Tribunal: TJDFT
Processo: 0751465-35.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2023-12-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0751465-35.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO JARDINS DOS TAPIRIRIS D E C I S Ã O Cuida-se de agravo por instrumento, com pedido liminar, interposto pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF), contra decisão proferida na execução de título extrajudicial no 0706462-88.2022.8.07.0001, ajuizada por CONDOMINIO JARDINS DOS TAPIRIRIS. A decisão recorrida rejeitou a impugnação à penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente em favor da CEF, nos seguintes termos (ID27175870): “Em decisão de ID 170583394, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré, sobre imóvel indicado no ID 170519971, de matrícula no 125.796, perante o 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, descrito como Apartamento K3-24, situado no 2o pavimento do Bloco K3, da Rua K, Quadra Condominial QC7, Avenida Mangueiral, do Setor Habitacional Mangueiral, nesta cidade. Comprovada a averbação da penhora do imóvel respectivo no ID 173317209. Em seguida, a Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, apresentou impugnação fundamentada no impedimento da penhora e venda do bem, em razão da alienação fiduciária em seu favor. Argumentou que, “no caso em questão, tendo em vista o valor da dívida que o executado possui junto a CEF, não se mostra eficaz a penhora deferida sobre os direitos aquisitivos, pois eventual valor obtido seria inteiramente revertido ao credor fiduciário, não sendo capaz de quitar o débito exequendo”. No ID 174780863, a Caixa Econômica Federal trouxe um saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, no valor de R$ 82.853,42. Doutro lado, a parte exequente se manifestou na petição de ID 176992673 no sentido de que “as dívidas condominiais da unidade se sobrepõem a alienação fiduciária existente na unidade, já que sua inadimplência prejudica os próprios moradores”. É o relatório. Decido. Mantenho a penhora deferida em decisão de ID 170583394, uma vez que se trata de execução de dívidas condominiais e nesse aspecto a Súmula 478 do STJ relativizou a força hipotecária ao consignar que “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. Ademais, insta mencionar a ausência de irregularidade no procedimento de avaliação do imóvel, pois em eventual e futura alienação desse bem, o credor fiduciário terá precedência para receber o valor devido, em detrimento dos demais credores. Desse modo, tendo em vista que a dívida de taxas condominiais acompanha o imóvel em razão de sua natureza propter rem e o credor fiduciário possui a propriedade resolúvel de tal bem, em caso de não pagamento pelo devedor fiduciante, a própria credora fiduciária será responsável pelo pagamento das cotas condominiais quando for consolidada a propriedade em seu nome. Assim, indefiro o pedido da Caixa Econômica Federal de ID 174258072, terceira interessada no presente feito. Aguarde-se o retorno do mandado de avaliação e intimação de ID 171921059.” Opostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados (ID 178680252). Nesta sede, a agravante requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para impedir o envio do imóvel matriculado sob no 125.796, do 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF, a qualquer espécie de alienação, bem como para afastar a avaliação do imóvel em sua integralidade. No mérito, pede a reforma da decisão agravada para afastar a determinação de avaliação do imóvel em si, bem como para obstar qualquer espécie de expropriação sobre o imóvel, sob pena de violação ao direito de propriedade resolúvel da CEF. Afirma que, apesar de a dívida em questão possuir natureza propter rem, o imóvel não pertence ao executado fiduciante, mas sim à Caixa Econômica Federal, credora fiduciária. Sustenta que não se pode confundir o instituto da hipoteca com o da alienação fiduciária, visto que neste último apenas o saldo quitado pode ser leiloado e não o imóvel em sua integralidade. Acrescenta que também há equívoco na determinação de avaliação do imóvel como um todo, como se este tivesse sido penhorado, uma vez que deve ser apurado apenas o valor dos direitos aquisitivos. Alega que resta incontroversa a situação do bem, visto que recai sobre ele gravame de pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante. Argumenta que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário, sendo indevida a alienação do bem em sua integralidade em leilão judicial. Discorre que o caráter propter rem do débito condominial foi excepcionado na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelo art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e pelo art. 1.368 B, parágrafo único, do CC, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Do mesmo modo, o art. 789 do CPC dispõe que apenas o patrimônio do devedor responde com o cumprimento de suas obrigações, motivo pelo qual é indevida a avaliação e alienação do imóvel em si, de propriedade da CEF, decorrente de dívida do devedor fiduciante. Salienta que, devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor quando houver a quitação integral do seu valor. Assevera que o STJ também se posicionou sobre a impossibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente, mesmo que se trate de dívida condominial. Destaca ser evidente a impossibilidade de avaliação e alienação por hasta pública do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, como pretende fazer o juízo a quo (ID 54063005). É o relatório. O recurso está apto ao processamento, pois é tempestivo e está instruído com o recolhimento do preparo (ID 54063007). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019, inciso I, do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial ajuizada em 2022, objetivando a satisfação de taxas condominiais inadimplidas, relativas ao imóvel descrito como Apartamento K3-24, situado no 2o pavimento do Bloco K3, da Rua K, Quadra Condominial QC7, Avenida Mangueiral, do Setor Habitacional Mangueiral (ID 116772787). De acordo com a planilha de ID 179279339, o débito soma a quantia de R$ 17.353,97, atualizada até novembro de 2023. Na decisão de ID 170583394, foi deferida, com base no art. 835, XII, do CPC, a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré em relação ao imóvel acima referenciado, sobre o qual pende alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (ID 170583394). Segundo o mencionado dispositivo da Lei Processual: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: [...] XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Embora viável a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato com garantia de alienação fiduciária, a medida alcança apenas o direito real de aquisição, não sendo admissível a expropriação e alienação do bem afetado pela garantia, pois seu domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, o que obsta que seja alienado em execução que lhe é estranha. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. 2. Diante desse quadro, reformada a decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia e, ainda, determinou subsequente envio à hasta pública para adoção das medidas cabíveis à execução do leilão do imóvel. 3. Sobre o tema, o claro precedente desta e. 2a Turma Cível: ‘Não se admite a penhora de bem gravado com cláusula de alienação fiduciária antes do adimplemento total do valor financiado pelo devedor fiduciante, uma vez que, em tal situação, a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário. Antes do adimplemento do débito fiduciário a jurisprudência autoriza apenas a penhora de eventuais direitos aquisitivos do aludido contrato de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC), exatamente por possuírem expressão econômica, o que não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não foi consolidado na propriedade do devedor fiduciante’ (Acórdão 1440158, 07119624120228070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 10/8/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 4. Recurso conhecido e provido.” (07128220820238070000, Relator: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE: 14/7/2023) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. 2. O bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor e, por consequência, não pode ser objeto de penhora de suas dívidas. Todavia, o art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil - CPC autoriza a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, em face de sua expressão econômica. 3. Para apurar o valor da expressão econômica desses direitos, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel: o resultado é a importância passível de constrição. Precedentes do TJDFT. 4. Recurso conhecido e provido.” (07293242220238070000, Relator Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma, DJE: 8/11/2023) - g.n. Esse entendimento é aplicável inclusive na hipótese de execução de débitos condominiais relativos ao próprio imóvel alienado fiduciariamente. A propósito, segue julgado do STJ: “EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. [...] 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (STJ, REsp 2.036.289 / RS, Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE de 18/4/2023) - g.n. Colhe-se, ainda, o seguinte precedente deste Tribunal: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". UNIDADE ALIENADA FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. 1. O condomínio exequente pleiteou que se procedesse a penhora do próprio imóvel gerador da dívida gravado com alienação fiduciária. 2. No caso, o agravante inovou quanto ao pedido de penhora sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante; na instância de origem, o requerimento foi formulado tão somente quanto ao próprio imóvel. 3. À luz do disposto no artigo 1.361, do Código Civil, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária. O devedor fiduciante possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, não sendo, portanto, o proprietário do imóvel. 4. Diante desse cenário, não se afigura possível a penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, com o seu posterior encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio do devedor. Somente seria possível a constrição de eventuais direitos, isto porque art. 835, XII, do autoriza expressamente esse tipo de penhora. 5. O fato de a obrigação de concorrer para o pagamento das despesas condominiais possuir natureza propter rem, por si só, não autoriza a penhora de unidade condominial objeto de alienação fiduciária, notadamente porque o devedor não é o proprietário do imóvel, ao menos enquanto subsistir a dívida atinente ao contrato de financiamento imobiliário. 6. Negou-se provimento ao recurso.” (07053297720238070000, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJE: 16/5/2023) - g.n. Nessa senda, conclui-se pela plausibilidade jurídica da tese recursal, pois o juízo agravado, embora tenha deferido apenas a penhora dos direitos aquisitivos, manteve a avaliação do imóvel para futura alienação. Também está caracterizado o perigo na demora, consistente na necessidade de se obstar a prática de atos expropriatórios sobre o bem. DEFIRO o pedido de efeito suspensivo, para impedir qualquer espécie de alienação do imóvel matriculado sob no 125.796, do 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para ofertar contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Após, retornem conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 4 de dezembro de 2023. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0751465-35.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO JARDINS DOS TAPIRIRIS D E C I S Ã O Cuida-se de agravo por instrumento, com pedido liminar, interposto pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF), contra decisão proferida na execução de título extrajudicial no 0706462-88.2022.8.07.0001, ajuizada por CONDOMINIO JARDINS DOS TAPIRIRIS. A decisão recorrida rejeitou a impugnação à penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente em favor da CEF, nos seguintes termos (ID27175870): “Em decisão de ID 170583394, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré, sobre imóvel indicado no ID 170519971, de matrícula no 125.796, perante o 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, descrito como Apartamento K3-24, situado no 2o pavimento do Bloco K3, da Rua K, Quadra Condominial QC7, Avenida Mangueiral, do Setor Habitacional Mangueiral, nesta cidade. Comprovada a averbação da penhora do imóvel respectivo no ID 173317209. Em seguida, a Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, apresentou impugnação fundamentada no impedimento da penhora e venda do bem, em razão da alienação fiduciária em seu favor. Argumentou que, “no caso em questão, tendo em vista o valor da dívida que o executado possui junto a CEF, não se mostra eficaz a penhora deferida sobre os direitos aquisitivos, pois eventual valor obtido seria inteiramente revertido ao credor fiduciário, não sendo capaz de quitar o débito exequendo”. No ID 174780863, a Caixa Econômica Federal trouxe um saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, no valor de R$ 82.853,42. Doutro lado, a parte exequente se manifestou na petição de ID 176992673 no sentido de que “as dívidas condominiais da unidade se sobrepõem a alienação fiduciária existente na unidade, já que sua inadimplência prejudica os próprios moradores”. É o relatório. Decido. Mantenho a penhora deferida em decisão de ID 170583394, uma vez que se trata de execução de dívidas condominiais e nesse aspecto a Súmula 478 do STJ relativizou a força hipotecária ao consignar que “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. Ademais, insta mencionar a ausência de irregularidade no procedimento de avaliação do imóvel, pois em eventual e futura alienação desse bem, o credor fiduciário terá precedência para receber o valor devido, em detrimento dos demais credores. Desse modo, tendo em vista que a dívida de taxas condominiais acompanha o imóvel em razão de sua natureza propter rem e o credor fiduciário possui a propriedade resolúvel de tal bem, em caso de não pagamento pelo devedor fiduciante, a própria credora fiduciária será responsável pelo pagamento das cotas condominiais quando for consolidada a propriedade em seu nome. Assim, indefiro o pedido da Caixa Econômica Federal de ID 174258072, terceira interessada no presente feito. Aguarde-se o retorno do mandado de avaliação e intimação de ID 171921059.” Opostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados (ID 178680252). Nesta sede, a agravante requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para impedir o envio do imóvel matriculado sob no 125.796, do 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF, a qualquer espécie de alienação, bem como para afastar a avaliação do imóvel em sua integralidade. No mérito, pede a reforma da decisão agravada para afastar a determinação de avaliação do imóvel em si, bem como para obstar qualquer espécie de expropriação sobre o imóvel, sob pena de violação ao direito de propriedade resolúvel da CEF. Afirma que, apesar de a dívida em questão possuir natureza propter rem, o imóvel não pertence ao executado fiduciante, mas sim à Caixa Econômica Federal, credora fiduciária. Sustenta que não se pode confundir o instituto da hipoteca com o da alienação fiduciária, visto que neste último apenas o saldo quitado pode ser leiloado e não o imóvel em sua integralidade. Acrescenta que também há equívoco na determinação de avaliação do imóvel como um todo, como se este tivesse sido penhorado, uma vez que deve ser apurado apenas o valor dos direitos aquisitivos. Alega que resta incontroversa a situação do bem, visto que recai sobre ele gravame de pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante. Argumenta que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário, sendo indevida a alienação do bem em sua integralidade em leilão judicial. Discorre que o caráter propter rem do débito condominial foi excepcionado na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelo art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e pelo art. 1.368 B, parágrafo único, do CC, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Do mesmo modo, o art. 789 do CPC dispõe que apenas o patrimônio do devedor responde com o cumprimento de suas obrigações, motivo pelo qual é indevida a avaliação e alienação do imóvel em si, de propriedade da CEF, decorrente de dívida do devedor fiduciante. Salienta que, devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor quando houver a quitação integral do seu valor. Assevera que o STJ também se posicionou sobre a impossibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente, mesmo que se trate de dívida condominial. Destaca ser evidente a impossibilidade de avaliação e alienação por hasta pública do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, como pretende fazer o juízo a quo (ID 54063005). É o relatório. O recurso está apto ao processamento, pois é tempestivo e está instruído com o recolhimento do preparo (ID 54063007). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019, inciso I, do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial ajuizada em 2022, objetivando a satisfação de taxas condominiais inadimplidas, relativas ao imóvel descrito como Apartamento K3-24, situado no 2o pavimento do Bloco K3, da Rua K, Quadra Condominial QC7, Avenida Mangueiral, do Setor Habitacional Mangueiral (ID 116772787). De acordo com a planilha de ID 179279339, o débito soma a quantia de R$ 17.353,97, atualizada até novembro de 2023. Na decisão de ID 170583394, foi deferida, com base no art. 835, XII, do CPC, a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré em relação ao imóvel acima referenciado, sobre o qual pende alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (ID 170583394). Segundo o mencionado dispositivo da Lei Processual: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: [...] XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Embora viável a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato com garantia de alienação fiduciária, a medida alcança apenas o direito real de aquisição, não sendo admissível a expropriação e alienação do bem afetado pela garantia, pois seu domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, o que obsta que seja alienado em execução que lhe é estranha. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. 2. Diante desse quadro, reformada a decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia e, ainda, determinou subsequente envio à hasta pública para adoção das medidas cabíveis à execução do leilão do imóvel. 3. Sobre o tema, o claro precedente desta e. 2a Turma Cível: ‘Não se admite a penhora de bem gravado com cláusula de alienação fiduciária antes do adimplemento total do valor financiado pelo devedor fiduciante, uma vez que, em tal situação, a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário. Antes do adimplemento do débito fiduciário a jurisprudência autoriza apenas a penhora de eventuais direitos aquisitivos do aludido contrato de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC), exatamente por possuírem expressão econômica, o que não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não foi consolidado na propriedade do devedor fiduciante’ (Acórdão 1440158, 07119624120228070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 10/8/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 4. Recurso conhecido e provido.” (07128220820238070000, Relator: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE: 14/7/2023) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. 2. O bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor e, por consequência, não pode ser objeto de penhora de suas dívidas. Todavia, o art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil - CPC autoriza a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, em face de sua expressão econômica. 3. Para apurar o valor da expressão econômica desses direitos, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel: o resultado é a importância passível de constrição. Precedentes do TJDFT. 4. Recurso conhecido e provido.” (07293242220238070000, Relator Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma, DJE: 8/11/2023) - g.n. Esse entendimento é aplicável inclusive na hipótese de execução de débitos condominiais relativos ao próprio imóvel alienado fiduciariamente. A propósito, segue julgado do STJ: “EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. [...] 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (STJ, REsp 2.036.289 / RS, Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE de 18/4/2023) - g.n. Colhe-se, ainda, o seguinte precedente deste Tribunal: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". UNIDADE ALIENADA FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. 1. O condomínio exequente pleiteou que se procedesse a penhora do próprio imóvel gerador da dívida gravado com alienação fiduciária. 2. No caso, o agravante inovou quanto ao pedido de penhora sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante; na instância de origem, o requerimento foi formulado tão somente quanto ao próprio imóvel. 3. À luz do disposto no artigo 1.361, do Código Civil, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária. O devedor fiduciante possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, não sendo, portanto, o proprietário do imóvel. 4. Diante desse cenário, não se afigura possível a penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, com o seu posterior encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio do devedor. Somente seria possível a constrição de eventuais direitos, isto porque art. 835, XII, do autoriza expressamente esse tipo de penhora. 5. O fato de a obrigação de concorrer para o pagamento das despesas condominiais possuir natureza propter rem, por si só, não autoriza a penhora de unidade condominial objeto de alienação fiduciária, notadamente porque o devedor não é o proprietário do imóvel, ao menos enquanto subsistir a dívida atinente ao contrato de financiamento imobiliário. 6. Negou-se provimento ao recurso.” (07053297720238070000, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJE: 16/5/2023) - g.n. Nessa senda, conclui-se pela plausibilidade jurídica da tese recursal, pois o juízo agravado, embora tenha deferido apenas a penhora dos direitos aquisitivos, manteve a avaliação do imóvel para futura alienação. Também está caracterizado o perigo na demora, consistente na necessidade de se obstar a prática de atos expropriatórios sobre o bem. DEFIRO o pedido de efeito suspensivo, para impedir qualquer espécie de alienação do imóvel matriculado sob no 125.796, do 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para ofertar contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Após, retornem conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 4 de dezembro de 2023. Desembargador JOÃO EGMONT Relator