Tribunal: TJDFT
Processo: 0706360-35.2023.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-03-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0706360-35.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: IPE AMARELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A AGRAVADO: IRMAOS PONTUAL ENGENHARIA LTDA - EPP D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por IPÊ AMARELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que nos autos da execução de título extrajudicial movida contra a recorrente por IRMÃOS PONTUAL ENGENHARIA LTDA – EPP, indeferiu o pedido de alienação de imóvel penhorado, formulado pela executada/agravante, A agravante discorre sobre o processado na exceção originária, ressaltando que o Juízo de origem já havia ordenado a realização de dois leilões e autorizado a alienação extrajudicial dos imóveis penhorados nos autos, dentre eles a Sala no 1.040, do empreendimento ION, de modo procedeu a alienação por iniciativa particular do bem à pessoa de RAFAEL DE ALENCAR ARARIPE CARNEIRO, requerendo ao Juízo a homologação da alienação. Ressalta que mesmo diante da realização de depósito judicial do valor da venda pelo adquirente, o Juízo de origem indeferiu a alienação extrajudicial, declarando a falta de interesse processual na liquidação do imóvel penhorado, pois os valores auferidos com a venda reverteriam integralmente ao credor hipotecário e não à parte exequente do processo originário. Destaca que reiterou diversas vezes o pedido de alienação judicial nos autos, mas a apreciação teria sido demasiadamente postergada pelo Juízo da causa, por mais de sete meses, de modo que, por esse motivo procurou concretizar a venda do bem, de boa-fé, mediante ajuste firmado com o adquirente, para que este realizasse depósito judicial do valor respectivo. Defende que a decisão agravada revela comportamento contraditório do Juízo a quo, pois já havia deferido a penhora da unidade imobiliária, determinado a realização de leilão e autorizado a alienação particular, passando a tecer extensa argumentação e apontamentos sobre cada uma das decisões, acórdãos e expedientes processuais relativos à constrição do imóvel. Ressalta que alienação promovida pela agravante respeita as determinações precedentes, no sentido de que a alienação por inciativa particular não poderia ter valor inferior ao da avaliação; deveria ser realizada nova avaliação; e prévia tentativa de leilão judicial. Assim, impugna a decisão agravada sob alegação de que violou provimentos anteriores acobertados pela preclusão, concluindo que “...o indeferimento tomado pelo MM. Juízo de 1a Instância para alienação por inciativa particular do imóvel penhorado, pela simples existência de dívida hipotecaria (gravame que sempre existiu no imóvel penhorado), constituiu comportamento contraditório, em especial quando já foi realizado nos autos de origem, até mesmo leilão judicial, com máxima vênia, o que viola a preclusão pro judicato, nos termos do art. 507, do CC.” Alega que a legislação processual não impede a alienação de imóvel penhorado pelo fato de estar hipotecado, delimitando apenas que é garantido ao credor hipotecário a preferência sobre o valor obtido com a alienação, mediante intimação prévia dos atos expropriatórios, nos termos dos arts. 889, V e 908, § 1o, do CPC. Destaca que caso o credor hipotecário não exerça seu direito de preferência oportunamente o proveito da venda poderá ser vertido em provento do exequente/agravado, e ressalta que a confirmação da alienação extrajudicial da nulidade imobiliária não enseja qualquer prejuízo à execução, pois o valor da venda já foi depositado pelo comprador. Suscita a aplicação do princípio da menor onerosidade da execução, pois a invalidação da alienação ensejaria injusta sanção à agravante, para além do objeto da execução, em afronta aos arts. 5o e 6o do CPC, argumentando que a decisão agravada não dá primazia à boa-fé, em face do comportamento colaborativo da recorrente, nutrido por legítima expectativa de que a alienação por iniciativa particular seria homologada. Em tese alternativa, sustenta ser equivocada a apreensão exarada pelo juízo de origem, no sentido de o produto da alienação extrajudicial da unidade imobiliária penhorada seria consumido pela dívida hipotecária. Sobre o tema, defende, com fulcro no art. 31-E, da Lei 4.591/64, que seria necessária a individualização da dívida hipotecária com relação à unidade imobiliária efetivamente vendida, avaliada em menos de menos de R$ 500.00,00 (quinhentos mil reais), considerando a manifesta a desproporção do valor apontado como devido pelo credor hipotecário, em valor global de R$ 70.964.027,92 (setenta milhões, novecentos e sessenta e quatro mil, vinte e sete reais e noventa e dois centavos). Por fim, destaca a presença dos pressupostos necessários à antecipação de tutela recursal, reiterando a relevância das razões do agravo de instrumento, além de destacar que o periculum in mora é mensurado em razão de potencial perda de objeto do recurso, diante da possibilidade de perda de eficácia da alienação judicial, considerando que o Juízo de origem determinou a expedição de alvará de levantamento dos valores depositados pelo adquirente. Busca, em sede de liminar, o deferimento da tutela antecipada recursal para “...que seja autorizado in limine liti, sem a necessidade da prévia manifestação do Exequente, a venda direta da Sala no 1.040, do empreendimento ION, com a convalidação do depósito juntado ao ID no 145500317, tendo em vista que por prévia previsão legal, deve ser reservado a averiguação do crédito hipotecário e saldo remanescente para adimplemento nos autos de origem após a venda do imóvel, nos termos que autoriza a jurisprudência e art. 1.422 do CC c/c art. 908, caput, do CPC c/c art. 799, inciso II, do CPC”, o que pretende ver confirmado no julgamento de mérito. Subsidiariamente, requer a concessão de efeitos suspensivo ao recurso, a fim de que seja sobrestada a ordem de expedição de alvará de levantamento em favor do adquirente do imóvel. Preparo regular no ID 43941004. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído, e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar volvida à antecipação de tutela recursal, para a concessão da medida, seja ela cautelar ou de antecipatória de mérito, é necessário verificar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Em se tratando de pretensão antecipatória do mérito recursal, é vedada a concessão da medida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos termos do art. 300, § 3o, do CPC. Feita essa necessária introdução e cotejando os elementos que instruem os autos, não verifico a presença dos pressupostos necessários à antecipação da tutela recursal. Constata-se que foram penhoradas na execução originária unidades em empreendimento imobiliário promovido pela recorrente, denominado ION, mas que os imóveis estão gravados por hipoteca concedida para garantia de contratos bancários mantidos com o Banco Itaú SA. Durante a tramitação da execução para tentativa de ultimação do ato expropriatório, com a alienação das unidades imobiliárias penhoradas, a recorrente postulou a alienação por iniciativa particular da Sala no 1.040, do empreendimento ION, à pessoa de RAFAEL DE ALENCAR ARARIPE CARNEIRO, pelo valor de R$ 474.448,00 (quatrocentos e setenta e quatro mil, quatrocentos e quarenta oito reais), em petição datada de 30 de março de 2022 (ID 120135112). O juízo de origem recebeu o pedido, mas advertiu que a alienação seria deferida apenas se fosse útil à satisfação do crédito objeto da execução originária, considerando a evidência de que o produto da alienação seria integralmente vertido ao credor hipotecário, nada aproveitando ao exequente, diante da informação acostada aos autos em 10 dezembro de 2019 (ID 51922924), no sentido de que o crédito hipotecário somava a quantia R$ 70.964.027,92 (setenta milhões, novecentos e sessenta e quatro mil, vinte e sete reais e noventa e dois centavos). (ID 122839377) Nesses termos, determinou a oitiva da exequente, que manifestou não haver oposição à alienação, caso resultasse em crédito remanescente para satisfação do processo de execução, requerendo o ora agravado, assim, a intimação do credor hipotecário para apresentação do crédito hipotecário individualizado (ID 121190648). Intimado, o Banco Itaú trouxe aos autos planilha atualizada da operação de crédito garantida por hipoteca, donde se constata a subsistência de crédito hipotecário na expressão de R$ 40.988.187,99 (quarenta milhões, novecentos e oitenta e oito mil, cento e oitenta e sete reais e noventa e nove centavos), conforme de débito consolidado projetado para 10 de abril de 2023. (ID 124012378 - pag. 15). Assim, a toda evidência, a alienação extrajudicial vindicada pela agravante em nada aproveitará a execução movida pelo agravado nos autos de origem, já que todo o produto obtido deveria ser reservado para pagamento do credor hipotecário. Desse modo, não subsiste interesse processual que justifique a pretendida alienação da unidade imobiliária no bojo do presente processo. Com efeito, nos termos do art. 797 do CPC, a execução se realiza “...no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados.” Se não subsiste interesse do credor exequente na manutenção da penhora, por se tratar de bem com valor insuficiente para pagamento de crédito hipotecário, que goza de preferência por garantia real, nos termos do art. 1422 do Código Civil, não há interesse jurídico e processual que justifique a alienação do bem no bojo do processo de execução, mediante intervenção na relação jurídica mantida entre a parte executada e o credor hipotecário. Ressalto, inclusive, que o agravado já peticionou nos autos de origem manifestando desinteresse na penhora dos imóveis gravados por hipoteca, além de postular o prosseguimento da execução com a penhora de créditos da agravante (ID 148475541), de modo que, não subsiste interesse processual eu justifique a alienação do imóvel para quitação da hipoteca devida pela recorrente ao Banco Itaú. Coadunado com esses argumentos, confira-se a jurisprudência deste Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. INUTILIDADE. CREDOR HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. VALOR INSUFICIENTE PARA O PAGAMENTO DA DÍVIDA PREFERENCIAL. ARTIGO 836 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INUTILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O credor fiduciário possui preferência para execução de seu crédito diante de um outro credor quirografário. 2. Sendo o débito preferencial superior ao valor de avaliação do bem, não há como se realizar reserva de valores para quitação do crédito ora executado, pois o valor do bem não será sequer suficiente para quitar o crédito preferencial 3. Ainda que as regras da execução sejam voltadas à efetiva satisfação do crédito, as medidas constritivas devem, sempre, mostrar-se úteis. Não há fundamento para a movimentação da máquina judiciária com vistas à realização de penhora sem qualquer proveito para a concretização do direito. 4. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1329582, 07524882120208070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2021, publicado no DJE: 9/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. DÉBITOS ELEVADOS. INUTILIDADE DA PENHORA FORMALIZADA. DESCONSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. (...) A despeito de as normas processuais que regem o procedimento executivo voltarem-se primordialmente à satisfação do crédito do Exequente, a efetividade da execução deve ser perseguida através de medidas que se mostrem úteis, viáveis e aptas a tanto, não sendo proporcional e razoável mover a máquina judiciária para a realização de hasta pública de imóvel cujo valor de venda claramente não será suficiente nem mesmo à satisfação dos débitos executados pelo Credor Hipotecário do imóvel, que tem preferência sobre o produto da alienação do bem. 3 - Evidenciada a inocuidade da penhora sobre o imóvel, revela-se escorreita e consentânea com os princípios da efetividade da tutela executiva, da menor onerosidade ao devedor, da economia e celeridade processuais e da razoabilidade e proporcionalidade, a desconstituição do ato constritivo realizado sobre o imóvel gravado por hipoteca. Agravo de Instrumento provido. (Acórdão 1241806, 07234040920198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 1/4/2020, publicado no PJe: 22/4/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO INTERTEMPORAL. PROCESSO CIVIL. RECURSO. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE E CABIMENTO. MARCO. DECISÃO PROFERIDA. ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA. IMÓVEL HIPOTECADO. AVALIAÇÃO. VALOR INFERIOR. SALDO DEVEDOR. SATISFAÇÃO. CRÉDITO. INVIABILIDADE. 1. A análise dos requisitos de cabimento e admissibilidade do recurso deve considerar a lei processual vigente ao tempo em que foi proferida a decisão recorrida. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - não se aplica à análise de admissibilidade e cabimento dos recursos interpostos contra decisões proferidas antes de 18 de março de 2016. 3. O credor hipotecário pode exercer preferência sobre crédito oriundo da penhora do imóvel, que visa satisfazer a dívida do processo de execução, eis que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material. 4. A penhora deve ser desconstituída quando existir crédito preferencial, por garantia hipotecária, e o valor do bem não ser suficiente nem mesmo para sua satisfação, o que torna inviável a constrição levada a termo. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 947182, 20160020047886AGI, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 8/6/2016, publicado no DJE: 16/6/2016. Pág.: 304/313) De fato, o procedimento executivo deve ser voltado à satisfação do crédito da parte exequente, com prática de atos processuais úteis à essa finalidade, não sendo viável que a execução seja utilizada exclusivamente para quitação da dívida hipotecária, cujo credor não é parte do processo. E essa é apreensão que se extai do “Memorando de Entendimento” firmado entre a recorrente e o pretenso adquirente, no qual restou ajustado o levantamento do gravame hipotecário. (ID 145500316) Assim, considerando que o crédito hipotecário tem valor bastante superior ao do próprio imóvel, de modo que a alienação será insuficiente para pagar a integralidade da dívida preferencial, não há fundamento para alienação do bem no curso da execução, a sem qualquer proveito para a concretização do direito vindicado no processo. A pretensão recursal também não se mostra relevante frente à alegação de que deveria ter sido ser promovida a individualização da hipoteca em face da unidade imobiliária vendida pela agravante. Considerando que é a agravante a parte executada e devedora hipotecária, que mantém vinculo jurídico com o banco credor da hipoteca, cabeira à recorrente apresentar documentação necessária para demonstrar o excesso do valor apontado como devido à instituição financeira, ou proceder perante o credor fiduciário a individualização da hipoteca sobre as unidades imobiliárias. Nesse sentido, mesmo sentido confira-se: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BEM IMÓVEL HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO HIPOTECA. NÃO CABIMENTO. (...) O desmembramento da hipoteca, com fundamento no artigo 1.488, do Código Civil, pela via judicial, não pode ser feito em sede de cumprimento de sentença, sendo necessário ajuizamento de ação de conhecimento pelos legitimados descritos no artigo referido. (...) (Acórdão 988640, 20160020427993AGI, Relator: CESAR LOYOLA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/12/2016, publicado no DJE: 24/1/2017. Pág.: 305/333) Quanto ao mais, não se verifica preclusão pro judicato, ao contrário do sustentado pela agravante, pois a determinação de alienação de bem penhorado não impede posterior apreciação de direito de preferência de credor hipotecário, e constata-se dos autos de origem que o pedido de alienação judicial objeto do presente recurso ainda não havia sido apreciado pelo juízo da causa, antes da prolação da decisão agravada. Destaco, ainda, a inviabilidade da concessão da medida antecipatória vindicado, a fim de que seja imediatamente concretizada a alienação extrajudicial pretendida pela agravante, considerando tratar-se de medida satisfativa e irreversível, obstada pelo art. 300, § 3o, do CPC. Quanto ao pedido subsidiário de suspensão da expedição de alvará para levantamento de valores depositados nos autos pelo adquirente do imóvel, ressalto que a alienação foi realizada sem prévia autorização judicial, assim como o depósito judicial foi promovido pelo adquirente por mera liberalidade, já que não foi precedido de autorização do Juízo, de modo que nada obsta o levantamento do montante antes do julgamento do agravo de instrumento, o que fica a critério do titular desses recursos. Por fim, ressalto a impertinência da alegação de que a invalidação da alienação ensejaria injusta sanção à agravante, para além do objeto da execução, pois o “Memorando de Entendimento” firmado entre a recorrente e o pretenso adquirente do imóvel dispõe, no item 1.4, que “...caso não seja obtida a autorização judicial, ou, ainda, a baixa dos gravames, nenhuma indenização ou multa será devida ao Rafael Carneiro em razão da rescisão do presente instrumento.” (ID 145500316) Assim, não havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito postulado pelo agravante, e não sendo a decisão recorrida passível de causar perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo há como se deferir liminarmente a medida pleiteada. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 300, caput, do CPC, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 15 de março de 2023. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0706360-35.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: IPE AMARELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A AGRAVADO: IRMAOS PONTUAL ENGENHARIA LTDA - EPP D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por IPÊ AMARELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que nos autos da execução de título extrajudicial movida contra a recorrente por IRMÃOS PONTUAL ENGENHARIA LTDA – EPP, indeferiu o pedido de alienação de imóvel penhorado, formulado pela executada/agravante, A agravante discorre sobre o processado na exceção originária, ressaltando que o Juízo de origem já havia ordenado a realização de dois leilões e autorizado a alienação extrajudicial dos imóveis penhorados nos autos, dentre eles a Sala no 1.040, do empreendimento ION, de modo procedeu a alienação por iniciativa particular do bem à pessoa de RAFAEL DE ALENCAR ARARIPE CARNEIRO, requerendo ao Juízo a homologação da alienação. Ressalta que mesmo diante da realização de depósito judicial do valor da venda pelo adquirente, o Juízo de origem indeferiu a alienação extrajudicial, declarando a falta de interesse processual na liquidação do imóvel penhorado, pois os valores auferidos com a venda reverteriam integralmente ao credor hipotecário e não à parte exequente do processo originário. Destaca que reiterou diversas vezes o pedido de alienação judicial nos autos, mas a apreciação teria sido demasiadamente postergada pelo Juízo da causa, por mais de sete meses, de modo que, por esse motivo procurou concretizar a venda do bem, de boa-fé, mediante ajuste firmado com o adquirente, para que este realizasse depósito judicial do valor respectivo. Defende que a decisão agravada revela comportamento contraditório do Juízo a quo, pois já havia deferido a penhora da unidade imobiliária, determinado a realização de leilão e autorizado a alienação particular, passando a tecer extensa argumentação e apontamentos sobre cada uma das decisões, acórdãos e expedientes processuais relativos à constrição do imóvel. Ressalta que alienação promovida pela agravante respeita as determinações precedentes, no sentido de que a alienação por inciativa particular não poderia ter valor inferior ao da avaliação; deveria ser realizada nova avaliação; e prévia tentativa de leilão judicial. Assim, impugna a decisão agravada sob alegação de que violou provimentos anteriores acobertados pela preclusão, concluindo que “...o indeferimento tomado pelo MM. Juízo de 1a Instância para alienação por inciativa particular do imóvel penhorado, pela simples existência de dívida hipotecaria (gravame que sempre existiu no imóvel penhorado), constituiu comportamento contraditório, em especial quando já foi realizado nos autos de origem, até mesmo leilão judicial, com máxima vênia, o que viola a preclusão pro judicato, nos termos do art. 507, do CC.” Alega que a legislação processual não impede a alienação de imóvel penhorado pelo fato de estar hipotecado, delimitando apenas que é garantido ao credor hipotecário a preferência sobre o valor obtido com a alienação, mediante intimação prévia dos atos expropriatórios, nos termos dos arts. 889, V e 908, § 1o, do CPC. Destaca que caso o credor hipotecário não exerça seu direito de preferência oportunamente o proveito da venda poderá ser vertido em provento do exequente/agravado, e ressalta que a confirmação da alienação extrajudicial da nulidade imobiliária não enseja qualquer prejuízo à execução, pois o valor da venda já foi depositado pelo comprador. Suscita a aplicação do princípio da menor onerosidade da execução, pois a invalidação da alienação ensejaria injusta sanção à agravante, para além do objeto da execução, em afronta aos arts. 5o e 6o do CPC, argumentando que a decisão agravada não dá primazia à boa-fé, em face do comportamento colaborativo da recorrente, nutrido por legítima expectativa de que a alienação por iniciativa particular seria homologada. Em tese alternativa, sustenta ser equivocada a apreensão exarada pelo juízo de origem, no sentido de o produto da alienação extrajudicial da unidade imobiliária penhorada seria consumido pela dívida hipotecária. Sobre o tema, defende, com fulcro no art. 31-E, da Lei 4.591/64, que seria necessária a individualização da dívida hipotecária com relação à unidade imobiliária efetivamente vendida, avaliada em menos de menos de R$ 500.00,00 (quinhentos mil reais), considerando a manifesta a desproporção do valor apontado como devido pelo credor hipotecário, em valor global de R$ 70.964.027,92 (setenta milhões, novecentos e sessenta e quatro mil, vinte e sete reais e noventa e dois centavos). Por fim, destaca a presença dos pressupostos necessários à antecipação de tutela recursal, reiterando a relevância das razões do agravo de instrumento, além de destacar que o periculum in mora é mensurado em razão de potencial perda de objeto do recurso, diante da possibilidade de perda de eficácia da alienação judicial, considerando que o Juízo de origem determinou a expedição de alvará de levantamento dos valores depositados pelo adquirente. Busca, em sede de liminar, o deferimento da tutela antecipada recursal para “...que seja autorizado in limine liti, sem a necessidade da prévia manifestação do Exequente, a venda direta da Sala no 1.040, do empreendimento ION, com a convalidação do depósito juntado ao ID no 145500317, tendo em vista que por prévia previsão legal, deve ser reservado a averiguação do crédito hipotecário e saldo remanescente para adimplemento nos autos de origem após a venda do imóvel, nos termos que autoriza a jurisprudência e art. 1.422 do CC c/c art. 908, caput, do CPC c/c art. 799, inciso II, do CPC”, o que pretende ver confirmado no julgamento de mérito. Subsidiariamente, requer a concessão de efeitos suspensivo ao recurso, a fim de que seja sobrestada a ordem de expedição de alvará de levantamento em favor do adquirente do imóvel. Preparo regular no ID 43941004. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído, e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar volvida à antecipação de tutela recursal, para a concessão da medida, seja ela cautelar ou de antecipatória de mérito, é necessário verificar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, caput, do CPC). Em se tratando de pretensão antecipatória do mérito recursal, é vedada a concessão da medida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos termos do art. 300, § 3o, do CPC. Feita essa necessária introdução e cotejando os elementos que instruem os autos, não verifico a presença dos pressupostos necessários à antecipação da tutela recursal. Constata-se que foram penhoradas na execução originária unidades em empreendimento imobiliário promovido pela recorrente, denominado ION, mas que os imóveis estão gravados por hipoteca concedida para garantia de contratos bancários mantidos com o Banco Itaú SA. Durante a tramitação da execução para tentativa de ultimação do ato expropriatório, com a alienação das unidades imobiliárias penhoradas, a recorrente postulou a alienação por iniciativa particular da Sala no 1.040, do empreendimento ION, à pessoa de RAFAEL DE ALENCAR ARARIPE CARNEIRO, pelo valor de R$ 474.448,00 (quatrocentos e setenta e quatro mil, quatrocentos e quarenta oito reais), em petição datada de 30 de março de 2022 (ID 120135112). O juízo de origem recebeu o pedido, mas advertiu que a alienação seria deferida apenas se fosse útil à satisfação do crédito objeto da execução originária, considerando a evidência de que o produto da alienação seria integralmente vertido ao credor hipotecário, nada aproveitando ao exequente, diante da informação acostada aos autos em 10 dezembro de 2019 (ID 51922924), no sentido de que o crédito hipotecário somava a quantia R$ 70.964.027,92 (setenta milhões, novecentos e sessenta e quatro mil, vinte e sete reais e noventa e dois centavos). (ID 122839377) Nesses termos, determinou a oitiva da exequente, que manifestou não haver oposição à alienação, caso resultasse em crédito remanescente para satisfação do processo de execução, requerendo o ora agravado, assim, a intimação do credor hipotecário para apresentação do crédito hipotecário individualizado (ID 121190648). Intimado, o Banco Itaú trouxe aos autos planilha atualizada da operação de crédito garantida por hipoteca, donde se constata a subsistência de crédito hipotecário na expressão de R$ 40.988.187,99 (quarenta milhões, novecentos e oitenta e oito mil, cento e oitenta e sete reais e noventa e nove centavos), conforme de débito consolidado projetado para 10 de abril de 2023. (ID 124012378 - pag. 15). Assim, a toda evidência, a alienação extrajudicial vindicada pela agravante em nada aproveitará a execução movida pelo agravado nos autos de origem, já que todo o produto obtido deveria ser reservado para pagamento do credor hipotecário. Desse modo, não subsiste interesse processual que justifique a pretendida alienação da unidade imobiliária no bojo do presente processo. Com efeito, nos termos do art. 797 do CPC, a execução se realiza “...no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados.” Se não subsiste interesse do credor exequente na manutenção da penhora, por se tratar de bem com valor insuficiente para pagamento de crédito hipotecário, que goza de preferência por garantia real, nos termos do art. 1422 do Código Civil, não há interesse jurídico e processual que justifique a alienação do bem no bojo do processo de execução, mediante intervenção na relação jurídica mantida entre a parte executada e o credor hipotecário. Ressalto, inclusive, que o agravado já peticionou nos autos de origem manifestando desinteresse na penhora dos imóveis gravados por hipoteca, além de postular o prosseguimento da execução com a penhora de créditos da agravante (ID 148475541), de modo que, não subsiste interesse processual eu justifique a alienação do imóvel para quitação da hipoteca devida pela recorrente ao Banco Itaú. Coadunado com esses argumentos, confira-se a jurisprudência deste Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. INUTILIDADE. CREDOR HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. VALOR INSUFICIENTE PARA O PAGAMENTO DA DÍVIDA PREFERENCIAL. ARTIGO 836 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INUTILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O credor fiduciário possui preferência para execução de seu crédito diante de um outro credor quirografário. 2. Sendo o débito preferencial superior ao valor de avaliação do bem, não há como se realizar reserva de valores para quitação do crédito ora executado, pois o valor do bem não será sequer suficiente para quitar o crédito preferencial 3. Ainda que as regras da execução sejam voltadas à efetiva satisfação do crédito, as medidas constritivas devem, sempre, mostrar-se úteis. Não há fundamento para a movimentação da máquina judiciária com vistas à realização de penhora sem qualquer proveito para a concretização do direito. 4. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1329582, 07524882120208070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2021, publicado no DJE: 9/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. DÉBITOS ELEVADOS. INUTILIDADE DA PENHORA FORMALIZADA. DESCONSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. (...) A despeito de as normas processuais que regem o procedimento executivo voltarem-se primordialmente à satisfação do crédito do Exequente, a efetividade da execução deve ser perseguida através de medidas que se mostrem úteis, viáveis e aptas a tanto, não sendo proporcional e razoável mover a máquina judiciária para a realização de hasta pública de imóvel cujo valor de venda claramente não será suficiente nem mesmo à satisfação dos débitos executados pelo Credor Hipotecário do imóvel, que tem preferência sobre o produto da alienação do bem. 3 - Evidenciada a inocuidade da penhora sobre o imóvel, revela-se escorreita e consentânea com os princípios da efetividade da tutela executiva, da menor onerosidade ao devedor, da economia e celeridade processuais e da razoabilidade e proporcionalidade, a desconstituição do ato constritivo realizado sobre o imóvel gravado por hipoteca. Agravo de Instrumento provido. (Acórdão 1241806, 07234040920198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 1/4/2020, publicado no PJe: 22/4/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO INTERTEMPORAL. PROCESSO CIVIL. RECURSO. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE E CABIMENTO. MARCO. DECISÃO PROFERIDA. ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA. IMÓVEL HIPOTECADO. AVALIAÇÃO. VALOR INFERIOR. SALDO DEVEDOR. SATISFAÇÃO. CRÉDITO. INVIABILIDADE. 1. A análise dos requisitos de cabimento e admissibilidade do recurso deve considerar a lei processual vigente ao tempo em que foi proferida a decisão recorrida. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - não se aplica à análise de admissibilidade e cabimento dos recursos interpostos contra decisões proferidas antes de 18 de março de 2016. 3. O credor hipotecário pode exercer preferência sobre crédito oriundo da penhora do imóvel, que visa satisfazer a dívida do processo de execução, eis que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material. 4. A penhora deve ser desconstituída quando existir crédito preferencial, por garantia hipotecária, e o valor do bem não ser suficiente nem mesmo para sua satisfação, o que torna inviável a constrição levada a termo. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 947182, 20160020047886AGI, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 8/6/2016, publicado no DJE: 16/6/2016. Pág.: 304/313) De fato, o procedimento executivo deve ser voltado à satisfação do crédito da parte exequente, com prática de atos processuais úteis à essa finalidade, não sendo viável que a execução seja utilizada exclusivamente para quitação da dívida hipotecária, cujo credor não é parte do processo. E essa é apreensão que se extai do “Memorando de Entendimento” firmado entre a recorrente e o pretenso adquirente, no qual restou ajustado o levantamento do gravame hipotecário. (ID 145500316) Assim, considerando que o crédito hipotecário tem valor bastante superior ao do próprio imóvel, de modo que a alienação será insuficiente para pagar a integralidade da dívida preferencial, não há fundamento para alienação do bem no curso da execução, a sem qualquer proveito para a concretização do direito vindicado no processo. A pretensão recursal também não se mostra relevante frente à alegação de que deveria ter sido ser promovida a individualização da hipoteca em face da unidade imobiliária vendida pela agravante. Considerando que é a agravante a parte executada e devedora hipotecária, que mantém vinculo jurídico com o banco credor da hipoteca, cabeira à recorrente apresentar documentação necessária para demonstrar o excesso do valor apontado como devido à instituição financeira, ou proceder perante o credor fiduciário a individualização da hipoteca sobre as unidades imobiliárias. Nesse sentido, mesmo sentido confira-se: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BEM IMÓVEL HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO HIPOTECA. NÃO CABIMENTO. (...) O desmembramento da hipoteca, com fundamento no artigo 1.488, do Código Civil, pela via judicial, não pode ser feito em sede de cumprimento de sentença, sendo necessário ajuizamento de ação de conhecimento pelos legitimados descritos no artigo referido. (...) (Acórdão 988640, 20160020427993AGI, Relator: CESAR LOYOLA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/12/2016, publicado no DJE: 24/1/2017. Pág.: 305/333) Quanto ao mais, não se verifica preclusão pro judicato, ao contrário do sustentado pela agravante, pois a determinação de alienação de bem penhorado não impede posterior apreciação de direito de preferência de credor hipotecário, e constata-se dos autos de origem que o pedido de alienação judicial objeto do presente recurso ainda não havia sido apreciado pelo juízo da causa, antes da prolação da decisão agravada. Destaco, ainda, a inviabilidade da concessão da medida antecipatória vindicado, a fim de que seja imediatamente concretizada a alienação extrajudicial pretendida pela agravante, considerando tratar-se de medida satisfativa e irreversível, obstada pelo art. 300, § 3o, do CPC. Quanto ao pedido subsidiário de suspensão da expedição de alvará para levantamento de valores depositados nos autos pelo adquirente do imóvel, ressalto que a alienação foi realizada sem prévia autorização judicial, assim como o depósito judicial foi promovido pelo adquirente por mera liberalidade, já que não foi precedido de autorização do Juízo, de modo que nada obsta o levantamento do montante antes do julgamento do agravo de instrumento, o que fica a critério do titular desses recursos. Por fim, ressalto a impertinência da alegação de que a invalidação da alienação ensejaria injusta sanção à agravante, para além do objeto da execução, pois o “Memorando de Entendimento” firmado entre a recorrente e o pretenso adquirente do imóvel dispõe, no item 1.4, que “...caso não seja obtida a autorização judicial, ou, ainda, a baixa dos gravames, nenhuma indenização ou multa será devida ao Rafael Carneiro em razão da rescisão do presente instrumento.” (ID 145500316) Assim, não havendo elementos que evidenciem a probabilidade do direito postulado pelo agravante, e não sendo a decisão recorrida passível de causar perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo há como se deferir liminarmente a medida pleiteada. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 300, caput, do CPC, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 15 de março de 2023. Desembargador ALFEU MACHADO Relator