Tribunal: TJDFT
Processo: 0724116-88.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-05-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0724116-88.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME APELADO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. D E S P A C H O Cuida-se de apelação cível (ID 43231424) interposta pelo Autor INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME em face da sentença (ID 43231407) proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível de Brasília que, nos autos da ação renovatória de contrato de locação comercial proposta contra o Réu REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA., (i) em face do reconhecimento da ausência do pressuposto processual específico, resolveu o processo, sem apreciação do mérito, com fundamento nos artigos 485 , inc. IV , do CPC e 71, inc. II , da Lei n. 8.245/91; (ii) diante da causalidade, condenou o Autor ao pagamento dos honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, mais juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 85, §§ 1o e 16 do CPC. Adoto, como parte integrante deste relatório, o lançado na sentença recorrida de ID 43231407: Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada por INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA – “CEAV JR.” em desfavor de REIS e FERNANDES IMÓVEIS LTDA. Narra ser a autora sociedade que tem por finalidade a prestação serviços educacionais, tendo firmado com a requerida, em 01/01/2018, contrato de locação não residencial do imóvel situado nas lojas 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14, 15, localizadas na Avenida Jequitibá, no 485, CEP 71.929-540, Águas Claras-DF, com área de 24m X 30m, pelo prazo de 60 (sessenta) meses – 5 Anos. Narra que o aluguel fixado alcançava o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), com vencimento no dia 05 de cada mês ou no primeiro dia útil subsequente ao quinto dia do mês, incidindo sobre o valor pactuado ajuste anual com base no IGPDI, de modo que, atualmente, o valor mensal do aluguel supera R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Assevera que atua no ramo educacional infantil, sendo que a escola denominada “CEAV JR.” funciona no imóvel locado há 10 (dez) anos, desde 2012. Afirma que durante todo o período arcou com suas obrigações contratuais pontualmente, no entanto, com a proximidade do término do contrato e considerando que até o presente momento as partes não lograram negociar as novas condições do contrato sub judice, justifica-se a presente ação renovatória. Alega que preenche os requisitos para a renovação da locação, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei do Inquilinato, uma vez que já contrato escrito e com prazo determinado firmado entre as partes e a autora completará 5 anos no ponto comercial no mesmo ramo de atividade. Assim, requer seja o pleito julgado procedente para a renovação do aluguel por mais 60 meses, com início em 1o de janeiro de 2023 e término em 31 de dezembro de 2027, no importe mensal mínimo no valor a ser definido na Ação Revisional ajuizada pela Requerente, cujo valor definitivo pretendido é de R$ 53.942,00, sendo requerido a título de aluguéis provisórios o valor de R$ 68.000,00. Como fiadores, indica THIAGO VIEIRA DE ALMEIDA (CPF: 000.743.941-50); SONIA MARIA ALMEIDA VIEIRA (CPF: 244.828.861-00); MÁRCIO LOBO DE ALMEIDA (CPF: 182.966.531-68); MÁRCIO LOBO DE ALMEIDA JÚNIOR (CPF: 000.743.751-05); FERNANDO VIEIRA DE ALMEIDA (CPF: 000.743.831-16); e INSTITUTO DE ENSINO BILÍNGUE LTDA. (CNPJ: 30.569.788/0001-12). Requer seja reconhecida a prevenção do juízo da 24a Vara Cível de Brasília, em decorrência da Ação Revisional de Aluguel no 0724107-29.2022.8.07.0001, em que se discute exclusivamente o valor de locação correto para o imóvel objeto dos presentes. Requer o julgamento simultâneo das ações a fim de se evitar decisões contraditórias. Juntou documentos. Citadas, as requeridas ofereceram contestação em ID no 133745393. Narra, preliminarmente, a) ausência de interesse processual da Autora, quanto à adequação da via eleita, já que não preenchidos os requisitos legais para o ajuizamento da demanda, uma vez que não se desincumbiu da prova relativa ao cumprimento das obrigações contratuais e nem trouxe aos autos da comprovação da idoneidade financeira daqueles que apresenta como os fiadores; b) necessidade de modificação do valor da causa, uma vez que o valor atual da locação é de R$116.984,19, logo, à luz do inciso III do art. 58 da Lei 8.245/91, que determina que para ações renovatórias o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, deve ser ajustado para R$1.403.810,28. No mérito, afirma, em síntese, que a Requerida, na qualidade de proprietária, responde por cinco ações, entre ações executivas e de procedimento comum, referentes às cobranças das taxas condominiais vinculadas as Lojas 02, 03, 13, 14 e 15, objetos do contrato de locação que se pretende renovar; e não se encontrava, portanto, adimplente com as obrigações contratuais na data da propositura da ação renovatória, notadamente, aluguel e taxas condominiais e, assim permanece. Assevera que a Requerente não demonstrou preencher os requisitos estabelecidos na lei aplicável à espécie, notadamente, os descritos no art. 71, inciso I e V da referida lei. Até a presente data a Requerente possui alugueis em atraso, que confessou dever nos autos do Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001 ao optar pelo pagamento através da possibilidade prevista no art. 916 do CPC, concernentes a alguns meses dos anos de 2019 a 2020, porém, deixou de honrar com a última parcela. Afirma, ainda que o valor do aluguel reajustado no ano de 2022 é de R$116.984,19 (cento e dezesseis mil novecentos e oitenta e quatro reais e dezenove centavos). Requer, por fim, que os pedidos formulados pela Requerente sejam julgados totalmente improcedentes e, por conseguinte, seja decretado o despejo da Autora, determinando Vossa Excelência a imediata expedição de mandado de despejo, constando prazo de seis meses a um ano para a desocupação voluntária, que coincida com a período de férias escolares, nos termos do artigo 74 c/c §2o do art. 63, ambos da Lei no 8.245/1.991, além da condenação da Autora ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, estes últimos no importe igual a 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa. Juntou documentos. Réplica em ID no 136346491 em que ratifica os termos da inicial. Em sede de provas, pugnam as partes pela realização de prova exclusivamente documental e pelo julgamento antecipado do pleito. É o bastante relatório. Sobreveio sentença (ID 43231407), na qual o Juízo a quo acolheu a preliminar e alterou o valor da causa para R$ 1.403.810,28. Asseverou que: (i) os requisitos que a lei estabelece são pressupostos processuais específicos, ou seja, pré-requisitos para que a ação seja conhecida, que são comprovação de que o Locatário vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais e legais decorrente do contrato de locação; (ii) a Ré afirma a existência de ação executiva manejada nos autos do Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001, referente a alugueis vencidos nos meses dos anos de 2019 e 2020. No referido processo, o Requerente optou por pagá-los através do parcelamento previsto no art. 916 do CPC, contudo, o pagamento da última parcela foi realizado com atraso e na data de 6/09/2022, ou seja, após o ajuizamento da presente demanda (30/06/2022); (iii) verifica-se que não havia o exato cumprimento do contrato em curso estabelecido entre as partes. Outrossim, a cláusula 4a, item 4.6 (ID 129841202), prevê que correm a cargo do locatário todas as despesas relativas ao imóvel objeto do presente contrato, tais como, por exemplo, IPTU, taxas, contribuições de melhoria, preços públicos, condomínio, luz, gás, água e esgoto. Alega a Requerida que pagou com seus recursos as taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 a julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 12,13, 14 e até o momento não foi ressarcida pelo Autor (IDs 133763926 a 133763930); (iv) a existência de ações referentes às cobranças das taxas condominiais vinculadas as Lojas 02, 03, 13, 14 e 15 (IDs 133752192 a 133763920), vencidas e não pagas de junho de 2015 a maio de 2020, logo, incluindo os anos de 2018 a 2020, período de vigência do contrato que o Autor pretende renovar; (v) o Autor impugna os argumentos alegando que não houve qualquer ação de despejo, que a situação reforça que a Ré exige um aluguel em valor desproporcional e abusa do fundo de comércio adquirido pelo Autor para a explorar financeiramente; (vi) afirma que busca a todo custo se manter no imóvel, a fim de manter seu fundo de comércio, e o fato dos acordos serem realizados costumeiramente já demonstra um mínimo de reconhecimento do desequilíbrio econômico-financeiro e da situação econômica atípica; (vii) com relação a ação de execução de título executivo extrajudicial (Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001), o Autor, ora Réu naquela ação, afirma que optou por pagar 30% e o restante em seis parcelas e o pagamento foi realizado com atraso, porém a parcela está liquidada, de modo que o processo perdeu seu objeto em razão do pagamento integral do valor exequendo; (viii) em relação às ações executivas movidas pelo Condomínio Residencial Quinta das Águas (Av. Jequitibá Lote 485 Águas Claras), afirma que tais valores são inovações nos custos da operação, tendo em vista nunca ter havido tal cobrança, tampouco serviço prestado pelo condomínio; (ix) as obrigações quanto às taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 até julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 14 e 15, a própria Ré está buscando afastar tais cobranças de taxa de condomínio judicialmente (Proc. n. 0711470-23.2021.8.07.0020), alegando a inovação sem lastro da cobrança em serviços prestados pelo condomínio e que a surpresa com tais valores dificultou o pagamento pela Requerente, pois, em momento de fragilidade financeira, com novo custo mensal, está ajustando o fluxo de caixa para estar em dia com essa obrigação; (x) o Autor acaba por reforçar as provas de não cumprimento do contrato, especialmente quando junta sucessivos acordos que demonstram a dificuldade financeira em cumprir a avença estabelecida. Um dos requisitos para o conhecimento do pedido da ação renovatória é a prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, inc. II, da Lei n. 8.245/91); (xi) a exigência de cumprimento é qualificada pela exatidão, ou seja, não será cabível o exame do pedido renovatório se qualquer obrigação do contrato tenha sido descumprida. Sendo assim, diante das provas que atestam a existência de ações judiciais em curso no momento da propositura da demanda e outras que ainda tramitam, e de responsabilidade do Autor, imperioso se torna o acolhimento da preliminar suscitada para reconhecer a ausência de interesse processual do Autor. O Autor opôs embargos de declaração (ID 43231412) aos quais foram negados provimento (ID 43231421). O Autor apela (ID 43231424). Em suas razões recursais alega que: (i) se trata de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada pelo Apelante Instituto de Educação Almeida Vieira em face da Apelada Reis e Fernandes Imóveis Ltda., na qual pretende a renovação do contrato de locação comercial entabulado entre ambos, por igual prazo, uma vez atendidas as formalidades da Lei n. 8.245/1991, em valor a ser definido na ação revisional n. 0724107-29.2022.8.07.0001; (ii) o Juízo a quo entendeu que o valor da causa deveria ser alterado para R$ 1.403.810,28, que corresponde a 12 (doze) vezes o valor atual do aluguel do imóvel e que não foi demonstrado o cumprimento de um dos requisitos da ação renovatória: prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, inc. II, da n. Lei 8.245/91); (iii) embora o Juízo a quo pontue que a apelante não provou o exato cumprimento do contrato, conforme determina o art. 71, inc. II, da Lei 8.245/91, sabe-se que tal requisito somente é exigido quando a parte a quem incumbe produzir a prova possui reais condições de arcar com o custo total do contrato em questionamento, sob pena de se tornar inacessível um direito a quem o detém, por óbices que não estão sob seu controle. Assim, é importante apresentar as razões pelas quais ele teve dificuldades de arcar com os custos do contrato e, assim, viu-se obrigado a recorrer ao Judiciário; (iv) o ramo de educação infantil foi brutalmente afetado durante a pandemia causada pelo vírus COVID-19, tendo por efeito enorme evasão de alunos, o que gerou decréscimo das receitas do Apelante, tudo em razão do congelamento das atividades de ensino no Distrito Federal, conforme art. 2o, inc. III, do Dec. n. 40.539, de 19/03/2020, este, por sua vez, em sintonia com o estado de calamidade pública reconhecido pelo Dec. Legislativo n. 6 de 2020; (v) em 1o/01/2018, as partes firmaram contrato de locação comercial referente a imóvel situado nas lojas 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14, 15, localizadas na Avenida Jequitibá, n. 485, CEP 71.929-540, Águas Claras-DF, com área de 24m X 30m, pelo prazo de 60 meses, onde, até os dias atuais, ele exerce sua atividade empresarial, prestando serviços educacionais. Ao tempo da gênese da relação contratual, o aluguel fixado alcançava o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), com vencimento no dia 05 de cada mês ou no primeiro dia útil subsequente ao quinto dia do mês, incidindo sobre o valor pactuado ajuste anual com base no IGP-DI; (vi) importante mencionar que o Apelante atua no ramo educacional infantil, sendo que a escola denominada “CEAV JR.” funciona no imóvel locado há 10 (dez) anos, desde 2012. Uma marca consolidada no local. Na data do ajuizamento da ação renovatória, na unidade estabelecida no imóvel da Apelada, a Apelante possuía 291 alunos matriculados, divididos entre as turmas de educação infantil e fundamental (ID 129841216); (vii) veja-se a evolução do número de matriculados desde o início do contrato de locação (ID 129841216): em 2018, havia 556 alunos matriculados; em 2019, eram 644 alunos matriculados; em 2020, passou-se a 181 alunos matriculados após o início da pandemia; em 2021, foram 280 alunos matriculados; e, finalmente, em 2022, há 291 alunos matriculados. Como se vê, o número de alunos aumentou do ano de 2018 para 2019. Porém, em 2020, ano em que se iniciou a pandemia da COVID-19, o número de matriculados ao final do período letivo era de apenas 181 alunos, praticamente 1⁄4 (um quarto) do número de alunos no ano anterior. Ou seja, 75% a menos de alunos; (viii) em 2021 e 2022, pode-se perceber um acréscimo gradual do número de matriculados, haja vista o retorno ainda tímido das famílias às unidades escolares, posto nesse período ainda haver certas restrições sanitárias e receio das famílias com relação ao vírus. No ano seguinte, 2023, a expectativa é de que esse aumento seja mais expressivo, tendo em vista o encerramento de todas as medidas sanitárias de restrição e não haver mais, de forma geral, receio por parte das famílias em matricular suas crianças em instituições de ensino infantil, que, frise-se, não possuem grade curricular obrigatória; (ix) conforme se extrai do documento anexo (“Números da Educação Privada Brasileira”, fls. 150 a 163), o ramo educacional sofreu, de forma generalizada, com a pandemia, em especial o seguimento da educação infantil, que não possui grade curricular obrigatória, de modo que muitos pais retiraram seus filhos das escolas por receio da covid19; (x) devem ser apreciados o contexto e os fundamentos apresentados no decorrer do processo, sob pena de prejudicar a correta resolução da controvérsia, posto o descumprimento das obrigações contratuais, especificamente no que tange ao adimplemento das obrigações financeiras, não estar diretamente relacionado à vontade do apelante, mas, sim, a um fato excepcional, um caso fortuito; (xi) o contexto pandêmico se revela causador de distorções financeiras, que diretamente impossibilitaram o fiel cumprimento do contrato, e isso não pode ser ignorado também no presente caso; (xii) houve o nítido intento do Apelante em saldar seu débito, tendo realizado o parcelamento, tendo pagado com atraso apenas a última parcela, estando aquela demanda definitivamente liquidada em razão do pagamento antes de prolatada a sentença apelada, cujo adimplemento substancial se deu antes de realizada a distribuição do presente feito; (xiii) o descumprimento contratual vigente teria ocorrido no contexto de crise sanitária e consequentemente financeira, cujos efeitos ainda perduram, mesmo que em menor grau; (xiv) as obrigações contratuais estão em dia, de modo que o marco temporal para a propositura e seus demais requisitos formais foram cumpridos, de modo que apenas o requisito financeiro não estava plenamente atendido, embora houvesse adimplemento substancial e claro contexto que demonstra a dificuldade do Apelante em adimplir com todas as obrigações financeiras no período; (xv) além de não haver débitos anteriores ao contrato que se pretende prorrogar, os débitos mais recentes sequer foram judicializados ou incluídos no termo de confissão de dívida celebrado entre as partes, exatamente por não serem todas as supostas irregularidades apontadas pela Apelada em sua contestação remontam a descumprimentos que ocorreram após instaurada a pandemia e que estão todas em dia, sendo que a única pendência, quando da data do protocolo desta ação renovatória, era a última parcela do parcelamento previsto no art. 916 do CPC, que foi paga e gerou a extinção do feito antes mesmo da prolação da sentença apelada; (xvi) outra questão que merece atenção, ignorada pelo Juízo a quo, é a que diz respeito ao valor pago pelo Apelante, que não condiz com o praticado no mercado, o que torna extremamente oneroso a apenas uma das partes o cumprimento do contrato, gerando evidente desequilíbrio; (xvii) embora as partes tenham mantido a relação contratual, mesmo diante de tempos de extrema fragilidade econômica, é fato que o valor pago pelo Apelante em 2022 a título de aluguel não corresponde mais com a realidade, estando muito além do preço cobrado na região, sobretudo em razão da crise financeira pela qual passa o país e o consequente desaquecimento do mercado imobiliário comercial, razão pela qual ele ajuizou ação revisional de aluguel (n. 0724107-29.2022.8.07.0001) concomitante ao ajuizamento da presente ação renovatória; (xviii) não fosse suficiente um contexto financeiro devassado pela crise sanitária causada pelo vírus do COVID-19, a cobrança de aluguéis muito superiores ao valor de mercado praticamente obrigam o inadimplemento contratual. Porém, ainda assim, o Apelante envida esforços hercúleos para conseguir cumprir com suas obrigações contratuais, mesmo sendo exigidos aluguéis que superam mais que o dobro do valor de mercado; (xix) os imóveis alugados pelas unidades Avidus School, no SIG e na Asa Norte, são maiores, mais bem estruturados e de localização bastante privilegiada, porém, têm valor menor ao cobrado no contrato em questão, cujo imóvel não possui a mesma qualidade, dimensão e localização que os outros, embora seja um ponto utilizado no exercício da atividade educacional há 10 (dez) anos; (xx) a própria Apelada fez comparativo com outra unidade Ceav, localizada na rua Manacá de Águas Claras, que possui dimensões maiores (quase 3.500 m2), é mais bem localizada (na entrada de Águas Claras, com circulação de milhares de veículos e pedestres diariamente) e cujo valor do aluguel é proporcionalmente muito inferior (R$ 108.975,49, por mais do que o dobro da metragem, já incluído o valor do IPTU, que é de R$ 9.076,49; ou seja, o valor da locação dessa unidade maior é de R$ 99.899,00); (xxi) embora mais relacionado ao objeto da ação revisional, tem importância na presente ação renovatória, na medida em que o desequilíbrio contratual causado pela exorbitância no valor dos aluguéis é causa/motivo para o inadimplemento e deve ser igualmente ponderado; (xxii) se a parte que não cumpre determinada obrigação incrementa o bem-estar social, está-se diante do inadimplemento eficiente do contrato. Isso se dá quando os benefícios decorrentes da quebra contratual superarem as perdas verificadas pela contraparte adimplente, de modo a prevalecer um interesse social maior, em detrimento do interesse particular; (xxiii) em se tratando de instituição de ensino, há um nítido interesse na manutenção desta atividade, por desempenhar importante papel social, seja na educação e formação de cidadãos, seja por gerar empregos e amparar muitas famílias, promovendo valores sociais; (xxiv) é fato relevante considerar que, não obstante tenham ocorrido pontuais inadimplementos, a Apelada, enquanto locadora, sempre recebeu a devida compensação, com acréscimo de juros e multas, estas por vezes substanciosas. Ou seja, não há falar em prejuízo, pois o custo da mora sempre foi transmitido ao Apelante, que busca honrar seus compromissos em todas as suas extensões; (xxv) se o valor que vem sendo pago a título de aluguel se encontra controvertido, em outro processo, conforme suscitado na petição inicial e na réplica, deveria o Juízo a quo ter se manifestado acerca da flexibilização do requisito previsto no art. 71, inc. II, da Lei n. 8.245/91, pois, em sendo o único requisito formal teoricamente não atendido e estando diretamente relacionado à capacidade de pagamento de valores exorbitantemente exigidos deste Apelante, há razão suficiente para superar esse óbice. Ao final pede: Ante todo o exposto, requer seja dado provimento ao recurso de apelação e, em decorrência: (i) seja reformada a sentença, para que, superada a questão referente ao cumprimento do requisito previsto no artigo 71, II, da Lei n° 8.245/91, seja a pretensão autoral, manejada em petição inicial, julgada procedente; (ii) subsidiariamente, caso Vossas Excelências entendam que o Juízo a quo deve proferir nova sentença, seja reformada a sentença quanto ao óbice da suposta ausência de cumprimento da condição estampada no art. 71, inc. II, da Lei n.° 8.245/91, para que os autos retornem à origem e o mérito seja julgado, caso Vossas Excelências entendam que o Juízo a quo deva proferir nova sentença; (iii) seja a apelada condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Após intimado (ID 43688608), as custas recursais foram recolhidas em dobro pelo Apelante (IDs 43768937 a 43768940). A Recorrida REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. apresentou contrarrazões ao recurso, suscitando a preliminar de não conhecimento do apelo em face de inovação recursal e violação ao princípio da dialeticidade (ID 43231430). Com fundamento nos arts. 9o e 10 do CPC, INTIME-SE o Apelante INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME para, querendo, apresentar manifestação acerca da preliminar suscitada, no prazo de 15 (quinze dias), sob pena de preclusão. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se e intime-se. Brasília, 27 de abril de 2023 12:37:01. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0724116-88.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME APELADO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. D E S P A C H O Cuida-se de apelação cível (ID 43231424) interposta pelo Autor INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME em face da sentença (ID 43231407) proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível de Brasília que, nos autos da ação renovatória de contrato de locação comercial proposta contra o Réu REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA., (i) em face do reconhecimento da ausência do pressuposto processual específico, resolveu o processo, sem apreciação do mérito, com fundamento nos artigos 485 , inc. IV , do CPC e 71, inc. II , da Lei n. 8.245/91; (ii) diante da causalidade, condenou o Autor ao pagamento dos honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, mais juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 85, §§ 1o e 16 do CPC. Adoto, como parte integrante deste relatório, o lançado na sentença recorrida de ID 43231407: Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada por INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA – “CEAV JR.” em desfavor de REIS e FERNANDES IMÓVEIS LTDA. Narra ser a autora sociedade que tem por finalidade a prestação serviços educacionais, tendo firmado com a requerida, em 01/01/2018, contrato de locação não residencial do imóvel situado nas lojas 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14, 15, localizadas na Avenida Jequitibá, no 485, CEP 71.929-540, Águas Claras-DF, com área de 24m X 30m, pelo prazo de 60 (sessenta) meses – 5 Anos. Narra que o aluguel fixado alcançava o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), com vencimento no dia 05 de cada mês ou no primeiro dia útil subsequente ao quinto dia do mês, incidindo sobre o valor pactuado ajuste anual com base no IGPDI, de modo que, atualmente, o valor mensal do aluguel supera R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Assevera que atua no ramo educacional infantil, sendo que a escola denominada “CEAV JR.” funciona no imóvel locado há 10 (dez) anos, desde 2012. Afirma que durante todo o período arcou com suas obrigações contratuais pontualmente, no entanto, com a proximidade do término do contrato e considerando que até o presente momento as partes não lograram negociar as novas condições do contrato sub judice, justifica-se a presente ação renovatória. Alega que preenche os requisitos para a renovação da locação, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei do Inquilinato, uma vez que já contrato escrito e com prazo determinado firmado entre as partes e a autora completará 5 anos no ponto comercial no mesmo ramo de atividade. Assim, requer seja o pleito julgado procedente para a renovação do aluguel por mais 60 meses, com início em 1o de janeiro de 2023 e término em 31 de dezembro de 2027, no importe mensal mínimo no valor a ser definido na Ação Revisional ajuizada pela Requerente, cujo valor definitivo pretendido é de R$ 53.942,00, sendo requerido a título de aluguéis provisórios o valor de R$ 68.000,00. Como fiadores, indica THIAGO VIEIRA DE ALMEIDA (CPF: 000.743.941-50); SONIA MARIA ALMEIDA VIEIRA (CPF: 244.828.861-00); MÁRCIO LOBO DE ALMEIDA (CPF: 182.966.531-68); MÁRCIO LOBO DE ALMEIDA JÚNIOR (CPF: 000.743.751-05); FERNANDO VIEIRA DE ALMEIDA (CPF: 000.743.831-16); e INSTITUTO DE ENSINO BILÍNGUE LTDA. (CNPJ: 30.569.788/0001-12). Requer seja reconhecida a prevenção do juízo da 24a Vara Cível de Brasília, em decorrência da Ação Revisional de Aluguel no 0724107-29.2022.8.07.0001, em que se discute exclusivamente o valor de locação correto para o imóvel objeto dos presentes. Requer o julgamento simultâneo das ações a fim de se evitar decisões contraditórias. Juntou documentos. Citadas, as requeridas ofereceram contestação em ID no 133745393. Narra, preliminarmente, a) ausência de interesse processual da Autora, quanto à adequação da via eleita, já que não preenchidos os requisitos legais para o ajuizamento da demanda, uma vez que não se desincumbiu da prova relativa ao cumprimento das obrigações contratuais e nem trouxe aos autos da comprovação da idoneidade financeira daqueles que apresenta como os fiadores; b) necessidade de modificação do valor da causa, uma vez que o valor atual da locação é de R$116.984,19, logo, à luz do inciso III do art. 58 da Lei 8.245/91, que determina que para ações renovatórias o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, deve ser ajustado para R$1.403.810,28. No mérito, afirma, em síntese, que a Requerida, na qualidade de proprietária, responde por cinco ações, entre ações executivas e de procedimento comum, referentes às cobranças das taxas condominiais vinculadas as Lojas 02, 03, 13, 14 e 15, objetos do contrato de locação que se pretende renovar; e não se encontrava, portanto, adimplente com as obrigações contratuais na data da propositura da ação renovatória, notadamente, aluguel e taxas condominiais e, assim permanece. Assevera que a Requerente não demonstrou preencher os requisitos estabelecidos na lei aplicável à espécie, notadamente, os descritos no art. 71, inciso I e V da referida lei. Até a presente data a Requerente possui alugueis em atraso, que confessou dever nos autos do Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001 ao optar pelo pagamento através da possibilidade prevista no art. 916 do CPC, concernentes a alguns meses dos anos de 2019 a 2020, porém, deixou de honrar com a última parcela. Afirma, ainda que o valor do aluguel reajustado no ano de 2022 é de R$116.984,19 (cento e dezesseis mil novecentos e oitenta e quatro reais e dezenove centavos). Requer, por fim, que os pedidos formulados pela Requerente sejam julgados totalmente improcedentes e, por conseguinte, seja decretado o despejo da Autora, determinando Vossa Excelência a imediata expedição de mandado de despejo, constando prazo de seis meses a um ano para a desocupação voluntária, que coincida com a período de férias escolares, nos termos do artigo 74 c/c §2o do art. 63, ambos da Lei no 8.245/1.991, além da condenação da Autora ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, estes últimos no importe igual a 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa. Juntou documentos. Réplica em ID no 136346491 em que ratifica os termos da inicial. Em sede de provas, pugnam as partes pela realização de prova exclusivamente documental e pelo julgamento antecipado do pleito. É o bastante relatório. Sobreveio sentença (ID 43231407), na qual o Juízo a quo acolheu a preliminar e alterou o valor da causa para R$ 1.403.810,28. Asseverou que: (i) os requisitos que a lei estabelece são pressupostos processuais específicos, ou seja, pré-requisitos para que a ação seja conhecida, que são comprovação de que o Locatário vinha cumprindo regularmente suas obrigações contratuais e legais decorrente do contrato de locação; (ii) a Ré afirma a existência de ação executiva manejada nos autos do Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001, referente a alugueis vencidos nos meses dos anos de 2019 e 2020. No referido processo, o Requerente optou por pagá-los através do parcelamento previsto no art. 916 do CPC, contudo, o pagamento da última parcela foi realizado com atraso e na data de 6/09/2022, ou seja, após o ajuizamento da presente demanda (30/06/2022); (iii) verifica-se que não havia o exato cumprimento do contrato em curso estabelecido entre as partes. Outrossim, a cláusula 4a, item 4.6 (ID 129841202), prevê que correm a cargo do locatário todas as despesas relativas ao imóvel objeto do presente contrato, tais como, por exemplo, IPTU, taxas, contribuições de melhoria, preços públicos, condomínio, luz, gás, água e esgoto. Alega a Requerida que pagou com seus recursos as taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 a julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 12,13, 14 e até o momento não foi ressarcida pelo Autor (IDs 133763926 a 133763930); (iv) a existência de ações referentes às cobranças das taxas condominiais vinculadas as Lojas 02, 03, 13, 14 e 15 (IDs 133752192 a 133763920), vencidas e não pagas de junho de 2015 a maio de 2020, logo, incluindo os anos de 2018 a 2020, período de vigência do contrato que o Autor pretende renovar; (v) o Autor impugna os argumentos alegando que não houve qualquer ação de despejo, que a situação reforça que a Ré exige um aluguel em valor desproporcional e abusa do fundo de comércio adquirido pelo Autor para a explorar financeiramente; (vi) afirma que busca a todo custo se manter no imóvel, a fim de manter seu fundo de comércio, e o fato dos acordos serem realizados costumeiramente já demonstra um mínimo de reconhecimento do desequilíbrio econômico-financeiro e da situação econômica atípica; (vii) com relação a ação de execução de título executivo extrajudicial (Processo n. 0725594-68.2021.8.07.0001), o Autor, ora Réu naquela ação, afirma que optou por pagar 30% e o restante em seis parcelas e o pagamento foi realizado com atraso, porém a parcela está liquidada, de modo que o processo perdeu seu objeto em razão do pagamento integral do valor exequendo; (viii) em relação às ações executivas movidas pelo Condomínio Residencial Quinta das Águas (Av. Jequitibá Lote 485 Águas Claras), afirma que tais valores são inovações nos custos da operação, tendo em vista nunca ter havido tal cobrança, tampouco serviço prestado pelo condomínio; (ix) as obrigações quanto às taxas de condomínio dos meses de dezembro de 2020 até julho de 2021 das Lojas 01, 02, 03, 11, 14 e 15, a própria Ré está buscando afastar tais cobranças de taxa de condomínio judicialmente (Proc. n. 0711470-23.2021.8.07.0020), alegando a inovação sem lastro da cobrança em serviços prestados pelo condomínio e que a surpresa com tais valores dificultou o pagamento pela Requerente, pois, em momento de fragilidade financeira, com novo custo mensal, está ajustando o fluxo de caixa para estar em dia com essa obrigação; (x) o Autor acaba por reforçar as provas de não cumprimento do contrato, especialmente quando junta sucessivos acordos que demonstram a dificuldade financeira em cumprir a avença estabelecida. Um dos requisitos para o conhecimento do pedido da ação renovatória é a prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, inc. II, da Lei n. 8.245/91); (xi) a exigência de cumprimento é qualificada pela exatidão, ou seja, não será cabível o exame do pedido renovatório se qualquer obrigação do contrato tenha sido descumprida. Sendo assim, diante das provas que atestam a existência de ações judiciais em curso no momento da propositura da demanda e outras que ainda tramitam, e de responsabilidade do Autor, imperioso se torna o acolhimento da preliminar suscitada para reconhecer a ausência de interesse processual do Autor. O Autor opôs embargos de declaração (ID 43231412) aos quais foram negados provimento (ID 43231421). O Autor apela (ID 43231424). Em suas razões recursais alega que: (i) se trata de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada pelo Apelante Instituto de Educação Almeida Vieira em face da Apelada Reis e Fernandes Imóveis Ltda., na qual pretende a renovação do contrato de locação comercial entabulado entre ambos, por igual prazo, uma vez atendidas as formalidades da Lei n. 8.245/1991, em valor a ser definido na ação revisional n. 0724107-29.2022.8.07.0001; (ii) o Juízo a quo entendeu que o valor da causa deveria ser alterado para R$ 1.403.810,28, que corresponde a 12 (doze) vezes o valor atual do aluguel do imóvel e que não foi demonstrado o cumprimento de um dos requisitos da ação renovatória: prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, inc. II, da n. Lei 8.245/91); (iii) embora o Juízo a quo pontue que a apelante não provou o exato cumprimento do contrato, conforme determina o art. 71, inc. II, da Lei 8.245/91, sabe-se que tal requisito somente é exigido quando a parte a quem incumbe produzir a prova possui reais condições de arcar com o custo total do contrato em questionamento, sob pena de se tornar inacessível um direito a quem o detém, por óbices que não estão sob seu controle. Assim, é importante apresentar as razões pelas quais ele teve dificuldades de arcar com os custos do contrato e, assim, viu-se obrigado a recorrer ao Judiciário; (iv) o ramo de educação infantil foi brutalmente afetado durante a pandemia causada pelo vírus COVID-19, tendo por efeito enorme evasão de alunos, o que gerou decréscimo das receitas do Apelante, tudo em razão do congelamento das atividades de ensino no Distrito Federal, conforme art. 2o, inc. III, do Dec. n. 40.539, de 19/03/2020, este, por sua vez, em sintonia com o estado de calamidade pública reconhecido pelo Dec. Legislativo n. 6 de 2020; (v) em 1o/01/2018, as partes firmaram contrato de locação comercial referente a imóvel situado nas lojas 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14, 15, localizadas na Avenida Jequitibá, n. 485, CEP 71.929-540, Águas Claras-DF, com área de 24m X 30m, pelo prazo de 60 meses, onde, até os dias atuais, ele exerce sua atividade empresarial, prestando serviços educacionais. Ao tempo da gênese da relação contratual, o aluguel fixado alcançava o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), com vencimento no dia 05 de cada mês ou no primeiro dia útil subsequente ao quinto dia do mês, incidindo sobre o valor pactuado ajuste anual com base no IGP-DI; (vi) importante mencionar que o Apelante atua no ramo educacional infantil, sendo que a escola denominada “CEAV JR.” funciona no imóvel locado há 10 (dez) anos, desde 2012. Uma marca consolidada no local. Na data do ajuizamento da ação renovatória, na unidade estabelecida no imóvel da Apelada, a Apelante possuía 291 alunos matriculados, divididos entre as turmas de educação infantil e fundamental (ID 129841216); (vii) veja-se a evolução do número de matriculados desde o início do contrato de locação (ID 129841216): em 2018, havia 556 alunos matriculados; em 2019, eram 644 alunos matriculados; em 2020, passou-se a 181 alunos matriculados após o início da pandemia; em 2021, foram 280 alunos matriculados; e, finalmente, em 2022, há 291 alunos matriculados. Como se vê, o número de alunos aumentou do ano de 2018 para 2019. Porém, em 2020, ano em que se iniciou a pandemia da COVID-19, o número de matriculados ao final do período letivo era de apenas 181 alunos, praticamente 1⁄4 (um quarto) do número de alunos no ano anterior. Ou seja, 75% a menos de alunos; (viii) em 2021 e 2022, pode-se perceber um acréscimo gradual do número de matriculados, haja vista o retorno ainda tímido das famílias às unidades escolares, posto nesse período ainda haver certas restrições sanitárias e receio das famílias com relação ao vírus. No ano seguinte, 2023, a expectativa é de que esse aumento seja mais expressivo, tendo em vista o encerramento de todas as medidas sanitárias de restrição e não haver mais, de forma geral, receio por parte das famílias em matricular suas crianças em instituições de ensino infantil, que, frise-se, não possuem grade curricular obrigatória; (ix) conforme se extrai do documento anexo (“Números da Educação Privada Brasileira”, fls. 150 a 163), o ramo educacional sofreu, de forma generalizada, com a pandemia, em especial o seguimento da educação infantil, que não possui grade curricular obrigatória, de modo que muitos pais retiraram seus filhos das escolas por receio da covid19; (x) devem ser apreciados o contexto e os fundamentos apresentados no decorrer do processo, sob pena de prejudicar a correta resolução da controvérsia, posto o descumprimento das obrigações contratuais, especificamente no que tange ao adimplemento das obrigações financeiras, não estar diretamente relacionado à vontade do apelante, mas, sim, a um fato excepcional, um caso fortuito; (xi) o contexto pandêmico se revela causador de distorções financeiras, que diretamente impossibilitaram o fiel cumprimento do contrato, e isso não pode ser ignorado também no presente caso; (xii) houve o nítido intento do Apelante em saldar seu débito, tendo realizado o parcelamento, tendo pagado com atraso apenas a última parcela, estando aquela demanda definitivamente liquidada em razão do pagamento antes de prolatada a sentença apelada, cujo adimplemento substancial se deu antes de realizada a distribuição do presente feito; (xiii) o descumprimento contratual vigente teria ocorrido no contexto de crise sanitária e consequentemente financeira, cujos efeitos ainda perduram, mesmo que em menor grau; (xiv) as obrigações contratuais estão em dia, de modo que o marco temporal para a propositura e seus demais requisitos formais foram cumpridos, de modo que apenas o requisito financeiro não estava plenamente atendido, embora houvesse adimplemento substancial e claro contexto que demonstra a dificuldade do Apelante em adimplir com todas as obrigações financeiras no período; (xv) além de não haver débitos anteriores ao contrato que se pretende prorrogar, os débitos mais recentes sequer foram judicializados ou incluídos no termo de confissão de dívida celebrado entre as partes, exatamente por não serem todas as supostas irregularidades apontadas pela Apelada em sua contestação remontam a descumprimentos que ocorreram após instaurada a pandemia e que estão todas em dia, sendo que a única pendência, quando da data do protocolo desta ação renovatória, era a última parcela do parcelamento previsto no art. 916 do CPC, que foi paga e gerou a extinção do feito antes mesmo da prolação da sentença apelada; (xvi) outra questão que merece atenção, ignorada pelo Juízo a quo, é a que diz respeito ao valor pago pelo Apelante, que não condiz com o praticado no mercado, o que torna extremamente oneroso a apenas uma das partes o cumprimento do contrato, gerando evidente desequilíbrio; (xvii) embora as partes tenham mantido a relação contratual, mesmo diante de tempos de extrema fragilidade econômica, é fato que o valor pago pelo Apelante em 2022 a título de aluguel não corresponde mais com a realidade, estando muito além do preço cobrado na região, sobretudo em razão da crise financeira pela qual passa o país e o consequente desaquecimento do mercado imobiliário comercial, razão pela qual ele ajuizou ação revisional de aluguel (n. 0724107-29.2022.8.07.0001) concomitante ao ajuizamento da presente ação renovatória; (xviii) não fosse suficiente um contexto financeiro devassado pela crise sanitária causada pelo vírus do COVID-19, a cobrança de aluguéis muito superiores ao valor de mercado praticamente obrigam o inadimplemento contratual. Porém, ainda assim, o Apelante envida esforços hercúleos para conseguir cumprir com suas obrigações contratuais, mesmo sendo exigidos aluguéis que superam mais que o dobro do valor de mercado; (xix) os imóveis alugados pelas unidades Avidus School, no SIG e na Asa Norte, são maiores, mais bem estruturados e de localização bastante privilegiada, porém, têm valor menor ao cobrado no contrato em questão, cujo imóvel não possui a mesma qualidade, dimensão e localização que os outros, embora seja um ponto utilizado no exercício da atividade educacional há 10 (dez) anos; (xx) a própria Apelada fez comparativo com outra unidade Ceav, localizada na rua Manacá de Águas Claras, que possui dimensões maiores (quase 3.500 m2), é mais bem localizada (na entrada de Águas Claras, com circulação de milhares de veículos e pedestres diariamente) e cujo valor do aluguel é proporcionalmente muito inferior (R$ 108.975,49, por mais do que o dobro da metragem, já incluído o valor do IPTU, que é de R$ 9.076,49; ou seja, o valor da locação dessa unidade maior é de R$ 99.899,00); (xxi) embora mais relacionado ao objeto da ação revisional, tem importância na presente ação renovatória, na medida em que o desequilíbrio contratual causado pela exorbitância no valor dos aluguéis é causa/motivo para o inadimplemento e deve ser igualmente ponderado; (xxii) se a parte que não cumpre determinada obrigação incrementa o bem-estar social, está-se diante do inadimplemento eficiente do contrato. Isso se dá quando os benefícios decorrentes da quebra contratual superarem as perdas verificadas pela contraparte adimplente, de modo a prevalecer um interesse social maior, em detrimento do interesse particular; (xxiii) em se tratando de instituição de ensino, há um nítido interesse na manutenção desta atividade, por desempenhar importante papel social, seja na educação e formação de cidadãos, seja por gerar empregos e amparar muitas famílias, promovendo valores sociais; (xxiv) é fato relevante considerar que, não obstante tenham ocorrido pontuais inadimplementos, a Apelada, enquanto locadora, sempre recebeu a devida compensação, com acréscimo de juros e multas, estas por vezes substanciosas. Ou seja, não há falar em prejuízo, pois o custo da mora sempre foi transmitido ao Apelante, que busca honrar seus compromissos em todas as suas extensões; (xxv) se o valor que vem sendo pago a título de aluguel se encontra controvertido, em outro processo, conforme suscitado na petição inicial e na réplica, deveria o Juízo a quo ter se manifestado acerca da flexibilização do requisito previsto no art. 71, inc. II, da Lei n. 8.245/91, pois, em sendo o único requisito formal teoricamente não atendido e estando diretamente relacionado à capacidade de pagamento de valores exorbitantemente exigidos deste Apelante, há razão suficiente para superar esse óbice. Ao final pede: Ante todo o exposto, requer seja dado provimento ao recurso de apelação e, em decorrência: (i) seja reformada a sentença, para que, superada a questão referente ao cumprimento do requisito previsto no artigo 71, II, da Lei n° 8.245/91, seja a pretensão autoral, manejada em petição inicial, julgada procedente; (ii) subsidiariamente, caso Vossas Excelências entendam que o Juízo a quo deve proferir nova sentença, seja reformada a sentença quanto ao óbice da suposta ausência de cumprimento da condição estampada no art. 71, inc. II, da Lei n.° 8.245/91, para que os autos retornem à origem e o mérito seja julgado, caso Vossas Excelências entendam que o Juízo a quo deva proferir nova sentença; (iii) seja a apelada condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Após intimado (ID 43688608), as custas recursais foram recolhidas em dobro pelo Apelante (IDs 43768937 a 43768940). A Recorrida REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. apresentou contrarrazões ao recurso, suscitando a preliminar de não conhecimento do apelo em face de inovação recursal e violação ao princípio da dialeticidade (ID 43231430). Com fundamento nos arts. 9o e 10 do CPC, INTIME-SE o Apelante INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME para, querendo, apresentar manifestação acerca da preliminar suscitada, no prazo de 15 (quinze dias), sob pena de preclusão. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se e intime-se. Brasília, 27 de abril de 2023 12:37:01. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador