Tribunal: TJDFT
Processo: 0741704-77.2023.8.07.0000
Órgão julgador: MAURICIO SILVA MIRANDA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2023-10-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0741704-77.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL MONET AGRAVADO: FELIPE TEIXEIRA VIEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL MONET contra decisão proferida pelo d. Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos dos Embargos de Terceiro propostos por FELIPE TEIXEIRA VIEIRA, deferiu o pedido de efeito suspensivo aos embargos para suspender as medidas constritivas que recaem sobre o imóvel especificado nos autos. Em suas razões recursais (ID 51894843), o exequente embargado informa e sustenta, em singela síntese, que a penhora sobre o imóvel em foco – visando ao adimplemento das despesas condominiais não pagas – foi deferida antes de firmado o contrato de promessa de compra e venda que, registrado no cartório, transferiu a propriedade do bem ao embargante agravado. Aponta o Tema Repetitivo 866/STJ, firmado no sentido de que na hipótese de promessa de compra e venda não levada a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair igualmente sobre o promitente vendedor e o promissário comprador, não sendo exigível a formação de litisconsórcio passivo quando a transação e a imissão do comprador na posse não forem de ciência inequívoca do condomínio credor. Argumenta que a natureza propter rem da dívida condominial possibilita a penhora do imóvel para a satisfação do crédito, mesmo que o novo titular não tenha participado da fase de conhecimento, visto que o bem consubstancia garantia de pagamento das despesas condominiais, que o persegue independentemente da titularidade exercida. Afirma residir na argumentação acima a probabilidade do direito e defende estar caracterizado o perigo da demora no alto valor do débito e nos prejuízos decorrentes da interrupção da alienação do leilão judicial com a consequente persistência da inadimplência e dissipação de oportunidades de venda e arrecadação das taxas não pagas. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para que não tenha novos custos com o registro de atos executórios e, no mérito, requer o deferimento da penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial. Preparo recolhido (IDs 51894846 e 51894848). É o breve relatório. DECIDO. A legislação processual outorga ao Relator o poder de atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando houver risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, e desde que demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, do CPC). Em juízo de cognição sumária, não vislumbro presentes os elementos cumulativos necessários ao deferimento do pedido liminar, mormente quanto ao periculum in mora, senão vejamos. Eis o teor da r. decisão agravada: “Recebo os presentes embargos de terceiro, nos termos do art. 676, CPC. Associem-se aos autos do Processo n° 0700169-50.2019.8.07.0020. O embargante demonstra ter quitado o preço da compra e venda do Apartamento no 405 e vaga de garagem 91 (id. 170370072), mas o bem ainda se encontra registrado em nome da incorporadora (id. 170370076). Verifico presentes os requisitos autorizadores do pedido liminar e assim, DEFIRO a suspensão das medidas constritivas que recaem sobre o Apartamento n° 405 e vaga de garagem no 91 subsolo, Bloco B, Lote 5, Av. Pau Brasil, Águas Claras/DF (Matrícula n° 222.153 do 3° Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal – id. 170370076). Comunique-se ao leiloeiro o cancelamento do leilão designado (id. 170370067), com urgência.” O embargante agravado demonstra ter adquirido da parte executada no feito principal (IDs 170079671), em 15/07/2022 e mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda (IDs 170079665 e 170079666), os direitos do imóvel matriculado sob o número 222153 no 3o Ofício de Registro Imobiliário do DF, que fora objeto de constrição no feito executivo. Os documentos que instruem a inicial evidenciam, em juízo prefacial, que o embargante adquiriu os direitos sobre o imóvel em data posterior (15/07/2022) à decisão que deferiu a penhora em favor do embargado agravante nos autos da execução (28/05/2022), mas antes da expedição do termo de penhora do bem (20/07/2022), cuja averbação, ao que se denota da certidão cartorária, não foi providenciada pelo exequente para fins de presunção absoluta de conhecimento do ônus por terceiros, conforme preconizado pelo art. 844 do CPC (IDs 170079669 e 170079670, 170370076 do processo referência). Portanto, há prova inicial da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante agravado em momento anterior ao conhecimento da execução, o que é suficiente, a princípio, para suspender os atos expropriatórios que envolvam o bem e mantê-lo na posse, conforme predica o art. 678 do CPC. Além do mais, conquanto não desprovido do mínimo de plausibilidade, deve ser apreciado com parcimônia o argumento recursal no sentido de viabilidade do redirecionamento da cobrança dos débitos condominiais ao promitente comprador imitido na posse do imóvel, eis que, até a imissão deste na posse direta da unidade imobiliária, a responsabilidade pelas obrigações condominiais é do promitente vendedor, consoante tese firmada pelo STJ no RESP 1345331/RS (Tema 886), a conferir: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Não se descurando da natureza propter rem das dívidas de condomínio, revela-se adequada, por ora, a suspensão das medidas constritivas sobre o imóvel, de modo a assegurar a manutenção do embargante agravado na posse do bem. Assim, na breve análise própria a este momento processual, não vislumbro presentes os requisitos cumulativos indispensáveis à concessão do efeito suspensivo ao recurso, pois a decisão que concedeu a medida liminar para suspender o curso da execução fundamentou, prima facie, satisfatoriamente a probabilidade do direito aferida à luz dos elementos que instruem a petição inicial dos Embargos de Terceiro. Com efeito, o exame da extensão de toda a discussão fática e jurídica levada a efeito requer a apreciação pormenorizada dos fatos e fundamentos trazidos por ambas as partes litigantes, em obediência aos princípios da ampla defesa e do contraditório. É dizer, a comprovação definitiva dos fatos alegados somente poderá ser aferida em apurado exame no momento processual oportuno, à luz de todo o conjunto probatório produzido. Por sua vez, não há perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação à parte agravante, pois a decisão agravada, sem desconstituir o termo de penhora, apenas suspendeu o curso dos conseguintes atos expropriatórios. De fato, a suspensão das medidas restritivas, de cunho cautelar, apenas assegura o pedido deduzido nos Embargos de Terceiro, sem criar risco de irreversibilidade, até porque os dispêndios com o feito executivo, inclusive emolumentos referentes a cancelamento de leilão, recaem, ao final, sobre o responsável pelos débitos inadimplidos. Portanto, sem prejuízo de melhor reapreciação da matéria quando do julgamento de mérito recursal, não se constata, nesta ocasião, fundamento fático ou jurídico apto a infirmar a decisão agravada. Pelo exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO pleiteado. Comunique-se ao d. Juízo "a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhes, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). P.I. Brasília/DF, 29 de setembro de 2023. Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0741704-77.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL MONET AGRAVADO: FELIPE TEIXEIRA VIEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL MONET contra decisão proferida pelo d. Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos dos Embargos de Terceiro propostos por FELIPE TEIXEIRA VIEIRA, deferiu o pedido de efeito suspensivo aos embargos para suspender as medidas constritivas que recaem sobre o imóvel especificado nos autos. Em suas razões recursais (ID 51894843), o exequente embargado informa e sustenta, em singela síntese, que a penhora sobre o imóvel em foco – visando ao adimplemento das despesas condominiais não pagas – foi deferida antes de firmado o contrato de promessa de compra e venda que, registrado no cartório, transferiu a propriedade do bem ao embargante agravado. Aponta o Tema Repetitivo 866/STJ, firmado no sentido de que na hipótese de promessa de compra e venda não levada a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair igualmente sobre o promitente vendedor e o promissário comprador, não sendo exigível a formação de litisconsórcio passivo quando a transação e a imissão do comprador na posse não forem de ciência inequívoca do condomínio credor. Argumenta que a natureza propter rem da dívida condominial possibilita a penhora do imóvel para a satisfação do crédito, mesmo que o novo titular não tenha participado da fase de conhecimento, visto que o bem consubstancia garantia de pagamento das despesas condominiais, que o persegue independentemente da titularidade exercida. Afirma residir na argumentação acima a probabilidade do direito e defende estar caracterizado o perigo da demora no alto valor do débito e nos prejuízos decorrentes da interrupção da alienação do leilão judicial com a consequente persistência da inadimplência e dissipação de oportunidades de venda e arrecadação das taxas não pagas. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para que não tenha novos custos com o registro de atos executórios e, no mérito, requer o deferimento da penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial. Preparo recolhido (IDs 51894846 e 51894848). É o breve relatório. DECIDO. A legislação processual outorga ao Relator o poder de atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando houver risco de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, e desde que demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, do CPC). Em juízo de cognição sumária, não vislumbro presentes os elementos cumulativos necessários ao deferimento do pedido liminar, mormente quanto ao periculum in mora, senão vejamos. Eis o teor da r. decisão agravada: “Recebo os presentes embargos de terceiro, nos termos do art. 676, CPC. Associem-se aos autos do Processo n° 0700169-50.2019.8.07.0020. O embargante demonstra ter quitado o preço da compra e venda do Apartamento no 405 e vaga de garagem 91 (id. 170370072), mas o bem ainda se encontra registrado em nome da incorporadora (id. 170370076). Verifico presentes os requisitos autorizadores do pedido liminar e assim, DEFIRO a suspensão das medidas constritivas que recaem sobre o Apartamento n° 405 e vaga de garagem no 91 subsolo, Bloco B, Lote 5, Av. Pau Brasil, Águas Claras/DF (Matrícula n° 222.153 do 3° Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal – id. 170370076). Comunique-se ao leiloeiro o cancelamento do leilão designado (id. 170370067), com urgência.” O embargante agravado demonstra ter adquirido da parte executada no feito principal (IDs 170079671), em 15/07/2022 e mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda (IDs 170079665 e 170079666), os direitos do imóvel matriculado sob o número 222153 no 3o Ofício de Registro Imobiliário do DF, que fora objeto de constrição no feito executivo. Os documentos que instruem a inicial evidenciam, em juízo prefacial, que o embargante adquiriu os direitos sobre o imóvel em data posterior (15/07/2022) à decisão que deferiu a penhora em favor do embargado agravante nos autos da execução (28/05/2022), mas antes da expedição do termo de penhora do bem (20/07/2022), cuja averbação, ao que se denota da certidão cartorária, não foi providenciada pelo exequente para fins de presunção absoluta de conhecimento do ônus por terceiros, conforme preconizado pelo art. 844 do CPC (IDs 170079669 e 170079670, 170370076 do processo referência). Portanto, há prova inicial da aquisição dos direitos sobre o imóvel pelo embargante agravado em momento anterior ao conhecimento da execução, o que é suficiente, a princípio, para suspender os atos expropriatórios que envolvam o bem e mantê-lo na posse, conforme predica o art. 678 do CPC. Além do mais, conquanto não desprovido do mínimo de plausibilidade, deve ser apreciado com parcimônia o argumento recursal no sentido de viabilidade do redirecionamento da cobrança dos débitos condominiais ao promitente comprador imitido na posse do imóvel, eis que, até a imissão deste na posse direta da unidade imobiliária, a responsabilidade pelas obrigações condominiais é do promitente vendedor, consoante tese firmada pelo STJ no RESP 1345331/RS (Tema 886), a conferir: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Não se descurando da natureza propter rem das dívidas de condomínio, revela-se adequada, por ora, a suspensão das medidas constritivas sobre o imóvel, de modo a assegurar a manutenção do embargante agravado na posse do bem. Assim, na breve análise própria a este momento processual, não vislumbro presentes os requisitos cumulativos indispensáveis à concessão do efeito suspensivo ao recurso, pois a decisão que concedeu a medida liminar para suspender o curso da execução fundamentou, prima facie, satisfatoriamente a probabilidade do direito aferida à luz dos elementos que instruem a petição inicial dos Embargos de Terceiro. Com efeito, o exame da extensão de toda a discussão fática e jurídica levada a efeito requer a apreciação pormenorizada dos fatos e fundamentos trazidos por ambas as partes litigantes, em obediência aos princípios da ampla defesa e do contraditório. É dizer, a comprovação definitiva dos fatos alegados somente poderá ser aferida em apurado exame no momento processual oportuno, à luz de todo o conjunto probatório produzido. Por sua vez, não há perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação à parte agravante, pois a decisão agravada, sem desconstituir o termo de penhora, apenas suspendeu o curso dos conseguintes atos expropriatórios. De fato, a suspensão das medidas restritivas, de cunho cautelar, apenas assegura o pedido deduzido nos Embargos de Terceiro, sem criar risco de irreversibilidade, até porque os dispêndios com o feito executivo, inclusive emolumentos referentes a cancelamento de leilão, recaem, ao final, sobre o responsável pelos débitos inadimplidos. Portanto, sem prejuízo de melhor reapreciação da matéria quando do julgamento de mérito recursal, não se constata, nesta ocasião, fundamento fático ou jurídico apto a infirmar a decisão agravada. Pelo exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO pleiteado. Comunique-se ao d. Juízo "a quo”. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhes, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). P.I. Brasília/DF, 29 de setembro de 2023. Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator