Tribunal: TJDFT
Processo: 0729408-23.2023.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-31

Ementa:
Processo : 0729408-23.2023.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão (id. 164268176 dos autos originários n. 0704254-59.2021.8.07.0004), proferida em execução de título extrajudicial, que indeferiu a inclusão do atual proprietário do imóvel no polo passivo porque o título executivo é uma confissão de dívida, que detém natureza pessoal. Fundamentou o juízo a quo: Indefiro o pedido da parte credora de inclusão dos novos proprietários do imóvel no pólo passivo da demanda, pois o título executivo extrajudicial que instrui os autos é uma confissão de dívida, que detém natureza pessoal. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte exequente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo dos novos proprietários do imóvel, já que não se trata de substituição processual. Manifeste-se a parte credora em termos de prosseguimento do feito, indicando bens do devedor passíveis de penhora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de suspensão pelo prazo prescricional. O EXEQUENTE-AGRAVANTE sustenta a possibilidade de inclusão dos novos proprietários do imóvel no polo passivo, tendo em vista a natureza propter rem da dívida de condomínio. Alega que a jurisprudência do STJ orienta que o proprietário (promitente comprador) pode constar do polo passivo em cumprimento de sentença de ação de cobrança ou em ação de execução, ainda que este não tenha sido parte do processo originário e mesmo que os antigos ocupantes/proprietários (promitente vendedor) tenham realizado acordo de pagamento com o condomínio. Afirma que o termo de confissão resulta em reconhecimento do débito e não retira o caráter propter rem da obrigação. Pede, liminarmente, a inclusão dos atuais proprietários no polo passivo da demanda originária e, ao final, a reforma da decisão hostilizada. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Na espécie, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar. É bem verdade que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, nascem de um direito real sobre determinado bem, aderindo-o e acompanhando-o em suas alterações subjetivas. Nessa senda, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. Nesse passo, a doutrina leciona que essa espécie de obrigação é exigível em face do atual proprietário do bem, senão vejamos: Desta maneira, conclui-se que, pelo fato da obrigação propter rem decorrer da titularidade de um direito real, é aquela dotada de sequela ou ambulatoriedade, isto é, o adimplemento de tal obrigação acompanha o bem aonde quer que ele se encontre, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade. (In Direito das obrigações, por Fabrício Carvalho. Niterói: Impetus, 2010, pág. 14) No mesmo sentido, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Todavia, no caso em exame, o título que lastreia a execução é o termo de acordo e confissão de dívida (id. 89584177 na origem), conforme salientado pelo agravante na petição inicial (id. 89577084 na origem). Com efeito, o documento particular assinado pelo devedor e 2 (duas) testemunhas constitui um acordo de vontades, celebrado entre credor e devedor, com previsão no art. 784, inc. III, do CPC, que detém natureza pessoal. Assim, a despeito de a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, não é possível incluir os atuais proprietários imóvel no polo passivo porquanto não se trata de substituição processual. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO POLO PASSIVO. ARREMATANTE DE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE. INADMISSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que manteve o indeferimento da inclusão no polo passivo, do arrematante do imóvel situado no condomínio do exequente. 1.1. Recurso aviado na busca pela inclusão da empresa ou quem a tenha sucedido nos direitos possessórios adquiridos no polo passivo da execução. 2. No que concerne à sucessão processual, deve-se observar que a obrigação de pagar as contribuições condominiais tem caráter propter rem e por isso vincula o proprietário da unidade imobiliária correspondente, consoante se extrai da inteligência dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2.1. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, ou seja, não deriva da relação jurídica com o condomínio, mas da situação jurídica atinente à titularidade dominial. 2.2. Sob essa perspectiva e levando em consideração que, a partir do registro da carta de arrematação no fólio real, o arrematante torna-se proprietário do imóvel, em princípio não há como recusar sua responsabilidade pelo débito condominial pendente. 2.3. É preciso ter em mente, todavia, que o arrematante se torna responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio. Ele não substitui o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária. 2.4. A toda evidência, a arrematação não desconstitui, não modifica e não interfere, em nenhuma medida ou sob qualquer prisma, na sentença transitada em julgado que condenou o condômino ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 2.5. Do ponto de vista processual, a arrematação poderia em tese repercutir na fase de conhecimento e assim alterar a composição subjetiva da relação processual. Entretanto, sedimentada a coisa julgada, a arrematação não modifica o perfil subjetivo da relação processual e, muito menos, desfaz a executividade do título judicial. 2.6. Parece claro que uma coisa é o arrematante - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar débito condominial precedente à arrematação com amparo na natureza propter rem da obrigação, hipótese em que se resguarda o seu direito de regresso. Outra, totalmente distinta, é o arrematante passar a responder por execução de título judicial anteriormente constituído contra o legítimo responsável pela obrigação. 3. Ademais, deve-se ressaltar que a confissão de dívida nada mais é do que um acordo de vontades, feito entre credor e devedor, por meio de uma conhecida cláusula de confissão, com previsão no art. 784, III, do CPC. 3.1. O principal objetivo do contrato é fornecer segurança para cobradores e inadimplentes. Assim, passando confiança em torno de todo o andamento e forma de negociação, conseguindo se obter o pagamento da dívida da melhor maneiro possível. 3.2. Nesse sentido, a vantagem de uma confissão de dívida consiste no fato de que ela assegura primordialmente ao credor que o valor suportado pelo devedor será pago e que esse importe não pode ser contestado ou negado. 3.3. Dessa forma, verifica-se que a execução se funda em um instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal. 3.4. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte recorrente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo do arrematante do imóvel, já que não se trata de substituição processual. 3.5. Portanto, a decisão proferida na origem deve ser mantida. 4. Agravo de instrumento desprovido. (Acórdão 1655682, AGI 0729971-51.2022.8.07.0000, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, julgado em 25/1/2023, DJE: 7/2/2023) Destarte, ausente a probabilidade do direito. Além disso, não há perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo por aguardar o julgamento colegiado, regra nesta instância. No particular, não há notícia de possível extinção do processo, caso não seja dado andamento desde logo. Diversamente, a decisão combatida apenas determinou a indicação de bens passíveis de penhora, sob pena de suspensão do processo. Contudo, a mera suspensão do processão não caracteriza urgência, haja vista a possibilidade de desarquivamento para a retomada do curso da execução a qualquer tempo (art. 921, § 3o, do CPC). Assim, indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 26 de julho de 2023. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0729408-23.2023.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão (id. 164268176 dos autos originários n. 0704254-59.2021.8.07.0004), proferida em execução de título extrajudicial, que indeferiu a inclusão do atual proprietário do imóvel no polo passivo porque o título executivo é uma confissão de dívida, que detém natureza pessoal. Fundamentou o juízo a quo: Indefiro o pedido da parte credora de inclusão dos novos proprietários do imóvel no pólo passivo da demanda, pois o título executivo extrajudicial que instrui os autos é uma confissão de dívida, que detém natureza pessoal. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte exequente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo dos novos proprietários do imóvel, já que não se trata de substituição processual. Manifeste-se a parte credora em termos de prosseguimento do feito, indicando bens do devedor passíveis de penhora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de suspensão pelo prazo prescricional. O EXEQUENTE-AGRAVANTE sustenta a possibilidade de inclusão dos novos proprietários do imóvel no polo passivo, tendo em vista a natureza propter rem da dívida de condomínio. Alega que a jurisprudência do STJ orienta que o proprietário (promitente comprador) pode constar do polo passivo em cumprimento de sentença de ação de cobrança ou em ação de execução, ainda que este não tenha sido parte do processo originário e mesmo que os antigos ocupantes/proprietários (promitente vendedor) tenham realizado acordo de pagamento com o condomínio. Afirma que o termo de confissão resulta em reconhecimento do débito e não retira o caráter propter rem da obrigação. Pede, liminarmente, a inclusão dos atuais proprietários no polo passivo da demanda originária e, ao final, a reforma da decisão hostilizada. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Na espécie, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar. É bem verdade que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, nascem de um direito real sobre determinado bem, aderindo-o e acompanhando-o em suas alterações subjetivas. Nessa senda, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. Nesse passo, a doutrina leciona que essa espécie de obrigação é exigível em face do atual proprietário do bem, senão vejamos: Desta maneira, conclui-se que, pelo fato da obrigação propter rem decorrer da titularidade de um direito real, é aquela dotada de sequela ou ambulatoriedade, isto é, o adimplemento de tal obrigação acompanha o bem aonde quer que ele se encontre, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade. (In Direito das obrigações, por Fabrício Carvalho. Niterói: Impetus, 2010, pág. 14) No mesmo sentido, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Todavia, no caso em exame, o título que lastreia a execução é o termo de acordo e confissão de dívida (id. 89584177 na origem), conforme salientado pelo agravante na petição inicial (id. 89577084 na origem). Com efeito, o documento particular assinado pelo devedor e 2 (duas) testemunhas constitui um acordo de vontades, celebrado entre credor e devedor, com previsão no art. 784, inc. III, do CPC, que detém natureza pessoal. Assim, a despeito de a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, não é possível incluir os atuais proprietários imóvel no polo passivo porquanto não se trata de substituição processual. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INCLUSÃO POLO PASSIVO. ARREMATANTE DE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE. INADMISSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que manteve o indeferimento da inclusão no polo passivo, do arrematante do imóvel situado no condomínio do exequente. 1.1. Recurso aviado na busca pela inclusão da empresa ou quem a tenha sucedido nos direitos possessórios adquiridos no polo passivo da execução. 2. No que concerne à sucessão processual, deve-se observar que a obrigação de pagar as contribuições condominiais tem caráter propter rem e por isso vincula o proprietário da unidade imobiliária correspondente, consoante se extrai da inteligência dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2.1. A obrigação propter rem não deixa de ser pessoal, como de resto é da essência dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito de propriedade, ou seja, não deriva da relação jurídica com o condomínio, mas da situação jurídica atinente à titularidade dominial. 2.2. Sob essa perspectiva e levando em consideração que, a partir do registro da carta de arrematação no fólio real, o arrematante torna-se proprietário do imóvel, em princípio não há como recusar sua responsabilidade pelo débito condominial pendente. 2.3. É preciso ter em mente, todavia, que o arrematante se torna responsável pelo pagamento da dívida condominial perante o condomínio. Ele não substitui o proprietário anterior nas relações jurídicas e nas relações processuais referentes às obrigações condominiais constituídas antes da aquisição da propriedade imobiliária. 2.4. A toda evidência, a arrematação não desconstitui, não modifica e não interfere, em nenhuma medida ou sob qualquer prisma, na sentença transitada em julgado que condenou o condômino ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 2.5. Do ponto de vista processual, a arrematação poderia em tese repercutir na fase de conhecimento e assim alterar a composição subjetiva da relação processual. Entretanto, sedimentada a coisa julgada, a arrematação não modifica o perfil subjetivo da relação processual e, muito menos, desfaz a executividade do título judicial. 2.6. Parece claro que uma coisa é o arrematante - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar débito condominial precedente à arrematação com amparo na natureza propter rem da obrigação, hipótese em que se resguarda o seu direito de regresso. Outra, totalmente distinta, é o arrematante passar a responder por execução de título judicial anteriormente constituído contra o legítimo responsável pela obrigação. 3. Ademais, deve-se ressaltar que a confissão de dívida nada mais é do que um acordo de vontades, feito entre credor e devedor, por meio de uma conhecida cláusula de confissão, com previsão no art. 784, III, do CPC. 3.1. O principal objetivo do contrato é fornecer segurança para cobradores e inadimplentes. Assim, passando confiança em torno de todo o andamento e forma de negociação, conseguindo se obter o pagamento da dívida da melhor maneiro possível. 3.2. Nesse sentido, a vantagem de uma confissão de dívida consiste no fato de que ela assegura primordialmente ao credor que o valor suportado pelo devedor será pago e que esse importe não pode ser contestado ou negado. 3.3. Dessa forma, verifica-se que a execução se funda em um instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal. 3.4. Assim, em que pese a despesa condominial, em regra, constituir obrigação de natureza propter rem, ou seja, decorrente da relação havida com a coisa e que acompanha o bem que originou o débito, não é possível fazer a aplicação desejada pela parte recorrente ao caso, tendo em vista a impossibilidade de inclusão no polo passivo do arrematante do imóvel, já que não se trata de substituição processual. 3.5. Portanto, a decisão proferida na origem deve ser mantida. 4. Agravo de instrumento desprovido. (Acórdão 1655682, AGI 0729971-51.2022.8.07.0000, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, julgado em 25/1/2023, DJE: 7/2/2023) Destarte, ausente a probabilidade do direito. Além disso, não há perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo por aguardar o julgamento colegiado, regra nesta instância. No particular, não há notícia de possível extinção do processo, caso não seja dado andamento desde logo. Diversamente, a decisão combatida apenas determinou a indicação de bens passíveis de penhora, sob pena de suspensão do processo. Contudo, a mera suspensão do processão não caracteriza urgência, haja vista a possibilidade de desarquivamento para a retomada do curso da execução a qualquer tempo (art. 921, § 3o, do CPC). Assim, indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 26 de julho de 2023. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator