Tribunal: TJDFT
Processo: 0738308-92.2023.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2023-09-19

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0738308-92.2023.8.07.0000 AGRAVANTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A AGRAVADO: DIOVANY ALBERTO DIAS MOREIRA Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por José Celso Gontijo Engenharia S.A. e JCGontijo 201 Empreendimentos Imobiliários S.A. contra a r. decisão proferida pela Juíza de Direito da 12a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília que, nos autos do Processo n° 0713852-80.2020.8.07.0001, em fase de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado e homologou o laudo de avaliação, nos seguintes termos: “Apresentados os laudos de avaliações pelo Oficial de Justiça, a parte executada impugnou (ID 164257848), sob o argumento de que o valor consignado pelo Oficial de Justiça não condiz com a realidade mercantil das unidades avaliadas. Isso porque, ao discorrer acerca do método utilizado para avaliação do referido bem, não adentrou especificadamente da descrição dos imóveis utilizados como referência. Já a parte exequente concordou com as avaliações realizadas (ID 164185467). Inicialmente, importante ressaltar que, consoante decisão proferida em sede de embargos de terceiros (ID 163914886), encontra-se suspensa a penhora que recaiu sobre as unidades 1504 e 1510. Noutro giro, o art. 870, do CPC, permite que o laudo de avaliação de imóvel seja elaborado por oficial de justiça e que o magistrado nomeará avaliador com conhecimentos especializados apenas quando necessário, o que não é o caso dos presentes autos. O inciso I do art. 872 do CPC exige que o avaliador especifique os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram. Todavia, é possível a avaliação indireta do bem quando não é possível o seu exame in loco, seja pela resistência do proprietário em franquear o seu acesso ao avaliador seja por outras circunstâncias que determinem a inviabilidade da análise pessoal do imóvel. Se o oficial de justiça se utilizou da metodologia de comparação entre anúncios de imóveis com características aproximadas para realizar a avaliação dos bens penhorados (Ids 161357536 - Pág. 1, 161357537 - Pág. 1, 161357538 - Pág. 1, 161362659 - Pág. 1, 161362660 - Pág. 1 e 161362662 - Pág. 1) e se os anúncios por ele apresentados se mostram assemelhados aos imóveis objeto de comparação, afigura-se inviável a realização de nova avaliação. Deve-se ressaltar que, a certidão lavrada pelo Oficial de Justiça goza de fé pública. Sendo assim, rejeito a impugnação apresentada pelo executado. Antes de determinar a alienação dos imóveis através de hasta pública, aguarde-se o retorno dos ofícios de Ids 159008478 e 159015084. Sendo o caso, reitere-os.” Em síntese, os Agravantes alegam ofensa ao art. 473, § 2o, do CPC, sob o argumento de que o avaliador emitiu juízo de valor e deixou de especificar os aspectos técnicos que desabonam os pareceres que apresentaram. Sustentam que o valor consignado pelo i. Perito não condiz com a realidade mercantil, pois “não seguiu a Norma no 14.653-1 da ABNT, além de outras especialmente designadas para imóveis urbanos (14.653-2)”. Acrescentam que os laudos acostados aos autos de origem, referentes à unidade em questão, perfazem valor muito superior ao estipulado pelo Oficial de Justiça. Argumentam que o i. Perito não discorreu acerca da metodologia utilizada para avaliar o bem e não considerou a descrição dos imóveis utilizados como referência. Reiteram que o i. Perito deixou de considerar requisitos particulares do imóvel, tais como, topografia e zoneamento do terreno; idade, metragem e vícios de construção do imóvel e transporte, facilidade de acesso, comércio local e infraestrutura da região. Afirmam que também foram desconsiderados documentos, como a matrícula, IPTU, condomínio, conta de luz e energia. Ao final, pedem a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento e, no mérito, pugnam pela reforma da r. decisão agravada, para homologar os laudos que apresentaram. O preparo foi devidamente comprovado – Id. 51188375 e Id. 51188379. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Desse modo, deve haver plausibilidade do direito alegado, bem como o reconhecimento de que a espera pelo julgamento poderá causar dano grave e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado ou ameaçado de lesão. No caso, não se detecta verossimilhança nas alegações dos Agravantes, por falta de elementos que demonstrem vícios na avaliação do imóvel penhorado. Com efeito, verifica-se que os Agravantes contestam os laudos de avaliação feito por Oficial de Justiça Avaliador, sem, contudo, apresentar elementos capazes de desaboná-lo. Os Agravantes sustentam que o Oficial de Justiça Avaliador não discorreu acerca da metodologia utilizada para avaliar o bem e não considerou a descrição dos imóveis utilizados como referência. Contudo, em análise dos autos de origem, verifico que os laudos juntados pelo Agravante, no tocante à forma de avaliação, não se diferem do laudo do oficial de justiça. A título de exemplo, ao avaliar a Sala 214, localizada na SGAS 915, no Edifício Advance, a Oficiala de Justiça especificou o método avaliatório (comparativo de dados de mercado), baseando-se na localização do imóvel e em 3 (três) amostras a fim de apurar a média do valor de mercado do metro quadrado no local1 e apurou o valor de R$ 405.982,11. Do mesmo modo, o laudo juntado pelos Agravantes, que avaliou o mesmo imóvel em R$ 503.145,00, utilizou-se da mesma metodologia comparativa, com coleta de preços de imóveis similares à venda em anúncios de sítios especializados em compra e venda de imóveis, todavia, ao contrário Oficiala, o avaliador não apresentou qualquer amostra a fim de demonstrar a sua conclusão2. Com efeito, a mera apresentação de laudo produzido por assistente técnico de confiança dos devedores, com valores que destoam daquele apresentado pela auxiliar do juízo, não comprova o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário. Por outro lado, observa-se que o valor indicado pelo Oficial de Justiça é compatível com os anúncios publicados em sítios eletrônicos de venda de imóveis acostados aos autos de origem (Id. 160254400). Nos termos do art. 873 do CPC, é admitida nova avaliação quando: “I) qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II) se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III) o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. No caso concreto, não verifico elementos que desabonem a avaliação do Oficial de Justiça e que justificaria nova avaliação. Também não se pode olvidar que a avaliação produzida por Oficial de Justiça goza de fé pública, e não pode ser substituída por outra que melhor atenda aos interesses de uma das partes. Não é outro o entendimento deste Tribunal sobre o tema, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. VALOR MÉDIO DO MERCADO. ADEQUAÇÃO.NOVAAVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.DECISÃO MANTIDA. 1. O oficial de justiça avaliador goza de atributos como a presunção da veracidade e da legitimidade, estando perfeitamente apto para realizar a avaliação do imóvel. Assim, a realização de nova avaliação somente é cabível estando provada, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo, ou qualquer circunstância autorizadora do artigo 873 do Código de Processo Civil. 2.Tendo sido realizadas duas avaliações oficiais do imóvel objeto da penhora, com a observância do disposto no artigo 872 do Código de Processo Civil, apresentando valores aproximados entre si e em consonância com os demais elementos de prova constantes dos autos, não há que se falar em realização de nova avaliação. O laudo particular realizado a pedido da parte interessada e a pesquisa de preço em sítios imobiliários na rede mundial de computadores, as quais podem apresentar estimativas superestimadas, não são aptas a, por si só, afastar o laudo oficial, mormente, se as características dos imóveis não correspondam entre si. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 1147274, 07181907120188070000, Relatora: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2019, publicado no DJE: 19/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. VALOR CONDIZENTE COM AS CARACTERÍSTICAS DO BEM. TAXA CONDOMINIAL. MATÉRIA DECIDIDA NA FASE DE CONHECIMENTO. 1. Conforme o CPC 873, para que seja admitida nova avaliação, faz-se necessária a demonstração clara da ocorrência de erro na avaliação do imóvel penhorado ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a mera alegação de falha na avaliação. 2. A impugnação ao cumprimento de sentença não se presta para rever matéria acobertada pela coisa julgada.” (Acórdão n.1148755, 07085723920178070000, Relator: FERNANDO HABIBE 4a Turma Cível, Data de Julgamento: 06/02/2019, publicado no DJE: 12/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Cumpre ressaltar que, por não ter sido apontada qualquer inconsistência convincente no laudo oficial, este deve prevalecer em caso de divergência com o laudo do assistente técnico, sobretudo porque as conclusões alcançadas por oficial de justiça são dotadas de imparcialidade e isenção. Ausente, portanto, o primeiro pressuposto para o deferimento da medida pretendida, qual seja, a verossimilhança da alegação dos Agravantes, o que impõe a manutenção da r. decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo. Intime-se o Agravado para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 dias, caso queira. Publique-se e intimem-se. Dispenso informações. Brasília, 13 de setembro de 2023. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0738308-92.2023.8.07.0000 AGRAVANTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A AGRAVADO: DIOVANY ALBERTO DIAS MOREIRA Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por José Celso Gontijo Engenharia S.A. e JCGontijo 201 Empreendimentos Imobiliários S.A. contra a r. decisão proferida pela Juíza de Direito da 12a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília que, nos autos do Processo n° 0713852-80.2020.8.07.0001, em fase de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado e homologou o laudo de avaliação, nos seguintes termos: “Apresentados os laudos de avaliações pelo Oficial de Justiça, a parte executada impugnou (ID 164257848), sob o argumento de que o valor consignado pelo Oficial de Justiça não condiz com a realidade mercantil das unidades avaliadas. Isso porque, ao discorrer acerca do método utilizado para avaliação do referido bem, não adentrou especificadamente da descrição dos imóveis utilizados como referência. Já a parte exequente concordou com as avaliações realizadas (ID 164185467). Inicialmente, importante ressaltar que, consoante decisão proferida em sede de embargos de terceiros (ID 163914886), encontra-se suspensa a penhora que recaiu sobre as unidades 1504 e 1510. Noutro giro, o art. 870, do CPC, permite que o laudo de avaliação de imóvel seja elaborado por oficial de justiça e que o magistrado nomeará avaliador com conhecimentos especializados apenas quando necessário, o que não é o caso dos presentes autos. O inciso I do art. 872 do CPC exige que o avaliador especifique os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram. Todavia, é possível a avaliação indireta do bem quando não é possível o seu exame in loco, seja pela resistência do proprietário em franquear o seu acesso ao avaliador seja por outras circunstâncias que determinem a inviabilidade da análise pessoal do imóvel. Se o oficial de justiça se utilizou da metodologia de comparação entre anúncios de imóveis com características aproximadas para realizar a avaliação dos bens penhorados (Ids 161357536 - Pág. 1, 161357537 - Pág. 1, 161357538 - Pág. 1, 161362659 - Pág. 1, 161362660 - Pág. 1 e 161362662 - Pág. 1) e se os anúncios por ele apresentados se mostram assemelhados aos imóveis objeto de comparação, afigura-se inviável a realização de nova avaliação. Deve-se ressaltar que, a certidão lavrada pelo Oficial de Justiça goza de fé pública. Sendo assim, rejeito a impugnação apresentada pelo executado. Antes de determinar a alienação dos imóveis através de hasta pública, aguarde-se o retorno dos ofícios de Ids 159008478 e 159015084. Sendo o caso, reitere-os.” Em síntese, os Agravantes alegam ofensa ao art. 473, § 2o, do CPC, sob o argumento de que o avaliador emitiu juízo de valor e deixou de especificar os aspectos técnicos que desabonam os pareceres que apresentaram. Sustentam que o valor consignado pelo i. Perito não condiz com a realidade mercantil, pois “não seguiu a Norma no 14.653-1 da ABNT, além de outras especialmente designadas para imóveis urbanos (14.653-2)”. Acrescentam que os laudos acostados aos autos de origem, referentes à unidade em questão, perfazem valor muito superior ao estipulado pelo Oficial de Justiça. Argumentam que o i. Perito não discorreu acerca da metodologia utilizada para avaliar o bem e não considerou a descrição dos imóveis utilizados como referência. Reiteram que o i. Perito deixou de considerar requisitos particulares do imóvel, tais como, topografia e zoneamento do terreno; idade, metragem e vícios de construção do imóvel e transporte, facilidade de acesso, comércio local e infraestrutura da região. Afirmam que também foram desconsiderados documentos, como a matrícula, IPTU, condomínio, conta de luz e energia. Ao final, pedem a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento e, no mérito, pugnam pela reforma da r. decisão agravada, para homologar os laudos que apresentaram. O preparo foi devidamente comprovado – Id. 51188375 e Id. 51188379. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Desse modo, deve haver plausibilidade do direito alegado, bem como o reconhecimento de que a espera pelo julgamento poderá causar dano grave e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado ou ameaçado de lesão. No caso, não se detecta verossimilhança nas alegações dos Agravantes, por falta de elementos que demonstrem vícios na avaliação do imóvel penhorado. Com efeito, verifica-se que os Agravantes contestam os laudos de avaliação feito por Oficial de Justiça Avaliador, sem, contudo, apresentar elementos capazes de desaboná-lo. Os Agravantes sustentam que o Oficial de Justiça Avaliador não discorreu acerca da metodologia utilizada para avaliar o bem e não considerou a descrição dos imóveis utilizados como referência. Contudo, em análise dos autos de origem, verifico que os laudos juntados pelo Agravante, no tocante à forma de avaliação, não se diferem do laudo do oficial de justiça. A título de exemplo, ao avaliar a Sala 214, localizada na SGAS 915, no Edifício Advance, a Oficiala de Justiça especificou o método avaliatório (comparativo de dados de mercado), baseando-se na localização do imóvel e em 3 (três) amostras a fim de apurar a média do valor de mercado do metro quadrado no local1 e apurou o valor de R$ 405.982,11. Do mesmo modo, o laudo juntado pelos Agravantes, que avaliou o mesmo imóvel em R$ 503.145,00, utilizou-se da mesma metodologia comparativa, com coleta de preços de imóveis similares à venda em anúncios de sítios especializados em compra e venda de imóveis, todavia, ao contrário Oficiala, o avaliador não apresentou qualquer amostra a fim de demonstrar a sua conclusão2. Com efeito, a mera apresentação de laudo produzido por assistente técnico de confiança dos devedores, com valores que destoam daquele apresentado pela auxiliar do juízo, não comprova o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário. Por outro lado, observa-se que o valor indicado pelo Oficial de Justiça é compatível com os anúncios publicados em sítios eletrônicos de venda de imóveis acostados aos autos de origem (Id. 160254400). Nos termos do art. 873 do CPC, é admitida nova avaliação quando: “I) qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II) se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III) o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. No caso concreto, não verifico elementos que desabonem a avaliação do Oficial de Justiça e que justificaria nova avaliação. Também não se pode olvidar que a avaliação produzida por Oficial de Justiça goza de fé pública, e não pode ser substituída por outra que melhor atenda aos interesses de uma das partes. Não é outro o entendimento deste Tribunal sobre o tema, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. VALOR MÉDIO DO MERCADO. ADEQUAÇÃO.NOVAAVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.DECISÃO MANTIDA. 1. O oficial de justiça avaliador goza de atributos como a presunção da veracidade e da legitimidade, estando perfeitamente apto para realizar a avaliação do imóvel. Assim, a realização de nova avaliação somente é cabível estando provada, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo, ou qualquer circunstância autorizadora do artigo 873 do Código de Processo Civil. 2.Tendo sido realizadas duas avaliações oficiais do imóvel objeto da penhora, com a observância do disposto no artigo 872 do Código de Processo Civil, apresentando valores aproximados entre si e em consonância com os demais elementos de prova constantes dos autos, não há que se falar em realização de nova avaliação. O laudo particular realizado a pedido da parte interessada e a pesquisa de preço em sítios imobiliários na rede mundial de computadores, as quais podem apresentar estimativas superestimadas, não são aptas a, por si só, afastar o laudo oficial, mormente, se as características dos imóveis não correspondam entre si. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 1147274, 07181907120188070000, Relatora: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2019, publicado no DJE: 19/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. VALOR CONDIZENTE COM AS CARACTERÍSTICAS DO BEM. TAXA CONDOMINIAL. MATÉRIA DECIDIDA NA FASE DE CONHECIMENTO. 1. Conforme o CPC 873, para que seja admitida nova avaliação, faz-se necessária a demonstração clara da ocorrência de erro na avaliação do imóvel penhorado ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a mera alegação de falha na avaliação. 2. A impugnação ao cumprimento de sentença não se presta para rever matéria acobertada pela coisa julgada.” (Acórdão n.1148755, 07085723920178070000, Relator: FERNANDO HABIBE 4a Turma Cível, Data de Julgamento: 06/02/2019, publicado no DJE: 12/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Cumpre ressaltar que, por não ter sido apontada qualquer inconsistência convincente no laudo oficial, este deve prevalecer em caso de divergência com o laudo do assistente técnico, sobretudo porque as conclusões alcançadas por oficial de justiça são dotadas de imparcialidade e isenção. Ausente, portanto, o primeiro pressuposto para o deferimento da medida pretendida, qual seja, a verossimilhança da alegação dos Agravantes, o que impõe a manutenção da r. decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo. Intime-se o Agravado para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 dias, caso queira. Publique-se e intimem-se. Dispenso informações. Brasília, 13 de setembro de 2023. Desembargadora Fátima Rafael Relatora