Tribunal: TJDFT
Processo: 0726432-43.2023.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2023-09-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0726432-43.2023.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RODOLITA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO ROSSI PARQUE NOVA CIDADE D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RODOLITA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA contra a seguinte decisão proferida na EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada pelo CONDOMÍNIO ROSSI PARQUE NOVA CIDADE: “1. Da objeção de pré-executividade A parte executada, na petição de id. 154838981, apresentou objeção de não executividade. Aduz que, entre as unidades imobiliárias geradoras dos débitos condominiais, não responde pelas de números: 03 - Torre 02; 203 - Torre 05; e 04 - Torre 14. Segundo a excipiente, a Unidade 03 - Torre 02 foi objeto de contrato de financiamento em 12/12/2016, e entrega de chaves em 09/01/2017. Já a Unidade 203 - Torre 05 foi objeto de contrato de compra e venda em 20/04/2013, com quitação em 06/05/2013. Por fim, a Unidade 04 - Torre 14 foi objeto de compra e venda em 06/04/2013, e as chaves entregues em 27/06/2013. Afirma que os adquirentes respectivos foram imitidos na posse e, com isso, não tem mais relação com os débitos, sendo parte ilegítima, a impor a sua exclusão do polo passivo da demanda. Em resposta (ID 158883157), o excepto argui a inadequação da via eleita. Defende a legitimidade da excipiente, pois as alegadas transmissões das propriedades não teriam sido levadas a registro, e o condomínio não teria sido notificado a respeito. Requer a rejeição da exceção e o prosseguimento do feito. Sucintamente relatados, decido. Quanto à admissibilidade da impugnação, suscita-se ilegitimidade passiva ad causam, que expressa matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, nos moldes do art. 485, VI, § 3o, CPC, com dispensa de dilação probatória, o que leva à rejeição da prefacial de inadequação da via eleita. No mérito, aplica-se tese amalgamada no Tema 886 do STJ, nos seguintes termos: Tema 886 do STJ – tese firmada: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Assim, para afastar a responsabilidade do alienante, necessário, cumulativamente, a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio. Ocorre que os documentos que instruem a negociação - contratos e termo de entrega de chaves - apontam imissão na posse, mas não há comprovação de ciência do condomínio. E essa comprovação deve ser inequívoca e não simplesmente presumida. A despeito de parecer mais fácil cobrar dos supostos adquirentes, o condomínio prefere seguir a execução contra a pessoa jurídica que está em recuperação judicial, cujos atos expropriatórios devem ser decididos, com exclusividade, pelo Juízo Universal, com todas as limitações e formalidades daquele procedimento. De toda sorte, conforme descrito, é possível a movimentação da execução em face da excipiente, à falta de prova da notificação do condomínio a respeito das aludidas transações imobiliárias. Posto isso, rejeito a objeção de objeção de pré-executividade. 2. Da suspensão da execução Colhe-se do ID 159865165, págs. 4 e 5, que o juízo da 1a VARA DE FALÊNCIAS E RECUPERAÇÕES JUDICIAIS da Comarca de São Paulo - SP, nos autos no 1101129- 56.2022.8.26.0100, prorrogou o stay period da recuperação judicial da executada até a apreciação do resultado da Assembleia Geral de Credores ou pelo máximo de 180 dias, com esteio no art. 6, § 4o, Lei 11.11/2005. Face a isso requer o executado a suspensão da execução, na petição retro. Ouça-se o exequente a respeito, no prazo de 15 dias.” A Agravante sustenta que não é proprietária das unidades 03 - Torre 02, 203 -Torre 05 e 04 - torre 14 e assim não responde pelos débitos respectivos. Ressalta que as unidades foram entregues aos adquirentes. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para e, ao final, o seu provimento para reconhecer a sua ilegitimidade passiva. Preparo recolhido (IDs 50114557 e 50114556). É o relatório. Decido. A translação do encargo de pagamento das despesas condominiais do incorporador para o promitente comprador somente ocorre com a efetiva entrega das chaves do imóvel. É o que, em princípio, se verifica quanto às unidades 03 - torre 02, 203 - torre 05 e 04 - torre 14, na esteira dos documentos de IDs 154838982, 154838983, 154838984, 154838985, 154838986, 154838987, 154838988 e 154838991 dos autos de origem. Presente, pois, a relevância da fundamentação do recurso (fumus boni iuris). O risco de dano decorre do prosseguimento da execução e consequente possibilidade de expropriação de bens. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 29 de agosto de 2023. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0726432-43.2023.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RODOLITA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO ROSSI PARQUE NOVA CIDADE D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por RODOLITA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA contra a seguinte decisão proferida na EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada pelo CONDOMÍNIO ROSSI PARQUE NOVA CIDADE: “1. Da objeção de pré-executividade A parte executada, na petição de id. 154838981, apresentou objeção de não executividade. Aduz que, entre as unidades imobiliárias geradoras dos débitos condominiais, não responde pelas de números: 03 - Torre 02; 203 - Torre 05; e 04 - Torre 14. Segundo a excipiente, a Unidade 03 - Torre 02 foi objeto de contrato de financiamento em 12/12/2016, e entrega de chaves em 09/01/2017. Já a Unidade 203 - Torre 05 foi objeto de contrato de compra e venda em 20/04/2013, com quitação em 06/05/2013. Por fim, a Unidade 04 - Torre 14 foi objeto de compra e venda em 06/04/2013, e as chaves entregues em 27/06/2013. Afirma que os adquirentes respectivos foram imitidos na posse e, com isso, não tem mais relação com os débitos, sendo parte ilegítima, a impor a sua exclusão do polo passivo da demanda. Em resposta (ID 158883157), o excepto argui a inadequação da via eleita. Defende a legitimidade da excipiente, pois as alegadas transmissões das propriedades não teriam sido levadas a registro, e o condomínio não teria sido notificado a respeito. Requer a rejeição da exceção e o prosseguimento do feito. Sucintamente relatados, decido. Quanto à admissibilidade da impugnação, suscita-se ilegitimidade passiva ad causam, que expressa matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, nos moldes do art. 485, VI, § 3o, CPC, com dispensa de dilação probatória, o que leva à rejeição da prefacial de inadequação da via eleita. No mérito, aplica-se tese amalgamada no Tema 886 do STJ, nos seguintes termos: Tema 886 do STJ – tese firmada: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Assim, para afastar a responsabilidade do alienante, necessário, cumulativamente, a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio. Ocorre que os documentos que instruem a negociação - contratos e termo de entrega de chaves - apontam imissão na posse, mas não há comprovação de ciência do condomínio. E essa comprovação deve ser inequívoca e não simplesmente presumida. A despeito de parecer mais fácil cobrar dos supostos adquirentes, o condomínio prefere seguir a execução contra a pessoa jurídica que está em recuperação judicial, cujos atos expropriatórios devem ser decididos, com exclusividade, pelo Juízo Universal, com todas as limitações e formalidades daquele procedimento. De toda sorte, conforme descrito, é possível a movimentação da execução em face da excipiente, à falta de prova da notificação do condomínio a respeito das aludidas transações imobiliárias. Posto isso, rejeito a objeção de objeção de pré-executividade. 2. Da suspensão da execução Colhe-se do ID 159865165, págs. 4 e 5, que o juízo da 1a VARA DE FALÊNCIAS E RECUPERAÇÕES JUDICIAIS da Comarca de São Paulo - SP, nos autos no 1101129- 56.2022.8.26.0100, prorrogou o stay period da recuperação judicial da executada até a apreciação do resultado da Assembleia Geral de Credores ou pelo máximo de 180 dias, com esteio no art. 6, § 4o, Lei 11.11/2005. Face a isso requer o executado a suspensão da execução, na petição retro. Ouça-se o exequente a respeito, no prazo de 15 dias.” A Agravante sustenta que não é proprietária das unidades 03 - Torre 02, 203 -Torre 05 e 04 - torre 14 e assim não responde pelos débitos respectivos. Ressalta que as unidades foram entregues aos adquirentes. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para e, ao final, o seu provimento para reconhecer a sua ilegitimidade passiva. Preparo recolhido (IDs 50114557 e 50114556). É o relatório. Decido. A translação do encargo de pagamento das despesas condominiais do incorporador para o promitente comprador somente ocorre com a efetiva entrega das chaves do imóvel. É o que, em princípio, se verifica quanto às unidades 03 - torre 02, 203 - torre 05 e 04 - torre 14, na esteira dos documentos de IDs 154838982, 154838983, 154838984, 154838985, 154838986, 154838987, 154838988 e 154838991 dos autos de origem. Presente, pois, a relevância da fundamentação do recurso (fumus boni iuris). O risco de dano decorre do prosseguimento da execução e consequente possibilidade de expropriação de bens. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 29 de agosto de 2023. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator