Tribunal: TJDFT
Processo: 0724116-88.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-09-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0724116-88.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME APELADO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. D E C I S Ã O Cuida-se de apelação cível (ID 43231424), interposta pelo Autor, INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME, em face da sentença proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível de Brasília/DF (ID 43231408), na ação renovatória de contrato de locação comercial, ajuizada em desfavor de REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. Na sentença recorrida, o Juízo de origem delimitou que “os requisitos que a lei estabelece são PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS ESPECÍFICOS, ou seja, pré-requisitos para que a ação seja conhecida, que são comprovação de que o Locatária vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais e legais decorrente do contrato de locação”. Considerou que se verifica a inexistência do “exato cumprimento do contrato em curso estabelecido entre as partes, [sob o fundamento de que a Ré pagou com atraso a última parcela] referente a alugueis vencidos nos meses dos anos de 2019 e 2020 [e objeto da] ação executiva manejada nos autos do Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001”. Destacou que há clausula contratual (4a, item 4.6 – ID 129841202, origem) prevendo o pagamento pelo locatário dos encargos locatícios, como, “por exemplo, IPTU, taxas, contribuições de melhoria, preços públicos, condomínio, luz, gás, água e esgoto”. Observou que a Ré alegou “que pagou com seus recursos as taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 a julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 12,13, 14 e até o momento não foi ressarcida pela Autora (ID no 133763926 a ID no 133763930). Acrescenta, ainda, a existência de ações referentes às cobranças das taxas condominiais vinculadas as Lojas 02, 03, 13, 14 e 15 (ID no 133752192 a ID no 133763920), vencidas e não pagas de junho de 2015 a maio de 2020, logo, incluindo os anos de 2018 a 2020, período de vigência do contrato que a Requerente pretende renovar”. Pontuou que a Autora “impugna os argumentos [da Ré] alegando que”: i) “não houve qualquer ação de despejo, que a situação reforça que a Requerida exige um aluguel em valor desproporcional e abusa do fundo de comércio adquirido pela Requerente para a explorar financeiramente; ii) busca a todo custo se manter no imóvel, a fim de manter seu fundo de comércio, e o fato dos acordos serem realizados costumeiramente já demonstra um mínimo de reconhecimento do desequilíbrio econômico-financeiro e da situação econômica atípica; iii) com relação a ação de execução de título executivo extrajudicial (Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001), a parcela está liquidada, de modo que o processo perdeu seu objeto em razão do pagamento integral do valor exequendo; iv) em relação às ações executivas movidas pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUINTA DAS ÁGUAS (AV. JEQUITIBÁ LOTE 485 ÁGUAS CLARAS), tais valores são inovações nos custos da operação, tendo em vista nunca ter havido tal cobrança, tampouco serviço prestado pelo condomínio; v) já as obrigações quanto às taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 até julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 14 e 15, a própria Requerida está buscando afastar tais cobranças de taxa de condomínio judicialmente (Proc. no 0711470-23.2021.8.07.0020), alegando a inovação sem lastro da cobrança em serviços prestados pelo condomínio”; [e] vi) a surpresa com tais valores dificultou o pagamento pela Requerente, pois, em momento de fragilidade financeira, com novo custo mensal, está ajustando o fluxo de caixa para estar em dia com essa obrigação”. Considerou que “um dos requisitos para o conhecimento do pedido da ação renovatória é a prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, inc. II, da Lei 8.245/91)”. Destacou que “a exigência de cumprimento é qualificada pela exatidão, ou seja, não será cabível o exame do pedido renovatório se qualquer obrigação do contrato tenha sido descumprida”. Por fim, de ofício, reconheceu a “ausência do pressuposto processual específico [e resolveu] o processo, sem apreciação do mérito, com fundamento no artigo 485 , IV, do CPC , c/c artigo 71 , II, da Lei 8.245/91”. Reconheceu a incidência do princípio da causalidade e da sucumbência da Autora, condenando-lhe “ao pagamento dos honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, mais juros de 1% a.m a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 85, §§1o e 16 do CPC”. Em sua razões recursais, o Apelante delimita que, “embora o Juízo a quo pontue que a apelante não provou o exato cumprimento do contrato, conforme determina o art. 71, inc. II, da Lei 8.245/91, sabe-se que tal requisito somente é exigido quando a parte a quem incumbe produzir a prova possui reais condições de arcar com o custo total do contrato em questionamento, sob pena de se tornar inacessível um direito a quem o detém, por óbices que não estão sob seu controle. Assim, importante apresentar a Vossas Excelências as razões pelas quais o apelante teve dificuldades de arcar com os custos do contrato e, assim, viu-se obrigado a recorrer ao Judiciário”. Defende que “o descumprimento das obrigações contratuais, especificamente no que tange ao adimplemento das obrigações financeiras, não estar diretamente relacionado à vontade do apelante, mas, sim, a um fato excepcional, um caso fortuito”, pois, enquanto estabelecimento de ensino sofreu decréscimo de suas receitas, em razão da pandemia de Covid-19. Sustenta que “o valor pago pelo apelante, que não condiz com o praticado no mercado, o que torna extremamente onero a apenas uma das partes o cumprimento do contrato, gerando evidente desequilíbrio”, ensejando desequilíbrio econômico-financeiro do contrato na cobrança de aluguel acima do valor praticado no mercado existência de ação revisional sobre o tema. Destaca que “tal aspecto, embora mais relacionado ao objeto da ação revisional, tem importância na presente ação renovatória, na medida em que o desequilíbrio contratual causado pela exorbitância no valor dos aluguéis é causa/motivo para o inadimplemento e deve ser igualmente ponderado”. Pontua que, “se a parte que não cumpre determinada obrigação incrementa o bem-estar social, está-se diante do inadimplemento eficiente do contrato. Isso se dá quando os benefícios decorrentes da quebra contratual superarem as perdas verificadas pela contraparte adimplente, de modo a prevalecer um interesse social maior, em detrimento do interesse particular. Em se tratando de instituição de ensino, há um nítido interesse na manutenção desta atividade, por desempenhar importante papel social, seja na educação e formação de cidadãos, seja por gerar empregos e amparar muitas famílias, promovendo valores sociais”. Por fim, requer o conhecimento e provimento do seu recurso, para que a sentença seja reformada, com a superação da “questão referente ao cumprimento do requisito previsto no artigo 71, II, da Lei n° 8.245/91” e o julgamento procedente do pedido, nos termos das especificações da sua petição inicial. Subsidiariamente, requer que, “caso Vossas Excelências entendam que o Juízo a quo deve proferir nova sentença, seja reformada a sentença quanto ao óbice da suposta ausência de cumprimento da condição estampada no art. 71, inc. II, da Lei n.° 8.245/91, para que os autos retornem à origem e o mérito seja julgado”. A Apelada apresenta contrarrazões (ID 43231430). Preliminarmente, argui o não conhecimento do recurso, sob o fundamento da existência de violação ao princípio da dialeticidade, sob o argumento de que “o Recorrente parece confundir os PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS ESPECÍFICOS (Art. 71 da Lei n. 8.245/91) da AÇÃO RENOVATÓRIA, pois, traz em sua apelação argumentação própria de AÇÃO REVISIONAL, por exemplo, “...teoria da imprevisão, oriunda do artigo 317 do Código Civil.”, desequilíbrio contratual”. Defende que “o Recorrente nem tenta comprovar que vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais e legais decorrente do contrato de locação; e, pior, ao arrepio do que prevê o inciso II do art. 71 da Lei n. 8.245/91 defende que não precisa fazer tal comprovação”. Sustenta que o Apelante “sequer intenta na sua peça recursal demonstrar o cumprimento dos exatos termos do contrato, ou seja, sequer busca atender o PRESSUPOSTO PROCESSUAL ESPECÍFICOS imposto pela lei de regência”. Por fim, requer o acolhimento desta preliminar e o não conhecimento do recurso. Intimado a manifestar-se, o Apelante defende que se equivoca a Apelada, “porque, logo no início de seu recurso (id. 43231424, p. 5), rebate a conclusão adotada pelo julgador em relação à suposta ausência de prova do “exato cumprimento do contrato”. Sustenta que “aprofunda as razões de sua divergência em relação ao fundamento apresentado pelo Juízo a quo e reforça que empreendeu todos os esforços para se manter adimplente, ao contrário do que alega a apelada”, ao consignar em suas razões recursais que, “mesmo após período de claro desequilíbrio contratual, é dizer que as obrigações contratuais estão em dia, de modo que o marco temporal para a propositura e seus demais requisitos formais foram cumpridos” (ID’s 46125207 e 46965912). Por fim, requer o conhecimento do seu recurso. É o relato do necessário. DECIDO. Reitere-se que se trata de ação renovatória de contrato de locação comercial. Destaque-se que, na sentença recorrida, o Juízo a quo reconheceu a ausência de comprovação de pressuposto processual específico, qual seja, adimplemento de aluguéis e encargos locatícios, e resolveu o processo, sem apreciação do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC , c/c art. 71, II , da Lei n. 8.245/1991. Por conseguinte, este é cerne da controvérsia recursal, sobre o qual incide o juízo de admissibilidade. Com efeito, subsome-se às regras de direito processual civil que ao relator incumbe, em sede de juízo de admissibilidade, não conhecer de recurso, “inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida”, nos termos do art. 932, III, do CPC, c/c, art. 87, III, do Regimento Interno deste Tribunal. Nesse sentido, de acordo com o disposto no art. 1.010, II e III, do CPC, a apelação deverá conter a exposição do fato e do direito, além das razões do pedido de reforma da sentença, as quais devem “dialogar” com os fundamentos da sentença. Tratam-se de pressupostos de regularidade formal do recurso, sem os quais a insurgência não pode ser conhecida. Nesse sentido, tem decidido este Tribunal: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO CONHECIMENTO. CONTRATO. COAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU VONTADE. NÃO VERIFICADO. BOA-FÉ. PRESUNÇÃO. ÔNUS DA PROVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPROCEDÊNCIA. VALOR DA CAUSA. 1. Não se conhece da apelação cujas razões de inconformismo são dissociadas do teor da sentença combatida, por falta de atendimento do requisito de exposição dos fundamentos do pedido de nova decisão (art. 1.010, II e III, c/c art. 932, III, ambos do CPC/15). 2. O princípio da dialeticidade informa que a parte deverá apresentar em seu recurso os fatos e fundamentos do seu direito em relação ao ato judicial impugnado, guardando adequada pertinência entre eles. 3. Para decretação de nulidade de um negócio jurídico é necessária a comprovação dos defeitos no ato jurídico, como o erro, dolo, coação, simulação ou fraude ou a presença de quaisquer das hipóteses de nulidades previstas no art. 166 do Código Civil. 4. Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe ao autor provar o fato constitutivo de seu direito. 5. Inexistindo os vícios de consentimento ou vontade no ato jurídico, indicado pela parte requerente, o contratado formalizado entre as partes deve ser mantido, em homenagem ao princípio da boa-fé objetiva que o rege. 6. Nos termos do artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil, os honorários serão fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. 7. Recurso do réu/reconvinte não conhecido. 8. Recurso do autor/reconvindo conhecido e desprovido. (Acórdão 1249522, 07028484220178070004, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 22/4/2020, publicado no DJE: 27/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Assim, a apelação deve infirmar as razões fundantes da sentença. Trata-se do “princípio da dialeticidade recursal”, que está estampado na “norma regra” supracitada. Com isso, a lei processual prestigia um diálogo congruente entre o juiz e as partes, como meio adequado para obtenção de uma solução mais amadurecida e completa. Em verdade, a impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida figura como uma das hipóteses de regularidade formal do recurso. Por conseguinte, trata-se de matéria de ordem pública, constituindo pressuposto objetivo indispensável à admissibilidade de um recurso - requisito extrínseco. Neste diapasão, incumbe ao recorrente não somente expor as razões de seu inconformismo, como também atacar, precisamente, os fundamentos de fato e de direito da decisão judicial impugnada, como pressuposto de admissibilidade do seu recurso, consoante preceituado no art. 1.010, II e III, do CPC. Diante desta ordem de fundamentos jurídicos, nos termos do que restou relatado, ante o cotejo entre os fundamentos da sentença e as razões recursais, no que concerne à impugnação ao mérito, esta relatoria não vislumbra, nos argumentos do Apelante, o enfrentamento daqueles fundamentos. Nesse sentido, não se verifica impugnação específica ao fundamento da ratio decidendi da sentença – ausência de comprovação do requisito previsto para esta ação renovatória de contrato de locação, nos termos do art. 71, II, da Lei n. 8.245/1991, verbis: “prova do exato cumprimento do contrato em curso”. Ao contrário, o Apelante, quando impugna o mérito da sentença, limita-se a defender o adimplemento da sua prestação pecuniária, com argumentos que se aplicam, em tese, a uma ação revisional de aluguel, conquanto o risco do negócio seja seu. Apresenta, assim, argumentos afetos ao direito material, conquanto o Juízo de origem tenha deixado de resolver o mérito com fundamento em regra de direito processual civil. Por conseguinte, não se verifica a impugnação específica dos fundamentos da sentença recorrida; bem como a comprovação do requisito processual da presença de “pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo” (CPC, 485, IV). É que o art. 71, caput e II, da Lei n. 8.245/1991, expressamente, determina que, “além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso”. Com efeito, este artigo 282 refere-se ao CPC revogado. Contudo, guarda correspondência com o artigo 319 do CPC vigente, notadamente, quanto aos incisos VI de ambos, verbis: “A petição inicial indicará: (...) VI - – as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados”. Por conseguinte, a remissão ao art. 282 do CPC/73, constante no art. 71, caput, da Lei n. 8.245/1991, corresponde ao art. 319 do CPC/15, nos termos do art. 1.046, § 4o, do CPC vigente. Portanto, verifica-se o descumprimento do princípio da dialeticidade e, por conseguinte, que a preliminar arguida em contrarrazões merece acolhimento e o recurso não deve ser conhecido, em razão da inexistência de enfrentamento do fundamento da ratio decidendi da sentença – ausência de comprovação do requisito previsto para esta ação renovatória de contrato de locação (Lei n. 8.245/1991, Art. 71, II), na forma exigida pelo art. 1.010, II e III, do CPC. Assim, verifica-se que o recurso é formalmente irregular, o quê enseja omissão impassível de saneamento. Por fim, constata-se a necessidade de majoração dos honorários advocatícios recursais, em razão da existência de fixação na origem e do não conhecimento do recurso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que delimitou a necessidade da existência cumulativa dos seguintes requisitos: i) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; ii) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e iii) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (grifos nossos) Precedentes: i) AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019; ii) AgInt no AREsp 1328067/ES, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/05/2019, DJe 06/06/2019; iii) AgInt no AREsp 1310670/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/05/2019, DJe 03/06/2019; iv) REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019; v) EDcl no AgInt no AREsp 1342474/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2019, DJe 08/05/2019; e vi) AgInt nos EDcl no REsp 1745960/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 08/04/2019. Ante o exposto, acolhendo a preliminar arguida em contrarrazões, não conheço da apelação. Por conseguinte, nego seguimento a este recurso, nos termos do art. 932, III, do CPC c/c art. 87, III, do RITJDFT. Majoro os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa alterado na sentença recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquive-se o feito. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 30 de agosto de 2023 17:48:41. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0724116-88.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME APELADO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. D E C I S Ã O Cuida-se de apelação cível (ID 43231424), interposta pelo Autor, INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME, em face da sentença proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível de Brasília/DF (ID 43231408), na ação renovatória de contrato de locação comercial, ajuizada em desfavor de REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. Na sentença recorrida, o Juízo de origem delimitou que “os requisitos que a lei estabelece são PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS ESPECÍFICOS, ou seja, pré-requisitos para que a ação seja conhecida, que são comprovação de que o Locatária vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais e legais decorrente do contrato de locação”. Considerou que se verifica a inexistência do “exato cumprimento do contrato em curso estabelecido entre as partes, [sob o fundamento de que a Ré pagou com atraso a última parcela] referente a alugueis vencidos nos meses dos anos de 2019 e 2020 [e objeto da] ação executiva manejada nos autos do Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001”. Destacou que há clausula contratual (4a, item 4.6 – ID 129841202, origem) prevendo o pagamento pelo locatário dos encargos locatícios, como, “por exemplo, IPTU, taxas, contribuições de melhoria, preços públicos, condomínio, luz, gás, água e esgoto”. Observou que a Ré alegou “que pagou com seus recursos as taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 a julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 12,13, 14 e até o momento não foi ressarcida pela Autora (ID no 133763926 a ID no 133763930). Acrescenta, ainda, a existência de ações referentes às cobranças das taxas condominiais vinculadas as Lojas 02, 03, 13, 14 e 15 (ID no 133752192 a ID no 133763920), vencidas e não pagas de junho de 2015 a maio de 2020, logo, incluindo os anos de 2018 a 2020, período de vigência do contrato que a Requerente pretende renovar”. Pontuou que a Autora “impugna os argumentos [da Ré] alegando que”: i) “não houve qualquer ação de despejo, que a situação reforça que a Requerida exige um aluguel em valor desproporcional e abusa do fundo de comércio adquirido pela Requerente para a explorar financeiramente; ii) busca a todo custo se manter no imóvel, a fim de manter seu fundo de comércio, e o fato dos acordos serem realizados costumeiramente já demonstra um mínimo de reconhecimento do desequilíbrio econômico-financeiro e da situação econômica atípica; iii) com relação a ação de execução de título executivo extrajudicial (Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001), a parcela está liquidada, de modo que o processo perdeu seu objeto em razão do pagamento integral do valor exequendo; iv) em relação às ações executivas movidas pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUINTA DAS ÁGUAS (AV. JEQUITIBÁ LOTE 485 ÁGUAS CLARAS), tais valores são inovações nos custos da operação, tendo em vista nunca ter havido tal cobrança, tampouco serviço prestado pelo condomínio; v) já as obrigações quanto às taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 até julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 14 e 15, a própria Requerida está buscando afastar tais cobranças de taxa de condomínio judicialmente (Proc. no 0711470-23.2021.8.07.0020), alegando a inovação sem lastro da cobrança em serviços prestados pelo condomínio”; [e] vi) a surpresa com tais valores dificultou o pagamento pela Requerente, pois, em momento de fragilidade financeira, com novo custo mensal, está ajustando o fluxo de caixa para estar em dia com essa obrigação”. Considerou que “um dos requisitos para o conhecimento do pedido da ação renovatória é a prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, inc. II, da Lei 8.245/91)”. Destacou que “a exigência de cumprimento é qualificada pela exatidão, ou seja, não será cabível o exame do pedido renovatório se qualquer obrigação do contrato tenha sido descumprida”. Por fim, de ofício, reconheceu a “ausência do pressuposto processual específico [e resolveu] o processo, sem apreciação do mérito, com fundamento no artigo 485 , IV, do CPC , c/c artigo 71 , II, da Lei 8.245/91”. Reconheceu a incidência do princípio da causalidade e da sucumbência da Autora, condenando-lhe “ao pagamento dos honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, mais juros de 1% a.m a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 85, §§1o e 16 do CPC”. Em sua razões recursais, o Apelante delimita que, “embora o Juízo a quo pontue que a apelante não provou o exato cumprimento do contrato, conforme determina o art. 71, inc. II, da Lei 8.245/91, sabe-se que tal requisito somente é exigido quando a parte a quem incumbe produzir a prova possui reais condições de arcar com o custo total do contrato em questionamento, sob pena de se tornar inacessível um direito a quem o detém, por óbices que não estão sob seu controle. Assim, importante apresentar a Vossas Excelências as razões pelas quais o apelante teve dificuldades de arcar com os custos do contrato e, assim, viu-se obrigado a recorrer ao Judiciário”. Defende que “o descumprimento das obrigações contratuais, especificamente no que tange ao adimplemento das obrigações financeiras, não estar diretamente relacionado à vontade do apelante, mas, sim, a um fato excepcional, um caso fortuito”, pois, enquanto estabelecimento de ensino sofreu decréscimo de suas receitas, em razão da pandemia de Covid-19. Sustenta que “o valor pago pelo apelante, que não condiz com o praticado no mercado, o que torna extremamente onero a apenas uma das partes o cumprimento do contrato, gerando evidente desequilíbrio”, ensejando desequilíbrio econômico-financeiro do contrato na cobrança de aluguel acima do valor praticado no mercado existência de ação revisional sobre o tema. Destaca que “tal aspecto, embora mais relacionado ao objeto da ação revisional, tem importância na presente ação renovatória, na medida em que o desequilíbrio contratual causado pela exorbitância no valor dos aluguéis é causa/motivo para o inadimplemento e deve ser igualmente ponderado”. Pontua que, “se a parte que não cumpre determinada obrigação incrementa o bem-estar social, está-se diante do inadimplemento eficiente do contrato. Isso se dá quando os benefícios decorrentes da quebra contratual superarem as perdas verificadas pela contraparte adimplente, de modo a prevalecer um interesse social maior, em detrimento do interesse particular. Em se tratando de instituição de ensino, há um nítido interesse na manutenção desta atividade, por desempenhar importante papel social, seja na educação e formação de cidadãos, seja por gerar empregos e amparar muitas famílias, promovendo valores sociais”. Por fim, requer o conhecimento e provimento do seu recurso, para que a sentença seja reformada, com a superação da “questão referente ao cumprimento do requisito previsto no artigo 71, II, da Lei n° 8.245/91” e o julgamento procedente do pedido, nos termos das especificações da sua petição inicial. Subsidiariamente, requer que, “caso Vossas Excelências entendam que o Juízo a quo deve proferir nova sentença, seja reformada a sentença quanto ao óbice da suposta ausência de cumprimento da condição estampada no art. 71, inc. II, da Lei n.° 8.245/91, para que os autos retornem à origem e o mérito seja julgado”. A Apelada apresenta contrarrazões (ID 43231430). Preliminarmente, argui o não conhecimento do recurso, sob o fundamento da existência de violação ao princípio da dialeticidade, sob o argumento de que “o Recorrente parece confundir os PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS ESPECÍFICOS (Art. 71 da Lei n. 8.245/91) da AÇÃO RENOVATÓRIA, pois, traz em sua apelação argumentação própria de AÇÃO REVISIONAL, por exemplo, “...teoria da imprevisão, oriunda do artigo 317 do Código Civil.”, desequilíbrio contratual”. Defende que “o Recorrente nem tenta comprovar que vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais e legais decorrente do contrato de locação; e, pior, ao arrepio do que prevê o inciso II do art. 71 da Lei n. 8.245/91 defende que não precisa fazer tal comprovação”. Sustenta que o Apelante “sequer intenta na sua peça recursal demonstrar o cumprimento dos exatos termos do contrato, ou seja, sequer busca atender o PRESSUPOSTO PROCESSUAL ESPECÍFICOS imposto pela lei de regência”. Por fim, requer o acolhimento desta preliminar e o não conhecimento do recurso. Intimado a manifestar-se, o Apelante defende que se equivoca a Apelada, “porque, logo no início de seu recurso (id. 43231424, p. 5), rebate a conclusão adotada pelo julgador em relação à suposta ausência de prova do “exato cumprimento do contrato”. Sustenta que “aprofunda as razões de sua divergência em relação ao fundamento apresentado pelo Juízo a quo e reforça que empreendeu todos os esforços para se manter adimplente, ao contrário do que alega a apelada”, ao consignar em suas razões recursais que, “mesmo após período de claro desequilíbrio contratual, é dizer que as obrigações contratuais estão em dia, de modo que o marco temporal para a propositura e seus demais requisitos formais foram cumpridos” (ID’s 46125207 e 46965912). Por fim, requer o conhecimento do seu recurso. É o relato do necessário. DECIDO. Reitere-se que se trata de ação renovatória de contrato de locação comercial. Destaque-se que, na sentença recorrida, o Juízo a quo reconheceu a ausência de comprovação de pressuposto processual específico, qual seja, adimplemento de aluguéis e encargos locatícios, e resolveu o processo, sem apreciação do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC , c/c art. 71, II , da Lei n. 8.245/1991. Por conseguinte, este é cerne da controvérsia recursal, sobre o qual incide o juízo de admissibilidade. Com efeito, subsome-se às regras de direito processual civil que ao relator incumbe, em sede de juízo de admissibilidade, não conhecer de recurso, “inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida”, nos termos do art. 932, III, do CPC, c/c, art. 87, III, do Regimento Interno deste Tribunal. Nesse sentido, de acordo com o disposto no art. 1.010, II e III, do CPC, a apelação deverá conter a exposição do fato e do direito, além das razões do pedido de reforma da sentença, as quais devem “dialogar” com os fundamentos da sentença. Tratam-se de pressupostos de regularidade formal do recurso, sem os quais a insurgência não pode ser conhecida. Nesse sentido, tem decidido este Tribunal: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO CONHECIMENTO. CONTRATO. COAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO OU VONTADE. NÃO VERIFICADO. BOA-FÉ. PRESUNÇÃO. ÔNUS DA PROVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPROCEDÊNCIA. VALOR DA CAUSA. 1. Não se conhece da apelação cujas razões de inconformismo são dissociadas do teor da sentença combatida, por falta de atendimento do requisito de exposição dos fundamentos do pedido de nova decisão (art. 1.010, II e III, c/c art. 932, III, ambos do CPC/15). 2. O princípio da dialeticidade informa que a parte deverá apresentar em seu recurso os fatos e fundamentos do seu direito em relação ao ato judicial impugnado, guardando adequada pertinência entre eles. 3. Para decretação de nulidade de um negócio jurídico é necessária a comprovação dos defeitos no ato jurídico, como o erro, dolo, coação, simulação ou fraude ou a presença de quaisquer das hipóteses de nulidades previstas no art. 166 do Código Civil. 4. Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe ao autor provar o fato constitutivo de seu direito. 5. Inexistindo os vícios de consentimento ou vontade no ato jurídico, indicado pela parte requerente, o contratado formalizado entre as partes deve ser mantido, em homenagem ao princípio da boa-fé objetiva que o rege. 6. Nos termos do artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil, os honorários serão fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. 7. Recurso do réu/reconvinte não conhecido. 8. Recurso do autor/reconvindo conhecido e desprovido. (Acórdão 1249522, 07028484220178070004, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 22/4/2020, publicado no DJE: 27/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Assim, a apelação deve infirmar as razões fundantes da sentença. Trata-se do “princípio da dialeticidade recursal”, que está estampado na “norma regra” supracitada. Com isso, a lei processual prestigia um diálogo congruente entre o juiz e as partes, como meio adequado para obtenção de uma solução mais amadurecida e completa. Em verdade, a impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida figura como uma das hipóteses de regularidade formal do recurso. Por conseguinte, trata-se de matéria de ordem pública, constituindo pressuposto objetivo indispensável à admissibilidade de um recurso - requisito extrínseco. Neste diapasão, incumbe ao recorrente não somente expor as razões de seu inconformismo, como também atacar, precisamente, os fundamentos de fato e de direito da decisão judicial impugnada, como pressuposto de admissibilidade do seu recurso, consoante preceituado no art. 1.010, II e III, do CPC. Diante desta ordem de fundamentos jurídicos, nos termos do que restou relatado, ante o cotejo entre os fundamentos da sentença e as razões recursais, no que concerne à impugnação ao mérito, esta relatoria não vislumbra, nos argumentos do Apelante, o enfrentamento daqueles fundamentos. Nesse sentido, não se verifica impugnação específica ao fundamento da ratio decidendi da sentença – ausência de comprovação do requisito previsto para esta ação renovatória de contrato de locação, nos termos do art. 71, II, da Lei n. 8.245/1991, verbis: “prova do exato cumprimento do contrato em curso”. Ao contrário, o Apelante, quando impugna o mérito da sentença, limita-se a defender o adimplemento da sua prestação pecuniária, com argumentos que se aplicam, em tese, a uma ação revisional de aluguel, conquanto o risco do negócio seja seu. Apresenta, assim, argumentos afetos ao direito material, conquanto o Juízo de origem tenha deixado de resolver o mérito com fundamento em regra de direito processual civil. Por conseguinte, não se verifica a impugnação específica dos fundamentos da sentença recorrida; bem como a comprovação do requisito processual da presença de “pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo” (CPC, 485, IV). É que o art. 71, caput e II, da Lei n. 8.245/1991, expressamente, determina que, “além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso”. Com efeito, este artigo 282 refere-se ao CPC revogado. Contudo, guarda correspondência com o artigo 319 do CPC vigente, notadamente, quanto aos incisos VI de ambos, verbis: “A petição inicial indicará: (...) VI - – as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados”. Por conseguinte, a remissão ao art. 282 do CPC/73, constante no art. 71, caput, da Lei n. 8.245/1991, corresponde ao art. 319 do CPC/15, nos termos do art. 1.046, § 4o, do CPC vigente. Portanto, verifica-se o descumprimento do princípio da dialeticidade e, por conseguinte, que a preliminar arguida em contrarrazões merece acolhimento e o recurso não deve ser conhecido, em razão da inexistência de enfrentamento do fundamento da ratio decidendi da sentença – ausência de comprovação do requisito previsto para esta ação renovatória de contrato de locação (Lei n. 8.245/1991, Art. 71, II), na forma exigida pelo art. 1.010, II e III, do CPC. Assim, verifica-se que o recurso é formalmente irregular, o quê enseja omissão impassível de saneamento. Por fim, constata-se a necessidade de majoração dos honorários advocatícios recursais, em razão da existência de fixação na origem e do não conhecimento do recurso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que delimitou a necessidade da existência cumulativa dos seguintes requisitos: i) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; ii) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e iii) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (grifos nossos) Precedentes: i) AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019; ii) AgInt no AREsp 1328067/ES, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/05/2019, DJe 06/06/2019; iii) AgInt no AREsp 1310670/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/05/2019, DJe 03/06/2019; iv) REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019; v) EDcl no AgInt no AREsp 1342474/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2019, DJe 08/05/2019; e vi) AgInt nos EDcl no REsp 1745960/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 08/04/2019. Ante o exposto, acolhendo a preliminar arguida em contrarrazões, não conheço da apelação. Por conseguinte, nego seguimento a este recurso, nos termos do art. 932, III, do CPC c/c art. 87, III, do RITJDFT. Majoro os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa alterado na sentença recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquive-se o feito. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 30 de agosto de 2023 17:48:41. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador