Tribunal: TJDFT
Processo: 0729212-53.2023.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-31

Ementa:
Órgão: 1a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0729212-53.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PATRICIA BITTENCOURT, EDMAR BITTENCOURT FILHO, EDUARDO BITTENCOURT AGRAVADO: JUCELINO LIMA SOARES RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Patrícia Bittencourt, Edmar Bittencourt Filho e Eduardo Bittencourt contra decisão proferida pelo juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (Id 163173091 do processo de referência), que, nos autos da execução de título extrajudicial proposta por Jucelino Lima Soares em desfavor dos ora agravantes, processo n. 0035494-63.2014.8.07.0001, homologou o laudo pericial de avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos (grifos nossos): Na decisão de ID 31289591, foi deferida a penhora do imóvel descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos Ltda., CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais Ltda.). A penhora foi registrada na matrícula do imóvel (ID 31289600 – p. 9). A sra. Oficiala de Justiça avaliou o imóvel penhorado nestes autos por R$ 84.842.200,00, no ID 107309107. O exequente impugnou a avaliação supra, no ID 127260124, ao argumento de ter sido atribuído valor exorbitante, dissociado dos valores de mercado praticados para imóveis semelhantes. Intimado quanto à eventual realização de avaliação por profissional perito, a executada manifestou discordância, no ID 128782919, e pugnou para que a realização de nova avaliação fosse condicionada à realização de hastas públicas negativas para o imóvel em questão. A parte autora, por sua vez, no ID 130688643, esclareceu ter interesse na realização de perícia, ratificando sua manifestação no ID 132892117. Diante disso, foi proferida a decisão de ID 134016237, nomeando como perito o Sr. Franklim Renato Bittar e fixando o seguinte quesito: “Qual é o valor de mercado do imóvel penhorado? Esclareça a metodologia para a obtenção do valor informado.” Aos IDs 139679625 e 140686982, constam, respectivamente, o comprovante de depósito do adiantamento dos honorários periciais, efetuado pelo exequente, e o de transferência ao perito de 50% de tal valor. O laudo pericial do imóvel, onde atualmente se localiza o supermercado Carrefour Lago Sul, foi acostado ao ID 144843326. Nele, o expert demonstra o objetivo do laudo (determinar o valor mercadológico do imóvel com vistas a subsidiar os interessados) e a metodologia utilizada (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-1/2019), além de fixar o valor de mercado da venda do bem em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais). Na impugnação de ID151509637, a parte ré salienta que não foram computados os valores referentes ao ajardinamento, característica que promoveria valorização do imóvel, razão pela qual haveria erro na avaliação. Outro ponto salientado pela parte ré seria que os imóveis utilizados como parâmetro não se assemelhariam ao que fora penhorado ou estariam em outras localidades, razão pela qual entende que não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. O exequente, por seu turno, no ID 151548668, não se opõe à conclusão do laudo de avaliação apresentado pelo perito do Juízo ao ID 144843326. Na oportunidade, informa, ainda, que pretende a alienação do bem mediante leilão na modalidade presencial. Em seu laudo complementar, de ID 152026961, esclarece o perito que embasou seu primeiro laudo em pesquisa intimamente ligada à realidade do mercado imobiliário local, qual seja, o Lago Sul. Disse ainda que o documento cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, sendo elas a NBR 14.653/2011, específica para bens imóveis, e a NBR 13752/1996, específica para as atividades básicas para a realização de perícia. No ID 152193437, a parte autora reiterou o pleito para que o leilão ocorra de forma presencial ou, subsidiariamente, por meio de hasta pública eletrônica, a ser realizada pelo Leiloeiro Público Oficial Sr. Adriano de Souza Cardoso. Por não ter feito menção explícita em seu laudo complementar acerca do ajardinamento apontado pela executada, foi determinada, no ID 157241672, a intimação do perito para esclarecer a omissão apontada. No ID158149812, o expert consignou que a avaliação do bem penhorado levou em conta o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como “parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros”. Os executados, no ID 161405495, insistiram no fato de que o I. perito teria desconsiderado a característica do ajardinamento quando da confecção do laudo de ID 144843326. Diante disso, pugnaram pela homologação da avaliação feita pela I. Oficiala Avaliadora, juntada aos autos no ID 107309107, no valor de R$ 84.942.200,00 (oitenta e quatro milhões, novecentos e quarenta e dois mil e duzentos Reais). No ID 161528087, o I. perito ratifica que o laudo de ID 144843326 cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, e reitera seu pedido de expedição de alvará de levantamento dos 50% restantes relativos aos honorários periciais finais (ID 13979626). É o relatório necessário. Decido. Não merecem prosperar os argumentos dos executados. A perícia elaborada respondeu ao quesito estabelecido pelo Juízo ao demonstrar detalhadamente o caminho percorrido até atingir o valor de mercado do bem e a metodologia utilizada para tal. Na impugnação de ID 151509637, a parte ré afirma que a característica do ajardinamento promoveria valorização do imóvel e, por ter sido desconsiderada no laudo, teria havido erro na avaliação. Defende também que os imóveis utilizados como parâmetro não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. Ocorre que, ao contrário do alegado pela parte ré, o laudo de ID 144843326 foi devidamente fundamentado, analisou as condições do imóvel e calculou seu valor de mercado mediante método comparativo direto. Ademais, o perito, especialista em Direito Imobiliário e em Perícia Judicial Imobiliária, afirma que incluiu o ajardinamento em seu laudo. De qualquer forma, não parece razoável que uma área relativa ao jardim, ou a qualquer forma de paisagismo, em um local onde funciona um supermercado pudesse valorizar o bem em cerca de 42 (quarenta e dois) milhões de Reais, que corresponde à diferença entre o valor estabelecido pelo perito e o definido pela Oficiala avaliadora. Quanto à alegação de que o perito usou parâmetros de locais muito diferentes, cabe esclarecer que, no caso concreto, existe a dificuldade de se encontrar parâmetros comparativos aptos a justificar o valor de um bem onde se desenvolva a atividade comercial de um supermercado no Plano Piloto de Brasília. Em razão dessa complexidade, o profissional se utilizou da homogeinização das amostras, dizendo tecnicamente o motivo de usar determinado valor como parâmetro de valor de mercado e fundamentando sua pesquisa em 48 fontes distintas, localizadas, em sua grande maioria, em locais dentro do Plano Piloto. Como se não bastasse, esclareceu que considerou como valor médio unitário de m2 do terreno o montante de R$ 4.500.00 e, consequentemente, avaliou o terreno, com 5.000 m2, em R$ 22.500.000.00. Quanto ao valor da área construída, considerando uma depreciação de 15 anos da construção, deixou claro que seria de R$ 19.771.179.78. A soma de tais valores, portanto, demonstram como o perito alcançou o valor, sem arredondamentos, de R$ 42.271.179.78. Ante todo o exposto, rejeito a impugnação de ID 151509637 e HOMOLOGO em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais) o valor do imóvel penhorado na decisão de ID 31289591, descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 perante o 1o Ofício e Registro de Imóveis do DF (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos LTDA, CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais LTDA). Defiro ainda a expedição de ofício de transferência dos honorários periciais em favor do Perito, para a conta bancária informada no ID 161528087 Inconformados, os executados interpõem o presente agravo de instrumento. Em razões recursais (Id 49180506), tecem breve histórico da lide e pedem a reforma do decisum a quo, para que seja homologada a anterior avaliação feita pela oficiala de justiça ou, eventualmente, seja determinada a realização de nova perícia. Argumentam que o laudo não foi elaborado de forma técnica e científica, porque efetuou comparações com imóveis de características impertinentes em relação ao imóvel analisado, seja em razão da localização, seja em razão da metragem e da destinação dada ao imóvel. Dizem ser o imóvel penhorado bem de elevado valor, visto que i) situado no Lago Sul, bairro mais nobre da capital federal; ii) com metragem total superior a 13.000 metros quadrados; e iii) nele está instalada uma unidade da rede de supermercados Carrefour, renomada varejista de alto padrão. Indicam discrepâncias na análise comparativa do perito, as quais impedem a homologação do laudo. Frisam ter o perito judicial desconsiderado o ajardinamento, benfeitoria que embeleza o imóvel e o valoriza, pelo que aduzem a existência de erro na avaliação, a ensejar nova perícia. Asseveram não ter o perito respondido aos quesitos de forma clara e conclusiva, mas de “forma genérica, ou então com resposta estranha à indagação feita”. Reclamam contra a indevida a homologação do laudo elaborado pelo perito e requerem a reforma da decisão agravada com a homologação do anterior laudo confeccionado pela Oficiala de Justiça, “(servidor público imparcial e distante das partes) goza de fé-pública, ou seja, tem presunção de veracidade, e melhor reflete o valor de mercado do bem imóvel: R$ 84.942.200,00”. Pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao recurso. Sustentam que os apontados erros técnicos no laudo pericial evidenciam a probabilidade do direito que afirmam titularizar. Bradam que o risco de o imóvel ser levado a hasta pública consubstanciaria o perigo de dano. Ao final, pedem: a) Seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso, diante da relevância jurídica dos temas aqui tratados, para sobrestar a Ação de Execução ora referenciada, até o julgamento do mérito do presente Agravo de Instrumento; b) Seja conhecido e provido o recurso para reformar a decisão agravada, homologando-se o laudo confeccionado pela i. Oficiala de Justiça; c) Caso assim não se entenda, requer, eventualmente, seja reconhecida afronta aos arts. 473, inc. IV, 477, inc. I, § 2°, 480 e 873, inc. I, e, sintomaticamente, seja determinada a realização de nova avaliação. d) A intimação do Agravado, na pessoa de seus advogados, via DJe, para querendo, apresentar Contrarrazões ao recurso interposto dentro do prazo legal; e) A juntada aos autos da documentação anexa; f) Sejam todas as publicações e intimações, sejam efetuadas, sob pena de nulidade, em nome dos advogados, André Puppin Macedo, OAB/DF 12.004 e Alexandre Spezia, OAB/DF 20.555. O recurso veio instruído com a guia de preparo (Id 49181572) e comprovante de recolhimento (Id 49181573). É o breve relatório. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No caso, tenho que não estão evidenciados os requisitos necessários à liminar suspensão dos efeitos da decisão agravada. Isso porque, em exame preliminar, coerente se afigura a pretensão deduzida para que nova avaliação seja realizada. Em relação a tal pedido, contudo, não foi formulado pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. De sua vez, quanto ao pedido para que homologada seja a avaliação feita pela oficiala de justiça, em cognição sumária, faltam elementos que o possam justificar, como se pode aferir pelos argumentos adiante expostos, os quais exigem breve histórico processual. Vejamos. Trata-se, na origem, de execução extrajudicial de cédula de crédito comercial, emitida pela empresa Gezebel Representações Comerciais Ltda, em que figuram os agravantes como avalistas. Originalmente o título foi emitido em favor do Banco do Brasil S/A, que posteriormente cedeu seu crédito ao agravado, que, de sua vez, executou a emitente e os avalistas. No curso da demanda executiva foi penhorado o imóvel dado em garantia hipotecária. Em primeira avaliação, feita por oficiala de justiça-avaliadora, o imóvel foi precificado em R$ 84.942.200,00 (oitenta e quatro milhões, novecentos e quarenta e dois mil e duzentos reais) (Id 107309107 do processo de referência). À época, os executados, ora recorrentes, expressamente concordaram com a quantia pela qual a meirinha do juízo avaliara o imóvel: “ciente da escorreita avaliação de Id 107309107, sem recurso” (Id 125942792 dos autos de origem). O credor, aqui agravado, de sua vez, rotulou a avaliação como "exorbitante". Sustentou, em resumo, que o laudo “incorreu em um sem-número de equívocos e inadequações metodológicas que conduzem ao desacerto de suas conclusões”. Apresentou “Laudo Técnico de Avaliação lavrado por engenheiro civil e diretor da Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal (doc. 2), por meio do qual o imóvel penhorado nestes autos restou avaliado em R$ 26.000.000,00 (vinte e seis milhões de reais)” (Id 127260124 do processo de referência). Posteriormente, o juízo da origem prolatou decisão de natureza saneadora, na qual, entre outras questões, após relatar que “Intimadas as partes a se manifestarem, o autor apresentou petição no ID 125942792 concordando com o valor”, bem como que “o executado apresentou impugnação à avaliação no ID127260124 afirmando se tratar de valor exorbitante e dissociado dos valores de mercado”, determinou a realização de perícia. Consignou o magistrado a impossibilidade de adotar as conclusões do laudo unilateral que apresentara a parte exequente. Ordenou fosse intimados a parte executada “para que informe se possui interesse na realização de perícia de avaliação do imóvel, no prazo de 5 (cinco) dias” (Id 127997596 do processo de referência). Em face desta decisão, a executada, Gezebel Representações Comerciais Ltda, opôs embargos de declaração, ao fundamento de que, ao contrário do que consta do decisum, não teria pleiteado nova perícia. Afirmou correta a primeira avaliação, enfatizando que “NÃO concorda com a realização de perícia de avaliação do imóvel uma vez que o exequente não infirmou os termos da perícia realizada pelo Oficial de Justiça que detém fé pública” (Id 128782919 do processo de referência). Os aclaratórios foram rejeitados (Id 129376742 do processo de referência). Na sequência, Jucelino Lima Soares, exequente, declarou “possuir interesse na realização da perícia já determinada pela decisão de Id n. 127997596, em virtude dos motivos já declinados à Id n. 127260124, em especial o fato de que a avaliação de Id n. 107309107 resultou em montante de avaliação exorbitante, absolutamente dissociado de valores de mercado” (Id 130688643 do processo de referência). Os agravantes, mais uma vez, declararam que “não possuem interesse algum na realização de perícia de avaliação do imóvel penhorado” (Id 130852995 do processo de referência). O juízo a quo, chamando o feito à ordem, determinou a intimação da parte exequente para que dissesse de seu interesse na realização de perícia para avaliação do imóvel (Id 131792224 do processo de referência), ao que opôs ela embargos de declaração (Id 132892117 do processo de referência). A decisão de Id 134016237 do processo de referência acolheu os embargos de declaração “para esclarecer que as despesas com os honorários periciais devem ser antecipadas pela parte exequente, na forma do art. 82, caput, do CPC, podendo incluí-las no montante do débito executado, exceto se o valor da avaliação que ao final vier a ser homologado corresponder ao valor indicado pela Sra Oficiala de Justiça”. À época, contra tal decisão os executados interpuseram o agravo de instrumento n. 0730472-05.2022.8.07.0000, que, decidido por esta e. 1a Turma Cível por meio do Acórdão no. 1671517, ficou assim ementado: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÉDULA DE CRÉDITO COMERCIAL. DIVERGÊNCIA DE AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA-AVALIADOR. PERITO PARTICULAR. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PRECLUSÃO TEMPORAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto em execução extrajudicial de cédula de crédito comercial, diante de decisão que, por força da divergência instaurada sobre o valor imóvel objeto de penhora, onde os agravantes, executado, pedem a prevalência do laudo emitido por oficial de justiça-avaliar, enquanto o agravado, executado, defende a avaliação realizada por perito particular. 2. Na hipótese, está preclusa a decisão interlocutória que concluiu pela necessidade da perícia, também não há que se falar em cerceamento de defesa, tendo em vista que os agravantes tiveram oportunidade para se manifestar quanto às decisões do Juízo a quo e pronunciamentos da parte contrária. 3. Com relação à preclusão do provimento que decidiu pela necessidade de perícia, tendo em conta a impossibilidade afirmada pelo julgador monocrático de adotar o laudo técnico unilateralmente apresentado pelo credor/agravado, cumpria aos agravantes/executados confrontar a determinação para que a avaliação do imóvel fosse feita por perito. 3.1. Dada a ausência de impugnação oportuna, operou-se a preclusão temporal. 3.2. O pretendido reexame da questão já decidida e estabilizada afronta a regra do art. 507 do CPC, de onde se extrai que: "É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão". 4. A existência de substancial dissonância entre os valores apurados pela oficiala de justiça e o apontado pelo agravado, constitui situação fática justificadora da incidência ao caso concreto da norma posta no art. 873, III, do CPC, que autoriza nova avaliação diante da "fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação". 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1671517, 07304720520228070000, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 1/3/2023, publicado no DJE: 15/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nomeado perito pelo juízo de origem e aceita a proposta de honorários, foi elaborado laudo de avaliação pelo expert para determinar o valor mercadológico do imóvel penhorado (Id 144843326 do processo de referência). O perito asseverou ter utilizado “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-1/2019”, fixando como valor de venda do imóvel para a data de 9/12/2022 o montante de R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões duzentos e setenta e um mil reais - Id 144843326, p. 3 do processo de referência). Os executados apresentaram impugnação ao laudo pericial (Id 151509637 do processo de referência), alegando ter sido desconsiderado o ajardinamento, além do que afirmaram inadequados os imóveis utilizados como parâmetro comparativo, uma vez que relativos a i) região diversa desta capital, ii) de metragem inferior ao imóvel analisado e iii) destinados a atividades outras que não rede de supermercados. O exequente, de sua parte, concordou com o laudo de avaliação (Id 151548668 do processo de referência). Em resposta à impugnação dos executados, o perito apresentou os seguintes esclarecimentos (Id 152026961 do processo de referência): 1. A análise mercadológica procede de uma pesquisa mercadológica imobiliária, baseando-se em evidências, contemplando o seu desempenho, bem como suas tendências. 2. O presente Laudo Avaliatório Judicial ID 144843326, tem por objetivo de instruir o processo em questão, objeto desse litígio, através da determinação do valor do imóvel, objeto da lide, sem especulação imobiliária ou super avaliação do mesmo. 3. A metodologia utilizada para elaboração do Laudo de Avaliação foi desenvolvida e tornando-se como base os documentos constantes nos autos, a visita efetuada ao local, bem como as pesquisas especificas do mercado com imóveis semelhantes, sendo no mesmo universo do imóvel avaliando, Bairro Lago Sul, Brasília -DF. 4. Como Metodologia da avaliação, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que consiste na obtenção do valor de mercado do imóvel ou de suas partes constitutivas através da comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características similares (e, as vezes, até de características bem diferentes, através da analogia) expostos a venda. Foi analisado toda a área construída do referido imóvel, calculando assim, pelo custo unitário da construção civil - CUB, levando em consideração todos os detalhes, inclusive os detalhes das áreas externas, no qual são parte integrante ao referido imóvel. 5. O Perito Avaliador realizou pesquisa, intimamente ligado à realidade do mercado imobiliário local, sendo o Bairro Lago Sul. Coletou amostras de dados unitários, referente a comercialização de imóveis, com o mesmo ramo de atividade, e ou metragem, e ou localização, inserido no mesmo universo do imóvel comparativos ao imóvel avaliando, por isso avaliou as amostras utilizadas no laudo técnico em anexo ao laudo ID 144843326. 6. Quanto ao laudo técnico ID 144843326 desenvolvido, onde foram feitas a homogeneização dos fatores, tratamento matemático estatístico, saneamento das amostras, distribuição amostral, intervalos de confiança, campo de arbítrio e conclusão final, todos pelo Método Comparativo de dados de Mercado e respeitando o Grau de Fundamentação da NBR 14.653/2011 e Grau de Precisão da mesma norma, onde deve ser lembrado que a Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14.653) é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizam o valor de imóveis urbanos, de seus frutos ou de direitos sobre os mesmo. 7. O laudo de avalição cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, sendo a NBR 14.653/2011 – especifica para bens imóveis e a NBR 13752/1996 especifica para as atividades básicas para a realização de perícia. 8. Sem mais a apresentar no momento, e esperamos ter apresentado respostas a todos os questionamentos apresentados, subscrevo-me. 9. Reitero meu compromisso com Eg. Juízo, ficando sempre à disposição para novos trabalhos, dentre eles com gratuidade judicial. O juízo de origem determinou que o perito esclarecesse a omissão acerca do ajardinamento (Id 157241672 do processo de referência), ao que este ratificou o laudo e o esclarecimento ao laudo, asseverando que “Quanto ao cálculo utilizado para a valorização da construção ao imóvel, foi utilizado o índice da Construção Civil - CUB - Custo unitário da construção, onde abrange o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como ( parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros)” (Id 158149812 do processo de referência). A parte exequente reiterou sua concordância com o laudo (Id 161266609 do processo de referência) e os executados reiteraram sua discordância (Id 161405495 do processo de referência). Sobreveio a decisão agravada, homologando os cálculos do auxiliar técnico do juízo (Id 163173091 do processo de referência): Na decisão de ID 31289591, foi deferida a penhora do imóvel descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos Ltda., CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais Ltda.). A penhora foi registrada na matrícula do imóvel (ID 31289600 – p. 9). A sra. Oficiala de Justiça avaliou o imóvel penhorado nestes autos por R$ 84.842.200,00, no ID 107309107. O exequente impugnou a avaliação supra, no ID 127260124, ao argumento de ter sido atribuído valor exorbitante, dissociado dos valores de mercado praticados para imóveis semelhantes. Intimado quanto à eventual realização de avaliação por profissional perito, a executada manifestou discordância, no ID 128782919, e pugnou para que a realização de nova avaliação fosse condicionada à realização de hastas públicas negativas para o imóvel em questão. A parte autora, por sua vez, no ID 130688643, esclareceu ter interesse na realização de perícia, ratificando sua manifestação no ID 132892117. Diante disso, foi proferida a decisão de ID 134016237, nomeando como perito o Sr. Franklim Renato Bittar e fixando o seguinte quesito: “Qual é o valor de mercado do imóvel penhorado? Esclareça a metodologia para a obtenção do valor informado.” Aos IDs 139679625 e 140686982, constam, respectivamente, o comprovante de depósito do adiantamento dos honorários periciais, efetuado pelo exequente, e o de transferência ao perito de 50% de tal valor. O laudo pericial do imóvel, onde atualmente se localiza o supermercado Carrefour Lago Sul, foi acostado ao ID 144843326. Nele, o expert demonstra o objetivo do laudo (determinar o valor mercadológico do imóvel com vistas a subsidiar os interessados) e a metodologia utilizada (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-1/2019), além de fixar o valor de mercado da venda do bem em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais). Na impugnação de ID151509637, a parte ré salienta que não foram computados os valores referentes ao ajardinamento, característica que promoveria valorização do imóvel, razão pela qual haveria erro na avaliação. Outro ponto salientado pela parte ré seria que os imóveis utilizados como parâmetro não se assemelhariam ao que fora penhorado ou estariam em outras localidades, razão pela qual entende que não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. O exequente, por seu turno, no ID 151548668, não se opõe à conclusão do laudo de avaliação apresentado pelo perito do Juízo ao ID 144843326. Na oportunidade, informa, ainda, que pretende a alienação do bem mediante leilão na modalidade presencial. Em seu laudo complementar, de ID 152026961, esclarece o perito que embasou seu primeiro laudo em pesquisa intimamente ligada à realidade do mercado imobiliário local, qual seja, o Lago Sul. Disse ainda que o documento cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, sendo elas a NBR 14.653/2011, específica para bens imóveis, e a NBR 13752/1996, específica para as atividades básicas para a realização de perícia. No ID 152193437, a parte autora reiterou o pleito para que o leilão ocorra de forma presencial ou, subsidiariamente, por meio de hasta pública eletrônica, a ser realizada pelo Leiloeiro Público Oficial Sr. Adriano de Souza Cardoso. Por não ter feito menção explícita em seu laudo complementar acerca do ajardinamento apontado pela executada, foi determinada, no ID 157241672, a intimação do perito para esclarecer a omissão apontada. No ID158149812, o expert consignou que a avaliação do bem penhorado levou em conta o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como “parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros”. Os executados, no ID 161405495, insistiram no fato de que o I. perito teria desconsiderado a característica do ajardinamento quando da confecção do laudo de ID 144843326. Diante disso, pugnaram pela homologação da avaliação feita pela I. Oficiala Avaliadora, juntada aos autos no ID 107309107, no valor de R$ 84.942.200,00 (oitenta e quatro milhões, novecentos e quarenta e dois mil e duzentos Reais). No ID 161528087, o I. perito ratifica que o laudo de ID 144843326 cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, e reitera seu pedido de expedição de alvará de levantamento dos 50% restantes relativos aos honorários periciais finais (ID 13979626). É o relatório necessário. Decido. Não merecem prosperar os argumentos dos executados. A perícia elaborada respondeu ao quesito estabelecido pelo Juízo ao demonstrar detalhadamente o caminho percorrido até atingir o valor de mercado do bem e a metodologia utilizada para tal. Na impugnação de ID 151509637, a parte ré afirma que a característica do ajardinamento promoveria valorização do imóvel e, por ter sido desconsiderada no laudo, teria havido erro na avaliação. Defende também que os imóveis utilizados como parâmetro não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. Ocorre que, ao contrário do alegado pela parte ré, o laudo de ID 144843326 foi devidamente fundamentado, analisou as condições do imóvel e calculou seu valor de mercado mediante método comparativo direto. Ademais, o perito, especialista em Direito Imobiliário e em Perícia Judicial Imobiliária, afirma que incluiu o ajardinamento em seu laudo. De qualquer forma, não parece razoável que uma área relativa ao jardim, ou a qualquer forma de paisagismo, em um local onde funciona um supermercado pudesse valorizar o bem em cerca de 42 (quarenta e dois) milhões de Reais, que corresponde à diferença entre o valor estabelecido pelo perito e o definido pela Oficiala avaliadora. Quanto à alegação de que o perito usou parâmetros de locais muito diferentes, cabe esclarecer que, no caso concreto, existe a dificuldade de se encontrar parâmetros comparativos aptos a justificar o valor de um bem onde se desenvolva a atividade comercial de um supermercado no Plano Piloto de Brasília. Em razão dessa complexidade, o profissional se utilizou da homogeinização das amostras, dizendo tecnicamente o motivo de usar determinado valor como parâmetro de valor de mercado e fundamentando sua pesquisa em 48 fontes distintas, localizadas, em sua grande maioria, em locais dentro do Plano Piloto. Como se não bastasse, esclareceu que considerou como valor médio unitário de m2 do terreno o montante de R$ 4.500.00 e, consequentemente, avaliou o terreno, com 5.000 m2, em R$ 22.500.000.00. Quanto ao valor da área construída, considerando uma depreciação de 15 anos da construção, deixou claro que seria de R$ 19.771.179.78. A soma de tais valores, portanto, demonstram como o perito alcançou o valor, sem arredondamentos, de R$ 42.271.179.78. Ante todo o exposto, rejeito a impugnação de ID 151509637 e HOMOLOGO em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais) o valor do imóvel penhorado na decisão de ID 31289591, descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 perante o 1o Ofício e Registro de Imóveis do DF (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos LTDA, CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais LTDA). Defiro ainda a expedição de ofício de transferência dos honorários periciais em favor do Perito, para a conta bancária informada no ID 161528087 Pois bem. De forma sucinta, as razões recursais versam sobre divergência instaurada entre as partes sobre os valores de avaliação do imóvel penhorado na lide, situado na SHIS QI 13, Lote J, Lago Sul, Brasília. Ao tempo em que os agravantes defendem a correção do laudo elaborado pela oficiala de justiça avaliadora, no importe de R$ 84.942.200,00, ou subsidiariamente, pedem seja feita nova perícia, o agravado, exequente, concorda com o laudo pericial que avaliou o bem em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais). De início, necessário pontuar não haver probabilidade do direito em relação ao pleito principal vindicado pelos agravantes, no sentido de fazer prevalecer o anterior laudo confeccionado pela Oficiala de Justiça, apenas porque se trata de “(servidor público imparcial e distante das partes) goza de fé-pública, ou seja, tem presunção de veracidade, e melhor reflete o valor de mercado do bem imóvel: R$ 84.942.200,00”. Isso porque, conforme consignado quando do julgamento do AGI no. 0730472-05.2022.8.07.0000, verificada “a existência de substancial dissonância entre os valores apurados pela oficiala de justiça e o apontado pelo agravado, constitui situação fática justificadora da incidência ao caso concreto da norma posta no art. 873, III, do CPC, que autoriza nova avaliação diante da 'fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação'", conforme exposto no Acórdão no. 1671517. Assim, verificado, no caso em comento, largo descompasso entre o valor inicialmente arbitrado pela oficiala de justiça – 84 milhões de reais – e o valor exposto pelo perito particular do exequente – então, 22 milhões de reais –, a fazer incidir o inciso III do art. 873 do diploma processual civil, produziu-se nova prova pericial, a qual, de sua vez, avaliou o imóvel em 42 milhões de reais. Não há prévia hierarquia entre essas duas provas técnicas, uma elaborada por oficiala de justiça e outra por perito nomeado pelo juízo, porque vige, no atual ordenamento jurídico, o princípio da persuasão racional, pelo qual “o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”, conforme dispõe o art. 371 do Código de Processo Civil. Outrossim, prevê o art. 479 do CPC que “O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito”. Ademais, ambos os laudos se submeteram devidamente a regular contraditório, não havendo que se falar em hierarquia ou taxatividade legal a favorecer uma delas em detrimento da outra. Oportuno ainda salientar que, conforme bem pontuado pelo juízo de origem, “não parece razoável que uma área relativa ao jardim, ou a qualquer forma de paisagismo, em um local onde funciona um supermercado pudesse valorizar o bem em cerca de 42 (quarenta e dois) milhões de Reais, que corresponde à diferença entre o valor estabelecido pelo perito e o definido pela Oficiala avaliadora”. Assim, ainda que se tenha verificado a ocorrência de erro no laudo elaborado pelo perito, desarrazoado considerar que a omissão relativa à jardinagem do imóvel representaria aumento em mais de quarenta milhões de reais no bem, mormente quando é possível se verificar, por meio das fotos acostadas às páginas 32, 40 e 41 do Id 144843326 do processo de referência, que os itens de jardinagem presentes no imóvel, ainda que de fato existentes, não denotam qualquer suntuosidade ou característica marcante que justifique a valorização pretendida pelos agravantes. A propósito, pela possibilidade de prevalência da prova elaborada por perito em detrimento da confeccionada por oficial de justiça, é o posicionamento desta e. 1a Turma Cível, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL. PENHORA. AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DESCRIÇÃO DO BEM COM SUAS CARACTERÍSTICAS E ESTADO ATUAL. INOCORRÊNCIA. DESCONSIDERAÇÃO. LEGITIMIDADE. PROVA PERICIAL. LAUDO PERICIAL. OBSERVÂNCIA DE CRITÉRIOS TÉCNICOS. AVALIAÇÃO CONSENTÂNEA COM A PRÁTICA MERCADOLÓGICA. CONTRADITÓRIO. OBSERVÂNCIA. PREVALÊNCIA. PERSUASÃO RACIONAL. HOMOLOGAÇÃO. LEGITIMIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E INTERNO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1. Consubstancia verdadeiro truísmo que o Oficial de Justiça Avaliador ostenta acervo técnico e usufrui de fé pública para o desenvolvimento de suas atividades funcionais como auxiliar da justiça, ensejando que, consumando avaliação de bem imóvel penhorado, o ato reveste-se desse predicado, tornando inexorável que a repetição da cotação somente será autorizada quando houver argüição fundamentada da ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador (CPC, art. 873). 2. Aferido que a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça não observara os critérios estabelecidos pelo estatuto processual, deixando de consignar as características e estado em que se encontra o bem avaliado e cotejar o preço praticado no mercado para imóvel similar, derivando da desconsideração das exigências formais a aferição de cotação desconforme com a realidade mercadológica, pode ser desprezada pelo juiz, inclusive porque, na conformidade do princípio da persuasão racional, pode formar sua convicção livremente lastreada no conjunto probatório reunido, desprezando o apurado pelo auxiliar judiciário. 3. Consumada avaliação via de laudo pericial conduzido por profissional qualificado e legalmente habilitado sob o prisma do contraditório, ensejando a apreensão de que na consumação da prova técnica fora observado o devido processo legal substancial, pois regularmente notificados os litigantes sobre a data da sua consumação, e outrossim, puderam desqualificá-la, pode ser legitimamente manejada para mensuração do imóvel penhorado para satisfação do crédito executado, desconsiderando-se o laudo produzido pelo auxiliar da justiça, pois, na materialização do princípio da persuasão racional ou do convencimento motivado, o juiz pode formar livremente sua convicção, desde que devidamente lastreada em argumentação volvida a esse desiderato, não estando vinculado nem adstrito a única peça probatória. 4. Agravo de instrumento e interno conhecidos e desprovido. Unânime. (Acórdão 1118754, 07054680520188070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 15/8/2018, publicado no DJE: 28/8/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Pelo exposto, não verifico, em análise sumária da matéria, prevalência prévia ou hierarquia que justifique a homologação do anterior laudo elaborado pela oficiala de justiça em prejuízo da elaborada pelo perito nomeado pelo juízo. Não identifico, por igual, motivos para que o processo de execução fique suspenso enquanto o mérito do presente recurso é julgado, até porque a continuidade do feito prestigia o princípio da razoável duração do processo, notadamente quando de se trata de execução iniciada nos idos de 2014 (Id 31289556 do processo de referência). Assim, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo vindicado pelos agravantes “para sobrestar a Ação de Execução ora referenciada, até o julgamento do mérito do presente Agravo de Instrumento” (Id 49180506, p. 14). Por outro lado, a explanação feita em consideração à tutela liminar postulada pela parte agravante, revela a inequívoca presença de elementos indicativos da real necessidade de que seja realizada nova avaliação do imóvel objeto de penhora, conforme postulado em razões recursais unicamente como pretensão subsidiária de mérito do agravo de instrumento. De fato, nova avaliação parece ser medida imperativa, conforme dispõe o art. 873, I, do CPC, em atenção a requerimento deduzido pelos recorrentes: “seja reconhecida afronta aos arts. 473, inc. IV, 477, inc. I, § 2°, 480 e 873, inc. I, e, sintomaticamente, seja determinada a realização de nova avaliação” (Id 49180506, p. 15). Isso porque em manifesta contradição incorreu o expert nomeado pelo juízo, o que permite reconhecer, com elevado grau de probabilidade, haver erro na avaliação técnica feita para precificar o bem imóvel objeto de penhora. Explico. No laudo pericial indicada está a metodologia de avaliação (Id 144843326, p. 10 do processo de referência), a saber: A determinação do valor de venda do imóvel avaliando, teve como parâmetros outros imóveis comerciais com áreas assemelhadas na mesma região e dentro do mesmo universo mercadológico com localização assemelhada ou homogeneizada por meio dos fatores componentes do sistema de Metodologia Comparativa de Dados utilizados na formação da convicção de valor de locação expresso neste Laudo. A respeito das variáveis utilizadas, afirmou o perito: “Serão utilizadas as seguintes variáveis para ajuste dos valores dos imóveis tomados como dados amostrais, quais sejam: a) Área construída b) Valor total da transação ou oferta c) Local: Em que se encontra os dados amostrais d) Padrão/estado de conservação do imóvel. e) Tipo do imóvel (Andares, prédios com tipologia para atividades comercial) Variável dependente: Valor unitário de venda a ser aplicado ao imóvel comercial avaliando” (Id 144843326, p. 10 do processo de referência). Quanto a benfeitorias (item 10.1), expressamente consignou: “Para a determinação do Custo de Construção a tabela de valores unitários de custos de construções, determinados pelas construtoras, publicações especializadas, SINDUSCON – DF” (Id 144843326, p. 10 do processo de referência). Disse ainda que “Foram levados em conta na determinação do valor, os padrões construtivos, materiais empregados e características específicas. Para efeito dessa avaliação não serão computados os valores referentes ao ajardinamento.” (Id 144843326, p. 11 do processo de referência). Posteriormente, frente a impugnação apresentada pelos executados ao parecer técnico juntado aos autos (Id 151509637 do processo de referência), o perito esclareceu: “Quanto ao cálculo utilizado para a valorização da construção ao imóvel, foi utilizado o índice da Construção Civil - CUB - Custo unitário da construção, onde abrange o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como ( parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros)” (Id 158149812 do processo de referência). Ora, ou foi computado valor relativo a ajardinamento ou não foi. Assim, a afirmativa feita pelo Perito ao prestar esclarecimentos contradiz manifestamente a afirmação que fizera no laudo antes apresentado ao juízo. A propósito, o expert apresentou, em seu laudo, o documento “Custos Unitários Básicos de Construção”, no qual consta expressamente que “Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: (...) obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A – quadro III) (Id 144843326, p. 29 do processo de referência). Posteriormente, o expert asseverou ter analisado toda a área construída do referido imóvel, afirmando ter calculado, pelo custo unitário da construção civil - CUB, e levado em consideração todos os detalhes, inclusive os detalhes das áreas externas, que seriam parte integrante do referido imóvel (item 4 dos esclarecimentos de Id 152026961 do processo de referência), quando, repito, em seu próprio laudo expressamente afirmou que não seriam computados os valores referentes ao ajardinamento (Id 144843326, p. 11 do processo de referência) e quando a própria norma que rege a custo unitário de construção civil – CUB determina ser o ajardinamento considerado em apartado. Assim, salta aos olhos a contradição entre as afirmações feitas pelo técnico. Evidente ainda que, ao desconsiderar o ajardinamento, o laudo padece de evidente erro técnico, a ensejar a feitura de nova prova pericial. Não só. Tenho que o perito deixou de responder eficazmente a vários quesitos elaborados pela parte ré, optando por respostas evasivas. Veja-se (Id 144843326, p. 46 do processo de referência, grifos nossos): Quesitos Parte Ré. 1. Qual o valor do m2 de um imóvel 100 % destinado a comercio situado no Lago Sul? Teria algum valor agregado por se tratar de um imóvel destinado a SUPERMERCADO? R: Valorização alta, levando em consideração o tamanho do terreno e da área construída. 2. Sendo de conhecimento de mercado sobre a QI 13 do Lago Sul, ter uma organização na área comercial diferenciada em todo o bairro e, tendo as residências ao seu redor com o maior valor de m2 do bairro, pode se dizer que as outras quadras comerciais do Lago Sul tem o mesmo valor de mercado por m2? R: Valor de m2, levando em consideração o bairro, a localidade e o tipo de imóvel construído. (...) Por todo exposto, prudente se mostra realizar nova perícia, a qual deverá considerar o valor de todas as benfeitorias existentes no imóvel objeto de penhora, inclusive as voluptuárias, tais como o ajardinamento. A necessidade de realização de nova perícia e de elaboração de novo laudo de avaliação do imóvel sob constrição judicial encontra fundamento na manifesta existência erro no trabalho técnico efetivado para precificação de seu real valor, tal como prevê o art. 873, I, do CPC: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. Igualmente aplicável ao caso o §1o do art. 480 do CPC, pelo qual: Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. § 1o A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. Em situação semelhante, esta Corte já decidiu na mesma linha, para possibilitar que, mediante perícia, sejam esclarecidos os pontos controvertidos levantados entre os litigantes, acerca do valor do bem penhorado: “(...). 2. Não se confunde a avaliação judicial do imóvel penhorado com a produção de prova pericial. A avaliação tem por objetivo permitir ao juiz que, no processo de execução, verifique a necessidade de ampliação ou de redução da penhora (art. 874, do CPC), ao passo que a perícia, como espécie de prova, tem por finalidade viabilizar às partes que demonstrem a veracidade das alegações de fato que fizeram nos autos, permitindo ao juiz que, no processo de conhecimento, forme sua convicção acerca dos fatos controvertidos, sobre os quais recaiu a atividade probatória. (...).” (Acórdão 1307908, 07139821020198070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 3/12/2020, publicado no DJE: 16/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Enfim, conquanto apurado já em cognição sumária o elevado grau de probabilidade do direito cujo reconhecimento foi subsidiariamente postulado pelos agravantes (Id 49180506, p. 15), qual seja: o direito a ver determinada nova avaliação, nos moldes do art. 873, I, do CPC, inadmissível se mostra estabelecer de imediato qualquer provimento quanto a esse ponto, isso porque relativamente a ele não deduziram os recorrentes, na peça inicial do agravo de instrumento, pedido de natureza cautelar para antecipação da tutela recursal. O tema somente em exame de mérito do recurso poderá ser decidido, afinal, está o magistrado adstrito aos limites das questões suscitadas e postuladas pelas partes, conforme preleciona o art. 141 do Código de Processo Civil: “O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte”. Ante o exposto, tendo em conta os limites objetivos da postulação recursal, INDEFIRO o efeito suspensivo requerido pelos agravantes. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem conclusos. Brasília, 26 de julho de 2023 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 1a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0729212-53.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PATRICIA BITTENCOURT, EDMAR BITTENCOURT FILHO, EDUARDO BITTENCOURT AGRAVADO: JUCELINO LIMA SOARES RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Patrícia Bittencourt, Edmar Bittencourt Filho e Eduardo Bittencourt contra decisão proferida pelo juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (Id 163173091 do processo de referência), que, nos autos da execução de título extrajudicial proposta por Jucelino Lima Soares em desfavor dos ora agravantes, processo n. 0035494-63.2014.8.07.0001, homologou o laudo pericial de avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos (grifos nossos): Na decisão de ID 31289591, foi deferida a penhora do imóvel descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos Ltda., CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais Ltda.). A penhora foi registrada na matrícula do imóvel (ID 31289600 – p. 9). A sra. Oficiala de Justiça avaliou o imóvel penhorado nestes autos por R$ 84.842.200,00, no ID 107309107. O exequente impugnou a avaliação supra, no ID 127260124, ao argumento de ter sido atribuído valor exorbitante, dissociado dos valores de mercado praticados para imóveis semelhantes. Intimado quanto à eventual realização de avaliação por profissional perito, a executada manifestou discordância, no ID 128782919, e pugnou para que a realização de nova avaliação fosse condicionada à realização de hastas públicas negativas para o imóvel em questão. A parte autora, por sua vez, no ID 130688643, esclareceu ter interesse na realização de perícia, ratificando sua manifestação no ID 132892117. Diante disso, foi proferida a decisão de ID 134016237, nomeando como perito o Sr. Franklim Renato Bittar e fixando o seguinte quesito: “Qual é o valor de mercado do imóvel penhorado? Esclareça a metodologia para a obtenção do valor informado.” Aos IDs 139679625 e 140686982, constam, respectivamente, o comprovante de depósito do adiantamento dos honorários periciais, efetuado pelo exequente, e o de transferência ao perito de 50% de tal valor. O laudo pericial do imóvel, onde atualmente se localiza o supermercado Carrefour Lago Sul, foi acostado ao ID 144843326. Nele, o expert demonstra o objetivo do laudo (determinar o valor mercadológico do imóvel com vistas a subsidiar os interessados) e a metodologia utilizada (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-1/2019), além de fixar o valor de mercado da venda do bem em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais). Na impugnação de ID151509637, a parte ré salienta que não foram computados os valores referentes ao ajardinamento, característica que promoveria valorização do imóvel, razão pela qual haveria erro na avaliação. Outro ponto salientado pela parte ré seria que os imóveis utilizados como parâmetro não se assemelhariam ao que fora penhorado ou estariam em outras localidades, razão pela qual entende que não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. O exequente, por seu turno, no ID 151548668, não se opõe à conclusão do laudo de avaliação apresentado pelo perito do Juízo ao ID 144843326. Na oportunidade, informa, ainda, que pretende a alienação do bem mediante leilão na modalidade presencial. Em seu laudo complementar, de ID 152026961, esclarece o perito que embasou seu primeiro laudo em pesquisa intimamente ligada à realidade do mercado imobiliário local, qual seja, o Lago Sul. Disse ainda que o documento cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, sendo elas a NBR 14.653/2011, específica para bens imóveis, e a NBR 13752/1996, específica para as atividades básicas para a realização de perícia. No ID 152193437, a parte autora reiterou o pleito para que o leilão ocorra de forma presencial ou, subsidiariamente, por meio de hasta pública eletrônica, a ser realizada pelo Leiloeiro Público Oficial Sr. Adriano de Souza Cardoso. Por não ter feito menção explícita em seu laudo complementar acerca do ajardinamento apontado pela executada, foi determinada, no ID 157241672, a intimação do perito para esclarecer a omissão apontada. No ID158149812, o expert consignou que a avaliação do bem penhorado levou em conta o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como “parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros”. Os executados, no ID 161405495, insistiram no fato de que o I. perito teria desconsiderado a característica do ajardinamento quando da confecção do laudo de ID 144843326. Diante disso, pugnaram pela homologação da avaliação feita pela I. Oficiala Avaliadora, juntada aos autos no ID 107309107, no valor de R$ 84.942.200,00 (oitenta e quatro milhões, novecentos e quarenta e dois mil e duzentos Reais). No ID 161528087, o I. perito ratifica que o laudo de ID 144843326 cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, e reitera seu pedido de expedição de alvará de levantamento dos 50% restantes relativos aos honorários periciais finais (ID 13979626). É o relatório necessário. Decido. Não merecem prosperar os argumentos dos executados. A perícia elaborada respondeu ao quesito estabelecido pelo Juízo ao demonstrar detalhadamente o caminho percorrido até atingir o valor de mercado do bem e a metodologia utilizada para tal. Na impugnação de ID 151509637, a parte ré afirma que a característica do ajardinamento promoveria valorização do imóvel e, por ter sido desconsiderada no laudo, teria havido erro na avaliação. Defende também que os imóveis utilizados como parâmetro não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. Ocorre que, ao contrário do alegado pela parte ré, o laudo de ID 144843326 foi devidamente fundamentado, analisou as condições do imóvel e calculou seu valor de mercado mediante método comparativo direto. Ademais, o perito, especialista em Direito Imobiliário e em Perícia Judicial Imobiliária, afirma que incluiu o ajardinamento em seu laudo. De qualquer forma, não parece razoável que uma área relativa ao jardim, ou a qualquer forma de paisagismo, em um local onde funciona um supermercado pudesse valorizar o bem em cerca de 42 (quarenta e dois) milhões de Reais, que corresponde à diferença entre o valor estabelecido pelo perito e o definido pela Oficiala avaliadora. Quanto à alegação de que o perito usou parâmetros de locais muito diferentes, cabe esclarecer que, no caso concreto, existe a dificuldade de se encontrar parâmetros comparativos aptos a justificar o valor de um bem onde se desenvolva a atividade comercial de um supermercado no Plano Piloto de Brasília. Em razão dessa complexidade, o profissional se utilizou da homogeinização das amostras, dizendo tecnicamente o motivo de usar determinado valor como parâmetro de valor de mercado e fundamentando sua pesquisa em 48 fontes distintas, localizadas, em sua grande maioria, em locais dentro do Plano Piloto. Como se não bastasse, esclareceu que considerou como valor médio unitário de m2 do terreno o montante de R$ 4.500.00 e, consequentemente, avaliou o terreno, com 5.000 m2, em R$ 22.500.000.00. Quanto ao valor da área construída, considerando uma depreciação de 15 anos da construção, deixou claro que seria de R$ 19.771.179.78. A soma de tais valores, portanto, demonstram como o perito alcançou o valor, sem arredondamentos, de R$ 42.271.179.78. Ante todo o exposto, rejeito a impugnação de ID 151509637 e HOMOLOGO em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais) o valor do imóvel penhorado na decisão de ID 31289591, descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 perante o 1o Ofício e Registro de Imóveis do DF (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos LTDA, CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais LTDA). Defiro ainda a expedição de ofício de transferência dos honorários periciais em favor do Perito, para a conta bancária informada no ID 161528087 Inconformados, os executados interpõem o presente agravo de instrumento. Em razões recursais (Id 49180506), tecem breve histórico da lide e pedem a reforma do decisum a quo, para que seja homologada a anterior avaliação feita pela oficiala de justiça ou, eventualmente, seja determinada a realização de nova perícia. Argumentam que o laudo não foi elaborado de forma técnica e científica, porque efetuou comparações com imóveis de características impertinentes em relação ao imóvel analisado, seja em razão da localização, seja em razão da metragem e da destinação dada ao imóvel. Dizem ser o imóvel penhorado bem de elevado valor, visto que i) situado no Lago Sul, bairro mais nobre da capital federal; ii) com metragem total superior a 13.000 metros quadrados; e iii) nele está instalada uma unidade da rede de supermercados Carrefour, renomada varejista de alto padrão. Indicam discrepâncias na análise comparativa do perito, as quais impedem a homologação do laudo. Frisam ter o perito judicial desconsiderado o ajardinamento, benfeitoria que embeleza o imóvel e o valoriza, pelo que aduzem a existência de erro na avaliação, a ensejar nova perícia. Asseveram não ter o perito respondido aos quesitos de forma clara e conclusiva, mas de “forma genérica, ou então com resposta estranha à indagação feita”. Reclamam contra a indevida a homologação do laudo elaborado pelo perito e requerem a reforma da decisão agravada com a homologação do anterior laudo confeccionado pela Oficiala de Justiça, “(servidor público imparcial e distante das partes) goza de fé-pública, ou seja, tem presunção de veracidade, e melhor reflete o valor de mercado do bem imóvel: R$ 84.942.200,00”. Pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao recurso. Sustentam que os apontados erros técnicos no laudo pericial evidenciam a probabilidade do direito que afirmam titularizar. Bradam que o risco de o imóvel ser levado a hasta pública consubstanciaria o perigo de dano. Ao final, pedem: a) Seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso, diante da relevância jurídica dos temas aqui tratados, para sobrestar a Ação de Execução ora referenciada, até o julgamento do mérito do presente Agravo de Instrumento; b) Seja conhecido e provido o recurso para reformar a decisão agravada, homologando-se o laudo confeccionado pela i. Oficiala de Justiça; c) Caso assim não se entenda, requer, eventualmente, seja reconhecida afronta aos arts. 473, inc. IV, 477, inc. I, § 2°, 480 e 873, inc. I, e, sintomaticamente, seja determinada a realização de nova avaliação. d) A intimação do Agravado, na pessoa de seus advogados, via DJe, para querendo, apresentar Contrarrazões ao recurso interposto dentro do prazo legal; e) A juntada aos autos da documentação anexa; f) Sejam todas as publicações e intimações, sejam efetuadas, sob pena de nulidade, em nome dos advogados, André Puppin Macedo, OAB/DF 12.004 e Alexandre Spezia, OAB/DF 20.555. O recurso veio instruído com a guia de preparo (Id 49181572) e comprovante de recolhimento (Id 49181573). É o breve relatório. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No caso, tenho que não estão evidenciados os requisitos necessários à liminar suspensão dos efeitos da decisão agravada. Isso porque, em exame preliminar, coerente se afigura a pretensão deduzida para que nova avaliação seja realizada. Em relação a tal pedido, contudo, não foi formulado pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. De sua vez, quanto ao pedido para que homologada seja a avaliação feita pela oficiala de justiça, em cognição sumária, faltam elementos que o possam justificar, como se pode aferir pelos argumentos adiante expostos, os quais exigem breve histórico processual. Vejamos. Trata-se, na origem, de execução extrajudicial de cédula de crédito comercial, emitida pela empresa Gezebel Representações Comerciais Ltda, em que figuram os agravantes como avalistas. Originalmente o título foi emitido em favor do Banco do Brasil S/A, que posteriormente cedeu seu crédito ao agravado, que, de sua vez, executou a emitente e os avalistas. No curso da demanda executiva foi penhorado o imóvel dado em garantia hipotecária. Em primeira avaliação, feita por oficiala de justiça-avaliadora, o imóvel foi precificado em R$ 84.942.200,00 (oitenta e quatro milhões, novecentos e quarenta e dois mil e duzentos reais) (Id 107309107 do processo de referência). À época, os executados, ora recorrentes, expressamente concordaram com a quantia pela qual a meirinha do juízo avaliara o imóvel: “ciente da escorreita avaliação de Id 107309107, sem recurso” (Id 125942792 dos autos de origem). O credor, aqui agravado, de sua vez, rotulou a avaliação como "exorbitante". Sustentou, em resumo, que o laudo “incorreu em um sem-número de equívocos e inadequações metodológicas que conduzem ao desacerto de suas conclusões”. Apresentou “Laudo Técnico de Avaliação lavrado por engenheiro civil e diretor da Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal (doc. 2), por meio do qual o imóvel penhorado nestes autos restou avaliado em R$ 26.000.000,00 (vinte e seis milhões de reais)” (Id 127260124 do processo de referência). Posteriormente, o juízo da origem prolatou decisão de natureza saneadora, na qual, entre outras questões, após relatar que “Intimadas as partes a se manifestarem, o autor apresentou petição no ID 125942792 concordando com o valor”, bem como que “o executado apresentou impugnação à avaliação no ID127260124 afirmando se tratar de valor exorbitante e dissociado dos valores de mercado”, determinou a realização de perícia. Consignou o magistrado a impossibilidade de adotar as conclusões do laudo unilateral que apresentara a parte exequente. Ordenou fosse intimados a parte executada “para que informe se possui interesse na realização de perícia de avaliação do imóvel, no prazo de 5 (cinco) dias” (Id 127997596 do processo de referência). Em face desta decisão, a executada, Gezebel Representações Comerciais Ltda, opôs embargos de declaração, ao fundamento de que, ao contrário do que consta do decisum, não teria pleiteado nova perícia. Afirmou correta a primeira avaliação, enfatizando que “NÃO concorda com a realização de perícia de avaliação do imóvel uma vez que o exequente não infirmou os termos da perícia realizada pelo Oficial de Justiça que detém fé pública” (Id 128782919 do processo de referência). Os aclaratórios foram rejeitados (Id 129376742 do processo de referência). Na sequência, Jucelino Lima Soares, exequente, declarou “possuir interesse na realização da perícia já determinada pela decisão de Id n. 127997596, em virtude dos motivos já declinados à Id n. 127260124, em especial o fato de que a avaliação de Id n. 107309107 resultou em montante de avaliação exorbitante, absolutamente dissociado de valores de mercado” (Id 130688643 do processo de referência). Os agravantes, mais uma vez, declararam que “não possuem interesse algum na realização de perícia de avaliação do imóvel penhorado” (Id 130852995 do processo de referência). O juízo a quo, chamando o feito à ordem, determinou a intimação da parte exequente para que dissesse de seu interesse na realização de perícia para avaliação do imóvel (Id 131792224 do processo de referência), ao que opôs ela embargos de declaração (Id 132892117 do processo de referência). A decisão de Id 134016237 do processo de referência acolheu os embargos de declaração “para esclarecer que as despesas com os honorários periciais devem ser antecipadas pela parte exequente, na forma do art. 82, caput, do CPC, podendo incluí-las no montante do débito executado, exceto se o valor da avaliação que ao final vier a ser homologado corresponder ao valor indicado pela Sra Oficiala de Justiça”. À época, contra tal decisão os executados interpuseram o agravo de instrumento n. 0730472-05.2022.8.07.0000, que, decidido por esta e. 1a Turma Cível por meio do Acórdão no. 1671517, ficou assim ementado: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÉDULA DE CRÉDITO COMERCIAL. DIVERGÊNCIA DE AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA-AVALIADOR. PERITO PARTICULAR. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PRECLUSÃO TEMPORAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto em execução extrajudicial de cédula de crédito comercial, diante de decisão que, por força da divergência instaurada sobre o valor imóvel objeto de penhora, onde os agravantes, executado, pedem a prevalência do laudo emitido por oficial de justiça-avaliar, enquanto o agravado, executado, defende a avaliação realizada por perito particular. 2. Na hipótese, está preclusa a decisão interlocutória que concluiu pela necessidade da perícia, também não há que se falar em cerceamento de defesa, tendo em vista que os agravantes tiveram oportunidade para se manifestar quanto às decisões do Juízo a quo e pronunciamentos da parte contrária. 3. Com relação à preclusão do provimento que decidiu pela necessidade de perícia, tendo em conta a impossibilidade afirmada pelo julgador monocrático de adotar o laudo técnico unilateralmente apresentado pelo credor/agravado, cumpria aos agravantes/executados confrontar a determinação para que a avaliação do imóvel fosse feita por perito. 3.1. Dada a ausência de impugnação oportuna, operou-se a preclusão temporal. 3.2. O pretendido reexame da questão já decidida e estabilizada afronta a regra do art. 507 do CPC, de onde se extrai que: "É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão". 4. A existência de substancial dissonância entre os valores apurados pela oficiala de justiça e o apontado pelo agravado, constitui situação fática justificadora da incidência ao caso concreto da norma posta no art. 873, III, do CPC, que autoriza nova avaliação diante da "fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação". 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1671517, 07304720520228070000, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 1/3/2023, publicado no DJE: 15/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nomeado perito pelo juízo de origem e aceita a proposta de honorários, foi elaborado laudo de avaliação pelo expert para determinar o valor mercadológico do imóvel penhorado (Id 144843326 do processo de referência). O perito asseverou ter utilizado “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-1/2019”, fixando como valor de venda do imóvel para a data de 9/12/2022 o montante de R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões duzentos e setenta e um mil reais - Id 144843326, p. 3 do processo de referência). Os executados apresentaram impugnação ao laudo pericial (Id 151509637 do processo de referência), alegando ter sido desconsiderado o ajardinamento, além do que afirmaram inadequados os imóveis utilizados como parâmetro comparativo, uma vez que relativos a i) região diversa desta capital, ii) de metragem inferior ao imóvel analisado e iii) destinados a atividades outras que não rede de supermercados. O exequente, de sua parte, concordou com o laudo de avaliação (Id 151548668 do processo de referência). Em resposta à impugnação dos executados, o perito apresentou os seguintes esclarecimentos (Id 152026961 do processo de referência): 1. A análise mercadológica procede de uma pesquisa mercadológica imobiliária, baseando-se em evidências, contemplando o seu desempenho, bem como suas tendências. 2. O presente Laudo Avaliatório Judicial ID 144843326, tem por objetivo de instruir o processo em questão, objeto desse litígio, através da determinação do valor do imóvel, objeto da lide, sem especulação imobiliária ou super avaliação do mesmo. 3. A metodologia utilizada para elaboração do Laudo de Avaliação foi desenvolvida e tornando-se como base os documentos constantes nos autos, a visita efetuada ao local, bem como as pesquisas especificas do mercado com imóveis semelhantes, sendo no mesmo universo do imóvel avaliando, Bairro Lago Sul, Brasília -DF. 4. Como Metodologia da avaliação, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que consiste na obtenção do valor de mercado do imóvel ou de suas partes constitutivas através da comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características similares (e, as vezes, até de características bem diferentes, através da analogia) expostos a venda. Foi analisado toda a área construída do referido imóvel, calculando assim, pelo custo unitário da construção civil - CUB, levando em consideração todos os detalhes, inclusive os detalhes das áreas externas, no qual são parte integrante ao referido imóvel. 5. O Perito Avaliador realizou pesquisa, intimamente ligado à realidade do mercado imobiliário local, sendo o Bairro Lago Sul. Coletou amostras de dados unitários, referente a comercialização de imóveis, com o mesmo ramo de atividade, e ou metragem, e ou localização, inserido no mesmo universo do imóvel comparativos ao imóvel avaliando, por isso avaliou as amostras utilizadas no laudo técnico em anexo ao laudo ID 144843326. 6. Quanto ao laudo técnico ID 144843326 desenvolvido, onde foram feitas a homogeneização dos fatores, tratamento matemático estatístico, saneamento das amostras, distribuição amostral, intervalos de confiança, campo de arbítrio e conclusão final, todos pelo Método Comparativo de dados de Mercado e respeitando o Grau de Fundamentação da NBR 14.653/2011 e Grau de Precisão da mesma norma, onde deve ser lembrado que a Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14.653) é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizam o valor de imóveis urbanos, de seus frutos ou de direitos sobre os mesmo. 7. O laudo de avalição cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, sendo a NBR 14.653/2011 – especifica para bens imóveis e a NBR 13752/1996 especifica para as atividades básicas para a realização de perícia. 8. Sem mais a apresentar no momento, e esperamos ter apresentado respostas a todos os questionamentos apresentados, subscrevo-me. 9. Reitero meu compromisso com Eg. Juízo, ficando sempre à disposição para novos trabalhos, dentre eles com gratuidade judicial. O juízo de origem determinou que o perito esclarecesse a omissão acerca do ajardinamento (Id 157241672 do processo de referência), ao que este ratificou o laudo e o esclarecimento ao laudo, asseverando que “Quanto ao cálculo utilizado para a valorização da construção ao imóvel, foi utilizado o índice da Construção Civil - CUB - Custo unitário da construção, onde abrange o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como ( parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros)” (Id 158149812 do processo de referência). A parte exequente reiterou sua concordância com o laudo (Id 161266609 do processo de referência) e os executados reiteraram sua discordância (Id 161405495 do processo de referência). Sobreveio a decisão agravada, homologando os cálculos do auxiliar técnico do juízo (Id 163173091 do processo de referência): Na decisão de ID 31289591, foi deferida a penhora do imóvel descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos Ltda., CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais Ltda.). A penhora foi registrada na matrícula do imóvel (ID 31289600 – p. 9). A sra. Oficiala de Justiça avaliou o imóvel penhorado nestes autos por R$ 84.842.200,00, no ID 107309107. O exequente impugnou a avaliação supra, no ID 127260124, ao argumento de ter sido atribuído valor exorbitante, dissociado dos valores de mercado praticados para imóveis semelhantes. Intimado quanto à eventual realização de avaliação por profissional perito, a executada manifestou discordância, no ID 128782919, e pugnou para que a realização de nova avaliação fosse condicionada à realização de hastas públicas negativas para o imóvel em questão. A parte autora, por sua vez, no ID 130688643, esclareceu ter interesse na realização de perícia, ratificando sua manifestação no ID 132892117. Diante disso, foi proferida a decisão de ID 134016237, nomeando como perito o Sr. Franklim Renato Bittar e fixando o seguinte quesito: “Qual é o valor de mercado do imóvel penhorado? Esclareça a metodologia para a obtenção do valor informado.” Aos IDs 139679625 e 140686982, constam, respectivamente, o comprovante de depósito do adiantamento dos honorários periciais, efetuado pelo exequente, e o de transferência ao perito de 50% de tal valor. O laudo pericial do imóvel, onde atualmente se localiza o supermercado Carrefour Lago Sul, foi acostado ao ID 144843326. Nele, o expert demonstra o objetivo do laudo (determinar o valor mercadológico do imóvel com vistas a subsidiar os interessados) e a metodologia utilizada (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-1/2019), além de fixar o valor de mercado da venda do bem em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais). Na impugnação de ID151509637, a parte ré salienta que não foram computados os valores referentes ao ajardinamento, característica que promoveria valorização do imóvel, razão pela qual haveria erro na avaliação. Outro ponto salientado pela parte ré seria que os imóveis utilizados como parâmetro não se assemelhariam ao que fora penhorado ou estariam em outras localidades, razão pela qual entende que não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. O exequente, por seu turno, no ID 151548668, não se opõe à conclusão do laudo de avaliação apresentado pelo perito do Juízo ao ID 144843326. Na oportunidade, informa, ainda, que pretende a alienação do bem mediante leilão na modalidade presencial. Em seu laudo complementar, de ID 152026961, esclarece o perito que embasou seu primeiro laudo em pesquisa intimamente ligada à realidade do mercado imobiliário local, qual seja, o Lago Sul. Disse ainda que o documento cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, sendo elas a NBR 14.653/2011, específica para bens imóveis, e a NBR 13752/1996, específica para as atividades básicas para a realização de perícia. No ID 152193437, a parte autora reiterou o pleito para que o leilão ocorra de forma presencial ou, subsidiariamente, por meio de hasta pública eletrônica, a ser realizada pelo Leiloeiro Público Oficial Sr. Adriano de Souza Cardoso. Por não ter feito menção explícita em seu laudo complementar acerca do ajardinamento apontado pela executada, foi determinada, no ID 157241672, a intimação do perito para esclarecer a omissão apontada. No ID158149812, o expert consignou que a avaliação do bem penhorado levou em conta o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como “parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros”. Os executados, no ID 161405495, insistiram no fato de que o I. perito teria desconsiderado a característica do ajardinamento quando da confecção do laudo de ID 144843326. Diante disso, pugnaram pela homologação da avaliação feita pela I. Oficiala Avaliadora, juntada aos autos no ID 107309107, no valor de R$ 84.942.200,00 (oitenta e quatro milhões, novecentos e quarenta e dois mil e duzentos Reais). No ID 161528087, o I. perito ratifica que o laudo de ID 144843326 cumpre rigorosamente os preceitos das normas técnicas, e reitera seu pedido de expedição de alvará de levantamento dos 50% restantes relativos aos honorários periciais finais (ID 13979626). É o relatório necessário. Decido. Não merecem prosperar os argumentos dos executados. A perícia elaborada respondeu ao quesito estabelecido pelo Juízo ao demonstrar detalhadamente o caminho percorrido até atingir o valor de mercado do bem e a metodologia utilizada para tal. Na impugnação de ID 151509637, a parte ré afirma que a característica do ajardinamento promoveria valorização do imóvel e, por ter sido desconsiderada no laudo, teria havido erro na avaliação. Defende também que os imóveis utilizados como parâmetro não serviriam de base para fixação do valor de mercado do imóvel penhorado. Ocorre que, ao contrário do alegado pela parte ré, o laudo de ID 144843326 foi devidamente fundamentado, analisou as condições do imóvel e calculou seu valor de mercado mediante método comparativo direto. Ademais, o perito, especialista em Direito Imobiliário e em Perícia Judicial Imobiliária, afirma que incluiu o ajardinamento em seu laudo. De qualquer forma, não parece razoável que uma área relativa ao jardim, ou a qualquer forma de paisagismo, em um local onde funciona um supermercado pudesse valorizar o bem em cerca de 42 (quarenta e dois) milhões de Reais, que corresponde à diferença entre o valor estabelecido pelo perito e o definido pela Oficiala avaliadora. Quanto à alegação de que o perito usou parâmetros de locais muito diferentes, cabe esclarecer que, no caso concreto, existe a dificuldade de se encontrar parâmetros comparativos aptos a justificar o valor de um bem onde se desenvolva a atividade comercial de um supermercado no Plano Piloto de Brasília. Em razão dessa complexidade, o profissional se utilizou da homogeinização das amostras, dizendo tecnicamente o motivo de usar determinado valor como parâmetro de valor de mercado e fundamentando sua pesquisa em 48 fontes distintas, localizadas, em sua grande maioria, em locais dentro do Plano Piloto. Como se não bastasse, esclareceu que considerou como valor médio unitário de m2 do terreno o montante de R$ 4.500.00 e, consequentemente, avaliou o terreno, com 5.000 m2, em R$ 22.500.000.00. Quanto ao valor da área construída, considerando uma depreciação de 15 anos da construção, deixou claro que seria de R$ 19.771.179.78. A soma de tais valores, portanto, demonstram como o perito alcançou o valor, sem arredondamentos, de R$ 42.271.179.78. Ante todo o exposto, rejeito a impugnação de ID 151509637 e HOMOLOGO em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais) o valor do imóvel penhorado na decisão de ID 31289591, descrito como Lote 'J', destinado a supermercado, da QI-04, do SHI Sul, matrícula n.o 55590 perante o 1o Ofício e Registro de Imóveis do DF (ID 31289571), de propriedade de Edmar Bittencourt &amp; Filhos LTDA, CNPJ n.o 72.576.887/0001-71 (atual Gezebel Representações Comerciais LTDA). Defiro ainda a expedição de ofício de transferência dos honorários periciais em favor do Perito, para a conta bancária informada no ID 161528087 Pois bem. De forma sucinta, as razões recursais versam sobre divergência instaurada entre as partes sobre os valores de avaliação do imóvel penhorado na lide, situado na SHIS QI 13, Lote J, Lago Sul, Brasília. Ao tempo em que os agravantes defendem a correção do laudo elaborado pela oficiala de justiça avaliadora, no importe de R$ 84.942.200,00, ou subsidiariamente, pedem seja feita nova perícia, o agravado, exequente, concorda com o laudo pericial que avaliou o bem em R$ 42.271.000,00 (quarenta e dois milhões, duzentos e setenta e um mil reais). De início, necessário pontuar não haver probabilidade do direito em relação ao pleito principal vindicado pelos agravantes, no sentido de fazer prevalecer o anterior laudo confeccionado pela Oficiala de Justiça, apenas porque se trata de “(servidor público imparcial e distante das partes) goza de fé-pública, ou seja, tem presunção de veracidade, e melhor reflete o valor de mercado do bem imóvel: R$ 84.942.200,00”. Isso porque, conforme consignado quando do julgamento do AGI no. 0730472-05.2022.8.07.0000, verificada “a existência de substancial dissonância entre os valores apurados pela oficiala de justiça e o apontado pelo agravado, constitui situação fática justificadora da incidência ao caso concreto da norma posta no art. 873, III, do CPC, que autoriza nova avaliação diante da 'fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação'", conforme exposto no Acórdão no. 1671517. Assim, verificado, no caso em comento, largo descompasso entre o valor inicialmente arbitrado pela oficiala de justiça – 84 milhões de reais – e o valor exposto pelo perito particular do exequente – então, 22 milhões de reais –, a fazer incidir o inciso III do art. 873 do diploma processual civil, produziu-se nova prova pericial, a qual, de sua vez, avaliou o imóvel em 42 milhões de reais. Não há prévia hierarquia entre essas duas provas técnicas, uma elaborada por oficiala de justiça e outra por perito nomeado pelo juízo, porque vige, no atual ordenamento jurídico, o princípio da persuasão racional, pelo qual “o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”, conforme dispõe o art. 371 do Código de Processo Civil. Outrossim, prevê o art. 479 do CPC que “O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito”. Ademais, ambos os laudos se submeteram devidamente a regular contraditório, não havendo que se falar em hierarquia ou taxatividade legal a favorecer uma delas em detrimento da outra. Oportuno ainda salientar que, conforme bem pontuado pelo juízo de origem, “não parece razoável que uma área relativa ao jardim, ou a qualquer forma de paisagismo, em um local onde funciona um supermercado pudesse valorizar o bem em cerca de 42 (quarenta e dois) milhões de Reais, que corresponde à diferença entre o valor estabelecido pelo perito e o definido pela Oficiala avaliadora”. Assim, ainda que se tenha verificado a ocorrência de erro no laudo elaborado pelo perito, desarrazoado considerar que a omissão relativa à jardinagem do imóvel representaria aumento em mais de quarenta milhões de reais no bem, mormente quando é possível se verificar, por meio das fotos acostadas às páginas 32, 40 e 41 do Id 144843326 do processo de referência, que os itens de jardinagem presentes no imóvel, ainda que de fato existentes, não denotam qualquer suntuosidade ou característica marcante que justifique a valorização pretendida pelos agravantes. A propósito, pela possibilidade de prevalência da prova elaborada por perito em detrimento da confeccionada por oficial de justiça, é o posicionamento desta e. 1a Turma Cível, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL. PENHORA. AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DESCRIÇÃO DO BEM COM SUAS CARACTERÍSTICAS E ESTADO ATUAL. INOCORRÊNCIA. DESCONSIDERAÇÃO. LEGITIMIDADE. PROVA PERICIAL. LAUDO PERICIAL. OBSERVÂNCIA DE CRITÉRIOS TÉCNICOS. AVALIAÇÃO CONSENTÂNEA COM A PRÁTICA MERCADOLÓGICA. CONTRADITÓRIO. OBSERVÂNCIA. PREVALÊNCIA. PERSUASÃO RACIONAL. HOMOLOGAÇÃO. LEGITIMIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E INTERNO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1. Consubstancia verdadeiro truísmo que o Oficial de Justiça Avaliador ostenta acervo técnico e usufrui de fé pública para o desenvolvimento de suas atividades funcionais como auxiliar da justiça, ensejando que, consumando avaliação de bem imóvel penhorado, o ato reveste-se desse predicado, tornando inexorável que a repetição da cotação somente será autorizada quando houver argüição fundamentada da ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador (CPC, art. 873). 2. Aferido que a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça não observara os critérios estabelecidos pelo estatuto processual, deixando de consignar as características e estado em que se encontra o bem avaliado e cotejar o preço praticado no mercado para imóvel similar, derivando da desconsideração das exigências formais a aferição de cotação desconforme com a realidade mercadológica, pode ser desprezada pelo juiz, inclusive porque, na conformidade do princípio da persuasão racional, pode formar sua convicção livremente lastreada no conjunto probatório reunido, desprezando o apurado pelo auxiliar judiciário. 3. Consumada avaliação via de laudo pericial conduzido por profissional qualificado e legalmente habilitado sob o prisma do contraditório, ensejando a apreensão de que na consumação da prova técnica fora observado o devido processo legal substancial, pois regularmente notificados os litigantes sobre a data da sua consumação, e outrossim, puderam desqualificá-la, pode ser legitimamente manejada para mensuração do imóvel penhorado para satisfação do crédito executado, desconsiderando-se o laudo produzido pelo auxiliar da justiça, pois, na materialização do princípio da persuasão racional ou do convencimento motivado, o juiz pode formar livremente sua convicção, desde que devidamente lastreada em argumentação volvida a esse desiderato, não estando vinculado nem adstrito a única peça probatória. 4. Agravo de instrumento e interno conhecidos e desprovido. Unânime. (Acórdão 1118754, 07054680520188070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 15/8/2018, publicado no DJE: 28/8/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Pelo exposto, não verifico, em análise sumária da matéria, prevalência prévia ou hierarquia que justifique a homologação do anterior laudo elaborado pela oficiala de justiça em prejuízo da elaborada pelo perito nomeado pelo juízo. Não identifico, por igual, motivos para que o processo de execução fique suspenso enquanto o mérito do presente recurso é julgado, até porque a continuidade do feito prestigia o princípio da razoável duração do processo, notadamente quando de se trata de execução iniciada nos idos de 2014 (Id 31289556 do processo de referência). Assim, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo vindicado pelos agravantes “para sobrestar a Ação de Execução ora referenciada, até o julgamento do mérito do presente Agravo de Instrumento” (Id 49180506, p. 14). Por outro lado, a explanação feita em consideração à tutela liminar postulada pela parte agravante, revela a inequívoca presença de elementos indicativos da real necessidade de que seja realizada nova avaliação do imóvel objeto de penhora, conforme postulado em razões recursais unicamente como pretensão subsidiária de mérito do agravo de instrumento. De fato, nova avaliação parece ser medida imperativa, conforme dispõe o art. 873, I, do CPC, em atenção a requerimento deduzido pelos recorrentes: “seja reconhecida afronta aos arts. 473, inc. IV, 477, inc. I, § 2°, 480 e 873, inc. I, e, sintomaticamente, seja determinada a realização de nova avaliação” (Id 49180506, p. 15). Isso porque em manifesta contradição incorreu o expert nomeado pelo juízo, o que permite reconhecer, com elevado grau de probabilidade, haver erro na avaliação técnica feita para precificar o bem imóvel objeto de penhora. Explico. No laudo pericial indicada está a metodologia de avaliação (Id 144843326, p. 10 do processo de referência), a saber: A determinação do valor de venda do imóvel avaliando, teve como parâmetros outros imóveis comerciais com áreas assemelhadas na mesma região e dentro do mesmo universo mercadológico com localização assemelhada ou homogeneizada por meio dos fatores componentes do sistema de Metodologia Comparativa de Dados utilizados na formação da convicção de valor de locação expresso neste Laudo. A respeito das variáveis utilizadas, afirmou o perito: “Serão utilizadas as seguintes variáveis para ajuste dos valores dos imóveis tomados como dados amostrais, quais sejam: a) Área construída b) Valor total da transação ou oferta c) Local: Em que se encontra os dados amostrais d) Padrão/estado de conservação do imóvel. e) Tipo do imóvel (Andares, prédios com tipologia para atividades comercial) Variável dependente: Valor unitário de venda a ser aplicado ao imóvel comercial avaliando” (Id 144843326, p. 10 do processo de referência). Quanto a benfeitorias (item 10.1), expressamente consignou: “Para a determinação do Custo de Construção a tabela de valores unitários de custos de construções, determinados pelas construtoras, publicações especializadas, SINDUSCON – DF” (Id 144843326, p. 10 do processo de referência). Disse ainda que “Foram levados em conta na determinação do valor, os padrões construtivos, materiais empregados e características específicas. Para efeito dessa avaliação não serão computados os valores referentes ao ajardinamento.” (Id 144843326, p. 11 do processo de referência). Posteriormente, frente a impugnação apresentada pelos executados ao parecer técnico juntado aos autos (Id 151509637 do processo de referência), o perito esclareceu: “Quanto ao cálculo utilizado para a valorização da construção ao imóvel, foi utilizado o índice da Construção Civil - CUB - Custo unitário da construção, onde abrange o valor total para as construções existentes ao imóvel, tais como ( parte de alvenaria, parte elétrica, parte de jardinamento ou paisagismo e outros)” (Id 158149812 do processo de referência). Ora, ou foi computado valor relativo a ajardinamento ou não foi. Assim, a afirmativa feita pelo Perito ao prestar esclarecimentos contradiz manifestamente a afirmação que fizera no laudo antes apresentado ao juízo. A propósito, o expert apresentou, em seu laudo, o documento “Custos Unitários Básicos de Construção”, no qual consta expressamente que “Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: (...) obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A – quadro III) (Id 144843326, p. 29 do processo de referência). Posteriormente, o expert asseverou ter analisado toda a área construída do referido imóvel, afirmando ter calculado, pelo custo unitário da construção civil - CUB, e levado em consideração todos os detalhes, inclusive os detalhes das áreas externas, que seriam parte integrante do referido imóvel (item 4 dos esclarecimentos de Id 152026961 do processo de referência), quando, repito, em seu próprio laudo expressamente afirmou que não seriam computados os valores referentes ao ajardinamento (Id 144843326, p. 11 do processo de referência) e quando a própria norma que rege a custo unitário de construção civil – CUB determina ser o ajardinamento considerado em apartado. Assim, salta aos olhos a contradição entre as afirmações feitas pelo técnico. Evidente ainda que, ao desconsiderar o ajardinamento, o laudo padece de evidente erro técnico, a ensejar a feitura de nova prova pericial. Não só. Tenho que o perito deixou de responder eficazmente a vários quesitos elaborados pela parte ré, optando por respostas evasivas. Veja-se (Id 144843326, p. 46 do processo de referência, grifos nossos): Quesitos Parte Ré. 1. Qual o valor do m2 de um imóvel 100 % destinado a comercio situado no Lago Sul? Teria algum valor agregado por se tratar de um imóvel destinado a SUPERMERCADO? R: Valorização alta, levando em consideração o tamanho do terreno e da área construída. 2. Sendo de conhecimento de mercado sobre a QI 13 do Lago Sul, ter uma organização na área comercial diferenciada em todo o bairro e, tendo as residências ao seu redor com o maior valor de m2 do bairro, pode se dizer que as outras quadras comerciais do Lago Sul tem o mesmo valor de mercado por m2? R: Valor de m2, levando em consideração o bairro, a localidade e o tipo de imóvel construído. (...) Por todo exposto, prudente se mostra realizar nova perícia, a qual deverá considerar o valor de todas as benfeitorias existentes no imóvel objeto de penhora, inclusive as voluptuárias, tais como o ajardinamento. A necessidade de realização de nova perícia e de elaboração de novo laudo de avaliação do imóvel sob constrição judicial encontra fundamento na manifesta existência erro no trabalho técnico efetivado para precificação de seu real valor, tal como prevê o art. 873, I, do CPC: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. Igualmente aplicável ao caso o §1o do art. 480 do CPC, pelo qual: Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. § 1o A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. Em situação semelhante, esta Corte já decidiu na mesma linha, para possibilitar que, mediante perícia, sejam esclarecidos os pontos controvertidos levantados entre os litigantes, acerca do valor do bem penhorado: “(...). 2. Não se confunde a avaliação judicial do imóvel penhorado com a produção de prova pericial. A avaliação tem por objetivo permitir ao juiz que, no processo de execução, verifique a necessidade de ampliação ou de redução da penhora (art. 874, do CPC), ao passo que a perícia, como espécie de prova, tem por finalidade viabilizar às partes que demonstrem a veracidade das alegações de fato que fizeram nos autos, permitindo ao juiz que, no processo de conhecimento, forme sua convicção acerca dos fatos controvertidos, sobre os quais recaiu a atividade probatória. (...).” (Acórdão 1307908, 07139821020198070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 3/12/2020, publicado no DJE: 16/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Enfim, conquanto apurado já em cognição sumária o elevado grau de probabilidade do direito cujo reconhecimento foi subsidiariamente postulado pelos agravantes (Id 49180506, p. 15), qual seja: o direito a ver determinada nova avaliação, nos moldes do art. 873, I, do CPC, inadmissível se mostra estabelecer de imediato qualquer provimento quanto a esse ponto, isso porque relativamente a ele não deduziram os recorrentes, na peça inicial do agravo de instrumento, pedido de natureza cautelar para antecipação da tutela recursal. O tema somente em exame de mérito do recurso poderá ser decidido, afinal, está o magistrado adstrito aos limites das questões suscitadas e postuladas pelas partes, conforme preleciona o art. 141 do Código de Processo Civil: “O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte”. Ante o exposto, tendo em conta os limites objetivos da postulação recursal, INDEFIRO o efeito suspensivo requerido pelos agravantes. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem conclusos. Brasília, 26 de julho de 2023 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora