Tribunal: TJDFT
Processo: 0729555-11.2021.8.07.0003
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2023-02-27

Ementa:
Processo : 0729555-11.2021.8.07.0003 DECISÃO Cuida-se de apelação interposta contra a r. sentença (id. 43094863) que, na ação de cobrança de despesas condominiais, ajuizada pelo Condomínio Residencial Monte Verde contra Cleyvisson Gonsalves Silva, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar o réu ao pagamento das contribuições condominiais ordinárias, extraordinárias, fundo de reserva, taxa de limpeza e honorários referentes ao período de 16/08/2018 a 10/09/2021, no valor de R$ 12.154,39, além das taxas vincendas no decorrer do processo. Fundamentou que, além da falta de pagamento, não houve: ...comprovação da imissão na posse do cessionário, assim como da falta de comprovação da cientificação da parte autora a respeito da suposta cessão de direitos entabulada entre o autor e o novo cessionário, é permitido o direcionamento da cobrança das taxas condominiais a morador que se encontra registrado como ocupante do bem, no caso dos autos, o demandado. Recorre o réu (id. 43094866). Alega que já foi proprietário do imóvel em questão, no entanto sustenta a ilegitimidade passiva, por ter vendido o imóvel em 2017. Aduz que as dívidas de condomínio são de caráter propter rem e, por ter vendido o imóvel, de forma verbal, não possuía mais a posse ou a propriedade. Pede o provimento do recurso para reformar a r. sentença, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva do apelante e julgar improcedente o pedido inicial. Contrarrazões pela manutenção da sentença (id. 43094871). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação interposta pelo réu. Embora se trate de obrigação propter rem, na promessa de compra e venda a responsabilidade pelo pagamento de despesa condominial pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Esse é o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos especiais repetitivos (Tema 886), senão vejamos o paradigma: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015. Negritado) No aresto, esclareceu o eminente Ministro Relator que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”. Na presente hipótese, o apelante sustenta ter vendido o imóvel, em 2017, de forma verbal, motivo pelo qual é parte ilegítima para figurar no polo passivo. Sucede que as testemunhas ouvidas e a prova documental produzida não comprovam a alegação, sendo imperativo reconhecer que o réu não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato impeditivo, modificativo, ou extintivo do direito do autor (art. 373, inc. II, do CPC). Nesse quadro, considerando a inexistência de registro do contrato de compra e venda aliada à falta de ciência da transação por parte do condomínio apelado, escorreita a sentença ao condenar o apelante ao pagamento das despesas condominiais. Assim, nego provimento ao recurso na forma do art. 932, inc. IV, alínea “b”, do CPC. Majoro em 1% os honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Intimem-se. Advirto quanto à hipótese de aplicação da multa do art. 1.021, § 4o, do CPC. Preclusa a decisão, baixem os autos à origem. Brasília – DF, 17 de fevereiro de 2023. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0729555-11.2021.8.07.0003 DECISÃO Cuida-se de apelação interposta contra a r. sentença (id. 43094863) que, na ação de cobrança de despesas condominiais, ajuizada pelo Condomínio Residencial Monte Verde contra Cleyvisson Gonsalves Silva, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar o réu ao pagamento das contribuições condominiais ordinárias, extraordinárias, fundo de reserva, taxa de limpeza e honorários referentes ao período de 16/08/2018 a 10/09/2021, no valor de R$ 12.154,39, além das taxas vincendas no decorrer do processo. Fundamentou que, além da falta de pagamento, não houve: ...comprovação da imissão na posse do cessionário, assim como da falta de comprovação da cientificação da parte autora a respeito da suposta cessão de direitos entabulada entre o autor e o novo cessionário, é permitido o direcionamento da cobrança das taxas condominiais a morador que se encontra registrado como ocupante do bem, no caso dos autos, o demandado. Recorre o réu (id. 43094866). Alega que já foi proprietário do imóvel em questão, no entanto sustenta a ilegitimidade passiva, por ter vendido o imóvel em 2017. Aduz que as dívidas de condomínio são de caráter propter rem e, por ter vendido o imóvel, de forma verbal, não possuía mais a posse ou a propriedade. Pede o provimento do recurso para reformar a r. sentença, a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva do apelante e julgar improcedente o pedido inicial. Contrarrazões pela manutenção da sentença (id. 43094871). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação interposta pelo réu. Embora se trate de obrigação propter rem, na promessa de compra e venda a responsabilidade pelo pagamento de despesa condominial pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Esse é o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos especiais repetitivos (Tema 886), senão vejamos o paradigma: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015. Negritado) No aresto, esclareceu o eminente Ministro Relator que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”. Na presente hipótese, o apelante sustenta ter vendido o imóvel, em 2017, de forma verbal, motivo pelo qual é parte ilegítima para figurar no polo passivo. Sucede que as testemunhas ouvidas e a prova documental produzida não comprovam a alegação, sendo imperativo reconhecer que o réu não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato impeditivo, modificativo, ou extintivo do direito do autor (art. 373, inc. II, do CPC). Nesse quadro, considerando a inexistência de registro do contrato de compra e venda aliada à falta de ciência da transação por parte do condomínio apelado, escorreita a sentença ao condenar o apelante ao pagamento das despesas condominiais. Assim, nego provimento ao recurso na forma do art. 932, inc. IV, alínea “b”, do CPC. Majoro em 1% os honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Intimem-se. Advirto quanto à hipótese de aplicação da multa do art. 1.021, § 4o, do CPC. Preclusa a decisão, baixem os autos à origem. Brasília – DF, 17 de fevereiro de 2023. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator