Tribunal: TJDFT
Processo: 0719737-73.2023.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2023-05-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0719737-73.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO STUDIO IN AGRAVADO: MARIA ESTHER AZAMBUJA VIEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO STUDIO IN, contra a decisão que determinou a suspensão da ordem de penhora do imóvel registrado na matrícula n. 112.111. A decisão agravada ostenta o seguinte teor (ID 155943942): “Deferido o pedido voltado à penhora do imóvel de matrícula n. 112111, junto ao 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 148550954), veio aos autos a parte exequente, em ID 153033357, informar que a serventia teria solicitado esclarecimentos, para efetivação do registro da penhora, tendo em vista a existência de cláusula vitalícia de impenhorabilidade lançada sobre o imóvel. Com efeito, observo, da certidão de ônus acostada (ID 1483337789), que estaria o bem expressamente gravado por cláusula de impenhorabilidade. Inviável, com isso, nos termos do art. 1.911 do Código Civil, a pretendida constrição do imóvel especificamente indicado pela parte credora. Posto isso, desconstituo a penhora outrora deferida pela decisão de ID 148550954. ... Intime-se a parte exequente, a fim de que promova o andamento do feito, no prazo de 5 (cinco) dias, devendo, para tanto, juntar planilha atualizada do débito e requerer, de forma objetiva e específica, as medidas que se façam adequadas e úteis à satisfação do crédito.” Em suas razões o agravante alega que a cláusula vitalícia de impenhorabilidade gravada no imóvel não alcança as dívidas oriundas de despesas condominiais, pois trata-se de obrigação propter rem, que constitui exceção à regra geral. Requer a atribuição de efeito suspensivo ativo em razão da determinação de arquivamento provisório do processo, e, no mérito, requer seja constituída a penhora sobre o imóvel cadastrado sob a matrícula n. 112.111 Preparo efetuado. Este é o relatório. Decido. Conheço do recurso interposto porque presentes os pressupostos de admissibilidade. Ao relator é autorizado a conceder efeito suspensivo ao recurso ou deferir em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). O caput do artigo 995 do Código de Processo Civil dispõe que os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. No entanto, o Relator pode suspender a eficácia da decisão se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, CPC). Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença que condenou a agravada pelo atraso no pagamento das obrigações condominiais, incluídas as parcelas vincendas até o cumprimento integral da obrigação, além dos honorários de sucumbência à razão de 11% sobre o valor do débito. O débito atualizado da dívida, em maio de 2021, era de R$74.763,54, segundo planilha de atualização de cálculos apresentada em ID 145463038, dos autos de referência. Por decisão de ID 156505673, o juiz a quo deferiu a desconstituição da penhora ao argumento de que se trata de imóvel gravado com cláusula de impenhorabilidade, não obstante tratar-se de dívidas condominiais. Com razão o agravante. De fato, as despesas de condomínio são consideradas propter rem porque têm como garantia de pagamento a própria unidade imobiliária, que é penhorável em possível ação de cobrança das referidas despesas. Por se tratar de dívidas oriundas do inadimplemento de cotas condominiais, o imóvel, responde pelo débito, uma vez que ele é o próprio gerador das taxas condominiais. Não obstante o imóvel estar gravado com cláusula vitalícia de impenhorabilidade, é possível a sua constrição, tratando-se, ademais, de exceção expressamente prevista no ordenamento jurídico. Dispõem o art. 833, § 1o, do CPC: "Art. 833. (...) § 1o A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.” Desta forma, independentemente da existência de cláusula de impenhorabilidade, o imóvel responde pelo inadimplemento das cotas condominiais, em razão da peculiaridade da natureza da dívida. Ademais, não restam dúvidas quanto à característica propter rem das obrigações buscadas pelo condomínio, o que comprova a presença do fumus boni juris. Quando ao perigo da demora, este verifica no aumento crescente do prejuízo do condomínio, diante da ausência mensal de pagamento das cotas condominiais por parte do agravado, que se acumulam há mais de oito anos. Destaco, a propósito, o entendimento perfilhado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “A jurisprudência do STJ entende que as despesas condominiais são consideradas dívidas propter rem, de modo que podem ensejar a penhora da unidade autônoma devedora, não prevalecendo contra o condomínio cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade em contratos celebrados com terceiros” (REsp. no 1.499.170/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin). Desta forma, considerando que as despesas condominiais têm por garantia de seu pagamento a unidade autônoma a que se refere, ainda que sobre ela pesem as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade, a decisão deve ser revista. Para melhor esclarecer a legalidade da penhora, registra-se que as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade são restrições voluntárias ao direito de propriedade. Podem ser estipuladas de duas formas: a) por ato de liberalidade inter vivos (doação) e b) por ato relacionado com a morte – causa mortis (testamento). Nessa linha, se tiver sido imposta cláusula de inalienabilidade ao imóvel, isso significa que ele, obrigatoriamente, será também impenhorável e incomunicável, conforme inteligência do art. 1.911, do Código Civil, que assim dispõe: “Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.” De outra sorte, a aposição da cláusula de impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade em ato de liberalidade não importa, automaticamente, na cláusula de inalienabilidade. A esse respeito, colha-se entendimento doutrinário: “O art. 1.911 do Código Civil estabelece que a cláusula de inalienabilidade gravada sobre bens que compõem a herança implica, automaticamente, nas cláusulas de 'impenhorabilidade e incomunicabilidade'. Ou seja, basta gravar o patrimônio transmitido com a cláusula de inalienabilidade para que as demais decorram de pleno direito. A recíproca, entretanto, não é verdadeira. Por isso, as cláusulas de impenhorabilidade e de incomunicabilidade podem ser impostas isoladamente, produzindo efeitos únicos. A cláusula de inalienabilidade, porém, se apresenta mais larga e profunda, trazendo consigo, a reboque, as demais” (FARIAS, Cristiano Chaves, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Sucessões. Vol. 7. 3a ed. Salvador: Juspodivm, p. 464). No mesmo sentido, o STJ entende que a inserção exclusiva da proibição de não penhorar e/ou não comunicar não gera a presunção da inalienabilidade. STJ. 4a Turma. REsp 1.155.547-MG, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 06/11/2018 (Info 637). Nessa esteira de entendimento, a cláusula de impenhorabilidade pode ser afastada para o pagamento de taxa condominial oriunda do próprio bem, por força do princípio da função social da propriedade. Nesse sentido: “As despesas condominiais são consideradas dívidas propter rem, de modo que podem ensejar a penhora da unidade autônoma devedora, não prevalecendo contra o condomínio cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade em contratos celebrados com terceiros. STJ. 4a Turma.AgRg no REsp 650.570/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 07/08/2012.” Nesse quadro, a obrigação propter rem, por se tratar de um direito real, ostenta os atributos de sequela e da ambulatoriedade. Dessa forma, a cota condominial é indispensável para a subsistência do condomínio e a sua saúde financeira vem ao encontro da função social da propriedade e ao princípio da solidariedade social em face dos demais condôminos. Na mesma diretiva: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.653.143/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2017, DJe de 22/5/2017).” Diante do exposto, comprovada a probabilidade do direito alegado, e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, DEFIRO o efeito suspensivo. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Relator Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0719737-73.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO STUDIO IN AGRAVADO: MARIA ESTHER AZAMBUJA VIEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO STUDIO IN, contra a decisão que determinou a suspensão da ordem de penhora do imóvel registrado na matrícula n. 112.111. A decisão agravada ostenta o seguinte teor (ID 155943942): “Deferido o pedido voltado à penhora do imóvel de matrícula n. 112111, junto ao 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 148550954), veio aos autos a parte exequente, em ID 153033357, informar que a serventia teria solicitado esclarecimentos, para efetivação do registro da penhora, tendo em vista a existência de cláusula vitalícia de impenhorabilidade lançada sobre o imóvel. Com efeito, observo, da certidão de ônus acostada (ID 1483337789), que estaria o bem expressamente gravado por cláusula de impenhorabilidade. Inviável, com isso, nos termos do art. 1.911 do Código Civil, a pretendida constrição do imóvel especificamente indicado pela parte credora. Posto isso, desconstituo a penhora outrora deferida pela decisão de ID 148550954. ... Intime-se a parte exequente, a fim de que promova o andamento do feito, no prazo de 5 (cinco) dias, devendo, para tanto, juntar planilha atualizada do débito e requerer, de forma objetiva e específica, as medidas que se façam adequadas e úteis à satisfação do crédito.” Em suas razões o agravante alega que a cláusula vitalícia de impenhorabilidade gravada no imóvel não alcança as dívidas oriundas de despesas condominiais, pois trata-se de obrigação propter rem, que constitui exceção à regra geral. Requer a atribuição de efeito suspensivo ativo em razão da determinação de arquivamento provisório do processo, e, no mérito, requer seja constituída a penhora sobre o imóvel cadastrado sob a matrícula n. 112.111 Preparo efetuado. Este é o relatório. Decido. Conheço do recurso interposto porque presentes os pressupostos de admissibilidade. Ao relator é autorizado a conceder efeito suspensivo ao recurso ou deferir em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). O caput do artigo 995 do Código de Processo Civil dispõe que os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. No entanto, o Relator pode suspender a eficácia da decisão se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, CPC). Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença que condenou a agravada pelo atraso no pagamento das obrigações condominiais, incluídas as parcelas vincendas até o cumprimento integral da obrigação, além dos honorários de sucumbência à razão de 11% sobre o valor do débito. O débito atualizado da dívida, em maio de 2021, era de R$74.763,54, segundo planilha de atualização de cálculos apresentada em ID 145463038, dos autos de referência. Por decisão de ID 156505673, o juiz a quo deferiu a desconstituição da penhora ao argumento de que se trata de imóvel gravado com cláusula de impenhorabilidade, não obstante tratar-se de dívidas condominiais. Com razão o agravante. De fato, as despesas de condomínio são consideradas propter rem porque têm como garantia de pagamento a própria unidade imobiliária, que é penhorável em possível ação de cobrança das referidas despesas. Por se tratar de dívidas oriundas do inadimplemento de cotas condominiais, o imóvel, responde pelo débito, uma vez que ele é o próprio gerador das taxas condominiais. Não obstante o imóvel estar gravado com cláusula vitalícia de impenhorabilidade, é possível a sua constrição, tratando-se, ademais, de exceção expressamente prevista no ordenamento jurídico. Dispõem o art. 833, § 1o, do CPC: "Art. 833. (...) § 1o A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.” Desta forma, independentemente da existência de cláusula de impenhorabilidade, o imóvel responde pelo inadimplemento das cotas condominiais, em razão da peculiaridade da natureza da dívida. Ademais, não restam dúvidas quanto à característica propter rem das obrigações buscadas pelo condomínio, o que comprova a presença do fumus boni juris. Quando ao perigo da demora, este verifica no aumento crescente do prejuízo do condomínio, diante da ausência mensal de pagamento das cotas condominiais por parte do agravado, que se acumulam há mais de oito anos. Destaco, a propósito, o entendimento perfilhado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “A jurisprudência do STJ entende que as despesas condominiais são consideradas dívidas propter rem, de modo que podem ensejar a penhora da unidade autônoma devedora, não prevalecendo contra o condomínio cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade em contratos celebrados com terceiros” (REsp. no 1.499.170/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin). Desta forma, considerando que as despesas condominiais têm por garantia de seu pagamento a unidade autônoma a que se refere, ainda que sobre ela pesem as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade, a decisão deve ser revista. Para melhor esclarecer a legalidade da penhora, registra-se que as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade são restrições voluntárias ao direito de propriedade. Podem ser estipuladas de duas formas: a) por ato de liberalidade inter vivos (doação) e b) por ato relacionado com a morte – causa mortis (testamento). Nessa linha, se tiver sido imposta cláusula de inalienabilidade ao imóvel, isso significa que ele, obrigatoriamente, será também impenhorável e incomunicável, conforme inteligência do art. 1.911, do Código Civil, que assim dispõe: “Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.” De outra sorte, a aposição da cláusula de impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade em ato de liberalidade não importa, automaticamente, na cláusula de inalienabilidade. A esse respeito, colha-se entendimento doutrinário: “O art. 1.911 do Código Civil estabelece que a cláusula de inalienabilidade gravada sobre bens que compõem a herança implica, automaticamente, nas cláusulas de 'impenhorabilidade e incomunicabilidade'. Ou seja, basta gravar o patrimônio transmitido com a cláusula de inalienabilidade para que as demais decorram de pleno direito. A recíproca, entretanto, não é verdadeira. Por isso, as cláusulas de impenhorabilidade e de incomunicabilidade podem ser impostas isoladamente, produzindo efeitos únicos. A cláusula de inalienabilidade, porém, se apresenta mais larga e profunda, trazendo consigo, a reboque, as demais” (FARIAS, Cristiano Chaves, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Sucessões. Vol. 7. 3a ed. Salvador: Juspodivm, p. 464). No mesmo sentido, o STJ entende que a inserção exclusiva da proibição de não penhorar e/ou não comunicar não gera a presunção da inalienabilidade. STJ. 4a Turma. REsp 1.155.547-MG, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 06/11/2018 (Info 637). Nessa esteira de entendimento, a cláusula de impenhorabilidade pode ser afastada para o pagamento de taxa condominial oriunda do próprio bem, por força do princípio da função social da propriedade. Nesse sentido: “As despesas condominiais são consideradas dívidas propter rem, de modo que podem ensejar a penhora da unidade autônoma devedora, não prevalecendo contra o condomínio cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade em contratos celebrados com terceiros. STJ. 4a Turma.AgRg no REsp 650.570/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 07/08/2012.” Nesse quadro, a obrigação propter rem, por se tratar de um direito real, ostenta os atributos de sequela e da ambulatoriedade. Dessa forma, a cota condominial é indispensável para a subsistência do condomínio e a sua saúde financeira vem ao encontro da função social da propriedade e ao princípio da solidariedade social em face dos demais condôminos. Na mesma diretiva: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.653.143/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2017, DJe de 22/5/2017).” Diante do exposto, comprovada a probabilidade do direito alegado, e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, DEFIRO o efeito suspensivo. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Relator Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator