Tribunal: TJDFT
Processo: 0725223-39.2023.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2023-06-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0725223-39.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ALLEGRO AGRAVADO: MARCELO ALVES DA SILVA, PATRICIA BARBOSA OLIVEIRA ALVES D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Condomínio Residencial Allegro em face de decisão (ID 160854666, na origem) que, nos autos do Cumprimento de Sentença movido pelo Agravante em desfavor de Patricia Barbosa Oliveira Alves e Marcelo Alves da Silva, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel (unidade no 1.103E do Condomínio Residencial Allegro), pois gravado com cláusula de alienação fiduciária, e determinou o retorno do feito à suspensão já estabelecida em pronunciamento judicial anterior. Nas razões recursais (ID 48270118), o Condomínio narra que os débitos condominiais cobrados estão vencidos desde dezembro/2019 e, diante do vasto período de inadimplência, defende que impedir a penhora da unidade imobiliária causará obstáculo ao resultado útil do processo. Sustenta que a cláusula de alienação fiduciária que incide sobre o imóvel é de garantia e, como o devedor fiduciário dispõe da posse direta do bem, nos termos do artigo 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, recai sobre ele a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, a incidir a regra de que tal dívida deve ser suportada pelo patrimônio do devedor, na forma do artigo 789 do CPC/15. Tece considerações sobre a inviabilidade prática da penhora dos direitos aquisitivos incidentes sobre o imóvel e da natureza propter rem das dívidas oriundas de inadimplemento condominial. Nesse sentido, aduz ser possível a penhora da própria unidade imobiliária no caso de obrigações condominiais, sendo exigido apenas a intimação dos credores quando a penhora recair sobre bem gravado com alienação fiduciária, consoante se extrai do disposto no artigo 799 do CPC/15. Aponta ainda que a natureza propter rem da obrigação independe da mudança da titularidade da propriedade do imóvel, alcançando inclusive quem não tenha participado do processo de conhecimento, e impõe a característica preferencial do crédito condominial sobre o fiduciário. Requer, ao final, a antecipação da tutela recursal para que seja suspenso o feito de origem até o julgamento do presente recurso. Preparo comprovado (IDs 48270120 e 48270119). É o relatório. Decido. Os artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Na hipótese dos autos não vislumbro a presença de tais requisitos. A dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o atual proprietário. Na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, essa regra foi flexibilizada para impor ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, a teor do disposto no artigo 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do CC/02. Desse contexto normativo se extrai que, nos termos do que estabelece o artigo 789 do CPC/15, é o patrimônio do devedor fiduciante que responde pela satisfação do pagamento das despesas condominiais. Como o imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária pertence ao credor fiduciário, não se admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, na medida em que o bem não pertence a este. Registre-se que a impenhorabilidade de imóvel alienado fiduciariamente já foi reconhecida recentemente pelo c. STJ, no julgamento do REsp no 2036289/RS. Confira-se: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3. De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF. 5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF. 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) Ausente, portanto, a probabilidade do direito invocado. O periculum in mora também não se evidencia, pois a simples suspensão do processo e do prazo prescricional pelo prazo de 1 (um) ano, com base no artigo 921, III, do CPC/15 (IDs 160854666 e 160553176, na origem), em decisão proferida em 31/5/2023, não gera risco de perecimento de direito do Agravante. Acrescente-se que, dos argumentos lançados na peça recursal, não se extraem circunstâncias concretas sobre a possível ocorrência de prejuízo irreparável para o Exequente/Agravante até o julgamento do presente recurso pelo Colegiado. Assim, indefiro o requerimento de antecipação da tutela recursal. Oficie-se, comunicando a presente decisão ao nobre Juízo a quo. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0725223-39.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ALLEGRO AGRAVADO: MARCELO ALVES DA SILVA, PATRICIA BARBOSA OLIVEIRA ALVES D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Condomínio Residencial Allegro em face de decisão (ID 160854666, na origem) que, nos autos do Cumprimento de Sentença movido pelo Agravante em desfavor de Patricia Barbosa Oliveira Alves e Marcelo Alves da Silva, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel (unidade no 1.103E do Condomínio Residencial Allegro), pois gravado com cláusula de alienação fiduciária, e determinou o retorno do feito à suspensão já estabelecida em pronunciamento judicial anterior. Nas razões recursais (ID 48270118), o Condomínio narra que os débitos condominiais cobrados estão vencidos desde dezembro/2019 e, diante do vasto período de inadimplência, defende que impedir a penhora da unidade imobiliária causará obstáculo ao resultado útil do processo. Sustenta que a cláusula de alienação fiduciária que incide sobre o imóvel é de garantia e, como o devedor fiduciário dispõe da posse direta do bem, nos termos do artigo 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, recai sobre ele a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, a incidir a regra de que tal dívida deve ser suportada pelo patrimônio do devedor, na forma do artigo 789 do CPC/15. Tece considerações sobre a inviabilidade prática da penhora dos direitos aquisitivos incidentes sobre o imóvel e da natureza propter rem das dívidas oriundas de inadimplemento condominial. Nesse sentido, aduz ser possível a penhora da própria unidade imobiliária no caso de obrigações condominiais, sendo exigido apenas a intimação dos credores quando a penhora recair sobre bem gravado com alienação fiduciária, consoante se extrai do disposto no artigo 799 do CPC/15. Aponta ainda que a natureza propter rem da obrigação independe da mudança da titularidade da propriedade do imóvel, alcançando inclusive quem não tenha participado do processo de conhecimento, e impõe a característica preferencial do crédito condominial sobre o fiduciário. Requer, ao final, a antecipação da tutela recursal para que seja suspenso o feito de origem até o julgamento do presente recurso. Preparo comprovado (IDs 48270120 e 48270119). É o relatório. Decido. Os artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Na hipótese dos autos não vislumbro a presença de tais requisitos. A dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o atual proprietário. Na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, essa regra foi flexibilizada para impor ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, a teor do disposto no artigo 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do CC/02. Desse contexto normativo se extrai que, nos termos do que estabelece o artigo 789 do CPC/15, é o patrimônio do devedor fiduciante que responde pela satisfação do pagamento das despesas condominiais. Como o imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária pertence ao credor fiduciário, não se admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, na medida em que o bem não pertence a este. Registre-se que a impenhorabilidade de imóvel alienado fiduciariamente já foi reconhecida recentemente pelo c. STJ, no julgamento do REsp no 2036289/RS. Confira-se: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3. De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF. 5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF. 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) Ausente, portanto, a probabilidade do direito invocado. O periculum in mora também não se evidencia, pois a simples suspensão do processo e do prazo prescricional pelo prazo de 1 (um) ano, com base no artigo 921, III, do CPC/15 (IDs 160854666 e 160553176, na origem), em decisão proferida em 31/5/2023, não gera risco de perecimento de direito do Agravante. Acrescente-se que, dos argumentos lançados na peça recursal, não se extraem circunstâncias concretas sobre a possível ocorrência de prejuízo irreparável para o Exequente/Agravante até o julgamento do presente recurso pelo Colegiado. Assim, indefiro o requerimento de antecipação da tutela recursal. Oficie-se, comunicando a presente decisão ao nobre Juízo a quo. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator