Tribunal: TJDFT
Processo: 0724830-17.2023.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-05

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por MIREILLI CARVALHO MIRANDA MARINHO e FELIPE DE SOUZA COLGNA, em face à decisão da Terceira Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedidos declaratório de inexigibilidade de débito e condenatório a indenizar por danos morais, ajuizada em desfavor de PATRÍCIA FARIA CAMARGOS VIEIRA, BIHAIN NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e PACTUAR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. De acordo com a petição inicial, foi firmado contrato de locação residencial com PATRÍCIA e com o termo final em 17/05/2025. Por razões profissionais, precisaram mudar de cidade e solicitaram a rescisão. A locadora exigiu o pagamento de multa rescisória correspondente a 20% (vinte por cento) do período remanescente do contrato, além do pagamento de IPTU proporcional, reparo de avarias e taxa de vistoria do imóvel. Os autores sustentaram a submissão da relação jurídica aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e reputou abusiva a cláusula contratual que estipulou a multa, a qual reputam abusiva. Questionaram ainda a cobrança proporcional do IPTU e ao fundamento de que a cobrança compreende meses após a entrega das chaves. Quanto à cobrança dos reparos por avarias, alegou que nunca teve acesso ao laudo de vistoria inicial. Por fim, reputaram indevida a taxa de vistoria final por falta de previsão contratual. O débito impugnado é valor de R$17.655,50, o qual compreende: a) multa rescisória de R$13.314,65; b) aluguel proporcional a 27 dias R$2.396,64; c) IPTU proporcional no valor de R$159,78; d) reparos por avarias, R$1.840,00 e; e) taxa de vistoria de R$35,00. Em vista da recusa ao pagamento, tiveram os nomes inscritos em cadastro de proteção ao crédito. Ofereceram caução por meio de depósito judicial a ser realizado tão logo deferida a tutela de urgência e para determinar aos réus que se abstenham de quaisquer cobranças, bem como de acionar os fiadores do contrato. O pedido foi indeferido, sob o pálio de que não se vislumbraria abusividade na cláusula penal e que o contrato materializou a vontade das partes. Não obstante, o oferecimento da caução não seria suficiente para elidir os efeitos da mora. Nas razões recursais, os agravantes repristinaram os fundamentos da exordial. Quanto à mora, invocaram julgado do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no REsp 1.820.316/SP, que trata dos requisitos para exclusão da anotação em cadastros de inadimplentes e por dívida contestada judicialmente. Requereram a antecipação da tutela recursal para acolhimento do pedido de depósito da caução e determinação aos réus que se abstenham de atos para cobrança do débito controvertido. Preparo regular sob ID 48161517. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Defere-se a tutela antecipada quando há verossimilhança das alegações e risco de dano irreparável ou de difícil reparação, além dos demais requisitos do artigo 300 do CPC. Conforme anteriormente estabelecido, os fundamentos apresentados pela parte autora não são relevantes e amparados em prova idônea, e não levam a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados. É que os elementos trazidos aos autos não permitem demonstrar que a cobrança dos valores descritos no boleto de ID 158941020 são ilegais. Quase oitenta por cento do valor cobrado decorre da aplicação da multa rescisória prevista no contrato (ID 158905452 – Cláusula 22). Vale ressaltar que ao assinarem o contrato, os autores aceitaram os termos ali expressos, dentre eles, a multa rescisória que ora lamentam. O instrumento de contrato materializou a vontade das partes, assim, as cláusulas nele constantes são a expressão dessa manifestação. Evidenciando-se claras as condições ali expostas, sem avultar abuso a lhe macular, há de prevalecer, em princípio, na presente fase de cognição sumária, a força obrigatória dos contratos. Dessa forma, o oferecimento da consignação em juízo do valor cobrado se mostra ineficaz, uma vez que não terá o efeito de liberação da mora, até porque, o valor não estará disponibilizado ao credor/réu. Ainda, em caso de eventual improcedência, o valor consignado retornará aos autores, de modo que a suspensão dos efeitos da mora pleiteados em sede de tutela de urgência depende da verossimilhança de que a cobrança é indevida, o que não há no presente caso, neste momento processual. A análise da validade das cobranças realizadas pelos réus deve ser feita em sede de cognição exauriente com formação da relação processual e dilação probatória. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.” A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Toda a fundamentação dos agravantes para impugnar a multa contratual refere-se à suposta sujeição da relação jurídica ao Código de Defesa do Consumidor. No contrato de locação intermediado por imobiliária, há duas relações jurídicas: a primeira, entre locador e locatário, regida pela Lei 8.245/91 e, subsidiariamente, pelo Código Civil e; a segunda, entre locador e imobiliária, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, posto que a imobiliária oferece seus serviços de administração ao mercado de consumo. A caracterização da relação de consumo se dá pela presença de um fornecedor e um consumidor em lados contrapostos. No caso, a relação jurídico-contratual dos autores e a discutida nos autos foi constituída tão somente com a proprietária do imóvel, não se caracterizando como relação de consumo. Mas ainda que assim não se entendesse, neste juízo prelibatório, não se vislumbra abusividade na cláusula contratual que instituiu multa para o caso de rescisão antecipada da locação. Conforme se verifica da própria narrativa dos agravantes, a multa foi estipulada à razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor correspondente ao período remanescente do contrato. Conforme bem salientou o juízo monocrático, trata-se de legítima expressão da autonomia da vontade, tendo o interesse de ambas as partes convergido no momento de firmarem o negócio jurídico. Quanto às demais impugnações, eventual acolhimento demanda dilação probatória, posto que a parte controverte a existência das avarias no imóvel e, precipuamente, sob o argumento de que não teve conhecimento prévio do laudo de vistoria inicial. Por fim, quanto à elisão dos efeitos da mora, os agravantes se reportaram ao AgInt no REsp 1.820.316/SP: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CADASTRO DE INADIMPLENTES. EXCLUSÃO DA NEGATIVAÇÃO. REQUISITOS. AUSÊNCIA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a simples discussão judicial da dívida não é suficiente para obstaculizar ou remover a negativação do devedor nos bancos de dados, a qual depende da presença concomitante dos seguintes requisitos: a) ação proposta pelo devedor contestando a existência integral ou parcial do débito; b) efetiva demonstração de que a pretensão se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do STF ou do STJ e c) depósito da parcela incontroversa ou prestação de caução idônea. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.820.316/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/9/2021, DJe de 4/10/2021.) Como se abstrai do aresto, os três pressupostos devem estar presentes concomitantemente e, conforme fundamentação supra, neste estágio embrionário da lide, não se vislumbra a aparência do bom direito que autorize a concessão da tutela provisória. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 3 de julho de 2023. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por MIREILLI CARVALHO MIRANDA MARINHO e FELIPE DE SOUZA COLGNA, em face à decisão da Terceira Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedidos declaratório de inexigibilidade de débito e condenatório a indenizar por danos morais, ajuizada em desfavor de PATRÍCIA FARIA CAMARGOS VIEIRA, BIHAIN NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e PACTUAR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. De acordo com a petição inicial, foi firmado contrato de locação residencial com PATRÍCIA e com o termo final em 17/05/2025. Por razões profissionais, precisaram mudar de cidade e solicitaram a rescisão. A locadora exigiu o pagamento de multa rescisória correspondente a 20% (vinte por cento) do período remanescente do contrato, além do pagamento de IPTU proporcional, reparo de avarias e taxa de vistoria do imóvel. Os autores sustentaram a submissão da relação jurídica aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e reputou abusiva a cláusula contratual que estipulou a multa, a qual reputam abusiva. Questionaram ainda a cobrança proporcional do IPTU e ao fundamento de que a cobrança compreende meses após a entrega das chaves. Quanto à cobrança dos reparos por avarias, alegou que nunca teve acesso ao laudo de vistoria inicial. Por fim, reputaram indevida a taxa de vistoria final por falta de previsão contratual. O débito impugnado é valor de R$17.655,50, o qual compreende: a) multa rescisória de R$13.314,65; b) aluguel proporcional a 27 dias R$2.396,64; c) IPTU proporcional no valor de R$159,78; d) reparos por avarias, R$1.840,00 e; e) taxa de vistoria de R$35,00. Em vista da recusa ao pagamento, tiveram os nomes inscritos em cadastro de proteção ao crédito. Ofereceram caução por meio de depósito judicial a ser realizado tão logo deferida a tutela de urgência e para determinar aos réus que se abstenham de quaisquer cobranças, bem como de acionar os fiadores do contrato. O pedido foi indeferido, sob o pálio de que não se vislumbraria abusividade na cláusula penal e que o contrato materializou a vontade das partes. Não obstante, o oferecimento da caução não seria suficiente para elidir os efeitos da mora. Nas razões recursais, os agravantes repristinaram os fundamentos da exordial. Quanto à mora, invocaram julgado do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no REsp 1.820.316/SP, que trata dos requisitos para exclusão da anotação em cadastros de inadimplentes e por dívida contestada judicialmente. Requereram a antecipação da tutela recursal para acolhimento do pedido de depósito da caução e determinação aos réus que se abstenham de atos para cobrança do débito controvertido. Preparo regular sob ID 48161517. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Defere-se a tutela antecipada quando há verossimilhança das alegações e risco de dano irreparável ou de difícil reparação, além dos demais requisitos do artigo 300 do CPC. Conforme anteriormente estabelecido, os fundamentos apresentados pela parte autora não são relevantes e amparados em prova idônea, e não levam a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados. É que os elementos trazidos aos autos não permitem demonstrar que a cobrança dos valores descritos no boleto de ID 158941020 são ilegais. Quase oitenta por cento do valor cobrado decorre da aplicação da multa rescisória prevista no contrato (ID 158905452 – Cláusula 22). Vale ressaltar que ao assinarem o contrato, os autores aceitaram os termos ali expressos, dentre eles, a multa rescisória que ora lamentam. O instrumento de contrato materializou a vontade das partes, assim, as cláusulas nele constantes são a expressão dessa manifestação. Evidenciando-se claras as condições ali expostas, sem avultar abuso a lhe macular, há de prevalecer, em princípio, na presente fase de cognição sumária, a força obrigatória dos contratos. Dessa forma, o oferecimento da consignação em juízo do valor cobrado se mostra ineficaz, uma vez que não terá o efeito de liberação da mora, até porque, o valor não estará disponibilizado ao credor/réu. Ainda, em caso de eventual improcedência, o valor consignado retornará aos autores, de modo que a suspensão dos efeitos da mora pleiteados em sede de tutela de urgência depende da verossimilhança de que a cobrança é indevida, o que não há no presente caso, neste momento processual. A análise da validade das cobranças realizadas pelos réus deve ser feita em sede de cognição exauriente com formação da relação processual e dilação probatória. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.” A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. Toda a fundamentação dos agravantes para impugnar a multa contratual refere-se à suposta sujeição da relação jurídica ao Código de Defesa do Consumidor. No contrato de locação intermediado por imobiliária, há duas relações jurídicas: a primeira, entre locador e locatário, regida pela Lei 8.245/91 e, subsidiariamente, pelo Código Civil e; a segunda, entre locador e imobiliária, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, posto que a imobiliária oferece seus serviços de administração ao mercado de consumo. A caracterização da relação de consumo se dá pela presença de um fornecedor e um consumidor em lados contrapostos. No caso, a relação jurídico-contratual dos autores e a discutida nos autos foi constituída tão somente com a proprietária do imóvel, não se caracterizando como relação de consumo. Mas ainda que assim não se entendesse, neste juízo prelibatório, não se vislumbra abusividade na cláusula contratual que instituiu multa para o caso de rescisão antecipada da locação. Conforme se verifica da própria narrativa dos agravantes, a multa foi estipulada à razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor correspondente ao período remanescente do contrato. Conforme bem salientou o juízo monocrático, trata-se de legítima expressão da autonomia da vontade, tendo o interesse de ambas as partes convergido no momento de firmarem o negócio jurídico. Quanto às demais impugnações, eventual acolhimento demanda dilação probatória, posto que a parte controverte a existência das avarias no imóvel e, precipuamente, sob o argumento de que não teve conhecimento prévio do laudo de vistoria inicial. Por fim, quanto à elisão dos efeitos da mora, os agravantes se reportaram ao AgInt no REsp 1.820.316/SP: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CADASTRO DE INADIMPLENTES. EXCLUSÃO DA NEGATIVAÇÃO. REQUISITOS. AUSÊNCIA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a simples discussão judicial da dívida não é suficiente para obstaculizar ou remover a negativação do devedor nos bancos de dados, a qual depende da presença concomitante dos seguintes requisitos: a) ação proposta pelo devedor contestando a existência integral ou parcial do débito; b) efetiva demonstração de que a pretensão se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do STF ou do STJ e c) depósito da parcela incontroversa ou prestação de caução idônea. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.820.316/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/9/2021, DJe de 4/10/2021.) Como se abstrai do aresto, os três pressupostos devem estar presentes concomitantemente e, conforme fundamentação supra, neste estágio embrionário da lide, não se vislumbra a aparência do bom direito que autorize a concessão da tutela provisória. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 3 de julho de 2023. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator