Tribunal: TJDFT
Processo: 0706202-77.2023.8.07.0000
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2023-03-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0706202-77.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RALIL NASSIF SALOMAO AGRAVADO: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RALIL NASSIF SALOMÃO contra decisão de ID 147616559 (autos de origem), proferida em ação submetida ao rito ordinário, ajuizada em face de INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME, que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Afirma, em suma, que a parte agravada fracionou gleba de terras em lotes individualizados, com a criação do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green; que a parte agravada se apresentou como verdadeira possuidora do lote adquirido; que, no processo de regularização do condomínio, verificou que houve redução da metragem de seu lote, sendo que uma parte foi transformada em Espaço Livre para Uso Público e outra suprimida devido a restrições ambientais; que pagou o condomínio e recolheu impostos sobre a área adquirida de 2.056m2, mas houve alteração na matrícula para 1.000m2; que a conduta viola o contrato firmado e lhe gera dano; que há risco de dilapidação do patrimônio da parte agravada. Requer, liminarmente, a expedição de ofício ao Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, para que torne indisponíveis, com a devida averbação nas respectivas matrículas, os imóveis de matrícula n. 162.718 e n. 167.429. No mérito, pede a reforma da decisão, com a outorga definitiva de escritura dos lotes indicados nas matrículas mencionadas. Subsidiariamente, pede a conversão em perdas e danos, a ser fixada em liquidação de sentença. Custas recolhidas (ID 43758499). Brevemente relatados, decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do artigo 300, do Código de Processo Civil, são pressupostos para o deferimento da tutela antecipada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Inicialmente, a parte agravante pretende a substituição do bem imóvel anteriormente adquirido por outros dois, inseridos no mesmo condomínio, diante da alegada alteração da característica do bem, com redução de seu tamanho. Ocorre que a medida representará modificação do objeto do contrato firmado entre as partes. A manutenção do equilíbrio contratual pode não se dar exclusivamente com substituição dos lotes, já que a posição e o período da compra interferem no valor de mercado. Para subsidiar o pedido liminar, a parte agravante fez referência a ação diversa, que tratou de questão similar, autuada sob o n. 0722385-91.2021.8.07.0001. Por oportuno, convém registrar excerto da sentença proferida na aludida ação: Não se me afigura, contudo, possível o atendimento do pedido. É que a promessa de compra e venda não pode, forçadamente, ter modificado o seu objeto. O que a ré quis vender e o autor comprou foram os lotes identificados. Ora, o compromisso celebrado entre as partes visa, exatamente, “transferir a propriedade definitivamente, ou seja, celebrar outro contrato, no futuro, que é a escritura de compra e venda.”(Arnaldo Rizzardo, “Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano”, Coleção Ajuris no 15, 1a ed., 1980, pág. 77) Logo, deve observar a regra da imutabilidade do objeto, nos termos do art. 482 do Código Civil a não ser que haja acordo entre as partes, nos termos do art. 28 da Lei 6.766/79 (Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.) Isso, claro, que utilizo como reforço de argumento, já que é notório que o loteamento foi criminosamente instalado, iniciando-se no século passado – a promessa de compra e venda cedida ao autor é de 1993 – com a inobservância total da referida lei por parte da ré - e veio a ser regularizado, por força, basicamente, do fato consumado – a que veio em socorro a Lei 12.651/2012 que autorizou, entre outras, a regularização em áreas de preservação permanente de núcleos urbanos – art. 65, como consta do referido estudo da CONAM. Mas, para tanto, devem haver “a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização."(art. 65, VII). Assim, a meu ver, não é cabível a procedência do primeiro pedido, pois isso implicaria em modificar o objeto do contrato. (grifo nosso). Ademais, a questão, contudo, exige a formação do contraditório e da adequada instrução probatória, para apurar em que contexto e em que extensão ocorreu a modificação (a título exemplificativo, o documento de ID 146118200 dos autos de origem apontou que a redução da metragem foi menor do que a alegada na peça recursal e se deu para atendimento de condicionantes ambientais necessárias à regularização do condomínio). Por outro lado, não está configurado o risco de dilapidação patrimonial, a justificar a decretação da indisponibilidade das matrículas com a finalidade de impedir o pagamento de eventual condenação em perdas e danos. Observe-se que, neste momento, o fundamento não consiste na transferência da titularidade dos imóveis para promover o reequilíbrio contratual, mas a utilização como garantia de pagamento de dívida hipotética. Nesse cenário, a mera possibilidade de dissipação do patrimônio, desacompanhada da documentação comprobatória do risco de frustração do pagamento, não justifica o arresto de bens anterior à citação do agravado. A existência de execuções fiscais em curso, por si só, não configura elemento suficiente para caracterizar a prática de ato que o impossibilite de cumprir obrigação futura de pagamento. Por fim, imperioso destacar que o pedido de mérito – que consistiu na condenação na outorga da escritura pública definitiva dos lotes que pretendia substituir ou na conversão em perdas e danos, a ser fixada na liquidação de sentença – contempla ampliação do pedido liminar, correspondendo ao próprio mérito da ação, sem a observância da adequada instrução probatória. Portanto, não está presente a probabilidade do direito, imprescindível à antecipação dos efeitos da tutela recursal. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de liminar. Desnecessária a intimação da parte agravada, não citada. Int. Brasília/DF, 28 de fevereiro de 2023. Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0706202-77.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RALIL NASSIF SALOMAO AGRAVADO: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RALIL NASSIF SALOMÃO contra decisão de ID 147616559 (autos de origem), proferida em ação submetida ao rito ordinário, ajuizada em face de INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME, que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Afirma, em suma, que a parte agravada fracionou gleba de terras em lotes individualizados, com a criação do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green; que a parte agravada se apresentou como verdadeira possuidora do lote adquirido; que, no processo de regularização do condomínio, verificou que houve redução da metragem de seu lote, sendo que uma parte foi transformada em Espaço Livre para Uso Público e outra suprimida devido a restrições ambientais; que pagou o condomínio e recolheu impostos sobre a área adquirida de 2.056m2, mas houve alteração na matrícula para 1.000m2; que a conduta viola o contrato firmado e lhe gera dano; que há risco de dilapidação do patrimônio da parte agravada. Requer, liminarmente, a expedição de ofício ao Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, para que torne indisponíveis, com a devida averbação nas respectivas matrículas, os imóveis de matrícula n. 162.718 e n. 167.429. No mérito, pede a reforma da decisão, com a outorga definitiva de escritura dos lotes indicados nas matrículas mencionadas. Subsidiariamente, pede a conversão em perdas e danos, a ser fixada em liquidação de sentença. Custas recolhidas (ID 43758499). Brevemente relatados, decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do artigo 300, do Código de Processo Civil, são pressupostos para o deferimento da tutela antecipada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Inicialmente, a parte agravante pretende a substituição do bem imóvel anteriormente adquirido por outros dois, inseridos no mesmo condomínio, diante da alegada alteração da característica do bem, com redução de seu tamanho. Ocorre que a medida representará modificação do objeto do contrato firmado entre as partes. A manutenção do equilíbrio contratual pode não se dar exclusivamente com substituição dos lotes, já que a posição e o período da compra interferem no valor de mercado. Para subsidiar o pedido liminar, a parte agravante fez referência a ação diversa, que tratou de questão similar, autuada sob o n. 0722385-91.2021.8.07.0001. Por oportuno, convém registrar excerto da sentença proferida na aludida ação: Não se me afigura, contudo, possível o atendimento do pedido. É que a promessa de compra e venda não pode, forçadamente, ter modificado o seu objeto. O que a ré quis vender e o autor comprou foram os lotes identificados. Ora, o compromisso celebrado entre as partes visa, exatamente, “transferir a propriedade definitivamente, ou seja, celebrar outro contrato, no futuro, que é a escritura de compra e venda.”(Arnaldo Rizzardo, “Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano”, Coleção Ajuris no 15, 1a ed., 1980, pág. 77) Logo, deve observar a regra da imutabilidade do objeto, nos termos do art. 482 do Código Civil a não ser que haja acordo entre as partes, nos termos do art. 28 da Lei 6.766/79 (Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.) Isso, claro, que utilizo como reforço de argumento, já que é notório que o loteamento foi criminosamente instalado, iniciando-se no século passado – a promessa de compra e venda cedida ao autor é de 1993 – com a inobservância total da referida lei por parte da ré - e veio a ser regularizado, por força, basicamente, do fato consumado – a que veio em socorro a Lei 12.651/2012 que autorizou, entre outras, a regularização em áreas de preservação permanente de núcleos urbanos – art. 65, como consta do referido estudo da CONAM. Mas, para tanto, devem haver “a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização."(art. 65, VII). Assim, a meu ver, não é cabível a procedência do primeiro pedido, pois isso implicaria em modificar o objeto do contrato. (grifo nosso). Ademais, a questão, contudo, exige a formação do contraditório e da adequada instrução probatória, para apurar em que contexto e em que extensão ocorreu a modificação (a título exemplificativo, o documento de ID 146118200 dos autos de origem apontou que a redução da metragem foi menor do que a alegada na peça recursal e se deu para atendimento de condicionantes ambientais necessárias à regularização do condomínio). Por outro lado, não está configurado o risco de dilapidação patrimonial, a justificar a decretação da indisponibilidade das matrículas com a finalidade de impedir o pagamento de eventual condenação em perdas e danos. Observe-se que, neste momento, o fundamento não consiste na transferência da titularidade dos imóveis para promover o reequilíbrio contratual, mas a utilização como garantia de pagamento de dívida hipotética. Nesse cenário, a mera possibilidade de dissipação do patrimônio, desacompanhada da documentação comprobatória do risco de frustração do pagamento, não justifica o arresto de bens anterior à citação do agravado. A existência de execuções fiscais em curso, por si só, não configura elemento suficiente para caracterizar a prática de ato que o impossibilite de cumprir obrigação futura de pagamento. Por fim, imperioso destacar que o pedido de mérito – que consistiu na condenação na outorga da escritura pública definitiva dos lotes que pretendia substituir ou na conversão em perdas e danos, a ser fixada na liquidação de sentença – contempla ampliação do pedido liminar, correspondendo ao próprio mérito da ação, sem a observância da adequada instrução probatória. Portanto, não está presente a probabilidade do direito, imprescindível à antecipação dos efeitos da tutela recursal. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de liminar. Desnecessária a intimação da parte agravada, não citada. Int. Brasília/DF, 28 de fevereiro de 2023. Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora