Tribunal: TJDFT
Processo: 0701412-89.2020.8.07.0021
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-07-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0701412-89.2020.8.07.0021 RECORRENTE: ADRIANA LAURO METRE EIRAS PIRES RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por ADRIANA LAURO METRE EIRAS PIRES contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 43419836): APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR. INÉPCIA DA INICIAL. REJEITADA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. CONTRIBUIÇÕES ANTERIORES À LEI N.o 13.465/17. DEVIDAS. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. VENCIMENTO DE CADA PARCELA INADIMPLIDA. PREQUESTIONAMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida ao pagamento das despesas de condomínio vencidas no período de agosto/2015 a fevereiro/2019, excetuadas as prescritas, bem como as vincendas no curso do processo. 2. Tratando-se de taxa condominial aprovada em Assembleia não há falar em comprovação dos gastos, despesas e serviços prestados pelo Condomínio, inclusive, ante a obrigatoriedade de prestação de contas pela administração. A preliminar de inépcia da inicial por ausência de documentos que comprovem a obrigação de pagar a taxa condominial deve ser, portanto, rejeitada. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Todavia, o contexto fático do leading case diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado, pelos próprios moradores. 4. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP (Tema 492), fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. No entanto, o imóvel em questão encontrava-se situado em local aberto, com vias públicas e de acesso geral. Logo, as áreas comuns possuíam natureza pública, diferente do que se verifica no “Condomínio Mansões Entre Lagos”, instituído em área particular. Inviável, portanto, a aplicação da tese firmada pelo STF (Tema 492) ao caso concreto. 5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 6. A legitimidade da cobrança das taxas condominiais ordinárias estabelecidas pela associação de moradores encontra-se consolidada no âmbito deste Tribunal antes mesmo da Lei n.o 13.465/17 – que autoriza a instituição e cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis –, sendo devidas todas as taxas condominiais inadimplidas, inclusive aquelas anteriores à vigência do referido diploma legal. 7. O termo a quo para a incidência de juros de mora e correção monetária, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, é o vencimento de cada parcela inadimplida (Art. 397 do CC). 8. O enfrentamento da controvérsia posta em julgamento já se mostra suficiente para os fins pretendidos, pois a Turma não está obrigada a se manifestar sobre todas as alegações levantadas no recurso, tampouco sobre os dispositivos legais que a recorrente entende aplicáveis ao caso concreto, mas apenas sobre os pontos relevantes para fundamentar o decisum. 9. Recurso conhecido e desprovido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ANGELO PASSARELI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício eventual da Presidência A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0701412-89.2020.8.07.0021 RECORRENTE: ADRIANA LAURO METRE EIRAS PIRES RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por ADRIANA LAURO METRE EIRAS PIRES contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 43419836): APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR. INÉPCIA DA INICIAL. REJEITADA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. CONTRIBUIÇÕES ANTERIORES À LEI N.o 13.465/17. DEVIDAS. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. VENCIMENTO DE CADA PARCELA INADIMPLIDA. PREQUESTIONAMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida ao pagamento das despesas de condomínio vencidas no período de agosto/2015 a fevereiro/2019, excetuadas as prescritas, bem como as vincendas no curso do processo. 2. Tratando-se de taxa condominial aprovada em Assembleia não há falar em comprovação dos gastos, despesas e serviços prestados pelo Condomínio, inclusive, ante a obrigatoriedade de prestação de contas pela administração. A preliminar de inépcia da inicial por ausência de documentos que comprovem a obrigação de pagar a taxa condominial deve ser, portanto, rejeitada. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Todavia, o contexto fático do leading case diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado, pelos próprios moradores. 4. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP (Tema 492), fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. No entanto, o imóvel em questão encontrava-se situado em local aberto, com vias públicas e de acesso geral. Logo, as áreas comuns possuíam natureza pública, diferente do que se verifica no “Condomínio Mansões Entre Lagos”, instituído em área particular. Inviável, portanto, a aplicação da tese firmada pelo STF (Tema 492) ao caso concreto. 5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 6. A legitimidade da cobrança das taxas condominiais ordinárias estabelecidas pela associação de moradores encontra-se consolidada no âmbito deste Tribunal antes mesmo da Lei n.o 13.465/17 – que autoriza a instituição e cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis –, sendo devidas todas as taxas condominiais inadimplidas, inclusive aquelas anteriores à vigência do referido diploma legal. 7. O termo a quo para a incidência de juros de mora e correção monetária, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, é o vencimento de cada parcela inadimplida (Art. 397 do CC). 8. O enfrentamento da controvérsia posta em julgamento já se mostra suficiente para os fins pretendidos, pois a Turma não está obrigada a se manifestar sobre todas as alegações levantadas no recurso, tampouco sobre os dispositivos legais que a recorrente entende aplicáveis ao caso concreto, mas apenas sobre os pontos relevantes para fundamentar o decisum. 9. Recurso conhecido e desprovido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ANGELO PASSARELI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício eventual da Presidência A019