Tribunal: TJDFT
Processo: 0727355-69.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2023-07-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0727355-69.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A AGRAVADO: FERNANDO THADEU MELO E SILVA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto pela exequente, CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A, contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial (0012543-07.2016.8.07.0001) ajuizada em desfavor de FERNANDO THADEU MELO E SILVA A decisão agravada indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. Confira-se: “I. Da análise da matrícula do imóvel originário das despesas condominiais em execução nos presentes autos (id. 159702635), verifica-se que o executado FERNANDO THADEU MELO E SILVA não mais figura como seu proprietário. De fato, houve a consolidação da propriedade fiduciária em favor do agente financeiro que lhe concedeu o financiamento para a aquisição do bem (Av. 13), sendo este posteriormente alienado para uma sequência de novos proprietários. Atualmente, o bem em questão encontra-se registrado em nome da Sra. GEORGEA ARAUJO NEIVA (R. 21), com alienação fiduciária em garantia em favor da CEF. Não se nega aqui a possibilidade de expropriação do imóvel gerador das despesas condominiais exequendas para a satisfação do crédito do condomínio, em vista da natureza propter rem da dívida. Contudo, tratando-se de medida expropriatória que afetará o patrimônio de pessoa distinta do atual executado, a medida só seria possível se esta também constasse no polo passivo do presente feito, tendo-lhe sido oportunizado o adimplemento voluntário do débito e a concessão dos prazos legais para o regular exercício de seu direito à ampla defesa, conforme estabelece a legislação processual. Ocorre que a atual proprietária do imóvel não figura como executada na presente demanda e talvez sequer tenha ciência da dívida existente sobre seu bem, de modo que não pode responder com seu patrimônio no presente feito executório. Caso a parte exequente entenda pela possibilidade e viabilidade de cobrança da dívida condominial em face da atual proprietária, em razão de sua natureza propter rem, deverá fazê-lo através dos meios judiciais ou extrajudiciais que entender cabível para a satisfação de seu crédito. Pelo exposto, indefiro o pedido de penhora do imóvel originário das despesas condominiais em execução neste feito executório. Intimem-se. II. Intime-se a parte exequente para requerer o que entender pertinente ao regular prosseguimento do feito executório, ficando ciente de que sua inércia poderá resultar na suspensão e posterior arquivamento provisório dos autos, nos termos do art. 921, inc. III e §§, do Código de Processo Civil. Prazo: 15 (quinze) dias”. (ID 162013063.) - g.n. No agravo, o condomínio exequente requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. Em suas razões, argumenta ser entendimento pacífico a penhora sobre o imóvel para garantir o crédito condominial em execução. Defende que as despesas condominiais se inserem na categoria de obrigação “propter rem”, de modo que, independentemente de quem gerou a dívida, seja em razão de propriedade ou posse, o próprio imóvel está sujeito ao pagamento dos débitos relativo as taxas condominiais. Sustenta que “eventual transferência de titularidade da propriedade, em nada impede a penhora da unidade imobiliária, haja vista o próprio imóvel se presta como garantia de satisfação do crédito”. (ID 48787692 - Pág. 6.) É o relatório. Decido. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e recolhido o preparo. (ID 48787695.) Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de ação de execução de título executivo extrajudicial visando o pagamento de débitos condominiais no valor de R$ 26.854,03. (ID 164411721.) A decisão agravada indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. O condomínio exequente se insurge alegando que as despesas condominiais se inserem na categoria de obrigação “propter rem”, de modo que, independentemente de quem gerou a dívida, seja em razão de propriedade ou posse, o próprio imóvel está sujeito ao pagamento dos débitos relativo as taxas condominiais. De fato, é cediço que a despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto desta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo onde se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. Nesse sentido: “(...) Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,"em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (...)” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.198.619/SP, Min. Raul Araújo, 4a Turma, DJe de 3/5/2023.) - g.n. “(...) A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 2.142.462/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, DJe de 27/4/2023.) - g.n. “(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. (...)” (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023.) - g.n. “(...) As dívidas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão a cargo do sujeito, na medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito de uso ou gozo dela. Norteada pelos atributos da sequela e da ambulatoriedade, a obrigação condominial caracteriza-se pela possibilidade de o titular perseguir a coisa, malgrado esta tenha sido transferida, bem como pelo fato de que todos os ônus da coisa a acompanham. 4. No tocante às dívidas condominiais, se o direito sobre a coisa é transferido, a obrigação o segue, devendo ser permitida a constrição de tai direitos, mormente porque a não participação na fase processual em que se formou o título executivo - situação de índole estritamente processual - não deve se sobrepor ao direito material, ou à natureza da relação jurídica. 5. Recurso conhecido e desprovido. (00060671620178070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 22/2/2018.) - g.n “(...) A obrigação de contribuir com o rateio das despesas condominiais reveste-se de natureza propter rem, acompanhando o imóvel que origina o débito. A par disso, tem-se que o referido bem deve ser considerado como garantia para o pagamento da dívida, podendo ser penhorado para tal finalidade, independentemente de o proprietário figurar como parte no processo judicial para cobrança ou execução das taxas de condomínio, (...). 5. Não se descuida da necessidade de que o processo seja norteado pelos princípios da legalidade (art. 8o do CPC) e que às partes sejam garantidos os direitos à ampla defesa e ao contraditório (art. 7o do CPC). Nesse mister, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, antes de se proceder à penhora e eventual hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais, que se intime o proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando a sua manifestação sobre o que entender de direito, a fim de se evitar alegação futura de nulidade. 6. Recurso conhecido e provido.” (07198681920218070000, Relator: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE: 21/1/2022.) - g.n. Assim, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, ao proceder à penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, a intimação do atual proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando manifestação sobre o que entender de direito a fim de se evitar alegação futura de nulidade. Portanto, presentes os requisitos para a concessão do pedido liminar, notadamente a probabilidade do direito, assiste razão ao agravante. Forte nesses fundamentos, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ativo para deferir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 11 de julho de 2023 18:27:14. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0727355-69.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A AGRAVADO: FERNANDO THADEU MELO E SILVA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto pela exequente, CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A, contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial (0012543-07.2016.8.07.0001) ajuizada em desfavor de FERNANDO THADEU MELO E SILVA A decisão agravada indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. Confira-se: “I. Da análise da matrícula do imóvel originário das despesas condominiais em execução nos presentes autos (id. 159702635), verifica-se que o executado FERNANDO THADEU MELO E SILVA não mais figura como seu proprietário. De fato, houve a consolidação da propriedade fiduciária em favor do agente financeiro que lhe concedeu o financiamento para a aquisição do bem (Av. 13), sendo este posteriormente alienado para uma sequência de novos proprietários. Atualmente, o bem em questão encontra-se registrado em nome da Sra. GEORGEA ARAUJO NEIVA (R. 21), com alienação fiduciária em garantia em favor da CEF. Não se nega aqui a possibilidade de expropriação do imóvel gerador das despesas condominiais exequendas para a satisfação do crédito do condomínio, em vista da natureza propter rem da dívida. Contudo, tratando-se de medida expropriatória que afetará o patrimônio de pessoa distinta do atual executado, a medida só seria possível se esta também constasse no polo passivo do presente feito, tendo-lhe sido oportunizado o adimplemento voluntário do débito e a concessão dos prazos legais para o regular exercício de seu direito à ampla defesa, conforme estabelece a legislação processual. Ocorre que a atual proprietária do imóvel não figura como executada na presente demanda e talvez sequer tenha ciência da dívida existente sobre seu bem, de modo que não pode responder com seu patrimônio no presente feito executório. Caso a parte exequente entenda pela possibilidade e viabilidade de cobrança da dívida condominial em face da atual proprietária, em razão de sua natureza propter rem, deverá fazê-lo através dos meios judiciais ou extrajudiciais que entender cabível para a satisfação de seu crédito. Pelo exposto, indefiro o pedido de penhora do imóvel originário das despesas condominiais em execução neste feito executório. Intimem-se. II. Intime-se a parte exequente para requerer o que entender pertinente ao regular prosseguimento do feito executório, ficando ciente de que sua inércia poderá resultar na suspensão e posterior arquivamento provisório dos autos, nos termos do art. 921, inc. III e §§, do Código de Processo Civil. Prazo: 15 (quinze) dias”. (ID 162013063.) - g.n. No agravo, o condomínio exequente requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. Em suas razões, argumenta ser entendimento pacífico a penhora sobre o imóvel para garantir o crédito condominial em execução. Defende que as despesas condominiais se inserem na categoria de obrigação “propter rem”, de modo que, independentemente de quem gerou a dívida, seja em razão de propriedade ou posse, o próprio imóvel está sujeito ao pagamento dos débitos relativo as taxas condominiais. Sustenta que “eventual transferência de titularidade da propriedade, em nada impede a penhora da unidade imobiliária, haja vista o próprio imóvel se presta como garantia de satisfação do crédito”. (ID 48787692 - Pág. 6.) É o relatório. Decido. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e recolhido o preparo. (ID 48787695.) Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de ação de execução de título executivo extrajudicial visando o pagamento de débitos condominiais no valor de R$ 26.854,03. (ID 164411721.) A decisão agravada indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. O condomínio exequente se insurge alegando que as despesas condominiais se inserem na categoria de obrigação “propter rem”, de modo que, independentemente de quem gerou a dívida, seja em razão de propriedade ou posse, o próprio imóvel está sujeito ao pagamento dos débitos relativo as taxas condominiais. De fato, é cediço que a despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto desta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo onde se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. Nesse sentido: “(...) Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,"em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (...)” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.198.619/SP, Min. Raul Araújo, 4a Turma, DJe de 3/5/2023.) - g.n. “(...) A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 2.142.462/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, DJe de 27/4/2023.) - g.n. “(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. (...)” (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023.) - g.n. “(...) As dívidas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão a cargo do sujeito, na medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito de uso ou gozo dela. Norteada pelos atributos da sequela e da ambulatoriedade, a obrigação condominial caracteriza-se pela possibilidade de o titular perseguir a coisa, malgrado esta tenha sido transferida, bem como pelo fato de que todos os ônus da coisa a acompanham. 4. No tocante às dívidas condominiais, se o direito sobre a coisa é transferido, a obrigação o segue, devendo ser permitida a constrição de tai direitos, mormente porque a não participação na fase processual em que se formou o título executivo - situação de índole estritamente processual - não deve se sobrepor ao direito material, ou à natureza da relação jurídica. 5. Recurso conhecido e desprovido. (00060671620178070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 22/2/2018.) - g.n “(...) A obrigação de contribuir com o rateio das despesas condominiais reveste-se de natureza propter rem, acompanhando o imóvel que origina o débito. A par disso, tem-se que o referido bem deve ser considerado como garantia para o pagamento da dívida, podendo ser penhorado para tal finalidade, independentemente de o proprietário figurar como parte no processo judicial para cobrança ou execução das taxas de condomínio, (...). 5. Não se descuida da necessidade de que o processo seja norteado pelos princípios da legalidade (art. 8o do CPC) e que às partes sejam garantidos os direitos à ampla defesa e ao contraditório (art. 7o do CPC). Nesse mister, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, antes de se proceder à penhora e eventual hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais, que se intime o proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando a sua manifestação sobre o que entender de direito, a fim de se evitar alegação futura de nulidade. 6. Recurso conhecido e provido.” (07198681920218070000, Relator: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE: 21/1/2022.) - g.n. Assim, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, ao proceder à penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, a intimação do atual proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando manifestação sobre o que entender de direito a fim de se evitar alegação futura de nulidade. Portanto, presentes os requisitos para a concessão do pedido liminar, notadamente a probabilidade do direito, assiste razão ao agravante. Forte nesses fundamentos, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ativo para deferir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 11 de julho de 2023 18:27:14. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador