Publique-se. Intime-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 17 de julho de 2023. Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora

Inteiro teor:
Órgão 1a Turma Cível Classe Agravo de Instrumento Processo n. 0727852-83.2023.8.07.000 Agravante(s) Caixa Econômica Federal Agravado(s) Condomínio Setor Total Ville 11 Relatora Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra a decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria que, nos autos do cumprimento de sentença promovido pelo Condomínio Setor Total Ville 11 em desfavor de André Luis Torres dos Santos em que a agravante figura como terceira interessada, processo n. 0707596-94.2020.8.07.0010, indeferiu o pedido de habilitação do crédito do credor fiduciário, nos seguintes termos (Id 162650390 do processo de referência): Requer a CEF a habilitação do crédito com resguardo de valor suficiente para quitação do contrato de alienação fiduciária. Em princípio, o crédito deve ser satisfeito às custas do patrimônio do executado e com a penhora de seus direitos sobre o imóvel, preservando-se o crédito decorrente do domínio resolúvel da Caixa Econômica Federal - CEF. Ocorre que as despesas de condomínio constituem obrigações propter rem, que vinculam a dívida à própria unidade condominial, esta que constitui a principal garantia de adimplemento do débito. Assim, tendo a dívida objeto da execução gênese em despesas condominiais, prevalecem os interesses da coletividade dos condôminos sobre os da instituição financeira, a viabilizar o funcionamento e manutenção do edifício. Ou seja, são válidas a constrição judicial e a posterior venda judicial dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre a unidade geradora do débito, a despeito da alienação fiduciária sobre ela incidente. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio econômico, sendo imperioso, nessas balizas, prestigiar o bem juridicamente mais caro (direito indispensável e inadiável da coletividade de condôminos) do que o financiamento imobiliário, o qual, a despeito de suas vantagens, tem como contrapartida o ônus do imóvel responder por dívida propter rem inadimplida pelo condômino, desde que observadas as regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil, a fim de que se oportunize ao credor fiduciário posicionar frente à demanda. Ademais, a questão em tela da penhora de direitos aquisitivos do credor em imóvel com cláusula de alienação fiduciária amolda-se, na prática, em cessão de posição contratual, em que o adquirente (que participar do leilão) ficará sub-rogado nas obrigações para com o credor fiduciário. Assim, não se vislumbra qualquer ônus ao financiador. Isso porque, tratando-se de garantia real, a obrigação encontra-se assegurada pelo próprio bem, cujo valor em eventual alienação extrajudicial promove a quitação do débito perante o banco, como estabelece a Lei 9514/97 em seu art.27, § 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o. Ao modo que eventual inadimplemento ensejará a consolidação da propriedade em nome do credor, com a quitação plena da dívida. Assim, o ingresso de terceiro na relação jurídica em substituição ao devedor não acarreta óbice ao direito do banco (titular da propriedade resolúvel sobre o bem), devendo ser mitigado o requisito da anuência. Concluo assim que o inconformismo do credor fiduciário merece ser rechaçado, para evitar maiores delongas ao curso do processo. Posto isso, indefiro o pedido do credor fiduciário. Preclusa esta decisão, prossiga-se com a determinação de ID 140178452, com expedição do mandado de avaliação. Inconformada, a terceira/agravante, em razões recursais (Id 48889762), esclarece, em apertada síntese, tramitar na origem processo executivo ajuizado pelo Condomínio Setor Total Ville 11, ora agravado, em desfavor de André Luis Torres dos Santos em relação a dívidas condominiais. Alega ter sido penhorado, no decorrer da demanda, direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel, situado na Rua 300, Lote 301, Bloco 21, Apartamento 303, Residencial Porto Pilar, Setor Meireles, Santa Maria/DF, bem gravado com garantia de alienação fiduciária em seu favor como credora fiduciária. Acrescenta ter o juízo de origem determinado a avaliação e venda do bem em leilão, ao que a Caixa requereu a sua habilitação no crédito, tendo sido seu pedido indeferido pela decisão objurgada, o que a levou a interpor o presente recurso. Argumenta não ser possível o leilão de bem alienado fiduciariamente, pois o imóvel não pertence ao executado, devedor fiduciário, mas a ela como instituição financeira na qualidade de credora fiduciária. Sublinha não ser admissível a penhora de direitos aquisitivos, bem como a substituição subjetiva contratual sem sua anuência, como credora fiduciária, devendo, por esse motivo, ser afastada essa determinação. Afirma estar configurada violação ao art. 299 do Código Civil, pois somente com a anuência do credor é possível a substituição das partes contratuais. Requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso, a fim de “determinar a suspensão dos efeitos da decisão proferida, até o julgamento final do agravo”. Ao final, postula: a) A atribuição de efeito suspensivo ativo, para que seja afastado o imóvel de qualquer espécie de alienação. b) Que seja intimada o agravada para que, querendo, apresente contrarrazões no prazo legal; c) Que seja o agravo de instrumento recebido, reconhecendo a impossibilidade de substituição do devedor fiduciário, não podendo a CEF ser obrigada a contratar com terceiro arrematante; Preparo recolhido (Id 48889763). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua: a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, considerando os fatos narrados pelo agravante e os elementos apresentados nos autos, tenho que estão parcialmente evidenciados tais requisitos. Explico. Na origem, trata-se de cumprimento de sentença em que o Condomínio Setor Total Ville 11, ora agravado, cobra taxas condominiais a André Luis Torres dos Santos. O montante atualizado, em 29/4/2022, perfazia R$ 9.371,43 (nove mil trezentos e setenta e um reais e quarenta e três centavos – Id 123843182 do processo de referência). Não efetuado o pagamento espontâneo da dívida (Id 133604586 do processo de referência) e frustradas as pesquisas de bens em nome do executado (Id 136402900 do processo de referência), o exequente requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos que tem o devedor fiduciante em relação à propriedade fiduciária do imóvel para o qual cobrados débitos condominiais (Id 137382072 do processo de referência). O pleito foi deferido pela decisão de Id 140178452137382072 do processo de referência, nos seguintes termos: Penhore-se os direitos aquisitivos sobre o seguinte bem imóvel: apartamento no 303, Bloco 21, da Rua 300, Lote 301, Residencial Porto Pilar, Setor Meireles, Condomínio Onze, Santa Maria/DF, CEP no 72.584-600, matrícula no 46109, junto ao Cartório do 5o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, para garantia da dívida em execução, que poderá ser levada a efeito por meio de termo nos autos, na forma do art. 838 do CPC. Destaque-se que o ato de constrição deve recair sobre eventual direito de crédito que o executado detenha, em função do contrato de alienação fiduciária. De acordo com os artigos 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e 1.368-B do Código Civil, operada a alienação fiduciária, são passíveis de penhora apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Lavre-se termo de penhora desses direitos de crédito. Em seguida, intime-se a credora fiduciária para que não pratique nenhum ato que implique disposição dos créditos que a parte executada, eventualmente, detenha em função do contrato de compra e venda com alienação fiduciária. Expeça-se, ainda, intimação pessoal para o executado não dispor desses direitos de crédito que, eventualmente, detenha em função do contrato de alienação fiduciária. Intime-se a CEF para informar claramente qual o saldo devedor do financiamento feito para a aquisição do imóvel e valor do saldo devedor garantido com a alienação, bem como o valor atual dos eventuais direitos. Expeça-se mandado de avaliação, sobrevindo este intimem-se as partes (art. 870 e seguintes, do CPC). Intimem-se eventual cônjuge/companheiro do executado, nos termos do art. 842, do CPC Intime-se a CEF, credora fiduciária, conforme art. 799, inciso I e art. 804 do CPC. Sem prejuízo do determinado acima, expeça-se certidão de inteiro teor do ato para que o exequente providencie a respectiva averbação da penhora no ofício imobiliário competente, ato este que deve ser comprovado nos autos (art. 844 do CPC). O credor fiduciário requereu a habilitação do crédito de que é titular como credor fi (Id 154924658 do processo de referência), para que seja resguardado, em caso de arrematação, valor suficiente à quitação do contrato firmado com a Caixa, em preferência a qualquer outro crédito. Sobreveio a decisão agravada, na qual o magistrado de origem indeferiu o requerimento do credor fiduciário com os seguintes argumentos: i) as dívidas condominiais constituem obrigação propter rem; ii) prevalecem os interesses da coletividade dos condôminos sobre os da instituição financeira, a viabilizar o funcionamento e manutenção do edifício; iii) a penhora de direitos aquisitivos do credor em imóvel com cláusula de alienação fiduciária equivale à cessão de posição contratual, em que o adquirente (que participar do leilão) ficará sub-rogado nas obrigações para com o credor fiduciário; de modo que iv) não há qualquer prejuízo ao banco credor, uma vez que eventual inadimplemento ensejará a consolidação da propriedade em nome do credor, com a quitação plena da dívida. A certidão de matrícula do imóvel emitida pelo competente cartório de registro de imóveis (Id 77601148 do processo de referência) comprova a alienação fiduciária constituída em favor da agravante (R-9). Assim, por esse direito real devidamente transcrito no registro imobiliário detém ela propriedade resolúvel do bem imóvel, nos termos do art. 23, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997, o qual dispõe que: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Quanto à penhora, é certa a possibilidade de que recaia sobre os direitos aquisitivos do executado, devedor fiduciante, nos termos do art. 835, XII do CPC (“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”). De fato, nos termos da lei, não há impedimento a que seja objeto de constrição judicial direito real de aquisição que tem o devedor fiduciante sobre o imóvel alienado fiduciariamente, com o que desnecessária a anuência da instituição financeira, credora fiduciária. Por certo que a penhora do direito real de aquisição do devedor fiduciante jamais afastará direitos que tem o credor fiduciário por conta do contrato de alienação fiduciária que firmaram entre si. Possível a penhora, evidente que devem ser realizados os atos de expropriação do imóvel para pagamento da dívida condominial reclamada pelo agravado. Não há possibilidade de apenas ser objeto do leilão judicial os referidos direitos aquisitivos, porque decorrem de relação contratual estabelecida direta e pessoalmente com a agravante em contrato de mútuo destinado à aquisição do referido bem. Inviável seria tão somente alienar o direito real de aquisição porque alterações periódicas são contabilizadas na dívida a quitar, tanto por amortizações mensais em razão de pagamentos feitos pelo devedor, como por correções do saldo devedor pela incidência de juros contratados no mútuo celebrado. Não apenas a dificuldade de avaliação impede a simples alienação de direitos do devedor, há também obstáculos que decorrem da problemática sub-rogação contratual do executado como devedor fiduciante. Enfim, não tem cabimento o postulado exclusivo leilão dos direitos aquisitivos, porque necessária seria prévia aceitação do arrematante pela instituição financeira credora fiduciária, uma vez que pressuposta estaria a manutenção do contrato de mútuo, o qual, por força da arrematação, haveria de sofrer aditamento para ser admitido o arrematante, como devedor fiduciante, na relação negocial. O arrematante passaria desde então a ocupar a posição em que antes estava o ora executado. Na hipótese sub judice, o juiz determinou a intimação prévia dos interessados, na forma do art. 889 do CPC, para se manifestarem sobre a alienação, inclusive o credor fiduciário, conforme prevê o inciso V do referido dispositivo legal. Confira-se: Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: (...) V - o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução; Assim, não viola o direito de propriedade o ato judicial que determinou a penhora do direito real de aquisição do imóvel sobre que incidem débitos condominiais, porque a constrição ordenada não recaiu sobre o imóvel afetado em garantia de um mútuo ao credor fiduciário, a quem transferida a propriedade resolúvel pelo devedor fiduciante, em contrato de alienação fiduciária. Não foi atingida pelo provimento judicial atacado a constituição da propriedade resolúvel do bem imóvel. Mas a situação processual autorizadora da penhora de direitos do devedor fiduciante, não do imóvel, por si, não afasta a possibilidade de ser admitida a habilitação do crédito do credor fiduciário, que terá seu direito sub-rogado no valor da arrematação até o limite atualizado do débito garantido pela alienação fiduciária, nos termos do art. 908, §§ 1o e 2o, do CPC: Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1o No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. § 2o Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora. Por isso, deve a agravante, como credora fiduciária, informar o valor atualizado do crédito que titulariza ao juízo para pleitear a devida quitação. Mas a condição de credora titular da propriedade fiduciária de bem imóvel, com direito de preferência assegurado pela alienação fiduciária com fundamento no art. 908 do CPC, não afasta a obrigação de pagamento das despesas condominiais excutidas, as quais incidem sobre o bem objeto de garantia e deverão ser saudadas com o produto da alienação dos direitos aquisitivos do executado, que foram objeto de penhora. Esta e.1a Turma Cível já se pronunciou afirmando ser plenamente possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia, visto que tais direitos possuem expressão econômica e regramento legal explícito. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. DECISÃO MANTIDA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1218166, 07180527020198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 3/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) O col. Superior Tribunal de Justiça tem decidido não ser possível a penhora do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, mas viável a constrição judicial dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de mútuo em que tal garantia foi constituída em favor do credor fiduciário. Confiram-se os julgados adiante transcritos por suas ementas: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Cumprimento de sentença. 2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, §3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença. 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1654813/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020) (grifos nossos) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. 1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e fundamentada, apenas contrariamente ao pretendido pela parte, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015. 2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1832061/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020) (grifos nossos) Na mesma linha de raciocínio, são os seguintes julgados desta e. 1a Turma Cível, cujo entendimento podemos ver nas ementas abaixo: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA INCIDENTE SOBRE O PRÓPRIO BEM DE TITULARIDADE DA EXECUTADA. TERCEIRO INTERESSADO. CREDOR FIDUCIÁRIO. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. RETENÇÃO. EXPROPRIAÇÃO DO BEM DECORRENTE DA CONSTRIÇÃO. CRÉDITO ESTRANHO À GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. PENHORA INCIDENTE SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DETIDOS PELA EXECUTADA. LEGITIMIDADE. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA SOB O PRISMA DE INOCUIDADE DA MEDIDA. EFETIVIDADE DA CONSTRIÇÃO. CIRCUNSTÂNCIA DESINFLUENTE. CONSTRIÇÃO. MANUTENÇÃO. VIABILIDADE. AGRAVO PROVIDO. 1. Conquanto legítima e viável a penhora de direitos pertencentes ao executado, conforme autoriza o legislador processual (CPC, art. 835, XIII), pois integram o acervo patrimônio do devedor e encerram expressão econômica, inviável que a constrição recaia sobre o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, pois seu domínio resolúvel remanesce sob o poder do credor fiduciário, traduzindo garantia real avençada que perdurará até o efetivo cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor, que, a seu turno, retém apenas a posse direta da coisa, cujo domínio está sujeito à condição de realizar a obrigação garantida (Lei no 9.514/97, art. 22; CC, art. 1.361). 2. A penhora sobre bem gravado por alienação fiduciária deve alcançar apenas os direitos aquisitivos detidos pelo obrigado fiduciário, ou seja, o equivalente ao que verter por força do concertado, sobressaindo inviável a expropriação do imóvel alienado fiduciariamente cuja constrição lhe fora imposta, pois seu domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, tornando inviável que seja alienado em execução que lhe é estranha, o que implicaria expropriação de bem no bojo de processo executivo que lhe é alheio, a par de desconsideração da garantia convencionada. 3. Inexistindo óbice à penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, mormente porque a constrição, nesses casos, não alcança diretamente o próprio imóvel objeto da aquisição, mas os direitos contratuais decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira destinatária da garantia, afigura-se legítima a pretensão do exequente consistente na penhora dos direitos de aquisição detidos pelo executado, a despeito da esparsa efetividade da constrição. 4. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de que o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial (CPC, art. 835, XII). 5. Agravo conhecido e provido. Unânime. (Acórdão 1412207, 07381665920218070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 30/3/2022, publicado no DJE: 12/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEL. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A AGENTE FINANCEIRO. PENHORA. ALCANCE. DIREITOS AQUISITIVOS. APOSIÇÃO SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. EXPROPRIAÇÃO. LIMITAÇÃO. ALCANCE RESTRITO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. PENHORA ADSTRITA AOS DIREITOS PESSOAIS DETIDOS PELO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. MODULAÇÃO DA PENHORA E DO LEILÃO. IMPERATIVO LEGAL. REGULAÇÃO POSITIVA EXPRESSA (CPC, ARTS. 804, §3o, e 835, XII). PREVISIBILIDADE DE INSUCESSO DA MEDIDA. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E INTERNO DESPROVIDOS. 1. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial, derivando que, assim formatada a constrição, ressoa legítima e legal, encontrando, inclusive, lastro legal especificamente pontuado (CPC, art. 835, XII). 2. Adstrita a penhora aos direitos de aquisição detidos pelo obrigado fiduciário, porquanto o domínio resolúvel da coisa é detido pelo proprietário fiduciário, cuja expressão é pautada pelo que já realizara no ambiente do empréstimo garantido, a expropriação do penhorado, ou seja, a alienação do constritado, é pautada pelo penhorado, devendo ficar adstrita aos direitos aquisitivos, diferentemente do que sucede com bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, pois a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito leilão como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia, consoante expressamente dispõe o legislador processual (CPC, art. 804, §3o). 3. Agravos de instrumento e interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1268471, 07144157720208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 5/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO. DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AGRAVO INTERNO. EFEITO SUSPENSIVO. AUSENCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINARES IRREGULARIDADE PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADAS. MÉRITO. ALIENAÇÃO FIDUCIARIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. A concessão do efeito suspensivo ao recurso resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida 1.1 No caso dos autos não há probabilidade do direito alegado, não havendo que se falar em concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Agravo Interno conhecido e não provido. 2. Regularizada a representação processual da parte agravante, não há que se falar em não conhecimento do recurso. Preliminar rejeitada. 3. A Caixa Econômica Federal é terceira interessada, tendo, assim, legitimidade para recorrer da decisão que determinou a penhora de direitos sobre imóvel. Inteligência do art. 996 do CPC. 3. É firme o entendimento jurisprudencial no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante; todavia, admite-se a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Trata-se de penhora sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, ou seja, sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, originários das parcelas pagas do financiamento, inexistem prejuízos ao credor fiduciário. 5. Ademais, no caso dos autos, o saldo devedor é menor que o valor do imóvel e já foi proferida decisão estabelecendo a preferência de crédito a CEF, inexistindo qualquer prejuízo à agravante. 6. Agravo Interno conhecido e não provido. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Decisões mantidas. (Acórdão 1237153, 07263574320198070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 11/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Enfim, sendo admissível a penhora sobre o direito real de aquisição que tem o devedor fiduciante/executado sobre o imóvel, impedimento legal inexiste ao deferimento da habilitação de crédito postulada pela ora agravante, credora fiduciária, porque seu direito dele se sub-rogará no valor da arrematação até o limite atualizado do débito garantido pela alienação fiduciária, nos termos do art. 908, §§ 1o e 2o, do CPC. Por essas razões tenho que estão parcialmente evidenciados os requisitos para concessão da tutela vindicada pela recorrente. Não há de ser acolhido, por certo, dada a absoluta falta de razoabilidade, o requerimento ao final deduzido pela instituição financeira credora fiduciária para “atribuição de efeito suspensivo ativo, para que seja afastado o imóvel de qualquer espécie de alienação”. Ora, como antes explanado, admitem penhora e alienação judicial os direitos aquisitivos do executado, o que torna necessária a alienação do imóvel dado em garantia fiduciária e plenamente cabível a habilitação do crédito do credor fiduciário, afinal, possibilidade não há, como aduziu a recorrente, “de substituição do devedor fiduciário, não podendo a CEF ser obrigada a contratar com terceiro arrematante”, devendo haver a sub-rogação do crédito prevista no diploma processual civil. Deste modo, não incidindo a penhora sobre o bem imóvel, mas sobre direitos aquisitivos que detém o executado, e não estando caracterizado qualquer prejuízo para a agravante como credora fiduciária no recebimento preferencial do crédito de titularidade dela no produto de eventual arrematação em leilão judicial, tenho por parcialmente evidenciada a probabilidade do direito alegado e de provimento do recurso. Em relação ao segundo requisito - perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo - imbricado está à plausibilidade do direito invocado, pelo que, evidenciado este, também aquele se mostra configurado. Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo requerido, tão somente para suspender os efeitos da decisão agravada até julgamento final do presente recurso. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte agravada, pelo colegiado no julgamento definitivo do presente recurso. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Intime-se. Publique-se. Intime-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 17 de julho de 2023. Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora