Tribunal: TJDFT
Processo: 0716565-26.2023.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-05-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0716565-26.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA, HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS SERV.DO BANCO CENTRAL- ASBAC BRASILIA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 46294731), interposto por THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA E HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA, em face da Associação dos Servidores do Banco Central – ASBAC Brasília, ante decisão proferida pelo Juízo da 19a Vara Cível de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo n. 0735072-71.2019.8.07.0001, rejeitou a impugnação à arrematação oposta pelos Agravantes, determinando que fosse expedida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, nos seguintes termos (ID 154376238 na origem): Os executados Therezinha e Humberto apresentaram impugnação à arrematação (ID 144999020). Nas razões, pretendem a nulidade da alienação por iniciativa particular do imóvel apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Traçam breve histórico das ocorrências do processo e fundamentam o pedido de nulidade na i) ausência de publicidade da oferta de venda do imóvel; ii) superação do prazo de 6 meses para a alienação; e iii) necessidade de atualização do valor de avaliação do imóvel. Resposta do exequente em ID 149182839. Não é possível acolher a impugnação. No que concerne à alegada ausência de publicidade, o exequente comprovou ter anunciado o bem em conhecidos sites de venda de imóveis (ID 70425710, ID 70423639, ID 70522417). Outrossim, no processo foram apresentadas três propostas, tendo dois dos proponentes desistido da oferta, ao passo que a última ofertante depositou o valor em conta judicial e, intimada a manifestar se persistia o seu interesse após a apresentação da impugnação ora apreciada, afirmou sua vontade de manter a proposta (ID 152950965). Diante disso, afasto a alegação de ausência de publicidade. Relativamente ao prazo de 6 meses para a alienação, alguns pontos merecem destaque. O primeiro deles é que não há previsão legal que estabeleça prazo mínimo ou máximo para que a alienação ocorra. O artigo 880, § 1o do CPC estabelece os parâmetros que o Juízo deve fixar para a alienação pela própria iniciativa do exequente, não se encontrando qualquer vedação à concessão de prazo suplementar, o que inclusive é bastante corriqueiro. Veja-se que na decisão ID 65381775 o Juízo observou aquele dispositivo legal. Outrossim, após a definição pelo Supremo Tribunal Federal quanto à possibilidade de penhora do bem de família do fiador, levantou-se a suspensão do processo e o exequente foi instado a esclarecer se ainda pretendia a alienação do imóvel por iniciativa particular (ID 131720888), o que confirmou (ID 133643172), do que se depreende que o Juízo estendeu o prazo para a alienação por iniciativa do credor, a qual foi exitosa (ID 13997857). Outro ponto acerca do prazo para a alienação e que reclama observância é a decisão proferida pelo Tribunal no agravo de instrumento 0720906-03.2020.8.07.0000 (ID 125361642). Na oportunidade, o Tribunal analisou a insurgência dos executados contra a decisão ID 65381775 e abordou a questão do prazo para a alienação, reconhecendo a sua adequação. Logo, deve ser rejeitada a alegada inobservância ao prazo para alienação do imóvel. Por fim, no que toca à necessidade de atualização do valor de avaliação do imóvel e à alegação de preço vil, a matéria está preclusa. No agravo de instrumento ID 125361642, julgado em abril de 2022, o Tribunal considerou adequado o valor de avaliação definida pelo Juízo e, em consequência, os parâmetros estabelecidos para a alienação. Veja-se: Embora os agravantes afirmem que não podem ser considerados os valores de avaliação trazidos pela recorrida, certo é que o magistrado a quo não os acolheu. Veja-se que a agravada, na petição sob o ID 63139365, aponta o valor de venda entre R$ 750.000,00 a R$ 800.000,00, de acordo com parecer formulado por corretor de imóveis de sua confiança (ID’s 63139367 e 63910744), ao passo que a decisão homologa a avaliação em R$ 900.000,00. Também não enseja acolhimento o valor de avaliação trazido pelos recorrentes, no montante de R$ 980.000,00 (ID 64097111). Observe-se que o parecer técnico apresentado por profissional contratado pelos agravantes (ID 64097112) apresenta, para fins de comparação, imóveis com características diversas do objeto da demanda. Acrescente-se que anúncios colhidos de páginas eletrônicas da internet não se mostram precisos. Nesse espeque, importa considerar que o valor anunciado do imóvel nem sempre corresponde ao valor venal praticado no mercado imobiliário, sendo comum o anunciante superestimar o preço do bem para garantir uma boa margem de negociação, sofrendo, o preço, influências de ordem subjetiva. (...) Nesse contexto, a valor da avaliação serve apenas de norte ao magistrado para a fixação de preço mínimo para a alienação por iniciativa particular. No caso vertente, o valor mínimo fixado (70% da avaliação) não se mostra vil, não havendo, pois, fundamento sólido a subsidiar a alienação pelo preço da avaliação. Igualmente, mostra-se razoável o prazo fixado para alienação por iniciativa particular (6 meses), porquanto atende ao princípio da razoável duração do processo. Ademais, caso reste frustrada a tentativa de alienação particular no aludido prazo, caberá a alienação em leilão judicial, nos moldes do artigo 881 do CPC. Assim, o valor de avaliação do imóvel já foi objeto de recurso pelos executados e o Tribunal definiu o acerto do valor, logo, diante da evidente preclusão, não cabe que este Juízo aprecie novamente o valor de avaliação que se deve atribuir ao imóvel. No ponto, destaco que a decisão do Tribunal ocorreu em abril de 2022 (ID 125361642) e a proposta que os executados agora impugnam foi de setembro de 2022 (ID 137442348), o que afasta a alegação de defasagem do valor de avaliação do bem, certo de que a proposta observou o parâmetro de valor mínimo fixado pelo Juízo, o que igualmente rechaça a argumentação de preço vil. Com efeito, a intenção dos executados de que o valor de avaliação homologado seja atualizado por meio da tabela de atualização do TJDFT também não merece acolhimento. Primeiro porque esta tabela não reflete a atualização do mercado imobiliário e, segundo, porque, como dito acima, o Tribunal se debruçou sobre a questão do valor de avaliação do imóvel, tendo entendido pela adequação da avaliação homologada pelo Juízo. Ante o exposto, REJEITO a impugnação à arrematação. À Secretaria, expeça-se carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel descrito no segundo parágrafo acima em favor da arrematante Tania Rodrigues de Freitas. Defiro a solicitação de reforço policial e o arrombamento, se necessários e a critério do Oficial de Justiça. O valor decorrente da aquisição já está depositado em conta judicial (ID 140233840). A fim de imprimir celeridade, concedo ao exequente o prazo de 15 dias para informar a existência de débitos tributários e condominiais, bem como para juntar demonstrativo discriminado e atualizado do débito Intime-se. O valor será revertido ao exequente após o pagamento dos débitos preferenciais eventualmente existentes, devendo ser observado também o desconto dos valores já depositados decorrentes da penhora de percentual da remuneração dos executados. O que remanescer será revertido à penhora no rosto dos autos e, se sobrar algum valor, será devolvido aos executados. Os Agravantes opuseram embargos de declaração (ID 154900274 na origem), rejeitados pelo juízo monocrático (ID 156454534 na origem). Os Agravantes alegam em suas razões recursais que: (i) na origem, trata-se de cumprimento de sentença movida pela Associação dos Servidores do Banco Central – ASBAC Brasília (“ASBAC”) Brasília contra T &amp; T Firmamento Academia Ltda – ME (“ACADEMIA”), em razão do descumprimento de clausulas contratuais decorrente de contrato de locação, na qual a primeira locou à segunda, espaço na sua sede de para instalação de uma academia de ginástica; (ii) após restar frustrada a execução em face da ACADEMIA, foi requerida a penhora sobre o imóvel oferecido em garantia da locação (fiança) de propriedade de THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA (“THERESINHA”) E HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA (HUMBERTO); (iii) após a penhora do imóvel e a avaliação, aquele teve seu preço fixado pelo Juízo em R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) em 16 de junho de 2020; (iv) contra essa decisão foi interposto o agravo de instrumento autuado sob o número 0720906-03.2020.8.07.0000, no qual se questionou a forma pela qual o Juiz de primeiro grau havia chegado ao valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) para alienação do imóvel penhorado, recurso que teve seu mérito apreciado e foi desprovido em abril de 2022; (v) o referido recurso de agravo, por óbvio, não tratou sobre reavaliação do imóvel, mas da primeira avaliação, de modo que não teria como o TJDFT ter nele decidido sobre atualização do valor do bem em razão do longo período transcorrido entre a avaliação e a alienação ou atualização do valor daquele pela tabela do TJDFT; (vi) fixado o valor para alienação do imóvel, a requerimento da exequente, foi deferido pelo Juízo a venda por iniciativa particular em 16/06/20202, fixando as seguintes condições, em obediência ao artigo 880, § 1o, do CPC; (vii) em 20 de agosto de 2020, a exequente compareceu aos autos para informar que havia recebido proposta de compra do imóvel penhorado, a qual obedecia às condições fixadas pelo Magistrado; (viii) a referida proposta foi apresentada pela senhora Janaína Ribeiro Botelho, a qual ofereceu o valor de R$ 630.000,00 (seiscentos de trinta mil reais, divididos em 3 (três) vezes; (ix) cumpre destacar que dos anúncios publicados para a venda do imóvel não há referência às condições fixadas pelo Juízo, ou seja, mínimo em 70% da avaliação e pagamento mediante uma entrada de 50%, e mais duas parcelas em 30 e 60 dias; (x) antes de ser efetivado o depósito por parte da senhora Janaína, sobreveio aos autos uma nova proposta para aquisição do imóvel por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), ofertada por Anna Tereza de Pinho Silva Cavalcante e Marcos Vinicius Barrozo Cavalcante, os quais efetuaram, na mesma data, depósito no valor de R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais); (xi) em petição apresentada em 07 de outubro de 2020, os propoentes citados (Anna e Marcos), requereram fosse desconsiderada a proposta ofertada, em razão da “(1) alta litigiosidade sobre o imóvel posto à venda; (2) a falta de transparência na condução pela imobiliária responsável pela venda do imóvel; e (3) a recente decisão da Exma. Min. Cármen Lúcia, do Supremo Tribunal Federal, que anulou uma penhora sobre bem de família de fiador em contrato de locação comercial (REx 1.278.427/SP); (xii) com a retirada da proposta de Anna Tereza de Pinho Silva Cavalcante e Marcos Vinicius Barrozo Cavalcante, não havia, portanto, mais nenhuma proposta vigente para aquisição do imóvel por venda mediante iniciativa particular, com base na decisão que fixou as condições para a alienação nessa modalidade; (xiii) paralelamente à retirada da proposta de compra, a parte executada aviou o Recurso Extraordinário no 0710856-15.2020.8.07.0000, contra a decisão de Segunda Instância que autorizava a venda do imóvel objeto da lide fundamento de que um bem de família de uma pessoa física não poderia ser alienado em razão de uma fiança dada em contrato de locação comercial; (xiv) em 30 de novembro de 2020, ao apreciar a petição apresentada pela executada, ora embargante, no mencionado Recurso Extraordinário, o Ministro Ricardo Lewandowiski, Relator do processo, concedeu efeito suspensivo a Recurso Extraordinário no 0710856-15.2020.8.07.0000, obstando o prosseguimento da venda do imóvel penhorado; (xv) tendo em vista a decisão da Suprema Corte, todos os atos de alienação do imóvel foram suspensos até do Tema 1.127 – leading case Recurso Extraordinário no 1.307.334- SP, no qual se examinaria a possibilidade de penhora de bem de família oferecido por fiador em locação comercial; (xvi) passados quase dois anos, a decisão do Ministro Relator do Recurso Extraordinário no sentido de suspender a venda do imóvel ficou prejudicada em razão do julgamento do Tema 1.127 – leading case Recurso Extraordinário no 1.307.334- SP, no qual se fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”; (xvii) instada pelo Juiz, a parte exequente, em 24 de agosto de 2022, manifestou interesse na alienação por iniciativa particular do imóvel objeto de penhora, o que restou autorizado pelo Juízo em 09 de setembro de 2022 sem, contudo, fixar quaisquer dos requisitos do artigo 880, § 1o, do CPC; (xviii) em 21 de setembro de 2022, 13 (treze) dias após o deferimento da alienação por iniciativa particular, a exequente peticionou nos autos informando que havia recebido uma proposta de compra do imóvel penhora formulado pela senhora Tania Rodrigues de Freitas, pelo valor de R$660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), à vista; (xix) sem determinar que nova avaliação do imóvel, sem fixar as condições do §1o do art. 880 do CPC e sem dar publicidade à venda por iniciativa particular, a venda direta foi deferida pelo Juízo; (xx) concluída a alienação por iniciativa particular, os executados apresentaram impugnação à arrematação, visando a declaração da venda do imóvel tipo apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, em razão da existência de vícios que ensejam a sua nulidade, notadamente (i) a ausência de publicidade da oferta de venda do imóvel, conforme determinado pelo artigo 880, § 1o; e (ii) por aquele ter sido alienado por preço vil, em razão da avaliação ter sido realizada há quase 3 (três) anos antes da alienação; (xxi) ao apreciar a impugnação, houve por bem o Juízo por rejeitá-la, alegando, no que concerne à desobediência ao princípio da publicidade, que não houve nulidade, pois o exequente teria anunciado o bem em sites especializados na venda de imóveis, de modo que foram apresentadas 3 (três) propostas para aquisição do bem; (xxii) no que concerne à necessidade de atualização do valor do imóvel, o que teria provocado a sua venda por preço vil seria que a matéria estaria preclusa, pois este E. TJDFT, em sede de agravo de instrumento, julgado em abril de 2022, teria considerado adequado o valor de avaliação definida pelo Juízo e, em consequência, os parâmetros estabelecidos para a alienação; (xxiii) os Embargos de Declaração opostos à decisão foram rejeitados e determinada a expedição mandado de emissão na posse; (xxiv) a nulidade apontada pelos executados se deu na segunda tentativa de alienação direta do imóvel, em 2022; e não naquela que restou frustrada em 2020 na qual se lastreou a r. decisão agravada; (xxv) após a decisão do Juízo deferindo a alienação por iniciativa particular, em 20 de agosto de 2020, a agravada compareceu aos autos para informar que havia recebido proposta de compra do imóvel penhorado apresentada por Janaína Ribeiro Botelho; (xxvi) antes de ser efetivado o depósito por parte da senhora Janaína, sobreveio aos autos uma nova proposta para aquisição do imóvel por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), ofertada por Anna Tereza de Pinho Silva Cavalcante e Marcos Vinicius Barrozo Cavalcante os quais desistiram da oferta posteriormente; (xxvii) em 30 de novembro de 2020, o processo foi suspenso por determinação do Ministro Ricardo Lewandowiski, do Supremo Tribunal Federal, até o julgamento do Recurso Extraordinário no 1.307.334- SP (Tema 1.127) e ato contínuo, a senhora Janaína também desistiu da oferta; (xxviii) ao contrário do que afirmou a r. decisão agravada, não houve 3 (três) ofertas, mas sim 2 (duas) e nenhuma delas partir da senhora Tania Rodrigues de Freitas, a qual só apresentou oferta quase 3 (três) anos depois após a retomada do curso do processo; (xxix) passados mais de 2 (dois) anos do anúncios e das ofertas, sem novo anúncio ou divulgação, em 21 de setembro de 2022, 13 (treze) dias após o deferimento da alienação por iniciativa particular pela segunda vez, a exequente peticionou nos autos informando que havia recebido um proposta de compra do imóvel penhora formulado pela senhora Tania Rodrigues de Freitas, pelo valor de R$660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), à vista, o que foi deferido pelo Juízo; (xxx) a falta de publicidade apontada na impugnação não foi na primeira tentativa de venda direta, quando sobrevieram 2 (duas) propostas, mas sim na segunda tentativa, quando apareceu somente a proposta da senhora Tânia, sem qualquer divulgação que o imóvel estava à venda; (xxxi) decisão agravada analisou apenas a primeira tentativa de venda; na segunda, após passados quase 3 (três) anos da primeira, não houve publicidade, tendo a parte exequente “escolhido” vender o imóvel para a senhora Tânia, frustrando a participação de outros interessados que não tinham como saber que o imóvel estava à venda (xxxii) essa afirmação é feita a partir da premissa de que como não houve qualquer divulgação de que o imóvel estava à venda, qual o valor e quais as condições de pagamento, não se sabe como a senhora Tânia, pessoa estranha à lide, teve notícia daquele fato; (xxxiii) a única conclusão possível é que o imóvel lhe fora oferecido pela parte exequente, o que é absolutamente ilegal, pois frustra a possibilidade de competição e a obtenção de uma oferta mais vantajosa; (xxxiv) importante destacar ainda que a alienação por iniciativa particular não tem natureza de mera compra e venda privada, como quer fazer crer a exequente, mas, tal qual a alienação em hasta pública, é uma venda coativa da coisa penhorada sob supervisão judicial, embora com procedimentos mais simples; (xxxv) há erro material na r. decisão quando parte da premissa de que a senhora Tânia havia oferecido lance na primeiro tentativa de venda, ou seja, antes da suspensão do processo pelo STF; (xxxvi) quem efetuou depósito na primeira tentativa de venda direta foi a senhora Janaína, a qual realmente depositou o valor do lance, posteriormente devolvido, e não a senhora Tânia, pois a senhora Tânia não participou da primeira tentativa de venda direta; (xxxvii) houve duas tentativas de venda direta: a primeira, em 2020, quando houve publicidade e sobrevieram 2 (dois) lances, mas não houve concretização do negócio; e a segunda, sem qualquer publicidade e o imóvel foi alienado à pessoa estranha aos autos e que sequer havia participado do primeiro processo de tentativa de venda, frustrando o caráter competitivo da alienação de bem penhorado; (xxxviii) ainda que se considere a segunda tentativa de alienação como mera prorrogação da primeira, não há como se afastar a necessidade de publicidade, pois já havia transcorrido quase 3 (três) anos entre uma e outra e não havia lances ativos, pois os 2 (dois) licitantes da primeira tentativa haviam desistido; (xxxix) o Código de Processo Civil regulamenta a alienação por iniciativa do exequente ou mediante o suporte de um profissional habilitado, determinando a ampla publicidade para permitir a disputa entre interessados, além da necessidade de se fixar preço mínimo, garantias, eventuais gravames e comissão de corretagem; (xl) para a validade da alienação por iniciativa particular, devem ser observados os requisitos estabelecidos pelo art. 880 do CPC; (xli) a operação de alienação levada a cabo pela exequente e aceita pelo Juízo é manifestamente nula, pois a exequente “escolheu” para quem alienaria o imóvel, sem dar publicidade à venda como determina a lei, causando severo prejuízo financeiro à executada, que poderia obter um valor muito mais expressivo caso outros potenciais compradores tomassem conhecimento da alienação; (xlii) embora o imóvel tenha sido alienado por um valor supostamente acima do mínimo de 70% (setenta por cento), consoante será demonstrado mais adiante, a avaliação do imóvel em R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) é de do início de 2022, de modo que quase 3 (três) anos se passaram entre a avaliação e alienação. Assim, estava aquela excessivamente defasada; (xliii) tendo em mira que o valor médio dos imóveis semelhantes ao alienado é de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), a alienação intramuros – ilegal, adjetive-se - promovida pela exequente, provou um prejuízo de mais R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a uma pessoa de mais de 90 (noventa) anos de idade; (xliv) foi descumprida a norma constante do § 1o, do art. 880, do CPC, que impõe condicionantes para realização da alienação particular, notadamente o da publicidade, pois inexiste nos autos qualquer elemento de prova de que tenha sido divulgado por qualquer meio que o imóvel seria alienado, a fim de que se pudesse obter valor mais vantajoso; (xlv) jurisprudência deste e. TJDFT é torrencial nos sentido de que a inobservância dos requisitos do artigo 880, 1o, do CPC, e causa de nulidade da alienação; (xlvi) a alienação por iniciativa particular não tem natureza de mera compra e venda privada, como quer fazer crer a exequente, mas, tal qual a alienação em hasta pública, é uma venda coativa da coisa penhorada sob supervisão judicial, embora com procedimentos mais simples; (xlvii) restando demonstrada a inobservância ao artigo 880, 1o, do CPC, não há como entender correto o procedimento adotado, pelo que, impõe-se a declaração da nulidade da alienação do imóvel penhorado à senhora Tania Rodrigues de Freitas, devendo a exequente cumprir de maneira integral as regras processuais para ver satisfeito o seu crédito; (xlviii) o agravo de instrumento citado pelo Magistrado, embora tenha sido julgado em 2022, fora interposto em 2020 e questionava a forma pela qual o Juiz chegou ao valor de avaliação do imóvel constante da r. decisão de 16/06/2020; (xlix) não se tratou naquele recurso de reavaliação do imóvel, mas da primeira avaliação, de modo que não teria como o TJDFT ter decidido sobre atualização do valor do bem em razão do longo período transcorrido entre a avaliação e a alienação ou atualização do valor daquele pela tabela do TJDFT; (l) há erro de fato na r. decisão agravada ao considerar que a decisão do TJDF, proferida no agravo de instrumento no 0720906- 03.2020.8.07.0000 teria considerado adequado o valor da avaliação próximo à data da alienação; (li) conclui-se que, ao contrário do que faz crer a r. decisão agravada, na data da alienação já havia transcorrido quase 3 (três) anos da avaliação do imóvel, sem qualquer atualização, o que levou o imóvel a ser alienado por preço vil; (lii) o juiz não só pode como deve exigir que o laudo avaliativo do bem a ser alienado ou levado à hasta pública represente o valor atualizado deste, notadamente quando evidente a defasagem no preço informado no laudo oficial, independentemente de o executado ter efetuado requerimento nesse sentido; (liii) era de rigor proceder-se a nova avaliação do imóvel, notadamente por ser fato público e notório o substancial aumento do valor dos imóveis no Distrito Federal nos últimos anos. À guisa de exemplo, foram juntados aos autos anúncios de imóveis similares, inclusive no mesmo edifício, à venda por valores muito além daquele pelo qual se deu a alienação do imóvel penhorado; (liv) ainda que não se procedesse a nova avaliação, o art. 907 do CPC estatui que o exequente será pago pelo principal, juros, custas e honorários advocatícios, evidentemente atualizados pelos fatores da Tabela Prática Do Tribunal de Justiça como meio de neutralizar a inflação; (lv) o devedor tem o direito de que seu bem tenha seu valor atualização pela Tabela Prática, por simples cálculo aritmético, pois a desatualização do valor do bem penhora fere o princípio da igualdade e cria um desequilíbrio na relação processual; (lvi) A decisão que fixou a avaliação do imóvel penhorado em R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) foi proferida em 16 de junho de 2020. Se atualizarmos esse valor até o dia da alienação, 14 de outubro de 2022, o imóvel valeria R$ 1.395.132,36 (um milhão, trezentos e noventa e cinco mil, cento e trinta e dois reais e trinta e seis centavos), de modo que o valor mínimo para alienação, fixado pelo Juízo, seria de R$ 976.592, 65 (novecentos e setenta e três mil, quinhentos e noventa e dois reais e sessenta e cinco centavos); (lv) na mesma data, 16 de junho de 2020, o valor da dívida era de R$ 143.526,97 (cento e quarenta e três mil, quinhentos e vinte e seis reais e noventa e sete centavos). Já na data da alienação, o valor da dívida principal era de R$ 222.487,91 (duzentos e vinte dois mil, quatrocentos e oitenta e sete reais e noventa e um centavos); (lvi) o valor da avaliação deve ser corrigido monetariamente até a data da alienação, pela Tabela de Prática do TJDFT, o que garante a recomposição do valor defasado pela inflação acumulada no período. Do contrário, haverá nítido desequilíbrio entre o débito e o valor do bem, ensejando, inclusive, enriquecimento ilícito do exequente, o que o é vedado; (lvii) o pagamento ao credor não pode servir de pretexto para ignorar o direito de propriedade da executada, sobretudo considerando que a realização de nova avaliação não afetará a garantia de pagamento do débito, ao contrário, a reforçará, assegurando que o imóvel constrito seja alienado pelo seu real valor de mercado, assegurando a integral satisfação do débito; (lviii) o processo de execução se realiza com economia, no interesse do executado sob o influxo da menor onerosidade e no interesse do exequente. A atualização da avaliação pela Tabela Prática, por simples cálculo aritmético, atende aos interesses dos demandantes, cumpre o princípio da menor onerosidade e garante a razoável duração do processo; (lix) em observância ao princípio da menor onerosidade ao devedor, a alienação é nula, uma vez que o imóvel não teve seu valor atualizado, por meio de nova avaliação ou pela tabela deste Tribunal, para efeito de estabelecer a base de cálculo do preço mínimo fixado pelo Juízo. Por fim, pleiteia atribuição de efeito suspensivo para determinar a suspensão imediata da expedição ou cumprimento de mandado de imissão na posse do imóvel tipo apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, até o trânsito em julgado do presente recurso, alegando que a probabilidade do direito está materializada na ausência de publicidade da alienação do imóvel e na necessidade de reavaliação do valor do imóvel. Alega que o dano grave está presente, na medida em que: (i) ofereceu seu único imóvel e no qual mora há quase 4 (quatro) décadas, em garantia de locação a pedido se sua neta THAÍS, sem saber minimamente o que isso significava; (ii) a senhora THERESINA que à época já contava com quase 80 (oitenta) anos de idade, viúva há mais de 2 (duas) décadas, sem nunca ter frequentado uma escola, não tinha discernimento do compromisso que estava assumindo; (iii) seu filho HUMBERTO, que assina em conjunto, sempre enfrentou problemas de saúde pelo uso abusivo de drogas lícitas e ilícitas, razão pela qual fora aposentado por invalidez Alegam não ser razoável que a Agravante, com 92 anos de idade, seja despejada do imóvel que é seu lar há mais de 40 (quarenta) anos, que agiu desprovida de qualquer má-fé, antes que se esgotem todos os recursos possíveis, afirmando que existe perigo da irreversibilidade da medida. No mérito, requerem o conhecimento do presente recurso. Acostaram aos autos as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (ID 46300184). DOS REQUISITOS EXTRÍNSECOS E DO CABIMENTO O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (ID 46300184). DECIDO. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 46294731), interposto por THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA E HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA, em face da Associação dos Servidores do Banco Central – ASBAC Brasília, ante decisão proferida pelo Juízo da 19a Vara Cível de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo n. 0735072-71.2019.8.07.0001, rejeitou a impugnação à arrematação oposta pelos Agravantes, determinando que fosse expedida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. A controvérsia recursal consiste em apreciar o pedido de reforma da decisão que rejeitou a impugnação à arrematação oposta pelos Agravantes, determinando que fosse expedida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel, trazendo como pano de fundo discussão sobre nulidade da arrematação. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. Destaco que os requisitos estabelecidos no Art. 300 do CPC devem estar presentes de maneira concomitante para que haja deferimento da medida liminar em sede de tutela de urgência. Nesse sentido, confira-se entendimento deste TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. LICITAÇÃO. DECISÃO QUE REVOGOU TUTELA DE URGÊNCIA ANTERIORMENTE CONCEDIDA. EQUIVOCADA. PREENCHIMENTO DE REQUISITO DO EDITAL. NÃO COMPROVAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. REVOGAÇÃO. MANUTENÇÃO. 1. Considerando que o edital faz previsão expressa acerca da necessidade de comprovação de que os responsáveis técnicos tenham executado obras com características relativas a metros quadrados, equivocada a decisão do magistrado a quo que utilizou como parâmetro metros cúbicos. 2. Para a concessão de tutela antecipada, faz-se necessário o preenchimento, concomitante, dos requisitos expostos no artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 3. Não restou provado nos autos o preenchimento pela agravante do requisito referente à comprovação de experiência em colocação de piso em granitina 2.700m2, razão pela qual a manutenção da decisão que revogou a tutela antecipada é medida mais adequada, ante a ausência da probabilidade do direito. 4. Recurso conhecido e improvido. (Acórdão n.1093649, 07038060620188070000, Relator: ANA CANTARINO 8a Turma Cível, Data de Julgamento: 03/05/2018, Publicado no DJE: 08/05/2018) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. DEFERIMENTO EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. ENTREGA DE DOCUMENTOS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. DECISÃO REFORMADA. 1. O art. 300 do Código de Processo Civil permite a concessão de tutela de urgência desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. É cediço que, para a concessão de tutela de urgência antecipada em caráter antecedente, faz-se necessária a presença concomitante dos requisitos genéricos do fumus boni iuris e periculum in mora: o primeiro relativo à plausibilidade, aferida em cognição sumária, da pretensão veiculada no processo (sua probabilidade de êxito) e o segundo consistente no risco de dano irreparável que, em uma análise objetiva, mostre-se concreto e real. 3. Documento trazido pela Agravante que reduz significativamente a probabilidade da existência do direito alegado pela Agravada na petição inicial, que lastreou a decisão agravada. Isso não impede, todavia, que no Feito original, após instrução probatória, entenda-se de modo diverso quando da apreciação do pedido de tutela final. 4. Também não se verifica, em sede de cognição sumária, o alegado periculum in mora, pois o risco de dano apto a lastrear a presente medida, analisado objetivamente, deve se revelar real e concreto, não sendo suficiente, para tal, o mero temor subjetivo da parte. Agravo de Instrumento provido. (Acórdão n.1038254, 07007292320178070000, Relator: ANGELO PASSARELI 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 10/08/2017, Publicado no DJE: 18/08/2017) No presente caso, em análise preliminar própria desse momento de estreita cognição, bem como a partir (i) das alegações dos Agravantes e (ii) do acesso direto os autos na origem, não vislumbro estarem presentes, de forma concomitante, os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, muito embora o tema ainda mereça o aguardo do exame do mérito do agravo para a apreciação verticalizada da matéria. Isso porque, muito embora os Agravantes tenham se insurgido em face da (i) alegada ausência de publicidade da oferta de venda do imóvel; (ii) superação do prazo de 6 meses para a alienação; e (iii) necessidade de atualização do valor de avaliação do imóvel, observando o processo na origem, verifico que parte do direito vindicado como provável deflui de uma premissa que demandaria, em tese, dilação fático-probatória que é incompatível com essa cognição sumária e, ainda, em tese, na própria origem, demandando, se fosse o caso, manejo em instrumental próprio e adequado. Primeiro porque os Agravantes fazem uma inferência quanto à escolha, por parte da parte exequente, quanto à venda do imóvel para a pessoa de Tânia, alegando, para tanto, a mencionada ausência de publicidade e os contornos das condições. Tal premissa, contudo, além de advir de um juízo de valor por parte dos Agravantes, constitui parte do argumento de que se utiliza para elidir a arrematação, sendo, contudo, matéria fática controversa, em contraste com o acervo documental na origem, que mostra outro cenário, ao menos nessa primeira apreciação sumária. Além disso, consultando o processo na origem, observa-se a veiculação, em sítios específicos, dos anúncios cuja publicidade os Agravantes pretendem elidir, anúncios esses colacionados nos IDs 70425710, 70423639 e 70522417, sem deixar de mencionar que, com acerto, a discussão sobre o valor do imóvel encontra-se preclusa em face do que restou definido por ocasião do julgamento do AG 0720906-03.2020.8.07.0000, que considerou e já fixou, ali, as avaliações realizadas. Nesse aspecto, em especial, aparentemente a proposta vencedora, satisfaz, em tese, o valor mínimo fixado de 70% (setenta por cento), uma vez que remonta ao valor de R$660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) (ID 137442348 na origem), não comportando a essa Relatoria revolver a questão, que está tangida pela preclusão em face de coisa julgada decidida no momento específico. Assim, tanto a probabilidade do direito, quanto o risco, são alegações genéricas, sem suporte documental que aponte, com clareza, a situação acima exposta pelos Agravantes. Não se olvida da situação sensível a que se sujeitam os Agravantes, pessoas idosas e que alegam terem agido, a todo tempo, de boa-fé. Porém, a consequência processual em curso, ou seja, a arrematação, parece ser decorrência do transcurso temporal e processual que até então foi motivado, de modo que a finalização é cenário possível e provável, à míngua de maiores elementos que possam corroborar as alegações das partes agravantes. Por tais fundamentos, por não vislumbrar a presença dos requisitos autorizadores, INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo. Intime-se o Agravado, por meio de sua representante, para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Comunique-se a presente decisão ao Juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 4 de maio de 2023 17:56:53. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0716565-26.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA, HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS SERV.DO BANCO CENTRAL- ASBAC BRASILIA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 46294731), interposto por THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA E HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA, em face da Associação dos Servidores do Banco Central – ASBAC Brasília, ante decisão proferida pelo Juízo da 19a Vara Cível de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo n. 0735072-71.2019.8.07.0001, rejeitou a impugnação à arrematação oposta pelos Agravantes, determinando que fosse expedida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, nos seguintes termos (ID 154376238 na origem): Os executados Therezinha e Humberto apresentaram impugnação à arrematação (ID 144999020). Nas razões, pretendem a nulidade da alienação por iniciativa particular do imóvel apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Traçam breve histórico das ocorrências do processo e fundamentam o pedido de nulidade na i) ausência de publicidade da oferta de venda do imóvel; ii) superação do prazo de 6 meses para a alienação; e iii) necessidade de atualização do valor de avaliação do imóvel. Resposta do exequente em ID 149182839. Não é possível acolher a impugnação. No que concerne à alegada ausência de publicidade, o exequente comprovou ter anunciado o bem em conhecidos sites de venda de imóveis (ID 70425710, ID 70423639, ID 70522417). Outrossim, no processo foram apresentadas três propostas, tendo dois dos proponentes desistido da oferta, ao passo que a última ofertante depositou o valor em conta judicial e, intimada a manifestar se persistia o seu interesse após a apresentação da impugnação ora apreciada, afirmou sua vontade de manter a proposta (ID 152950965). Diante disso, afasto a alegação de ausência de publicidade. Relativamente ao prazo de 6 meses para a alienação, alguns pontos merecem destaque. O primeiro deles é que não há previsão legal que estabeleça prazo mínimo ou máximo para que a alienação ocorra. O artigo 880, § 1o do CPC estabelece os parâmetros que o Juízo deve fixar para a alienação pela própria iniciativa do exequente, não se encontrando qualquer vedação à concessão de prazo suplementar, o que inclusive é bastante corriqueiro. Veja-se que na decisão ID 65381775 o Juízo observou aquele dispositivo legal. Outrossim, após a definição pelo Supremo Tribunal Federal quanto à possibilidade de penhora do bem de família do fiador, levantou-se a suspensão do processo e o exequente foi instado a esclarecer se ainda pretendia a alienação do imóvel por iniciativa particular (ID 131720888), o que confirmou (ID 133643172), do que se depreende que o Juízo estendeu o prazo para a alienação por iniciativa do credor, a qual foi exitosa (ID 13997857). Outro ponto acerca do prazo para a alienação e que reclama observância é a decisão proferida pelo Tribunal no agravo de instrumento 0720906-03.2020.8.07.0000 (ID 125361642). Na oportunidade, o Tribunal analisou a insurgência dos executados contra a decisão ID 65381775 e abordou a questão do prazo para a alienação, reconhecendo a sua adequação. Logo, deve ser rejeitada a alegada inobservância ao prazo para alienação do imóvel. Por fim, no que toca à necessidade de atualização do valor de avaliação do imóvel e à alegação de preço vil, a matéria está preclusa. No agravo de instrumento ID 125361642, julgado em abril de 2022, o Tribunal considerou adequado o valor de avaliação definida pelo Juízo e, em consequência, os parâmetros estabelecidos para a alienação. Veja-se: Embora os agravantes afirmem que não podem ser considerados os valores de avaliação trazidos pela recorrida, certo é que o magistrado a quo não os acolheu. Veja-se que a agravada, na petição sob o ID 63139365, aponta o valor de venda entre R$ 750.000,00 a R$ 800.000,00, de acordo com parecer formulado por corretor de imóveis de sua confiança (ID’s 63139367 e 63910744), ao passo que a decisão homologa a avaliação em R$ 900.000,00. Também não enseja acolhimento o valor de avaliação trazido pelos recorrentes, no montante de R$ 980.000,00 (ID 64097111). Observe-se que o parecer técnico apresentado por profissional contratado pelos agravantes (ID 64097112) apresenta, para fins de comparação, imóveis com características diversas do objeto da demanda. Acrescente-se que anúncios colhidos de páginas eletrônicas da internet não se mostram precisos. Nesse espeque, importa considerar que o valor anunciado do imóvel nem sempre corresponde ao valor venal praticado no mercado imobiliário, sendo comum o anunciante superestimar o preço do bem para garantir uma boa margem de negociação, sofrendo, o preço, influências de ordem subjetiva. (...) Nesse contexto, a valor da avaliação serve apenas de norte ao magistrado para a fixação de preço mínimo para a alienação por iniciativa particular. No caso vertente, o valor mínimo fixado (70% da avaliação) não se mostra vil, não havendo, pois, fundamento sólido a subsidiar a alienação pelo preço da avaliação. Igualmente, mostra-se razoável o prazo fixado para alienação por iniciativa particular (6 meses), porquanto atende ao princípio da razoável duração do processo. Ademais, caso reste frustrada a tentativa de alienação particular no aludido prazo, caberá a alienação em leilão judicial, nos moldes do artigo 881 do CPC. Assim, o valor de avaliação do imóvel já foi objeto de recurso pelos executados e o Tribunal definiu o acerto do valor, logo, diante da evidente preclusão, não cabe que este Juízo aprecie novamente o valor de avaliação que se deve atribuir ao imóvel. No ponto, destaco que a decisão do Tribunal ocorreu em abril de 2022 (ID 125361642) e a proposta que os executados agora impugnam foi de setembro de 2022 (ID 137442348), o que afasta a alegação de defasagem do valor de avaliação do bem, certo de que a proposta observou o parâmetro de valor mínimo fixado pelo Juízo, o que igualmente rechaça a argumentação de preço vil. Com efeito, a intenção dos executados de que o valor de avaliação homologado seja atualizado por meio da tabela de atualização do TJDFT também não merece acolhimento. Primeiro porque esta tabela não reflete a atualização do mercado imobiliário e, segundo, porque, como dito acima, o Tribunal se debruçou sobre a questão do valor de avaliação do imóvel, tendo entendido pela adequação da avaliação homologada pelo Juízo. Ante o exposto, REJEITO a impugnação à arrematação. À Secretaria, expeça-se carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel descrito no segundo parágrafo acima em favor da arrematante Tania Rodrigues de Freitas. Defiro a solicitação de reforço policial e o arrombamento, se necessários e a critério do Oficial de Justiça. O valor decorrente da aquisição já está depositado em conta judicial (ID 140233840). A fim de imprimir celeridade, concedo ao exequente o prazo de 15 dias para informar a existência de débitos tributários e condominiais, bem como para juntar demonstrativo discriminado e atualizado do débito Intime-se. O valor será revertido ao exequente após o pagamento dos débitos preferenciais eventualmente existentes, devendo ser observado também o desconto dos valores já depositados decorrentes da penhora de percentual da remuneração dos executados. O que remanescer será revertido à penhora no rosto dos autos e, se sobrar algum valor, será devolvido aos executados. Os Agravantes opuseram embargos de declaração (ID 154900274 na origem), rejeitados pelo juízo monocrático (ID 156454534 na origem). Os Agravantes alegam em suas razões recursais que: (i) na origem, trata-se de cumprimento de sentença movida pela Associação dos Servidores do Banco Central – ASBAC Brasília (“ASBAC”) Brasília contra T &amp; T Firmamento Academia Ltda – ME (“ACADEMIA”), em razão do descumprimento de clausulas contratuais decorrente de contrato de locação, na qual a primeira locou à segunda, espaço na sua sede de para instalação de uma academia de ginástica; (ii) após restar frustrada a execução em face da ACADEMIA, foi requerida a penhora sobre o imóvel oferecido em garantia da locação (fiança) de propriedade de THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA (“THERESINHA”) E HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA (HUMBERTO); (iii) após a penhora do imóvel e a avaliação, aquele teve seu preço fixado pelo Juízo em R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) em 16 de junho de 2020; (iv) contra essa decisão foi interposto o agravo de instrumento autuado sob o número 0720906-03.2020.8.07.0000, no qual se questionou a forma pela qual o Juiz de primeiro grau havia chegado ao valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) para alienação do imóvel penhorado, recurso que teve seu mérito apreciado e foi desprovido em abril de 2022; (v) o referido recurso de agravo, por óbvio, não tratou sobre reavaliação do imóvel, mas da primeira avaliação, de modo que não teria como o TJDFT ter nele decidido sobre atualização do valor do bem em razão do longo período transcorrido entre a avaliação e a alienação ou atualização do valor daquele pela tabela do TJDFT; (vi) fixado o valor para alienação do imóvel, a requerimento da exequente, foi deferido pelo Juízo a venda por iniciativa particular em 16/06/20202, fixando as seguintes condições, em obediência ao artigo 880, § 1o, do CPC; (vii) em 20 de agosto de 2020, a exequente compareceu aos autos para informar que havia recebido proposta de compra do imóvel penhorado, a qual obedecia às condições fixadas pelo Magistrado; (viii) a referida proposta foi apresentada pela senhora Janaína Ribeiro Botelho, a qual ofereceu o valor de R$ 630.000,00 (seiscentos de trinta mil reais, divididos em 3 (três) vezes; (ix) cumpre destacar que dos anúncios publicados para a venda do imóvel não há referência às condições fixadas pelo Juízo, ou seja, mínimo em 70% da avaliação e pagamento mediante uma entrada de 50%, e mais duas parcelas em 30 e 60 dias; (x) antes de ser efetivado o depósito por parte da senhora Janaína, sobreveio aos autos uma nova proposta para aquisição do imóvel por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), ofertada por Anna Tereza de Pinho Silva Cavalcante e Marcos Vinicius Barrozo Cavalcante, os quais efetuaram, na mesma data, depósito no valor de R$ 325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais); (xi) em petição apresentada em 07 de outubro de 2020, os propoentes citados (Anna e Marcos), requereram fosse desconsiderada a proposta ofertada, em razão da “(1) alta litigiosidade sobre o imóvel posto à venda; (2) a falta de transparência na condução pela imobiliária responsável pela venda do imóvel; e (3) a recente decisão da Exma. Min. Cármen Lúcia, do Supremo Tribunal Federal, que anulou uma penhora sobre bem de família de fiador em contrato de locação comercial (REx 1.278.427/SP); (xii) com a retirada da proposta de Anna Tereza de Pinho Silva Cavalcante e Marcos Vinicius Barrozo Cavalcante, não havia, portanto, mais nenhuma proposta vigente para aquisição do imóvel por venda mediante iniciativa particular, com base na decisão que fixou as condições para a alienação nessa modalidade; (xiii) paralelamente à retirada da proposta de compra, a parte executada aviou o Recurso Extraordinário no 0710856-15.2020.8.07.0000, contra a decisão de Segunda Instância que autorizava a venda do imóvel objeto da lide fundamento de que um bem de família de uma pessoa física não poderia ser alienado em razão de uma fiança dada em contrato de locação comercial; (xiv) em 30 de novembro de 2020, ao apreciar a petição apresentada pela executada, ora embargante, no mencionado Recurso Extraordinário, o Ministro Ricardo Lewandowiski, Relator do processo, concedeu efeito suspensivo a Recurso Extraordinário no 0710856-15.2020.8.07.0000, obstando o prosseguimento da venda do imóvel penhorado; (xv) tendo em vista a decisão da Suprema Corte, todos os atos de alienação do imóvel foram suspensos até do Tema 1.127 – leading case Recurso Extraordinário no 1.307.334- SP, no qual se examinaria a possibilidade de penhora de bem de família oferecido por fiador em locação comercial; (xvi) passados quase dois anos, a decisão do Ministro Relator do Recurso Extraordinário no sentido de suspender a venda do imóvel ficou prejudicada em razão do julgamento do Tema 1.127 – leading case Recurso Extraordinário no 1.307.334- SP, no qual se fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”; (xvii) instada pelo Juiz, a parte exequente, em 24 de agosto de 2022, manifestou interesse na alienação por iniciativa particular do imóvel objeto de penhora, o que restou autorizado pelo Juízo em 09 de setembro de 2022 sem, contudo, fixar quaisquer dos requisitos do artigo 880, § 1o, do CPC; (xviii) em 21 de setembro de 2022, 13 (treze) dias após o deferimento da alienação por iniciativa particular, a exequente peticionou nos autos informando que havia recebido uma proposta de compra do imóvel penhora formulado pela senhora Tania Rodrigues de Freitas, pelo valor de R$660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), à vista; (xix) sem determinar que nova avaliação do imóvel, sem fixar as condições do §1o do art. 880 do CPC e sem dar publicidade à venda por iniciativa particular, a venda direta foi deferida pelo Juízo; (xx) concluída a alienação por iniciativa particular, os executados apresentaram impugnação à arrematação, visando a declaração da venda do imóvel tipo apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, em razão da existência de vícios que ensejam a sua nulidade, notadamente (i) a ausência de publicidade da oferta de venda do imóvel, conforme determinado pelo artigo 880, § 1o; e (ii) por aquele ter sido alienado por preço vil, em razão da avaliação ter sido realizada há quase 3 (três) anos antes da alienação; (xxi) ao apreciar a impugnação, houve por bem o Juízo por rejeitá-la, alegando, no que concerne à desobediência ao princípio da publicidade, que não houve nulidade, pois o exequente teria anunciado o bem em sites especializados na venda de imóveis, de modo que foram apresentadas 3 (três) propostas para aquisição do bem; (xxii) no que concerne à necessidade de atualização do valor do imóvel, o que teria provocado a sua venda por preço vil seria que a matéria estaria preclusa, pois este E. TJDFT, em sede de agravo de instrumento, julgado em abril de 2022, teria considerado adequado o valor de avaliação definida pelo Juízo e, em consequência, os parâmetros estabelecidos para a alienação; (xxiii) os Embargos de Declaração opostos à decisão foram rejeitados e determinada a expedição mandado de emissão na posse; (xxiv) a nulidade apontada pelos executados se deu na segunda tentativa de alienação direta do imóvel, em 2022; e não naquela que restou frustrada em 2020 na qual se lastreou a r. decisão agravada; (xxv) após a decisão do Juízo deferindo a alienação por iniciativa particular, em 20 de agosto de 2020, a agravada compareceu aos autos para informar que havia recebido proposta de compra do imóvel penhorado apresentada por Janaína Ribeiro Botelho; (xxvi) antes de ser efetivado o depósito por parte da senhora Janaína, sobreveio aos autos uma nova proposta para aquisição do imóvel por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), ofertada por Anna Tereza de Pinho Silva Cavalcante e Marcos Vinicius Barrozo Cavalcante os quais desistiram da oferta posteriormente; (xxvii) em 30 de novembro de 2020, o processo foi suspenso por determinação do Ministro Ricardo Lewandowiski, do Supremo Tribunal Federal, até o julgamento do Recurso Extraordinário no 1.307.334- SP (Tema 1.127) e ato contínuo, a senhora Janaína também desistiu da oferta; (xxviii) ao contrário do que afirmou a r. decisão agravada, não houve 3 (três) ofertas, mas sim 2 (duas) e nenhuma delas partir da senhora Tania Rodrigues de Freitas, a qual só apresentou oferta quase 3 (três) anos depois após a retomada do curso do processo; (xxix) passados mais de 2 (dois) anos do anúncios e das ofertas, sem novo anúncio ou divulgação, em 21 de setembro de 2022, 13 (treze) dias após o deferimento da alienação por iniciativa particular pela segunda vez, a exequente peticionou nos autos informando que havia recebido um proposta de compra do imóvel penhora formulado pela senhora Tania Rodrigues de Freitas, pelo valor de R$660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), à vista, o que foi deferido pelo Juízo; (xxx) a falta de publicidade apontada na impugnação não foi na primeira tentativa de venda direta, quando sobrevieram 2 (duas) propostas, mas sim na segunda tentativa, quando apareceu somente a proposta da senhora Tânia, sem qualquer divulgação que o imóvel estava à venda; (xxxi) decisão agravada analisou apenas a primeira tentativa de venda; na segunda, após passados quase 3 (três) anos da primeira, não houve publicidade, tendo a parte exequente “escolhido” vender o imóvel para a senhora Tânia, frustrando a participação de outros interessados que não tinham como saber que o imóvel estava à venda (xxxii) essa afirmação é feita a partir da premissa de que como não houve qualquer divulgação de que o imóvel estava à venda, qual o valor e quais as condições de pagamento, não se sabe como a senhora Tânia, pessoa estranha à lide, teve notícia daquele fato; (xxxiii) a única conclusão possível é que o imóvel lhe fora oferecido pela parte exequente, o que é absolutamente ilegal, pois frustra a possibilidade de competição e a obtenção de uma oferta mais vantajosa; (xxxiv) importante destacar ainda que a alienação por iniciativa particular não tem natureza de mera compra e venda privada, como quer fazer crer a exequente, mas, tal qual a alienação em hasta pública, é uma venda coativa da coisa penhorada sob supervisão judicial, embora com procedimentos mais simples; (xxxv) há erro material na r. decisão quando parte da premissa de que a senhora Tânia havia oferecido lance na primeiro tentativa de venda, ou seja, antes da suspensão do processo pelo STF; (xxxvi) quem efetuou depósito na primeira tentativa de venda direta foi a senhora Janaína, a qual realmente depositou o valor do lance, posteriormente devolvido, e não a senhora Tânia, pois a senhora Tânia não participou da primeira tentativa de venda direta; (xxxvii) houve duas tentativas de venda direta: a primeira, em 2020, quando houve publicidade e sobrevieram 2 (dois) lances, mas não houve concretização do negócio; e a segunda, sem qualquer publicidade e o imóvel foi alienado à pessoa estranha aos autos e que sequer havia participado do primeiro processo de tentativa de venda, frustrando o caráter competitivo da alienação de bem penhorado; (xxxviii) ainda que se considere a segunda tentativa de alienação como mera prorrogação da primeira, não há como se afastar a necessidade de publicidade, pois já havia transcorrido quase 3 (três) anos entre uma e outra e não havia lances ativos, pois os 2 (dois) licitantes da primeira tentativa haviam desistido; (xxxix) o Código de Processo Civil regulamenta a alienação por iniciativa do exequente ou mediante o suporte de um profissional habilitado, determinando a ampla publicidade para permitir a disputa entre interessados, além da necessidade de se fixar preço mínimo, garantias, eventuais gravames e comissão de corretagem; (xl) para a validade da alienação por iniciativa particular, devem ser observados os requisitos estabelecidos pelo art. 880 do CPC; (xli) a operação de alienação levada a cabo pela exequente e aceita pelo Juízo é manifestamente nula, pois a exequente “escolheu” para quem alienaria o imóvel, sem dar publicidade à venda como determina a lei, causando severo prejuízo financeiro à executada, que poderia obter um valor muito mais expressivo caso outros potenciais compradores tomassem conhecimento da alienação; (xlii) embora o imóvel tenha sido alienado por um valor supostamente acima do mínimo de 70% (setenta por cento), consoante será demonstrado mais adiante, a avaliação do imóvel em R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) é de do início de 2022, de modo que quase 3 (três) anos se passaram entre a avaliação e alienação. Assim, estava aquela excessivamente defasada; (xliii) tendo em mira que o valor médio dos imóveis semelhantes ao alienado é de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), a alienação intramuros – ilegal, adjetive-se - promovida pela exequente, provou um prejuízo de mais R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a uma pessoa de mais de 90 (noventa) anos de idade; (xliv) foi descumprida a norma constante do § 1o, do art. 880, do CPC, que impõe condicionantes para realização da alienação particular, notadamente o da publicidade, pois inexiste nos autos qualquer elemento de prova de que tenha sido divulgado por qualquer meio que o imóvel seria alienado, a fim de que se pudesse obter valor mais vantajoso; (xlv) jurisprudência deste e. TJDFT é torrencial nos sentido de que a inobservância dos requisitos do artigo 880, 1o, do CPC, e causa de nulidade da alienação; (xlvi) a alienação por iniciativa particular não tem natureza de mera compra e venda privada, como quer fazer crer a exequente, mas, tal qual a alienação em hasta pública, é uma venda coativa da coisa penhorada sob supervisão judicial, embora com procedimentos mais simples; (xlvii) restando demonstrada a inobservância ao artigo 880, 1o, do CPC, não há como entender correto o procedimento adotado, pelo que, impõe-se a declaração da nulidade da alienação do imóvel penhorado à senhora Tania Rodrigues de Freitas, devendo a exequente cumprir de maneira integral as regras processuais para ver satisfeito o seu crédito; (xlviii) o agravo de instrumento citado pelo Magistrado, embora tenha sido julgado em 2022, fora interposto em 2020 e questionava a forma pela qual o Juiz chegou ao valor de avaliação do imóvel constante da r. decisão de 16/06/2020; (xlix) não se tratou naquele recurso de reavaliação do imóvel, mas da primeira avaliação, de modo que não teria como o TJDFT ter decidido sobre atualização do valor do bem em razão do longo período transcorrido entre a avaliação e a alienação ou atualização do valor daquele pela tabela do TJDFT; (l) há erro de fato na r. decisão agravada ao considerar que a decisão do TJDF, proferida no agravo de instrumento no 0720906- 03.2020.8.07.0000 teria considerado adequado o valor da avaliação próximo à data da alienação; (li) conclui-se que, ao contrário do que faz crer a r. decisão agravada, na data da alienação já havia transcorrido quase 3 (três) anos da avaliação do imóvel, sem qualquer atualização, o que levou o imóvel a ser alienado por preço vil; (lii) o juiz não só pode como deve exigir que o laudo avaliativo do bem a ser alienado ou levado à hasta pública represente o valor atualizado deste, notadamente quando evidente a defasagem no preço informado no laudo oficial, independentemente de o executado ter efetuado requerimento nesse sentido; (liii) era de rigor proceder-se a nova avaliação do imóvel, notadamente por ser fato público e notório o substancial aumento do valor dos imóveis no Distrito Federal nos últimos anos. À guisa de exemplo, foram juntados aos autos anúncios de imóveis similares, inclusive no mesmo edifício, à venda por valores muito além daquele pelo qual se deu a alienação do imóvel penhorado; (liv) ainda que não se procedesse a nova avaliação, o art. 907 do CPC estatui que o exequente será pago pelo principal, juros, custas e honorários advocatícios, evidentemente atualizados pelos fatores da Tabela Prática Do Tribunal de Justiça como meio de neutralizar a inflação; (lv) o devedor tem o direito de que seu bem tenha seu valor atualização pela Tabela Prática, por simples cálculo aritmético, pois a desatualização do valor do bem penhora fere o princípio da igualdade e cria um desequilíbrio na relação processual; (lvi) A decisão que fixou a avaliação do imóvel penhorado em R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) foi proferida em 16 de junho de 2020. Se atualizarmos esse valor até o dia da alienação, 14 de outubro de 2022, o imóvel valeria R$ 1.395.132,36 (um milhão, trezentos e noventa e cinco mil, cento e trinta e dois reais e trinta e seis centavos), de modo que o valor mínimo para alienação, fixado pelo Juízo, seria de R$ 976.592, 65 (novecentos e setenta e três mil, quinhentos e noventa e dois reais e sessenta e cinco centavos); (lv) na mesma data, 16 de junho de 2020, o valor da dívida era de R$ 143.526,97 (cento e quarenta e três mil, quinhentos e vinte e seis reais e noventa e sete centavos). Já na data da alienação, o valor da dívida principal era de R$ 222.487,91 (duzentos e vinte dois mil, quatrocentos e oitenta e sete reais e noventa e um centavos); (lvi) o valor da avaliação deve ser corrigido monetariamente até a data da alienação, pela Tabela de Prática do TJDFT, o que garante a recomposição do valor defasado pela inflação acumulada no período. Do contrário, haverá nítido desequilíbrio entre o débito e o valor do bem, ensejando, inclusive, enriquecimento ilícito do exequente, o que o é vedado; (lvii) o pagamento ao credor não pode servir de pretexto para ignorar o direito de propriedade da executada, sobretudo considerando que a realização de nova avaliação não afetará a garantia de pagamento do débito, ao contrário, a reforçará, assegurando que o imóvel constrito seja alienado pelo seu real valor de mercado, assegurando a integral satisfação do débito; (lviii) o processo de execução se realiza com economia, no interesse do executado sob o influxo da menor onerosidade e no interesse do exequente. A atualização da avaliação pela Tabela Prática, por simples cálculo aritmético, atende aos interesses dos demandantes, cumpre o princípio da menor onerosidade e garante a razoável duração do processo; (lix) em observância ao princípio da menor onerosidade ao devedor, a alienação é nula, uma vez que o imóvel não teve seu valor atualizado, por meio de nova avaliação ou pela tabela deste Tribunal, para efeito de estabelecer a base de cálculo do preço mínimo fixado pelo Juízo. Por fim, pleiteia atribuição de efeito suspensivo para determinar a suspensão imediata da expedição ou cumprimento de mandado de imissão na posse do imóvel tipo apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, até o trânsito em julgado do presente recurso, alegando que a probabilidade do direito está materializada na ausência de publicidade da alienação do imóvel e na necessidade de reavaliação do valor do imóvel. Alega que o dano grave está presente, na medida em que: (i) ofereceu seu único imóvel e no qual mora há quase 4 (quatro) décadas, em garantia de locação a pedido se sua neta THAÍS, sem saber minimamente o que isso significava; (ii) a senhora THERESINA que à época já contava com quase 80 (oitenta) anos de idade, viúva há mais de 2 (duas) décadas, sem nunca ter frequentado uma escola, não tinha discernimento do compromisso que estava assumindo; (iii) seu filho HUMBERTO, que assina em conjunto, sempre enfrentou problemas de saúde pelo uso abusivo de drogas lícitas e ilícitas, razão pela qual fora aposentado por invalidez Alegam não ser razoável que a Agravante, com 92 anos de idade, seja despejada do imóvel que é seu lar há mais de 40 (quarenta) anos, que agiu desprovida de qualquer má-fé, antes que se esgotem todos os recursos possíveis, afirmando que existe perigo da irreversibilidade da medida. No mérito, requerem o conhecimento do presente recurso. Acostaram aos autos as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (ID 46300184). DOS REQUISITOS EXTRÍNSECOS E DO CABIMENTO O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (ID 46300184). DECIDO. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 46294731), interposto por THERESINHA RINALDI CARNEIRO FERREIRA E HUMBERTO ANTONIO CARNEIRO FERREIRA, em face da Associação dos Servidores do Banco Central – ASBAC Brasília, ante decisão proferida pelo Juízo da 19a Vara Cível de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo n. 0735072-71.2019.8.07.0001, rejeitou a impugnação à arrematação oposta pelos Agravantes, determinando que fosse expedida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel apartamento no 305, do Bloco H, da SQS 210, matrícula no 78.892 do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. A controvérsia recursal consiste em apreciar o pedido de reforma da decisão que rejeitou a impugnação à arrematação oposta pelos Agravantes, determinando que fosse expedida a carta de arrematação e mandado de imissão na posse do imóvel, trazendo como pano de fundo discussão sobre nulidade da arrematação. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. Destaco que os requisitos estabelecidos no Art. 300 do CPC devem estar presentes de maneira concomitante para que haja deferimento da medida liminar em sede de tutela de urgência. Nesse sentido, confira-se entendimento deste TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. LICITAÇÃO. DECISÃO QUE REVOGOU TUTELA DE URGÊNCIA ANTERIORMENTE CONCEDIDA. EQUIVOCADA. PREENCHIMENTO DE REQUISITO DO EDITAL. NÃO COMPROVAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. REVOGAÇÃO. MANUTENÇÃO. 1. Considerando que o edital faz previsão expressa acerca da necessidade de comprovação de que os responsáveis técnicos tenham executado obras com características relativas a metros quadrados, equivocada a decisão do magistrado a quo que utilizou como parâmetro metros cúbicos. 2. Para a concessão de tutela antecipada, faz-se necessário o preenchimento, concomitante, dos requisitos expostos no artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 3. Não restou provado nos autos o preenchimento pela agravante do requisito referente à comprovação de experiência em colocação de piso em granitina 2.700m2, razão pela qual a manutenção da decisão que revogou a tutela antecipada é medida mais adequada, ante a ausência da probabilidade do direito. 4. Recurso conhecido e improvido. (Acórdão n.1093649, 07038060620188070000, Relator: ANA CANTARINO 8a Turma Cível, Data de Julgamento: 03/05/2018, Publicado no DJE: 08/05/2018) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. DEFERIMENTO EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. ENTREGA DE DOCUMENTOS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. DECISÃO REFORMADA. 1. O art. 300 do Código de Processo Civil permite a concessão de tutela de urgência desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. É cediço que, para a concessão de tutela de urgência antecipada em caráter antecedente, faz-se necessária a presença concomitante dos requisitos genéricos do fumus boni iuris e periculum in mora: o primeiro relativo à plausibilidade, aferida em cognição sumária, da pretensão veiculada no processo (sua probabilidade de êxito) e o segundo consistente no risco de dano irreparável que, em uma análise objetiva, mostre-se concreto e real. 3. Documento trazido pela Agravante que reduz significativamente a probabilidade da existência do direito alegado pela Agravada na petição inicial, que lastreou a decisão agravada. Isso não impede, todavia, que no Feito original, após instrução probatória, entenda-se de modo diverso quando da apreciação do pedido de tutela final. 4. Também não se verifica, em sede de cognição sumária, o alegado periculum in mora, pois o risco de dano apto a lastrear a presente medida, analisado objetivamente, deve se revelar real e concreto, não sendo suficiente, para tal, o mero temor subjetivo da parte. Agravo de Instrumento provido. (Acórdão n.1038254, 07007292320178070000, Relator: ANGELO PASSARELI 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 10/08/2017, Publicado no DJE: 18/08/2017) No presente caso, em análise preliminar própria desse momento de estreita cognição, bem como a partir (i) das alegações dos Agravantes e (ii) do acesso direto os autos na origem, não vislumbro estarem presentes, de forma concomitante, os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, muito embora o tema ainda mereça o aguardo do exame do mérito do agravo para a apreciação verticalizada da matéria. Isso porque, muito embora os Agravantes tenham se insurgido em face da (i) alegada ausência de publicidade da oferta de venda do imóvel; (ii) superação do prazo de 6 meses para a alienação; e (iii) necessidade de atualização do valor de avaliação do imóvel, observando o processo na origem, verifico que parte do direito vindicado como provável deflui de uma premissa que demandaria, em tese, dilação fático-probatória que é incompatível com essa cognição sumária e, ainda, em tese, na própria origem, demandando, se fosse o caso, manejo em instrumental próprio e adequado. Primeiro porque os Agravantes fazem uma inferência quanto à escolha, por parte da parte exequente, quanto à venda do imóvel para a pessoa de Tânia, alegando, para tanto, a mencionada ausência de publicidade e os contornos das condições. Tal premissa, contudo, além de advir de um juízo de valor por parte dos Agravantes, constitui parte do argumento de que se utiliza para elidir a arrematação, sendo, contudo, matéria fática controversa, em contraste com o acervo documental na origem, que mostra outro cenário, ao menos nessa primeira apreciação sumária. Além disso, consultando o processo na origem, observa-se a veiculação, em sítios específicos, dos anúncios cuja publicidade os Agravantes pretendem elidir, anúncios esses colacionados nos IDs 70425710, 70423639 e 70522417, sem deixar de mencionar que, com acerto, a discussão sobre o valor do imóvel encontra-se preclusa em face do que restou definido por ocasião do julgamento do AG 0720906-03.2020.8.07.0000, que considerou e já fixou, ali, as avaliações realizadas. Nesse aspecto, em especial, aparentemente a proposta vencedora, satisfaz, em tese, o valor mínimo fixado de 70% (setenta por cento), uma vez que remonta ao valor de R$660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) (ID 137442348 na origem), não comportando a essa Relatoria revolver a questão, que está tangida pela preclusão em face de coisa julgada decidida no momento específico. Assim, tanto a probabilidade do direito, quanto o risco, são alegações genéricas, sem suporte documental que aponte, com clareza, a situação acima exposta pelos Agravantes. Não se olvida da situação sensível a que se sujeitam os Agravantes, pessoas idosas e que alegam terem agido, a todo tempo, de boa-fé. Porém, a consequência processual em curso, ou seja, a arrematação, parece ser decorrência do transcurso temporal e processual que até então foi motivado, de modo que a finalização é cenário possível e provável, à míngua de maiores elementos que possam corroborar as alegações das partes agravantes. Por tais fundamentos, por não vislumbrar a presença dos requisitos autorizadores, INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo. Intime-se o Agravado, por meio de sua representante, para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Comunique-se a presente decisão ao Juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 4 de maio de 2023 17:56:53. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador