Tribunal: TJDFT
Processo: 0717436-56.2023.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2023-05-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0717436-56.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ROBSON FERREIRA MARANHAO AGRAVADO: ADAIL GOMES DOS SANTOS DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida nos autos da ação de despejo que indeferiu a liminar requerida pelo agravante consistente em determinar a desocupação do imóvel pelo agravado no prazo de quinze (15) dias. O agravante afirma que houve a regular exoneração, pela empresa garantidora, da garantia prestada quando do início da relação locatícia. Alega que, com a exoneração, o contrato não mais possui qualquer garantia, o que é o objeto da presente demanda de despejo, conforme autoriza o art. 9, inc. II, o art. 40, inc. IV e parágrafo único e o art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991. Informa que no contrato assessório de fiança consta expressamente a possibilidade de a garantidora se exonerar da garantia prestada, o que torna necessária a substituição da garantia no prazo de trinta (30) dias, sob pena de ação de despejo. Avalia que a decisão agravada partiu de premissa equivocada ao considerar que o contrato de aluguel objeto do litígio encontra-se garantido pela fiança, uma vez que o caso concreto não se trata de contrato com garantia hígida, já que houve a exoneração da garantia anteriormente existente. Destaca que houve o duplo envio da notificação de exoneração da garantia: por e-mail e pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos. Argumenta que mesmo que seja levada em consideração a data do recebimento da notificação enviada pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, que foi entregue em 28.2.2023, é nítido que transcorreu o prazo de trinta (30) dias e não foi realizada a substituição da fiança até o presente momento. Assegura que estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar para a desocupação do imóvel em quinze (15) dias diante da ausência de substituição da garantia no prazo legal previsto no art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991). Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal e, no mérito, pede o provimento do recurso. Preparo efetuado (id 46471237). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta apresente conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora, que estão presentes no caso em exame. A controvérsia consiste em analisar a possibilidade do deferimento da liminar de despejo por ausência de garantia. A relação jurídica entre as partes decorre do contrato de locação residencial, que foi garantido por meio de fiança prestada pela empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A.[1] A empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A. enviou, em 10.2.2023, notificação ao locatário, ora agravado, para constituí-lo em mora e solicitar o pagamento dos valores arcados pela garantidora.[2] Diante da inércia do agravado, a empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A. enviou notificação extrajudicial na qual informa a exoneração da garantia por e-mail emitido em 17.2.2023 e por Aviso de Recebimento (AR) que foi recebido em 28.2.2023.[3] A cláusula décima quarta do contrato dispõe que o locatário está ciente de que, em caso de exoneração da empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A. da condição de fiadora, caberá a ele promover, no prazo máximo de trinta (30) dias, a substituição da garantia prestada, sob pena de infração contratual e propositura de ação de despejo. O art. 9o, inc. II, da Lei n. 8.245/1991 estabelece que a locação poderá ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual. O art. 40, inc. IV, da mesma lei autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia quando houver exoneração do fiador. O art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991 prescreve que a liminar para a desocupação do imóvel pode ter por fundamento o término do prazo notificatório previsto no art. 40, parágrafo único, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato, desde que prestada a caução equivalente a três (3) meses de aluguel.[4] Exclui-se a possibilidade de deferimento da medida liminar se o contrato estiver assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/1991.[5] A relação locatícia e a inexistência de garantia, que não foi substituída no prazo contratual previsto, foram demonstradas pelo agravante. Não há óbice, portanto, para o deferimento da liminar requerida, desde que prestada pelo agravante a caução no valor equivalente a três (3) meses de aluguel como estabelece o art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991. Confiram-se julgados deste Tribunal de Justiça sobre o tema: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA. DESPEJO LIMINAR. REQUISITOS DEMONSTRADOS. 1. O âmbito de cognição do agravo de instrumento é restrito ao objeto da decisão agravada, não podendo, sob pena de inegável supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição, ser submetidas a esta Corte outras questões inéditas nos autos, que devem primeiramente ser examinadas pelo Juízo a quo. 2. Estando o contrato de locação desprovido de garantias e presentes os requisitos previstos no artigo 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, tendo sido prestada a caução correspondente a três meses de aluguel, o deferimento de liminar para desocupação do imóvel é medida que se impõe. Precedentes do TJDFT. 3. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1662991, 07365164020228070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/2/2023, publicado no DJE: 27/2/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. LIMINAR DEFERIDA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1 - Estando o contrato de locação desprovido de garantias (artigo 37 da Lei do Inquilinato), e presentes os requisitos previstos no artigo 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, tendo sido prestada a caução correspondente a três meses de aluguel, correta a decisão liminar para desocupação do imóvel. 2 - Recurso não provido. (Acórdão 1605944, 07043427520228070000, Relator: CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2022, publicado no DJE: 5/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, defiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal para determinar que o réu/agravado desocupe o imóvel indicado na petição inicial no prazo de quinze (15) dias, sob pena de despejo compulsório. A execução da ordem de despejo está condicionada à prestação de caução pelo autor/agravante diretamente ao Juízo de Primeiro Grau, no valor de três (3) meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991. Fica ressalvado o direito de o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação desde que efetue depósito judicial que contemple o valor integral devido dentro dos quinze (15) dias concedidos para a desocupação do imóvel, na forma do art. 59, § 3o c/c art. 62, inc. II, da Lei n. 8.245/1991. Comunique-se ao Juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. Ao agravado para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília, 10 de maio de 2023. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] id 152968589 e 152968592 dos autos originários [2] id 152968593dos autos originários [3] id 152968594 e 152970845 dos autos originários [4] Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. [5] Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0717436-56.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ROBSON FERREIRA MARANHAO AGRAVADO: ADAIL GOMES DOS SANTOS DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida nos autos da ação de despejo que indeferiu a liminar requerida pelo agravante consistente em determinar a desocupação do imóvel pelo agravado no prazo de quinze (15) dias. O agravante afirma que houve a regular exoneração, pela empresa garantidora, da garantia prestada quando do início da relação locatícia. Alega que, com a exoneração, o contrato não mais possui qualquer garantia, o que é o objeto da presente demanda de despejo, conforme autoriza o art. 9, inc. II, o art. 40, inc. IV e parágrafo único e o art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991. Informa que no contrato assessório de fiança consta expressamente a possibilidade de a garantidora se exonerar da garantia prestada, o que torna necessária a substituição da garantia no prazo de trinta (30) dias, sob pena de ação de despejo. Avalia que a decisão agravada partiu de premissa equivocada ao considerar que o contrato de aluguel objeto do litígio encontra-se garantido pela fiança, uma vez que o caso concreto não se trata de contrato com garantia hígida, já que houve a exoneração da garantia anteriormente existente. Destaca que houve o duplo envio da notificação de exoneração da garantia: por e-mail e pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos. Argumenta que mesmo que seja levada em consideração a data do recebimento da notificação enviada pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, que foi entregue em 28.2.2023, é nítido que transcorreu o prazo de trinta (30) dias e não foi realizada a substituição da fiança até o presente momento. Assegura que estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar para a desocupação do imóvel em quinze (15) dias diante da ausência de substituição da garantia no prazo legal previsto no art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991). Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal e, no mérito, pede o provimento do recurso. Preparo efetuado (id 46471237). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta apresente conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora, que estão presentes no caso em exame. A controvérsia consiste em analisar a possibilidade do deferimento da liminar de despejo por ausência de garantia. A relação jurídica entre as partes decorre do contrato de locação residencial, que foi garantido por meio de fiança prestada pela empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A.[1] A empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A. enviou, em 10.2.2023, notificação ao locatário, ora agravado, para constituí-lo em mora e solicitar o pagamento dos valores arcados pela garantidora.[2] Diante da inércia do agravado, a empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A. enviou notificação extrajudicial na qual informa a exoneração da garantia por e-mail emitido em 17.2.2023 e por Aviso de Recebimento (AR) que foi recebido em 28.2.2023.[3] A cláusula décima quarta do contrato dispõe que o locatário está ciente de que, em caso de exoneração da empresa Credpago Serviços de Cobrança S.A. da condição de fiadora, caberá a ele promover, no prazo máximo de trinta (30) dias, a substituição da garantia prestada, sob pena de infração contratual e propositura de ação de despejo. O art. 9o, inc. II, da Lei n. 8.245/1991 estabelece que a locação poderá ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual. O art. 40, inc. IV, da mesma lei autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia quando houver exoneração do fiador. O art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991 prescreve que a liminar para a desocupação do imóvel pode ter por fundamento o término do prazo notificatório previsto no art. 40, parágrafo único, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato, desde que prestada a caução equivalente a três (3) meses de aluguel.[4] Exclui-se a possibilidade de deferimento da medida liminar se o contrato estiver assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/1991.[5] A relação locatícia e a inexistência de garantia, que não foi substituída no prazo contratual previsto, foram demonstradas pelo agravante. Não há óbice, portanto, para o deferimento da liminar requerida, desde que prestada pelo agravante a caução no valor equivalente a três (3) meses de aluguel como estabelece o art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991. Confiram-se julgados deste Tribunal de Justiça sobre o tema: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA. DESPEJO LIMINAR. REQUISITOS DEMONSTRADOS. 1. O âmbito de cognição do agravo de instrumento é restrito ao objeto da decisão agravada, não podendo, sob pena de inegável supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição, ser submetidas a esta Corte outras questões inéditas nos autos, que devem primeiramente ser examinadas pelo Juízo a quo. 2. Estando o contrato de locação desprovido de garantias e presentes os requisitos previstos no artigo 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, tendo sido prestada a caução correspondente a três meses de aluguel, o deferimento de liminar para desocupação do imóvel é medida que se impõe. Precedentes do TJDFT. 3. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1662991, 07365164020228070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/2/2023, publicado no DJE: 27/2/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. LIMINAR DEFERIDA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1 - Estando o contrato de locação desprovido de garantias (artigo 37 da Lei do Inquilinato), e presentes os requisitos previstos no artigo 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, tendo sido prestada a caução correspondente a três meses de aluguel, correta a decisão liminar para desocupação do imóvel. 2 - Recurso não provido. (Acórdão 1605944, 07043427520228070000, Relator: CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2022, publicado no DJE: 5/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, defiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal para determinar que o réu/agravado desocupe o imóvel indicado na petição inicial no prazo de quinze (15) dias, sob pena de despejo compulsório. A execução da ordem de despejo está condicionada à prestação de caução pelo autor/agravante diretamente ao Juízo de Primeiro Grau, no valor de três (3) meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1o, inc. VII, da Lei n. 8.245/1991. Fica ressalvado o direito de o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação desde que efetue depósito judicial que contemple o valor integral devido dentro dos quinze (15) dias concedidos para a desocupação do imóvel, na forma do art. 59, § 3o c/c art. 62, inc. II, da Lei n. 8.245/1991. Comunique-se ao Juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. Ao agravado para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília, 10 de maio de 2023. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator [1] id 152968589 e 152968592 dos autos originários [2] id 152968593dos autos originários [3] id 152968594 e 152970845 dos autos originários [4] Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. [5] Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.