Tribunal: TJDFT
Processo: 0742355-46.2022.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-01-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0742355-46.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MEIRIELE SANTANA DE MOURA, ALMIR JOSE DE MOURA AGRAVADO: DAVINO DE SOUSA LEAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposta por MEIRIELE SANTANA DE MOURA e ALMIR JOSÉ DE MOURA contra decisão da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, ajuizada por DAVINO DE SOUZA LEAL, indeferiu o pedido de denunciação da lide à IMOBILIÁRIA AMARO IMÓVEIS LTDA e à locatária atual CARLA MEDEIROS ASSUNÇÃO (ID 42183544). Em suas razões, os agravantes sustentam que a denunciação da lide é importante para o esclarecimento dos fatos, sob pena de violação do princípio da ampla defesa. Requer a concessão do efeito suspensivo. No mérito, a reforma da decisão para que seja determinado a denunciação da lide à IMOBILIÁRIA AMARO IMÓVEIS LTDA e da locatária atual CARLA MEDEIROS ASSUNÇÃO. Sem preparo, em razão da concessão da gratuidade de justiça (ID 139563915) . É o relatório. DECIDO. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, IX do Código de Processo Civil - CPC e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está instruída com as peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017. Conheço do recurso. Estabelece o Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c 995, parágrafo único, do CPC. Em análise preliminar, não há probabilidade do direito. Cuida-se, na origem, de ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Narra a inicial que o autor celebrou contrato de locação de imóvel, por meio de sua representante - Imobiliária Amaro Imóveis - com a agravante Meiriele, locatária. O agravante Almir figura como fiador do contrato. Afirma que, desde o mês de novembro de 2019, não há recebimento dos aluguéis. Em contestação, os agravantes alegaram que: 1) a ré Meiriele celebrou contrato de locação com o autor com vigência contratual de 13/06/2013 a 12/06/2016, momento em que passou a ter prazo indeterminado; 2) em 12/2017 a imobiliária foi comunicada pela locatária sobre a rescisão contratual, em razão da venda do estabelecimento comercial que funcionava no imóvel locado; 3) a locação foi assumida por Carla Medeiros Assunção com concordância e sem objeção da administradora do imóvel; 4) a nova locatária passou a responder pelo imóvel com o pagamento dos aluguéis e encargos, os quais foram recebidos por 23 meses pela Imobiliária Amaro Imóveis; e 5) o comportamento contraditório do autor ofenda a boa-fé objetiva, ao anuir com a alteração contratual por tantos anos, e agora buscar o ressarcimento por inadimplemento da nova locatária. Nesse contexto requereram a denunciação da lide da Imobiliária Amaro Imóveis e à nova locatária, CARLA MEDEIROS ASSUNÇÃO, o que foi indeferido pelo juiz, sob a alegação que cabe aos requeridos provar se houve trespasse e, em caso afirmativo, se houve concordância por parte do locador. Insurge-se os agravantes dessa decisão. Alegam a imprescindibilidade da denunciação à lide para o correto deslinde do feito. O art. 1.148, do Código Civil – CC, prevê que “a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.”. Todavia, esse entendimento não se aplica ao contrato de locação, seja por força do seu caráter pessoal – o locador, com o fim de proteger seu patrimônio, avalia características do inquilino, como capacidade financeira, idoneidade moral, bem como do seu eventual fiador -, seja pela aplicação do art. 13, caput e incisos, da Lei 8.245/91, que dispõe: “Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1o Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2o Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição." A propósito, destaque-se o enunciado 234, na 3a Jornada de Direito Civil: "Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente." Conforme art. 373, II, do CPC incumbe ao réu provar "a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor". Na hipótese, não foi apresentado qualquer documento que demonstre que o locador foi notificado da alteração dos locatários ou que anuiu com referida alteração. Ao contrário, o documento apresentado é o contrato de locação que está em vigor e aponta os réus como locatários. Sobre o assunto, ilustrativamente, mencione-se precedente do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. 1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos. 2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação. 3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica. 4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. 5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade. 6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico. 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.202.077/MS, relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em 1/3/2011, DJe de 10/3/2011.)” - grifou-se. No mesmo sentido, registrem-se precedentes deste Tribunal de Justiça: "2. A cessão de contrato de locação para o adquirente de estabelecimento empresarial situado em bem imóvel alugado não ocorre de forma automática e exige a anuência do locador, nos termos do art. 13 da Lei no Lei no 8.245/1991. Precedentes. (...) 4. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1077955, 20140111393458APC, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/2/2018, publicado no DJE: 2/3/2018. Pág.: 519/526). “2. Em caso de trespasse, a responsabilidade pelo pagamento de alugueis referentes a contrato de locação comercial, somente se transfere com a notificação e respectiva anuência do locador, mormente considerando-se a existência de cláusula contratual vedando a cessão da locação. 3."Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente." (Enunciado no 234 na 3a Jornada de Direito Civil). (...) (Acórdão 863439, 20140110278014APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, , Revisor: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/4/2015, publicado no DJE: 30/4/2015. Pág.: 239) Em face do exposto, em cognição sumária, a decisão deve ser mantida. INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se o juízo de origem. Ao agravado para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 19 de dezembro de 2022. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0742355-46.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MEIRIELE SANTANA DE MOURA, ALMIR JOSE DE MOURA AGRAVADO: DAVINO DE SOUSA LEAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposta por MEIRIELE SANTANA DE MOURA e ALMIR JOSÉ DE MOURA contra decisão da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, ajuizada por DAVINO DE SOUZA LEAL, indeferiu o pedido de denunciação da lide à IMOBILIÁRIA AMARO IMÓVEIS LTDA e à locatária atual CARLA MEDEIROS ASSUNÇÃO (ID 42183544). Em suas razões, os agravantes sustentam que a denunciação da lide é importante para o esclarecimento dos fatos, sob pena de violação do princípio da ampla defesa. Requer a concessão do efeito suspensivo. No mérito, a reforma da decisão para que seja determinado a denunciação da lide à IMOBILIÁRIA AMARO IMÓVEIS LTDA e da locatária atual CARLA MEDEIROS ASSUNÇÃO. Sem preparo, em razão da concessão da gratuidade de justiça (ID 139563915) . É o relatório. DECIDO. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015, IX do Código de Processo Civil - CPC e foi interposto tempestivamente. A petição do agravo está instruída com as peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017. Conheço do recurso. Estabelece o Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c 995, parágrafo único, do CPC. Em análise preliminar, não há probabilidade do direito. Cuida-se, na origem, de ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Narra a inicial que o autor celebrou contrato de locação de imóvel, por meio de sua representante - Imobiliária Amaro Imóveis - com a agravante Meiriele, locatária. O agravante Almir figura como fiador do contrato. Afirma que, desde o mês de novembro de 2019, não há recebimento dos aluguéis. Em contestação, os agravantes alegaram que: 1) a ré Meiriele celebrou contrato de locação com o autor com vigência contratual de 13/06/2013 a 12/06/2016, momento em que passou a ter prazo indeterminado; 2) em 12/2017 a imobiliária foi comunicada pela locatária sobre a rescisão contratual, em razão da venda do estabelecimento comercial que funcionava no imóvel locado; 3) a locação foi assumida por Carla Medeiros Assunção com concordância e sem objeção da administradora do imóvel; 4) a nova locatária passou a responder pelo imóvel com o pagamento dos aluguéis e encargos, os quais foram recebidos por 23 meses pela Imobiliária Amaro Imóveis; e 5) o comportamento contraditório do autor ofenda a boa-fé objetiva, ao anuir com a alteração contratual por tantos anos, e agora buscar o ressarcimento por inadimplemento da nova locatária. Nesse contexto requereram a denunciação da lide da Imobiliária Amaro Imóveis e à nova locatária, CARLA MEDEIROS ASSUNÇÃO, o que foi indeferido pelo juiz, sob a alegação que cabe aos requeridos provar se houve trespasse e, em caso afirmativo, se houve concordância por parte do locador. Insurge-se os agravantes dessa decisão. Alegam a imprescindibilidade da denunciação à lide para o correto deslinde do feito. O art. 1.148, do Código Civil – CC, prevê que “a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.”. Todavia, esse entendimento não se aplica ao contrato de locação, seja por força do seu caráter pessoal – o locador, com o fim de proteger seu patrimônio, avalia características do inquilino, como capacidade financeira, idoneidade moral, bem como do seu eventual fiador -, seja pela aplicação do art. 13, caput e incisos, da Lei 8.245/91, que dispõe: “Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1o Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2o Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição." A propósito, destaque-se o enunciado 234, na 3a Jornada de Direito Civil: "Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente." Conforme art. 373, II, do CPC incumbe ao réu provar "a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor". Na hipótese, não foi apresentado qualquer documento que demonstre que o locador foi notificado da alteração dos locatários ou que anuiu com referida alteração. Ao contrário, o documento apresentado é o contrato de locação que está em vigor e aponta os réus como locatários. Sobre o assunto, ilustrativamente, mencione-se precedente do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. 1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos. 2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação. 3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica. 4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. 5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade. 6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico. 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.202.077/MS, relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em 1/3/2011, DJe de 10/3/2011.)” - grifou-se. No mesmo sentido, registrem-se precedentes deste Tribunal de Justiça: "2. A cessão de contrato de locação para o adquirente de estabelecimento empresarial situado em bem imóvel alugado não ocorre de forma automática e exige a anuência do locador, nos termos do art. 13 da Lei no Lei no 8.245/1991. Precedentes. (...) 4. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1077955, 20140111393458APC, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/2/2018, publicado no DJE: 2/3/2018. Pág.: 519/526). “2. Em caso de trespasse, a responsabilidade pelo pagamento de alugueis referentes a contrato de locação comercial, somente se transfere com a notificação e respectiva anuência do locador, mormente considerando-se a existência de cláusula contratual vedando a cessão da locação. 3."Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente." (Enunciado no 234 na 3a Jornada de Direito Civil). (...) (Acórdão 863439, 20140110278014APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, , Revisor: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/4/2015, publicado no DJE: 30/4/2015. Pág.: 239) Em face do exposto, em cognição sumária, a decisão deve ser mantida. INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se o juízo de origem. Ao agravado para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 19 de dezembro de 2022. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator