Tribunal: TJDFT
Processo: 0706852-61.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2022-03-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0706852-61.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GLOBEINBRA LLC AGRAVADO: CONDOMINIO VIA CAPITAL - CENTRO EMPRESARIAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por GLOBEINBRA LLC (executado), contra r. decisão proferida pelo ilustre Juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, nos autos da ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO VIA CAPITAL - CENTRO EMPRESARIAL, processo no 0717032-41.2019.8.07.0001, na qual rejeitou a impugnação à penhora. Transcrevo a r. decisão agravada (ID 100572257 dos autos de origem): “Cuida-se de impugnação á penhora apresentada pelo devedor ao ID 92475576, sob o argumento de que está em recuperação judicial e, portanto, o débito exequendo deve se submeter ao plano de recuperação judicial homologado, devendo, por consequência, haver a extinção da presente execução. Intimada, a parte exequente se manifestou requerendo o prosseguimento da execução, sob o argumento de que a distribuição da presente execução se deu anteriormente à distribuição dos autos n 197586-50.2019.8.26.0100 em tramite na 2o Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Estado de São Paulo e que os créditos perseguidos nos autos da presente execução têm obrigação de natureza propter rem e que, portanto, tem categoria extraconcursal, não se submetendo à recuperação judicial da executada. A parte exequente informou, ainda, que não habilitou seu crédito perante o juízo da recuperação judicial. É o relatório. Decido. A presente execução foi distribuída em 24.06.2019, tendo o plano de recuperação judicial sido homologado em 11.01.2021, conforme decisão acostada ao ID 92475578. O entendimento jurisprudencial é no sentido de que os débitos condominiais são de natureza propter rem, e portanto, extraconcursais, não se sujeitando à habilitação do crédito perante o juízo especializado, tampouco resultam na suspensão da execução. Trago a seguir a classificação de obrigação propter rem nos ensinamentos de Flavio Tartucce: "A obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa”. TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.2: direito das obrigações e responsabilidade civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014. Além disso, cito a seguir o seguinte precedente proferido pelo STJ que classifica o crédito decorrente de despesas condominiais como extraconcursal: RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2. Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO”. (Recurso Especial n° 1.534.433/SP, julgado em 27/03/2017). Assim, os créditos existentes antes do pedido de recuperação judicial são considerados extraconcursais, e, portanto, não se sujeitam à habilitação perante o juízo especializado, tampouco implicam em suspensão da execução. Neste mesmo sentido, cito o seguinte precedente do E, TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. NÃO CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA. 1. Os débitos condominiais se revestem de natureza propter rem por estarem vinculadas ao imóvel. Essas despesas são destinadas à manutenção do próprio bem e, por essa razão, caracterizam-se como créditos extraconcursais, os quais não se sujeitam à habilitação no Juízo especializado, tampouco acarretam a suspensão da execução, nos termos da Lei número 11.101/2005. 2. Como os débitos condominiais não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, por estarem compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, é plenamente possível a condenação ao pagamento de multa pelo não adimplemento da obrigação, além da fixação de honorários advocatícios, não havendo que se falar em novação da dívida. 3. Não importa em litigância de má-fé o exercício regular do direito de recorrer, quando lastreado em argumentos capazes de, em tese, amparar a pretensão deduzida pela parte. 4. Recurso conhecido e não provido.(Acórdão 1354275, 07102773320218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2021, publicado no DJE: 20/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, considerando que a alegação de impenhorabilidade do bem embasada na decretação da recuperação judicial é a única alegação da devedora para desconstituir a penhora realizada, rejeito-a. Todavia, determino que expeça-se ofício ao juízo da 2o Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Estado de São Paulo - autos no 197586-50.2019.8.26.0100, comunicando-o da penhora realizada sobre o bem imóvel de propriedade da executada de matrícula no 75369, do Cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, devendo este se manifestar sobre a possibilidade prosseguimento dos atos expropriatórios em face do bem em questão e/ou sobre demais bens de propriedade da executada. Anexe ao ofício o termo de penhora de ID 75315005. Concedo força de ofício à presente decisão. Aguarde-se o retorno do ofício. Intimem-se.” Descontente, o executado recorre. Narra que na origem é demandada em ação de execução, fundada em título extrajudicial, movida pelo Condomínio Via Capital, decorrente de despesas atinentes a unidades de sua propriedade, Globeinbra LLC, a saber: salas no 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 1212, 1213, 1214 e vagas de garagem no 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 68, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 77, 78, 79, todos localizados no SBN Quadra 02, Lote 12, Bloco F, Edifício Via Capital, Brasília/DF, integrante do Condomínio Exequente, ora agravado. Informa que o montante cobrado é de montante de R$ 194.554,72 (sem os acréscimos legais). Insurge-se a recorrente contra o fato de o d. Juízo a quo ter reconhecido o caráter extraconcursal dos débitos condominiais vencidos antes do deferimento do pedido de recuperação judicial, rejeitando o pedido de submissão aos autos da recuperação judicial e ao quadro geral de credores. Destaca que “a distribuição do pedido de recuperação judicial da Agravante ocorreu em 30/09/2019, tendo o pedido sido deferido em 07/10/2019, ao passo que a ação de execução em questão, versa sobre os débitos condominiais vencidos desde Junho de 2018 a Janeiro de 2019, conforme podemos constatar ao mov. 44730004 e seguintes dos autos...”. Defende assim a concursabilidade das cotas vencidas até Setembro de 2019, razão pela qual o montante apurado neste período, deverá ser submetido aos autos da Recuperação Judicial. Alega em favor da sua tese que a submissão aos efeitos da recuperação judicial deve considerar que a existência do crédito é determinada pela data em que o ocorreu o seu fato gerado. Liminarmente requer a concessão de efeito suspensivo, para sobrestar eventuais atos constritivos sobre o seu patrimônio. No mérito requer o provimento do recurso, “para que a decisão seja reformada, para declarar que as cotas submetem-se à recuperação judicial nos autos do processo de Recuperação Judicial, autuado sob o no 1097586-50.2019.8.26.0100, em trâmite perante a 2a Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo...” Comprovante do recolhimento do preparo no ID 33244002. É o que basta para a análise do pedido liminar. Decido. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. O exame a ser realizado neste momento se restringe ao pedido de efeito suspensivo. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Ademais, diz o parágrafo único do art. 995 do CPC que “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para a concessão do efeito suspensivo: a probabilidade de provimento e o perigo da demora (art. 995, parágrafo único, do CPC). Como relatado, a recorrente se insurge contra decisão de primeiro grau que rejeitou a impenhorabilidade, pois fundamentado o pedido na necessidade de submeter a questão ao processo de recuperação judicial. Fazendo um juízo de cognoscibilidade meramente sumária, próprio deste momento incipiente de exame apenas da liminar, tenho que, em princípio, não resta demonstrado, primo ictu oculi, a probabilidade de provimento do recurso. Trata-se de créditos condominiais inadimplidos pela agravante, os quais possuem natureza propter rem, por estarem vinculados ao imóvel. Cumpre salientar que estas despesas são destinadas à manutenção do próprio bem e, por essa razão, caracterizam-se como créditos extraconcursais, independente da data em que tenham sido gerados, por isso, em tese, não se sujeitam à habilitação no quadro geral de credores, tampouco acarretam a suspensão da execução, nos termos da Lei no 11.101/2005. A propósito do tema, precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. AGRAVO INTERNO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA FALIDA. AUSÊNCIA DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL ATUAL. 1. A inexistência de dissídio interpretativo atual não justifica a interposição dos embargos de divergência. 2. Os débitos condominiais estão compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, enquadrando-se como crédito extraconcursal. Portanto, não se sujeitam à habilitação de crédito. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt nos EDv nos EAREsp 769.043/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2021, DJe 07/04/2021) (Destacou-se) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A decisão recorrida se mostra em sintonia com o entendimento desta Corte de que o encargo condominial, ainda que anterior ao pedido de quebra, enquadra-se no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se de crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação, tampouco à suspensão determinada pela Lei de Falências. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AgInt no AREsp 769.043/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 07/10/2020) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA EXTRACONCURSAL. EFEITOS. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUJEIÇÃO. AUSÊNCIA. AÇÃO EXECUTIVA. PROSSEGUIMENTO. SÚMULA No 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que os créditos de natureza extraconcursal, como os provenientes de despesas condominiais, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, de forma que não há falar em suspensão da sua execução para a preservação da empresa em recuperação. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1822787/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2019, DJe 27/11/2019)(Destacou-se) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. POSTERIOR FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DA COISA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE OS CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO DOS CRÉDITOS. CARÁTER EXTRACONCURSAL. ENTENDIMENTO DOMINANTE NESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos no Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes. 3. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei. 4. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (AgInt no REsp 1646272/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 30/04/2018)(Destacou-se) Confiram-se também precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. MANUTENÇÃO DO PRÓPRIO BEM. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. SUSPENSÃO. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Em que pese a Lei de Falência e Recuperações Judiciais prever a suspensão das ações e execuções da empresa em processo de recuperação judicial, além de submetê-los às condições do plano de recuperação, a jurisprudência e doutrina majoritária são firmes no sentido de que a recuperação não atinge as ações relativas à percepção taxas de condomínio inadimplidas. 2. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que oneram a própria coisa e são necessárias à manutenção do condomínio. Cuida-se de crédito extraconcursal, referente às despesas condominiais destinadas à manutenção do próprio bem, não sendo passível de suspensão em razão do pedido ou decretação da recuperação judicial. 3. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1233264, 07194496720198070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 21/2/2020) (Destacou-se) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO DO CURSO PROCESSUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CRÉDITOS EXTRACONCURSAIS. ART. 84, INC. III DA LEI No 11.101/2005. RECURSO PROVIDO. 1. A hipótese consiste em examinar a possibilidade de: a) habilitação nos autos do processo de recuperação judicial do crédito constituído pelas parcelas devidas ao condomínio; e b) suspensão do curso do respectivo processo de execução movido com o objetivo de satisfazer o mencionado crédito. 2. O devedor submetido ao processo de recuperação judicial deve satisfazer com preferência os créditos "extraconcursais" em relação aos haveres ditos "concursais", nos termos dos artigos 84 e 149, todos da Lei no 11.101/2005. 3. A obrigação de pagar o mencionado crédito indicado nos autos tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao bem imóvel que integra o condomínio. 3.1. Por essa razão, observa-se que esses encargos são destinados à própria manutenção do referido bem. 4.No caso, as mencionadas despesas são empregadas na administração de bem pertencente à própria sociedade empresária que está submetida ao processo de recuperação judicial. 4.1. Por essa razão o crédito decorrente do inadimplemento dos aludidos encargos tem natureza "extraconcursal", nos termos do art. 84, inc. III, da Lei no 11.101/2005. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1290300, 07249653420208070000, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 23/10/2020.) (Destacou-se) “PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. NÃO SUBMISSÃO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. I-É pacífico o entendimento jurisprudencial acerca da natureza propter rem das cotas de condomínio, daí porque os créditos não se submetem aos efeitos da recuperação. Isto porque "a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências" (AgInt no REsp 1.646.272/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, DJe de 30/4/2018). II - Negou-se provimento ao recurso." (Acórdão 1233108, 07244928220198070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 18/3/2020.”) (Destacou-se) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALIMENTAR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO. INDEFERIMENTO. INSUFICIENTE DEMONSTRAÇÃO DE ABRANGÊNCIA DO CRÉDITO PELO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. O deferimento da recuperação judicial pelo Juízo competente produz, dentre outros efeitos, a suspensão das ações ou execuções movidas contra o devedor, nos termos do art. 52, III, da Lei n 11.101/2005. É ônus da sociedade empresária demonstrar que o crédito em discussão foi contemplado pelo plano de recuperação. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que oneram a própria coisa e são necessárias à manutenção do condomínio, razão por que, em regra, não se suspende a execução a elas relativa em razão de pedido ou decretação de recuperação judicial. Precedentes. Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão 1214967, 07175901620198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/11/2019, publicado no DJE: 19/11/2019.) (Destacou-se) Portanto, sem açodamento de adiantar o exame sobre o mérito, mas, ao menos neste juízo de cognição sumária, não se evidencia demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o seu indeferimento. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Cientifique-se o d. Juízo a quo. Dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada, para que responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Brasília,10 de março de 2022. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0706852-61.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GLOBEINBRA LLC AGRAVADO: CONDOMINIO VIA CAPITAL - CENTRO EMPRESARIAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por GLOBEINBRA LLC (executado), contra r. decisão proferida pelo ilustre Juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, nos autos da ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO VIA CAPITAL - CENTRO EMPRESARIAL, processo no 0717032-41.2019.8.07.0001, na qual rejeitou a impugnação à penhora. Transcrevo a r. decisão agravada (ID 100572257 dos autos de origem): “Cuida-se de impugnação á penhora apresentada pelo devedor ao ID 92475576, sob o argumento de que está em recuperação judicial e, portanto, o débito exequendo deve se submeter ao plano de recuperação judicial homologado, devendo, por consequência, haver a extinção da presente execução. Intimada, a parte exequente se manifestou requerendo o prosseguimento da execução, sob o argumento de que a distribuição da presente execução se deu anteriormente à distribuição dos autos n 197586-50.2019.8.26.0100 em tramite na 2o Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Estado de São Paulo e que os créditos perseguidos nos autos da presente execução têm obrigação de natureza propter rem e que, portanto, tem categoria extraconcursal, não se submetendo à recuperação judicial da executada. A parte exequente informou, ainda, que não habilitou seu crédito perante o juízo da recuperação judicial. É o relatório. Decido. A presente execução foi distribuída em 24.06.2019, tendo o plano de recuperação judicial sido homologado em 11.01.2021, conforme decisão acostada ao ID 92475578. O entendimento jurisprudencial é no sentido de que os débitos condominiais são de natureza propter rem, e portanto, extraconcursais, não se sujeitando à habilitação do crédito perante o juízo especializado, tampouco resultam na suspensão da execução. Trago a seguir a classificação de obrigação propter rem nos ensinamentos de Flavio Tartucce: "A obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa”. TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.2: direito das obrigações e responsabilidade civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014. Além disso, cito a seguir o seguinte precedente proferido pelo STJ que classifica o crédito decorrente de despesas condominiais como extraconcursal: RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2. Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO”. (Recurso Especial n° 1.534.433/SP, julgado em 27/03/2017). Assim, os créditos existentes antes do pedido de recuperação judicial são considerados extraconcursais, e, portanto, não se sujeitam à habilitação perante o juízo especializado, tampouco implicam em suspensão da execução. Neste mesmo sentido, cito o seguinte precedente do E, TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. NÃO CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA. 1. Os débitos condominiais se revestem de natureza propter rem por estarem vinculadas ao imóvel. Essas despesas são destinadas à manutenção do próprio bem e, por essa razão, caracterizam-se como créditos extraconcursais, os quais não se sujeitam à habilitação no Juízo especializado, tampouco acarretam a suspensão da execução, nos termos da Lei número 11.101/2005. 2. Como os débitos condominiais não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, por estarem compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, é plenamente possível a condenação ao pagamento de multa pelo não adimplemento da obrigação, além da fixação de honorários advocatícios, não havendo que se falar em novação da dívida. 3. Não importa em litigância de má-fé o exercício regular do direito de recorrer, quando lastreado em argumentos capazes de, em tese, amparar a pretensão deduzida pela parte. 4. Recurso conhecido e não provido.(Acórdão 1354275, 07102773320218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2021, publicado no DJE: 20/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, considerando que a alegação de impenhorabilidade do bem embasada na decretação da recuperação judicial é a única alegação da devedora para desconstituir a penhora realizada, rejeito-a. Todavia, determino que expeça-se ofício ao juízo da 2o Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Estado de São Paulo - autos no 197586-50.2019.8.26.0100, comunicando-o da penhora realizada sobre o bem imóvel de propriedade da executada de matrícula no 75369, do Cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, devendo este se manifestar sobre a possibilidade prosseguimento dos atos expropriatórios em face do bem em questão e/ou sobre demais bens de propriedade da executada. Anexe ao ofício o termo de penhora de ID 75315005. Concedo força de ofício à presente decisão. Aguarde-se o retorno do ofício. Intimem-se.” Descontente, o executado recorre. Narra que na origem é demandada em ação de execução, fundada em título extrajudicial, movida pelo Condomínio Via Capital, decorrente de despesas atinentes a unidades de sua propriedade, Globeinbra LLC, a saber: salas no 1201, 1202, 1203, 1204, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 1212, 1213, 1214 e vagas de garagem no 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 68, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 77, 78, 79, todos localizados no SBN Quadra 02, Lote 12, Bloco F, Edifício Via Capital, Brasília/DF, integrante do Condomínio Exequente, ora agravado. Informa que o montante cobrado é de montante de R$ 194.554,72 (sem os acréscimos legais). Insurge-se a recorrente contra o fato de o d. Juízo a quo ter reconhecido o caráter extraconcursal dos débitos condominiais vencidos antes do deferimento do pedido de recuperação judicial, rejeitando o pedido de submissão aos autos da recuperação judicial e ao quadro geral de credores. Destaca que “a distribuição do pedido de recuperação judicial da Agravante ocorreu em 30/09/2019, tendo o pedido sido deferido em 07/10/2019, ao passo que a ação de execução em questão, versa sobre os débitos condominiais vencidos desde Junho de 2018 a Janeiro de 2019, conforme podemos constatar ao mov. 44730004 e seguintes dos autos...”. Defende assim a concursabilidade das cotas vencidas até Setembro de 2019, razão pela qual o montante apurado neste período, deverá ser submetido aos autos da Recuperação Judicial. Alega em favor da sua tese que a submissão aos efeitos da recuperação judicial deve considerar que a existência do crédito é determinada pela data em que o ocorreu o seu fato gerado. Liminarmente requer a concessão de efeito suspensivo, para sobrestar eventuais atos constritivos sobre o seu patrimônio. No mérito requer o provimento do recurso, “para que a decisão seja reformada, para declarar que as cotas submetem-se à recuperação judicial nos autos do processo de Recuperação Judicial, autuado sob o no 1097586-50.2019.8.26.0100, em trâmite perante a 2a Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo...” Comprovante do recolhimento do preparo no ID 33244002. É o que basta para a análise do pedido liminar. Decido. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. O exame a ser realizado neste momento se restringe ao pedido de efeito suspensivo. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Ademais, diz o parágrafo único do art. 995 do CPC que “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para a concessão do efeito suspensivo: a probabilidade de provimento e o perigo da demora (art. 995, parágrafo único, do CPC). Como relatado, a recorrente se insurge contra decisão de primeiro grau que rejeitou a impenhorabilidade, pois fundamentado o pedido na necessidade de submeter a questão ao processo de recuperação judicial. Fazendo um juízo de cognoscibilidade meramente sumária, próprio deste momento incipiente de exame apenas da liminar, tenho que, em princípio, não resta demonstrado, primo ictu oculi, a probabilidade de provimento do recurso. Trata-se de créditos condominiais inadimplidos pela agravante, os quais possuem natureza propter rem, por estarem vinculados ao imóvel. Cumpre salientar que estas despesas são destinadas à manutenção do próprio bem e, por essa razão, caracterizam-se como créditos extraconcursais, independente da data em que tenham sido gerados, por isso, em tese, não se sujeitam à habilitação no quadro geral de credores, tampouco acarretam a suspensão da execução, nos termos da Lei no 11.101/2005. A propósito do tema, precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. AGRAVO INTERNO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA FALIDA. AUSÊNCIA DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL ATUAL. 1. A inexistência de dissídio interpretativo atual não justifica a interposição dos embargos de divergência. 2. Os débitos condominiais estão compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, enquadrando-se como crédito extraconcursal. Portanto, não se sujeitam à habilitação de crédito. Precedentes. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt nos EDv nos EAREsp 769.043/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2021, DJe 07/04/2021) (Destacou-se) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A decisão recorrida se mostra em sintonia com o entendimento desta Corte de que o encargo condominial, ainda que anterior ao pedido de quebra, enquadra-se no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se de crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação, tampouco à suspensão determinada pela Lei de Falências. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AgInt no AREsp 769.043/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 07/10/2020) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA EXTRACONCURSAL. EFEITOS. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUJEIÇÃO. AUSÊNCIA. AÇÃO EXECUTIVA. PROSSEGUIMENTO. SÚMULA No 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que os créditos de natureza extraconcursal, como os provenientes de despesas condominiais, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, de forma que não há falar em suspensão da sua execução para a preservação da empresa em recuperação. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1822787/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2019, DJe 27/11/2019)(Destacou-se) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. POSTERIOR FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DA COISA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE OS CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO DOS CRÉDITOS. CARÁTER EXTRACONCURSAL. ENTENDIMENTO DOMINANTE NESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos no Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes. 3. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei. 4. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (AgInt no REsp 1646272/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 30/04/2018)(Destacou-se) Confiram-se também precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. MANUTENÇÃO DO PRÓPRIO BEM. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. SUSPENSÃO. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Em que pese a Lei de Falência e Recuperações Judiciais prever a suspensão das ações e execuções da empresa em processo de recuperação judicial, além de submetê-los às condições do plano de recuperação, a jurisprudência e doutrina majoritária são firmes no sentido de que a recuperação não atinge as ações relativas à percepção taxas de condomínio inadimplidas. 2. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que oneram a própria coisa e são necessárias à manutenção do condomínio. Cuida-se de crédito extraconcursal, referente às despesas condominiais destinadas à manutenção do próprio bem, não sendo passível de suspensão em razão do pedido ou decretação da recuperação judicial. 3. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1233264, 07194496720198070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 21/2/2020) (Destacou-se) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO DO CURSO PROCESSUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CRÉDITOS EXTRACONCURSAIS. ART. 84, INC. III DA LEI No 11.101/2005. RECURSO PROVIDO. 1. A hipótese consiste em examinar a possibilidade de: a) habilitação nos autos do processo de recuperação judicial do crédito constituído pelas parcelas devidas ao condomínio; e b) suspensão do curso do respectivo processo de execução movido com o objetivo de satisfazer o mencionado crédito. 2. O devedor submetido ao processo de recuperação judicial deve satisfazer com preferência os créditos "extraconcursais" em relação aos haveres ditos "concursais", nos termos dos artigos 84 e 149, todos da Lei no 11.101/2005. 3. A obrigação de pagar o mencionado crédito indicado nos autos tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao bem imóvel que integra o condomínio. 3.1. Por essa razão, observa-se que esses encargos são destinados à própria manutenção do referido bem. 4.No caso, as mencionadas despesas são empregadas na administração de bem pertencente à própria sociedade empresária que está submetida ao processo de recuperação judicial. 4.1. Por essa razão o crédito decorrente do inadimplemento dos aludidos encargos tem natureza "extraconcursal", nos termos do art. 84, inc. III, da Lei no 11.101/2005. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1290300, 07249653420208070000, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 23/10/2020.) (Destacou-se) “PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. NÃO SUBMISSÃO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. I-É pacífico o entendimento jurisprudencial acerca da natureza propter rem das cotas de condomínio, daí porque os créditos não se submetem aos efeitos da recuperação. Isto porque "a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências" (AgInt no REsp 1.646.272/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, DJe de 30/4/2018). II - Negou-se provimento ao recurso." (Acórdão 1233108, 07244928220198070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 18/3/2020.”) (Destacou-se) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALIMENTAR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO. INDEFERIMENTO. INSUFICIENTE DEMONSTRAÇÃO DE ABRANGÊNCIA DO CRÉDITO PELO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. O deferimento da recuperação judicial pelo Juízo competente produz, dentre outros efeitos, a suspensão das ações ou execuções movidas contra o devedor, nos termos do art. 52, III, da Lei n 11.101/2005. É ônus da sociedade empresária demonstrar que o crédito em discussão foi contemplado pelo plano de recuperação. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que oneram a própria coisa e são necessárias à manutenção do condomínio, razão por que, em regra, não se suspende a execução a elas relativa em razão de pedido ou decretação de recuperação judicial. Precedentes. Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão 1214967, 07175901620198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/11/2019, publicado no DJE: 19/11/2019.) (Destacou-se) Portanto, sem açodamento de adiantar o exame sobre o mérito, mas, ao menos neste juízo de cognição sumária, não se evidencia demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o seu indeferimento. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Cientifique-se o d. Juízo a quo. Dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada, para que responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Brasília,10 de março de 2022. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator