Tribunal: TJDFT
Processo: 0750617-48.2023.8.07.0000
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2023-12-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0750617-48.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LGC ADMINISTRADORA DE BENS PATRIMONIAIS LTDA AGRAVADO: RONEY NAVES FREITAS D E C I S Ã O Agravo de Instrumento - Ação de Despejo - Denúncia Cheia - Fiador - Existência de Anuência na Sucessão de Posição contratual - Liminar Concedida – Desocupação Liminar do Imóvel Deferida. Nos termos do parágrafo único do art. 995, do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a concessão de efeito suspensivo dependem da cumulação dos requisitos da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Entendo presentes os requisitos aptos ao deferimento da medida vindicada. Na origem, trata-se de Ação de Despejo com pedido liminar de desocupação do imóvel, com base no artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/1991. A medida liminar foi indeferida pelo Juízo de origem, ao fundamento do contrato encontrar-se garantido, nos termos do art. 37 da Lei no. 8.245/1991. Pois bem. Segundo o artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/1991, “Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (...) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37”. Conforme se depreende do contrato locatício juntado ao ID 175560142, o vínculo locatício foi firmado originalmente entre IBANEIS IMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e a parte agravada, com garantia de fiança na Cláusula Dezesseis. Ocorre que houve aditamento contratual com cessão de posição processual do locador, uma vez que o imóvel foi alienado por Ibaneis Empreendimentos Imobiliários LTDA, inscrita no CNPJ sob o no 10.615.495/0001-17 para LGC Administradora de Bens Patrimoniais LTDA EPP, inscrita no CNPJ sob o no 13.727.043/0001-15. Ante o alcance dos bens do fiador - inclusive bem de família - em caso de inadimplemento e responsabilização em contrato de locação comercial, considero plenamente plausível a discussão acerca da aplicação da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. A alegação de que o contrato não está garantido encontra amparo legal. Demais, o entendimento jurisprudencial desta Corte já caminhou neste sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. PRELIMINAR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. ATOS CONTRADITÓRIOS. RECOLHIMENTO DO PREPARO. MÉRITO. FIANÇA. TERMO ADITIVO. ADITAMENTO SUBSTANCIAL. TROCA DE LOCADOR. SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. SÚMULA 214, STJ. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE. 1.O ato de recolher o preparo recursal é manifestamente incompatível com o pedido de gratuidade de justiça, uma vez que resta demonstrado que os apelantes têm efetivas condições de arcar com os encargos processuais. 1.1. Nesse contexto, a pretensão de gratuidade de justiça está fulminada pela preclusão lógica em decorrência da prática de um ato anterior contraditório. 2. A fiança é uma garantia pela qual o fiador se responsabiliza pela satisfação de uma obrigação na hipótese de o devedor inadimpli-la, consoante disciplina o artigo 818 do Código Civil. Assim, o fiador garante o débito de outrem, disponibilizando o seu patrimônio pessoal para assegurar o cumprimento de uma obrigação. 3. A substituição do locador implica modificação essencial do contrato de locação e, por isso, exige a anuência dos fiadores, nos termos da Súmula no 214 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Na espécie, restou demonstrado nos autos que o último termo aditivo do contrato tratava de alteração substancial (alteração do locador), e não de mera prorrogação, e, portanto, exigiria o consentimento dos fiadores, o que não ocorreu. 6. Recuso conhecido e provido." (Acórdão 1703108, 07288378320228070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/5/2023, publicado no DJE: 29/5/2023.) A situação, assim, amolda-se ao disposto no artigo 59, IX, da Lei 8.245. Quanto ao pedido de substituição da caução por parte dívida, entendo razoável o pleito deduzido, o qual encontra respaldo na jurisprudência desta Corte de Justiça. Vejamos: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DÉBITO SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO. CAUÇÃO EM CRÉDITO LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Em ação de despejo, o deferimento de liminar para desocupação imediata, é é condicionada à caução exigida pela Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991) correspondente a 3 (três) meses de aluguel, máxime quando o fundamento é a falta de pagamento. 2. Todavia, é admissível que o próprio crédito do Locador seja oferecido como caução, de forma a garantir eventual ressarcimento devido à parte ré caso a liminar seja posteriormente revogada. Precedentes deste eg. TJDFT. 3. Carece de razoabilidade exigir que o locador, já onerado pelo débito do locatário com os aluguéis, tenha que desembolsar quantia para reaver o imóvel dele. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1436081, 07062723120228070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 5/7/2022, publicado no DJE: 19/7/2022.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. PRÓPRIA DÍVIDA. RAZOABILIDADE. REFORMA DA DECISÃO. 1. Embora o art. 59, §1o, da Lei de Locações exija a prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, para a concessão liminar da ordem de despejo, não há vedação legal para se admitir como caução o crédito referente ao montante dos aluguéis devidos pelo locatário, excedente ao mínimo legal, especialmente quando a medida se mostra proporcional no caso concreto. 2. No caso em exame, não parece razoável exigir de quem já amarga prejuízo com a falta do pagamento dos aluguéis, que ainda tenha que desembolsar quantia substancial para reaver seu imóvel, o qual, inclusive, já acumula débitos com taxa de condomínio e água. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1605940, 07069426920228070000, Relator: CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2022, publicado no DJE: 5/9/2022.) Cumpridos os requisitos legais, o deferimento da desocupação liminar, no prazo de 15 (quinze) dias, é medida que se impõe. Diante do exposto, DEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela recursal para DETERMINAR a desocupação liminar do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias. Passado o prazo para o cumprimento voluntário, fica desde já autorizado o cumprimento forçado. Intime-se a Agravada, para manifestação. Comunique-se ao Juízo de origem, inclusive para adoção das medidas necessárias à efetividade do despejo, dispensando-o das informações. Após, conclusos. Desembargador Eustáquio de Castro Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0750617-48.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LGC ADMINISTRADORA DE BENS PATRIMONIAIS LTDA AGRAVADO: RONEY NAVES FREITAS D E C I S Ã O Agravo de Instrumento - Ação de Despejo - Denúncia Cheia - Fiador - Existência de Anuência na Sucessão de Posição contratual - Liminar Concedida – Desocupação Liminar do Imóvel Deferida. Nos termos do parágrafo único do art. 995, do Código de Processo Civil, a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a concessão de efeito suspensivo dependem da cumulação dos requisitos da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Entendo presentes os requisitos aptos ao deferimento da medida vindicada. Na origem, trata-se de Ação de Despejo com pedido liminar de desocupação do imóvel, com base no artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/1991. A medida liminar foi indeferida pelo Juízo de origem, ao fundamento do contrato encontrar-se garantido, nos termos do art. 37 da Lei no. 8.245/1991. Pois bem. Segundo o artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/1991, “Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (...) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37”. Conforme se depreende do contrato locatício juntado ao ID 175560142, o vínculo locatício foi firmado originalmente entre IBANEIS IMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e a parte agravada, com garantia de fiança na Cláusula Dezesseis. Ocorre que houve aditamento contratual com cessão de posição processual do locador, uma vez que o imóvel foi alienado por Ibaneis Empreendimentos Imobiliários LTDA, inscrita no CNPJ sob o no 10.615.495/0001-17 para LGC Administradora de Bens Patrimoniais LTDA EPP, inscrita no CNPJ sob o no 13.727.043/0001-15. Ante o alcance dos bens do fiador - inclusive bem de família - em caso de inadimplemento e responsabilização em contrato de locação comercial, considero plenamente plausível a discussão acerca da aplicação da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. A alegação de que o contrato não está garantido encontra amparo legal. Demais, o entendimento jurisprudencial desta Corte já caminhou neste sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. PRELIMINAR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. ATOS CONTRADITÓRIOS. RECOLHIMENTO DO PREPARO. MÉRITO. FIANÇA. TERMO ADITIVO. ADITAMENTO SUBSTANCIAL. TROCA DE LOCADOR. SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. SÚMULA 214, STJ. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE. 1.O ato de recolher o preparo recursal é manifestamente incompatível com o pedido de gratuidade de justiça, uma vez que resta demonstrado que os apelantes têm efetivas condições de arcar com os encargos processuais. 1.1. Nesse contexto, a pretensão de gratuidade de justiça está fulminada pela preclusão lógica em decorrência da prática de um ato anterior contraditório. 2. A fiança é uma garantia pela qual o fiador se responsabiliza pela satisfação de uma obrigação na hipótese de o devedor inadimpli-la, consoante disciplina o artigo 818 do Código Civil. Assim, o fiador garante o débito de outrem, disponibilizando o seu patrimônio pessoal para assegurar o cumprimento de uma obrigação. 3. A substituição do locador implica modificação essencial do contrato de locação e, por isso, exige a anuência dos fiadores, nos termos da Súmula no 214 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Na espécie, restou demonstrado nos autos que o último termo aditivo do contrato tratava de alteração substancial (alteração do locador), e não de mera prorrogação, e, portanto, exigiria o consentimento dos fiadores, o que não ocorreu. 6. Recuso conhecido e provido." (Acórdão 1703108, 07288378320228070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/5/2023, publicado no DJE: 29/5/2023.) A situação, assim, amolda-se ao disposto no artigo 59, IX, da Lei 8.245. Quanto ao pedido de substituição da caução por parte dívida, entendo razoável o pleito deduzido, o qual encontra respaldo na jurisprudência desta Corte de Justiça. Vejamos: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DÉBITO SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO. CAUÇÃO EM CRÉDITO LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Em ação de despejo, o deferimento de liminar para desocupação imediata, é é condicionada à caução exigida pela Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991) correspondente a 3 (três) meses de aluguel, máxime quando o fundamento é a falta de pagamento. 2. Todavia, é admissível que o próprio crédito do Locador seja oferecido como caução, de forma a garantir eventual ressarcimento devido à parte ré caso a liminar seja posteriormente revogada. Precedentes deste eg. TJDFT. 3. Carece de razoabilidade exigir que o locador, já onerado pelo débito do locatário com os aluguéis, tenha que desembolsar quantia para reaver o imóvel dele. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1436081, 07062723120228070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 5/7/2022, publicado no DJE: 19/7/2022.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CAUÇÃO. PRÓPRIA DÍVIDA. RAZOABILIDADE. REFORMA DA DECISÃO. 1. Embora o art. 59, §1o, da Lei de Locações exija a prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, para a concessão liminar da ordem de despejo, não há vedação legal para se admitir como caução o crédito referente ao montante dos aluguéis devidos pelo locatário, excedente ao mínimo legal, especialmente quando a medida se mostra proporcional no caso concreto. 2. No caso em exame, não parece razoável exigir de quem já amarga prejuízo com a falta do pagamento dos aluguéis, que ainda tenha que desembolsar quantia substancial para reaver seu imóvel, o qual, inclusive, já acumula débitos com taxa de condomínio e água. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1605940, 07069426920228070000, Relator: CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2022, publicado no DJE: 5/9/2022.) Cumpridos os requisitos legais, o deferimento da desocupação liminar, no prazo de 15 (quinze) dias, é medida que se impõe. Diante do exposto, DEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela recursal para DETERMINAR a desocupação liminar do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias. Passado o prazo para o cumprimento voluntário, fica desde já autorizado o cumprimento forçado. Intime-se a Agravada, para manifestação. Comunique-se ao Juízo de origem, inclusive para adoção das medidas necessárias à efetividade do despejo, dispensando-o das informações. Após, conclusos. Desembargador Eustáquio de Castro Relator