Tribunal: TJDFT
Processo: 0738366-97.2020.8.07.0001
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-04-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0738366-97.2020.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) RECORRENTE: LILIAN MARLIETH DINIZ TAVARES, PATRICIA REGINA DINIZ TAVARES, KARLA CRISTINE DINIZ FARIAS, MARIZA DINIZ TAVARES RECORRIDO: CONDOMINIO RURAL MANSOES BELVEDERE GREEN D E S P A C H O A Presidência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios encaminhou os autos para que seja realizada a análise de eventual divergência entre o acórdão de minha relatoria e o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp no 1.280.871/SP e REsp no 1.439.163/SP, de relatoria do Ministro Marco Buzzi (Tema 882), julgado pela sistemática dos recursos repetitivos. No entanto, verifica-se que a questão já foi devidamente enfrentada no acórdão n. 1399428 que deu ensejo ao Recurso Especial, tendo sido realizado o distinguishing entre a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça e o caso concreto, concluindo pela inaplicabilidade do precedente qualificado. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça foi em relação à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que em muito diferencia da realidade dos condomínios irregulares do Distrito Federal, constituídos de parcelamentos clandestinos do solo, nos quais se formam associações que instituem valor mensal de rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. Por oportuno, destaque-se a fundamentação do voto por mim proferido, in verbis: ‘DAS TESES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES ACERCA DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS Considerando a vigência da Lei no 13.465/2017, bem como os Temas 492/STF e 882/STJ, cumpre averiguar se há obrigatoriedade de pagamento de taxas condominiais, em especial no tocante aos condomínios ditos irregulares. Em detida análise dos recursos afetados que serviram de base para os aludidos temas (leading cases), nota-se que foram estabelecidos os seguintes critérios para responsabilização do proprietário no pagamento das taxas condominiais: “Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender.(RESP 12808971/SP e RESP 1439163/SP). Portanto, para a responsabilização do adquirente de lote, o STJ adotou o critério temporal, levando em consideração o momento em que houve a constituição da associação, tendo como parâmetro a data de realização da compra e venda da unidade imobiliária. Por sua vez, o STF, também com vista a responsabilização do adquirente do imóvel, definiu como marco temporal a Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária), conforme decidido no leading case (RE 695911/SP), cuja ementa assim dispõe: “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator (a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073DIVULG 16-04-2021PUBLIC 19-04-2021) (g.n.) Em todos os casos afetados, houve a constituição/criação posterior de uma associação em imóveis regulares, ou seja, já escriturados e devidamente registrados, perante o Poder Público, o que não verifica nos autos. Nesse sentido, o dispositivo da Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária) que equiparou os loteamentos de acesso controlado a condomínio edilícios “se dirige aos condomínios regularmente constituídos, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis”, conforme consta nos fundamentos legais do leading case do tema 492 do STF (RE 695911/SP). Confira-se o disposto no §2° do artigo 1.358-Ado Código Civil, modificada pela lei 13.465/2017: “Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017 ) § 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017).” (g.n.) Na espécie, por se tratar de cobrança de taxa condominial por associação derivada de loteamento irregular, fato esse corriqueiro no âmbito do Distrito Federal, não se aplicam as teses 492 do STF e 882 do STJ. Para tanto, este Tribunal de Justiça vem procedendo acertadamente a devida distinção entre a questão discutida nesse processo e aquela julgada nos aludidos recursos especiais e extraordinário (distinguishing). Confira-se: “APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no "condomínio de fato", em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 2. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em "condomínios de fato" no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário no 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública. 3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos, conforme Enunciado Sumular de no 260, do Superior Tribunal de Justiça. 4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, tendo em vista a similitude da situação a dos condomínios horizontais. Sendo assim, inviável o afastamento da responsabilidade relativa ao pagamento, sobretudo quando há anuência/adesão em cessão de direitos. 5. As taxas condominiais possuem natureza propter rem e, por essa razão, para sua cobrança, é suficiente que à unidade imobiliária sejam disponibilizados serviços pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia. 6. As mudanças operadas pela Lei no 13.645/2017 confirmam o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deve contribuir com o rateio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. Tratando-se a pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, incide o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil. 8. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação adesiva do autor conhecida e provida. (Acórdão 1382262, 07017116620208070021, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 27/10/2021, publicado no DJE: 10/11/2021. Pág.Sem Página Cadastrada.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 - SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO EXPRESSAS PATENTEADAS. FRAÇÃO CEDIDA À ATUAL DETENTORA. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PERTINENTES AO IMÓVEL. NOVA ADESÃO. DESNECESSIDADE. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. DEVER DECORRENTE DO FATO ASSOCIATIVO. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. COMPREENSÃO. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. ANULAÇÃO DE REUNIÃO ASSEMBLEAR QUE MAJOROU AS TAXAS. IMPOSSIBILIDADE. VALIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. REGRAMENTO CONDOMINIAL. PUBLICAÇÃO. QUÓRUM. APROVAÇÃO. INVALIDADE. AUSÊNCIA DE PROVAS. ENCARGO ATRIBUÍDO À RÉ. ÔNUS NÃO REALIZADO. MAJORAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. RESOLUÇÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFORME OS LIMITES DA LIDE. ILEGITIMIDADE ATIVA. ENTIDDE REGULARMENTE REPRESENTADA. LEGITIMIDADE ATIVA PATENTEADA. PRELIMINARES REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. BENEFÍCIO CONCEDIDO À RÉ. PARTE. PROVENTOS DE APOSENTADORIA E RESIDÊNCIA EM LOCAL VALORIZADO. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO INFIRMADA. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. INOCORRÊNCIA. BENEFÍCIO REVOGADO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. PEDIDO RECONVENCIONAL REJEITADO. RECURSO DO AUTOR. PROVIMENTO. PEDIDO INTEGRALMENTE ACOLHIDO. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDIMENSIONAMENTO E MAJORAÇÃO (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11). [...] 11.O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do "distinguishing", não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados "condomínio irregulares" que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 12. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive a equipara os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.[...] 15. Apelos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recurso da ré desprovido. Apelo do autor provido. Sentença reformada. Unânime. (Acórdão 1306753, 07022561520198070008, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 21/1/2021. Pág. Sem Página Cadastrada.) (g.n.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág. Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Assim, por envolver a presente demanda discussão acerca de condomínio irregular, em área pública do Distrito Federal, não é aplicável, por ora, o Decreto 271/67, o que poderá a vir a ser reconhecido pelo Poder Público, a depender de seu interesse administrativo no processo de regularização fundiária. Portanto, pelas razões supramencionadas, a análise e julgamento da controvérsia, em debate no presente feito, deve ser dirimida, tendo como amparo a Lei 4.591/64, o Código Civil e a Convenção de Condomínio. No caso, em exame, verifica-se que a apelante tinha ciência da obrigação de contribuir para o custeio das despesas comuns, porquanto comprovada a sua instituição em convenção de condomínio e demonstrada a efetiva prestação dos serviços, bem como a sua utilização pela condômina, conforme destacado na sentença, verbis No caso em análise, as requeridas são herdeiras da falecida “Sra. Ambrozina, que adquiriu os direitos sobre o imóvel localizado no conjunto 7, chácara 38, do condomínio, revelando a condição de condôminas das rés. Por seu turno, a convenção impõe a cada condômino a contribuição para o pagamento das despesas comuns (ID 77675582). Nada obstante, as rés alegam que as taxas são inexigíveis por se tratar de um condomínio irregular, por não terem aderido à associação, a chácara se localizar fora dos limites do “Condomínio” e por não usufruírem dos serviços ofertados. Contudo, a parte autora logrou êxito em comprovar a utilização de serviços disponibilizados pelo condomínio como a coleta de lixo, o controle de acesso da portaria e o transporte interno, demonstrando a legitimidade das rés para responderem pelos encargos, isso porque, de fato, pretendem se escusar do pagamento das taxas sob o fundamento de que não aderiram à associação, mas usufruem dos benefícios como se associadas fossem. Outrossim, não prospera a alegação de que o lote não integra a área da associação, pois se assim fosse, sua entrada seria independente do acesso pela portaria do condomínio, o que não é realidade. Ademais, o imóvel é locado para a realização de eventos, o que torna a sua localização um diferencial para atrair clientes. Inclusive, em um dos vídeos de divulgação do espaço, são salientados o controle de acesso de visitantes ao condomínio e o fato de não haver estrada de terra até a chegada ao local, em virtude da pavimentação das ruas. Nesse sentido, embora não tenha sido feito requerimento expresso para a participação da associação, é plausível concluir que a utilização dos serviços e, em especial, o pagamento de algumas das taxas revelam a anuência das rés quanto à adesão aos termos da associação, principalmente porque se beneficiam diretamente das melhorias realizadas pela autora. (...) Quanto a viabilidade da cobrança das despesas pelo condomínio, ainda que irregular, não se pode olvidar que o enunciado da Súmula 260 do STJ dispõe que: “Súmula 260/STJ. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Aliás, essa determinação consta nos artigos 1.333 e 1.336 do Código Civil nos seguintes termos: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. (...) Art. 1.336. São deveres do condômino: I -contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004). Por sua vez, a lei 13.465/2017, ao incluir o art. 36-A na lei 6.766/79, acabou por estabelecer a obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários, a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário, conforme bem fundamentada na sentença pelo MM°. Juiz sentenciante. Nesse sentido, é o entendimento deste Tribunal de Justiça. Veja: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. LEI N. 13.465/2017. INAPLICABILIDADE DO RESP. 1.280.871 (TEMA N. 882). TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. É incabível, na instância revisora, discutir matéria não aventada na petição inicial e não enfrentada pelo juiz na sentença. 2. O condomínio tem legitimidade para cobrar taxas condominiais, quando instituídas em assembleia ou previstas em estatuto ou convenção. 3. Os possuidores de imóvel integrante de condomínio, regular, ou não, estão obrigados a contribuir com o rateio das despesas para a conservação do bem comum.4.A alteração proveniente da Lei n. 13.465/2017 apenas confirma o entendimento jurisprudencial de que os possuidores de imóveis integrantes de condomínios irregulares devem participar do rateio das despesas para manutenção das áreas comuns. 5. A tese fixada no Recurso Especial n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", não é aplicável à composse decorrente do parcelamento irregular. 6. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, provida. Unânime. (Acórdão 1304282, 07021392420198070008, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 25/11/2020, publicado no DJE: 11/12/2020. Pág. Sem Página Cadastrada, grifo nosso.) (g.n.) "PROCESSO CIVIL. REJULGAMENTO. ARTIGO 1.030 C/C 1.041. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. 1. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.3. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 5. Acórdão n. 1224077 mantido, após nova apreciação determinada com fulcro nos artigos 1.030, II, c/c 1.041 do Código de Processo Civil." (Acórdão 1305665, 07007962720188070008, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no PJe: 10/12/2020. Pág. Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Desse modo, demonstrada a existência de distinção da questão discutida nesse feito e a debatida no Resp. 1.439.163/SP, diante da anuência/adesão em relação à obrigação de pagar pelas despesas condominiais, instituídas pelas assembleias soberanas, os réus devem responder pelos débitos cobrados pelo condomínio, ainda que irregular, inclusive os anteriores à Lei no 13.465/2017. Assim, diante da constatação de que o acórdão recorrido já promoveu o distinguishing entre o precedente invocado pela recorrente (Tema 882) e o caso concreto, não há que falar em juízo de retratação. Restituam-se os autos à Presidência deste egrégio TJDFT para as providências que julgar cabíveis. Intime-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0738366-97.2020.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) RECORRENTE: LILIAN MARLIETH DINIZ TAVARES, PATRICIA REGINA DINIZ TAVARES, KARLA CRISTINE DINIZ FARIAS, MARIZA DINIZ TAVARES RECORRIDO: CONDOMINIO RURAL MANSOES BELVEDERE GREEN D E S P A C H O A Presidência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios encaminhou os autos para que seja realizada a análise de eventual divergência entre o acórdão de minha relatoria e o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp no 1.280.871/SP e REsp no 1.439.163/SP, de relatoria do Ministro Marco Buzzi (Tema 882), julgado pela sistemática dos recursos repetitivos. No entanto, verifica-se que a questão já foi devidamente enfrentada no acórdão n. 1399428 que deu ensejo ao Recurso Especial, tendo sido realizado o distinguishing entre a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça e o caso concreto, concluindo pela inaplicabilidade do precedente qualificado. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça foi em relação à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que em muito diferencia da realidade dos condomínios irregulares do Distrito Federal, constituídos de parcelamentos clandestinos do solo, nos quais se formam associações que instituem valor mensal de rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. Por oportuno, destaque-se a fundamentação do voto por mim proferido, in verbis: ‘DAS TESES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES ACERCA DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS Considerando a vigência da Lei no 13.465/2017, bem como os Temas 492/STF e 882/STJ, cumpre averiguar se há obrigatoriedade de pagamento de taxas condominiais, em especial no tocante aos condomínios ditos irregulares. Em detida análise dos recursos afetados que serviram de base para os aludidos temas (leading cases), nota-se que foram estabelecidos os seguintes critérios para responsabilização do proprietário no pagamento das taxas condominiais: “Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender.(RESP 12808971/SP e RESP 1439163/SP). Portanto, para a responsabilização do adquirente de lote, o STJ adotou o critério temporal, levando em consideração o momento em que houve a constituição da associação, tendo como parâmetro a data de realização da compra e venda da unidade imobiliária. Por sua vez, o STF, também com vista a responsabilização do adquirente do imóvel, definiu como marco temporal a Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária), conforme decidido no leading case (RE 695911/SP), cuja ementa assim dispõe: “EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator (a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073DIVULG 16-04-2021PUBLIC 19-04-2021) (g.n.) Em todos os casos afetados, houve a constituição/criação posterior de uma associação em imóveis regulares, ou seja, já escriturados e devidamente registrados, perante o Poder Público, o que não verifica nos autos. Nesse sentido, o dispositivo da Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária) que equiparou os loteamentos de acesso controlado a condomínio edilícios “se dirige aos condomínios regularmente constituídos, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis”, conforme consta nos fundamentos legais do leading case do tema 492 do STF (RE 695911/SP). Confira-se o disposto no §2° do artigo 1.358-Ado Código Civil, modificada pela lei 13.465/2017: “Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017 ) § 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017).” (g.n.) Na espécie, por se tratar de cobrança de taxa condominial por associação derivada de loteamento irregular, fato esse corriqueiro no âmbito do Distrito Federal, não se aplicam as teses 492 do STF e 882 do STJ. Para tanto, este Tribunal de Justiça vem procedendo acertadamente a devida distinção entre a questão discutida nesse processo e aquela julgada nos aludidos recursos especiais e extraordinário (distinguishing). Confira-se: “APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no "condomínio de fato", em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 2. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em "condomínios de fato" no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário no 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública. 3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos, conforme Enunciado Sumular de no 260, do Superior Tribunal de Justiça. 4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, tendo em vista a similitude da situação a dos condomínios horizontais. Sendo assim, inviável o afastamento da responsabilidade relativa ao pagamento, sobretudo quando há anuência/adesão em cessão de direitos. 5. As taxas condominiais possuem natureza propter rem e, por essa razão, para sua cobrança, é suficiente que à unidade imobiliária sejam disponibilizados serviços pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia. 6. As mudanças operadas pela Lei no 13.645/2017 confirmam o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deve contribuir com o rateio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. Tratando-se a pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, incide o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil. 8. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação adesiva do autor conhecida e provida. (Acórdão 1382262, 07017116620208070021, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 27/10/2021, publicado no DJE: 10/11/2021. Pág.Sem Página Cadastrada.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 - SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO EXPRESSAS PATENTEADAS. FRAÇÃO CEDIDA À ATUAL DETENTORA. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PERTINENTES AO IMÓVEL. NOVA ADESÃO. DESNECESSIDADE. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. DEVER DECORRENTE DO FATO ASSOCIATIVO. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. COMPREENSÃO. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. ANULAÇÃO DE REUNIÃO ASSEMBLEAR QUE MAJOROU AS TAXAS. IMPOSSIBILIDADE. VALIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. REGRAMENTO CONDOMINIAL. PUBLICAÇÃO. QUÓRUM. APROVAÇÃO. INVALIDADE. AUSÊNCIA DE PROVAS. ENCARGO ATRIBUÍDO À RÉ. ÔNUS NÃO REALIZADO. MAJORAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. RESOLUÇÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFORME OS LIMITES DA LIDE. ILEGITIMIDADE ATIVA. ENTIDDE REGULARMENTE REPRESENTADA. LEGITIMIDADE ATIVA PATENTEADA. PRELIMINARES REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. BENEFÍCIO CONCEDIDO À RÉ. PARTE. PROVENTOS DE APOSENTADORIA E RESIDÊNCIA EM LOCAL VALORIZADO. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO INFIRMADA. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. INOCORRÊNCIA. BENEFÍCIO REVOGADO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. PEDIDO RECONVENCIONAL REJEITADO. RECURSO DO AUTOR. PROVIMENTO. PEDIDO INTEGRALMENTE ACOLHIDO. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDIMENSIONAMENTO E MAJORAÇÃO (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11). [...] 11.O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do "distinguishing", não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados "condomínio irregulares" que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 12. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive a equipara os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.[...] 15. Apelos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recurso da ré desprovido. Apelo do autor provido. Sentença reformada. Unânime. (Acórdão 1306753, 07022561520198070008, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 21/1/2021. Pág. Sem Página Cadastrada.) (g.n.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág. Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Assim, por envolver a presente demanda discussão acerca de condomínio irregular, em área pública do Distrito Federal, não é aplicável, por ora, o Decreto 271/67, o que poderá a vir a ser reconhecido pelo Poder Público, a depender de seu interesse administrativo no processo de regularização fundiária. Portanto, pelas razões supramencionadas, a análise e julgamento da controvérsia, em debate no presente feito, deve ser dirimida, tendo como amparo a Lei 4.591/64, o Código Civil e a Convenção de Condomínio. No caso, em exame, verifica-se que a apelante tinha ciência da obrigação de contribuir para o custeio das despesas comuns, porquanto comprovada a sua instituição em convenção de condomínio e demonstrada a efetiva prestação dos serviços, bem como a sua utilização pela condômina, conforme destacado na sentença, verbis No caso em análise, as requeridas são herdeiras da falecida “Sra. Ambrozina, que adquiriu os direitos sobre o imóvel localizado no conjunto 7, chácara 38, do condomínio, revelando a condição de condôminas das rés. Por seu turno, a convenção impõe a cada condômino a contribuição para o pagamento das despesas comuns (ID 77675582). Nada obstante, as rés alegam que as taxas são inexigíveis por se tratar de um condomínio irregular, por não terem aderido à associação, a chácara se localizar fora dos limites do “Condomínio” e por não usufruírem dos serviços ofertados. Contudo, a parte autora logrou êxito em comprovar a utilização de serviços disponibilizados pelo condomínio como a coleta de lixo, o controle de acesso da portaria e o transporte interno, demonstrando a legitimidade das rés para responderem pelos encargos, isso porque, de fato, pretendem se escusar do pagamento das taxas sob o fundamento de que não aderiram à associação, mas usufruem dos benefícios como se associadas fossem. Outrossim, não prospera a alegação de que o lote não integra a área da associação, pois se assim fosse, sua entrada seria independente do acesso pela portaria do condomínio, o que não é realidade. Ademais, o imóvel é locado para a realização de eventos, o que torna a sua localização um diferencial para atrair clientes. Inclusive, em um dos vídeos de divulgação do espaço, são salientados o controle de acesso de visitantes ao condomínio e o fato de não haver estrada de terra até a chegada ao local, em virtude da pavimentação das ruas. Nesse sentido, embora não tenha sido feito requerimento expresso para a participação da associação, é plausível concluir que a utilização dos serviços e, em especial, o pagamento de algumas das taxas revelam a anuência das rés quanto à adesão aos termos da associação, principalmente porque se beneficiam diretamente das melhorias realizadas pela autora. (...) Quanto a viabilidade da cobrança das despesas pelo condomínio, ainda que irregular, não se pode olvidar que o enunciado da Súmula 260 do STJ dispõe que: “Súmula 260/STJ. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Aliás, essa determinação consta nos artigos 1.333 e 1.336 do Código Civil nos seguintes termos: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. (...) Art. 1.336. São deveres do condômino: I -contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004). Por sua vez, a lei 13.465/2017, ao incluir o art. 36-A na lei 6.766/79, acabou por estabelecer a obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários, a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário, conforme bem fundamentada na sentença pelo MM°. Juiz sentenciante. Nesse sentido, é o entendimento deste Tribunal de Justiça. Veja: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. LEI N. 13.465/2017. INAPLICABILIDADE DO RESP. 1.280.871 (TEMA N. 882). TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. É incabível, na instância revisora, discutir matéria não aventada na petição inicial e não enfrentada pelo juiz na sentença. 2. O condomínio tem legitimidade para cobrar taxas condominiais, quando instituídas em assembleia ou previstas em estatuto ou convenção. 3. Os possuidores de imóvel integrante de condomínio, regular, ou não, estão obrigados a contribuir com o rateio das despesas para a conservação do bem comum.4.A alteração proveniente da Lei n. 13.465/2017 apenas confirma o entendimento jurisprudencial de que os possuidores de imóveis integrantes de condomínios irregulares devem participar do rateio das despesas para manutenção das áreas comuns. 5. A tese fixada no Recurso Especial n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", não é aplicável à composse decorrente do parcelamento irregular. 6. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, provida. Unânime. (Acórdão 1304282, 07021392420198070008, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 25/11/2020, publicado no DJE: 11/12/2020. Pág. Sem Página Cadastrada, grifo nosso.) (g.n.) "PROCESSO CIVIL. REJULGAMENTO. ARTIGO 1.030 C/C 1.041. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. 1. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.3. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 5. Acórdão n. 1224077 mantido, após nova apreciação determinada com fulcro nos artigos 1.030, II, c/c 1.041 do Código de Processo Civil." (Acórdão 1305665, 07007962720188070008, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no PJe: 10/12/2020. Pág. Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Desse modo, demonstrada a existência de distinção da questão discutida nesse feito e a debatida no Resp. 1.439.163/SP, diante da anuência/adesão em relação à obrigação de pagar pelas despesas condominiais, instituídas pelas assembleias soberanas, os réus devem responder pelos débitos cobrados pelo condomínio, ainda que irregular, inclusive os anteriores à Lei no 13.465/2017. Assim, diante da constatação de que o acórdão recorrido já promoveu o distinguishing entre o precedente invocado pela recorrente (Tema 882) e o caso concreto, não há que falar em juízo de retratação. Restituam-se os autos à Presidência deste egrégio TJDFT para as providências que julgar cabíveis. Intime-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator