Tribunal: TJDFT
Processo: 0748674-93.2023.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-12-12

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por SAENCO – SANEAMENTO E CONSTRUÇÕES LTDA, em face à decisão da Décima Sétima Vara Cível de Brasília, que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação. Na origem, processa-se execução por quantia certa ajuizada por CIMA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA, quando foi penhorado imóvel de destinação mista – residencial e comercial – de propriedade da devedora. Realizada a avaliação, sobreveio impugnação, em que a devedora alegou: a) a desconsideração do potencial construtivo do imóvel; b) erro na contagem de vagas do empreendimento e respectivo preço venal; c) consideração de área construída menor do que aquela constante na carta de “habite-se” e, d) erro na estimativa do valor do metro quadrado de imóvel comercial na localidade. Nas razões recursais, a agravante repristinou as mesmas alegações, acrescidas de nulidade da decisão por não ter considerado os documentos por ela anexados. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para cassar a decisão ou reforma-la acatando a impugnação à avaliação. Preparo regular sob ID 53423352. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “1. Trata-se de impugnação ao laudo pericial apresentado por SAENCO - SANEAMENTO E CONSTRUCOES LTDA – ME em ID no 169172391, alegando, em síntese, utilização de método de avaliação equivocado; número de vagas de garagem equivocadas e respectivos preços; área construtiva avaliada inferior as áreas atualmente edificadas; preço do m2 de imóvel comercial tipo loja e desconsideração do potencial construtivo disponível. 2. O perito judicial apresentou esclarecimentos em ID no 171079085. 3. O executado reiterou os termos de sua impugnação (ID no 172329662) e a parte exequente nada manifestou, conforme se infere da certidão de ID no 172455093. 4. Vieram-me os autos conclusos. 5. É o relatório do necessário. Decido. 6. Considerando os inúmeros pontos debatidos pela parte executada, haverá a análise da impugnação em tópicos individualizados, a fim de possibilitar a completa compreensão das partes. 7. Da desconsideração do potencial construtivo disponível e do método de avaliação utilizado. 7.1. Em que pese o esforço argumentativo da parte executada, verifico que razão não lhe assiste em relação ao argumento de desconsideração do potencial construtivo disponível e do método de avaliação utilizado. 7.2. Isto porque, da análise do caderno processual, sobretudo laudo pericial e esclarecimentos prestados (ID no 171079085), entendo que deverá ser utilizado para fins de avaliação o imóvel existente no momento da elaboração do laudo pericial, vez que não se trata de lote nu e não há nenhuma previsão de construção de pavimentos superiores residenciais no projeto arquitetônico do imóvel. 7.3. De mais a mais, não há no que se falar em premissa equivocada na utilização do método de avaliação adotado, na medida que o método comparativo direto de dados de mercado apresenta o valor atual e real do imóvel, de forma que não há impedimento para o seu uso. 7.4. Diante do exposto, indefiro a impugnação ao laudo pericial em relação a tais pontos. 8. Do número de vagas e respectivos preços. 8.1. A parte executada defendeu que o ilustre perito realizou a contagem das vagas de estacionamento de forma equivocada, bem como realizou a avaliação abaixo do preço de mercado. 8.2. Novamente razão não assiste ao executado, vez que, conforme esclarecido pelo perito, as vinte e três vagas existentes no pavimento térreo são de uso comum e já foram incluídas na valorização dos demais fracionamentos do imóvel. 8.3. Ademais, em relação a alegação específica de avaliação das garagens com valor inferior a média de mercado, o executado não apresentou quaisquer documentos que comprovem o alegado e não existindo manifesta discrepância dos valores apresentados, de forma que tal ponto também não deverá ser atendido. 9. Da avaliação de área construída inferior ao constante na carta de “habite-se”. 9.1. Por sua vez, em relação ao argumento de utilização de área construída inferior ao constante na carta de “habite-se”, foram prestados esclarecimentos pelo perito judicial de que a área de cobertura foi considerada de forma apartada no laudo pericial e que não há equivalência das áreas avaliadas em razão das áreas comuns não serem precificadas como lojas. 9.2. Considerando que houve a precificação da área “cobertura” em apartado e, por óbvio, que as áreas comuns não podem ser precificadas como áreas privativas, indefiro a impugnação em relação a tais pontos. 10. Do preço do m2 de imóvel comercial. 10.1. Por fim, o executado apresenta irresignação em relação ao valor do m2 atribuído pelo ilustre perito judicial ao imóvel avaliado. 10.2. Em que pese o esforço argumentativo da parte executada, a apresentação de planilha com valores de seis propriedades individualmente consideradas não são, per si, hábeis a afastar a avaliação do perito. 10.3. Ressalte-se, inclusive, que quando da apresentação da impugnação a parte executada não colacionou quaisquer documentos para comprovar o alegado, somente juntando “print’s e reproduzindo integralmente a manifestação anterior após os esclarecimentos prestados pelo perito. 10.4. Assim sendo, entendo que não foram apresentados elementos hábeis a infirmar o laudo pericial de ID no 166405039, o qual se encontra cristalino e devidamente fundamentado. 11. Diante de todo o exposto, HOMOLOGO o laudo pericial de ID no 166405039. , 12. Preclusa a presente decisão, expeça-se alvará de transferência no importe de R$9.000,00, mais acréscimos, em favor de MARCUS CAMPELLO CAJATY GONCALVES, a ser transferido para a conta informada em ID no 166405037, a saber: Marcus Campello Cajaty Goncalves, CPF 806.857.307-00, Banco do Brasil, Agência 5197-7 e Conta Corrente 974.952-7. 13. Aguarde-se a preclusão da presente decisão.” Opostos embargos de declaração, o recurso foi desprovido. Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. 1. Nulidade – vício de fundamentação A agravante sustentou que a decisão seria nula, porque não apreciou os documentos por ela anexados. Conforme se verifica da impugnação ao laudo de avaliação, a agravante manifestou seu inconformismo sem anexar qualquer documento que amparasse sua pretensão (ID 169172391). Após as considerações e resposta do perito acerca da impugnação, anexou novamente cópia da mesma petição e, desta vez, acompanhado de laudo de seu assistente técnico. Portanto, quando anexou a documentação que, supostamente, dava suporte à sua impugnação, a oportunidade já se encontrava preclusa, ante a prática do ato processual anteriormente. Assim, não se vislumbra a aventada nulidade, posto que o juízo estava impedido de analisar documentação juntada aos autos extemporaneamente. 2. Potencial construtivo do imóvel O imóvel penhorado é constituído por lote de terreno de 1.800m2, com destinação mista – comercial e residencial. Conforme apurado pelo perito, há construção de lojas, sobrelojas e uma cobertura com vagas descobertas. Importante ressaltar que, embora o lote de terreno tenha destinação mista, já se encontra edificado e não há qualquer construção de unidades residenciais, ou projeto para sua ampliação. Sequer é possível deduzir ou cogitar que alguma acessão ou complementação seria de interesse do eventual arrematante ou adjudicante da coisa. A situação não é de um lote vazio (nua propriedade), mas de um terreno com suas acessões, logo esses deverão ser considerados pelo perito, principalmente em razão da natureza da edificação no local. Não por outro motivo, os esclarecimento do expert, de que o imóvel é avaliado conforme se apresenta e não por eventuais alterações ou acréscimos que potencialmente poderiam ser ncorporados. Ademais, a agravante sequer anexou projetos que indiquem a previsão de construção de andares ou ampliação do empreendimento. 3. Contagem do número de vagas O agravante sustentou que no imóvel existem 66 vagas, sendo 23 no pavimento térreo e 43 na cobertura. No entanto, o perito teria avaliado somente as vagas localizadas na cobertura e desprezado aquelas localizadas no térreo. Sem razão. Conforme considerações complementares ao laudo pericial, as vagas localizadas no térreo são de uso comum e destinadas à clientela das lojas comerciais. Assim, não é possível estimar seu valor individualizado e que já foi devidamente considerado na avaliação de cada loja. As vagas localizadas na cobertura estão isoladas do restante do empreendimento e com acesso restrito por portão, o que permite o uso e avaliação individualizado. Da mesma forma, a diferença de preço entre as vagas de garagem cobertas comercializadas em Águas Claras e as vagas de estacionamento descobertas constantes no empreendimento foi devidamente esclarecida no laudo de avaliação e não foi objeto de impugnação específica. 4. Erro na apuração da área construída Por fim, igualmente não se vislumbra plausibilidade na impugnação quanto à imputação de erro na contagem da área construída. Em sua impugnação, a agravante considerou a área construída consignada na carta de “habite-se” e que seria superior àquela considerada pelo expert. Sem razão. Conforme devidamente esclarecido, a parcela avaliada e passível de venda é constituída apenas pelas áreas de uso privativo, enquanto a carta de “habite-se” considera a área total, constituída tanto pela de uso privativo, quanto pelas áreas comuns. As áreas comuns não são passíveis de avaliação, posto que se destinam ao uso irrestrito de todos e já estão incorporadas ao preço de cada imóvel individualizado. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 6 de dezembro de 2023. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por SAENCO – SANEAMENTO E CONSTRUÇÕES LTDA, em face à decisão da Décima Sétima Vara Cível de Brasília, que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação. Na origem, processa-se execução por quantia certa ajuizada por CIMA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA, quando foi penhorado imóvel de destinação mista – residencial e comercial – de propriedade da devedora. Realizada a avaliação, sobreveio impugnação, em que a devedora alegou: a) a desconsideração do potencial construtivo do imóvel; b) erro na contagem de vagas do empreendimento e respectivo preço venal; c) consideração de área construída menor do que aquela constante na carta de “habite-se” e, d) erro na estimativa do valor do metro quadrado de imóvel comercial na localidade. Nas razões recursais, a agravante repristinou as mesmas alegações, acrescidas de nulidade da decisão por não ter considerado os documentos por ela anexados. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para cassar a decisão ou reforma-la acatando a impugnação à avaliação. Preparo regular sob ID 53423352. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “1. Trata-se de impugnação ao laudo pericial apresentado por SAENCO - SANEAMENTO E CONSTRUCOES LTDA – ME em ID no 169172391, alegando, em síntese, utilização de método de avaliação equivocado; número de vagas de garagem equivocadas e respectivos preços; área construtiva avaliada inferior as áreas atualmente edificadas; preço do m2 de imóvel comercial tipo loja e desconsideração do potencial construtivo disponível. 2. O perito judicial apresentou esclarecimentos em ID no 171079085. 3. O executado reiterou os termos de sua impugnação (ID no 172329662) e a parte exequente nada manifestou, conforme se infere da certidão de ID no 172455093. 4. Vieram-me os autos conclusos. 5. É o relatório do necessário. Decido. 6. Considerando os inúmeros pontos debatidos pela parte executada, haverá a análise da impugnação em tópicos individualizados, a fim de possibilitar a completa compreensão das partes. 7. Da desconsideração do potencial construtivo disponível e do método de avaliação utilizado. 7.1. Em que pese o esforço argumentativo da parte executada, verifico que razão não lhe assiste em relação ao argumento de desconsideração do potencial construtivo disponível e do método de avaliação utilizado. 7.2. Isto porque, da análise do caderno processual, sobretudo laudo pericial e esclarecimentos prestados (ID no 171079085), entendo que deverá ser utilizado para fins de avaliação o imóvel existente no momento da elaboração do laudo pericial, vez que não se trata de lote nu e não há nenhuma previsão de construção de pavimentos superiores residenciais no projeto arquitetônico do imóvel. 7.3. De mais a mais, não há no que se falar em premissa equivocada na utilização do método de avaliação adotado, na medida que o método comparativo direto de dados de mercado apresenta o valor atual e real do imóvel, de forma que não há impedimento para o seu uso. 7.4. Diante do exposto, indefiro a impugnação ao laudo pericial em relação a tais pontos. 8. Do número de vagas e respectivos preços. 8.1. A parte executada defendeu que o ilustre perito realizou a contagem das vagas de estacionamento de forma equivocada, bem como realizou a avaliação abaixo do preço de mercado. 8.2. Novamente razão não assiste ao executado, vez que, conforme esclarecido pelo perito, as vinte e três vagas existentes no pavimento térreo são de uso comum e já foram incluídas na valorização dos demais fracionamentos do imóvel. 8.3. Ademais, em relação a alegação específica de avaliação das garagens com valor inferior a média de mercado, o executado não apresentou quaisquer documentos que comprovem o alegado e não existindo manifesta discrepância dos valores apresentados, de forma que tal ponto também não deverá ser atendido. 9. Da avaliação de área construída inferior ao constante na carta de “habite-se”. 9.1. Por sua vez, em relação ao argumento de utilização de área construída inferior ao constante na carta de “habite-se”, foram prestados esclarecimentos pelo perito judicial de que a área de cobertura foi considerada de forma apartada no laudo pericial e que não há equivalência das áreas avaliadas em razão das áreas comuns não serem precificadas como lojas. 9.2. Considerando que houve a precificação da área “cobertura” em apartado e, por óbvio, que as áreas comuns não podem ser precificadas como áreas privativas, indefiro a impugnação em relação a tais pontos. 10. Do preço do m2 de imóvel comercial. 10.1. Por fim, o executado apresenta irresignação em relação ao valor do m2 atribuído pelo ilustre perito judicial ao imóvel avaliado. 10.2. Em que pese o esforço argumentativo da parte executada, a apresentação de planilha com valores de seis propriedades individualmente consideradas não são, per si, hábeis a afastar a avaliação do perito. 10.3. Ressalte-se, inclusive, que quando da apresentação da impugnação a parte executada não colacionou quaisquer documentos para comprovar o alegado, somente juntando “print’s e reproduzindo integralmente a manifestação anterior após os esclarecimentos prestados pelo perito. 10.4. Assim sendo, entendo que não foram apresentados elementos hábeis a infirmar o laudo pericial de ID no 166405039, o qual se encontra cristalino e devidamente fundamentado. 11. Diante de todo o exposto, HOMOLOGO o laudo pericial de ID no 166405039. , 12. Preclusa a presente decisão, expeça-se alvará de transferência no importe de R$9.000,00, mais acréscimos, em favor de MARCUS CAMPELLO CAJATY GONCALVES, a ser transferido para a conta informada em ID no 166405037, a saber: Marcus Campello Cajaty Goncalves, CPF 806.857.307-00, Banco do Brasil, Agência 5197-7 e Conta Corrente 974.952-7. 13. Aguarde-se a preclusão da presente decisão.” Opostos embargos de declaração, o recurso foi desprovido. Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. 1. Nulidade – vício de fundamentação A agravante sustentou que a decisão seria nula, porque não apreciou os documentos por ela anexados. Conforme se verifica da impugnação ao laudo de avaliação, a agravante manifestou seu inconformismo sem anexar qualquer documento que amparasse sua pretensão (ID 169172391). Após as considerações e resposta do perito acerca da impugnação, anexou novamente cópia da mesma petição e, desta vez, acompanhado de laudo de seu assistente técnico. Portanto, quando anexou a documentação que, supostamente, dava suporte à sua impugnação, a oportunidade já se encontrava preclusa, ante a prática do ato processual anteriormente. Assim, não se vislumbra a aventada nulidade, posto que o juízo estava impedido de analisar documentação juntada aos autos extemporaneamente. 2. Potencial construtivo do imóvel O imóvel penhorado é constituído por lote de terreno de 1.800m2, com destinação mista – comercial e residencial. Conforme apurado pelo perito, há construção de lojas, sobrelojas e uma cobertura com vagas descobertas. Importante ressaltar que, embora o lote de terreno tenha destinação mista, já se encontra edificado e não há qualquer construção de unidades residenciais, ou projeto para sua ampliação. Sequer é possível deduzir ou cogitar que alguma acessão ou complementação seria de interesse do eventual arrematante ou adjudicante da coisa. A situação não é de um lote vazio (nua propriedade), mas de um terreno com suas acessões, logo esses deverão ser considerados pelo perito, principalmente em razão da natureza da edificação no local. Não por outro motivo, os esclarecimento do expert, de que o imóvel é avaliado conforme se apresenta e não por eventuais alterações ou acréscimos que potencialmente poderiam ser ncorporados. Ademais, a agravante sequer anexou projetos que indiquem a previsão de construção de andares ou ampliação do empreendimento. 3. Contagem do número de vagas O agravante sustentou que no imóvel existem 66 vagas, sendo 23 no pavimento térreo e 43 na cobertura. No entanto, o perito teria avaliado somente as vagas localizadas na cobertura e desprezado aquelas localizadas no térreo. Sem razão. Conforme considerações complementares ao laudo pericial, as vagas localizadas no térreo são de uso comum e destinadas à clientela das lojas comerciais. Assim, não é possível estimar seu valor individualizado e que já foi devidamente considerado na avaliação de cada loja. As vagas localizadas na cobertura estão isoladas do restante do empreendimento e com acesso restrito por portão, o que permite o uso e avaliação individualizado. Da mesma forma, a diferença de preço entre as vagas de garagem cobertas comercializadas em Águas Claras e as vagas de estacionamento descobertas constantes no empreendimento foi devidamente esclarecida no laudo de avaliação e não foi objeto de impugnação específica. 4. Erro na apuração da área construída Por fim, igualmente não se vislumbra plausibilidade na impugnação quanto à imputação de erro na contagem da área construída. Em sua impugnação, a agravante considerou a área construída consignada na carta de “habite-se” e que seria superior àquela considerada pelo expert. Sem razão. Conforme devidamente esclarecido, a parcela avaliada e passível de venda é constituída apenas pelas áreas de uso privativo, enquanto a carta de “habite-se” considera a área total, constituída tanto pela de uso privativo, quanto pelas áreas comuns. As áreas comuns não são passíveis de avaliação, posto que se destinam ao uso irrestrito de todos e já estão incorporadas ao preço de cada imóvel individualizado. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 6 de dezembro de 2023. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator