Tribunal: TJDFT
Processo: 0737998-86.2023.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2023-09-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0737998-86.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL IDEALLE AGRAVADO: MARCILEIDE DE MEDEIROS LUCENA, JULIO CESAR CIPRIANO ELIAS D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Condomínio Residencial Idealle contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível do Gama (ID 168271473 do processo n. 0706277-75.2021.8.07.0004) que, nos autos do cumprimento de sentença promovido pelo ora agravante contra Marcileide de Medeiros Lucena e Júlio Cesar Cipriano Elias (agravados), indeferiu o pedido de penhora do bem imóvel “apartamento 504 C, condomínio Residencial Idealle, Gama-DF, matrícula no 34589”, para satisfação do crédito exequendo relativo a débito condominial. Em suas razões recursais (ID 51122495), o agravante sustenta que, “embora os Agravados não tenham registrado propriedade sobre o bem na matrícula, detêm, ambos, os direitos e as obrigações sobre o imóvel por ocasião de instrumento particular de cessão de direitos”. Defende que, por força do instrumento particular de cessão de direitos, os executados se comprometeram a pagar todas as despesas relacionadas ao bem em questão, inclusive, as dívidas condominiais. Argumenta que o débito condominial possui natureza propter rem, sendo gerado em razão da coisa em si, de modo que, ao acompanhá-la, permite a penhora do bem imóvel para a quitação da dívida, consoante exegese do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90. Alega que “embora esteja anotada a propriedade de pessoa estranha à lide na matrícula do imóvel, o instrumento particular de cessão de direitos sobre a coisa é suficiente a autorizar a sua penhora, mesmo que não faça parte do processo terceiro cessionário ou aquele anotado com proprietário na certidão de ônus, sendo possível a constrição sobre o bem porquanto se trata de despesa ambulante”. Colaciona precedentes deste e. TJDFT que entende amparar sua tese. Destaca que o débito onera o próprio bem, sendo irrelevante que o imóvel seja objeto de alienação fiduciária em garantia. Pontua, ainda, a necessidade de deferimento da medida constritiva, pois, “em razão do vasto período de inadimplência verificado, impedir a penhora da unidade imobiliária causará obstáculo ao resultado útil do processo”. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, “para evitar que o prolongamento do processo acarrete dano por eventual execução frustrada”. No mérito, pugna pela reforma da r. decisão recorrida, a fim de que seja determinada a penhora do imóvel para satisfação do débito condominial em questão. Preparo recolhido (ID 51122500). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na hipótese, reputam-se ausentes tais requisitos. No caso em apreço, ressai dos autos de origem que o d. Juízo a quo indeferiu o pedido formulado pelo exequente de penhora da unidade mobiliária situada no Condomínio Residencial Idealle, apartamento 504 C, matrícula no 34589 (ID origem 163888012), sob o fundamento de que consta anotação na matrícula de que o bem é de propriedade de terceiros estranhos à lide (Daniel Luiz Sousa Correa e sua esposa), bem como que há registro de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal – CEF. Nesse sentido, transcreva-se o teor da r. decisão agravada (ID origem 168271473), in verbis: Indefiro o pedido de penhora do imóvel (ID 163888029), tendo em vista que, segundo a certidão de ônus, o referido bem se encontra em nome de Daniel Luiz Sousa Correa e sua esposa Luciane Pereira Soares Correa, e ainda pesa sobre o mesmo restrição de alienação fiduciária em favor da CEF, conforme R.13-34.589. Promova a parte credora o correto andamento do feito, em cinco (05) dias, sob pena de suspensão pelo prazo prescricional. Na espécie, verifica-se que pende sobre o imóvel objeto do pedido de penhora na origem alienação fiduciária decorrente de contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, conforme registro n. 13.34.589 na matrícula do bem (ID origem 163888028, p. 3). Além disso, observa-se do processo de referência que, embora os executados (ora agravados) não constem como proprietários do bem no competente registro imobiliário, a eles foram repassados todos os direitos possessórios inerentes ao imóvel (conforme instrumento particular de cessão de direitos ao ID origem 94337440), razão pela qual foram condenados ao pagamento das cotas condominiais em atraso (sentença ao ID origem 121607318). O art. 22 da Lei n. 9.514/97[1], ao conceituar o instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel estabelece que, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, alguém (fiduciante) toma dinheiro emprestado de outrem (fiduciário) e, como garantia de que irá pagar a dívida, transfere-se a propriedade resolúvel de um imóvel para o credor, ficando este obrigado a devolver ao devedor o bem que lhe foi alienado quando houver o adimplemento integral do débito. Com efeito, extrai-se do conceito consignado no dispositivo legal referido que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário. Devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, colhe-se da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante – ainda que o crédito exequendo tenha natureza propter rem, como é o caso das taxas condominiais –, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1485972/SC. Ministro Relator MARCO BUZZI. Quarta Turma. Data do Julgamento: 14/6/2021. Data da Publicação/Fonte: DJe 17/6/2021) Conforme o art. 835, XII, do CPC[2], apenas os direitos aquisitivos derivados da referida garantia poderiam ser penhorados, já que o bem, propriamente dito, ainda não integra o patrimônio dos executados, ora agravados. A respeito do tema, colhe-se os seguintes julgados deste e. Tribunal de Justiça, inclusive desta e. 7a Turma Cível: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. INADIMPLEMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. ART 835, INC. XII, DO CPC. 1. Ainda que a agravada não detenha a propriedade plena do imóvel objeto da discussão em torno das taxas condominiais executadas no processo de referência, a devedora detém direitos aquisitivos que são passíveis de penhora, conforme expressa previsão no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Precedentes da Casa e do col. STJ. 2. Muito embora não se olvide que os atos de expropriação devem atender, antes de tudo, aos princípios da efetividade, da razoabilidade e da celeridade processual, não podendo o Estado-Juiz deferir medidas constritivas carentes de efeito prático para a execução, não há nos autos qualquer informação a respeito da situação do financiamento capaz de desabonar a utilidade ou efetividade da medida requerida. 3. Não se pode negar a sua expressividade econômica ante os direitos aquisitivos da devedora-fiduciária, sobretudo considerando que o adimplemento das parcelas referentes ao financiamento do imóvel em questão, resultará na aquisição definitiva do bem. 3.1. Por outro lado, não há perigo para o credor fiduciário, visto que seu crédito estará sempre protegido, e o que será objeto de constrição será o possível saldo credor, que se apure na eventualidade de mora e venda do bem, recaindo a constrição apenas sobre o percentual adimplido do referido financiamento. 3.2. Desse modo, a penhora dos direitos aquisitivos de um imóvel não se confunde com a penhora do próprio bem, que ainda não integra totalmente o patrimônio do devedor. 4. Agravo de Instrumento provido. Decisão agravada reformada. (Acórdão 1736329, 07106197320238070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 26/7/2023, publicado no DJE: 8/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMRPIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO PELO DEVEDOR (FIDUCIÁRIO). RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO DO IMÓVEL. PENHORA DO BEM. LIMITAÇÃO. DIREITOS CREDITÓRIOS DO CONTRATO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO FIDUCIANTE. TERCEIRO ALHEIO À DÍVIDA. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1.Nos termos do art. 1.368-B, caput, do Código Civil - CC, a alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição credor fiduciário. O seu parágrafo único determina que a responsabilidade patrimonial pelos encargos patrimoniais do imóvel que se consolidar em sua propriedade será transferida a partir da sua imissão na posse. 2. Os arts. 789 e 824 do Código de Processo Civil-CPC determinam que a penhora só pode ser realizada para expropriar bens do devedor, salvo as exceções legais e as execuções especiais. Essas normas devem ser interpretadas com a exceção legal expressamente prevista no art. 835, XII, do CPC, que dispõe: "A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia". 3. A responsabilidade pelo pagamento do crédito é do devedor, que incluiu o seu imóvel em garantia, até que o perca, por inadimplemento das parcelas do contrato de alienação fiduciária. Disso decorre que, salvo no caso de pagamento integral das parcelas, a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor fiduciário. Assim a penhora passível de atingir o próprio devedor se limita aos direitos aquisitivos do próprio bem. 4. O bem alienado fiduciariamente não é de propriedade definitiva do devedor, motivo pelo qual só podem ser penhorados seus respectivos direitos de aquisição, ainda que o objeto da dívida tenha natureza propter rem. Portanto, durante a vigência da alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel pertence ao credor (fiduciário) até o adimplemento do contrato de financiamento do bem. A instituição financeira é terceiro alheio à dívida condominial, inadimplida exclusivamente pelo devedor (fiduciante). Apesar de a dívida contraída ser inerente ao próprio bem, isso, por si só, não implica a transferência da obrigação. Precedentes. 5. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1661852, 07322475520228070000, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 1/2/2023, publicado no DJE: 1/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para quitação do débito condominial. 2. Não se admite a penhora de bem gravado com cláusula de alienação fiduciária antes do adimplemento total do valor financiado pelo devedor fiduciante, uma vez que, em tal situação, a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário. 3. Antes do adimplemento do débito fiduciário a jurisprudência autoriza apenas a penhora de eventuais direitos aquisitivos do aludido contrato de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC), exatamente por possuírem expressão econômica, o que não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não foi consolidado na propriedade do devedor fiduciante. Precedentes. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1440158, 07119624120228070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 10/8/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Diante desse quadro, ressoa claro que não é permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual o devedor fiduciante figura como parte executada. De igual modo, por consectário lógico, não se mostra possível o deferimento da medida constritiva quando o executado for cessionário dos direitos possessórios sobre o bem, como é a hipótese dos autos (ID origem 94337440). Assim, tendo em vista que o imóvel em questão está gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, não se revela presente a probabilidade do direito do condomínio exequente, nesse juízo de cognição sumária. Do mesmo modo, não há falar em risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação pelo não deferimento do pedido de penhora sobre o imóvel formulado pelo exequente, ora agravante. Conforme se observa da análise dos autos de origem, o feito executivo foi instaurado em 8/7/2022, com realização de consultas somente nos sistemas SisbaJud (com resultado parcialmente frutífero – ID 138376156) e RenaJud (com resultado negativo – ID 138376154), de modo que não exsurge urgência na medida vindicada, sob o argumento de que existe risco à satisfação do crédito exequendo. Ademais, importa destacar que a eventual ausência de bens da parte executada e a suspensão da execução, de acordo com a sistemática do art. 921, III, e §§, do CPC, não colocaria em risco o crédito do exequente, pois é plenamente possível o desarquivamento posterior se, a qualquer tempo, encontrar, por outros meios, bens penhoráveis dos executados, consoante prescreve o art. 921, § 3o, do CPC. Desta feita, tais fatos não indicam a presença, nesse momento inicial, dos requisitos autorizadores para o deferimento da medida liminar pleiteada. Anote-se, por fim, que, ressalvada qualquer consideração acerca do mérito do presente recurso, o debate ora incitado será analisado com a profundidade necessária quando do julgamento pelo colegiado desta douta 7a Turma Cível. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo formulado. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Publique-se. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. [1] Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. [2] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Brasília, 11 de setembro de 2023. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0737998-86.2023.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL IDEALLE AGRAVADO: MARCILEIDE DE MEDEIROS LUCENA, JULIO CESAR CIPRIANO ELIAS D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Condomínio Residencial Idealle contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível do Gama (ID 168271473 do processo n. 0706277-75.2021.8.07.0004) que, nos autos do cumprimento de sentença promovido pelo ora agravante contra Marcileide de Medeiros Lucena e Júlio Cesar Cipriano Elias (agravados), indeferiu o pedido de penhora do bem imóvel “apartamento 504 C, condomínio Residencial Idealle, Gama-DF, matrícula no 34589”, para satisfação do crédito exequendo relativo a débito condominial. Em suas razões recursais (ID 51122495), o agravante sustenta que, “embora os Agravados não tenham registrado propriedade sobre o bem na matrícula, detêm, ambos, os direitos e as obrigações sobre o imóvel por ocasião de instrumento particular de cessão de direitos”. Defende que, por força do instrumento particular de cessão de direitos, os executados se comprometeram a pagar todas as despesas relacionadas ao bem em questão, inclusive, as dívidas condominiais. Argumenta que o débito condominial possui natureza propter rem, sendo gerado em razão da coisa em si, de modo que, ao acompanhá-la, permite a penhora do bem imóvel para a quitação da dívida, consoante exegese do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90. Alega que “embora esteja anotada a propriedade de pessoa estranha à lide na matrícula do imóvel, o instrumento particular de cessão de direitos sobre a coisa é suficiente a autorizar a sua penhora, mesmo que não faça parte do processo terceiro cessionário ou aquele anotado com proprietário na certidão de ônus, sendo possível a constrição sobre o bem porquanto se trata de despesa ambulante”. Colaciona precedentes deste e. TJDFT que entende amparar sua tese. Destaca que o débito onera o próprio bem, sendo irrelevante que o imóvel seja objeto de alienação fiduciária em garantia. Pontua, ainda, a necessidade de deferimento da medida constritiva, pois, “em razão do vasto período de inadimplência verificado, impedir a penhora da unidade imobiliária causará obstáculo ao resultado útil do processo”. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, “para evitar que o prolongamento do processo acarrete dano por eventual execução frustrada”. No mérito, pugna pela reforma da r. decisão recorrida, a fim de que seja determinada a penhora do imóvel para satisfação do débito condominial em questão. Preparo recolhido (ID 51122500). É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na hipótese, reputam-se ausentes tais requisitos. No caso em apreço, ressai dos autos de origem que o d. Juízo a quo indeferiu o pedido formulado pelo exequente de penhora da unidade mobiliária situada no Condomínio Residencial Idealle, apartamento 504 C, matrícula no 34589 (ID origem 163888012), sob o fundamento de que consta anotação na matrícula de que o bem é de propriedade de terceiros estranhos à lide (Daniel Luiz Sousa Correa e sua esposa), bem como que há registro de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal – CEF. Nesse sentido, transcreva-se o teor da r. decisão agravada (ID origem 168271473), in verbis: Indefiro o pedido de penhora do imóvel (ID 163888029), tendo em vista que, segundo a certidão de ônus, o referido bem se encontra em nome de Daniel Luiz Sousa Correa e sua esposa Luciane Pereira Soares Correa, e ainda pesa sobre o mesmo restrição de alienação fiduciária em favor da CEF, conforme R.13-34.589. Promova a parte credora o correto andamento do feito, em cinco (05) dias, sob pena de suspensão pelo prazo prescricional. Na espécie, verifica-se que pende sobre o imóvel objeto do pedido de penhora na origem alienação fiduciária decorrente de contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, conforme registro n. 13.34.589 na matrícula do bem (ID origem 163888028, p. 3). Além disso, observa-se do processo de referência que, embora os executados (ora agravados) não constem como proprietários do bem no competente registro imobiliário, a eles foram repassados todos os direitos possessórios inerentes ao imóvel (conforme instrumento particular de cessão de direitos ao ID origem 94337440), razão pela qual foram condenados ao pagamento das cotas condominiais em atraso (sentença ao ID origem 121607318). O art. 22 da Lei n. 9.514/97[1], ao conceituar o instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel estabelece que, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, alguém (fiduciante) toma dinheiro emprestado de outrem (fiduciário) e, como garantia de que irá pagar a dívida, transfere-se a propriedade resolúvel de um imóvel para o credor, ficando este obrigado a devolver ao devedor o bem que lhe foi alienado quando houver o adimplemento integral do débito. Com efeito, extrai-se do conceito consignado no dispositivo legal referido que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário. Devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, colhe-se da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante – ainda que o crédito exequendo tenha natureza propter rem, como é o caso das taxas condominiais –, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1485972/SC. Ministro Relator MARCO BUZZI. Quarta Turma. Data do Julgamento: 14/6/2021. Data da Publicação/Fonte: DJe 17/6/2021) Conforme o art. 835, XII, do CPC[2], apenas os direitos aquisitivos derivados da referida garantia poderiam ser penhorados, já que o bem, propriamente dito, ainda não integra o patrimônio dos executados, ora agravados. A respeito do tema, colhe-se os seguintes julgados deste e. Tribunal de Justiça, inclusive desta e. 7a Turma Cível: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. INADIMPLEMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. ART 835, INC. XII, DO CPC. 1. Ainda que a agravada não detenha a propriedade plena do imóvel objeto da discussão em torno das taxas condominiais executadas no processo de referência, a devedora detém direitos aquisitivos que são passíveis de penhora, conforme expressa previsão no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Precedentes da Casa e do col. STJ. 2. Muito embora não se olvide que os atos de expropriação devem atender, antes de tudo, aos princípios da efetividade, da razoabilidade e da celeridade processual, não podendo o Estado-Juiz deferir medidas constritivas carentes de efeito prático para a execução, não há nos autos qualquer informação a respeito da situação do financiamento capaz de desabonar a utilidade ou efetividade da medida requerida. 3. Não se pode negar a sua expressividade econômica ante os direitos aquisitivos da devedora-fiduciária, sobretudo considerando que o adimplemento das parcelas referentes ao financiamento do imóvel em questão, resultará na aquisição definitiva do bem. 3.1. Por outro lado, não há perigo para o credor fiduciário, visto que seu crédito estará sempre protegido, e o que será objeto de constrição será o possível saldo credor, que se apure na eventualidade de mora e venda do bem, recaindo a constrição apenas sobre o percentual adimplido do referido financiamento. 3.2. Desse modo, a penhora dos direitos aquisitivos de um imóvel não se confunde com a penhora do próprio bem, que ainda não integra totalmente o patrimônio do devedor. 4. Agravo de Instrumento provido. Decisão agravada reformada. (Acórdão 1736329, 07106197320238070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 26/7/2023, publicado no DJE: 8/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMRPIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO PELO DEVEDOR (FIDUCIÁRIO). RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO DO IMÓVEL. PENHORA DO BEM. LIMITAÇÃO. DIREITOS CREDITÓRIOS DO CONTRATO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO FIDUCIANTE. TERCEIRO ALHEIO À DÍVIDA. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1.Nos termos do art. 1.368-B, caput, do Código Civil - CC, a alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição credor fiduciário. O seu parágrafo único determina que a responsabilidade patrimonial pelos encargos patrimoniais do imóvel que se consolidar em sua propriedade será transferida a partir da sua imissão na posse. 2. Os arts. 789 e 824 do Código de Processo Civil-CPC determinam que a penhora só pode ser realizada para expropriar bens do devedor, salvo as exceções legais e as execuções especiais. Essas normas devem ser interpretadas com a exceção legal expressamente prevista no art. 835, XII, do CPC, que dispõe: "A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia". 3. A responsabilidade pelo pagamento do crédito é do devedor, que incluiu o seu imóvel em garantia, até que o perca, por inadimplemento das parcelas do contrato de alienação fiduciária. Disso decorre que, salvo no caso de pagamento integral das parcelas, a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor fiduciário. Assim a penhora passível de atingir o próprio devedor se limita aos direitos aquisitivos do próprio bem. 4. O bem alienado fiduciariamente não é de propriedade definitiva do devedor, motivo pelo qual só podem ser penhorados seus respectivos direitos de aquisição, ainda que o objeto da dívida tenha natureza propter rem. Portanto, durante a vigência da alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel pertence ao credor (fiduciário) até o adimplemento do contrato de financiamento do bem. A instituição financeira é terceiro alheio à dívida condominial, inadimplida exclusivamente pelo devedor (fiduciante). Apesar de a dívida contraída ser inerente ao próprio bem, isso, por si só, não implica a transferência da obrigação. Precedentes. 5. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1661852, 07322475520228070000, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 1/2/2023, publicado no DJE: 1/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para quitação do débito condominial. 2. Não se admite a penhora de bem gravado com cláusula de alienação fiduciária antes do adimplemento total do valor financiado pelo devedor fiduciante, uma vez que, em tal situação, a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário. 3. Antes do adimplemento do débito fiduciário a jurisprudência autoriza apenas a penhora de eventuais direitos aquisitivos do aludido contrato de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC), exatamente por possuírem expressão econômica, o que não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não foi consolidado na propriedade do devedor fiduciante. Precedentes. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1440158, 07119624120228070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 10/8/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Diante desse quadro, ressoa claro que não é permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual o devedor fiduciante figura como parte executada. De igual modo, por consectário lógico, não se mostra possível o deferimento da medida constritiva quando o executado for cessionário dos direitos possessórios sobre o bem, como é a hipótese dos autos (ID origem 94337440). Assim, tendo em vista que o imóvel em questão está gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, não se revela presente a probabilidade do direito do condomínio exequente, nesse juízo de cognição sumária. Do mesmo modo, não há falar em risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação pelo não deferimento do pedido de penhora sobre o imóvel formulado pelo exequente, ora agravante. Conforme se observa da análise dos autos de origem, o feito executivo foi instaurado em 8/7/2022, com realização de consultas somente nos sistemas SisbaJud (com resultado parcialmente frutífero – ID 138376156) e RenaJud (com resultado negativo – ID 138376154), de modo que não exsurge urgência na medida vindicada, sob o argumento de que existe risco à satisfação do crédito exequendo. Ademais, importa destacar que a eventual ausência de bens da parte executada e a suspensão da execução, de acordo com a sistemática do art. 921, III, e §§, do CPC, não colocaria em risco o crédito do exequente, pois é plenamente possível o desarquivamento posterior se, a qualquer tempo, encontrar, por outros meios, bens penhoráveis dos executados, consoante prescreve o art. 921, § 3o, do CPC. Desta feita, tais fatos não indicam a presença, nesse momento inicial, dos requisitos autorizadores para o deferimento da medida liminar pleiteada. Anote-se, por fim, que, ressalvada qualquer consideração acerca do mérito do presente recurso, o debate ora incitado será analisado com a profundidade necessária quando do julgamento pelo colegiado desta douta 7a Turma Cível. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo formulado. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Publique-se. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. [1] Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. [2] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Brasília, 11 de setembro de 2023. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora