Tribunal: TJDFT
Processo: 0710595-92.2021.8.07.0007
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2023-05-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0710595-92.2021.8.07.0007 RECORRENTE: ARTUR REIS BUGARIN RECORRIDO: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO BRISA MAR DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por ARTUR REIS BUGARIN contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 43776722): DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. DOCUMENTOS NOVOS EM CONTRARRAZÕES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. MÉRITO. LOTEAMENTO EM TERRA PÚBLICA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINGUISHING. CONDOMÍNIO IRREGULAR. 1. Incabível a juntada de documentos novos em contrarrazões quando não demonstrada a existência de caso fortuito ou força maior, nem a motivação de seu requerimento ter sido tardio, pois os documentos poderiam ter sido obtidos a qualquer tempo, nos termos dos art. 434 e 435 do CPC. Documentos não analisados. 2. Não configurada a negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Juízo a quo analisou os precedentes dos Tribunais superiores, bem como as peculiaridades do caso concreto, concluindo pela procedência do pedido inicial a fim de evitar o enriquecimento ilícito daquele que usufruiu da infraestrutura da associação sem pagar as taxas de condomínio. Preliminar rejeitada. 3. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade ad causam deve ser averiguada a partir das afirmações de quem alega, de maneira abstrata, quando da apreciação da petição inicial, ressaltando-se que eventual apreciação, pelo Magistrado, de tais alegações de modo aprofundado pode configurar manifestação sobre o mérito da causa. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 4. O interesse de agir, enquanto condição da ação, requer do postulante a comprovação da utilidade da jurisdição, isto é, a possibilidade de se obter o resultado almejado, e da necessidade do pronunciamento judicial para alcançá-lo, além do manejo da via processual adequada. Preliminar de falta de interesse de agir rejeitada. 5. As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema 492), não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 6. Admite-se a cobrança de taxas instituídas por assembleia ou previstas em estatuto ou convenção condominial, ainda que o condomínio seja irregular, principalmente quando são disponibilizados serviços/benfeitorias para uso geral em favor dos adquirentes das unidades fracionadas, em conformidade com o art. 36-A na Lei no 6.766/1979 e o enunciado da Súmula 260 do STJ. 7. Negou-se provimento ao recurso. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0710595-92.2021.8.07.0007 RECORRENTE: ARTUR REIS BUGARIN RECORRIDO: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO BRISA MAR DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por ARTUR REIS BUGARIN contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 43776722): DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. DOCUMENTOS NOVOS EM CONTRARRAZÕES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. MÉRITO. LOTEAMENTO EM TERRA PÚBLICA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINGUISHING. CONDOMÍNIO IRREGULAR. 1. Incabível a juntada de documentos novos em contrarrazões quando não demonstrada a existência de caso fortuito ou força maior, nem a motivação de seu requerimento ter sido tardio, pois os documentos poderiam ter sido obtidos a qualquer tempo, nos termos dos art. 434 e 435 do CPC. Documentos não analisados. 2. Não configurada a negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Juízo a quo analisou os precedentes dos Tribunais superiores, bem como as peculiaridades do caso concreto, concluindo pela procedência do pedido inicial a fim de evitar o enriquecimento ilícito daquele que usufruiu da infraestrutura da associação sem pagar as taxas de condomínio. Preliminar rejeitada. 3. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade ad causam deve ser averiguada a partir das afirmações de quem alega, de maneira abstrata, quando da apreciação da petição inicial, ressaltando-se que eventual apreciação, pelo Magistrado, de tais alegações de modo aprofundado pode configurar manifestação sobre o mérito da causa. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 4. O interesse de agir, enquanto condição da ação, requer do postulante a comprovação da utilidade da jurisdição, isto é, a possibilidade de se obter o resultado almejado, e da necessidade do pronunciamento judicial para alcançá-lo, além do manejo da via processual adequada. Preliminar de falta de interesse de agir rejeitada. 5. As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema 492), não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 6. Admite-se a cobrança de taxas instituídas por assembleia ou previstas em estatuto ou convenção condominial, ainda que o condomínio seja irregular, principalmente quando são disponibilizados serviços/benfeitorias para uso geral em favor dos adquirentes das unidades fracionadas, em conformidade com o art. 36-A na Lei no 6.766/1979 e o enunciado da Súmula 260 do STJ. 7. Negou-se provimento ao recurso. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019